- ENTWURF -
Bodenrichtwert - Erlass NRW - BoRiWErl. NRW -
RdErl. d. Innenministeriums v. xxxx 2010 - 32 - 51.11 - Vorschriften
Inhaltsverzeichnis
1 Anwendungsbereich und Zweck 2 Definition
3 Ermittlung der Bodenrichtwerte 3.1 Grundlagen
3.2 Verfahrensgrundsätze 3.3 Verfahrensbesonderheiten
3.3.1 Land- und forstwirtschaftliche Flächen 3.3.2 Bauerwartungs- und Rohbauland 3.3.3 Baureife und bebaute Grundstücke 3.3.4 Sonderfälle
4 Bildung der Bodenrichtwertzonen
5 Darstellung und Veröffentlichung der Bodenrichtwerte 6 Schlussvorschrift
Anlage: BORISplus.NRW-Datensatz
1 Anwendungsbereich und Zweck
Dieser Erlass regelt bis zur endgültigen Festlegung durch eine entsprechende Verordnung des Bundes die Ermittlung von Bodenrichtwerten und deren Zonenbildung. Im Übrigen regelt er die Darstellung und Veröffentlichung von Bodenrichtwerten.
Die Bodenrichtwerte tragen zur Transparenz auf dem Immobilienmarkt bei. Sie dienen in be- sonderem Maße der Unterrichtung der Öffentlichkeit über die Situation am Immobilienmarkt;
darüber hinaus der Verkehrswertermittlung und der steuerlichen Bewertung.
2 Definition
Der Bodenrichtwert (siehe § 196 BauGB) ist der durchschnittliche Lagewert für den Boden innerhalb eines Gebiets (Bodenrichtwertzone), das nach seinem Entwicklungszustand sowie nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmende Verhältnisse aufweist. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstücks mit definiertem Grund- stückszustand (Bodenrichtwertgrundstück).
3 Ermittlung der Bodenrichtwerte 3.1 Grundlagen
(1) Ausgangsmaterial für die Bodenrichtwertermittlung sind die Daten der Kaufpreissamm- lung. Unterstützend werden sonstige Unterlagen herangezogen. Als sonstige Unterlagen für die Bodenrichtwertermittlung sind u.a. zu nutzen:
- Bauleitpläne, Landschaftspläne,
- Satzungen nach § 34 Abs. 4 BauGB zur Abgrenzung von Innen- und Außenbereich, - Denkmalbereichssatzungen (§5 Denkmalschutzgesetz - DSchG),
- Erhaltungssatzungen (§ 172 BauGB),
- Daten über Bodenordnungs-, Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen, - Daten über Planfeststellungen,
- Daten über Art und Umfang der Erschließung,
- Daten über die Abrechnung von Erschließungsbeiträgen und von anderen in Betracht kommenden Beiträgen und sonstigen Abgaben (siehe Nr. 3.3.3 (1)),
- Mieten und Pachten, - Bodengütekarten,
- Ergebnisse der Bodenschätzung,
- Sonstige statistische Daten zu Bevölkerungs-, Einkommens- und sonstigen Strukturen, - Topografische Informationen (z.B. Exposition, Hangneigung pp.),
- Ergebnisse örtlicher Ermittlungen (z.B. Passantenfrequenzzählungen).
Darüber hinaus sind die für die Wertermittlung erforderlichen Daten, vor allem Bodenpreisin- dexreihen und Umrechnungskoeffizienten, heranzuziehen.
(2) Für Flächen, die nach allgemeiner Verkehrsauffassung nicht an Rechtsgeschäften teilneh- men bzw. die in Rechtsgeschäften regelmäßig ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnis- sen unterliegen, können im Allgemeinen keine Bodenrichtwerte abgeleitet werden.
3.2 Verfahrensgrundsätze
(1) Bodenrichtwerte sind vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln.
(2) Für die Bodenrichtwertermittlung in Gebieten ohne bzw. mit geringem Grundstücksver- kehr sollen
- Kaufpreise aus vergleichbaren Gebieten, - Kaufpreise vorangegangener Jahre,
- Bodenrichtwerte vorangegangener Ermittlungsperioden, die mit Indexreihen an die all- gemeine Marktentwicklung angepasst werden,
herangezogen oder
- Evidente (Zu- und Abschläge, die dem Grunde nach keines Beweises bedürfen), - Statistische (z.B. Regressions- oder Kovarianzanalysen, hedonische Verfahren),
- Deduktive (z.B. Zielbaummethode, Wohn-/Geschäftslagenklassifizierung, Vergleich von Miet- und Pachtentwicklungen und der Verhältnisse von Mieten in Geschäftslagen) oder - Intersubjektive (nach spezieller Marktkenntnis und Erfahrung in freier Überzeugung ge-
schätzte Zu- und Abschläge mit nachvollziehbarer Begründung) Preisvergleiche angewandt werden.
Die Kaufpreise sind mittels Umrechnungskoeffizienten oder anderer geeigneter Verfahren an die Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks und mittels Indexreihen an den Stichtag der Bodenrichtwertermittlung anzupassen.
(3) Von den wertbeeinflussenden Merkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks sollen der Ent- wicklungszustand und die Art der Nutzung dargestellt werden. Zusätzlich sollen dargestellt werden:
- bei landwirtschaftlich genutzten Flächen ggf. die Bodengüte als Acker- oder Grünland- zahl,
- bei baureifem Land (mit Ausnahme von Industrie-, Gewerbe-, Sondergebieten) die Zahl der Geschosse sowie mindestens ein weiteres Merkmal wie z.B. die GFZ oder die Grund- stücksgröße (in Form von Grundstücksfläche, -tiefe oder -breite),
- bei Industrie-, Gewerbe- und Sondergebieten die Grundstücksgröße (in Form von Grund- stücksfläche, -tiefe oder -breite) oder die GFZ oder die BMZ als Maß der baulichen Nut- zung und
- bei förmlich festgelegten Sanierungsgebieten (§142 BauGB) und förmlich festgelegten Entwicklungsbereichen (§165 BauGB) der Grundstückszustand, auf den sich der Boden- richtwert bezieht; dabei ist entweder der Grundstückszustand vor Beginn der Maßnahme oder nach Abschluss der Maßnahme darzustellen.
(4) Art und Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung ergeben sich in der Regel aus den für die planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben maßgeblichen §§ 30, 33 und 34 BauGB und den sonstigen Vorschriften, die die Nutzbarkeit betreffen. Bei der Feststellung des Maßes der baulichen Nutzung des Vergleichsgrundstücks ist die zulässige Nutzung zu Grunde zu legen. Wird in der Umgebung vom Maß der zulässigen Nutzung regelmäßig nach oben abge- wichen oder wird die zulässige Nutzung nicht voll ausgeschöpft, ist die Nutzung maßgebend, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu Grunde gelegt wird (§6 Abs. 1 ImmoWertV). Dies gilt sinngemäß auch für die Art der Nutzung.
(5) Für die Ermittlung der Geschossflächenzahl ist die für die Bebauung ortsübliche Grund- stückstiefe (Baulandtiefe) dem Bodenrichtwertgrundstück zugrunde zu legen und auszuwei- sen.1
(6) Bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte sind Abweichungen, die nur im Rahmen einer Einzelbetrachtung ermittelt werden können, insbesondere
- individuelle privatrechtliche Vereinbarungen und Belastungen (z.B. Miet- und Pachtver- träge, Grunddienstbarkeiten),
- individuelle öffentlich-rechtliche Merkmale (z.B. Baulasten, Denkmalschutz, Bindungen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus),
- individuelle tatsächliche Belastungen (z.B. Altlasten) nicht zu berücksichtigen.
(7) Die einzelnen Bodenrichtwerte werden nicht begründet, jedoch muss das Verfahren für ihre Ableitung nachvollziehbar und dokumentiert sein.
1 Die Geschossfläche ist nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln und zu sum- mieren. Die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände sind mitzurechnen. Die Geschossfläche ausgebauter oder ausbaufähiger Dachgeschosse ist pauschal mit 75 Prozent der Geschossfläche des darunterliegenden Voll- geschosses zu berechnen. Die Geschossfläche des Kellergeschosses ist, wenn Aufenthaltsräume vorhanden oder möglich sind, pauschal mit 30 Prozent der Geschossfläche des darüberliegenden Vollgeschosses zu berechnen.
3.3 Verfahrensbesonderheiten
3.3.1 Land- und forstwirtschaftliche Flächen
Neben der Bodengüte können bei Bedarf auch weitere Merkmale wie Zuschnitt oder Größe dargestellt werden.
Der Bodenrichtwert für eine forstwirtschaftlich genutzte Fläche bezieht sich auf den Boden ohne Aufwuchs soweit hierfür Werte zur Verfügung stehen. Andernfalls können unter ent- sprechendem Hinweis auch Werte inkl. Aufwuchs veröffentlicht werden.
3.3.2 Bauerwartungs- und Rohbauland
Bodenrichtwerte für den Entwicklungszustand Bauerwartungsland und Rohbauland sind für Gebiete zu ermitteln, in denen für die Mehrheit der enthaltenen Grundstücke der Entwick- lungsgrad hinreichend sicher zugeordnet werden kann und sich hierfür ein Markt gebildet hat.
3.3.3 Baureife und bebaute Grundstücke (1) Die Bodenrichtwerte sollen grundsätzlich die - Erschließungsbeiträge nach § 127 BauGB,
- Abgaben für den erstmaligen Anschluss des Grundstücks an die öffentliche Entwässe- rungsanlage nach dem Kommunalabgabengesetz (Kanalanschlussbeitrag ohne Hausan- schluss) und
- Kostenerstattungsbeträge gemäß § 135a BauGB enthalten.
Der Einfluss der Beiträge und Abgaben auf den Bodenwert ist am Marktverhalten zu orientie- ren. In Ausnahmefällen können auf Grund örtlicher Gegebenheiten vorübergehend erschlie- ßungsbeitragspflichtige Bodenrichtwerte ermittelt werden.
(2) Bei bebauten Grundstücken ist der Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre (§ 196 Abs. 1 Satz 2 BauGB).
3.3.4 Sonderfälle
(1) Für Flächen nach Nr. 3.1 (2) (z.B. Gemeinbedarfs- und Verkehrsflächen, Messegelände, Kliniken, Flughäfen, Abraumhalden, Tagebau, Militärgelände) sind bei Bedarf Einzelfallbe- wertungen vorzunehmen.
(2) Flächenhafte Auswirkungen, die die Werte aller Grundstücke einer Bodenrichtwertzone in gleichem Maße beeinflussen, z.B. Denkmalbereiche, Lärmzonen, Bodenbewegungsgebiete, Industrieimmissionen, sind im Bodenrichtwert zu berücksichtigen, nicht aber die spezifischen Merkmale eines Einzelgrundstücks.
(3) Kaufpreise, deren Höhe auf Grund von Rechtsvorschriften oder durch andere Maßnahmen (etwa zur Subventionierung von Gewerbeansiedlungen oder im Rahmen von Einheimischen- modellen) beeinflusst werden, sind regelmäßig nicht zu berücksichtigen, es sei denn der all- gemeine Immobilienmarkt wird durch sie nachhaltig so stark bestimmt, dass auch andere Ei- gentümer ihre Grundstücke nicht zu abweichenden Preisen verkaufen können.
4 Bildung der Bodenrichtwertzonen
(1) Bodenrichtwerte sind in Bodenrichtwertzonen als zonale Bodenrichtwerte abzuleiten und zusammen mit den wertbeeinflussenden Merkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks gemäß Nr. 3.2 (3) darzustellen. Dabei werden Gebiete mit im Wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen flächendeckend in einer Bodenrichtwertzone zusammengefasst.
(2) Je Bodenrichtwertzone ist ein Bodenrichtwert anzugeben. Bodenrichtwertzonen mit fol- genden Merkmalen können sich gegenseitig überlagern:
- Zone mit bebauten Grundstücken im Außenbereich (W, G, MD mit ergänzender Nutzung ASB),
- Zone mit Flächen der Landwirtschaft (LW),
- Zone mit Flächen der Forstwirtschaft und Wald (F),
- Zone mit Individueller Wohnbebauung z.B. Ein- und Zweifamilienhäuser (W, MD), - Zone mit Misch- oder mehrgeschossiger Bebauung (W, MI, MK),
- Zone mit Flächen für Industrie, Gewerbe und Sondergebiete (G, SE, SO).
Die Überlagerung muss deckungsgleich sein.
In Bodenrichtwertzonen für Flächen der Landwirtschaft (LW) können, sich überlagernd, Bo- denrichtwerte für Flächen der Nutzungsarten Ackerland und ackerfähiges Grünland (A) und Dauergrünland (GR) angegeben werden.
Die Bildung von Bodenrichtwertzonen als Enklaven ist zulässig.
(3) Größere Areale nach Nr. 3.1 (2) sind als eigene Zone ohne Bodenrichtwert auszuweisen.
Kleinere Flächen (z.B. örtliche Verkehrs- und lokale Gemeinbedarfsflächen) können in be- nachbarte Bodenrichtwertzonen anderer Art der Nutzung einbezogen werden; der dort ange- gebene Bodenrichtwert gilt für diese Flächen nicht.
(4) Die Bodenrichtwertzonen sind eindeutig auf der Grundlage der Amtlichen Liegenschafts- karte abzugrenzen.
(5) Wertunterschiede innerhalb einer Bodenrichtwertzone, die auf Abweichungen von den wesentlichen wertbeeinflussenden Merkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks beruhen, sind mittels geeigneter Umrechnungskoeffizienten zu beschreiben.
(6) Das Lagemerkmal des Bodenrichtwertgrundstücks wird in der Regel durch die Position der Bodenrichtwertzahl visualisiert.
(7) Bei land- und forstwirtschaftlich genutzten Flächen bestimmt sich die Zonierung nach folgenden Arten der Nutzung:
- Landwirtschaftliche Fläche, LW
ggf. differenziert nach
o Ackerland und ackerfähiges Grünland A
o Dauergrünland GR
o Sonderkultur (z.B. Hopfen, Obst-, SK Erwerbsgarten-, Weinbau)
- Forstwirtschaftliche Fläche und Wald F
(8) Bei baureifen und bebauten Gebieten erfolgt die Unterteilung in Bodenrichtwertzonen nach folgenden Arten der baulichen Nutzung:
- Wohnbauflächen W
ggf. differenziert nach
o Kleinsiedlungsgebiete WS
o Reine Wohngebiete WR
o Allgemeine Wohngebiete WA
o Besondere Wohngebiete WB
- Gemischte Bauflächen differenziert nach
o Mischgebiete MI
o Kerngebiete MK
o Dorfgebiete MD
- Gewerbliche Bauflächen, G ggf. differenziert nach
o Industriegebiete GI
o Gewerbegebiete GE
- Sondergebiete nach § 10 BauNVO SE - Sonstige Sondergebiete nach § 11 BauNVO SO
Bebaute Flächen im Außenbereich erhalten als ergänzende Angabe zur Nutzung die Kenn- zeichnung ASB.
(9) Flächen, die den Nutzungen der Absätze 7 und 8 nicht zuzuordnen sind, werden als Son- dernutzungsflächen (SN) ausgewiesen. In der Regel werden für diese Flächen keine Boden- richtwerte ermittelt werden können.
(10) Sofern entsprechende Satzungen der Gemeinden nach § 34 Abs. 4 BauGB, § 35 Abs. 6 BauGB oder nach § 16 Abs. 1 Landschaftsgesetz (Landschaftsplan) für den Innen- und Au- ßenbereich vorliegen, sind diese bei der Abgrenzung der Zonen ebenfalls zugrunde zu legen.
Im Übrigen ist die Planungs- und/oder Baugenehmigungsbehörde zur Abgrenzung des Innen- bzw. Außenbereichs zu befragen. Werden keine Aussagen getroffen, sollen diese Gebiete in enger Anlehnung an die vorhandene Bebauung durch den Gutachterausschuss abgegrenzt werden.
5 Darstellung und Veröffentlichung der Bodenrichtwerte
(1) Die Bodenrichtwerte sind als ein Betrag in Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche dar- zustellen. Die Angabe von Bodenrichtwertspannen ist nicht zulässig. Die Bodenrichtwerte sollen an Hand der nachstehenden Tabelle kaufmännisch gerundet werden, und zwar
bis 5 € auf 0,1 € bis 10 € auf 0,5 € bis 50 € auf 1 € bis 250 € auf 5 € bis 500 € auf 10 €
Bei mehr als 500 € ist die Rundung sachverständig vorzunehmen.
(2) Bodenrichtwerte sind automatisiert in einem Informationssystem zum Immobilienmarkt zu führen (§ 23 Abs. 6 GAVO NRW). Hierzu sind die Daten zu den Bodenrichtwerten nach Vorgabe des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Land NRW im Shape- Format zu erzeugen und an diesen abzugeben. Die Eigenschaften des Bodenrichtwertgrund- stücks werden in landeseinheitlichen Datenstandards entsprechend der Anlage festgelegt.
(3) Für die Veröffentlichung von Bodenrichtwerten gilt § 11 Abs. 5 GAVO NRW.
6 Schlussvorschrift
Die flächendeckende Ableitung zonaler Bodenrichtwerte hat spätestens zum Stichtag 01.01.2011 zu erfolgen.
Der RdErl. des Innenministeriums vom 02.03.2004 - Bodenrichtwerterlass - (SMBl. NRW.
2315) wird aufgehoben.
