Beck'sches Formularbuch Wohnungseigentumsrecht

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Wohnungseigentumsrecht

4., überarbeitete Auflage 2020 ISBN 978-3-406-73120-4 C.H.BECK

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§11 Wiederaufbau fiForm. D.II.2§12.⁴⁷

§12 Verwalterbestellung, Abberufung des Verwalters, Verwalterentlastung fiForm. D.II.2§13.⁴⁸

§13 Verwaltervollmacht fiForm. D.II.2§14 Ziff. 1–7.⁴⁹

§14 Beschluss-Sammlung fiForm. D.II.2§18.⁵⁰

Anmerkungen

1.

Sachverhalt.Die Wohnanlage ist errichtet und vermietet. Nachträglich begründet der Alleineigentümer gem.§8 WEG Wohnungseigentum zum Zwecke des Verkaufs der Woh- nungen. An die Wohnungsmieter ist jeweils ein Kellerabteil mitvermietet. Die Kellerabteile bleiben Gemeinschaftseigentum. An ihnen werden Sondernutzungsrechte begründet. Der Speicher war durch die Mieter bisher als gemeinschaftlicher Trockenraum genutzt. An ihm wird ein Teileigentum verbunden mit der Befugnis zum Ausbau zu Wohnzwecken begründet.

2.

fiForm. D.II.2 Anm. 2.

3.

Der ausschließliche Wohncharakter der Wohnanlage im Reinen Wohngebiet ist eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter (fi Form. D.I.1). Die Änderung dieser Zweckbestimmung bedarf jedenfalls einer Vereinbarung (BGHZ 145, 158 = NJW 2000, 3500). Da das Formular keine generelle Öffnungsklausel enthält, entfällt jede Möglich- keit einer Zweckbestimmungsänderung durch Eigentümerbeschluss.

4.

Trotz des ausschließlichen Wohncharakters ist eine andere Nutzungsmöglichkeit der Wohnungen vorgesehen. Die Einführung einer auf Dauer angelegten anderweitigen zweckbestimmungswidrigen Nutzung wäre an sich nur durch Vereinbarung möglich, weil sie eine Änderung der GO beinhaltete.

Wegen des ausschließlichen Wohncharakters ist für die Nutzungsänderung eine an die Stimmen aller Wohnungseigentümer geknüpfte qualifizierte Mehrheit vorgesehen, deren Erreichen zudem Voraussetzung dafür ist, dass überhaupt ein Beschluss zustande kommt.

5.

Eine zeitlich befristete Zustimmung zur Nutzungsänderung macht diese zu einer Gebrauchsregelung gem.§15 Abs. 2 WEG, sodass sie kraft Gesetzes sogar einem Mehr- heitsbeschluss zugänglich wäre. Das Quorum ist also eine Erschwernis. Gleichwohl führt das Unterbleiben der Befristung nur zur Anfechtbarkeit des Zustimmungsbeschlusses.

Demnach wirkt der mit einer zeitlichen Befristung versehene Zustimmungsbeschluss, der das Quorum erreicht, mangels Vereinbarungscharakters gegen Sondernachfolger ohne Eintragung im Grundbuch,§10 Abs. 4 WEG.

6.

Diese Regelung ist im Hinblick darauf sinnvoll, dass auch die Kellerabteile vermietet sind und der teilende Eigentümer bei der Begründung von Wohnungseigentum oftmals

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nicht über die zuverlässige Information verfügt, welcher Mieter welches Kellerabteil nutzt. Es wäre voreilig, jedes Kellerabteil von vornherein dem Sondereigentum einer bestimmten Wohnung zuzuordnen.

7.

fiForm. D.II.3 Anm. 8, 9.

8.

^fiForm. D.II.3 Anm. 8, 9.

9.

Insoweit handelt es sich um eine Gebrauchsregelung gem.§15 Abs. 2 WEG. Ein Mehrheitsbeschluss über die Nutzung nicht in Sondernutzung stehender Kellerabteile, insbesondere der Beschluss über ihre Vermietung (BGH NZM 2000, 1010) unterliegt der richterlichen Inhaltskontrolle im Beschlussanfechtungsfalle nur im Hinblick auf formelle Beschlussmängel und/oder im Hinblick auf die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung.

10.

Der Speicher, der zunächst Teileigentum ist, war durch die Mieter gemeinschaft- lich genutzt. Der teilende Eigentümer muss daher vor einer Veräußerung des Speichers eine Einigung mit den Mietern darüber erzielen, dass sie den Speicher in Zukunft nicht mehr nutzen können, anderenfalls er im Kaufvertrag über den Speicher dem Käufer die Problemlösung zu übertragen hätte. Der teilende Eigentümer hat in seiner Eigenschaft als Vermieter kein Recht zur Teilkündigung.

Dies vorausgeschickt ermächtigt §3 Ziff. 1 den Eigentümer des Speichers, diesen zu Wohnzwecken auszubauen. Darin liegt eine grundsätzliche Zustimmung zur Vornahme baulicher Veränderungen gem. §22 Abs. 1 WEG und zugleich zu einer auf Dauer wirkenden Wohnraumnutzung, denn die Zustimmung zu Baumaßnahmen, die eine Wohnraumnutzung ermöglichen, schließt die Zustimmung zu dieser Nutzung ein (Bay- ObLG NJW-RR 1993, 1165; BayObLG NJW-RR 1998, 947). Ohne die Regelung im Formular wäre eine Wohnraumnutzung unzulässig (BayObLG WE 1986, 73).

Der Speichereigentümer bedarf weder der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentü- mer noch dinglich Berechtigter, und zwar unabhängig davon, ob deren Rechte berührt werden; denn im Zeitpunkt des Wohnungserwerbs ist die Teilungserklärung mit GO bereits errichtet, bzw. im Zeitpunkt der Begründung dinglicher Rechte ist die GO bereits als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen.

11.

Dieser Absatz konkretisiert den Umfang der Befugnisse des Speichereigentümers zur Vornahme baulicher Veränderungen am Gemeinschaftseigentum und stellt klar, dass sich die in§3 Ziff. 1 erteilte Baubefugnis nicht auf das Sondereigentum beschränkt. Das öffentliche Recht setzt dabei den Rahmen.

12.

Weil der Speichereigentümer befugt ist, den Speicher zu Wohnzwecken auszubauen und ihn zu Wohnzwecken zu nutzen, ist es konsequent, dass er im Falle der Wohnraumnutzung auch eine Zweckbestimmungsänderung vornehmen darf. Die Zweck- bestimmung „Speicher“ soll in „Wohnungseigentum“ geändert werden können. Dem jeweiligen Eigentümer kann diese Ermächtigung in der GO wirksam erteilt werden.

13.

Kraft Gesetzes wäre nur der Eigentümer, der den Dachgeschossausbau vorgenommen hat, als Handlungsstörer für schuldhaft verursachte Schäden am Gemeinschafts- eigentum verantwortlich (vgl. KG WE 1991, 328; KG NJW-RR 1997, 213; BayObLG WE 1998, 276; BayObLG ZWE 2002, 317; OLG Köln WE 1999, 114/Ls jeweils zur Handlungsstörerfunktion bei rechtswidrigen baulichen Veränderungen). Der Sonder- nachfolger haftete als Zustandsstörer nicht.

Die beauftragten Handwerker sind gem.§278 BGB Erfüllungsgehilfen des ausbauenden Eigentümers (BGH EBE/BGH 1999, 191; BayObLG NJW-RR 1992, 1102).

Die GO-Regelung begründet nun einen verschuldensunabhängigen Schadenersatz- anspruch und erstreckt die Haftung auf den Sondernachfolger.

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Die Einschränkung aE meint, dass der Speichereigentümer und sein Sondernachfolger nicht auch noch über ihren Anteil hinaus an künftigen Kosten der Instandsetzung gemeinschaftlichen Eigentums beteiligt sind, die möglicherweise deshalb höher sind, weil durch den Dachgeschossausbau zusätzliches Gemeinschaftseigentum entstanden ist (zB Dachgauben).

14.

Diese Bestimmung erweitert sinnvollerweise die Befugnisse des jeweiligen Spei- chereigentümers für den Fall, dass er auch Eigentümer zumindest einer der beiden unter- halb des Speichers gelegenen Wohnungen ist. Er kann die Verbindungstreppe auch erst zu einem späteren Zeitpunkt herstellen.

15.

Unverzichtbare Pflicht des ausbauenden Eigentümers ist zunächst, dass er die für den durchgeführten Dachgeschossausbau erforderlichen Nachweise erbringt. Erfüllt er diese Pflicht nicht, sind die übrigen Wohnungseigentümer berechtigt, in einem abge- stuften Prozedere zur„Ersatzvornahme“überzugehen. Dabei trägt sodann der jeweilige Eigentümer der Einheit Nr. 13 die Verantwortung für die Pflichtverletzung des Eigentü- mers, der den Dachgeschossausbau vorgenommen hat. Der jeweilige Eigentümer der Einheit Nr. 13 ist bei diesen Beschlussfassungen nicht stimmberechtigt.

Ohne diese Regelung könnten die übrigen Wohnungseigentümer bei Säumigkeit mit der Nachweisführung von ihrem Miteigentümer nur die Nachweisführung verlangen und nicht zur„Ersatzvornahme“schreiten.

Ohne diese Regelung könnten die übrigen Wohnungseigentümer auch nur den Eigen- tümer der Einheit Nr. 13 verantwortlich machen, der ausgebaut hat, nicht dessen etwaige Sondernachfolger.

16.

Der Dachgeschossausbau soll an der etwaigen Notwendigkeit der Schaffung eines zweiten Rettungswegs nicht scheitern. Das Kostenrisiko liegt jedoch beim jeweiligen Eigentümer der Einheit Nr. 13. Er hat bei der Auswahl technischer Möglichkeiten auf die Interessen der übrigen Wohnungseigentümer weitestgehend Rücksicht zu nehmen.

Nur wenn die für die am wenigsten beeinträchtigende Maßnahme entstehenden Kosten völlig außer Verhältnis zu den Kosten stehen, die entstünden, wenn die behördliche Auflage auf andere, die übrigen Wohnungseigentümer stärker beeinträchtigende Weise erfüllt würde, ist der jeweilige Eigentümer der Einheit Nr. 13 hierzu berechtigt.

17.

fiForm. D.II.2 Anm. 16–19.

18.

Diese Regelung entspricht §13 Abs. 1 WEG und konkretisiert die „Rechte Dritter“durch den Bezug zur Zweckbestimmung gem.§1 der GO.

19.

^Nach ^§14 Nr. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, dafür zu sorgen, dass insbesondere die Mieter die Pflichten einhalten, die der vermietende Woh- nungseigentümer nach §14 Nr. 1 WEG selbst hat. Das Formular überträgt den Woh- nungseigentümern die zusätzliche Pflicht, ihre Mieter insbesondere zur strikten Einhal- tung der Bestimmungen der GO anzuhalten. Dies schließt die Pflicht des vermietenden Wohnungseigentümers ein, selbst bei Inkongruenz zwischen Mietvertrag und GO die Einhaltung der GO einzufordern, auch wenn der Mieter seinem Vermieter gegenüber hierzu nach Vertrag nicht verpflichtet ist (zB Vermietung eines Ladens als Restaurant;

Mietvertrag erlaubt Tierhaltung, die die GO untersagt). Damit sind vermietende Eigen- tümer zusätzlich in die Pflicht genommen (BGH NJW 2014, 2640 Rn. 11, 13; NJW 1995, 2036; NJW 1996, 714, BayObLG ZMR 1994, 25; BayObLG NJW-RR 1991, 658;

BayObLG ZMR 2000, 846; OLG Köln ZMR 1997, 253; OLG Köln ZMR 2001, 65; KG WE 1990, 95; OLG Köln ZMR 2000, 402; OLG Hamm WE 1992, 135; OLG Stuttgart NJW-RR 1993, 224).

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20.

Diese Regelung soll in erster Linie eine die Wohnungseigentümer verpflichtende Vorgabe für Kongruenz zwischen Mietvertrag einerseits und dem Recht der Gemein- schaft andererseits sein. Bei Neuabschlüssen von Mietverträgen hat der vermietende Wohnungseigentümer noch die Möglichkeit zu verhindern, mit der GO und der gemeinschaftlichen Hausordnung in Konflikt zu geraten, soweit es die Gebrauchsrechte des Mieters betrifft. Wegen§305 BGB ist eine solche Klausel aber nur wirksam, wenn der Mieter die Möglichkeit hat, in zumutbarer Weise vom Inhalt der einschlägigen Bestim- mungen Kenntnis zu nehmen (Müller 5. Teil Rn. 269; Armbrüster ZWE 2004, 217;

Jennißen/LöfflerWEG§13 Rn. 36; Jennißen/HogenschurzWEG§14 Rn. 16).

Nicht unproblematisch ist die angesprochene mietvertragliche Regelung, dass sich der Mieter auch nachträglichen Eigentümerbeschlüssen zu unterwerfen hat. Die im Formular vorgeschlagene Regelung dürfte jedoch Bedenken Rechnung tragen, die im Hinblick auf

§308 Abs. 1 Nr. 4 BGB (Klauselverbot mit Wertungsvorbehalt) geäußert werden. Nach- trägliche Änderungen, die dem Mieter zuzumuten sind, können als für ihn verbindlich vereinbart werden (s. hierzu iEMüller5. Teil Rn. 269, 270;ArmbrüsterZWE 2004, 217;

Jennißen/LöfflerWEG§13 Rn. 36; Jennißen/HogenschurzWEG§14 Rn. 16).

21.

Sorgt ein Wohnungseigentümer trotz Ziff. 3 nicht für Kongruenz zwischen Miet- vertrag und den Inhalten des Gemeinschaftsverhältnisses, sind Ansprüche der übrigen Wohnungseigentümer gegen ihn oft eine„stumpfe Waffe“. Die übrigen Wohnungseigen- tümer sind darauf angewiesen, gegen den Mieter vorzugehen. Dies ist oftmals ein beschwerlicher Weg, zumal dann, wenn die Mietverhältnisse unklar sind. Insofern ist den übrigen Wohnungseigentümern eine„Entschädigung“zuzuerkennen. Eine solche als Vertragsstrafe festzulegen, ist einem Mehrheitsbeschluss vorbehalten. Gläubiger des Vertragsstrafenanspruchs ist wohl die teilrechtsfähige Gemeinschaft.

22.

23.

24.

Der Kostenverteilungsgrundsatz weicht insofern von§16 Abs. 2 WEG ab, als das Verhältnis der Wohnflächen maßgeblich ist und der genannte Grundsatz in der GO seine Ausnahmen erfährt, nämlich in den Ziff. 3, 4 und 5.

Der Grund für diesen Kostenverteilungsschlüssel ist die Dachgeschossausbaumöglich- keit. Wären die Miteigententumsanteile für die Kostenverteilung maßgeblich, wäre uU eine nachträgliche Änderung der Miteigentumsanteile erforderlich. Diese Änderung ist jedoch nicht einmal einer Vereinbarung zugänglich. Hierzu wäre die Einigung aller Wohnungseigentümer in der für die Auflassung vorgesehenen Form erforderlich (Müller 5. Teil Rn. 172).

25.

Bei einer Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten nach dem Verhältnis der Wohnflächen ist es sinnvoll, auf eine konkrete Wohnflächenberechnung abzustellen.

Dies zeigt sich gerade auch angesichts der am 1.1.2004 in Kraft getretenen Wohnflächen- verordnung. Sie weicht in Teilen von der alten II. BVO ab. Ohne Bezug zu einer konkreten Wohnflächenberechnung tauchte die völlig überflüssige Frage auf, ob die zugrunde gelegte, idR vom teilenden Eigentümer dem Verwalter übergebene Wohn- flächenaufstellung den Kriterien der neuen VO entspricht. Hinzukommt, dass der Bezug zu einer bestimmten Wohnflächenberechnung auch weiteres Streitpotential vermindert.

Der im Formular für den Speicher vor dessen Ausbau vorgeschlagene Bruchteil von¹/₁₀ – gemessen an der Grundfläche und nicht an der Nutzfläche! –mag im Einzelfall zu niedrig sein. Die Festlegung anderer Bruchteile ist denkbar.

26.

Mit Fertigstellung des Dachgeschossausbaus ist nur noch die Fläche des neu entstandenen Wohnraums zu ermitteln. Die Anlage„Wohnflächen“ist um diese Fläche

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zu erweitern. Es wird toleriert, dass die Fläche für die Einheit Nr. 13 wegen des Bezugs zur Wohnflächenverordnung möglicherweise nach anderen Kriterien ermittelt wird, als die in der Anlage„Wohnflächen“wiedergegebenen Wohnflächen.

Der Stichtag Mitte eines Jahres dient der Verwaltungsvereinfachung.

27.

Klargestellt wird mit dem letzten Satz, dass auch der Speicher vor seinem Ausbau schon als Einheit gilt, auf die ggf. Verwalterhonorar entfällt.

28.

Da der Speicher vor seinem Ausbau über keinerlei Heizkörper und keinerlei Wasser- anschluss verfügt, wird er bis zum Ausbau mit diesen Kosten nicht belastet. Somit ist bis zu diesem Zeitpunkt das ¹/10 seiner Grundfläche rechnerisch aus der Anlage „Wohn- flächen“herauszunehmen. Da idR keine unterjährige Verbrauchserfassung erfolgt, ist auf den Beginn des Folgejahres abzustellen.

29.

Wegen Ziff. 1 sind die hier angesprochenen Kosten gemeinschaftliche Kosten (fi Form. D.II.2 Anm. 28), deren Verteilung nach Ziff. 2 erfolgt, weil die Wohnanlage zB über keine Kaltwasseruhren verfügt. Ziff. 6 eröffnet nun die Möglichkeit, mehrheitlich beispielsweise die Installierung von Kaltwasseruhren zu beschließen und damit einher- gehend die verbrauchsabhängige Verteilung der Kosten des Kaltwasserverbrauchs in den Wohnungen einzuführen. Die Abwasserkosten folgen dann diesem Verteilungsschlüssel.

Entsprechendes gilt für die Kosten der Müllentsorgung, sowie der Rundfunk- und Fernsehversorgung. Hier können die Wohnungseigentümer beispielsweise den Schlüssel anwenden, nach dem die Stadtwerke abrechnen (Müll), bzw. eine pro-rata-Regelung einführen (Rundfunk- und Fernsehversorgung). §16 Abs. 3 WEG ermöglicht ebenfalls derartige Mehrheitsbeschlüsse.

Das Formular stellt allerdings klar, dass kein Wohnungseigentümer die Einführung einer von Ziff. 2, bzw. Ziff. 3 (Speicher) abweichende Kostenverteilung verlangen kann.

Fordert die Behörde zB den nachträglichen Einbau von Kaltwasseruhren, hat allerdings jeder Wohnungseigentümer Anspruch auf deren Installierung und auf Einführung der verbrauchsabhängigen Kostenverteilung. Die Kosten des gemeinschaftlichen Wasserver- brauchs werden nach diesem Formular allerdings nach Ziff. 2, bzw. Ziff. 3 verteilt. Selbst wenn der einzelne Eigentümer gem. §21 Abs. 4 WEG einen Anspruch auf Beschluss- fassung gem.§16 Abs. 3 WEG haben sollte, stellt die Beschränkung im Formular keinen Verstoß gegen §16 Abs. 5 WEG dar, weil danach nur die „Befugnisse“ (§21 Abs. 3 WEG) nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden dürfen.

30.

31.

32.

33.

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35.

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37.

38.

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39.

Die Wohnungseigentümer sind an sich schon kraft Gesetzes zur Bildung einer

„Instandhaltungsrückstellung“verpflichtet,§21 Abs. 5 Nr. 4 WEG. Diese Pflicht muss umgesetzt werden. IdR geschieht dies auch anlässlich der Erstellung des jeweiligen Wirt- schaftsplans.

Das Formular konkretisiert die Pflicht, indem es für die ersten 5 Jahre eine Mindest- höhe der Instandhaltungsrücklagenbildung vorschreibt, deren Einhaltung jeder Woh- nungseigentümer gem.§21 Abs. 4 WEG verlangen kann. Die Bildung einer angemesse- nen Instandhaltungsrücklage ab Beginn der werdenden Gemeinschaft ist schon deshalb zu gewährleisten, weil es sich um einen Altbau handelt, der vom teilenden Eigentümer nur „grundsaniert“ist (vgl. §10 des Formulars), sodass schon zumindest mittelfristig Instandsetzungsbedarf entstehen wird.

Die werdende Gemeinschaft –auch faktische genannt–beginnt bei Begründung von Wohnungseigentum gem. §8 WEG, wenn für einen Ersterwerber (erstmals) in Abtei- lung II des noch ungeteilten Grundstücks eine Auflassungsvormerkung eingetragen ist und dieser Ersterwerber Besitz an seiner bewohnbaren (BayObLG NZM 2003, 321) Wohnung erlangt hat. Die Anlegung der Wohnungsgrundbücher ist nicht Voraussetzung (BGH NJW 2008, 2635 = NZM 2008, 649 = ZMR 2008, 805;MüllerFS Merle, PiG 86, 258; sa BGH NJW 2012, 2650 Rn. 12).

Bereits ab diesem Zeitpunkt finden die Regeln des WEG grundsätzlich Anwendung, haben die Erwerber, die diese Voraussetzungen erfüllen, grundsätzlich alle Rechte und Pflichten eines im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümers. Die hM betrachtet bereits die werdende Gemeinschaft als teilrechtsfähig (Bärmann/Suilmann WEG §10 Rn. 204;ArmbrüsterGE 2007, 420 [435];HügelDNotZ 2005, 753 [756];Niedenführ/

Kümmel/Vandenhouten, 11. Aufl. 2014, §10 Rn. 13; Jennißen/Grziwotz WEG §10 Rn. 96;WenzelNZM 2008, 625, 628;Hügel/ElzerWEG§10 Rn. 36). Diese Auffassung ist allerdings zu bezweifeln (Müller3. Teil Rn. 101 ff.).

Bei der Begründung von Wohnungseigentums durch einen Teilungsvertrag nach §3 WEG kann eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich nicht entstehen, weil bei der Anlegung der Wohnungsgrundbücher sogleich sämtliche Miteigentü- mer als Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragen werden (BayObLG NZM 2000, 665;Hügel/ElzerWEG§10 Rn. 34).

40.

41.

^fiForm. D.II.2 Anm. 49.

42.

Hinsichtlich der Einheit Nr. 13 war klarzustellen, dass die auf diese Einheit entfallende Stimmkraft nach ihrem Ausbau unverändert bleibt. Es ändert sich ja nichts an den Miteigentumsanteilen.

43.

44.

Das Formular geht zunächst davon aus, dass zusammen mit der Teilungserklä- rung und der GO auch der so genannte Renovierungskatalog beurkundet wird. Dies zu tun, ist wegen§13a BeurkG zu empfehlen (fi Form. A.II.5). Das Formular informiert zusätzlich darüber, dass demnach ein nicht unerheblicher Instandsetzungsbedarf auf die Wohnungseigentümer zukommt.

45.

Das Formular erweitert den Instandsetzungsbegriff, und zwar über die von Literatur und Rspr. entwickelte „modernisierende Instandsetzung“ hinaus. Ordnungs- mäßige Instandhaltung und Instandsetzung bedeutet an sich Erhaltung des bestehenden, bzw. Wiederherstellung eines einmal vorhanden gewesenen ordnungsmäßigen Zustands (BayObLG NJW-RR 1996, 1101; OLG Köln NZM 2000, 1019;Hügel/ElzerWEG§21 Rn. 77). Zur Instandsetzung gehört aber auch eine sinnvolle Modernisierung, die die

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Vorteile neuer technischer Entwicklungen nutzt. Dabei spielen bestimmte Gesichtspunkte eine Rolle. Wie ist es um die Funktionsfähigkeit des Gebäudes überhaupt bestellt? Wie ist das Verhältnis zwischen wirtschaftlichem Aufwand und zu erwartendem Erfolg (Amorti- sation)? Wie hoch sind die künftigen laufenden Kosten? Ist der Energiebedarf langfristig gesichert? Wie ist es um die Umweltverträglichkeit bestellt? Hat sich die geplante Modernisierung bereits bewährt und durchgesetzt? Anhaltspunkt ist dabei zusammenge- fasst die Frage, ob ein verantwortungsbewusster Hauseigentümer vernünftigerweise ebenso handeln würde (vgl. hierzu iEMüller 5. Teil Rn. 302;Gottschalg NZM 2001, 729 ff.; OLG Hamburg ZMR 2005, 803 – Anschluss an Fernwärme –; OLG Hamm ZMR 2007, 131–Wärmedämmverbundsystem; OLG Köln ZMR 1998, 49; BayObLG WE 1992, 50–Austausch Holzfenster gegen Kunststofffenster; BayObLG NZM 1998, 339; KG WE 1989, 136–Pult- oder Satteldach statt Flachdach; BayObLG ZMR 2004, 607; OLG Celle NZM 2002, 76; FGPrax 2005, 108; OLG Düsseldorf NZM 2000, 554;

OLG München ZMR 2006, 82; saHügel/ElzerWEG§22 Rn. 110:„ABC“modernisie- render Instandsetzung).

Das Formular geht nun insofern über den Rahmen der modernisierenden Instandset- zung hinaus, als es darauf verzichtet, dass neue technische Entwicklungen bereits aner- kannt und erprobt sein müssen (Kriterium der allgemein anerkannten Regeln der Tech- nik), und dass sich die durch die Modernisierung entstehenden höheren Kosten erst mittelfristig amortisiert haben müssen (vgl. KG ZMR 1996, 282: Amortisation erst nach 20 Jahren).

46.

Vermehrt gehen Gemeinschaften dazu über, mittel- oder gar langfristige Sanie- rungskonzepte aufzustellen, die erst in einigen Jahren und dann für mehrere Jahre einen hohen Finanzierungsbedarf auslösen. Dabei spielen Betonsanierungen und Wärmedämm- maßnahmen eine hervorgehobene Rolle. Das Dach könnte beispielsweise kurzfristig und vorbeugend mit geringerem Aufwand instandgesetzt werden, ohne dass schon akuter Handlungsbedarf besteht. Diese isolierte Betrachtungsweise ist jedoch technisch nicht vertretbar. Mittelfristig ist auch die Fassade in Angriff zu nehmen. Im Ergebnis steht eines Tages die ganze Gebäudehülle zur Sanierung an (vgl. OLG Hamm ZMR 2007, 131:

Gleichzeitige Dämmung der Kellerdecken im Zuge der Fassadensanierung). Dies macht eine auf Zeit angelegte substantielle Planung sinnvoll. Das Formular leistet einen Beitrag zur Finanzierungssicherheit, ohne dass die Gemeinschaft, wenn sie Sonderfonds bildet, durch aufwendige Beschlussanfechtungsstreitigkeiten aufgerieben wird. Das Formular verbietet es einem Wohnungseigentümer, die Beschlussanfechtung damit zu begründen, die Sanierung finde ja erst in einigen Jahren statt, mithin sollten die Wohnungseigentü- mer, die dann Mitglieder der Gemeinschaft seien, für die entstehenden Kosten aufkom- men, soweit nicht die Instandhaltungsrücklage herangezogen werden könne.

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50.

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III. Kleine Gemeinschaften: Gemeinschaftsordnung für eine kleine, im Geschosswohnungsbau zu errichtende/errichtete

Wohnanlage mit Garten und oberirdischen Garagen im reinen Wohngebiet

Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander bestimmt sich nach den Vor- schriften des WEG und, soweit dieses keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften über die Gemeinschaft gem.§§741 ff. BGB.^{1, 2}

Gem.§10 Abs. 2 S. 2 WEG wird in Ergänzung und Abweichung hiervon als Inhalt des Sondereigentums folgendes bestimmt:

§1 Zweckbestimmung

(1) Die Wohnanlage hat ausschließlichen Wohncharakter.

(2) Jede andere, als nicht Wohnzwecken dienende Nutzung bedarf der Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer. Ein Mehrheitsbeschluss hierzu reicht nicht aus.³

§2 Sondernutzungsrechte und Gebrauchsregelung

(1) Den jeweiligen Eigentümern der im Aufteilungsplan mit den Nrn. 1 und 2 bezeichneten Erdgeschosswohnungen stehen der ausschließliche Gebrauch und die ausschließliche Nutzung der Terrassen- und Gartenflächen zu, die in dem als Anlage dieser Urkunde beigefügten Plan „Sondernutzung“ farblich schraffiert dargestellt und mit den Woh- nungs-Nrn. 1 oder 2 gekennzeichnet sind.

Die beiden Sondernutzungsflächen werden also einerseits jeweils durch die Grundstücks- grenze und andererseits durch die gedachte Linie bestimmt, die im rechten Winkel zur Gebäudefassade den Verlauf der Wohnungstrennwand der beiden Wohnungen fortsetzt, und schließlich durch die Garagenanlage begrenzt.⁴

(a) Die jeweiligen Eigentümer sind zur Pflege, Instandhaltung, Instandsetzung und Verkehrssicherung des ihnen jeweils zugewiesenen Sondernutzungsbereichs auf eigene Kosten verpflichtet.⁵

(b) Die jeweiligen Eigentümer dürfen den Sondernutzungsbereich nur als Terrasse im Umfang, wie in der Anlage„Sondernutzung“dargestellt, und als Ziergarten nutzen.

Abgesehen von der Anlage von Pflanzbeeten bedürfen jede Zusatzbepflanzung und die Vornahme baulicher Veränderungen (zB mit dem Boden festverankerte Spielgeräte, Geräte- und Gartenhaus) der Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer. Dies gilt insbesondere auch für eine Einzäunung oder Grenzbepflanzung.⁶

(2) Den jeweiligen Eigentümern der im Aufteilungsplan mit den Nr. 1, 2, 3 und 4 bezeichneten Wohnungen stehen der ausschließliche Gebrauch und die ausschließliche Nutzung der in dem als Anlage beigefügten Plan„Sondernutzung“mit den entsprechen- den Nummern versehenen Garagen mit allen ihren Gebäudebestandteilen einschließlich der Grundstücksfläche zu, auf der die jeweilige Garage steht.⁷

(a) Die jeweiligen Sondernutzungsberechtigten sind zur Instandhaltung, Instandsetzung und Verkehrssicherung ihrer Garage auf eigene Kosten verpflichtet.⁸