Handbuch des Fachanwalts Bau- und Architektenrecht

(1)

1. Kapitel Vertragsschluss... 1

2. Kapitel Vertragsausführung... 263

3. Kapitel Vertragsbeendigung... 715

4. Kapitel Auftraggeber- und Auftragnehmereinsatzformen... 783

5. Kapitel Bauträgerrecht... 829

6. Kapitel Bauprozessrecht... 893

7. Kapitel Außergerichtliche Streitbeilegung... 1165

8. Kapitel Bauinsolvenzrecht... 1197

9. Kapitel Grundzügedes Vergaberechts... 1305

10. Kapitel Grundlagen des internationalen Bauvertragsrechts... 1355

11. Kapitel Architekten- und Ingenieurrecht... 1371

12. Kapitel Öffentliches Baurecht... 1649

13. Kapitel Gesetz der Bundesregierung zurReform des Bauvertragsrechtsund zur kaufrechtlichen Mängelhaftung... 1727

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Vorwortzur6.Auflage... V Bearbeiterübersicht... VII Im Einzelnen haben bearbeitet... IX Abkürzungsverzeichnis... XXI Literaturverzeichnis... XXV

1. Kapitel Vertragsschluss... 1

A. Bauvertragsrecht... 1

Vorbemerkung... 8

I. Der »Knigge« für denBauanwalt... 9

II. Erstgespräch, Mandatsaufnahme,Honorarfragen... 34

III. Diebaubegleitende Beratung... 47

IV. Baurechtliche Grundlagen... 55

V. Werk- undBauvertragsrecht nach den Bestimmungen der §§ 631 ff. BGB - Gesetz zurReform des Bauvertragsrechts und der kaufrechtlichen Mängelhaftung... 68

VI. DerVOB-Bauvertrag... 142

VII. Nebenangebote... 211

B. Die VOB/C — Allgemeine Technische Vertragsbedingungen für Bauleistungen ... 227

I. Einführung... 22 7 II. Die Entwicklung der VOB/C... 228

III. DieBesonderheiten derBauleistung gegenüberallen anderenWerkleistungen... 229

IV. Inhalt der VOB/C... 231

V. Die Rechtsnatur derAbschnitte0 der VOB/C... 245

VI. Der AGB-CharakterderVOB/C(Abschnitte 1 bis 5)... 247

VII. Die anwaltliche Arbeit mit der VOB/C... 253

2. Kapitel Vertragsausführung... 263

A. Die Abnahme der Bauleistung... 263

I. Funktionund BedeutungderAbnahme... 264

II. BegriffundWesen der Abnahme... 266

III. Anwendbarkeitder allgemeinen Regelungen des Rechtsgeschäfts... 268

IV. Abnahmeregelungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen... 270

V. DerAnspruch auf Abnahme... 272

VI. Die KlageaufAbnahme... 275

VII. Abnahmekosten... 275

VIII. DieFormender Abnahmebeim BGB-Vertrag... 275

IX. Die Wirkungender Abnahme... 282

X. DerVorbehalt bekannterMängel beider Abnahme... 287

XI. DerVorbehalt der Vertragsstrafe bei der Abnahme... 293

XII. DieAbnahmeverweigerung... 296

XIII. Abnahme nachvorzeitiger Vertragsbeendigung... 297

XIV. Besondere Regelungenzur Abnahmebeim VOB/B-Vertrag... 297

XV. Abnahme beiErwerbvon Wohnungseigentum - Bauträgervertrag... 303

XVI. Abnahme von Architekten- und Ingenieurleistungen... 306

B. Das Mängelhaftungsrecht... 308

I. Überblick... 312

II. Die mangelhafte Bauleistunggemäß §633 BGB... 315

III. Die Ansprüche des Auftraggebers wegen mangelhafter Bauausführung... 335

IV. Verjährung... 384

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V. DiemangelhafteBauleistung und deren Rechtsfolgen beim VOB/B-Vertrag... 390

VI. Die Geltendmachung vonMängelrechten bei ErwerbvonWohnungseigentum... 401

VII. Der Gesamtschuldnerausgleichzwischen mehrerenBaubeteiligten... 403

C. Leistungsbeschreibung und Nachtragsforderungen... 406

I. Leistungsbeschreibung... 409

II. Nachträge aus Leistungsabweichungen... 436

III. Nachtragsforderungen und Regressansprüche ausBauzeitverzögerungen... 507

D. Sicherheiten... 532

I. Einführung... 535

II. Gesetzliche Sicherungsmöglichkeitenfür den Bauunternehmer/Auftragnehmer... 535

III. Vertragliche Sicherungsmöglichkeitenfür den Bauunternehmer/Auftragnehmer... 600

IV. Gesetzliche Sicherungsmöglichkeiten für den Bauherrn/Auftraggeber... 608

V. Vertragliche Sicherungsmöglichkeiten für den Bauherrn/Auftraggeber... 613

E. Baubetriebliche Grundlagen der Vertragsausfuhrung... 655

II. Ausschreibungund Vergabe von Bauleistungen... 656

III. Bauablaufplanung... 674

IV Kalkulation/Bauauftragsrechnung... 683

3. Kapitel Vertragsbeendigung... 715

A. Kündigung... 715

I. Grundsätzezur AuflösungdesVertrages... 716

II. Wirksamer Bauvertrag... 717

III. Kündigung... 731

B. Vertragsstrafe... 766

I. Begriff und Funktion... 766

II. Verwandte Rechtsinstitute... 767

III. Vereinbarung der Vertragsstrafe... 768

IV. Inhalt der Vertragsstrafenvereinbarung... 769

V. Anspruchsvoraussetzungen... 770

VI. Berechnung der Vertragsstrafe... 779

VII. Herabsetzung der Vertragsstrafe... 780

VIII. Darlegungs- und Beweislast... 780

IX. Verjährung... 781

4. Kapitel Auftraggeber- und Auftragnehmereinsatzformen... 783

A. Grundlagen... 783

I. Aufgabender Projektrealisation... 783

II. Outsourcing/Delegation von Auftraggeber-und Auftragnehmerfunktionen... 783

III. Organisation und Vertragsrecht... 784

B. Auftraggebereinsatzformen... 785

II. Der Bauherr als Grundstückseigentümer... 786

III. Der Bauherr alsGrundstückskäufer... 790

IV. Projektentwickler(u.a. Bauträger)... 791

V. Total-und Generalunternehmer... 792

C. Projektmanagementeinsatzformen... 795

I. Grundlagen... 795

II. Begriffe und Einsatzformendes Projektmanagements fürImmobilien- und Bauprojekte... 795

D. Planereinsatzformen... 802

I. Planungsaufgaben... 802

XIV

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II. Planungsinhalte... 802

III. Vollbeauftragung und Teilbeauftragungen... 803

IV. Einzelplanerund Generalplaner... 804

V. Besondere Planereinsatzformen beiGeneralunternehmermodellen... 805

VI. Building Information Modeling(BIM)... 806

E. Unternehmereinsatzformen... 807

II. Einzel-/Gewerkeunternehmer... 808

III. Generalunternehmer... 809

IV. Totalunternehmer... 811

V. Generalübernehmerund Totalübernehmer... 811

VI. Bau-ARGE... 813

VII. Werklieferverträge... 813

VIII. Präferenzen für einzelne Unternehmereinsatzformen... 814

IX. Praxisbeispiel:Checkliste Vertragsbestimmungen eines Generalunternehmervertrages füreine schlüsselfertige Errichtungim Überblick... 817

5. Kapitel Bauträgerrecht... 829

A. Einführung in das Recht der Bauträger... 829

I. Wesentliche Gesetze und Verordnungen im Überblick... 829

II. Überblick zu denKernbereichen des Bauträgerrechts... 831

III. AllgemeineHinweise zum Bauträgerrecht... 831

B. Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) gern. § 34c Gewerbeordnung (GewO)... 834

I. Vorgaben nach § 34c GewO... 834

II. Wesentliche Vorschriftender MaBV... 834

C. Der Bauträgervertrag... 837

I. Vorgabendes BGHzum Bauträgervertrag... 837

II. Fertigstellung vor Verkauf:Kaufvertrag?... 838

III. NotarielleBeurkundungs-und Beratungspflicht... 839

IV. Die gesetzlichen Regelungender AGB (§§ 305 ff. BGB) und derBauträgervertrag... 839

V. Anwendbarkeitder VOB/B und VOB/C... 840

VI. Planungsleistungen desBauträgers/Bindung an Architekten... 841

VII. Hinterlegungsklausel... 843

D. Rechte und Pflichten des »Käufers«... 845

I. Anspruch auf mangelfreie Übereignungdes Bauobjekts... 845

II. Sonderwünsche und Eigenleistungendes Erwerbers... 849

III. DieWohnungseigentümergemeinschaft... 851

IV. Abnahmeder Bauleistung... 853

V. Haftung des Bauträgers für Baumängel... 859

VI. Haftungsausschluss... 869

VII. Haftungdes Bauträgers für Mängel amGrundstück... 871

VIII. Verjährung der Mängelansprüche... 871

IX. Kündigungs- und Rücktrittsrechte... 873

X. Verstöße gegen die §§ 2 bis 8 MaBV... 874

E. Die Rechtsstellung des Bauträgers... 877

I. Preisvereinbarung... 877

II. Fälligkeitder Vergütung... 878

III. Abschlagszahlungen/Vorauszahlungen... 881

IV. Sicherheitgemäß §7 MaBV... 882

V. Verzug des Erwerbers... 884

VI. Sicherung der Vergütung... 884

VII. Kündigungs-und Rücktrittsrechte... 886

VIII. Verjährung des Vergütungsanspruches... 887

XV

(5)

F. Die Prospekthaftung im Bauträgerrecht... 889

G. Die Insolvenz des Bauträgers... 891

6. Kapitel Bauprozessrecht... 893

A. Grundlagen des Bauprozessrechts... 893

II. Güteverfahren oder Mahnverfahren?... 895

III. Aktivprozesse... 896

IV. Passivprozesse... 954

B. Selbstständiges Beweisverfahren... 957

I. Einleitung... 959

II. Das Verfahrennach derZivilprozessordnung... 960

III. Dieprozessuale Verwertung desErgebnisses des selbstständigen Beweisverfahrens... 1011

IV. Die materiell-rechtlichen Wirkungen desselbstständigen Beweisverfahrens... 1015

C. Einstweilige Verfügung und Arrest in der baurechtlichen Praxis... 1017

I. Die einstweilige Verfügungin Bausachen... 1018

II. DerArrest inBausachen... 1052

III. Einstweilige Verfügung undArrest inder Insolvenz... 1054

D. Berufung in Bausachen... 1058

I. Vor Überlegungen... 1059

II. ZulässigkeitderBerufung... 1065

III. Begründetheit... 1096

IV. Zulässigkeitsprüfung, Zurückweisungsbeschlussgern. § 522 ZPO... 1118

V. Klageänderung, Widerklageund Aufrechnung... 1121

VI. Anschlussberufung... 1122

E. Bauprozess und Sachverständige... 1126

I. AußergerichtlicheTätigkeit von Sachverständigen... 1126

II. Der Sachverständige im gerichtlichen Verfahren... 1127

F. Haftung des Sachverständigen... 1130

I. Die Haftungdes Privatsachverständigen... 1130

II. Die Haftungdes Gerichtssachverständigen... 1148

III. Ergebnis... 1164

7. Kapitel Außergerichtliche Streitbeilegung... 1165

A. Einführung... 1165

B. Ausgangslage... 1166

C. Die geeignete Art der Streitlösung... 1167

I. GerichtlichesVerfahren... 1167

II. Außergerichtliche Verfahren im Überblick... 1168

III. Die Wahldes geeignetenVerfahrens... 1173

IV. Beratungspflicht des Rechtsanwalts... 1174

D. Ausgewählte außergerichtliche Verfahren im Einzelnen... 1176

I. Mediation... 1176

II. Güterichter... 1189

III. Schlichtung... 1190

IV. Schiedsgericht... 1192

V. Adjudikation... 1194

XVI

(6)

8. Kapitel Bauinsolvenzrecht... 1197

A. Einleitung... 1197

I. Inhaltlicher Schwerpunkt... 1197

II. Was ist »Bauinsolvenzrecht«?... 1197

III. Gliederung... 1198

B. Ausgewählte Themen zur Insolvenzordnung und zum Insolvenzverfahren... 1199

I. Anwendbarkeit der ZPO -§4InsO... 1199

II. Unterscheidungstarker — schwacher vorläufigerVerwalter... 1210

III. Zahlung an den Schuldner (statt andieMasse)in Unkenntnis der Eröffnung bzw. des Eröffn ungsverfahrens... 1215

C. Das eröffnete Verfahren... 1216

I. Die Beteiligtenim eröffneten Insolvenzverfahren... 1216

II. Materielle Wirkungen des Eröffnungsbeschlusses... 1219

III. Prozessuale Wirkungen des Eröffnungsbeschlusses... 1219

D. Handlungsmöglichkeiten und Risiken des Gläubigers: Vorbemerkungen... 1226

I. Masse und Insolvenzverwalter als Haftungsschuldner... 1226

II. Haftpflichtversicherungenals Dritthaftende... 1244

III. Durchgriffshaftung nach GSB/BauFordSiG... 1248

IV. Einzelvollstreckung des Gläubigers durch Aufrechnung?... 1250

E. Der Auftragnehmer als Gläubiger in der Insolvenz des Auftraggebers... 1252

I. Das Stadium vor StellungeinesInsolvenzantrages... 1252

II. Das Stadium desEröffnungsverfahrens:Kündigung des Bauvertrages durch Auftragnehmer? . 1258 III. Daseröffnete Verfahren... 1260

E Der Auftraggeber in der Insolvenz des Auftragnehmers... 1266

I. DasStadium vor Stellung eines Insolvenzantrages: Anfechtung... 1266

II. Eröffnungsverfahren: Kündigungdes Bauvertrages durch den Auftraggeber (§ 8 Abs. 2 VOB/B) 1267 III. Eröffnetes Insolvenzverfahren: Abrechnung dervomSchuldner erbrachten Leistungen... 1284

G. Sonderfälle... 1295

I. Der Subunternehmer inder InsolvenzdesGeneralunternehmers... 1295

II. Insolvenz eines Bauträgers... 1295

III. Insolvenz einer ARGE... 1301

9. Kapitel Grundzüge des Vergaberechts... 1305

A. Struktur des Vergaberechts... 1305

I. Vierfache Zweiteilung des Vergaberechts... 1305

II. Rechtsgrundlagen... 1308

B. Anwendungsbereich des allgemeinen Vergaberechts... 1311

I. Öffentliche Auftraggeber... 1312

II. Öffentlicher Auftrag (Beschaffungsvorgang)... 1316

III. GrundsätzedesVergaberechts... 1321

III. Vergabearten... 1325

IV. Überblick zum Ablauf eines Bauvergabeverfahrens... 1328

V. Erläuterungenzum Ablauf eines Offenen Verfahrens... 1331

C. Rechtsschutz im Vergaberecht... 1343

I. Primärrechtsschutz... 1343

II. Sekundärrechtsschutz... 1353

10. Kapitel Grundlagen des internationalen Bauvertragsrechts... 1355

A. Einführung... 1355

B. Materielles Recht... 1356

I. Vereinheitlichtes Sachrecht... 1356

XVII

(7)

II. Kollisionsrecht/EG-Verordnungen... 1356

C. FIDIC-Verträge... 1361

D. Zivilverfahrensrecht... 1366

I. Einführung/ForumShopping... 1366

II. Innerhalb der EU... 1367

III. Außerhalb derEU... 1369

11. Kapitel Architekten- und Ingenieurrecht... 1371

A. Architektenvertragsrecht... 1371

I. Rechtsnatur des Architektenvertrags -... 1372

II. Zustandekommen,Abschluss,BedingungenundWirksamkeit... 1385

III. Auftragsumfang... 1393

IV. Beendigungdes Architektenvertrags... 1396

V. Inhalt und Vertragsgestaltung... 1404

B. Grundzüge des Urheberrechts der Architekten und Ingenieure... 1424

II. Die »persönliche geistige Schöpfung«i.S.d. § 2 Abs. 2 UrhG... 1429

III. Inhalt des Urheberrechts... 1433

IV. Nutzungsrechte... 1446

V. Schranken des Urheberrechts... 1453

VI. Ansprüche bei Urheberrechtsverletzungen... 1454

VII. DerSchutz nicht urheberrechtlichgeschützter Werke... 1458

C. Die Haftung der Architekten und Ingenieure... 1464

I. AllgemeineGrundlagen... 1465

II. DieSachmängelhaftung des Architekten und Ingenieurs... 1470

III. Einzelne Haftungstatbestände... 1485

IV. DieHaftungdes Architekten/Ingenieurs aus unerlaubterHandlung... 1516

V. Mitverantwortung des Auftraggebers, GesamtschuldundGesamtschuldnerausgleich... 1519

VI. Verjährung... 1524

VII. Rechtsgeschäftliche Haftungsvereinbarungen/Haftungsbeschränkungen... 1532

D. Die Vergütung der Architekten und Ingenieure... 1535

I. Die Auswirkungen des EuGH-Urteils vom 04.07.2019 auf dieVergütung von Architekten- und Ingenieurleistungen... 1537

II. Das neue Bauvertragsrecht und dieVergütungvonArchitekten- undIngenieurleistungen . .. 1544

III. DieVergütungvon Architekten- und Ingenieurleistungen nachderHOAI... 1545

12. Kapitel Öffentliches Baurecht... 1649

A. Überblick über das öffentliche Baurecht... 1649

I. Bauplanungs-und Bauordnungsrecht... 1649

II. Raumordnung und Landesplanung... 1649

III. Planfeststellungsverfahren... 1651

B. Bauleitplanung... 1653

I. Planungshoheit derGemeinden... 1653

II. Zusammenarbeit mit Privaten... 1657

III. Das Verfahren der Bauleitplanung... 1659

IV. DiePlanungsleitliniendes § 1 Abs. 6 BauGB... 1666

V. DasAbwägungsgebot... 1667

VI. BesondereVorschriften zumUmweltschutz... 1670

VII. Umweltprüfung... 1671

VIII. Inhalt derBauleitpläne... 1673

IX. Planerhaltung... 1680

XVIII

(8)

C. Zulässigkeit von Vorhaben... 1684

I. Zulässigkeit nach dem Bauplanungsrecht... 1684

II. Zulässigkeitvon Vorhaben nach dem Bauordnungsrecht... 1697

D. Bauordnungsrechtliche Verfahren... 1702

I. Aufbau undZuständigkeitsowie Aufgaben und Befugnisseder Bauaufsichtsbehörden... 1702

II. Verfahren despräventiven Bauordnungsrechts... 1702

III. Verfahren des repressiven Bauordnungsrechts: Behördliche Eingriffsbefugnisse... 1705

E. Weitere Regelungsgegenstände des Bauplanungsrechts... 1708

I. Sicherung derBauleitplanung... 1708

II. Planungsschadensrecht... 1711

III. Flächenumlegung... 1718

IV. Enteignung... 1719

F. Rechtsschutz im Öffentlichen Baurecht... 1721

I. Rechtsschutzim Bauplanungsrecht... 1721

II. Rechtsschutzim Bauordnungsrecht... 1722

13. Kapitel Gesetz der Bundesregierung zur Reform des Bauvertragsrechts und zur kaufrechtlichen Mängelhaftung... 1727

A. Vorbemerkung... 1727

B. Änderungen zum Werkvertragsrecht... 1729

II. Abschlagszahlungen (§ 632aBGB)... 1729

III. Abnahme (§ 640 BGB)... 1731

IV. Kündigungauswichtigem Grund (§648a BGB)... 1732

C. Neuregelungen zum Bauvertragsrecht... 1736

II. Bauvertrag (§ 650a BGB)... 1736

III. Regelungen zum Anordnungsrechtdes Bestellers, zur Vergütungsanpassung und zur einstweiligen Verfügung (§§ 650b, 650c, 650d BGB)... 1737

IV. Sicherungshypothek des Bauunternehmers(§ 650eBGB)... 1743

V. Bauhandwerkersicherung (§ 650f BGB)... 1744

VI. Zustandsfeststellung bei Verweigerung der Abnahme; Schlussrechnung (§ 650g BGB)... 1744

VII. Schriftform der Kündigung(§ 650h BGB)... 1747

D. Neuregelungen zum Verbraucherbauvertragsrecht... 1749

II. Verbraucherbauvertrag (§ 650i BGB)... 1749

III. Baubeschreibung(§650j BGB)... 1750

IV. Inhalt des Vertrages(§ 650kBGB)... 1752

V. Widerrufsrecht (§ 6501 BGB)... 1754

VI. Abschlagszahlungen;Absicherungdes Vergütungsanspruchs (§ 650m BGB)... 1756

VII. Erstellungund Herausgabe von Unterlagen(§650n BGB)... 1759

VIII. Abweichende Vereinbarungen (§ 650o BGB)... 1760

E. Neuregelungen zum Architekten- und Ingenieurvertragsrecht... 1761

II. VertragstypischePflichten aus Architektenverträgen (§650p BGB)... 1762

III. Anwendbare Vorschriften(§ 650q BGB)... 1763

IV. Sonderkündigungsrecht (§ 650r BGB)... 1765

V. Teilabnahme (§650s BGB)... 1766

VI. Gesamtschuldnerische Haftungmit dem bauausführenden Unternehmer (§ 650t BGB).. ... 1766

F. Neuregelungen zum Bauträgervertragsrecht... 1768

II. Bauträgervertrag; anwendbareVorschriften (§ 650u BGB)... 1768

III. Abschlagszahlungen (§ 650vBGB)... 1769

XIX

(9)

G. Änderungen zum Kaufvertragsrecht... 1770

II. Neueingefügter§439 Abs. 3BGB... 1771

III. Abdingbarkeit von § 439 Abs. 2 und 3 BGB (§309 Nr. 8 b cc BGB)... 1771

IV. Rückgriff des Verkäufers (§ 445a BGB)... 1772

V. Verjährung vonRückgriffsansprüchen(§ 445b BGB)... 1773

VI. Verbrauchsgüterkauf(§474 BGB)... 1773

VII. AnwendbareVorschriften (§ 475 BGB)... 1774

Stichwortverzeichnis... 1777

XX