Welche Formen der Baufinanzie- rung gibt es?
Es spricht Vieles dafür, sich den Traum vom eigenen Haus oder der eigenen Wohnung zu erfüllen. Eine Immo- bilie lässt sich sehr gut als Altersvorsorge einsetzen, weil Sie dann später keine Miete zahlen müssen. Es bietet sich geradezu an, die bestehenden, günstigen Finanzie- rungskonditionen zu nutzen.
Der Bau oder Kauf eines Eigenheims oder einer eigentumswoh- nung ist meist die größte und wichtigste private Investition im Leben eines Menschen. Deshalb sind sorgfältige Informationen und gründliche Vorbereitung von immenser Bedeutung. Leider gibt es keine allgemeingültigen Regeln für eine optimale Finanzie- rung. Um die spezifischen Ziele des Bauherren zu berücksichtigen, ist stets eine individuelle Planung erforderlich.
In diesem Kapitel finden Sie zunächst Erläuterungen zu den ver- schiedenen Finanzierungsmöglichkeiten und Sie erhalten Tipps für Verhandlungen mit Kreditgebern. Je gründlicher Sie die Finan- zierung planen, desto eher können Sie Geld sparen. Außerdem
Überlegte Investition
wird das Risiko geringer, Ihr Eigenheim wegen finanzieller Prob- leme wieder zu verlieren.
So prüfen Sie Ihre finanzielle Belastbarkeit
Ihre Planung sollte mit der Frage beginnen, wie viel Eigentum Sie sich leisten können. Ganz am Anfang steht deshalb ein gründli- cher Kassensturz. Für eine sichere Finanzierung sind mindestens 20 Prozent Eigenkapital nötig. Rechnet man die Nebenkosten hinzu, kalkulieren Sie aber besser mit 30 Prozent. Prüfen Sie vorab auch, ob Reserven vorhanden und freizusetzen sind, und kündigen Sie bindende Verträge rechtzeitig. Klären Sie bitte, ob Ihr Guthaben sofort verfügbar sein sollte oder ob eine bestehende Geldanlage eventuell mehr Rendite einbringt, als das Darlehen Zinsen kostet.
Ermittlung der tragbaren monatlichen Belastung
Der nächste Schritt ist die Ermittlung der tragbaren monatlichen Belastung. Hier sollten Sie besonders sorgfältig vorgehen, denn eine falsche Einschätzung führt leicht zum Scheitern der Baufi- nanzierung. Um die eigenen Möglichkeiten realistisch kalkulieren zu können und um zu sehen, ob und wo Einsparungen möglich sind, empfiehlt sich die Führung eines Haushaltsbuches über drei bis vier Monate.
Viele Kosten, die Sie schon als Mieter bezahlen mussten, fallen auch beim Erwerb von Wohnungseigentum an. Hinzu kommen aber noch weitere Nebenkosten wie Grundsteuer, Hausversiche- rungen, Gebühren für den Hausverwalter und laufende Renovie- rungs- und Reparaturarbeiten. Pauschal sollten Sie für die gesam- ten Unterhalts- und Instandhaltungskosten 2 bis 2,50 €/m2 Wohn- fläche und Monat einplanen. Auch für erforderliche größere An- schaffungen sollten Sie auf einen ausreichenden finanziellen Spielraum achten. Stellen Sie entsprechend Ihres persönlichen Bedarfs eine Rechnung wie folgt auf:
Gründlicher Kassensturz
Monatliche Belastbarkeit
Finanziellen Spielraum kalkulieren
Einnahmen Ausgaben Monatliches Nettoeinkommen Ernährung
+ Kindergeld + Kleidung
+ sonstige Einnahmen (Renten, Mieten)
+ Pkw/sonstige Verkehrsmittel
= Einkommen pro Monat + Freizeit/Unterhaltung
+ Urlaub
+ Hygiene/Gesundheit
+ Versicherungen
+ Hausrat
+ Telefon
+ Heizung/Strom/Wasser
+ Instandhaltungskosten,
Rücklagen + Sonstiges
= Ausgaben pro Monat Einkommen pro Monat
– Ausgaben pro Monat
= Einnahmenüberschuss (= tragbare monatliche Belastung) Solange Sie Ihre neue Eigentumswohnung noch nicht bezogen haben, müssen Sie bei den monatlichen Ausgaben zusätzlich die Miete einsetzen. Erst nach dem Umzug können Sie diesen Posten aus Ihrer Gegenüberstellung streichen. Beim Rechnungsposten Pkw sind die laufenden Unterhaltskosten wie Versicherungen, Steuern, Kraftstoff und Rücklagen für die eventuelle Neuanschaf- fung eines Autos zu berücksichtigen. Können Sie bezüglich zu- sätzlicher Nebenkosten wie beispielsweise Grundsteuer, Haus- versicherungen, Müllabfuhr, Schornsteinfeger oder Straßenreini- gung keine Auskunft erhalten, setzen Sie für alle Nebenkosten einschließlich Heizung, Strom und Wasser eine Pauschale von 2 bis 2,50 €/m2 Wohnfläche und Monat an. Haben Sie nun auf Basis Ihrer laufenden Kosten die äußerste monatliche Belastung er- rechnet, ergibt sich hieraus die maximal tragbare Kreditsumme:
monatliche Belastung x 12 Maximal tragbare Kreditsumme =
Nominalzins in % + Tilgung in % Doppelte
Kosten
P r a x i s b e i s p i e l
Berechnung maximal tragbare Kreditsumme Tragbare monatliche Belastung = 1.000 €
nominaler Zinssatz = 4,5 Prozent, Tilgung = 1,2 Prozent
1.000 € x 12
Maximal tragbare Kreditsumme = = 210.526,31 € 4,5 % + 1,2 %
In unserem Beispiel könnten Sie also einen Kredit in Höhe von 210.526 € aufnehmen.
Bei einem geplanten Kauf sollten Sie die so ermittelte Kreditsum- me schon bei der Vorauswahl des Objekts als Höchstgrenze fest- legen. Es ist nicht zu empfehlen, Objekte mit einem höherem Kaufpreis anzusehen, da sonst nur Begehrlichkeiten geweckt werden, die zu finanziellen Schwierigkeiten oder gar zum Ruin führen könnten.
Ermittlung der Gesamtkosten
Vergessen Sie nicht, dass über den Nettokaufpreis hinaus be- stimmte Nebenkosten zu begleichen sind. Sie machen einen er- heblichen Teil der Finanzierungssumme aus und sollten von Ih- nen, wenn möglich, aus vorhandenem Eigenkapital bestritten werden. Denken Sie bei der Planung nicht daran, müssen Sie später teuer nachfinanzieren. Der Gesamtpreis Ihrer Wohnung setzt sich folgendermaßen zusammen:
Kaufpreis ... €
Grunderwerbsteuer: 3,5 % ... € Maklerprovision: 4–6 % ... € Notarkosten für Kaufabwicklung: 1 % ... € Grundbuchkosten: 0,5 % ... € Modernisierungskosten (Kostenvoranschläge) ... € Kreditnebenkosten:
Schätzkosten (eventuell 0,5 %)
Bereitstellungszinsen monatlich 0,25 %
... €
Sonstige Kosten (Umzug, Neuanschaffungen) ... € Summe ... €
Maximale Kreditsumme
Nettokauf- preis und Zu- satzkosten
Grunderwerbsteuer (3,5 Prozent), Notar- und Grundbuchgebühren (1,5 bis 2 Prozent des im Notarvertrag festgelegten Kaufpreises) fallen bei jedem Bau oder Erwerb einer Immobilie zu einem festge- legten Prozentsatz des Kaufpreises an. Die Maklergebühren da- gegen sind je nach Bundesland unterschiedlich hoch. Meist muss die Kosten der Käufer allein tragen, selten beteiligt sich auch der Verkäufer an der Summe. Hier, wie bei den Kreditnebenkosten, können Sie mit ein wenig Verhandlungsgeschick den Preis viel- leicht noch nach unten drücken.
Beim Kauf einer Eigentumswohnung in einem Altbau sollten Sie ferner einen realistischen Betrag für Modernisierungen einplanen.
Bei Neubauten dagegen ist besonders auf die Baunebenkosten für Erschließung, Vermessung, Baugenehmigung usw. zu achten.
Denken Sie auch an eine Reserve für unvorhergesehene Ausgaben oder ungeplante Sonderwünsche.
Das Wichtigste bei einer soliden Finanzierung sind ehrliche Vorüberlegun- gen hinsichtlich der wirtschaftlichen Möglichkeiten.
Diese sorgfältigen und gründlichen Vorüberlegungen sind Grund- lage einer soliden Finanzierung. Sind Ihre Überlegungen abge- schlossen, können Sie beginnen, aktuelle Angebote zu prüfen.
Beschränken Sie sich dabei nicht auf die Besichtigung von zwei oder drei Wohnungen, sondern sehen Sie sich möglichst viele
Feste und variable Kosten
Angebote prüfen
Objekte an. Nur durch diese Vergleiche können Sie besser ab- schätzen, ob der geforderte Kaufpreis für Ihre Traumwohnung angemessen ist.
Neben dem Kaufpreis gibt es allerdings noch einige weitere Krite- rien, die für oder gegen ein Objekt sprechen. Prüfen Sie, ob die öffentlichen Verkehrsmittel gut erreichbar und ob Kindergärten, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe sind.
Welche Darlehensformen gibt es?
Die maximal tragbare Kreditsumme ist errechnet, die ersten zum Verkauf stehenden Eigentumswohnungen sind besichtigt. Spätes- tens jetzt müssen Sie sich auch um die Finanzierung kümmern.
Gerade hier lässt sich durch solides Wissen und geduldiges Ver- handeln viel Geld sparen! Zur Auswahl stehen Ihnen hier ver- schiedene Möglichkeiten:
Das Hypothekendarlehen
Die meisten Baufinanzierungen erfolgen über ein Bankdarlehen, auch Hypotheken- oder Annuitätendarlehen genannt. Bei diesem Darlehen bleibt während der vereinbarten Laufzeit die zu zahlen- de Rate immer gleich. Diese Rate setzt sich aus den Zinsen und der Tilgung zusammen, wobei der Anteil der Tilgung kontinuierlich steigt und der Anteil der Zinsen durch die bereits erfolgte Tilgung geringer wird. Weil die Ratenzahlung aber gleichbleibt, wird die Laufzeit des Kredits auf 30 bis 40 Jahre verkürzt.
Es ist sehr wichtig, die Konditionen der einzelnen Kreditangebote sorgfältig zu vergleichen. Am einfachsten erreichen Sie das durch Erstellen einer Übersicht oder Checkliste, in der Sie alle für Sie wichtigen Punkte aufgelistet haben:
Was Bemerkungen Auszahlungsbetrag
Disagio Tilgungssatz Zinsbindungsfrist (5 Jahre, 10 Jahre,
15 Jahre, 20 Jahre)
Nominalzins
Soziales Umfeld
Annuitäten- darlehen
Kreditkon- ditionen ver- gleichen
Effektivzins Beleihungsgrenze Bearbeitungsgebühr Möglichkeit der Sonderzahlung
Darlehensschuld nach Ablauf der Zinsbindung
Voraussichtliche Laufzeit bis zur vollständigen Tilgung
Nur bei einem Vergleich identischer Angaben lassen sich die Kon- ditionen der Kreditinstitute realistisch gegenüberstellen. Zu den wichtigsten Vorgaben gehören unter anderem:
• gewünschte Auszahlungssumme,
• gewünschte Zinsbindung und Laufzeit,
• gewünschter Tilgungssatz.
Fordern Sie bei den Kreditinstituten auch die Aushändigung eines Tilgungsplans an, der mindestens den Zeitraum bis zum Ende der ersten vereinbarten Laufzeit umfasst. So können Sie die Höhe des Restdarlehns am Ende der Zinsfestschreibung erkennen und ent- scheiden, welches Angebot das günstigste ist.
Empfehlenswert ist auch, die wichtigsten Fachausdrücke zu ken- nen, um sich fundiert mit Ihrem Ansprechpartner in der Bank aus- einandersetzen zu können. Verhandeln sollten Sie unbedingt, denn schon eine geringe Zinsdifferenz von nur 0,1 Prozent kann bei einer Hausfinanzierung zu einer Ersparnis von ein paar tau- send Euro führen.
Die Kreditnebenkosten sind häufig separat zu zahlen und sollten in jedem Fall verhandelt werden. Dazu zählen:
• Schätzkosten,
• Kontoführungsgebühren,
• Bereitstellungszinsen, in Prozent ab … Monat,
• Teilauszahlungsgebühren.
Disagio, Zins- und Tilgungsverrechnung sowie Bearbeitungsge- bühren sind im effektiven Jahreszins bereits enthalten. Den Til- gungssatz können Sie selbst festlegen. Je höher Ihre anfängliche
Tilgungsplan
Kredit- nebenkosten
Tilgung ist, desto schneller zahlen Sie Ihren Kredit zurück. Auf die erheblichen Laufzeitunterschiede in Abhängigkeit von der Zinshö- he weist folgende Tabelle hin, in der Sie die Tilgungsdauer von Annuitätendarlehen in Jahren sehen können:
4 %
Zinsen
5 % Zinsen
6 % Zinsen
7 % Zinsen 1 % Tilgung 41,04 36,73 33,40 30,74 1,5 % Tilgung 33,13 30,06 27,63 25,65 2 % Tilgung 28,01 25,68 23,80 22,24 2,5 % Tilgung 24,37 22,52 21,00 19,74 3 % Tilgung 21,61 20,11 18,86 17,80 Bei den zurzeit günstigen Zinsen von rund 4 Prozent bräuchten Sie bei 1 Prozent Tilgung also gut 40 Jahre, bei 2 Prozent Tilgung dagegen nur 28 Jahre zur Rückzahlung Ihres Darlehens. Die Erklä- rung für diesen Unterschied liegt in der Höhe der monatlichen Rate. Je niedriger sie ist, desto geringer wächst der Tilgungsanteil innerhalb der Rate und desto länger müssen Sie zahlen.
Da Sie als Darlehensnehmer die Laufzeit Ihres Kredits selbst bestimmen können, ist es empfehlenswert, das niedrige Zinsni- veau auszunutzen und lange Laufzeiten von 10, besser noch 15 oder auch 20 Jahren zu vereinbaren. Sie sind zwar um ein paar Zehntel teurer, damit haben Sie aber das Zinsrisiko ausgeschaltet und können sich darauf verlassen, dass Ihre Rate sich in dieser Zeit nicht erhöht.
n-tv TIPP
Kündigung nach zehn Jahren möglich
Bei einer Laufzeit von mehr als zehn Jahren haben Sie außer- dem den Vorteil, den Kredit mit einer Frist von sechs Mona- ten (zehn Jahre nach Auszahlung) jederzeit kündigen zu kön- nen. Die Bank muss dagegen den Vertrag bis zum Ende der Laufzeit einhalten. So können Sie den Zeitpunkt für eine spä- tere Anschlussfinanzierung selbst festlegen.
Diese Regelung gilt nicht für Verträge mit Laufzeiten unter zehn Jahren. Wollen oder müssen Sie eine solche kürzere Laufzeit vor- zeitig beenden, ist eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen.
Eine außerplanmäßige Tilgung ist nur dann kostenfrei, wenn Sie dies im Darlehensvertrag vereinbart haben. Diese Möglichkeit einer Sondertilgung von 5 oder 10 Prozent pro Jahr lassen sich einige Kreditinstitute mit einem Zinsaufschlag bezahlen. Andere verzichten darauf. Trotzdem ist der Abschluss einer solchen Ver- einbarung für den Fall zu empfehlen, dass Sie Sonderzahlungen leisten können.
Bei der Frage nach der Kreditlaufzeit müssen Sie den nominalen und den effektiven Zins unterscheiden:
• Der Nominalzins ist wichtig, wenn Sie Ihre monatliche Belas- tung wissen möchten. Er gibt an, welcher Prozentsatz an Zinsen für das Darlehen aufgebracht werden muss. Zusammen mit der Tilgung bestimmt er die Höhe Ihrer monatlichen Belastung.
• Als Vergleich dient letztlich nur der Effektivzins. Er ist das Preisschild eines Darlehens und beinhaltet wichtige – aber lei- der nicht alle – Nebenkosten. So kann bei gleichem Nominal- zins der Effektivzins unterschiedlich hoch sein. Normalerweise liegt er etwa 0,3 Prozentpunkte über dem Nominalzins. Die Nachfrage, welche zusätzlichen Kosten bei einem Darlehen ent- stehen können, ist deshalb sinnvoll.
Auch die Beleihungsgrenze und der Beleihungswert spielen bei den Finanzierungsverhandlungen eine wesentliche Rolle. Der Beleihungswert ist der langfristig erzielbare Wert einer Immobilie, der in der Regel mit 10 bis 20 Prozent Sicherheitsabschlag von der Bank festgelegt wird.
P r a x i s b e i s p i e l
Beleihungswert und Sicherheitsabschlag
Angenommen, der Kaufpreis Ihrer Immobilie liegt bei 250.000 €. Ziehen Sie davon nun 20 Prozent Sicherheitsabschlag (= 50.000 €) ab, so ergibt sich daraus ein Beleihungswert von 200.000 €.
Vorfällig- keitsent- schädigung
Effektiver und nomi- naler Zins
Beleihungs- grenze und Beleihungs-
wert
