Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Mülheim an der Ruhr
Örtliche Fachinformation zur Ableitung und Verwendung der Bodenrichtwerte
(Stand 1.1.2021)
BodenrichtwertdefinitionenDie Bodenrichtwerte der Landwirtschaft sind in brauner Farbe eingetragen.
Kleinere Flächen der Landwirtschaft, die sich, insbesondere durch ihre landschaftliche Lage, die Verkehrsanbindung, durch ihre Funktion oder durch ihre Nähe zu Siedlungsgebieten geprägt, auch für außerlandwirtschaftliche Nutzungen (z.B. Pferdehaltung) eignen (sofern im gewöhnlichen Geschäfts- verkehr eine dahingehende Nachfrage besteht und auf absehbare Zeit keine Entwicklung zu einer Bauerwartung bevorsteht), werden meist etwas höher gehandelt. Das Kaufpreismaterial weist eine Spanne bis hin zum Siebenfachen aus, ohne dass sich hieraus ein konkreter Umrechnungsfaktor ermitteln lässt.
Der Bodenrichtwert ist nicht anzuwenden auf Flächen, die durch baurechtliche oder sonstige Vorgaben und/oder Landschaftsschutzbestimmungen wertrelevant eingeschränkt oder aufgewertet sind.
Sonstiges
Weder aus den Bodenrichtwerten, den Abgrenzungen der Bodenrichtwertzonen noch aus den beschreibenden Eigenschaften der Richtwerte können Ansprüche gegenüber Genehmigungs- behörden (z.B. Bauplanungs-, Baugenehmigungs- oder Landwirtschaftsbehörden) abgeleitet werden.
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Mülheim an der Ruhr
Für die in land- oder forstwirtschaftlichen Bodenrichtwertzonen gelegenen Bestandsgebäude kann der Bodenwert mit Hilfe des folgenden Bewertungsmodells ermittelt werden:
Bewertungsmodell für die verstreut im Außenbereich gelegenen Wohngebäude
Die Bestandsobjekte im Außenbereich sind bezüglich der Gebäudeart, Größe und Wohnungsanzahl so vielfältig, dass ein pauschaler einheitlicher Bodenwert- und „Bauland“-Ansatz zu keinen marktgerechten Ergebnissen führen kann.
Ausgehend von den Erkenntnissen, die der Gutachterausschuss aus der Bewertung einer Vielzahl von unterschiedlichen Objekten im Außenbereich im Laufe der Jahre gesammelt hat, wurde folgendes Bewertungsmodell entwickelt:
Ausgangsbasis für die Bodenwertermittlung bildet der nächstgelegene, bezüglich der Gebäudeart, Geschosszahl, WGFZ und Wohnlage am besten vergleichbare Bodenrichtwert.
Da die Bestandsobjekte im Außenbereich in der Regel eine sehr große Grundstücksfläche haben, ist die Grundstücksgesamtfläche in einen „Baulandanteil“, dessen Fläche nach Gebäudeart und Größe variiert, und in zusätzliche Garten-, Grün- oder Waldflächen zu unterteilen.
Der „Baulandanteil“ für die vorhandene Wohnbebauung kann je nach Gebäudeart und Größe entsprechend der folgenden Tabelle ermittelt werden. Das gilt auch für den Wertabschlag vom nächstgelegenen „normalen“ Bodenrichtwert, der zur Berücksichtigung der im Außenbereich geltenden baurechtlichen Beschränkungen erforderlich ist.
Gebäudetyp Wohnfläche Baulandanteil
Abschlagsfaktoren wegen der baurechtl. Einschränkungen
gem. § 35 BauGB
kleines Einfamilienhaus bis 100 m² 500 m² 0,70
normales Ein-/Zweifamilienhaus ab 100 bis 150 m² 650 m² 0,75
normale EFH, ZFH, DFH und kleine MFH ab 150 m² 800 m² 0,80
villenartige Einfamilienhäuser ab 150 bis 300 m² 1.250 m² 0,85
repräsentative große Villenobjekte ab 300 m² 2.500 m² 0,85
Auch die Erschließung der im Außenbereich gelegenen Bestandsobjekte ist sehr unterschiedlich:
Straßen und Wege sind in der Regel nur einfach oder provisorisch ausgebaut, Erschließungsbeiträge können hier nicht erhoben werden, somit ist die Erschließungsbeitragspflicht noch nicht abgegolten.
Manche Grundstücke sind weder an das öffentliche Kanal- noch an das Trinkwassernetz angeschlossen.
Entsprechend der tatsächlichen örtlichen Verhältnisse kann der Abschlag für die einfachere Erschließung mit Hilfe der folgenden Abschlagsfaktoren ermittelt werden:
einfacher Straßen-/ Wegeausbau und nicht abgegoltene
Erschließungsbeitragspflicht pauschal 0,90
überlange Erschließungswege und Ver- und Entsorgungsleitungen zusätzlich 0,95 Straße/Weg ohne Abwasserkanal (biologische Kleinkläranlage erforderlich) zusätzlich 0,95 Straße/Weg ohne Trinkwasserleitung (Trinkwasserbrunnen erforderlich) zusätzlich 0,95 Erschließung über fremde Grundstücke
a) mit rechtlicher Regelung der Wege-/ Leitungsrechte zusätzlich 0,95 b) ohne Regelung der Wege-/ Leitungsrechte („Notwegerecht“) zusätzlich 0,90
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Mülheim an der Ruhr
Aus der Entfernung zwischen dem im Außenbereich gelegenen Bestandsobjekt und dem nächsten Siedlungsgebiet oder den nächsten Einkaufsmöglichkeiten / infrastrukturellen Einrichtungen können keine Abschlagsfaktoren abgeleitet werden. Die ggf. als Nachteil anzusehende abseitige Lage wird in der Regel durch den Vorteil der ruhigeren Lage mit aufgelockerter Bebauung und umliegenden Grün- gebieten ausgeglichen. Bei der Bewertung der Außenbereichsobjekte ist im Einzelfall zu prüfen, ob für bestimmte Lagebesonderheiten (z.B. landschaftlich reizvolle Aussicht ins Ruhrtal oder Autobahnnähe oder benachbarter landwirtschaftlicher Betrieb, Hühnerfarm o.ä.) Zu- oder Abschläge erforderlich sind.
Bewertungstabelle für zusätzliches Hausgartenland Größe der zusätzlichen
Hausgartenfläche 0 bis 300 m² 300 bis 1.000 m² über 1.000 m² Gartenlandwert in % des
Bodenrichtwertes 20 - 15% 15 - 10% 10 - 5%
Beispielhafte Bodenwertermittlung für ein Einfamilienhaus im Außenbereich an Hand des o.g.
Modells:
1.200 m² großes Grundstück mit einem Einfamilienhaus mit 140 m² Wohnfläche (eingeschossig mit ausgebautem Dachgeschoss), Erschließung über einfach ausgebauten städtischen Weg, Trinkwasseranschluss ist vorhanden, jedoch kein Kanalanschluss
• für die Gebäudeart und Wohnfläche angemessener „Baulandanteil“ = 650 m²
• Abschlagsfaktor wegen baurechtlicher Einschränkungen (§ 35 BauGB) = 0,75
• Abschlagsfaktor wegen einfacher Erschließung = 0,9 x 0,95 = 0,86
• nächstgelegener Bodenrichtwert für Ein-/Zweifamilienhäuser mit etwa vergleichbarer WGFZ und Wohnlage = 280 €/m² ( W I , WGFZ 0,3, 40 m Grundstückstiefe)
Bodenwert für den Baulandanteil von 650 m²:
280 €/m² x 0,75 Abschlagsfaktor Baurecht x 0,86 Abschlagsfaktor einfache Erschließung = rd. 180 €/m² x 650 m² = 117.000 €
Bodenwert für den übrigen als zusätzl. Hausgartenfläche genutzten Grundstücksanteil von 550 m²:
gemäß Bewertungstabelle für zusätzliches Hausgartenland (s.o.) werden Flächen zwischen 300 und 1.000 m² i.M. mit 12,5% des ermittelten Bodenwertes gehandelt, somit
180 €/m² x 12,5% = rd. 20 €/m² x 550 m² = 11.000 € Gesamtbodenwert 117.000 € + 11.000 € = rd. 128.000 €
Das o.g. Modell kann nicht für landwirtschaftliche oder gewerbliche Betriebe im Außenbereich (z.B.
klassischer Bauernhof, Gartenbaubetrieb, Reiterhof, Hühnerfarm, Schweinemastbetrieb) angewendet werden.
Im Zuge einer Untersuchung aus dem Jahr 2017 kann für den mit den Wohn- und Hofgebäuden eines landwirtschaftlichen Betriebes bebauten Grundstücksteil ein Bodenwert von ca. 60 €/m² für eine bebaute Hoffläche von ca. 2.500 – 3.000 m² veranschlagt werden.
