Wohn- & Geschäftshäuser · Residential Investment
Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2013/2014 • Münster
Der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in Münster wird durch eine rege Nachfrage geprägt, der insbesondere in den zentrumsnahen Lagen ein geringes Objektangebot gegenübersteht. 2012 ging die Zahl der Verkäufe von 72 auf 60 zurück. Das Umsatzvolumen verringerte sich um etwa 2 % auf 49 Mio. EUR. Aufgrund des allgemeinen Preisanstiegs und des verstärkten Handels mit größeren Objekten in den gefragten Lagen stieg der durchschnitt- liche Kaufpreis pro Immobilie um ca. 127.000 EUR auf rund 818.000 EUR an.
Studenten sorgen für rege Nachfrage Der Leerstand liegt laut Zensus mit 2,2 % deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 4,4 % und konzentriert sich auf sanierungsbedürftige Objekte. Zunehmende Einwohner- und Haushaltszahlen und vor allem die rund 50.000 Studenten sorgen in Münster für eine steigende Nachfrage nach Wohnraum. Außer Mehrfamilien- sowie Wohn- und Geschäftshäusern werden für Anleger somit auch Studentenappartements attraktiv, zumal eine Voll- vermietung garantiert ist.
Vorwiegend Privatinvestoren
Auf der Käuferseite wird das Marktgeschehen von loka- len und regionalen Privatpersonen bestimmt. Hierbei handelt es sich zumeist um fi nanzstarke Selbstständige, die schon eine oder mehrere Immobilien besitzen. Auch viele Erstkäufer nutzen den Immobilienerwerb als attrak- tive Geldanlage. Besonders aktiv sind zudem Aufteiler und Projektentwickler, die mit dem Einzelverkauf von Wohneinheiten Gewinne erwirtschaften wollen.
The market for residential investment in Münster is distinguished by high demand in the face of a low range of listings in locations near to the city centre. In 2012 the number of sales fell from 72 to 60. The turnover decreased by about 2 % to 49 million euros. Due the general price increases and the growing trade with larger properties in desirable locations, the average purchase price per property rose by approx. 127,000 euros to around 818,000 euros.
Students responsible for high demand According to the census the 2.2 % vacancy rate was well below the federal average of 4.4 % and is concentrated on properties requiring refurbishment. Growing population and household fi gures and in particular the approx.
50,000 students are responsible for an increasing demand for housing. Besides apartment buildings and residential investments, students’ fl ats are becoming attractive for investors especially as full occupancy is guaranteed.
Mainly private investors
On the buyers‘ side the market activity is determined by local and regional private persons. These are mostly fi nancially sound, self-employed persons who already possess one or more properties. Also many fi rst- time buyers are using the purchase of real estate as an attractive investment proposition. Particularly active are also dividers and project developers who wish to achieve profi ts with the sale of separate residential units.
Purchases are mainly fi nanced with a large proportion of equity. However, some experience property buyers
* Stand:/As of: 30.06.2012
Quelle:/Source: Destatis, Zensus (ab 2011), BBR, Engel & Völkers Commercial
2007 2008 2009 2010 2011 2012* 2015 2020
Bevölkerung Tsd. Population, in ´000s 273,0 273,9 275,5 279,8 293,4 296,6 301,7 306,6
Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in ´000s 155,7 156,5 157,3 159,9 167,7 169,5 169,0 170,8
Ø Haushaltsgröße Av. size of household 1,75 1,75 1,75 1,75 1,75 1,75 1,79 1,80
Bevölkerung und private Haushalte
Population and private households
Wohn- und Geschäftshäuser Münster
Residential Investment Münster
10,0 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0
2010
1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj.
2011 2012
1. Hj.
2013
Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial gute Lage/good location
mittlere Lage/average location
Umlaufrendite/
current yield
Inflationsrate/
inflation rate
in %
Rendite versus Inflation
Yield versus inflation
100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0
2012 60
2008 87
2009 94
2010 88
2011 72
60
** Prognosespanne/Forecast range
* Mehrfamilienhäuser und Mischnutzung mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use
Anzahl/Number
Transaktionsanzahl*
Number of transactions
2013**
75
2012 50 49
2011 2010
84
55 61
2009 2008
55 100
90 80 70 60 50 40 30 20 10 0
* Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use
** Prognosespanne/Forecast range
Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million
Transaktionsvolumen*
Transaction volume
2013**
65 Sehr gut
prime Gut good Mittel average Einfach basic
0 1.000
EUR/m²
Lage/Location
Verkaufspreis 1. Halbjahr 2013
Sales price 1st half 2013
5.000 3.000 4.000 2.000
3.080
1.675
1.210
865
min.gew. Mittelmax. für Bestandsobjekte/Portfolio properties
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2013/2014 • Münster
also take advantage of the favourable interest rate for outside loans. They are more venturesome and also look out for appropriate properties in less classical locations.
Institutional investors are hardly apparent, especially as the housing market in Münster only has very few larger properties and portfolios to off er.
Sellers are primarily communities of heirs and owners who are keen to part with their property due to age reasons and to the administration workload involved. In addition the restructuring of stocks plays a role. Institutional investors take advantage of the attractive profi t level to optimise their portfolios.
Geistviertel an attractive residential location
Apart from the city centre, all central locations, in particular the Geistviertel, are very desirable residential locations. With the reconstruction of the central station and further planning for the surrounding area, this central location is also due for upvaluation. In the city centre the conversion of offi ces into living quarters is a much- discussed topic.
Rents and multipliers still remain on a high level. In prime locations rents have risen by 1.00 euro, in basic locations by 0.50 euros. Property owners are investing in energetic modernisation, especially in good locations in order to be able to adjust their rental income to the current market. For the purchase of residential investments in prime locations an average of 3,080 euros/m² is paid and 1,675 euros/m² in good locations. The basic locations are less expensive with an average of 865 euros/m².
Increasing sales fi gures expected
In 2013 a slight increase is expected in the number of sales and in the turnover value. We reckon with 60 to 75 transactions totalling between 55 and 65 million euros.
We foresee further increase potential in the rents in prime and basic locations. The commencement of building work on the former Winkhaus Areal will bring some movement on the market. On the currently last large, central building site amongst others about 200 apartments are to be created. Also the continued development in the harbour area is being observed by investors with great interest.
Finanziert wird überwiegend mit einem großen Eigen- kapitalanteil. Einige immobilienerfahrene Käufer nutzen allerdings auch das günstige Zinsniveau für eine Fremd- fi nanzierung. Sie agieren risikofreudiger und schauen sich auch in weniger klassischen Lagen nach stimmigen Objekten um. Institutionelle Investoren treten kaum in Erscheinung, zumal der Münsteraner Wohnungsmarkt nur wenige größere Objekte und Portfolios hergibt.
Auf der Seite der Verkäufer agieren überwiegend Erbengemeinschaften sowie Eigentümer, die sich aus Altersgründen und wegen des hohen Verwaltungs- aufwands von ihrem Besitz trennen. Auch Depot- umschichtungen spielen eine Rolle. Institutionelle Investoren nutzen das attraktive Gewinnniveau zur Optimierung ihres Portfolios.
Geistviertel als attraktive Wohnlage Neben dem Stadtkern sind alle zentrumsnahen Lagen, insbesondere das Geistviertel, als Wohnlagen sehr ge- fragt. Mit dem Umbau des Hauptbahnhofs und weiteren Planungen für das Umfeld soll auch diese zentrale Lage aufgewertet werden. Im Stadtkern wird die Umwandlung von Büros in Wohnraum thematisiert.
Die Mieten und Faktoren befi nden sich nach wie vor auf hohem Niveau. In den sehr guten Lagen sind die Mietpreise um 1,00 EUR/m², in den einfachen Lagen um 0,50 EUR/m² gestiegen. Insbesondere in den guten Lagen investieren Immobilienbesitzer in energetische Sanierungen, um so die Mieteinnahmen den Marktge- gebenheiten anpassen zu können. Beim Kauf von Wohn- und Geschäftshäusern werden in den sehr guten Lagen durchschnittlich 3.080 EUR/m² und in den guten Lagen 1.675 EUR/m² gezahlt. Die einfachen Lagen sind mit einem Durchschnittswert von 865 EUR/m² preiswerter.
Steigende Verkaufszahl erwartet
Im Jahr 2013 werden voraussichtlich sowohl die An- zahl der Verkäufe als auch das Umsatzvolumen leicht ansteigen. Wir rechnen mit 60 bis 75 Transaktionen in einem Gesamtwert zwischen 55 und 65 Mio. EUR. Bei den Mieten sehen wir in den sehr guten und in den ein- fachen Lagen noch Steigerungspotenzial. Bewegung wird mit dem Beginn der Bauarbeiten auf dem ehema- ligen Winkhaus-Areal in den Markt kommen. Auf dem derzeit letzten großen, zentral gelegenen Baugrundstück sollen u. a. rund 200 Wohnungen entstehen. Mit starkem Interesse wird von den Investoren auch die fortlaufende Entwicklung im Hafengebiet beobachtet.
Roxel
Nienberge
Gievenbeck
Schloss
Sentrup
Mecklenbeck
Sprakel
Gelmer
Handorf
St. Mauritz
Gremmendorf
Wolbeck Angelmodde
Lodden Hiltrup
Amelsbüren Uppenberg
Coerde
Rumphorst
Kreuzviertel
Dom Mauritz-
viertel
Hafen Geist Kinderhaus
Albachten A1
A43
B51 B54
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Faktor Multiplier
Whg.-Mieten in EUR/m2 Residential rents in EUR/m2
14,3 - 20,0 12,5 - 15,4 11,1 - 13,3 10,0 - 12,5
9,00 - 14,00 7,00 - 11,00 6,50 - 9,00 5,00 - 6,50
14,3 - 20,0 12,5 - 15,4 11,1 - 13,3 10,0 - 12,5
9,00 - 14,00 7,00 - 11,00 6,50 - 9,00 5,00 - 6,50
16,0 - 22,0 14,0 - 17,0 12,0 - 14,0 10,0 - 13,0
9,00 - 15,00 7,00 - 11,00 6,50 - 9,00 5,00 - 6,50
16,0 - 22,0 14,0 - 17,0 12,0 - 14,0 10,0 - 13,0
9,00 - 16,00 7,00 - 11,00 6,50 - 9,00 5,50 - 7,00
2010 2011 2012 2013
Indikator
Indicator Sehr gute Lage
Prime location Gute Lage
Good location Mittlere Lage
Average location Einfache Lage
Basic location Gewässer
Waters Gewerbe-/Industriefl äche
Commercial/Industrial area Grünfl äche Green area
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Trend
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