Wohn- & Geschäftshäuser · Residential Investment
Marktreport 2013/2014 · Köln
Wohn- und Geschäftshäuser Köln Residential Investment Cologne
Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2013/2014 • Köln
Eine steigende Nachfrage und ein weiterhin hohes Preis- niveau kennzeichnen den Kölner Markt für Wohn- und Geschäftshäuser. Aufgrund des geringen Angebots ging 2012 die Zahl der Transaktionen um 7 % auf 697 zurück.
Das Umsatzvolumen sank von 705 auf 700 Mio. EUR.
Da wieder größere Objekte gehandelt wurden, stieg der durchschnittliche Verkaufspreis des Einzelobjekts auf 1 Mio. EUR.
Immobilienpreise ziehen weiter an
Die Preise haben in fast allen Lagen (bis auf einfache Lagen) etwas angezogen. Bei leicht gestiegenen Faktoren und Mieten erreichen die Preise in sehr guten Lagen einen Mittelwert von 2.700 EUR/m² und in den guten Lagen von 2.350 EUR/m². In mittleren Lagen wird ein Durchschnittswert von 1.400 EUR/m² erzielt. Güns- tiger sind die einfachen Lagen mit durchschnittlich 895 EUR/m². Die Mieten liegen in den guten Lagen zwischen 8,60 und 11,70 EUR/m² und steigen in den sehr guten Lagen bis auf 14,00 EUR/m² an. In den mitt- leren Lagen werden bis zu 9,30 EUR/m² und in den ein- fachen Lagen bis zu 7,00 EUR/m² erzielt.
Nachfrage in allen Lagen
Insbesondere bei Privatanlegern bleibt die Investi- tion in Wohnimmobilien attraktiv. Diese prüfen die Objekte zwar sehr genau, doch wenn Mikrolage und Objektqualität stimmen, werden hohe Faktoren akzep- tiert, da eine langfristige und nachhaltige Rendite- entwicklung im Vordergrund steht. Neben privaten Be- standshaltern mit Immobilienerfahrung sind zunehmend auch eigenkapitalstarke Erstkäufer mit lokalem Know-
A growing demand and a continued high price level distinguish the market for residential investment in Cologne. Due to the shortage of properties off ered, the number of transactions fell by 7 % to 697 in 2012. The turnover volume sank from 705 to 700 million euros.
As larger properties were negotiated again, the average selling price of the individual property rose to 1 million euros.
Real estate prices continue to climb
In almost all locations (except for simple locations) the prices have risen slightly. With slightly increased multipliers and rents, the prices in very good locations reach a mean value of 2,700 euros/m² and in good locations 2,350 euros/m². In average locations a mean value of 1,400 euros/m² is achieved. The simple locations are cheaper, averaging 895 euros/m². The rents in good locations lie between 8.60 and 11.70 and increase in very good locations up to 14.00 euros/m². In average locations up to 9.30 and in simple locations up to 7.00 euros/m² are achieved.
Demand in all locations
Investment in residential properties remains particularly attractive for private investors. Although the latter scrutinise properties most accurately, if micro-location and property quality are good, high multipliers are accepted. Sustainable yield development has been given top priority in the long term. Besides private portfolio holders with property experience, fi rst-time buyers with good equity capital and local know-how are increasingly active on the market. They are particularly interested in
* Stand:/As of: 30.06.2012
Quelle:/Source: Destatis, Zensus (ab 2011), BBR, Engel & Völkers Commercial
2007 2008 2009 2010 2011 2012* 2015 2020
Bevölkerung Tsd. Population, in ´000s 995,4 995,4 998,1 1.007,1 1.013,7 1.018,2 1.022,6 1.044,7 Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in ´000s 527,6 530,7 533,5 538,3 542,1 544,5 549,8 564,7
Ø Haushaltsgröße Av. size of household 1,89 1,88 1,87 1,87 1,87 1,87 1,86 1,85
Bevölkerung und private Haushalte
Population and private households
8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0
2010
1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj.
2011 2012
1. Hj.
2013
Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial gute Lage/good location
mittlere Lage/average location
Umlaufrendite/
current yield
Inflationsrate/
inflation rate
in %
Rendite versus Inflation
Yield versus inflation
1.000
800
600
400
200
0
2012 697
2008 821
2009 692
2010 698
2011 753
700
** Prognosespanne/Forecast range
* Mehrfamilienhäuser und Mischnutzung mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use
Anzahl/Number
Transaktionsanzahl*
Number of transactions
2013**
720
Quelle:/Source: Gutachterausschuss Köln, Engel & Völkers Commercial
2012 705 700
2011 2010
797
700 593
2009 2008 1.000 922
800
600
400
200
0
* Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use
** Prognosespanne/Forecast range
Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million
Transaktionsvolumen*
Transaction volume
2013**
780
Quelle:/Source: Gutachterausschuss Köln, Engel & Völkers Commercial Sehr gut
prime Gut good Mittel average Einfach basic
500 1.000 1.500 2.000 2.500 EUR/m²
Lage/Location
Verkaufspreis 1. Halbjahr 2013
Sales price 1st half 2013
3.000 3.500 4.000 4.500 2.700
2.350
1.400
895
min.gew. Mittelmax. für Bestandsobjekte/Portfolio properties
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2013/2014 • Köln
classical locations such as Sülz and Lindenthal. Portfolio holders are also on the lookout for interesting average micro-locations in order to be also able to fulfi l yield expectations in the short term. Institutional investors update their investment criteria and make their property acquisitions in core locations or intensively sound out average locations outside of the city centre area.
Private and institutional sellers
Sellers are both private and institutional investors wishing to primarily exploit the current profi t level. For private investors, age reasons and the high administrative costs are often the grounds for parting with their properties.
Also, communities of heirs are often willing to sell their properties. The residential investment trade has also increased. Here, through splitting these parcels into individual sales, qualitatively good properties are commonly sold at up to three multipliers higher.
Low vacancy rate
The underlying conditions for residential investments in Cologne still remain positive even after the 2011 census.
Increases can be expected in population and household fi gures. With a stock of 539,840 apartments the vacancy rate is low at 2.5 %.
Positive impact
The district Mülheim on the right bank of the Rhine is establishing itself more and more as a creative quarter which has moved into the focus of investors due to the rents achievable there. The quarter Waidmarkt in the historic City South has also been upvalued. Positive impact and new potential for investors can be expected due to projects planned or under construction such as the development on the Clouth site in Nippes and the Reiterstaff el quarter in Marienburg. How large the defi cit in the supply of residential space is, becomes obvious in the new residential quarter project on the former site of the Deutsche Welle in Marienburg.
Slightly rising sales fi gures
In 2013 the number of residential investments concluded will probably increase slightly with 700 to 720. We reckon on 700 to 780 million euros turnover. The prices in some locations have a slight increase potential. In particular in simple and average locations the energetic refurbishment of properties will be of signifi cance in the future.
how am Markt aktiv. Für sie sind die klassischen Lagen wie Sülz und Lindenthal von Interesse. Bestandshalter schauen zudem auf interessante mittlere Mikrolagen, um auch kurzfristig Renditeerwartungen realisieren zu kön- nen. Institutionelle Investoren aktualisieren ihre Anlage- kriterien, um Objektankäufe in Core-Lagen durchführen zu können, oder sondieren intensiv mittlere Lagen außer- halb des innerstädtischen Bereiches.
Private und institutionelle Verkäufer Verkäufer sind sowohl private als auch institutionelle Investoren, um vorrangig das derzeitige Gewinnniveau zu nutzen. Für Privatinvestoren sind häufi g Alters- gründe und der hohe Verwaltungsaufwand Gründe, sich von ihren Immobilien zu trennen. Auch Erbengemein- schaften sind bereit, Objekte zu veräußern. Angezogen hat der Handel von Wohnportfolios. Dabei werden gute Immobilien bei der Aufteilung dieser Pakete in Einzelverkäufe nicht selten um bis zu drei Faktoren höher vermittelt.
Geringe Leerstandsquote
Die Rahmenbedingungen für Investitionen in Wohn- und Geschäftshäuser in Köln bleiben auch nach dem Zensus 2011 positiv. Bei den Einwohner- und Haushaltszahlen sind Zuwächse zu erwarten. Bei einem Bestand von 539.840 Wohnungen ist die Leerstandsquote mit 2,5 % gering.
Positive Impulse
Als Kreativquartier etabliert sich zunehmend der rechts- rheinische Stadtteil Mülheim. Dieser ist bei Investoren aufgrund der dort zu erzielenden Mieten in den Fokus gerückt. Aufgewertet wurde auch das Quartier Waidmarkt in der Altstadt-Süd. Positive Impulse und neue Potenziale für Investoren sind durch geplante und entstehende Pro- jekte wie die Bebauung auf dem Clouth-Areal in Nippes und durch das Quartier Reiterstaff el in Marienburg zu er- warten. Wie groß der Nachfrageüberhang beim Wohnraum ist, wird auch durch die Projektierung eines neuen Wohn- quartiers auf dem ehemaligen Gelände der Deutschen Welle in Marienburg deutlich.
Leicht steigende Verkaufszahl
2013 wird die Zahl der verkauften Wohn- und Ge- schäftshäuser mit 700 bis 720 voraussichtlich etwas an- steigen. Beim Umsatzvolumen rechnen wir mit 700 bis 780 Mio. EUR. Die Preise haben in einigen Lagen leichtes Steigerungspotenzial. Insbesondere in einfachen und mittleren Lagen wird künftig die energetische Sanie- rung der Objekte von Bedeutung sein.
RHEIN
Eil Niehl
Grengel Poll
Brück
Libur Sülz
Merkenich Worringen
Flittard Dünnwald
Zündorf
Dellbrück
Rondorf
Rath/Heumar Deutz
Langel Weiß Mülheim
Lindenthal
Porz Ossendorf
Godorf Sürth Junkersdorf
Kalk Longerich
Roggendorf/Thenhoven
Rodenkirchen Zollstock
Lind Weiden
Pesch
Immendorf
Höhenhaus
Ostheim Riehl
Widdersdorf Nippes Holweide
Merheim Müngersdorf
Wahn Westhoven
Ehrenfeld Lövenich
Gremberghoven
Raderthal
Urbach Stammheim
Hahnwald Weidenpesch
Buchheim Blumenberg
Ensen Marienburg
Elsdorf Neustadt-Nord
Esch/Auweiler
Fühlingen
Meschenich Vogelsang
Wahnheide Volkhoven/Weiler
Bilderstöckchen Seeberg
Bickendorf
Neustadt-Süd
Höhenberg Bocklemünd/Mengenich
Altstadt-Süd Neuehrenfeld
Altstadt-Nord Chorweiler
Vingst Braunsfeld
Klettenberg Heimersdorf
Humboldt/Gremberg
Bayenthal
Neubrück Lindweiler
Buchforst
Raderberg
Finkenberg Mauenheim
A4
A3 A1
A57
A59 A555
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Faktor Multiplier
Whg.-Mieten in EUR/m2 Residential rents in EUR/m2
15,4 - 17,4 14,3 - 16,7 12,5 - 14,3 11,1 - 12,5
11,00 - 14,00 7,90 - 11,00 6,50 - 8,50 5,10 - 6,50
18,0 - 21,5 15,8 - 18,5 13,5 - 15,8 11,1 - 12,8
11,00 - 14,00 8,00 - 11,50 6,50 - 8,80 5,10 - 6,70
18,0 - 24,0 17,2 - 19,2 14,0 - 17,1 11,1 - 12,8
11,00 - 14,00 8,40 - 11,60 7,00 - 8,90 5,50 - 7,00
19,0 - 24,5 18,0 - 20,6 14,3 - 17,7 11,1 - 12,8
11,00 - 14,00 8,60 - 11,70 7,00 - 9,30 5,50 - 7,00 Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
2010 2011 2012 2013
Indikator
Indicator Sehr gute Lage
Prime location Gute Lage
Good location Mittlere Lage
Average location Einfache Lage
Basic location Gewässer
Waters Gewerbe-/Industriefl äche
Commercial/Industrial area Grünfl äche Green area
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