Auf ein Leben
Männer Frauen Alter
d. Mannes
Auf zwei Leben
wenn die Frau jünger ist um
10J. 5J. 0 J.
Alter
Verrentungstabelle (Auszug)
40 68,69 64,46 40 58,51 59,67 60,95
45 73,63 67,95 45 60,19 61,76 63,53
50 80,44 72,64 50 62, 46 64,63 67,03
55 89,91 79,10 55 65,56 68,53 72,05
60 103,33 88,56 60 69,81 74,11 79,19
65 121,90 102,54 65 75,75 82,05 89,51
70 146,89 123,45 70 84,27 93,56 101,47
75 180,23 155,03 75 96,69 110,39 126,22
80 227,71 202,44 80 115,15 135,48 158,15
85 296,11 269,82 85 142,84 172,65 203,86
90 395,38 358,11 90 184,29 226,30 267,52
95 545,79 462,91 95 244,52 301,22 351,07
Berechnungsformel: Immobilienwert
1000 x Faktor = Jahresrente
Ein Beispiel: Der Veräußerer ist 65 Jahre alt, der Immobilienwert beträgt 400 000 DM. Dann lautet die Rechnung: 400 000 DM : 1000 x 121,90 = 48 760 DM Jahresrente = 4063,34 DM Monatsrente.
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DEUTSCHES ÄRZTEBLATT
Immobilien: Kauf auf Rentenbasis
• •
U
blicherweise wird beim Kauf einer Immobilie der gesamte Kaufpreis in einer Summe fällig. Damit ist oftmals jedoch beiden Sei- ten nicht gedient: Der Ver- käufer hat - insbesondere wenn keine Erben vorhanden sind - vielfach keine konkre- ten Vorstellungen von der Wiederanlage, und der Käu- fer muß die gerade derzeit besonders hohen Finanzie- rungskosten aufwenden.Beim Kauf auf Rentenbasis wird statt dessen zunächst entweder nur eine - ver- gleichsweise geringe - Anzah- lung oder sogar überhaupt keine Leistung fällig. Verein- bart wird statt dessen eine regelmäßige Rentenzahlung, die der Erwerber an den bis- herigen Besitzer der Immobi- lie zu leisten hat.
Dabei kann man zwei Va- rianten unterscheiden:
• Bei der Zeitrente wird der Kaufpreis zuzüglich der anfallenden Zinsen auf einen bestimmten Zeitraum, also zum Beispiel 10 Jahre, umge- legt.
• Bei der Leibrente ent- richtet der Erwerber so lange Zahlungen, wie der oder die Veräußerer noch leben.
Der Erwerber hat also bei Vereinbarung einer Zeitrente die größte Sicherheit: Nach Ablauf des vereinbarten Zeit- raums sind keine weiteren Zahlungen mehr zu leisten, der Gesamtaufwand ist mit- hin kalkulierbar. Dies ist bei der Leibrente nicht der Fall:
Da die Zahldauer von der Le- bensdauer des oder der Ver- äußerer abhängt, kann der Kauf besonders günstig sein, aber auch zum teuren Unter- fangen werden. Möglich ist auch die Vereinbarung einer Ablösung der noch ausste- henden Rentenverpflichtung nach einem gewissen Zeit- raum - zum Beispiel 25 Jah- ren -, mit der sich der Käufer gegen das Risiko absichert, daß der Verkäufer steinalt werden sollte. Viele Käufer schließen im übrigen zusätz- lich auch einen Rentenversi- cherungsvertrag mit einer Le- bensversicherungsgesellschaft ab: Ab einem festgelegten
Zeitpunkt wird die Rente dann von der Versicherungs- gesellschaft bezahlt. Das Al- tersrisiko wird in diesem Fall also auf die Assekuranz abge- wälzt.
Für die Höhe der Leibren- ten sind zwei Kriterien maß- geblich: Der realistisch einge- schätzte Wert der Immobilie sowie die statistische - nicht die tatsächlich erhoffte - Le- benserwartung des Veräuße- rers. Die Rentenhöhe wird dabei nach einer sogenannten
„Verrentungstabelle" festge- legt (siehe Kasten), die unter anderem bei Kreditinstituten eingesehen werden kann.
Geht man von einem Immo- bilienwert von 500 000 DM und einem Lebensalter des Veräußerers von 65 Jahren aus, werden nach dieser Ta- belle jährlich 121,9 Promille des Immobilienwertes als Rentenzahlung fällig - mithin 60 950 DM pro Jahr oder 5079,17 DM pro Monat. Ist der Veräußerer jedoch erst 55 Jahre alt, beträgt der Ver- rentungsfaktor wegen der dann noch längeren Lebens- erwartung nur 89,91 Promille, so daß vom Käufer pro Jahr lediglich 44 955 DM oder mo- natlich 3746,25 DM aufge-
wandt werden müssen. Dies zeigt: Je jünger der Veräuße- rer, um so niedriger ist auch die zu vereinbarende Rente.
Weil Frauen zudem eine hö- here Lebenserwartung haben als Männer, erhalten sie re- gelmäßig eine niedrigere Rente als Männer.
Häufig wird auch eine Leibrente vereinbart, die an zwei Ehegatten zu zahlen ist.
In diesem Fall entfällt der Rentenanspruch erst mit dem Tod beider Veräußerer, so daß das „Risiko" des Käufers damit letztlich wächst. Nach- dem jedoch auch hier die Le- benserwartung in einer Art Mischkalkulation zugrunde- gelegt wird, fallen die Ren- tenzahlungen deutlich niedri- ger aus als bei der Verren- tung auf ein Leben. Geht man wiederum von einem Immobi- lienwert von 500 000 DM aus, werden bei einem 65jährigen Mann und einer 60jährigen Frau nur 82,05 Promille Ren- te - mithin 41 250 DM pro Jahr oder 3437,50 DM pro Monat - fällig. Ist der Veräu- ßerer erst 55 Jahre und seine Frau 45 Jahre alt, fallen sogar nur 65,56 Promille - pro Jahr also 32 780 DM oder monat- lich 2731,67 DM - an.
Häufig werden in die Ren- tenvereinbarung - die per no- tariellem Vertrag getroffen werden muß - verschiedene Klauseln einbezogen. So kann etwa eine Anzahlung verein- bart werden, die bei der Be- rechnung der Rentenhöhe zu berücksichtigen ist. Nachdem der Kaufkraftverlust letztlich auch an einer Rentenzahlung zehrt, wird häufig eine Wert- sicherungsklausel vereinbart, nach der die Rente in regel- mäßigen Abständen an die gestiegenen Lebenshaltungs- kosten angepaßt wird.
Steuerlich sind private Leibrenten in einen Vermö- gens- und Ertragsanteil auf- zusplitten, wobei lediglich der Ertragsanteil im Rahmen der Einkommensteuer zu berück- sichtigen ist. Dieser Ertrags- anteil richtet sich nach dem vollendeten Lebensjahr des Rentenempfängers bei Ren- tenbeginn. Ein 60jähriger braucht dabei 29 Prozent der Rentenzahlung zu versteu- ern, ein 80jähriger nur noch 10 Prozent. Insbesondere bei individuellen Vertragskon- struktionen sollte jedoch in jedem Fall ein Steuerberater hinzugezogen werden. Denn die einschlägigen Vorschrif- ten bieten oftmals doch er- heblichen Gestaltungsspiel- raum. Peter Jobst
Dt. Ärztebi. 89, Heft 18, 1. Mai 1992 (87) A1-1655
