50 Jahre
Gutachterausschuss für Grundstückswerte
in der Stadt Bottrop
Dipl.-Ing. Achim Petri
Vorsitzender des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Bottrop
Bottrop, Juli 2011
Geschäftsstelle: Postanschrift: Postfach 10 15 54 46215 Bottrop
Verwaltungsgebäude: Am Eickholtshof 24 46236 Bottrop
Telefon: 02041 – 70 4853 / 4851 /4854
Fax: 02041 – 70 4874
eMail: gutachterausschuss@bottrop.de
Internet: www.borisplus.nrw.de
www.gutachterausschuss.nrw.de/BOT
Einleitung
Die Immobilienbranche hat eine erhebliche Bedeutung für die deutsche Volkswirtschaft. Die Immobilienmärkte sind wichtige Stabilitätsfaktoren - gerade auch in Zeiten einer Wirtschafts- und Finanzkrise.
Die Immobilienwirtschaft stellt, bezogen auf die Umsatzzahlen, einen der größten Wirt- schaftszweige in Deutschland dar. Sie ist wesentlich größer als z. B. der Fahrzeug- oder Maschinenbau.
Der Wert der Wohn- und Nichtwohnbauten betrug zu Beginn des Jahres 2008 6,6 Billionen Euro. Grundstücke hatten einen Wert von 2,4 Billionen Euro. So betrug das gesamte Immo- bilienvermögen zu Beginn des Jahres 2008 knapp 9 Billionen Euro. Zum Vergleich: Das Bruttoinlandsprodukt Deutschlands belief sich im Jahr 2008 auf knapp 2,5 Billionen Euro.
In Deutschland werden etwa 55 % aller Kredite mit Immobilien gesichert. Das Kreditvolumen für private Immobilienfinanzierungen und für Unternehmen aus der Immobilienwirtschaft im engeren Sinne beträgt mehr als 1 Billionen Euro 1.
Der Immobilienmarkt und die Grundstückspreisbildung sind ständig neuen Einflüssen unter- worfen. Potenzielle Marktteilnehmer, einschließlich der Gremien in Wirtschaft und Verwal- tung, sind auf Beratung und Absicherung angewiesen.
Zur Transparenz auf dem Immobilienmarkt tragen nunmehr seit 50 Jahren die Gutachteraus- schüsse für Grundstückswerte maßgeblich bei. Hier finden private und institutionelle Teil- nehmer am Marktgeschehen, ebenso wie der professionell mit Gutachten über den Ver- kehrswert befasste Sachverständige, grundlegende Informationen, wie z. B. Bodenrichtwer- te, Grundstücksmarktberichte und die für die Wertermittlung erforderlichen Daten.
1 Quelle: „Die Immobilienmärkte aus gesamtwirtschaftlicher Perspektive“, Gutachten des Deutschen Verbandes für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e. V. gemeinsam mit der Gesellschaft für Immobilienwirt- schaftliche Forschung e. V. , 2009
Geschichtliche Entwicklung der Gutachterausschüsse für Grundstücks- werte
Die Grundstücksbewertung an sich ist schon seit fast zwei Jahrhunderten fester Bestandteil der Aufgaben des behördlichen Vermessungs- und Katasterwesens. Zunächst beschränkte sich die Bewertung auf die Ermittlung des reinen Nutzwertes - des Reinertrages - der Grundstücke und Gebäude.
Die Aufstellung des Parzellenkatasters in den Jahren ab 1820 hatte den Zweck, den Flä- cheninhalt und den Reinertrag der Grundstücke zu ermitteln, um die zu entrichtende Steuer gleichmäßiger und gerechter zu bestimmen. Durch das Grundsteuergesetz vom 21. Januar 1839 erhielten die bis dahin geschaffenen Vermessungs- und Abschätzungsarbeiten ihre gesetzliche Grundlage.
Am 21. Mai 1861 wurde das Gesetz zur anderweitigen Regelung der Grundsteuer erlassen.
Die Grundsteuer fiel an
a) für die Gebäude und den dazugehörigen Hofräumen und Hausgärten (den wirtschaft- lichen Einheiten). Diese wirtschaftlichen Einheiten wurden in den so genannten Ge- bäudesteuerrollen erfasst;
b) für die ertragsfähigen Liegenschaften, ohne die zu a) bezeichneten Grundstücke.
Diese wirtschaftlichen Einheiten für landwirtschaftlichen Besitz wurden in den so ge- nannten Mutterrollen nachgewiesen.
Am 14. Juli 1893 entstanden das Gesetz wegen Aufhebung der direkten Staatssteuern, das Ergänzungssteuergesetz und das Kommunalabgabengesetz.
Der Staat verzichtete auf die nach dem Gesetz vom 21. Mai 1861 veranlagten Grund- und Gebäudesteuern, die durch das Kommunalabgabengesetz vom gleichen Tage den Gemein- den zugestanden wurden. Die Veranlagung und Verwaltung der Grund- und Gebäudesteuer wurde vom Staat -Katasterämter- für die Zwecke der kommunalen Besteuerung ausgeführt.
Der Steueranteil des Staates wurde durch eine Ergänzungssteuer gedeckt (Ergänzungs- steuergesetz).
Während bisher die Steuern nach den ermittelten Reinerträgen und Nutzungswerten festge- legt worden waren, entstand jetzt ein Wertkataster. Die Grundstücke und Gebäude wurden mit einem Wert veranlagt, der dem Steuerpflichtigen mitzuteilen war. Der Ergänzungssteu- erwert war nach dem Ergänzungssteuergesetz der gemeine Wert. Dieser objektive Wert ist der Wert, den die Sache nach ihrer objektiven Beschaffenheit für jeden Besitzer hat. Die
„Technische Anleitung” zum Ergänzungssteuergesetz schreibt die Sammlung möglichst zahl- reicher Kauf- und Taxpreise rückwirkend ab 1884 vor. Die Prüfung erfolgte durch den Katas- terkontrolleur, der diese, ergänzt durch Angaben des Grund- und Gebäudekatasters, einschl.
Gebäudenutzungswert, in eine Übersicht einzutragen hatte. Dabei waren besondere Um- stände und Verhältnisse, die auf die Höhe des Kaufpreises Einfluss hatten, zu vermerken, deren Wert ggf. zu- oder abzurechnen, um den von diesen Einflüssen befreiten reinen Kauf- preis zu erhalten.
Ob diese Verfahrensweise auch so von Anfang an in der Gemeinde Bottrop zum Tragen kam, konnte nicht ermittelt werden. Vielfach bestand in den staatlichen Katasterämtern näm- lich Personalmangel mit der Folge, dass Arbeiten liegen blieben.
Bekannt ist, dass das kommunale Vermessungsamt der Gemeinde Bottrop im Jahre 1912 von der Gemeindeverwaltung mit der Ermittlung von Grundwerten beauftragt wurde. Zu die- sem Zweck stellte man ein besonderes Grundwertverzeichnis nebst Grundwertkarte auf. Die getätigten Verkäufe wurden in diese Schriftstücke eingetragen. Ende 1919 musste hierfür eine besondere Unterabteilung gebildet werden, die sich insbesondere mit der Ermittlung von früheren Grundwerten befasste. Dieser Unterabteilung war ferner die Verwaltung und Verpachtung des gesamten städtischen Grundbesitzes und die Vermietung der städtischen Gebäude zugeordnet. Dazu gehörten bald auch Grundstücksbewertungen bei An- und Ver- käufen durch die Stadt sowie Wertermittlungen zur Durchführung städtebaulicher Planungen.
Um die Wirtschafts- und Lohnpolitik durch die zunehmende Inflation nicht zu gefährden, führ- ten die Nationalsozialisten 1936 einen Preis-Stopp u. a. auch für den Grund und Boden ein (Verordnung über das Verbot von Preiserhöhungen vom 26. November 1936). Mit dieser Regelung wurden die Preise von 1936 festgehalten, so dass der Grundstückshandel der marktwirtschaftlichen Systematik entzogen wurde. Jeder Kaufvertrag musste nunmehr bei den Gemeinden vorgelegt werden. Diese sogenannte „Preis-Stopp“-Behörde entschied dann in jedem Einzelfall über die Zulassung des Kaufvertrages. Der Preis-Stopp brachte im Au- genblick Hilfe, aber der Stopp ließ sich nicht halten und wurde vielfach umgangen. Ohne
Abb. 1 : Gebäudebuch
zusätzliches Schwarzgeld bekam man bald keinen Boden mehr. Dennoch wurde die Verord- nung bis 1960 nur schrittweise und nicht vollends zurückgenommen. Erst mit der Einführung des Bundesbaugesetzes (BBauG) am 23. Juni 1960 wurde der Preis-Stopp gänzlich aufge- hoben.
Der gewollte Wegfall der Preisbindung für Grundstücke ließ ein heftiges, von Spekulationen getragenes Ansteigen der Grundstückspreise befürchten. Zur Preisdämpfung führte der Ge- setzgeber deshalb eine Baulandsteuer ein; das war eine erhöhte Grundsteuer für liegenblei- bendes Bauland (Baulücken etc.). Außerdem wollte der Gesetzgeber dem „unbedarften”
Marktteilnehmer die Chance geben sich objektiv über das Marktgeschehen und das Preisni- veau zu unterrichten, denn Markttransparenz kann insbesondere in Zeiten sich ändernder Preise einer ausufernden Spekulation entgegen wirken.
Das Ziel musste es also sein, so viele Informationen wie möglich über den Grundstücksmarkt bereitzustellen.
Fachliche und zugleich rechtliche Basis dafür konnte nur eine Kaufpreissammlung sein, die das Marktgeschehen vollständig abzubilden in der Lage war. Das BBauG enthielt keine Vor- schriften über die Technik der Führung von Kaufpreissammlungen, sondern überließ dies der Regelungsgewalt der Länder. Mit der gesetzlichen Verpflichtung der Notare, von jeder Ur- kunde über ein Grundstücksgeschäft eine Abschrift bei dem jeweiligen Gutachterausschuss abzuliefern, schuf der Gesetzgeber die alles entscheidende und einmalige Informationsbasis für die Kaufpreissammlungen. Damit war der erste Schritt hin zur Markttransparenz geschaf- fen.
Den zweiten Schritt tat der Gesetzgeber mit der Einrichtung der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte.
Im Bundesbaugesetz und in darauf bezogene nachfolgende Vorschriften steht die städtebau- liche Entwicklung im Mittelpunkt. Viele diesbezügliche Maßnahmen stellen auch den Eingriff in die Eigentumsrechte der privaten Grundeigentümer dar, z. B. durch Enteignung. Das er- fordert vom Staat, der in die Eigentumsfreiheit eingreift, besondere Sorgfalt, Objektivität und Nachprüfbarkeit. Der Gesetzgeber wollte sich bei diesen Bewertungsaufgaben nicht auf die Fachkunde und Unabhängigkeit von privaten Sachverständigen verlassen und konstituierte deshalb ein Bewertungsorgan, das von Gesetzes wegen unabhängig, fachkundig und an keinerlei Weisungen gebunden ist, die Gutachterausschüsse 2.
So wurden die Gutachterausschüsse ausdrücklich als „selbständig“ bezeichnet. Zum ande- ren wurde vorgesehen, dass sie bei den kreisfreien Städten und den Landkreisen gebildet werden sollten. Die konkrete Ausgestaltung wurde den Ländern überlassen. In NRW ge- schah dies mit Runderlass des Ministers für Wiederaufbau vom 27. 3. 1961. Hier wurde zur Bildung der Gutachterausschüsse auf die jahrzehntelange Erfahrung in den Vermessungs- und Katasterämtern zurückgegriffen. Unter anderem wurde Folgendes ausgeführt:
1. Der Gutachterausschuss besteht aus dem Vorsitzenden, einem oder mehreren stellver- tretenden Vorsitzenden und ehrenamtlichen weiteren Gutachtern.
2. Für die Benennung als Vorsitzender kommt in erster Linie der Leiter des Kataster- und Vermessungsamtes oder sein Vertreter in Betracht.
2siehe auch: Dietrich Ribbert, 40 Jahre Gutachterausschuss in Berlin – Rückblick und Ausblick, in: Vermessung Brandenburg Heft 1/02
3. Als Gutachter sind nur Personen geeignet, die in der Bewertung von Grundstücken er- fahren sind (Architekten, Grundstücksmakler, Öffentlich bestellte Vermessungsingenieu- re und sonstige Sachverständige).
4. Zweckmäßigerweise wird auch die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses, bei der u. a. die Kaufpreissammlung zu führen ist, bei dem Kataster- und Vermessungsamt ein- gerichtet.
Den Gutachterausschüssen wurden mit dem BBauG folgende gesetzliche Aufgaben zuge- wiesen:
Führung einer Kaufpreissammlung Ermittlung von Bodenrichtwerten
Erstattung von (Verkehrswert-) Gutachten.
Die späteren Novellierungen des BBauG, wie das Baugesetzbuch (BauGB) von 1986 ff., haben diese Kernaufgaben beibehalten. Hinzugekommen ist eine weitergehende Auswer- tung der Kaufpreissammlung und Veröffentlichung der Ergebnisse.
Organisation und Aufgaben der Gutachterausschüsse heute
Derzeitige Rechtsgrundlagen für die Arbeit der Gutachterausschüsse in NRW sind:
Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), das zuletzt durch Artikel 4 des Gesetzes vom 12. April 2011 (BGBl. I S. 619) geändert worden ist
Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 19. Mai 2010 (BGBl. I S. 639) Verordnung über die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte (Gutachterausschuss-
verordnung NRW - GAVO NRW) vom 23. März 2004 Bodenrichtwerterlass NRW (BoRiWErl. NRW) - Entwurf
Die Organisation
Organisatorisch ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte (GA) ein Organ und eine Behörde des Landes. Somit ist der GA eine staatliche und keine kommunale Einrichtung, was sich daraus ergibt, dass er nach Bundesrecht eingerichtet ist und Bundesrecht ausführt.
Der GA ist eine Behörde im Sinne des Verwaltungsverfahrensgesetzes, weil er Verwaltungs- akte erlassen kann (z.B. zur Durchsetzung der Befugnisse nach § 197 BauGB).
Im Gegensatz zu einigen anderen Bundesländern sind die GA in NRW nicht in die Landes- verwaltung integriert, sondern organisatorisch den kreisfreien Städten, Kreisen und großen kreisangehörigen Städten angegliedert.
Der GA ist ein selbstständiges, unabhängiges, d. h. nicht weisungsgebundenes Kollegialor- gan. Die Fachaufsicht obliegt der Bezirksregierung. Hierdurch soll sichergestellt werden, dass der GA unabhängig von fiskalischen oder politischen Interessen seine Aufgaben wahr- nehmen kann.
Der GA besteht aus einem Vorsitzenden, einem oder mehreren stellvertretenden Vorsitzen- den und ehrenamtlichen Gutachtern.
Die Bezirksregierung bestellt die Mitglieder des GA nach Anhörung der Gebietskörperschaft für die Dauer von 5 Jahren. Die Bestellung kann wiederholt werden und endet spätestens mit Vollendung des 70-sten Lebensjahres.
Auf Vorschlag des örtlich zuständigen Finanzamtes wird je ein(e) Beschäftigte(r) mit beson- derer Sachkunde für die steuerliche Bewertung des Grundbesitzes als ehrenamtliches Mit- glied und ein weiterer als stellvertretendes Mitglied bestellt.
Die Gutachter dürfen weder der Verwaltung noch der Vertretung oder einem Ausschuss oder Bezirksvertretung der Gebietskörperschaft angehören. Ausnahme: Der Vorsitzende soll Be- diensteter der Gebietskörperschaft sein. In Bottrop ist es in Anlehnung an den Erlass von 1961 seit jeher der Leiter des Vermessungs- und Katasteramtes. Grundsätzlich soll diese Bestimmung die Akzeptanz der Wertfindungen des Gutachterausschusses bei Bürgern und anderen Institutionen fördern.
Die Gutachter müssen die für die Wertermittlung erforderliche Sachkunde besitzen und sol- len in der Wertermittlung erfahren sein; unter ihnen sollen Personen mit besonderer Sach- kunde für verschiedene Grundstücksarten sein.
Der GA berät und beschließt in nicht öffentlicher Sitzung und ist zur Verschwiegenheit ver- pflichtet. Bei der Erstattung von Gutachten wirken mindestens das vorsitzende Mitglied oder einer seiner Stellvertreter und zwei weitere ehrenamtliche Mitglieder mit; bei z.B. der Ermitt- lung der Bodenrichtwerte oder z.B. beim Beschluss der für die Wertermittlung erforderlichen Daten ist der GA in der Besetzung mit dem vorsitzenden Mitglied oder einer seiner Stellver- treter und mindestens vier weiteren ehrenamtlichen Mitgliedern tätig. Beim Beschluss der Bodenrichtwerte und der Bodenrichtwertübersichten ist außerdem das von der Finanzverwal- tung bestellte ehrenamtliche Mitglied zu beteiligen.
Die Gebietskörperschaft, hier die Stadt Bottrop, stellt dem GA fachlich geeignetes Personal für die Geschäftsstelle und Sachmittel im erforderlichen Umfang zur Verfügung. Die Ge- schäftsstelle arbeitet nach Weisung des GA. Sie ist in Bottrop eingegliedert in das Vermes- sungs- und Katasteramt als Abteilung 62/4. In der Geschäftsstelle werden die Gutachten vorbereitet und die Mitarbeiter der Geschäftsstelle registrieren die Kaufverträge und werten sie für die Kaufpreissammlung aus. Außerdem werden von hier die Käufer angeschrieben und es werden die Antwortfragebögen ausgewertet. Des Weiteren werden Marktanalysen angestellt (z.B. Mietwertanalysen, Ermittlung der Sachwertfaktoren etc.) und es werden die Bodenrichtwertentwürfe erstellt, die dann in der Bodenrichtwertsitzung des Gutachteraus- schusses diskutiert und beschlossen werden. Die Geschäftsstelle erstellt zudem den Grund- stücksmarktbericht und erteilt schriftliche und mündliche Auskünfte.
Die Aufgaben
Die Aufgaben des Gutachterausschusses sind in den §§ 193 ff. BauGB, sowie den §§ 6 ff.
GAVO NW festgelegt:
Führung Kaufpreissammlung
Nach § 195 BauGB hat jede beurkundende Stelle (Notar) dem GA eine Abschrift von Grundstückskauf-, tausch-, Erbbaurechtsverträgen zuzusenden; ebenso erhält der GA vom Amtsgericht Kenntnis über den Zuschlagswert in einem Zwangsversteigerungsver- fahren.
Sämtliche Kaufverträge sollen ausgewertet werden. Die Auswertung der Verträge für die Kaufpreissammlung ist umfangreich und personalaufwändig, aber auch notwendig, da sie Grundlage für die Ermittlung von Umsatz- und Preisentwicklungen sowie der Bodenricht- werte usw. ist. Notwendige Daten und Informationen zu den Verkaufsobjekten, die nicht aus den Kaufverträgen ersichtlich sind, werden durch gezielte Anschreiben an die Käufer und durch örtliche Inaugenscheinnahme des Verkaufsobjektes durch Beschäftigte der Geschäftsstelle ermittelt.
Die Kaufpreissammlung einschließlich der Verträge und Unterlagen sind nur dem GA und der Geschäftsstelle zugänglich.
Die Kaufpreissammlung wurde bis 1989 in analoger Weise in Form von Kartei- und Kauf- preiskarten (Lochkarten) geführt. Zur schnelleren Selektion waren die Karteikarten an den Rändern mit Randlöchern versehen. Jedes Loch markierte ein bestimmtes Merkmal, z.B.
bebaut oder unbebaut, Art der Bebauung, Nutzungsart etc. Bei den Merkmalen, die bei dem Verkaufsobjekt gegeben waren, wurden die Löcher nach außen hin „geschlitzt“, d.h.
geöffnet. Mit Hilfe einer Nadel konnten dann die Karteikarten aufgrund der geschlossenen Löcher „aussortiert“ werden, bei denen die gesuchten Eigenschaften des Objektes nicht vorhanden waren. Nach mehrmaliger Selektion blieben dann die Karten übrig, die den ge- suchten Merkmalen entsprachen.
Seit 1989 wird die Kaufpreissammlung automatisiert geführt, zunächst als Großrechnerlö- sung (Verfahren „KPS“ mit dem statistischen Auswertesystem „SAS“), seit 2003 in Form der dezentralen Serverlösung „PS-Explore“. In der automatisiert geführten Kaufpreis- sammlung sind ca. 23.000 Kaufverträge von unbebauten und bebauten Grundstücken sowie von Eigentumswohnungen erfasst.
Auf Antrag und gegen Kostenerstattung können unter bestimmten Voraussetzungen (Nachweis des berechtigten Interesses) anonymisierte Auskünfte aus der Kaufpreis- sammlung erteilt werden, die weder Rückschlüsse auf natürliche Personen noch konkrete Grundstücke zulassen (Auskünfte, keine Einsichtnahme). Die Kaufpreissammlung steht somit auch einem größeren Anwenderkreis zur Verfügung, der die Daten für die Erstel- lung eigener Gutachten benötigt oder der sich einen Überblick über das örtliche Marktver- halten verschaffen will. Diesbezügliche Kunden sind Banken, Immobilienmakler oder pri- vate Bewertungssachverständige.
Abb. 2: Analoge Führung der Kaufpreissammlung auf Lochkarte
Der Grundstücksmarktbericht
Mit dem Grundstücksmarktbericht gibt der Gutachterausschuss allgemeine Informationen über das Geschehen auf dem Grundstücksmarkt, die für Verwaltung und Wirtschaft eben- so wie für den Bürger von Interesse sind. Hier kann sich jeder einen schnellen Überblick verschaffen sowohl über allgemeine Entwicklungen, z. B. über Vertrags- und Umsatzzah- len, als auch über spezielle Bereiche, z. B. Durchschnittspreise für Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser. Der Grundstücksmarktbericht ist auch unter www.boris.nrw.de einsehbar.
Erforderliche Daten für die Wertermittlung
Mit den für die Wertermittlung erforderlichen Daten, wie z. B. den Liegenschaftszinsen oder den Umrechnungskoeffizienten für Grundstücke mit unterschiedlichem Maß der bau- lichen Nutzung sowie mit anonymisierten Vergleichsdaten aus der Kaufpreissammlung, stellt der Gutachterausschuss den Sachverständigen die notwendigen qualifizierten Grundlagen für deren Tätigkeit zur Verfügung. Die erforderlichen Daten für die Wertermitt- lung werden auch im kostenpflichtigen Teil des Grundstücksmarktberichtes veröffentlicht.
Ermittlung und Veröffentlichung von Bodenrichtwerten
Der Wert eines Grundstücks wird wesentlich von Lage, Grundstückszuschnitt und Art und Maß der baulichen Nutzung bestimmt.
Da sich die Grundstücke hinsichtlich dieser Kriterien zum Teil wesentlich unterscheiden, können ihre m²-Preise auch nicht ohne weiteres miteinander verglichen werden.
Die Werte/Preise müssen erst vergleichbar gemacht werden. Hierfür wurden die Boden- richtwerte eingeführt.
Bis zum Jahre 2010 wurden die Bodenrichtwerte als so genannte „Lagerichtwerte“ ge- führt, bei der der Richtwert keinem klar abgegrenzten Bereich zugeordnet war, sondern sachverständig von der Richtwertlage auf das zu bewertende Grundstück, ggf. mit Zu- oder Abschlägen, übertragen werden musste.
Durch das Baugesetzbuch wird nun vorgeschrieben, dass die Bodenrichtwerte ab 2011 als so genannte „zonale Bodenrichtwerte“ zu führen sind. Hierbei gilt der festgesetzte Wert für eine klar abgegrenzte Zone.
Nr. 2 des Entwurfes des Bodenrichtwerterlasses besagt: „Der Bodenrichtwert (siehe § 196 BauGB) ist der durchschnittliche Lagewert für den Boden innerhalb eines Gebiets (Bo- denrichtwertzone), das nach seinem Entwicklungszustand sowie nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmende Verhältnisse aufweist. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstücks mit definiertem Grundstückszustand (Bodenrichtwertgrundstück).“
Abweichungen von den genormten Eigenschaften in Art und Maß der baulichen Nutzung bzw. der Grundstückstiefe erfordert ggf. eine Umrechnung/Abstellung des Bodenrichtwer- tes auf das Bewertungsgrundstück.
Die Bodenrichtwerte werden ermittelt bzw. fortgeführt, indem die Verkaufspreise unbebau- ter Grundstücke analysiert werden. Über eine intersubjektive vergleichende Lageein-
schätzung durch die Mitglieder des Gutachterausschusses werden die normierten Ver- kaufspreise den vorhandenen Bodenrichtwerten gegenübergestellt und es wird dann über eine Anhebung, Absenkung oder Beibehaltung entschieden. Bodenrichtwerte lassen sich nicht einfach errechnen, sondern stellen eine mehrheitliche sachverständige Meinung dar.
Die Bodenrichtwerte für unbebaute Grundstücke werden einmal im Jahr in Form einer Bodenrichtwertkarte veröffentlicht, die im Internet unter www.boris.nrw.de einsehbar ist.
Der nominal höchste Bodenrichtwert in Bottrop lag im Jahre 2010 mit 2200 €/m2 im Be- reich Hansastraße/ Pferdemarkt und bezieht sich auf ein Grundstück mit 4-geschossiger Bauweise im Kerngebiet. Der nominal niedrigste Bodenrichtwert für Wohnbaulandflächen lag mit 110 €/m2 an der Gladbecker Straße im Bereich der Stadtgrenze zu Gladbeck.
Erstattung von Gutachten über
- den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie von Rechten an Grundstücken,
- die Höhe der Entschädigung für Rechtsverluste und andere Vermögensnachteile (z. B. Enteignungsverfahren),
- Miet- oder Pachtwerte.
Abb. 3: Zonale Bodenrichtwerte
Exkurs I: Was ist der Verkehrswert?
Der Gesetzgeber hat den Verkehrswert in § 194 BauGB definiert:
„Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rück- sicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Der Verkehrswert ist ein normativer und fiktiver Wert, ein durchschnittlicher Jedermanns- Wert.
Der Verkehrswert wird als ein nach normierten Grundsätzen erzielbarer Preis bestimmt d. h., für die Verkehrswertermittlung kommen standardisierte und normierte Verfahren zur Anwendung (siehe Exkurs II). Der Verkehrswert gilt beispielsweise nur für den Wertermitt- lungsstichtag und ist - oft schon nach kurzer Zeit - aufgrund der Entwicklungen im Immo- bilienbereich überholt.
Es ist ein gewöhnlicher Geschäftsverkehr mit Marktteilnehmern zu unterstellen, die von annähernd gleichen wirtschaftlichen Überlegungen ausgehen. Die Marktteilnehmer haben aber recht unterschiedliche wirtschaftliche Interessen (Käufer/Verkäufer, Privatmann, Bauträger). Der Kaufpreis wird also nicht nach objektiven Merkmalen bestimmt, sondern intersubjektiv, d. h. zwischen Käufer und Verkäufer ausgehandelt.
Nur bei einer Vielzahl von Interessenten ist der Verkehrswert ein Durchschnittswert und wird ebenso oft über- wie unterboten; nicht aber im Einzelfall. Am Markt wird sich also nicht (immer) der Preis einstellen, der dem (Durchschnitts-) Wert einer Immobilie ent- spricht.
Gutachten werden nur auf Antrag erstellt. Antragsberechtigte sind - Eigentümer, Inhaber von Rechten, Pflichtteilsberechtigte;
- Behörden, für den Vollzug von Maßnahmen nach BauGB (z.B. Enteignungsverfahren) oder anderer gesetzlicher Vorschriften;
- Gerichte (z. B. in Zwangsversteigerungs- oder Teilungsversteigerungsverfahren).
Gerade in den Fällen, in denen ein Gutachten aufgrund von Streitigkeiten zwischen Par- teien (Eigentümergemeinschaften, Eheleuten etc.) erstellt werden soll, aber auch in allen anderen Fällen, ist es für den Gutachterausschuss verpflichtend, absolute Neutralität zu wahren. Dies erfordert natürlich mitunter auch eine sehr sensible Kommunikation mit den Parteien.
Gutachten können auch gegen den Willen der Eigentümer erstellt werden, und gemäß
§ 209 BauGB haben es die Eigentümer auch zu dulden, dass der Gutachterausschuss oder Bedienstete der Geschäftsstelle das Grundstück betreten. Dies gilt allerdings nicht für Wohnungen, hier ist die Zustimmung des Wohnungsinhabers einzuholen.
Im Rahmen der Ortsbesichtigungen erhalten die Mitglieder des Gutachterausschusses bzw. die Beschäftigten der Geschäftsstelle natürlich so manches Mal einen tiefen Einblick
in die Privatsphäre der Wohnungsinhaber. Es ist selbstredend, dass hierüber absolutes Stillschweigen zu wahren ist.
Die Gutachten haben keine bindende Wirkung, soweit nichts anderes bestimmt oder ver- einbart ist.
Die Gutachtenerstellung besteht aus mehreren Schritten. Zunächst werden wesentliche Unterlagen über das Grundstück bzw. die Gebäude angefordert: die Bauakte, der Auszug aus dem Baulastenverzeichnis, die Nachweise des Planungsrechts (Flächennutzungs- plan, Bebauungsplan, Denkmalbereichs-, Gestaltungs- oder Erhaltungssatzungen), der Nachweis über Anliegerbeiträge, die Auszüge aus dem Liegenschaftskataster, die Grund- buchauszüge, ggf. Auszüge aus der Grundbuchakte, wenn Rechte und Belastungen in Abteilung II des Grundbuches eingetragen sind, der Nachweis von Mieterträgen, der Nachweis über die Rückstellung von Hausgeldern bei Eigentumswohnungen und sonstige Unterlagen, die ggf. bei der Wertermittlung eine Rolle spielen könnten (z.B. privatrechtli- che Vereinbarungen, Auszüge Altlastenkataster, Denkmalliste etc.).
Wenn die Unterlagen gesichtet sind, führen Mitarbeiter der Geschäftsstelle eine Besichti- gung des Objektes aus. In diesem Ortstermin werden alle Wert relevanten Merkmale er- fasst, wie z. B. Maße im Gebäude, Baumängel, Bauschäden, Außenanlagen, Nebenge- bäude etc.; in der Regel wird auch eine Fotodokumentation angelegt.
Aufgrund der gewonnenen Erkenntnisse fertigt die Geschäftsstelle im Weiteren den Ent- wurf eines Gutachtens an.
Die eigentliche Wertermittlung findet dann im Termin des Gutachterausschusses statt, in dem die Mitglieder des Gutachterausschusses sich zunächst vor Ort einen subjektiven Eindruck von der Immobilie und der Umgebung verschaffen. Anschließend berät der Gut- achterausschuss in nichtöffentlicher Sitzung über den von der Geschäftstelle vorgelegten Entwurf des Gutachtens, verändert ihn gegebenenfalls, und beschließt, sofern abschlie- ßender Konsens besteht, den Verkehrswert.
Da Gutachten oftmals beantragt werden, weil die beteiligten Parteien divergierende Inte- ressen verfolgen und dabei auch abweichende Vorstellungen über den Wert der Immobi- lie haben, kommt es auch manchmal vor, dass der beschlossene Verkehrswert angezwei- felt wird. Natürlich sind Gutachten keine Verhandlungssache und so kommt eine nach- trägliche Änderung nur in Betracht, wenn dem Gutachterausschuss objektive Fehler un- terlaufen sind; dies ist bisher aber nur ganz selten der Fall gewesen. Ggf. kann auf Antrag eines Gerichtes auch ein Obergutachten durch den sogenannten Oberen Gutachteraus- schuss erstellt werden. Der Obere Gutachterausschuss für das Land NRW ist bei der Be- zirksregierung in Düsseldorf eingerichtet.
Die Gutachten sind kostenpflichtig. Die Gebühr ist abhängig vom ermittelten Verkehrs- wert:
Beispiele (Nr.7 VermWertGebT, Grundgebühr inkl. Mehrwertsteuer):
Verkehrswert: 150.000 € Gebühr: 1.547,-- €
250.000 € 1.785,-- €
500.000 € 2.380,-- €
1.000.000 € 3.570,-- €
10.000.000 € 14.280,-- €
Exkurs II: Wertermittlungsmethode Grundsätze der Wertermittlung
Der Wertermittlung werden die Vorschriften des Baugesetzbuches - BauGB - vom 12.04.2011 (BGBl. I S. 619) und der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung – Immo- WertV) vom 19. Mai 2010 (BGBl. I S. 639) zu Grunde gelegt.
Der Wertermittlung sind die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt am Wertermittlungsstichtag (§ 3) und der Grundstückszustand am Qualitätsstichtag (§ 4) zu Grunde zu legen. Künftige Entwicklungen wie beispielsweise absehbare ander- weitige Nutzungen (§ 4 Abs. 3 Nr. 1) sind zu berücksichtigen, wenn sie mit hinreichender Sicherheit auf Grund konkreter Tatsachen zu erwarten sind. In diesen Fällen ist auch die voraussichtliche Dauer bis zum Eintritt der rechtlichen und tatsächlichen Voraussetzungen für die Realisierbarkeit einer baulichen oder sonstigen Nutzung eines Grundstücks (War- tezeit) zu berücksichtigen. (§ 2 ImmoWertV)
Der Zustand eines Grundstücks bestimmt sich nach der Gesamtheit der Verkehrswert be- einflussenden rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks (Grundstücksmerkmale -
§ 4 Abs. 2 ImmoWertV). Zu den Grundstücksmerkmalen gehören insbesondere der Ent- wicklungszustand (§ 5), die Art und das Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung (§ 6 Abs. 1), die Wert beeinflussenden Rechte und Belastungen (§ 6 Abs. 2), der abga- benrechtliche Zustand (§ 6 Abs. 3), die Lagemerkmale (§ 6 Abs. 4) und die weiteren Merkmale (§ 6 Abs. 5 und 6).
Daten, die durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst worden sind, finden keine Berücksichtigung (§ 7 ImmoWertV).
Die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt bestimmen sich nach der Ge- samtheit der am Wertermittlungsstichtag für die Preisbildung von Grundstücken im gewöhn- lichen Geschäftsverkehr (marktüblich) maßgebenden Umstände wie nach der allgemeinen Wirtschaftslage, den Verhältnissen am Kapitalmarkt sowie den wirtschaftlichen und demo- graphischen Entwicklungen des Gebietes (§ 3 Abs. 2 ImmoWertV).
Zur Ermittlung des Verkehrswertes sind
a) das Vergleichswertverfahren (§§ 15 und 16 ImmoWertV) b) das Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20 ImmoWertV) c) das Sachwertverfahren (§§ 21 bis 23 ImmoWertV) oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen.
Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und den sonstigen Um- ständen des Einzelfalles, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen;
die Wahl ist zu begründen. Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des oder der herange- zogenen Verfahren unter Würdigung seines oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln. (§ 8 Abs. 2 ImmoWertV).
Verfahren der Wertermittlung
Der Wert des Grund und Bodens wird nach dem Vergleichswertverfahren, und zwar unter Verwendung geeigneter Bodenrichtwerte, ermittelt. Abweichungen des zu bewertenden Grundstücks in den Wert bestimmenden Merkmalen, wie Entwicklungszustand, Art und Maß der baulichen Nutzung, Grundstücksgestaltung, -tiefe und -größe, die Bodenbeschaf- fenheit (z. B. Bodengüte, Eignung als Baugrund, Belastungen mit Ablagerungen), Lage- merkmale (z. B. Verkehrsanbindung, Nachbarschaft, Umwelteinflüsse) und der Wert be- einflussenden Rechte und Belastungen privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Art wie Dienstbarkeiten, Nutzungsrechte, Baulasten und sonstige dingliche Rechte und Lasten sowie der beitrags- und abgabenrechtliche Zustand werden durch Zu- oder Abschläge be- rücksichtigt.
Art und Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung ergeben sich in der Regel aus den für die planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben maßgeblichen §§ 30, 33 und 34 des Baugesetzbuches und den sonstigen Vorschriften, die die Nutzbarkeit betreffen. Wird vom Maß der zulässigen Nutzung in der Umgebung regelmäßig abgewichen, ist die Nutzung maßgebend, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu Grunde gelegt wird.
Im Vergleichswertverfahren bei bebauten Grundstücken wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt. Neben oder anstelle von Vergleichs- preisen zur Ermittlung des Vergleichswertes können geeignete Vergleichsfaktoren heran- gezogen werden. Sie sind auf den marktüblich erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfak- tor) oder auf eine sonst geeignete Bezugseinheit, insbesondere auf eine Flächen- oder Raumeinheit der baulichen Anlage (Gebäudefaktor), zu beziehen. Die Addition des zuvor ermittelten Wertes der baulichen Anlagen mit dem Bodenwert ergibt den vorläufigen Ver- gleichswert der Besitzung.
Im Ertragswertverfahren wird der Ertragswert auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt. Bei der Ermittlung des Ertragswertes der Besitzung wird vom nachhaltig, d. h. über die gesamte Restnutzungsdauer erzielbaren jährlichen Reinertrag ausgegan- gen. Der Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten.
Der Reinertrag wird um den Betrag vermindert, der sich aus der angemessenen Verzin- sung des Bodenwertes (Liegenschaftszinssatz gemäß § 14 Abs. 3 ImmoWertV) ergibt.
Der Ertragswert der baulichen Anlagen ergibt sich durch Kapitalisierung des um den Ver- zinsungsbetrag des Bodenwertes verminderten Reinertrages mit dem sich aus Anlage 1 der ImmoWertV ergebenden Vervielfältiger. Die Addition des zuvor ermittelten Ertragswer- tes der baulichen Anlagen mit dem Bodenwert ergibt den vorläufigen Ertragswert der Be- sitzung.
Im Sachwertverfahren wird der Sachwert der baulichen Anlagen (ohne Außenanlagen) ausgehend von den Herstellungskosten unter Berücksichtigung der Alterswertminderung ermittelt. Zur Ermittlung der Herstellungskosten sind die gewöhnlichen Herstellungskos- ten nach Bruttoraummeterpreisen des Jahres 1995 und unter Verwendung amtlicher Bau- preisindices auf den Stichtag der Wertermittlung umzurechnen. Die Alterswertminderung ist unter Berücksichtigung des Verhältnisses der Restnutzungsdauer zur Gesamtnut- zungsdauer der baulichen Anlagen zu ermitteln. Mit diesen Kosten nicht erfasste einzelne Bauteile, Einrichtungen und sonstige Vorrichtungen, die insoweit nicht erfasst sind, werden durch Einzelkostenansätze berücksichtigt. Der Sachwert der baulichen Außenanlagen und
der sonstigen Anlagen wird, soweit sie nicht vom Bodenwert miterfasst werden, nach Er- fahrungssätzen oder nach den gewöhnlichen Herstellungskosten ermittelt. Der Sachwert der baulichen Anlagen, der baulichen Außenanlagen, der sonstigen Anlagen und der Bo- denwert ergeben den vorläufigen Sachwert der Besitzung. Dieser vorläufige Sachwert ist mittels Marktanpassungsfaktor (Sachwertfaktor) an die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt anzupassen (§ 14 ImmoWertV).
Der Verkehrswert (Marktwert) ergibt sich aus dem zuvor ermittelten vorläufigen Wert (vor- läufiger Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwert) und unter Berücksichtigung der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen (§ 8 ImmoWertV) wie beispielsweise eine wirt- schaftliche Überalterung, ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand, Baumängel- oder Bauschäden sowie von den marktüblich erzielbaren Erträgen erheblich abweichende Er- träge, die durch marktgerechte Zu- oder Abschläge berücksichtigt werden soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht.
Sonstige Aufgaben
Erstellung von Mietwertübersichten / Mitwirkung bei der Erstellung von Mietspiegeln (Kann-Bestimmung)
Besetzung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Bottrop
Mit dem Bundesbaugesetz vom 23.6.1960 und der ersten Verordnung zur Durchführung des Bundesbaugesetzes vom 29.11.1960 wurde u. a. die bundesgesetzliche Grundlage für die Einrichtung der Gutachterausschüsse geschaffen. Die Umsetzung einiger der Maßnahmen auf Landesebene wurde mit dem Runderlass d. Ministers für Wiederaufbau NW vom 5.11.1960 angeordnet. Dazu gehörte auch die Einrichtung eines Gutachterausschusses für die Ermittlung von Grundstückswerten.
In der Folge wurde durch den Rat der Stadt Bottrop am 24.2.1961 die Liste der vorzuschla- genden Gutachter, des Vorsitzenden und des stellvertretenden Vorsitzenden beschlossen und an den Minister für Wiederaufbau zur Bestellung übersandt.
Am 22. März 1961 wurde der Gutachterausschuss durch den Minister für Wiederaufbau für die Dauer von 4 Jahren mit folgenden Mitgliedern bestellt:
1. Andreas Böhmer Syndikus Haus- u. Grundbesitzerverein, Bottrop 2. Manfred Dahlmann Architekt, Essen
3. Karl Dießelhorst Reg.- u. Baurat i. R., Essen 4. Hans-Joachim Dietz Verm.Rat, Gladbeck
5. Wilhelm Flores Verm.Ass., Essen 6. Dr. Josef Hinterkeuser ÖbVI, Dülmen
7. Paul Lahmer Verm.Rat a. D., Bottrop 8. Bruno Reif Bauingenieur, Essen 9. Heinz Stoll Dipl.-Ing., Oberhausen
10. Josef Wüstefeld Stadtbauamtmann a. D., Bottrop 11. Theodor Koenders Geschäftsführer Mieterverein, Bottrop Vermessungsrat Günter Wachtmeister als Vorsitzenden des GA Vermessungsrat Walter Schmelz als Stellvertreter
Zeitgleich wurde die Geschäftsstelle beim Vermessungs- und Katasteramt mit St.Verm.Inspektor Witte als Geschäftsführer eingerichtet.
Seit der konstituierenden Sitzung bis heute waren (sind) folgende ehrenamtliche Gutachter im Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Bottrop tätig (Gesamtzahl: 52):
Name Vorname Beruf, Ort Jahr der
ersten Bestellung
Aus- scheiden
Albrecht Joachim Steueramtsrat 1988 1999
Benner-Klein Annemarie Steueroberamtsrätin 1999 2005
Berger Hans Architekt, Oberhausen 1987 1992
Biefang Hans-Adolf Architekt, Bottrop 1982 2002
Böhmer Andreas Syndikus Haus- u. Grundbesitzer- verein, Bottrop
1961 1969
Name Vorname Beruf, Ort Jahr der ersten Bestellung
Aus- scheiden Borgmann Ulrich Finanzberater, Oberhausen 2007
Brömmel Josef Bauingenieur, Gladbeck 1975 1976
Bucksteeg Andreas Sparkassenbetriebswirt, Bottrop 2007
Claaßen Franz ÖbVI, Dorsten 1975 2002
Claaßen Andreas ÖbVI, Dorsten 2002
Dahlmann Manfred Architekt, Essen 1961 1984
Dießelhorst Karl Reg.- u. Baurat i. R., Essen 1961 1971
Dietz Hans-Joachim Verm.Rat, Gladbeck 1961 1974
Eilert Walter Dipl.-Ing. f. Bauwesen, Bottrop 2007 Erdelmann Friedrich-
Wilhelm
Dipl.-Ing. agr., Sprockhövel 2002
Exner Reinhold Immobilienmakler, Gladbeck 1975 1976
Fengler Erich Amtsgerichtsrat 1969 1974
Finkenbrink Johannes Obersteuerrat 1976 1981
Fittkau Ulrich Architekt, Bottrop 2002
Flores Wilhelm Verm.Ass., Essen 1961 1965
Franz Alfred Steueramtsrat 1981 1984
Friedrich Karl-Heinz Architekt, Gladbeck 1975 1976
Fries Werner Dipl.-Ing., Bottrop 1976 1984
Ganz Theo Architekt, Bottrop 1982 1992
Gille Dr. Gerhard Ltd. Stadtvermessungsdirektor,
Oberhausen 1973 2002
Golberg- Reckmann
Theresia Steueramtsrätin 2007
Groß Heinz Architekt, Bottrop 1976 1992
Hadrich Dieter Dipl.-Ing., Gladbeck 1975 1983
Helbing Wilhelm Architekt, Oberhausen 1973 1986
Helmke Karsten Immobilienmakler, Bottrop 1992
Hinterkeuser Dr. Josef ÖbVI, Dülmen 1961 1973
Isbruch Klaus Dipl.-Landwirt, Castrop-Rauxel 1980 1992
Janknecht Johannes Steueramtmann 1984 1998
Koenders Theodor Geschäftsführer Mieterverein, Bott-
rop 1961 1965
Lahmer Paul Verm.Rat a. D., Bottrop 1961 1973
Langer Ricardo Architekt, Bottrop 1987
Mausbach-Judith Tim St.OVermRat, Oberhausen 2009
Niewerth Heinz Beratender Ingenieur VBI, Bottrop 1982 1985 Oberschulte-
Roth
Dr. Erich Dr. agr., Dortmund 1992 2002
Penner Karl-Heinz Dipl.-Ing., Gladbeck 1975 1976
Pudzich-Koll Edeltraud Steueroberinspektorin 1976 1989
Reif Bruno Bauingenieur, Essen 1961 1974
Schmitz Heinz Steueramtmann 2005
Schulte-Bockum Hans Dipl.-Volkswirt, Kirchhellen 1980 2007 Schulte-Bockum Christian Dipl.-Kaufmann, Kirchhellen 2007
Stach Herbert Architekt, Gladbeck 1975 1976
Stoll Heinz Dipl.-Ing., Oberhausen 1961 1965
Strelzig Wolfgang Architekt, Bottrop 1992
Wiemann Alfred Dipl.-Volkswirt, Essen 1973 1979
Wieschemann Hagen Architekt, Bottrop 1984 1997
Wiesel Wilhelm Steueramtsrat 1994 2006
Wüstefeld Josef Stadtbauamtmann a. D., Bottrop 1961 1962
Bei der Auswahl der ehrenamtlichen Gutachter wird Augenmerk darauf gelegt, dass unter- schiedlich qualifizierte Personen dem Ausschuss angehören (u. a. Architekten, Immobilien- kaufleute, Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure, landwirtschaftliche Sachverständige), so dass für die unterschiedlichen Aufgabenstellungen die Besetzung im Einzelfall optimal gewählt werden kann. Die ehrenamtlichen Gutachter dürfen weder der Verwaltung, der Ver- tretung, einem Ausschuss, noch der Bezirksvertretung der Stadt Bottrop angehören. Ebenso wenig repräsentieren sie Parteien oder private Institutionen oder Unternehmen; die ehren- amtlichen Gutachter werden als Privatpersonen tätig.
Vorsitzende(r) des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Bottrop waren/
ist:
Name Vorname von bis
Wachtmeister Günther 1961 1968
Schmelz Walter 1969 1984
Metzenmacher Martin 1984 2006
Petri Achim 2006
Stellvertretende Vorsitzende des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Bottrop waren/ sind:
Name Vorname von bis
Schmelz Walter 1961 1969
Dietz Hans-Joachim 1966 1974
Gille Dr. Gerhard 1973 2002
Claaßen Franz 1976 2002
Hadrich Dieter 1976 1976
Metzenmacher Martin 1981 1984
Hinterkeuser Dr. Josef 1969 1973
Petri Achim 2002 2006
Schulte-Bockum Hans 2002 2007
Langer Ricardo 2006
Sürig Franz-Josef 2009
Geschäftsführer der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Bottrop waren/ ist:
Name Vorname von bis
Witte Hugo 1961 1967
Tillmann Richard 1967 1974
Dreiskämper Rudolf 1974 1976 (kommissarisch)
Dreiskämper Rudolf 1976 1987
Sürig Franz-Josef 1987
Folgende Mitglieder sind aktuell im Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Bottrop (Gesamtzahl 15):
Dipl.-Ing. Achim Petri Vorsitzender
Dipl.-Ing. Ricardo Langer stellv. Vorsitzender und Gutachter Dipl.-Ing. Franz-Josef Sürig stellv. Vorsitzender
Finanzberater Ulrich Borgmann Gutachter Sparkassenbetriebswirt Andreas Bucksteeg Gutachter
Dipl.-Ing. Andreas Claaßen Gutachter
Dipl.-Ing. Walter Eilert Gutachter
Dipl.-Ing. agr. Friedrich-Wilhelm Erdelmann Gutachter
Dipl.-Ing. Ulrich Fittkau Gutachter
Immobilien-Kaufmann Karsten Helmke Gutachter Dipl.-Ing. Tim Mausbach-Judith Gutachter Dipl.-Kaufmann Christian Schulte-Bockum Gutachter Dipl.-Ing. Wolfgang Strelzig Gutachter
Für die Ermittlung der Bodenrichtwerte von der Finanzverwaltung Steueramtsrätin Theresia Golberg-Reckmann Finanzamt Bottrop Steueramtmann Heinz Schmitz (als Vertreter) Finanzamt Bottrop
Abb. 4: Die Mitglieder des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Bottrop v.l.n.r.: Dipl.-Ing. Andreas Claaßen, Dipl.-Ing. Franz-Josef Sürig, Sparkassenbetriebswirt Andreas Bucksteeg, Dipl.-Ing. Wolfgang Strelzig, Dipl.-Ing. Walter Eilert, Steueramtsrätin Theresia Golberg-Reckmann, Immobilien-Kaufmann Karsten Helmke, Dipl.-Ing. Achim Petri, Dipl.-Ing. Ulrich Fittkau, Dipl.-Ing. agr. Friedrich-Wilhelm Erdelmann, Finanzberater Ulrich Borgmann, Dipl.-Kaufmann Christian Schulte-Bockum. Es fehlen: Dipl.-Ing. Ricardo Langer, Dipl.-Ing. Tim Mausbach-Judith, Steueramtsrat Heinz Schmitz
Abb. 5: Die Mitarbeiterin und die Mitarbeiter der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Bottrop
v.l.n.r.: Marco Zdun, Dipl.-Ing. Artur Schedlinski, Dipl.-Ing. Nicole Wölke-Neuhaus, Klaus Beckhoff, Markus Lindemann, Dipl.-Ing. Franz-Josef Sürig
Zahlen und Fakten zu den Tätigkeiten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Bottrop
In den Jahren 1961 und 1962 bestand die Hauptaufgabe darin Gutachten zu erstellen. So wurden in 1961 17 Gutachten und in 1962 45 Gutachten erstattet. Jedes dritte Gutachten wurde von Behörden oder den Gerichten angefordert, die anderen von Privaten. Diese Ver- teilung gilt auch heute noch grundsätzlich und auch die Anzahl der ermittelten Verkehrswerte im Rahmen der Erstattung von Gutachten hat sich nicht wesentlich verändert. So wurden im Jahre 2010 in 8 Sitzungen des Gutachterausschusses 34 Verkehrswerte beschlossen. Aller- dings ist auch darauf hinzuweisen, dass die begrenzte Personalausstattung der Geschäfts- stelle eine viel größere Anzahl von Gutachtenerstellungen nicht zulässt.
Neben der Erstattung von Gutachten werden auch die Kaufverträge ausgewertet und die Kaufpreise in einer Kaufpreissammlung registriert. Im Jahresbericht von 1964 etwa ist nach- zulesen, dass 650 Kaufverträge für Bottrop in der Geschäftsstelle eingegangen sind. In 2010 waren es 886 Kaufverträge, allerdings für Bottrop und Kirchhellen zusammen. Spitzenwerte wurden z. B. in 1985 (1234 Kaufverträge), 1993 (1254 Kaufverträge) und 2004 (1229 Kauf- verträge) verzeichnet.
Im Jahre 1963 hat der Landesgesetzgeber die „Verordnung über die Richtwerte von Grundstücken (RichtwertVO)“ [GV.NW. 1963 S. 254 vom 23.7.1963] erlassen. Mit dieser Verordnung wurde die Ermittlung der Bodenrichtwerte konkretisiert. Bodenrichtwerte muss- ten demnach jeweils zum Jahresende, erstmalig zum 31. Dezember 1963, ermittelt werden.
Die Richtwertkarten mussten in den Gemeinden jeweils bis zum 30. Juni, erstmalig im Jahre 1964, für die Dauer eines Monats öffentlich ausgelegt werden. In Folge dessen wurden in der ersten Richtwertsitzung am 25. März 1964 für den Bereich der Stadt Bottrop 16 Boden- richtwerte beschlossen (siehe Richtwertkarte von 1963 in Anlage). Festgestellt wurde zu- dem, dass die allgemeine Preissteigerung der Grundstückspreise von 1962 auf 1963 bei ca.
15 % gelegen hat.
Die beiden nachfolgenden Tabellen geben einen Überblick über die jeweiligen Jahreszahlen:
Tabelle 1: Zahlen zur Anzahl Gutachten, Kaufverträge, Sitzungen und Richtwerte
beschlossene Gutachten
eingegangene Kaufverträge
(registrierte Kaufverträge)
Anzahl Sitzungen
ermittelte Richt- werte
1961 17 n. E. 3 15 -
1962 45 (358) 19 -
1963 25 (423) 12 16
1964 28 650 16 45
1965 35 (452) 15 101
1966 30 (447) 12 117
3n. E.: nicht ermittelt; wegen umfangreicher Sanierungs- und Renovierungsarbeiten im Archiv waren Unterlagen für einen längeren Zeitraum nicht zugänglich.
beschlossene Gutachten
eingegangene Kaufverträge
(registrierte Kaufverträge)
Anzahl Sitzungen
ermittelte Richt- werte
1967 29 (425) 16 127
1968 n. E. (477) 13 133
1969 n. E. (469) 17 143
1970 n. E. (504) 16 169
1971 n. E. (383) 14 178
1972 n. E. (374) 13 172
1973 n. E. (807) 12 180
1974 n. E. (409) 11 n. E.
1975 * 24 (225) 16 211
1976 * 15 668 11 215
1977 29 647 10 n. E.
1978 n. E. (455) 11 n. E.
1979 37 783 13 n. E.
1980 35 863 16 n. E.
1981 30 880 12 n. E.
1982 36 915 14 198
1983 44 1076 12 199
1984 39 1163 13 n. E.
1985 38 1234 14 n. E.
1986 38 1203 12 n. E.
1987 36 1106 11 n. E.
1988 28 1053 9 n. E.
1989 41 1149 9 n. E.
1990 44 984 13 n. E.
1991 31 962 10 191
1992 24 1057 9 194
1993 20 1254 8 194
1994 15 1113 6 190
1995 25 1083 10 192
1996 21 1213 7 192
1997 34 1030 11 188
1998 24 1129 10 193
1999 30 1198 10 196
2000 39 1060 12 196
2001 44 1082 10 196
2002 44 1009 10 201
2003 42 994 10 201
2004 54 1229 11 202
2005 31 1102 9 202
2006 40 947 17 202
2007 45 813 13 204
2008 33 906 11 204
2009 26 878 12 204
2010 34 886 8
* ohne Gladbeck
Tabelle 2: Durchschnittliche Bodenpreisentwicklung (individueller Wohnungsbau) 4
durchschnittliche Bodenpreisentwicklung (%)
- im Mittel über alle Lagen -
1961 n. E. 5 1978 + 10 1995 + 6
1962 n. E. 1979 + 52 1996 + 6
1963 + 15 1980 + 33 1997 + 4
1964 + 15 1981 + 12 1998 + 3
1965 + 25 1982 0 1999 + 6
1966 0 1983 + 1 2000 + 5
1967 0 1984 - 1 2001 + 2
1968 n. E. 1985 - 4 2002 0
1969 n. E. 1986 0 2003 - 5
1970 n. E. 1987 - 3 2004 0
1971 n. E. 1988 + 5 2005 0
1972 n. E. 1989 + 7 2006 + 1
1973 n. E. 1990 0 2007 0
1974 n. E. 1991 0 2008 - 5
1975 n. E. 1992 + 4 2009 - 4
1976 n. E. 1993 + 16 2010 0
1977 + 10 1994 + 5
Aktuelle Aufgabenstellung des Gutachterausschusses für Grundstücks- werte in der Stadt Bottrop
Mit der Änderung des Baugesetzbuches in 2009 wird gefordert, dass das bisherige System der lagebezogenen Bodenrichtwerte durch so genannte zonale Bodenrichtwerte (Definition siehe Seite 11) abzulösen ist.
Ausgehend von den bisherigen Bodenrichtwerten, den Daten der Kaufpreissammlung und abgeleitet von Bodenwerten, die im Rahmen der Gutachtenerstellung ermittelt wurden, wer- den in diesem Jahr die Bodenrichtwertzonen für das ganze Stadtgebiet Bottrop sachverstän- dig festgelegt. Um die über 4.000 Zonen mit Werten versehen zu können, bedient sich der Gutachterausschuss auch eines innovativen Programmsystems. Hier werden in einem so genannten „Neuronalen Netz“ die Wert bestimmenden Grundstücksmerkmale mit statisti- schen Methoden verglichen und Vorschlagswerte für die Bodenrichtwerte an ein Geoinfor- mationssystem (GIS) übergeben. Diese Vorschlagswerte sind dann Ausgangspunkt für die sachverständige Festlegung der zonalen Bodenrichtwerte durch den Gutachterausschuss.
Die Bestimmung der zonalen Bodenrichtwerte für Bottrop wird in diesem Jubiläumsjahr zum Abschluss gebracht.
4 keine amtliche Bodenpreisindextabelle
5 a. a. O.
