Zahlen und Fakten
Büroinvestmentmarkt Deutschland
H1 2021
„Eine Investition in Wissen bringt noch immer die besten Zinsen.“
Zitat von Benjamin Franklin
Für weitere Informationen rufen Sie uns gerne an. Bei uns be- gegnen Sie Fachleuten, die Sie gerne mit ihrem Wissen unter- stützen. Wir freuen uns auf Sie.
Alexander Waldmann
Associate Director – Research + 49 (0) 69 – 970 505-618
alexander.waldmann@nai-apollo.de Lenny Lemler
Director Investment + 49 (0) 69 – 970 505-175 lenny.lemler@nai-apollo.de Dr. Marcel Crommen Chief Investment Officer + 49 (0) 69 – 970 505-143 marcel.crommen@nai-apollo.de Dr. Konrad Kanzler
Head of Research
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Investmentmarkt Büro
Transaktionsvolumen Büro
Transaktionsvolumen Büro nach Transaktionsart
Transaktionsvolumen Büro nach Käuferherkunft
Transaktionsvolumen Büro nach Käufertyp
Der Transaktionsmarkt für Büroimmobi- lien in Deutschland präsentiert sich mit ei- nem herausragenden zweiten Quartals- ergebnis. In den Monaten April bis Juni 2021 konnte ein Bürotransaktionsvolu- men in Höhe von rund 7,8 Mrd. Euro er- fasst werden. Damit summiert sich das Resultat der ersten sechs Monate auf 11,2 Mrd. Euro und bewegt sich im Be- reich des Durchschnitts der letzten fünf Jahre (H1 2016 – H1 2020: 11,2 Mrd.
Euro). Vor allem die Rückkehr von größe- ren Tickets hat diese positive Entwick- lung ermöglicht.
Unter den großen Verkäufen sind primär Einzeltransaktionen registriert worden.
Infolgedessen haben Einzeldeals gegen- über dem Vorjahreszeitraum leicht auf aktuell 10,1 Mrd. Euro zugelegt. Zu den großen Büroverkäufen zählen das „Medi- aWorks Munich“ für ca. 650 Mio. Euro oder die "Highlight Towers" für ca. 700 Mio. Euro, die sich beide in München be- finden. Veräußert wurden diese an ein JV von Union Investment und Hines bzw. an Imfarr und SN Holding. In Frankfurt ist beispielsweise der mittlerweile benannte
„Sparda-Bank Tower“ an eben diese Bank für einen dreistelligen Millionenbe- trag verkauft worden. In Hamburg dürfte Union Investment im Bereich von 150 Mio. Euro für die Zentrale von Hamburg Süd bezahlt haben.
Das Portfoliovolumen weist auch im zweiten Quartal eine moderate Entwick- lung auf. So steht zum Ende des Halbjah- res ein Marktanteil von insgesamt 9,9 % (H1 2020: 30,4 %). Großen Anteil hieran hat der Büropart des Summit-Portfolios, das für insgesamt eine Milliarde Euro an den Tristan-Fonds Episo 5 ging.
Insgesamt hat sich das Gros des Bü- rotransaktionsvolumens in den Top-7 ab- gespielt, die für fast 8,4 Mrd. Euro bzw.
rund 74 % stehen.
7,20 4,40 7,50 7,15 11,30 15,60 18,50 24,75 25,35 27,66 30,11 39,37 27,69 11,22
0,00 5,00 10,00 15,00 20,00 25,00 30,00 35,00 40,00 45,00
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 H1 21 Transaktionsvolumen Büroimmobilien in Mrd. EUR
Durchschnitt 5 Jahre: 30,04 Mrd. EUR
Einzeltransaktion
Portfoliotransaktion
Deutschland
UK
Luxemburg
Österreich
Sonstige
Assetmanager / Fondsmanager
Offene Immobilienfonds / Spezialfonds
Immobiliengesellschaften
Private-Equity-Fonds / Opportunity-Fonds Sonstige
Quelle: NAI apollo Quelle: NAI apollo Quelle: NAI apollo Quelle: NAI apollo
90,1 % 9,9 %
63,5 % 9,2 %
8,9 % 7,7 %
10,7 %
32,1 %
25,8 % 10,4 %
9,7 % 22,0 %
Investmentmarkt Büro
Spitzenrenditen Büro Top-5
Spitzenrenditen nach Assetklassen
Mit einem Investmentvolumen von rund 7,1 Mrd. Euro präsentie- ren sich deutsche Anleger unverändert als stärkste Investorenna- tion. Damit sind diese nicht nur für 63,5 % des Volumens verant- wortlich, sondern haben nahezu so viel investiert wie im Vorjahrs- zeitraum. Ausländische Akteure haben ca. ein Drittel weniger als in der ersten Vorjahreshälfte 2020 in Büroimmobilien angelegt.
Sichtliche Marktanteile entfallen auf das Vereinigte Königreich, Lu- xemburg oder Österreich.
Unter den Investorentypen zeigen sich „Asset- / Fondsmanager“
sowie „offene Immobilienfonds / Spezialfonds“ auf den vorderen Plätzen mit einem gemeinsamen Marktanteil von fast 58 %. Daran schließen sich „Private-Equity-Fonds / Opportunity-Fonds“ und
„Immobiliengesellschaften“ an.
Eine spürbare Aufhellung der wirtschaftlichen Lage sowie der Stimmung der Unternehmen dürfte sich auch in einem größeren Wirtschaftswachstum als bislang angenommen widerspiegeln. So prognostiziert die Bundesregierung in der Frühjahrsprojektion mittlerweile ein preisbereinigtes BIP-Wachstum von 3,5 % in 2021. Für 2022 schätzt die Bundesregierung ein Plus von 3,6 %.
Hinsichtlich der Rendite ist infolge der hohen Nachfrage nach Core-Büroobjek- ten teilweise eine erneute Reduktion er- fasst worden. Im Schnitt der Top-5 Städte beträgt die Abnahme der Spit- zenrendite 0,07 %-Punkte im Vergleich zum Vorquartal.
Innerhalb der einzelnen Top-5 Büro- märkte variiert die Entwicklung von Sta- bilität bis zur Reduktion der Spitzenren- dite von bis zu 10 Basispunkten. So ist diese in Düsseldorf um 0,05 %-Punkte auf aktuell 2,95 % gesunken, während in Berlin (2,50 %), Hamburg (2,70 %) und München (2,55 %) die Spitzenren- dite um weitere 0,10 %-Punkte abge- nommen hat. Frankfurt zeigt sich mit 2,80 % vorerst stabil.
Die wieder anziehenden Nutzermärkte sowie das erstarkte Vertrauen der Inves- toren in Kombination mit einer sich fül- lenden Vermarktungspipeline lässt für das restliche Jahr ein solides Marktge- schehen erwarten. Dementsprechend ist für das Gesamtjahr 2021 ein Büroin- vestmentvolumen im Bereich von 20 bis 25 Mrd. Euro prognostizierbar.
2,00 2,50 3,00 3,50 4,00 4,50 5,00 5,50 6,00
Spitzenrendite in % (netto)
2,00 2,50 3,00 3,50 4,00 4,50 5,00 5,50 6,00 6,50 7,00 7,50 8,00
Spitzenrendite in % (netto)
Durchschnitt Top-5 EZH Durchschnitt Top-5 Büro Durchschnitt Top-5 Logistik
Quelle: NAI apollo Quelle: NAI apollo
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Q2 21 Berlin Hamburg München Frankfurt Düsseldorf
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Q2 21
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