- Bevollmächtigter: Rechtsanwalt Karl Petry,
Hauptstraße 106 B, 82327 Tutzing -
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2 BUNDESVERFASSUNGSGERICHT
- 1 BVR 198/98 -
In dem Verfahren über
die Verfassungsbeschwerde der Frau K... ,
gegen a) das Urteil des Oberlandesgerichts Dresden vom 11. November 1997 - 3 U 2409/97 -,
b) das Urteil des Landgerichts Zwickau vom 1. August 1997 - 3 O 2087/96 - hat die 2. Kammer des Ersten Senats des Bundesverfassungsgerichts durch
die Richterin Jaeger und die Richter Hömig, Bryde
gemäß § 93 b in Verbindung mit § 93 a BVerfGG in der Fassung der Bekanntma- chung vom 11. August 1993 (BGBl I S. 1473) am 22. Februar 2001 einstimmig be- schlossen:
Die Verfassungsbeschwerde wird nicht zur Entscheidung angenommen.
Gründe:
Die Verfassungsbeschwerde betrifft die Frage der Verfassungsmäßigkeit des dem Nutzer eines fremden, im Beitrittsgebiet belegenen Grundstücks eingeräumten Rechts auf Ankauf des Grundstücks.
I.
1. Mit dem als Art. 1 des Sachenrechtsänderungsgesetzes (SachenRÄndG) vom 21. September 1994 (BGBl I S. 2457) ergangenen Sachenrechtsbereinigungsgesetz (SachenRBerG) sollen Nutzungsverhältnisse, die in der Deutschen Demokratischen Republik begründet worden sind, und Rechtsverhältnisse, die dort aus der mit Billi- gung staatlicher oder gesellschaftlicher Organe erfolgten baulichen Nutzung fremder Grundstücke entstanden sind, an das Recht des Bürgerlichen Gesetzbuchs ange- passt werden. Dies geschieht grundsätzlich in der Weise, dass nach dem Gesetz be- rechtigte Grundstücksnutzer das Recht haben sollen, zwischen der Bestellung eines Erbbaurechts an dem von ihnen bebauten Grundstück und dessen Ankauf zu wählen (vgl. § 15 Abs. 1 i.V.m. §§ 32 ff., §§ 61 ff. SachenRBerG). Wirtschaftlich führt das, weil der regelmäßige Erbbauzins die Hälfte des für die entsprechende Nutzung übli- chen Zinses und der Ankaufspreis grundsätzlich die Hälfte des Bodenwerts beträgt
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8 (vgl. § 43 Abs. 1, § 68 Abs. 1 SachenRBerG), dazu, dass der Bodenwert je zur Hälfte
dem Nutzer und dem Grundstückseigentümer zugute kommt (vgl. BVerfGE 98, 17
<23 f.>).
Der Bodenwert bestimmt sich dabei nach dem Wert eines baureifen Grundstücks.
Dieser Wert ist zu vermindern um einen nach der Einwohnerzahl der Gemeinde, in der das Grundstück belegen ist, zu bemessenden Abzug für die Erhöhung des Werts des baureifen Grundstücks durch Aufwendungen zur Erschließung, zur Vermessung und für andere Kosten zur Baureifmachung, es sei denn, dass der Grundstücksei- gentümer diese Kosten getragen hat oder das Grundstück bereits während der Dau- er seines Besitzes erschlossen und vermessen war (vgl. § 19 Abs. 2, 3 Sachen- RBerG). Im Fall einer schnellen Entscheidung für das Ankaufsrecht und der unverzüglichen Begleichung des Kaufpreises kann der Nutzer nach § 68 Abs. 2 Sa- chenRBerG die Ermäßigung des normalen Preises verlangen.
2. Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin eines im Beitrittsgebiet belegenen Grundstücks, auf dem die Kläger des Ausgangsverfahrens 1980 ein Eigenheim er- richtet haben. 1986 wurde ihnen ein unbefristetes Nutzungsrecht an dem Grundstück eingeräumt. Sie begehren von der Beschwerdeführerin den Ankauf des Grundstücks nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz.
Das Landgericht hat festgestellt, dass nach Eintritt der Rechtskraft des Urteils zwi- schen den Parteien ein Vertrag besteht, nach dem die Beschwerdeführerin den Klä- gern das Grundstück zu einem bestimmten Preis verkauft. Das Sachenrechtsbereini- gungsgesetz finde nach seinem § 1 Abs. 1 Nr. 1 Buchstabe a Anwendung, weil den Klägern ein Nutzungsrecht am streitbefangenen Grundstück eingeräumt worden sei.
Diese könnten daher von der Beschwerdeführerin den Ankauf des Grundstücks zum halben Bodenwert verlangen. Bei der Ermittlung des Bodenwerts sei gemäß § 19 Abs. 2 Satz 3 Nr. 1, Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 SachenRBerG ein Abzug für die Baureifma- chung des Grundstücks vorzunehmen.
Das Oberlandesgericht hat die Berufung der Beschwerdeführerin zurückgewiesen.
Die Bereinigungsklage sei zulässig und begründet. Die Einwände der Beschwerde- führerin gegen die festgestellte Höhe des Kaufpreises griffen nicht durch. Der Abzug für Erschließungskosten nach § 19 Abs. 2 und 3 SachenRBerG sei nicht zu bean- standen. Die Beschwerdeführerin habe nicht behauptet, als Eigentümerin des Grund- stücks und der Erschließungsstraße solche Kosten getragen zu haben. Nach der ständigen Rechtsprechung des Gerichts verstoße das Sachenrechtsbereinigungsge- setz weder gegen Art. 14 GG noch gegen Art. 3 GG.
3. Mit der Verfassungsbeschwerde wendet sich die Beschwerdeführerin gegen die beiden Gerichtsentscheidungen. Sie rügt die Verletzung von Art. 3 Abs. 1 und Art. 14 GG.
a) Das im Sachenrechtsbereinigungsgesetz geschaffene Ankaufsrecht des Nut- zungsberechtigten verletze die Bestandsgarantie des Art. 14 GG. Werde in dieser
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13 Garantie eine Eigentumswertgarantie gesehen, werde diese durch die Kaufpreisre-
gelungen des § 68 SachenRBerG vollständig ausgehebelt.
Ein dem Gesetzgeber etwa zuzubilligender Gestaltungsspielraum sei überschritten.
Der Gesetzgeber habe sich noch nicht einmal darum bemüht, die schutzwürdigen In- teressen aller Beteiligten in einen gerechten Ausgleich und ein ausgewogenes Ver- hältnis zu bringen. Er habe nur rein optisch den Anschein einer hälftigen Teilung des Bodenwerts zwischen den Beteiligten zu erwecken versucht. Der Nutzer werde je- doch durch die in § 19 Abs. 2, 3 und § 68 Abs. 2 SachenRBerG vorgesehenen Ab- schläge begünstigt; Zuschläge zugunsten des Eigentümers als Äquivalent fehlten.
Der Vorrang des Nutzers könne nicht so weit gehen, dass dem Eigentümer zusätzli- che Belastungen auferlegt würden. Würden diesem alle Rechte zum Gebrauch des Grundstücks und zur freien Verfügung darüber genommen, müsse ihm dafür ein fi- nanzieller Ausgleich eingeräumt werden. Hier sei den Nutzern ein Abschlag für einen fingierten Erschließungsaufwand zugebilligt worden, obwohl sie tatsächlich keine Aufwendungen für die Erschließung gehabt hätten. Dagegen bleibe unberücksichtigt, dass die Straße, an der das streitbefangene Grundstück liege, über der Beschwerde- führerin gehörenden Grund und Boden verlaufe.
Der Beschwerdeführerin werde durch das Sachenrechtsbereinigungsgesetz die sinnvolle Nutzung und Verwertung ihres Grundbesitzes entzogen, ohne dass dies durch das Allgemeinwohl bedingt sei. Es sei nicht Sache des Gesetzgebers, durch ei- ne Enteignung oder einen enteignungsgleichen Eingriff die Konflikte zwischen Priva- ten zu regeln. Das Recht zum Wohnen werde den Nutzern auch dann nicht genom- men, wenn sie das bebaute Grundstück zum Verkehrswert erwerben müssten.
b) Das Sachenrechtsbereinigungsgesetz, vor allem § 15, verstoße auch gegen den allgemeinen Gleichheitssatz. Der Gesetzgeber hätte die Möglichkeit zum Ankauf oder zur Bestellung eines Erbbaurechts sowohl dem Eigentümer wie auch dem Nut- zer einräumen müssen. Die Abwertung des grundgesetzlich geschützten Eigentums und die Verletzung des allgemeinen Gleichheitssatzes verdeutliche besonders § 16 SachenRBerG. Nach dessen Absatz 1 könne der Nutzer sein Wahlrecht durch einfa- che schriftliche Erklärung ausüben; dagegen gehe dieses Recht nur unter den Vor- aussetzungen der Absätze 2 und 3 der Vorschrift auf den Grundstückseigentümer über.
4. Zu der Verfassungsbeschwerde haben das Bundesministerium der Justiz na- mens der Bundesregierung, das Sächsische Staatsministerium der Justiz für die Sächsische Landesregierung, der Präsident des Bundesgerichtshofs und die Kläger Stellung genommen.
II.
Die Verfassungsbeschwerde ist nicht zur Entscheidung anzunehmen. Die Voraus- setzungen des § 93 a Abs. 2 BVerfGG liegen nicht vor. Der Verfassungsbeschwerde kommt grundsätzliche verfassungsrechtliche Bedeutung nicht zu, weil die für ihre Be-
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18 urteilung maßgeblichen verfassungsrechtlichen Fragen durch das Bundesverfas-
sungsgericht bereits entschieden sind (vgl. vor allem BVerfGE 98, 17; 101, 54). Die Annahme der Verfassungsbeschwerde ist auch nicht zur Durchsetzung der von der Beschwerdeführerin als verletzt bezeichneten Grundrechte angezeigt. Denn die Ver- fassungsbeschwerde hat keine Aussicht auf Erfolg.
1. Die angegriffenen Entscheidungen verstoßen nicht gegen Art. 14 GG.
a) Die ihnen zugrunde liegenden Regelungen des Sachenrechtsbereinigungsgeset- zes sind mit der Eigentumsgarantie vereinbar.
aa) Das durch Art. 14 Abs. 1 GG gewährleistete Eigentum ist in seinem rechtlichen Gehalt durch Privatnützigkeit und die grundsätzliche Verfügungsbefugnis des Eigen- tümers über den Eigentumsgegenstand gekennzeichnet. Dem grundrechtlichen Schutz unterliegt danach das Recht, den Eigentumsgegenstand selbst zu nutzen und Dritte von Besitz und Nutzung auszuschließen, ebenso wie die Freiheit, den Eigen- tumsgegenstand zu veräußern und aus der vertraglichen Überlassung zur Nutzung durch andere den Ertrag zu ziehen, der zur finanziellen Grundlage für die eigene Le- bensgestaltung beiträgt (vgl. BVerfGE 101, 54 <75> m.w.N.).
bb) Die Geltendmachung des dem Nutzer nach § 15 Abs. 1 in Verbindung mit den
§§ 61 ff. SachenRBerG zustehenden Ankaufsrechts führt dazu, dass der bisherige Grundstückseigentümer sein Eigentum verliert. Darin liegt jedoch keine Enteignung im Sinne von Art. 14 Abs. 3 GG. Enteignung ist der staatliche Zugriff auf das Eigen- tum des Einzelnen. Ihrem Zweck nach ist sie auf die vollständige oder partielle Ent- ziehung konkreter subjektiver, durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG gewährleisteter Rechtspositionen zur Erfüllung bestimmter öffentlicher Aufgaben gerichtet (vgl.
BVerfGE 101, 239 <259>). Demgegenüber geht es bei der Sachenrechtsbereinigung um die Angleichung der in der Deutschen Demokratischen Republik entstandenen Nutzungsverhältnisse an das Immobiliarsachenrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs (vgl. BTDrucks 12/5992, S. 59 f.; BVerfGE 98, 17 <23>) sowie darum, bei dieser An- gleichung die betroffenen privaten Interessen zu einem Ausgleich zu bringen. Das hier mittelbar angegriffene Ankaufsrecht des Nutzers nach § 15 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1, 2, 3 Nr. 1, Abs. 3, § 61 und § 68 SachenRBerG ist Teil dieses Regelungskonzepts. Wie dieses bestimmt es im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG den Inhalt und die Schranken des (Grundstücks-)Eigentums.
cc) aaa) Der Inhalt und Schranken des Eigentums bestimmende Gesetzgeber ge- nießt keine unbeschränkte Gestaltungsfreiheit (vgl. BVerfGE 101, 239 <259>). Er hat bei der Erfüllung des ihm in Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG erteilten Auftrags sowohl der verfassungsrechtlich garantierten Rechtsstellung des Eigentümers als auch dem aus Art. 14 Abs. 2 GG folgenden Gebot einer sozialgerechten Eigentumsordnung Rech- nung zu tragen und muss deshalb die schutzwürdigen Interessen der Beteiligten in einen gerechten Ausgleich und ein ausgewogenes Verhältnis bringen. Eine einseitige Bevorzugung oder Benachteiligung steht mit den verfassungsrechtlichen Vorstellun- gen eines sozialgebundenen Privateigentums nicht in Einklang. Denn die Bindung
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22 des Eigentumsgebrauchs an das Wohl der Allgemeinheit gemäß Art. 14 Abs. 2 GG
schließt die Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Belange desjenigen ein, der konkret auf die Nutzung des Eigentumsobjekts angewiesen ist (vgl. BVerfGE 101, 54 <75>
m.w.N.).
Die Grenzen der Gestaltungsbefugnis des Gesetzgebers sind allerdings nicht für al- le Sachbereiche gleich. Soweit das Eigentum die persönliche Freiheit des Einzelnen im vermögensrechtlichen Bereich sichert, genießt es einen besonders ausgeprägten Schutz. Dagegen ist die Gestaltungsfreiheit des Gesetzgebers umso größer, je stär- ker der soziale Bezug des Eigentumsobjekts ist (vgl. BVerfGE 100, 226 <241>
m.w.N.). Das gilt zumal dann, wenn schutzwürdige Interessen unterschiedlicher Be- teiligter am selben Eigentumsobjekt zum Ausgleich zu bringen sind. Der Gesetzgeber darf im Rahmen seiner Regelungsbefugnis nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG bei der ge- nerellen Neugestaltung eines Rechtsgebiets unter bestimmten Voraussetzungen auch bestehende, durch die Eigentumsgarantie geschützte Rechtspositionen beseiti- gen (vgl. BVerfGE 83, 201 <211 f.>). Auch können grundlegende Veränderungen der wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Verhältnisse den Regelungs- und Gestal- tungsspielraum des Gesetzgebers erweitern. Schwierigkeiten, die die Überführung der sozialistischen Rechts- und Eigentumsordnung einschließlich der danach erwor- benen Rechtspositionen in das Rechtssystem der Bundesrepublik Deutschland mit sich bringt, darf er deshalb bei Regelungen auf der Grundlage von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG ebenso Rechnung tragen wie dem dazu erforderlichen Zeitbedarf. Das hat Konsequenzen für die Beurteilung des jeweils beschlossenen Regelungswerks. Ein- zelne belastende Vorschriften dürfen weder aus dem Regelungszusammenhang ge- löst und für sich betrachtet noch ohne Rücksicht darauf gewürdigt werden, dass der angestrebte Rechtszustand nur in Schritten erreichbar war (vgl. BVerfGE 101, 54
<76>).
bbb) Nach diesen Maßstäben steht § 15 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1, Abs.
2 Satz 1, 2, 3 Nr. 1, Abs. 3, § 61 und § 68 SachenRBerG mit Art. 14 Abs. 1 GG in Ein- klang.
(1) Diese Regelungen dienen einem legitimen Regelungsziel. Sie sind Teil des Re- gelungskonzepts, mit dem auf dem Gebiet des Sachenrechts die Rechtseinheit in Deutschland wiederhergestellt werden soll. Damit wird das Bodenrecht in den neuen Ländern an die Bedingungen der Marktwirtschaft angepasst, indem die aufgrund von Nutzungsrechten oder mit Billigung staatlicher Stellen auf fremden Grundstücken er- richteten Gebäude dadurch marktgängig gemacht werden, dass sie veräußert und beliehen werden können. Zugleich sollen Investitionshindernisse in Bezug auf die be- bauten Grundstücke abgebaut werden (vgl. BTDrucks 12/5992, S. 50, 59 f.; Stürner, JZ 1993, S. 1074 <1077>; Grün, NJW 1994, S. 2641 <2644>). Die Herstellung einer einheitlichen Rechtsanwendung und von Rechtssicherheit im Grundstücksverkehr liegt daher im öffentlichen Interesse.
(2) Die Einräumung eines Rechts des Nutzers auf Ankauf des von ihm genutzten
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27 Grundstücks grundsätzlich zur Hälfte des Bodenwerts führt zu einem angemesse-
nen, auch die Belange des Grundstückseigentümers hinreichend berücksichtigenden Interessenausgleich.
(a) Die Entscheidung des Gesetzgebers, den Bodenwert prinzipiell im Verhältnis 50 : 50 auf den Grundstückseigentümer und den Nutzer aufzuteilen, ist sachgerecht.
Der Gesetzgeber stand nach der Wiedervereinigung vor der schwierigen Aufgabe, die im Beitrittsgebiet vorgefundenen, nach dem Recht der Deutschen Demokrati- schen Republik begründeten Nutzungsrechte und die im Rahmen solcher Nutzungs- rechtsverhältnisse oder unabhängig davon mit Billigung staatlicher oder gesellschaft- licher Stellen vorgenommenen Bebauungen fremder Grundstücke in das Rechtssystem der Bundesrepublik Deutschland zu überführen. Ausgangspunkt sei- ner Überlegungen war, dass der Übergang von der sozialistischen Planwirtschaft zur sozialen Marktwirtschaft zu grundlegenden Veränderungen auf dem Immobilien- markt, insbesondere zu einem explosionsartigen Anstieg der Grundstückspreise, ge- führt hat (vgl. BTDrucks 12/5992, S. 53). Eine wirtschaftliche Leistung des Grund- stückseigentümers oder des Nutzers liegt den Bodenwertsteigerungen nicht zugrunde. Diese stellen daher für beide Seiten einen unerwarteten Gewinn dar (vgl.
BTDrucks 12/5992, S. 63; Leutheusser-Schnarrenberger, DtZ 1993, S. 34 <38>).
Anders als in einer Marktwirtschaft, in der die Bodenwerte zum Grundeigentum ge- hören und Bodenwertsteigerungen dem Grundstückseigentümer zufallen, hatte das Grundeigentum in der Deutschen Demokratischen Republik seinen wirtschaftlichen Wert so gut wie verloren. Andererseits vermittelten die Nutzungsrechte ihren Inha- bern eine eigentümerähnliche Rechtsstellung. Dem Nutzer war die unbefristete und in der Regel unentgeltliche Nutzung des Grundstücks übertragen. Diese Befugnis höhlte den Wert des Grundeigentums wirtschaftlich aus (vgl. BTDrucks 12/5992, S.
63). Auch in den Fällen, in denen den Nutzern keine Nutzungsrechte verliehen oder zugewiesen worden waren, kam ihnen in der Rechtswirklichkeit der Deutschen De- mokratischen Republik aufgrund der Billigung der von ihnen vorgenommenen Bebau- ungen durch staatliche oder gesellschaftliche Organe eine vergleichbare Stellung zu.
Vor diesem Hintergrund ist die Entscheidung des Gesetzgebers, die im Zuge der Wiedervereinigung eingetretenen Bodenwertsteigerungen nicht ganz oder überwie- gend dem Grundstückseigentümer oder dem Nutzer zuzuweisen, sondern zwischen beiden grundsätzlich hälftig zu teilen, verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden.
(b) Das dem Nutzer in § 15 Abs. 1 SachenRBerG eingeräumte Recht, zwischen der Bestellung eines Erbbaurechts an dem von ihm bebauten Grundstück und dessen Ankauf zu wählen, führt nicht zu einer einseitigen Bevorzugung des Nutzers.
(aa) Nutzer, die fremde Grundstücke mit staatlicher Billigung bebaut haben, haben wirtschaftliche Werte geschaffen. Die bauliche Inanspruchnahme der Grundstücke wurde in der Deutschen Demokratischen Republik weitgehend von behördlichen Ent- scheidungen bestimmt, die in weiten Bereichen bedeutsamer als Rechtssätze waren.
Die Errichtung eines Gebäudes oder einer baulichen Anlage auf einem fremden
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30 Grundstück mit staatlicher Billigung erfolgte demnach berechtigt und stellte sich nach
dem damaligen Rechts- und Wirtschaftssystem nicht als eine Verletzung der Befug- nisse des Grundstückseigentümers dar (vgl. BTDrucks 12/5992, S. 62). Die Nutzer konnten deshalb darauf vertrauen, die von ihnen errichteten Gebäude und baulichen Anlagen grundsätzlich unbefristet nutzen zu können. Dieses Vertrauen war Grund- lage für von ihnen - oftmals mit erheblichem Aufwand - getätigte Investitionen. Da- mit ging häufig, insbesondere bei den Inhabern von Nutzungsrechten, auch das Be- wusstsein einer eigentümerähnlichen Stellung hinsichtlich der Grundstücke einher (vgl. dazu schon oben unter II 1 a cc bbb <2> <a>). Diese schützenswerte Position der Nutzer durfte (und musste) daher vom Gesetzgeber bei der Neugestaltung der Eigentumsordnung auch im Lichte von Art. 14 GG berücksichtigt werden.
Dagegen standen den Grundstückseigentümern in Bezug auf ihre Grundstücke bis zur Wiedervereinigung im Wesentlichen keine Verwertungs- und Nutzungsbefugnis- se mehr zu. Sie konnten auch nicht damit rechnen, diese Befugnisse jemals wieder- zuerlangen. Das Grundstückseigentum war mit den Nutzungsrechten und den im Rahmen solcher Nutzungsrechtsverhältnisse oder unabhängig davon mit Billigung staatlicher oder gesellschaftlicher Stellen vorgenommenen Bebauungen belastet, als es in den Schutzbereich des Art. 14 Abs. 1 GG gelangt ist.
Der Gesetzgeber durfte daher dem Interesse der Nutzer an der weiteren Nutzung der von ihnen bebauten Grundstücke gegenüber dem Interesse der Grundstücksei- gentümer, die volle Verfügungs- und Nutzungsbefugnis über ihre Grundstücke wie- derzuerlangen, den Vorrang geben und den Nutzern infolgedessen ein Wahlrecht zwischen einer Erbbaurechtsbestellung und dem Ankauf des Grundstücks einräu- men. Dies gilt umso mehr, als der Nutzer, worauf das Oberlandesgericht zutreffend hingewiesen hat, bei einem vorrangigen Recht des Grundstückseigentümers, das Gebäude oder die bauliche Anlage anzukaufen, seine Wohnung oder Betriebsstätte verlieren würde. Für den Nutzer würden damit unmittelbare Rechtsfolgen hinsichtlich seiner persönlichen oder beruflichen Existenz eintreten, während es für den Grund- stückseigentümer in der Regel nur um einen angemessenen finanziellen Ausgleich für die Belastung seines Grundstücks durch Erbbaurechtsbestellung oder für den Rechtsverlust durch Ankauf geht (vgl. Czub, in: Ders./ Schmidt-Räntsch/Frenz, Sa- chenrechtsbereinigungsgesetz, Einf. SachenRBerG Rn. 43 <Stand: 1995>).
(bb) Der Gesetzgeber war von Verfassungs wegen auch nicht verpflichtet, das Wahlrecht nach § 15 Abs. 1 SachenRBerG nur den Nutzern einzuräumen, denen ein Nutzungsrecht an dem von ihnen genutzten Grundstück verliehen oder zugewiesen worden war. Das Verwaltungshandeln in der Deutschen Demokratischen Republik entsprach in weiten Bereichen nicht rechtsstaatlichen Grundregeln. Der Zugriff auf fremde Grundstücke vor Klärung der Eigentumsverhältnisse und ohne Absicherung aufgrund planerischer Vorgaben war zwar auch nach dem Recht der Deutschen De- mokratischen Republik rechtswidrig, aber doch so häufig, dass er als systemimma- nent angesehen werden muss. Für denjenigen, dem ein Grundstück zur baulichen Nutzung zugewiesen wurde, hing es von durch ihn nicht beeinflussbaren Zufälligkei-
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34 ten ab, ob und wann eine Überführung des Grundstücks in Volkseigentum und die
Verleihung oder Zuweisung eines Nutzungsrechts erfolgten. Daher würde eine Be- standssicherung nach den vorgefundenen Rechtsformen zu willkürlichen, den Be- troffenen nicht zu vermittelnden Ergebnissen führen (vgl. BTDrucks 12/5992, S. 62;
Leutheusser-Schnarrenberger, a.a.O., S. 37; Stürner, a.a.O., S. 1080; Czub, a.a.O., Einf. SachenRBerG Rn. 33).
(cc) Der Gesetzgeber war schließlich nicht aus verfassungsrechtlichen Gründen verpflichtet, den Nutzer ausschließlich auf den Anspruch auf Bestellung eines Erb- baurechts an dem von ihm genutzten Grundstück zu verweisen, um den Bestand des Grundeigentums zu erhalten. Zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Nut- zer besteht aufgrund der Bebauung der Grundstücke eine Art Zwangsgemeinschaft.
Sie wird durch die Bestellung eines Erbbaurechts zugunsten des Nutzers nicht aufge- löst, sondern nur dem Rechtssystem des Bürgerlichen Gesetzbuchs angepasst. Die- se Möglichkeit ist nach der Stellungnahme der Bundesregierung vor allem im Hinblick auf die finanzielle Situation einiger Nutzer geschaffen worden. Können sie sich den Ankauf des Grundstücks nicht leisten, soll die weitere Nutzung des von ihnen errich- teten Gebäudes durch die Bestellung eines Erbbaurechts rechtlich abgesichert und gewährleistet werden. Dagegen bewirkt nur das Ankaufsrecht eine Auflösung der ge- nannten Zwangsgemeinschaft durch die Schaffung klarer Rechtsverhältnisse. Es führt nach den Ausführungen der Bundesregierung darüber hinaus zu einem Ergeb- nis, das wirtschaftlich dem der Bereinigung der Rechtsverhältnisse in Bodenneuord- nungsverfahren nach dem Landwirtschaftsanpassungs- und dem Bodensonderungs- gesetz entspricht (vgl. dazu auch Czub, Sachenrechtsbereinigung, 1994 [im Folgenden: Sachenrechtsbereinigung], Rn. 352). Der Gesetzgeber durfte daher zur Auflösung der Kollision vorgefundener Berechtigungen an einem Grundstück dem Nutzer zur Absicherung seiner baulichen Investitionen einen Anspruch auf Erwerb des Grundstückseigentums einräumen.
(c) Auch die Regelung über die Ermittlung des Bodenwerts in § 19 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1, 2, 3 Nr. 1 und Abs. 3 SachenRBerG führt zu keiner unangemessenen Be- nachteiligung der Grundstückseigentümer.
Da nur die nach der Wiedervereinigung eingetretenen Bodenwertsteigerungen zwi- schen Grundstückseigentümern und Nutzern hälftig aufgeteilt werden sollen, ist es sachgerecht, dass allein der Bodenwert Bemessungsgrundlage für den Erbbauzins oder den Ankaufspreis ist. Dies gilt auch hinsichtlich der Anknüpfung an den Wert ei- nes baureifen Grundstücks. Denn der Nutzer hat das Grundstück zur Bebauung zu- gewiesen bekommen oder mit Billigung staatlicher Stellen bebaut. Es ist daher als nach öffentlichrechtlichen Vorschriften baulich nutzbar und damit gemäß § 4 Abs. 4 der Wertermittlungsverordnung als baureifes Land zu bewerten (vgl. BTDrucks 12/
5992, S. 71; Czub, Sachenrechtsbereinigung, Rn. 302).
Der in § 19 Abs. 2 Satz 3 Nr. 1 und Abs. 3 SachenRBerG vorgesehene Abzug vom Bodenwert für die Erhöhung des Werts des baureifen Grundstücks durch Aufwen-
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chung des Grundstücks stellt keine Abweichung vom Grundsatz der hälftigen Teilung zum Nachteil des Grundstückseigentümers dar. Nach den Darlegungen der Bun- desregierung wurden Grundstücke in der Deutschen Demokratischen Republik vom Staat meist kostenlos erschlossen. Die Erschließung habe jedoch mit der Bebau- ung des Grundstücks durch den Nutzer in unmittelbarem Zusammenhang gestanden (ebenso Czub, Sachenrechtsbereinigung, Rn. 306). Dies rechtfertigt ihre Zuordnung zum Bauvorhaben des Nutzers und damit den Abzug der erschließungsbedingten Werterhöhung des Grundstücks vom ermittelten Bodenwert. Es gilt dies erst recht, wenn der Nutzer selbst Leistungen zur Erschließung des Grundstücks erbracht hat (vgl. dazu Bischoff, in: Eickmann, Sachenrechtsbereinigung, § 19 SachenRBerG Rn.
30 c <Stand: November 1999>). Soweit hingegen der Grundstückseigentümer die Kosten für die Baureifmachung getragen hat oder das Grundstück bereits während der Dauer seines Besitzes erschlossen und vermessen war, findet nach § 19 Abs. 2 Satz 3 Nr. 1 SachenRBerG ein Abzug für die damit verbundene Werterhöhung des Grundstücks nicht statt. Dadurch werden die Belange des Grundstückseigentümers hinreichend und angemessen gewahrt.
Es ist von Verfassungs wegen auch nicht zu beanstanden, dass § 19 Abs. 3 Satz 1 SachenRBerG pauschale, nach Gemeindegrößen bemessene Abzüge für die durch Maßnahmen zur Baureifmachung des Grundstücks eingetretene Werterhöhung vor- sieht. Die Vorstellungen der Beteiligten über den Anteil solcher Maßnahmen an der Erhöhung des Grundstückswerts gehen oft weit auseinander. Einen sicheren Maß- stab für eine Bewertung im Einzelfall gibt es nicht. Die Pauschalierung erleichtert so- mit das Verfahren und vermeidet Streitigkeiten über den Umfang des Abzugs (vgl.
BTDrucks 12/7425, S. 66 zu § 18 SachenRBerG; Bischoff, a.a.O., § 19 Sachen- RBerG Rn. 31 <Stand: November 1994>).
(d) Die Belange der Grundstückseigentümer werden schließlich nicht dadurch un- angemessen beeinträchtigt, dass § 68 Abs. 2 Satz 1 und 2 SachenRBerG dem Nut- zer, der sich in den ersten zwei Jahren nach In-Kraft-Treten des Sachenrechtsberei- nigungsgesetzes am 1. Oktober 1994 (vgl. Art. 3 SachenRÄndG) für den Ankauf des Grundstücks entschieden hat und den Kaufpreis innerhalb eines Monats zahlt, nach- dem der Notar ihm mitgeteilt hat, dass alle zur Umschreibung erforderlichen Unterla- gen vorliegen, eine Ermäßigung des normalen Kaufpreises nach § 68 Abs. 1 Sa- chenRBerG um 5 oder 2,5 % gewährt. Mit dieser Regelung soll ein besonderer Anreiz zum Ankauf des Grundstücks, der gegenüber der Erbbaurechtsbestellung zu einer einfacheren und schnelleren Rechtsbereinigung führt, und zur pünktlichen Be- zahlung des Kaufpreises geschaffen werden (vgl. BTDrucks 12/5992, S. 86). Das sind legitime Regelungsziele, von deren Erreichung auch der Grundstückseigentü- mer profitiert. Er erhält den Kaufpreis sofort und kann früher darüber verfügen, so dass in der Ermäßigung des normalen Kaufpreises eine einseitige Bevorzugung der Nutzer nicht gesehen werden kann.
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42 b) Auch die Auslegung und Anwendung von § 15 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs.
1, Abs. 2 Satz 1, 2, 3 Nr. 1, Abs. 3, § 61 und § 68 SachenRBerG im Ausgangsverfah- ren begegnet keinen verfassungsrechtlichen Bedenken. Es ist nicht ersichtlich, dass die Zivilgerichte Bedeutung und Tragweite des Art. 14 Abs. 1 GG (vgl. zum Maßstab BVerfGE 18, 85 <92 f.>; 79, 292 <303>) verkannt haben könnten.
Dies gilt auch in Bezug auf den bei der Ermittlung des Bodenwerts des streitbefan- genen Grundstücks vorgenommen Abzug für Erschließungskosten nach § 19 Abs. 2 Satz 3 Nr. 1 und Abs. 3 SachenRBerG. Das Oberlandesgericht hat dazu ausgeführt, dass die Beschwerdeführerin nicht behauptet habe, als Eigentümerin des Grund- stücks und der Erschließungsstraße Erschließungskosten getragen zu haben. Die Beschwerdeführerin macht nicht geltend, dass sie im Ausgangsverfahren eine solche Behauptung schlüssig aufgestellt habe. Nach dem eindeutigen Wortlaut des § 19 Abs. 2 Satz 3 Nr. 1 SachenRBerG hat ein Abzug der Aufwendungen zur Erschlie- ßung nicht allein deswegen zu unterbleiben, weil der Grundstückseigentümer zu- gleich Eigentümer der Erschließungsstraße ist. Die dem entsprechende Auslegung und Anwendung dieser Vorschrift durch die Zivilgerichte kann deshalb verfassungs- rechtlich nicht beanstandet werden.
2. Die angegriffenen Entscheidungen sind auch mit Art. 3 Abs. 1 GG vereinbar.
a) Die ihnen zugrunde liegende Regelung des § 15 Abs. 1 SachenRBerG steht mit dem allgemeinen Gleichheitssatz in Einklang. Zwar werden die Eigentümer von Grundstücken, die der Sachenrechtsbereinigung unterfallen, gegenüber den Nutzern dieser Grundstücke dadurch benachteiligt, dass grundsätzlich die Nutzer zwischen der Bestellung eines Erbbaurechts und dem Ankauf des Grundstücks wählen können und den Eigentümern ein Wahlrecht nur zusteht, wenn dieses nach § 16 Abs. 3 Satz 3 SachenRBerG auf sie übergeht. Dies ist aber deshalb hinreichend sachlich ge- rechtfertigt (vgl. zum Maßstab BVerfGE 101, 54 <101>), weil die Nutzer auf den Grundstücken bauliche Werte geschaffen haben, aufgrund der Rechtslage und der Rechtswirklichkeit in der Deutschen Demokratischen Republik darauf vertrauen durf- ten, die von ihnen errichteten Gebäude und baulichen Anlagen unbefristet nutzen zu können, und bei einem Ankauf des Gebäudes oder der Anlage durch den Grund- stückseigentümer ihre Wohnung oder Betriebsstätte verlieren würden (vgl. dazu nä- her bereits oben unter II 1 a cc bbb <2> <b> <aa>).
b) Es ist auch nicht zu erkennen, dass die Zivilgerichte bei der Auslegung und An- wendung des § 15 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1, 2, 3 Nr. 1, Abs. 3, § 61 und § 68 SachenRBerG gegen Art. 3 Abs. 1 GG verstoßen haben könn- ten.
Diese Entscheidung ist unanfechtbar (§ 93 d Abs. 1 Satz 2 BVerfGG).
Jaeger Hömig Bryde
Bundesverfassungsgericht, Beschluss der 2. Kammer des Ersten Senats vom 22. Februar 2001 - 1 BvR 198/98
Zitiervorschlag BVerfG, Beschluss der 2. Kammer des Ersten Senats vom 22. Febru- ar 2001 - 1 BvR 198/98 - Rn. (1 - 42), http://www.bverfg.de/e/
rk20010222_1bvr019898.html
ECLI ECLI:DE:BVerfG:2001:rk20010222.1bvr019898
