Begründung zum Bebauungsplan Nr. 52 Wolfert „Im Äuelchen“
1. Erfordernis und Ziel des Planverfahrens
Im Ortsteil Wolfert der Gemeinde Hellenthal besteht erheblicher Bedarf an kurz- und mittelfristig erschließbaren Wohnbauflächen. Die bauliche Entwicklung in den letzten Jahren hat dazu geführt, dass dort für Bauwillige keine Baugrundstücke mehr zur Verfügung stehen. An den noch freien Baulücken halten die Eigentümer für ihre Angehörigen fest. Auch die Baugrundstücke entlang des Ägidiusweges werden in den nächsten Jahren vollständig bebaut sein, so dass rechtzeitig ein neuer Bereich erschlossen werden muss, um den anhaltenden örtlichen Bedarf an Wohnraum befriedigen zu können.
Wesentliches Ziel des Bebauungsplanes ist daher die Schaffung von Planungsrecht für bisher überwiegend landwirtschaftlich genutzte Flächenpotentiale, die an die vorhandene Ortslage in südöstlicher Richtung angrenzen und im Flächennutzungsplan (bis auf einen schmalen Streifen von etwa 10 m Breite) bereits als Bauflächen (wenn auch als Sonderbauflächen, siehe Ziff. 3) ausgewiesen sind. Hierdurch erfolgt eine sinnvolle Abrundung der Ortslage mit Anbindung an die beiden Ortsteile Ober- und Unterwolfert.
Neben der Schaffung von Bauflächen soll eine zukünftige Erweiterungsmöglichkeit für den Wolferter Friedhof planerisch gesichert werden.
Die Grundversorgung für die Wohnbauvorhaben ist gewährleistet:
Im Ort Wolfert befindet sich ein Lebensmittelgeschäft, Kindergarten, Spielplatz, Kirche mit Pfarrheim und Bücherei, Dorfgemeinschaftshaus und zwei Gaststätten.
Aufgrund der ohnehin ausreichend gegebenen Spielmöglichkeiten wurde im Neubaugebiet auf eine Spielplatzfläche verzichtet.
2. Lage, Abgrenzung und Gliederung des Plangebietes
Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes (Bplan) wird im Westen durch den „Eschenweg“ begrenzt, im Osten erreicht er eine Bautiefe über die Verlängerung der Straße „Zur Engelsburg“ hinaus. Die nördliche Begrenzung schließt im Wesentlichen an die rückwärtigen Hausgrundstücksgrenzen entlang des Ägidiusweges bzw. an die vorhandene Bebauung an der Engelsburg an. Im Süden umfasst das BPlan-Gebiet noch den Siefen „Im Äuelchen“ in Richtung des Ortsteils „Am Altenberg“. Hier sind allerdings keine Bauflächen mehr vorgesehen, sondern lediglich Ausgleichsmaßnahmen auf einer Grundnutzung als landwirtschaftliche Fläche.
Das Plangebiet stellt sich somit zweigeteilt dar mit dem Wirtschaftsweg, der vom Eschenweg zur Engelsburg führt, als Trennlinie zwischen „eigentlichem“
Baugebiet und Ausgleichsfläche.
Die Größe des Geltungsbereiches liegt bei insgesamt ca. 6,7 ha. Die Gebietsabgrenzung ist im BPlan eindeutig festgelegt.
Das Gelände des eigentlichen Baugebietes (ohne die Ausgleichsfläche in der Geländemulde) ist im Wesentlichen nach Südosten exponiert, an der Engelsburg nach Nordosten, mit einer mittleren Neigung von ca. 6° und weist einen Gesamthöhenunterschied von ca. 30 m auf. Der höchste Geländepunkt der Bauflächen liegt mit ca. 517 m über NN in der nordwestlichen Ecke des Plangebietes, der tiefste Punkt mit ca. 488 m über NN in der östlichsten Ecke.
Die vorhandene Umgebungsnutzung lässt sich wie folgt zusammenfassen:
- Im Westen der Ortskern von Oberwolfert mit einer dörflichen, gemischten Nutzung (Ausweisung im Flächennutzungsplan als gemischte Baufläche), - im Nordwesten Wohnbebauung und Friedhof entlang des Ägidiusweges, - im Norden der Ortskern von Unterwolfert, ausgewiesen als gemischte
Baufläche, aber in Richtung des BPlan-Gebietes eher mit Wohngebietscharakter,
- im Nordosten landwirtschaftliche Fläche (im FNP allerdings als Sonderbaufläche ausgewiesen) und
- im Südosten und Süden Grünfläche bzw. forst- und landwirtschaftliche Fläche.
Für die eigentlichen Bauflächen des BPlans sieht die städtebauliche Planung eine Ausweisung als „Allgemeines Wohngebiet (WA)“ vor, lediglich das mit einbezogene landwirtschaftliche Anwesen Oberwolfert, Eschenweg Nr. 9, sowie dessen unmittelbarer Einwirkbereich wird zur Bestandssicherung und aus immissionsschutzrechtlichen Gründen als „Dorfgebiet (MD)“ ausgewiesen. Im Gegenzug wird dort zum Schutz der künftig angrenzenden Wohnnutzung vor Emissionen (Lärm/Geruch) eine Einschränkung hinsichtlich der zulässigen Nutzungen vorgenommen (siehe unter Ziff. 8). Auch bei den übrigen planungsrechtlichen Festsetzungen nimmt das MD-Gebiet aufgrund des Bestandsschutzes jeweils eine Sonderstellung ein (siehe unter Ziff. 9).
Immissionsschutzrechtlich ist weiterhin auf folgendes hinzuweisen:
Von dem betreffenden landwirtschaftlichen Betrieb werden ca. 9 ha bewirtschaftet, davon 8 ha als Grünland und 1 ha als Acker. Es werden ca. 15 Stück Mastvieh (Jungvieh) gehalten. Dieser Betriebsumfang ist also relativ gering einzustufen. Die Bestandsschutz genießende Nutzung hat bereits auch jetzt schon in ihrer direkten Umgebung vorhandene schutzwürdige Bebauung zu berücksichtigen. Hinzu kommt als weiterer Aspekt, dass auch im Neubaugebiet selbst eine gewisse Nutzungsmischung entstehen kann, entsprechend der Vorhabenzulässigkeit für WA- (bzw. auf einer Teilfläche MD-) Gebiete. Der landwirtschaftliche Betrieb erhält ferner durch die Planung einen Abstand von ca. 40 m zur nächstgelegenen überbaubaren Grundstücksfläche im WA-Gebiet. Eine vorhandene Obstwiese bleibt als Abstandsfläche zwischen MD- und WA-Gebiet erhalten, und auch die eingeplante randliche Eingrünung trägt zur Abschirmung bei. In Anbetracht des vor Ort feststellbaren, geringen Umfangs an Konfliktpotential ist eine beiderseitig verträgliche Entwicklung möglich, zumal die Nutzungsmischung des – im positiven Sinne – noch dörflich strukturierten Ortes Wolfert von vornherein erkennbar ist, auch für Ansiedlungswillige in dem künftigen Neubaugebiet.
3. Aufstellungsbeschluss und planungsrechtliche Vorgaben
Mit der Aufstellung eines BPlanes in Wolfert hat sich der Bau- und Planungsausschuss der Gemeinde Hellenthal erstmals in seiner Sitzung am 08.10.1996 befasst. Nach einer weitgehend positiv verlaufenen Grundsatzbefragung der betroffenen Eigentümer wurde von der Gemeinde Hellenthal am 10.03.1997 eine Anfrage nach § 20 Abs. 1 Landesplanungsgesetz (LPIG) an die Bezirksregierung Köln gerichtet. Mit Verfügung vom 10.06.1997 wurde von dieser bestätigt, dass das Vorhaben grundsätzlich den Zielen der Raumordnung und Landesplanung angepasst ist.
Unter Hinweis auf die erforderliche Bedarfsorientierung und den Landschaftsschutz wurden allerdings größere Teilflächen im Osten und Süden von der landesplanerischen Bestätigung ausgenommen. Ferner wurde darauf hingewiesen, die Baumgruppe im Zentrum der angefragten Fläche („Bienenheck“) zu erhalten.
Daraufhin wurde vom Rat der Gemeinde Hellenthal am 18.09.1997 ein Grundsatzbeschluss zur Aufstellung des BPlans Nr. 52 „Im Äuelchen“ gefasst, der konkrete Aufstellungsbeschluss folgte am 26.02.1998. Gleichzeitig wurde beschlossen, den Flächennutzungsplan (FNP) im Parallelverfahren gemäß § 2 Abs. 1 und 4, Baugesetzbuch (BauGB) in Verbindung mit § 8 Abs. 3 (BauGB) in der Gestalt zu ändern, dass der Bebauungsplan „Im Äuelchen“ aus den künftigen Darstellungen des FNP entwickelt sein wird (16. FNP-Änderung), denn dort wurden die Bauflächen des BPlans bisher noch im wesentlichen als Sonderbauflächen dargestellt.
Die Vorentwürfe für die Bauleitplanung wurden am 03.09.1998 im Bau- und Planungsausschuss vorgestellt und erörtert. Hierbei wurde beschlossen, in die FNP-Änderung auch noch eine Richtigstellung für die südliche Bauzeile entlang des Ägidiusweges mit einzubeziehen. Diese ist auf der Basis der Ortslagenabrundungssatzung bereits großenteils mit Einfamilien-Wohnhäusern bebaut, ist aber im FNP noch als „Sonderbaufläche“ ausgewiesen. Insofern wird hier in das laufende Verfahren eine Anpassung an die tatsächliche Bodennutzung mit aufgenommen, die über den Geltungsbereich des Bebauungsplans hinausgeht. Die entsprechende Ergänzung des Aufstellungsbeschlusses für die 16. FNP-Änderung erfolgte in der Ratssitzung vom 22.09.1998. Gleichzeitig wurde die Verwaltung beauftragt, für beide Bauleitplanverfahrenszweige das Vorhaben gemäß § 3 Abs. 1 BauGB (vorgezogene, intensive Bürgerbeteiligung) durchzuführen. Dies erfolgte vom 03.11. bis 05.12.1998. Die Ergebnisse dieser Beteiligung flossen anschließend in die Festlegung auf eine der Vorentwurfs-Varianten für den BPlan ein.
Gleichzeitig wurde dessen Aufstellungsbeschluss angepasst und die Durchführung der 1. Beteiligungsrunde der Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB beschlossen (Ratssitzung vom 22.03.1999). Deren Frist endete am 20.05.1999. Nach Auswertung der Ergebnisse wurde die FNP-Änderung öffentlich ausgelegt (11.10.-12.11.1999) und zum Abwägungs- u.
Feststellungsbeschluss gebracht (24.02.2000). In gleicher Sitzung wurde eine nochmalige Anpassung des Aufstellungsbeschlusses und die öffentliche Auslegung des BPlans beschlossen.
Bezüglich der geplanten Friedhofserweiterung ist die geologisch- bodenkundliche Untersuchung und der Nachweis der Anforderungen an Begräbnisplätze (gemäß den Hygiene-Richtlinien) gutachtlich erbracht worden.
Die Antragstellung beim Kreis Euskirchen u. die Konkretisierung können zu
gegebener Zeit im Rahmen der Tiefbauplanung erfolgen. Gegenüber den Nachbargrundstücken ist die Friedhofserweiterung hinreichend gegen Sicht abzuschirmen. Die Bestimmungen der „Hygienerichtlinien für die Anlage u.
Erweiterung von Begräbnisplätzen“ (MBl.NW, 1983 S. 541) sowie die Auflagen aus dem Gutachten des Geologischen Landesamtes NRW vom 24.11.1999 sind einzuhalten.
4. Ökologische Bestandsaufnahme (Kurzfassung)
Naturräumlich gesehen gehört das Baugebiet „Im Äuelchen“ innerhalb der Haupteinheit „Rureifel“ zur Untereinheit „Hollerath-Broicher-Hochfläche“.
Die ökologische Bestandserfassung des Bebauungsplangebietes wurde im März und Juni 1998 gemäß der Biotopkartieranleitung der LÖBF durchgeführt.
Der südliche Teil des Bebauungsplanes dient als Fläche für Kompensationsmaßnahmen. Dieser Teil liegt auch im Landschaftsschutzgebiet nach der Landschaftsschutzverordnung des Kreises Euskirchen. Der zu bebauende Teil liegt außerhalb des Landschaftsschutzgebietes. Die Darstellung in der Planzeichnung wurde diesbezüglich der aktuellen Verordnung vom 12.12.1984 angepasst.
Gesetzlich geschützte Biotope nach § 62 Landschaftsgesetz (LG) NRW oder Gebiete nach der Flora-Fauna-Habitat-Richtlinie sind nicht betroffen.
Der westliche Randbereich des BPlan-Gebietes ist bereits durch die Ortslagenabgrenzungssatzung erfasst, so dass dort bisherige Baurechte nach
§ 34 BauGB lediglich übernommen und fortgeschrieben werden. Eine Ausgleichsermittlung ist hier nicht erforderlich. Dadurch ist der Untersuchungsraum für die ökologische Bestandsaufnahme kleiner als der Geltungsbereich des BPlans.
Der für eine Bebauung vorgesehene Bereich wird zu großen Teilen von Fettgründland und Ackerflächen eingenommen. Das Grünland weist einen mittleren bis hohen Nährstoffreichtum auf, es besitzt u.a. aufgrund der relativen Artenarmut, Strukturarmut und der hohen Repräsentanz im Naturraum nur eine geringe Bedeutung für den Biotop- und Artenschutz sowie für das Landschaftsbild. Im mittleren und östlichen Bereich befinden sich diverse Gehölzstrukturen wie Baum- und Strauchhecken, ein mittelwaldartiger Feldgehölzbestand und Baumgruppen. Diese Strukturen besitzen eine mittlere bis hohe ökologische Bedeutung und eine bedeutende Funktion für das Landschaftsbild. Im westlichen Teil ist eine kleine Obstwiese bzw. locker stehende Obstbäume vorhanden, die in ihrer Bedeutung ähnlich hoch eingeschätzt werden.
Der südliche Teilbereich, der für Kompensationsmaßnahmen vorgesehen ist, wird in seinem Tiefpunkt von einem Graben durchflossen. Beiderseits befinden sich in weiten Teilen Intensiv-Fettweiden, im östlichen unteren Teilbereich befindet sich ein (dort ökologisch deplazierter) Fichtenforst.
Die Realisierung der Planung verursacht Eingriffe in den Naturhaushalt und das Landschaftsbild. Dabei sind jedoch schwerpunktmäßig Bereiche mit intensiver landwirtschaftlicher Nutzung betroffen.
5. Vermeidungs- und Ausgleichsmaßnahmen
Die Untersuchung, Bewertung und Darstellung des zu erwartenden Eingriffs in Natur und Landschaft sowie der erforderlichen Ausgleichsmaßnahmen gemäß § 1a BauGB, in Verbindung mit § 8a Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) und §§
4-6 Landschaftsgesetz (LG) NW erfolgen in einem landschaftspflegerischen Begleitplan (LBP), als Anlage zum Bebauungsplan. Die erforderlichen Kompensationsmaßnahmen sind im LBP quantifiziert und im BPlan-Gebiet mit den Möglichkeiten des § 9 BauGB festgesetzt.
Eine Vorabstimmung mit der Unteren Landschaftsbehörde (sowohl bezüglich der Bestandsaufnahme als auch der Ausgleichsmaßnahmen) sowie der Unteren Forstbehörde (wegen vorhandenem Wald und geplanter Einfichtung des unteren Siefenbereichs) ist erfolgt.
Der durch die Planung entstehende ökologische Eingriff kann im Plangebiet ausgeglichen werden, und zwar im räumlich-funktionalen Zusammenhang mit den Eingriffsflächen durch die einbezogene Ausgleichsfläche im Siefen am südlichen Plangebietsrand und durch Pflanzmaßnahmen auf den Baugrundstücken selbst (siehe unten). Separat ist allerdings der forstliche Ersatz zu erbringen. Dies erfolgt im Rahmen des Ersatzflächenkonzeptes (Öko-Konto) der Gemeinde Hellenthal.
Neben der Baumgruppe (Bienenheck) (tlw. als private Grünfläche festgesetzt) werden auch die übrigen im Plangebiet vorhandenen Gehölzbestände soweit als möglich auch zur Abschirmung erhalten und entsprechend im Bebauungsplans festgeschrieben. Hierzu zählen insbesondere die Hecken entlang des Weges „Zur Engelsburg“, größere Gehölze an dem südlichen Wirtschaftsweg und eine Obstwiese im Westen des Plangebietes.
Die große Ausgleichsmaßnahme im Siefen wird wie folgt gestaltet:
- Entfichtung des unteren Teilbereichs,
- Erhalt der landwirtschaftlichen Nutzung durch extensive Beweidungsmöglichkeit,
- beidseitiger Gewässerschutzstreifen von 3,00 m Breite ab Oberkante Böschung, eingezäunt, bis auf einige Überquerungsmöglichkeiten für das Vieh,
- alleeartige Bepflanzung mit Obstbäumen entlang des nördlich vorbeiführenden Wirtschaftsweges, also an der Hangkante zwischen eigentlichem Baugebiet und dem Kerbtal des Siefens sowie
- vereinzelte Anpflanzung kleinerer Heckenabschnitte und Gehölzgruppen, verteilt über den Siefenbereich.
Vor den Bepflanzungsmaßnahmen hat eine Abstimmung mit dem Vorsteher des Wasser- und Bodenverbands Wolfert zu erfolgen (wegen vorhandener Dränagen, s. Kap. 14).
Im Ergebnis resultiert hieraus eine durchgehende, massive Kompensationsfläche, auch als Abschirmung gegenüber der angrenzenden freien Landschaft, wobei hier im BPlan „Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft“ festgesetzt werden.
Diesbezüglich ist eine Vorabstimmung mit der Landwirtschaftskammer Rheinland, Kreisstelle Euskirchen, und aus rechtlicher Sicht auch mit dem Städtebaudezernat der Bezirksregierung Köln erfolgt. Die Kompensationsfläche ist bisher fast vollständig vom Landschaftsschutz erfasst. An dieser Darstellung braucht auch keine Veränderung vorgenommen zu werden.
Die außerhalb der Eingriffsgrundstücke gelegenen Ausgleichsmaßnahmen sind diesen anteilig zugeordnet (gem. § 9 Abs. 1a BauGB). Dabei wurden im LBP die aufwendigeren Maßnahmen dem öffentlichen Eingriff zugeordnet, dem privaten Eingriff dagegen nur die Bereitstellung des restlichen Extensivgrünlands.
Weitere Ausgleichsmaßnahmen sind den Eingriffsgrundstücken unmittelbar zugeordnet, und zwar:
- eine nahezu komplette randliche Einfassung mit Pflanzstreifen entlang der Baugebietsgrenzen,
- Anpflanzen von Einzelbäumen, insbesondere eine alleeartige Bepflanzung längs der Haupterschließungsachse sowie zusätzlich ein Laubbaum pro angefangene 400 qm Grundstücksfläche (oder eine der Alternativen aus der Textlichen Festsetzung 2.2.6).
6. Verkehrstechnische Erschließung
Die Erschließung des Gebietes erfolgt mittels einer durchgehenden, beidseitig anbaubaren Hauptachse mit Anbindung an die Straße „Zur Engelsburg“ in Unterwolfert, bzw. an den „Eschenweg“ in Oberwolfert. Andere Anbindungen sind aufgrund der topographischen örtlichen Gegebenheiten, der bereits vorhandenen Bebauung bzw. der bereits abparzellierten Baugrundstücke am Ägidiusweg nicht realisierbar bzw. unzweckmäßig. Der vorhandene Wirtschaftsweg westlich von Haus Ägidiusweg Nr. 9 hat nur eine Breite von 4,00 m, reicht daher für eine adäquate Gebietsanbindung ohne Verbreiterung nicht aus und könnte im Übrigen nur als zusätzliche Querverbindung dienen. Er soll daher nur flussläufig ausgebaut werden. Durch die Anbindung des Plangebietes an zwei Knotenpunkte sollen eine Verteilung des Verkehrsaufkommens und eine Notzufahrt sichergestellt werden. Ferner werden gegenüber einer Lösung über eine Stichstraße allen Bewohnern von Wolfert unnötige Umwege erspart.
Ausgehend von der Hauptanbindungsstraße kann im östlichen Teilbereich mittels zweier kleiner Stichwege von etwa 25,00 m Länge die Bebauung dort etwas verdichtet werden, Aufgrund der geringen Länge und Frequentierung kann auf Wendeanlagen verzichtet werden.
Im Zentrum des Neubaugebietes ist eine platzartige Aufweitung der Erschließungsstraßen vorgesehen, von der auch die Fußweg- Querverbindungen ausgehen. Eine weitere Querungsmöglichkeit ergibt sich durch Erweiterung des Friedhofs bis an die neue Erschließungsstraße. Der vorhandene Wirtschaftsweg zwischen Baugebiet und Ausgleichsfläche kann neben der zu erhaltenden landwirtschaftlichen Funktion als Fußweg am Ortsrand genutzt werden.
Die Verkehrsfläche der Haupterschließungsachse ist als Straßenband in einer Breite von insgesamt 7,00 vorgesehen, wobei der Bebauungsplan lediglich die äußere Straßenbegrenzungslinie regelt und der genaue Ausbaustandard erst später in einer tiefbautechnischen Fachplanung festzulegen ist. Die vorgenannte Verkehrsflächenbreite stimmt mit der im Baugebiet „Kuhlheck/Pützfuhr“ in Hellenthal überein und ist insoweit mit dem Straßenverkehrsamt Euskirchen und der Kreispolizeibehörde abgestimmt.
In Abhängigkeit der Lage künftiger Grundstückszufahrten können bei Bedarf später auch einseitige Verziehungen, evtl. in Kombination mit einer geringen Zahl an Längsparkplätzen, einfließen. Darüber hinaus sind im Plangebiet keine öffentlichen Parkmöglichkeiten vorgesehen. Der Stellplatzbedarf soll weitgehend auf den Privatgrundstücken sichergestellt werden, da es sich im Wesentlichen um Einfamilienhausbebauung handeln wird. Für die Friedhofserweiterung sind bei Bedarf im Rahmen der dortigen Detailplanung ausreichende eigene Stellplätze auszuweisen.
Bezüglich der Baumreihen entlang der Erschließungsstraße ist eine Textliche Festsetzung aufgenommen, die eine Verschiebbarkeit der Bäume entlang der Straße (bis zu 4m) möglich macht, soweit diese später bei Grundstückszufahrten, Zugängen o.ä. hinderlich sein sollten. Eine ähnliche Festsetzung wurde bezüglich der zu erhaltenden Heckenabschnitte an der Straße „Zur Engelsburg“ aufgenommen.
Bei der konkreten Einpassung der Verkehrsanlagen und Fußwege in das reliefierte Gelände entstehen in der tiefbautechnischen Entwurfsplanung zwangsläufig Böschungen (Aufschüttungen bzw. Abgrabungen), die auch bis in die privaten Grundstücksflächen hineinragen werden. Bezüglich dieser Böschungen ist eine Textliche Festsetzung aufgenommen, dass diese vom jeweiligen Grundstückseigentümer zu dulden sind.
7. Ver- und Entsorgung
Die Versorgung des Gebietes ist mit Wasser, Strom und Telekommunikation vorgesehen und durch Anschluss an die bereits vorhandenen, benachbarten Anlagen bzw. ergänzende Anlagen gewährleistet. Dies gilt auch für die öffentliche Grundversorgung mit Löschwasser (nur 1 zusätzlicher Hydrant erforderlich; ein erweiterter Objektschutz wäre ggf. durch den Eigentümer selbst zu gewährleisten). Die Planung und Abstimmung der Versorgungsmedien untereinander bzw. die Koordinierung mit dem Straßenbau erfolgt im Rahmen der sich anschließenden Tiefbauplanung.
Südöstlich der Straße „Zur Engelsburg“ verläuft bisher noch eine Telefonleitung oberirdisch über die Baugebietsfläche. Gemäß Stellungnahme des Fernmeldeamts Düren wird diese Leitung im Zuge der Erschließungsmaßnahmen in den Straßenraum umgebaut. Im Baugebiet wird dadurch eine verbesserte Nutzungsmöglichkeit eröffnet.
Gemäß § 51 a Landeswassergesetz ist für Grundstücke, die nach dem 01.01.1996 erstmals bebaut, befestigt oder an die öffentliche Kanalisation angeschlossen werden, das Niederschlagswasser vor Ort zu versickern, zu verrieseln oder ortsnah in ein Oberflächengewässer einzuleiten, sofern dies ohne Beeinträchtigung des Wohls der Allgemeinheit möglich ist. Dabei besteht eine Gleichwertigkeit von Versickerung, Verrieselung oder ortsnaher Einleitung.
Eine hydrogeologische Untersuchung des Untergrundes zur Ermittlung des Versickerungspotentials für Niederschlagswasser im Hinblick auf § 51 a Landeswassergesetz ist durchgeführt worden. Demnach ist aufgrund der geringen Durchlässigkeitsbeiwerte der anstehenden Bodenschichten, des ausgeprägten Inter-Flow (hangparalleles Abströmen des Bodenwassers) und des stellenweise geringen Flurabstandes eine Versickerung des Niederschlagswassers technisch nicht möglich.
Auch im Hinblick auf die Nähe zur natürlichen Vorflut des Baugebietes, dem Siefen in der Ausgleichsfläche (maximale Entfernung 130 m), wird eine abwassertechnische Entsorgung des Baugebietes über Trennsystem festgesetzt:
- Die Niederschlagswässer werden ortsnah in das namenlose Gewässer in der Ausgleichsfläche eingeleitet. Für die Einleitung in ein Oberflächengewässer ist die wasserrechtliche Erlaubnis der zuständigen Behörde (Untere Wasserbehörde) erforderlich. Gemäß Erörterung mit den zuständigen Vertretern des StUA Aachen und der Unteren Wasserbehörde des Kreises Euskirchen ist eine Regenwasserrückhaltung nicht erforderlich.
Zum Nachweis der Leistungsfähigkeit des Einleitungsgewässers sind lediglich potentielle Engpässe (Wirtschaftsweg – Durchlässe) in dessen weiterem Verlauf zum Pützbach, südöstlich des Plangebietes, auf ihre Hydraulik hin zu prüfen. Der entsprechende hydraulische Nachweis ist im Einleitungsantrag ohnehin zu erbringen und wird im Zusammenhang mit der sich anschließenden Tiefbauplanung erstellt. Eventuell zu klein dimensionierte Durchlässe wären dann ggf. im Zuge der Baumaßnahmen auszuwechseln. Weitere Engpässe auf dem Weg vom Pützbach bis zur Olef sind nicht bekannt.
- Das im Baugebiet anfallende Schmutzwasser wird über die gemeindliche Mischkanalisation der Gemeinschaftskläranlage in Schleiden-Olef zugeführt.
Kanalleitungen sind an beiden Plangebietsenden vorhanden. Im BPlan- Gebiet wird die Kanalisation aufgrund der Topographie von Südwesten nach Nordosten in Richtung „Engelsburg“ verlaufen.
8. Art der baulichen Nutzung
Das Plangebiet soll vorwiegend dem Wohnen dienen. Daher wird der überwiegende Teil des BPlanes als „Allgemeines Wohngebiet (WA)“
ausgewiesen.
Lediglich der Einwirkbereich des landwirtschaftlichen Anwesens im Westen wird aus Gründen des Bestandsschutzes sowie in Fortführung der bisherigen Darstellung im FNP als „Dorfgebiet (MD)“ festgesetzt. Dabei wird dieses Gebiet allerdings aus immissionsschutzrechtlichen Gründen hinsichtlich der dort zulässigen Nutzungen eingeschränkt, indem „Betriebe zur Be- und Verarbeitung und Sammlung land- und forstwirtschaftlicher Erzeugnisse“ (§ 5 Abs. 2, Nr. 4 BauGB) ausgeschlossen werden. Zulässig bleiben allerdings „Wirtschaftsstellen land- und forstwirtschaftlicher Betriebe“ (und auch der damit verbundene Umfang der Lagerung von landwirtschaftlichen Erzeugnissen).
Die geplante Friedhofserweiterung wird als „Öffentliche Grünfläche“ mit der Zweckbestimmung „Friedhof“ festgesetzt.
Einen großen Anteil des Gebiets nimmt die Ausgleichsfläche im Siefen ein, die als
„Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Plege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft“ auf einer Grundnutzung als „Landwirtschaftliche Fläche“ definiert wird.
Der BPlan ermöglicht die Schaffung von insgesamt ca. 40 Bauparzellen. Die Grundstücksaufteilung wird im Bebauungsplan nur als Vorschlag dargestellt. Eine Veränderung der Aufteilung bleibt so durchaus möglich.
Entsprechend der Struktur der umgebenden Bebauung ist für das Plangebiet offene Bauweise festgesetzt. Das Vorhaben trägt der erforderlichen Einordnung in das Ortsbild sowie einer – für die Verhältnisse des ländlichen Raumes – flächensparenden städtebaulichen Entwicklung des Ortes und dem dort gegebenen Bedarf Rechnung.
Die für die Neubebauung getroffene Einschränkung der höchstzulässigen Zahl an Wohnungen pro Wohngebäude auf 2 Wohnungen (Ausnahme: bereits vorhandene Gebäude) findet ihre Begründung in der angestrebten Anpassung an das Umfeld des Bebauungsplangebietes mit vorwiegendem Einfamilienhaus- Charakter, in einer städtebaulich gewünschten Einschränkung der Siedlungsdichte auf ein ländlich-adäquates Maß und in einer Begrenzung des entstehenden Verkehrsaufkommens.
Am Rande und auch zwischen den baulich genutzten Flächen des Plangebietes wird durch die Festlegung von Flächen zur Anpflanzung und zum Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen eine Durchgrünung und Abschirmung nach außen herbeigeführt.
9. Maß der baulichen Nutzung und weitere planungsrechtliche Festsetzungen Die zukünftigen Wohnbauflächen im Plangebiet sollen unterschiedlichen Ansprüchen gerecht werden können. Es soll einerseits die Möglichkeit geschaffen werden, die Häuser in relativ lockerer Bebauung zu errichten (dies v.a. in der Mitte des Gebietes), andererseits sollen auch etwas kleinere Grundstücke bereitgestellt werden (durch Stichstraßen verdichteter Teil).
Die einzelnen Grundstücksmaße differieren aufgrund des Gebietszuschnitts und der hindurch zu führenden Erschließungsstraße relativ stark. Das vorhandene landwirtschaftliche Anwesen und das Grundstück mit der zu erhaltenden Obstwiese sollten bei Mittelwertberechnungen aufgrund ihrer besonderen Größe außen vor bleiben. Die Breiten wurden in der Regel mit ca. 18-25 m angenommen. Die mittleren Grundstückstiefen schwanken von ca. 25 bis 40 m.
Die Grundstücksgrößen betragen (unter 2 obigen Ausnahmen) etwa 540 – 1200 m². Die durchschnittliche Größe der Grundstücke liegt dann – inkl. Pflanz- und Erhaltflächen für Grün – bei ca. 725 m², abzüglich der Pflanzstreifen verbleiben ca. 625 m² Netto-Bauland.
Die Grundstücksgrößen orientieren sich damit einerseits an der in der Umgebung vorhandenen geringen baulichen Dichte, andererseits aber auch an der Notwendigkeit, eine – für den ländlichen Bereich – angemessene Wohndichte zu erreichen.
Für das gesamte Plangebiet (abgesehen von der bereits bestehenden Bebauung am Eschenweg) wird in Anbetracht der gegebenen Hangneigung sowie der angestrebten Beschränkung der Wohnungsdichte die Geschossigkeit auf ein Vollgeschoß begrenzt. Hierdurch wird auch der Thematik eventueller Verschattungen entgegengewirkt, insbesondere für den Gebietsteil mit der verdichteten Bebauung. Die Hängigkeit und Exposition des Geländes wird ohnehin vielfach zu einer talseitigen Wohnnutzung der Untergeschosse führen, so dass v.a. die talseitigen Gebäude zum Teil 2-geschossig erscheinen werden.
In Anlehnung an die regionale Bautradition und die vorhandene Bebauung wird für das Hauptgebäude ein Sattel- oder Walmdach mit einer Dachneigung von 25°
- 45° festgesetzt. Eine Dachneigung bis zu 45 Grad lässt bei einem Vollgeschoss grundsätzlich einen Dachgeschoss-Ausbau zu.
Zur Beschränkung der Höhenentwicklung der Bebauung werden ferner die Traufhöhe und die Firsthöhe so begrenzt, dass die Im Bebauungsplan festgesetzte höchstzulässige Geschossigkeit erreicht werden kann, das aber gleichzeitig eine gewisse Einbindung der Bebauung in die Landschaft nicht gestört wird. Dies gilt insbesondere für die talseitige Perspektive von der freien Landschaft aus.
Die Grundflächenzahl (GRZ) wird für die Teilbereiche mit den ins Auge gefassten kleineren Baugrundstücken auf 0,4, für das Grundstück mit der Obstwiese auf 0,2, für den Rest auf 0,3 festgesetzt.
In Anlehnung an die umgebende Bebauung, die eine weit geringere Ausnutzung aufweist als nach § 17 Baunutzungsverordnung (BauNVO) zulässig wäre, werden auch für den BPlanbereich Geschoßflächenzahlen (GFZ) von 0,6 bzw. 0,5 festgesetzt (Ausnahmen: bestehender Hof am Eschenweg 0,8, Grundstück mit Obstwiese 0,4).
Zum Bebauungsplan werden Textliche Festsetzungen als Bestrandteil der Satzung mit beschlossen. Diese enthalten, zusammen mit den Darstellungen des zeichnerischen Teils, weitere Regelungen für die spätere Bebauung, von denen bisher insbesondere folgende Punkte noch nicht angesprochen wurden:
- Exakte Festlegung der maximalen Höhe Oberkante Fertigfußboden unterstes Vollgeschoß über Oberkante Urgelände. Bezugspunkt für die jeweilige grundstücksspezifische Höhenbestimmung ist der höchste innerhalb des Baugrundstücks auftretende Punkt auf den dortigen Baugrenzen. Versetzte Geschosse sind zugelassen. Angestrebt ist dabei die Schaffung einer eindeutigen Planungsgrundlage und (wie oben) eine Beschränkung der Höhenentwicklung der Bebauung, mit dem Ziel eines möglichst ansprechenden Siedlungsbildes. Ausnahme ist wiederum der bestehende Hof am Eschenweg: Hier wurde keine derartige Festsetzung getroffen, das Urgelände ist bereits überprägt.
- Bindung des Höchstmaßes für Traufhöhe (3,70 m) und Firsthöhe (8,70 m) an die Oberkante Fertigfußboden unterstes Vollgeschoß. Ziel wie vor.
(Ausnahme: bestehende Bebauung am Eschenwerg).
- Die Traufhöhe wird gemessen ab Oberkante Fertigfußboden unterstes Vollgeschoß bis zum Schnittpunkt Außenwand/Dachhaut.
- Ein geringfügiges Vorspringen einzelner Gebäudeteile über die Baugrenze hinaus kann ausnahmsweise zugelassen werden, um eine individuelle Gestaltung zu ermöglichen.
- Eine geringfügige Überschreitung der sich aus den Festsetzungen des BPlans ergebenden zulässigen Grundfläche durch Stellplätze und Zufahrten kann zugelassen werden, wenn die Auswirkungen auf die natürlichen Funktionen des Bodens minimiert werden (Ausführung in wasserdurchlässigen Materialien).
- Bei der Ermittlung der Geschoßflächenzahl (GFZ) sind die Flächen von Aufenthaltsräumen außerhalb der Vollgeschosse, einschließlich der zu
ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände, mitzurechnen (§ 20 Abs. 3 BauNVO).
- Garagen und Carports sind ausschließlich innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche und im Bauwich zu errichten.
Ziel ist hierbei eine Konzentration der baulichen Anlagen entlang der Erschließungsachsen, verbunden mit einem einheitlichen Siedlungsbild, einer Verringerung der Versiegelung und einer Beruhigung der rückwärtigen Bereiche.
- Nebenanlagen gemäß § 14 Abs. 1 BauNVO sind nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig (Ausnahmen: vorhandenes landwirtschaftliches Gehöft am Eschenweg, Kinderspielanlagen und Müllbehälter). Ziel: wie vor
Nebenanlagen gemäß § 14 Abs. 2 BauNVO sind generell zulässig, müssen aber eingegrünt werden, um sie der Sicht von öffentlichen Verkehrsflächen aus zu entziehen.
Zum grünordnerischen Teil der textlichen Festsetzungen zählen (s.a. Kap. 5):
- Ökologische Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen, u.a.
weitgehender Schutz der Baumgruppe am Wirtschaftsweg („Bienenheck“), einer Obstwiese im Westteil sowie von diversen vorhandenen Hecken und Einzelbäumen.
- Ausgleichsmaßnahmen
- Randliche Eingrünung der Friedhofserweiterung als Sichtschutz gegenüber den Nachbargrundstücken
- Fristsetzung für die Verwirklichung der Maßnahmen (spätestens innerhalb von 1 Jahr).
10. Bauordnungsrechtliche Festsetzungen
Die gut einsehbare, exponierte Hanglage des geplanten Wohngebietes und das Bestreben eines möglichst ansprechenden Siedlungsbildes machen zusätzliche Festsetzungen erforderlich, die auch einen möglichst harmonischen Übergang zur freien Landschaft sicherstellen sollen.
Hierzu sind bauordnungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 86 Landesbauordnung (BauONW) als separate Gestaltungssatzung, insbesondere bezüglich der Dachgestaltung, erarbeitet worden, auf deren Einhaltung hier ausdrücklich hingewiesen wird.
11. Flächenbilanz
Die Gesamtgröße des BPlan-Gebietes beträgt ca. 6,7 ha.
Diese teilen sich wie folgt auf:
BPlan „Im Äuelchen“ Fläche in ha (ca.)
% (ca.)
Gesamtfläche A. Verkehrsflächen Darin:
Straßen (tlw. bereits vorhanden) Fuß- und Wirtschaftswege
B. Bauflächen Darin:
Altbestand Bebauung
Bauland (netto, ohne Pflanz- und Erhaltflächen)
Pflanz- und Erhaltflächen C. Friedhofserweiterung D. Private Grünfläche E. Ausgleichsfläche
6,7 0,8
0,6 0,2 3,3
0,2 2,6
0,5 0,04 0,04 2,5
100,0 12,0
9,0 3,0 49,4 3,0 38,9 7,5 0,6 0,6 37,4
12. Bodenordnung
Um den Bebauungsplan entsprechend der planerischen Vorgabe realisieren zu können, wird – sofern sich eine freiwillige Bodenordnung nicht ergibt – eine Umlegung gemäß §§ 45ff. BauGB erforderlich.
Bodenordnende Maßnahmen in Form von Parzellenteilungen und Grenzregelungen werden notwendig, da die bisherigen Flurstücke nicht dem Bedarf entsprechend parzelliert werden können.
13. Kosten
Die für die Herstellung der öffentlichen Verkehrsflächen erforderlichen Grundstücke werden im Rahmen der Umlegung ausgeschieden und der Gemeinde zugeteilt.
Die durch die Erschließung des Baugebietes entstehenden Kosten sind nach Baugesetzbuch zu ermitteln und anteilmäßig auf die erschlossenen Baugrundstücke gemäß Satzung zu verteilen. Die anfallenden Kosten müssen vor Baubeginn im Vermögenshaushalt bereitgestellt werden.
14. Hinweise Grundwasser
Gemäß der durchgeführten hydrogeologischen Untersuchung liegt im Planbereich stellenweise nur ein niedriger Flurabstand des Grundwassers vor. Bereits bei der Planung von unterirdischen Anlagen (Keller, Garagen etc.) sollten daher bauliche Maßnahmen (z.B. Abdichtung) zum Schutz vor hohen Grundwasserständen Berücksichtigung finden. Ferner ist zu beachten, dass keine Grundwasserabsenkung bzw. – ableitung – auch kein zeitweiliges Abpumpen- erfolgt, und dass keine schädlichen Veränderungen der Beschaffenheit des Grundwassers eintreten.
Dränagen
Gemäß Stellungnahme des Kreises Euskirchen vom 19.05.1999 ist der Siefenbereich der Ausgleichsfläche im Süden dräniert und gehört zum Verbandsgebiet des Wasser- und Bodenverbandes Wolfert. Auf der Dränung bzw.
in deren Einzugsbereich dürfen keine Bepflanzungsmaßnahmen vorgenommen werden. Alle Bepflanzungsmaßnahmen in der Gewässeraue sind in Absprache mit dem Vorsteher des Wasser- und Bodenverbandes vorzunehmen.
