25 Jahre Büroimmobilienmarkt Frankfurt am Main : [Vortrag]

(1)

Gutachterausschuss für Grundstückswerte und sonstige Wertermittlungen

für den Bereich der Stadt Frankfurt am Main

1

25 Jahre

Büroimmobilienmarkt Frankfurt am Main

Gutachterausschuss Frankfurt am Main

(2)

Gutachterausschuss für Grundstückswerte und sonstige Wertermittlungen für den Bereich der Stadt Frankfurt am Main

2 § 192 Baugesetzbuch, Kollegialgremium,

unabhängige Landeseinrichtung,

besteht aus ehrenamtlichen Gutachtern, auf 5 Jahre bestellt

bedient sich einer

Gutachterausschuss für

Grundstückswerte und sonstige Wertermittlungen für den Bereich ...

Geschäftsstelle

in Hessen angesiedelt:

bei den Landkreisen: Amt für Bodenmanagement

bei den Städten : Stadtvermessungsamt

(3)

3  Führung einer Kaufpreissammlung (§ 195)

 Auskünfte aus der Kaufpreissammlung (§ 195)

 Erstellung von Gutachten (§ 193)

 Ermittlung von Bodenrichtwerten (§ 196)

 Ermittlung von anderen für die Wertermittlung wesentlicher Daten (§ 196)

 Schaffung von Markttransparenz

Hauptaufgaben (lt. Baugesetzbuch)

(4)

4 Büroimmobilienumsätze nach Kaufpreishöhen

ohne Offenbach und Eschborn

Büroimmobilienumsätze (Absolutwerte in €)

0 1 2 3 4 5

1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Jahrgang

U m s a tz in M rd . €

0 - 250T 250T - 500T

500T - 1Mio 1Mio - 5Mio

5Mio - 25Mio 25Mio - 50Mio

50Mio - 100Mio 100Mio - 250Mio

250Mio - 500Mio >500Mio

(5)

5 Bürobezirkskarte

1

9 5 6

2

4

7 3 8

5

(Quelle: Teilnehmer der Büroflächenabstimmungsrunde: Aengevelt, AtisReal, Colliers Schön & Lopez Schmitt, Cushman & Wakefield, CBRE, Dr. Lübke, DTZ, JLL, Knight Frank, NAI Apollo, Savills, OVB)

(6)

6 Umsätze der Büroimmobilien

Summe der bereinigten Kaufpreise in €

0 1 1 2 2 3 3 4

1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Registrierungsjahr

Umsatzsumme in Mrd. €

1 - CBD

2 - W est

3 - Nord

4 - Ost

5 - Süd

6 - Niederrad

8 - Eschborn

9 - OF-Kaiserlei

(7)

7 Anzahl der Transaktionen

Anzahl der registrierten Kaufverträge

0 10 20 30 40 50 60

1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007

Anzahl

1 - CBD 2 - West

3 - Nord 4 - Ost

5 - Süd 6 - Niederrad

8 - Eschborn 9 - OF-Kaiserlei

(8)

8 Bürobezirkskarte

1

9 5 6

2

4

7 3 8

5

(9)

9 1 - Central Business District

(10)

10 Umsatz Central-Business-District

Summe der bereinigten Kaufpreise in €

0 500.000.000 1.000.000.000 1.500.000.000 2.000.000.000 2.500.000.000 3.000.000.000 3.500.000.000 4.000.000.000 4.500.000.000 5.000.000.000

1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Registrierungsjahr

U m s a tz s u mme i n €

1 - CBD

Frankfurt am Main

Frankfurt am Main inkl. Eschborn (ab 1993) und Offenbach-Kaiserlei

(11)

11 Anzahl der Kaufverträge im Central-Business-District

Anzahl der registrierten Kaufverträge

0 20 40 60 80 100 120

1983198419851986198 7

1988

198919901991199219931994199 5

19961997199819992000200120022003

2004200520062007

Registrierungsjahr

An z a h l

1 - CBD

Frankfurt am Main inkl. Eschborn (ab 1993) und Offenbach-Kaiserlei

(12)

12 Bürobezirk 2 - West

(13)

13 Umsatz West/

Bürobezirk 2

Summe der bereinigten Kaufpreise in €

0 500.000.000 1.000.000.000 1.500.000.000 2.000.000.000 2.500.000.000 3.000.000.000 3.500.000.000 4.000.000.000 4.500.000.000 5.000.000.000

1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 Registrierungsjahr

Umsatzsumme in €

2 - West

Frankfurt am Main 0 50.000.000 100.000.000 150.000.000 200.000.000 250.000.000 300.000.000 350.000.000 400.000.000

1983 1985

1987 1989

1991 1993

1995 199

7 1999

2001 2003

2005 2007

(14)

14 Anzahl der

Kaufverträge in West/

Bürobezirk 2

Anzahl der registrierten Kaufverträge

0 20 40 60 80 100 120

1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007

Registrierungsjahr

An z a h l

2 - West

Frankfurt am Main 0 2 4 6 8 10 12 14

19 83 19 85

19 87 19 89

19 91 19 93

19 95 19 97

19 99 20 01

20 03 20 05

20 07

(15)

15 Bürobezirk 3 - Nord

(16)

16 Umsatz Nord/

Bürobezirk 3

Summe der bereinigten Kaufpreise in €

0 500.000.000 1.000.000.000 1.500.000.000 2.000.000.000 2.500.000.000 3.000.000.000 3.500.000.000 4.000.000.000 4.500.000.000 5.000.000.000

1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 Registrierungsjahr

3 - Nord

Frankfurt am Main 0 100.000.000 200.000.000 300.000.000 400.000.000 500.000.000 600.000.000

1983 1985

1987 1989

199 1

199 3

1995 1997

1999 2001

200 3

200 5

2007

(17)

17 Anzahl der

Kaufverträge in Nord/

Bürobezirk 3

Anzahl der registrierten Kaufverträge

0 20 40 60 80 100 120

1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007

Registrierungsjahr

An z a h l

3 - Nord

Frankfurt am Main 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

1983 1985

1987 1989

1991 1993

1995 1997

1999 2001

2003 2005

2007

(18)

18 Bürobezirk 4 - Ost

(19)

19 Umsatz Ost/

Bürobezirk 4

Summe der bereinigten Kaufpreise in €

0 500.000.000 1.000.000.000 1.500.000.000 2.000.000.000 2.500.000.000 3.000.000.000 3.500.000.000 4.000.000.000 4.500.000.000 5.000.000.000

1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 Registrierungsjahr

4 - Ost

0 20.000.000 40.000.000 60.000.000 80.000.000 100.000.000 120.000.000

198 3

198 5

1987 1989

1991 199

3 199

5 1997

1999 200

1 200

3 2005

2007

(20)

20 Anzahl der

Kaufverträge in Ost/

Bürobezirk 4

Anzahl der registrierten Kaufverträge

0 20 40 60 80 100 120

1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007

Registrierungsjahr

An z a h l

4 - Ost

Frankfurt am Main 0 2 4 6 8 10 12

1983 1985

1987 1989

1991 1993

1995 1997

1999 2001

2003 2005

2007

(21)

21 Bürobezirk 5 - Süd

(22)

22 Umsatz Süd/

Bürobezirk 5

Summe der bereinigten Kaufpreise in €

0 500.000.000 1.000.000.000 1.500.000.000 2.000.000.000 2.500.000.000 3.000.000.000 3.500.000.000 4.000.000.000 4.500.000.000 5.000.000.000

5 - Süd

Frankfurt am Main 0 50.000.000 100.000.000 150.000.000 200.000.000 250.000.000 300.000.000 350.000.000 400.000.000 450.000.000

198 3

1985 1987

1989 1991

1993 199

5 1997

1999 2001

2003 2005

2007

(23)

23 Anzahl der

Kaufverträge in Süd/

Bürobezirk 5

Anzahl der registrierten Kaufverträge

0 20 40 60 80 100 120

1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007

Registrierungsjahr

An za h l

5 - Süd

Frankfurt am Main 0 1 2 3 4 5 6 7 8

1983 1985

1987 1989

1991 1993

1995 1997

1999 2001

2003 2005

2007

(24)

24 Bürobezirk 6 - Niederrad

(25)

25 Umsatz

Niederrad/

Bürobezirk 6

Summe der bereinigten Kaufpreise in €

0 500.000.000 1.000.000.000 1.500.000.000 2.000.000.000 2.500.000.000 3.000.000.000 3.500.000.000 4.000.000.000 4.500.000.000 5.000.000.000

6 - Niederrad Frankfurt am Main

0 50.000.000 100.000.000 150.000.000 200.000.000 250.000.000 300.000.000 350.000.000 400.000.000 450.000.000

1983 1985

1987 1989

1991 1993

1995 1997

1999 2001

2003 2005

2007

(26)

26 Anzahl der

Kaufverträge in Niederrad/

Bürobezirk 6

⁰

2 4 6 8 10 12

1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007

Anzahl der registrierten Kaufverträge

0 20 40 60 80 100 120

1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007

Anzahl

6 - Niederrad Frankfurt am Main

(27)

27 Bürobezirk 7 - Flughafen

(28)

28 Umsatz und Anzahl der Kaufverträge in Flughafen/

Bürobezirk 7

Es sind nicht ausreichend Kaufverträge

über bebaute Grundstücke vorhanden,

sodass keine Analysen möglich sind.

(29)

29 Bürobezirk 8 - Eschborn

(30)

30 Bürobezirk 9 - Offenbach-Kaiserlei

(31)

31 Umsatz

Eschborn,

OF-Kaiserlei Bürobezirk 8/9

Summe der bereinigten Kaufpreise in €

0 500.000.000 1.000.000.000 1.500.000.000 2.000.000.000 2.500.000.000 3.000.000.000 3.500.000.000 4.000.000.000 4.500.000.000 5.000.000.000

8 - Eschborn 9 - OF-Kaiserlei Frankfurt am Main

0 20.000.000 40.000.000 60.000.000 80.000.000 100.000.000 120.000.000 140.000.000 160.000.000 180.000.000 200.000.000

1983 1985

1987 1989

1991 1993

1995 1997

1999 2001

2003 2005

2007

(32)

32 Anzahl der

Kaufverträge in Eschborn, OF-Kaiserlei

Anzahl der registrierten Kaufverträge

0 20 40 60 80 100 120

Anzahl

8 - Eschborn 9 - OF-Kaiserlei Frankfurt am Main

0 2 4 6 8 10 12 14 16

1983 1985

1987 1989

1991 1993

1995 1997

1999 2001

2003 2005

2007

(33)

33 Umsatzsummenverteilung

1983 - 1987

Umsatzdaten von Eschborn erst ab 1993

1988 - 1992 1993 - 1997

1998 - 2002

2003 - 2007

Central-Bank-District - 1 West - 2

Nord - 3 Ost - 4 Süd - 5 Niederrad - 6 Eschborn - 8 OF-Kaiserlei - 9

(34)

34 Entwicklung der

Immobilienumsätze in Deutschland

(35)

35 Immobilienumsatzanteil Frankfurt - Deutschland

Die Frankfurter Einwohnerzahl entspricht 0,82% der Einwohnerzahl in Deutschland!

Entwicklung des prozentualen Anteils der Frankfurter Immobilienumsätze an den Gesamtdeutschem Umsatz

2,39 2,01

1,06 1,17 1,12

4,00

1,23

1,34 1,85

1,25 1,23

3,32

1,72 1,43 1,44 1,40 1,45 1,45 1,50 1,46

0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 3,00 3,50 4,00 4,50

1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006

Jahrgang

Prozent

Mittelwert von 1988 bis 2007 entspricht 1,69 %

(36)

36 Höchstmiete – Flächenumsatz – Leerstand in Frankfurt

ATIS Real/ 2008

(37)

37 genehmigte und beantragte Bauanträge nach Bausummen

Bausummen 1983 - 2007

0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50

Bausumme in Mrd. €

beantragt genehmigt

(38)

38 Bausummen – Leerstand – Mieten

Bausummen - Leerstand - Mieten 1983 - 2007

0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50

1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007

Bausumme in Mrd. €

beantragt genehmigt

(39)

39 Bodenrichtwert- entwicklung

Bodenrichtwertentwicklung (Büro-Zonen)

0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000

1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 Jahrgang

gemittelte Gebietswerte (€)

Niederrad Mertonviertel City West Innenstadt Bankenviertel

0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500

1984 1986

1988 1990

1992 1994

1996 1998

2000 2002

2004 2006

2008

(40)

40 Entwicklung der Bodenrichtwerte und Mieten

Innenstadt und Bankenviertel

0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000 14.000 16.000 18.000 20.000

1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 Jahrgang

15 25 35 45 55 65

Mieten (€/ m²)

BRW Innenstadt BRW Bankenviertel Mieten Innenstadt Mieten Bankenviertel

(41)

41 Entwicklung der Bodenrichtwerte und Mieten

Niederrad

0 200 400 600 800 1.000 1.200 1.400

1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 Jahrgang

6 11 16 21 26

Mieten (€/m²)

Niederrad

Mieten Niederrad

(42)

42 Gewerbeimmobilien – Geldumsatz 1995 - 2008

(nach Quartalen, Stand: 24.11.2008)

0,0 500,0 1.000,0 1.500,0 2.000,0 2.500,0 3.000,0 3.500,0

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

G e ldum sa tz [ M io. € ]

Büro und Verwaltung Handel

Gewerbegrundstücke Industriegrundstücke

Hotels,Gast-/Vergnügungsstätten Hofstellen

(43)

43 Gewerbeimmobilien –

Transaktionen 1995 - 2008

(nach Quartalen, Stand: 24.11.2008)

0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Tr ansakt ionen

Büro und Verwaltung Handel

Gewerbegrundstücke Industriegrundstücke

Hotels,Gast-/Vergnügungsstätten Hofstellen

(44)

44 Umsätze pro Monat

0 500 1000 1500 2000 2500

Jan. 06 Apr. 06 Jul. 06 Okt. 06 Jan. 07 Apr. 07 Jul. 07 Okt. 07 Jan. 08 Apr. 08 Jul. 08 Okt. 08 Datum

Umsatz in Mio, €

4000 4500 5000 5500 6000 6500 7000 7500 8000 8500

Büro Umsatz Gewerbe Umsatz Handel Umsatz Hotel Umsatz Summe Umsatz Dax 8.105,7

4.295,7 erste US-Institute

melden Insolvenz

Hedgefonds von Bear Stearns stellen ihre Zahlungen ein

US-Immobilien- teuerungsrate sinkt um 3,3% in drei Monaten.

weltweite Kreditver- knappung

Dow Jones Allzeithoch

Koordinierte Aktionen der internl.

Notenbanken den Finanzmarkt zu stützen

fallender Aktienmarkt

Insolvenz Bear Stearns

Verkauf Meryll Lynch Insolvenz Lehman

Isländische Banken unter Staatsverwaltung Zusammenbruch

IndyMac Bank Index der wichtigsten US-Baufirmen

sinkt um 40% innerhalb eines Jahres Folge: Kreditraten für Subprime-Kredite steigen, Entlassungen im

Immobiliensektor, Immobilien

überbeliehen, Hypotheken können nicht mehr bedient werden

(45)

45 Anzahl der Verkäufe pro Monat

0 5 10 15 20 25 30 35

Jan. 06 Apr. 06 Jul. 06 Okt. 06 Jan. 07 Apr. 07 Jul. 07 Okt. 07 Jan. 08 Apr. 08 Jul. 08 Okt. 08 Datum

Anzahl

4000 4500 5000 5500 6000 6500 7000 7500 8000 8500

Büro Anzahl Gewerbe Anzahl Handel Anzahl Hotel Anzahl Summe Anzahl Dax

8.105,7

4.295,7 erste US-Institute

melden Insolvenz

Hedgefonds von Bear Stearns stellen ihre Zahlungen ein

US-Immobilien- teuerungsrate sinkt um 3,3% in drei Monaten.

weltweite Kreditver- knappung

Dow Jones Allzeithoch

Koordinierte Aktionen der internl.

Notenbanken den Finanzmarkt zu stützen

fallender Aktienmarkt

Insolvenz Bear Stearns

Verkauf Meryll Lynch Insolvenz Lehman

Isländische Banken unter Staatsverwaltung Zusammenbruch

IndyMac Bank Index der wichtigsten US-Baufirmen

sinkt um 40% innerhalb eines Jahres Folge: Kreditraten für Subprime-Kredite steigen, Entlassungen im

Immobiliensektor, Immobilien

überbeliehen, Hypotheken können nicht mehr bedient werden

(46)

46 Über Büroimmobilien beim Gutachterausschuss Frankfurt

weiterhin in Arbeit …..

 Entwicklung Nettoanfangsrenditen

 Entwicklung Liegenschaftszinssätze

 Gewinn- und Verlustdarstellung

 Halteperioden

… sowie 25 Jahre Immobilienmarkt von:

Eigenheimen, Geschosswohnungsbau, Wohnungs-

eigentum sowie Entwicklung wertrelevanten Daten.

(47)

47 Impressum:

Zusammenstellung: Gutachterausschuss für Grundstückswerte und sonstige Wertermittlungen für den

Bereich der Stadt Frankfurt am Main

Adresse: Braubachstraße 15

60311 Frankfurt am Main

Telefax: +49 (0)69 212 30782

E-Mail: gutachterausschuss.ffm@stadt-frankfurt.de

Internet: http://www.gutachterausschuss.frankfurt.de

Kontakt: Dipl.-Ing. Michael Debus/ 069-212 333 18

(48)