Gutachten zur neuen Stadtumbaustrategie

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Gutachten

zur neuen Stadtumbaustrategie Bremerhaven

Im Auftrag des Magistrats der Stadt Bremerhaven in Kooperation mit dem „Runden Tisch“ Bremerhaven Stand Dezember 2008

S T A D T U M B A U B R E M E R H A V E N

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Impressum

Herausgeber Magistrat der Stadt Bremerhaven Bau- und Umweltdezernent

Technisches Rathaus Fährstraße 20

27568 Bremerhaven

Bearbeitung Arbeitsgemeinschaft:

GEWOS

Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung GmbH Maurienstraße 5

22305 Hamburg

Telefon: 040 – 69 71 2 - 0 Telefax: 040 – 69 71 2 - 220 E-Mail: info@gewos.de Internet: www.gewos.de

Gesellschaft für Stadtentwicklung mbH Rembertiring 27

28195 Bremen

Telefon: 0421 – 36 72 - 409 Telefax: 0421 – 36 72 - 475 E-Mail: info@gfs-bremen.de Internet: www.gfs-bremen.de

Bildnachweis Gesellschaft für Stadtentwicklung mbH GEWOS

Stand: Dezember 2008

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Inhaltsverzeichnis

1 Vorbemerkungen und Vorgehensweise ⁶

2 Analyse der stadtrandlichen Stadtumbaugebiete ¹⁰

2.1 Bevölkerungsentwicklung ¹⁰

2.2 Einwohner- und Sozialstruktur ¹²

2.3 Kleinräumige Abschätzung der zukünftigen Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung

18

2.4 Ergebnisse der Haushaltsbefragung ²⁰

2.5 Gebäude- und Wohnungsstruktur ²³

2.5.1 Wohnungsstruktur ²³

2.5.2 Gebäudezustand ²⁹

2.5.3 Leerstandsentwicklung und Wohnungsleerstand ³³ 2.5.4 Ausstattung der Gebäude und Wohnungen und der Außenan-

lagen

41

2.5.5 Beurteilung der Wohnungsstruktur ⁴³

2.6 Infrastruktureinrichtungen ⁴⁵

2.6.1 Betreuungseinrichtungen für Kinder ⁴⁷

2.6.2 Bildungseinrichtungen ⁵⁰

2.6.3 Freizeitangebote ⁵³

2.6.4 Nahversorgung / Einzelhandel ⁵³

2.6.5 Technische Infrastruktur ⁵⁴

3 Analyse der Stadtumbaugebiete der Inneren Stadt ⁵⁶

3.1 Bevölkerungsentwicklung ⁵⁸

3.2 Einwohner- und Sozialstruktur ⁵⁹

3.3 Qualitative Wohnungsnachfrage in der Inneren Stadt ⁶⁵ 3.4 Quantitative Wohnungsnachfrage in der Inneren Stadt ⁶⁶ 3.5 Wohnungsmarktanalyse in den Gebieten der Inneren Stadt ⁶⁸

3.5.1 Gebäude- und Wohnungsstruktur ⁷⁰

3.5.2 Gebäudezustand ⁷³

3.5.3 Leerstandsentwicklung und Wohnungsleerstand ⁷⁶ 3.5.4 Ausstattung der Gebäude und Wohnungen / Wohnumfeld ⁷⁹ 3.5.5 Kooperationsbereitschaft der Eigentümer ⁸¹ 3.5.6 Vergleichende Beurteilung der Wohnungsstruktur ⁸³

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3.6 Infrastruktureinrichtungen ⁸³

3.6.1 Betreuungseinrichtungen für Kinder ⁸⁵

3.6.2 Bildungseinrichtungen ⁸⁷

3.6.3 Versorgungssituation ⁹⁰

3.6.4 Technische Infrastruktur ⁹¹

4 Handlungsempfehlungen Großwohnsiedlungen in Stadt- randlage

92

4.1 Übergeordnete Handlungsempfehlungen ⁹²

4.2 Leherheide-West ⁹⁵

4.3 Grünhöfe ⁹⁹

4.4 Bürgerpark-Süd ¹⁰²

5 Handlungsempfehlungen zur Aufwertung der Inneren Stadt

104

5.1 Übergeordnete Handlungsempfehlungen ¹⁰⁴

5.2 Festlegung von Gebieten mit Förderpriorität ¹⁰⁷ 5.3 Neues Wohnen „Am Goetheplatz“ im Ortsteil Goethestraße ¹¹¹

5.3.1 Lage im Ortsteil ¹¹¹

5.3.2 Handlungsbedarf ¹¹¹

5.3.3 Standortanalyse - Potenziale / Hemmnisse ¹¹⁴

5.3.4 Handlungsempfehlungen ¹¹⁷

5.3.5 Kostenübersicht ¹¹⁹

5.4 Neues Wohnen am Stadtpark im Ortsteil Klushof ¹²¹

5.4.1 Lage im Ortsteil ¹²¹

5.4.2 Handlungsbedarf ¹²²

5.4.3 Standortanalyse - Potenziale / Hemmnisse ¹²³

5.4.4 Handlungsempfehlungen ¹²⁷

5.4.5 Kostenübersicht ¹²⁹

5.5 Wohnen zwischen Klopstock- und Düppelstraße im Ortsteil Geestendorf

130

5.5.1 Lage im Ortsteil ¹³⁰

5.5.2 Handlungsbedarf ¹³⁰

5.5.3 Standortanalyse - Potenziale / Hemmnisse ¹³²

5.5.4 Handlungsempfehlungen ¹³⁵

5.5.5 Kostenübersicht ¹³⁷

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5.6 Teilräumliche Schwerpunktsetzung in der Inneren Stadt

„Baulücke als Chance“

139

5.6.1 Lage im Ortsteil ¹³⁹

5.6.2 Handlungsbedarf ¹³⁹

5.6.3 Standortanalyse: Potenziale / Hemmnisse ¹⁴⁰

5.6.4 Handlungsempfehlungen ¹⁴¹

5.6.5 Kostenübersicht ¹⁴³

6 Anmerkungen zum weiteren Stadtumbauverfahren ¹⁴⁴

6.1 Kostenübersicht ¹⁴⁶

6.2 Förderinstrumentarium ¹⁴⁷

6.2.1 Fördermöglichkeiten ¹⁴⁸

7 Fazit ¹⁵¹

8 Anlagen ¹⁵⁵

8.1 Stadtteilentwicklungskonzept Leherheide-West 8.2 Stadtteilentwicklungskonzept Grünhöfe

8.3 Konzept für teilräumliche Schwerpunktsetzung in Lehe – Neues Wohnen „Am Goetheplatz“

8.4 Konzept für teilräumliche Schwerpunktsetzung in Lehe – Neues Wohnen am Stadtpark

8.5 Konzept für teilräumliche Schwerpunktsetzung in Geestemün- de – Wohnen zwischen Klopstock- und Düppelstraße

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1 Vorbemerkungen und Vorgehensweise

Hintergrund: Stadt- umbaukonzept

In Bremerhaven gibt es bereits seit längerem einen spürbaren demografischen Wandel, der unter anderem mit dem wirtschaftlichen Strukturwandel und den daraus resultierenden Herausforderungen (hohe Arbeitslosig- keit, Abwanderung höher qualifizierter Bewohner, etc.) zusammenhängt. Eine Folge davon sind insbesondere die im Vergleich zu anderen westdeutschen Städten deutlich überhöhten Leerstandszahlen, die neben anderen Faktoren dazu geführt haben, dass Bremerhaven als eine der ersten Pilotstädte in das Programm Stadtumbau West aufgenommen wurde. Dadurch gibt es in der Stadt bereits eine längere Tradition des Stadtumbaus, die im Jahr 2003/2004 mit dem von GEWOS erstellten Stadt- umbaukonzept für Bremerhaven begonnen wurde. Die- ses Konzept stellt die Grundlage für alle weiteren Gut- achten und auch für konkret umsetzbare Maßnahmen dar. Einerseits ist die Empfehlung dieses Gutachtens der Abriss von rund 5.000 Wohnungen zum Ausgleich des Wohnungsmarktes, andererseits die soziale Stabilisie- rung und Aufwertung der einzelnen Wohnquartiere - insbesondere der innerstädtischen Stadtteile Lehe und Geestemünde.

Abriss am Stadtrand Seit der Erstellung des Stadtumbaukonzeptes sind erste Abrissmaßnahmen am Stadtrand erfolgt. Bis Ende 2007 wurden über 1.500 Wohneinheiten - überwiegend in den Großsiedlungen in Einheiten von je unter 200 Wohnun- gen - vom Markt genommen. Den Mietern wurden Woh- nungen bevorzugt in der Nachbarschaft zur Verfügung gestellt. Trotz der Abrissmaßnahmen ist der Leerstand insgesamt in Bremerhaven angestiegen. Im Jahr 2008 stehen gemäß Stromzählerauswertung rund 5.400 Wohneinheiten leer. Die Abrissmaßnahmen sollten folg- lich fortgesetzt und vom Umfang her sogar noch gestei- gert werden, um negative Folgen für den Wohnungs- markt zu verhindern.

Keine positiven Effekte für die

„Innere Stadt“

Allerdings ist festzustellen, dass die Abrissmaßnahmen in den Großsiedlungen am Stadtrand zwar Auswirkun- gen auf die gesamtstädtische Wohnungsmarktbilanz haben, positive Effekte jedoch nur in kleinen Teilräumen

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erzielt werden. Wie sich durch Binnenwanderungszahlen und Befragungen belegen lässt, suchen die meisten umziehenden Haushalte Wohnraum in der Nachbar- schaft ihrer bisherigen Wohnung. Die Abrissmaßnahmen in den Großsiedlungen führen daher lediglich zu Umver- teilungen innerhalb eines Quartiers. Die meisten Mieter, die aufgrund von Abrissmaßnahmen aus ihren bisherigen Wohnungen ausziehen, suchen und finden geeigne- te alternative Wohnungen im gleichen Quartier.

Durch die Abrissmaßnahmen lassen sich daher Leer- stände innerhalb eines Quartiers minimieren, Zuzüge in die Innenstadt sind jedoch nicht zu erwarten.

Ziel: Aufwertung der Inneren Stadt

Eine Aufwertung dieses Bereichs stellt jedoch einen ent- scheidenden Beitrag zur Attraktivitätssteigerung der Stadt Bremerhaven dar. Der städtebauliche Charakter der Inneren Stadt Bremerhavens wirkt sich nicht nur auf das unmittelbare Umfeld aus, sondern wird auch von Besuchern, Pendlern und Touristen wahrgenommen. Ein mangelhafter baulicher Zustand führt daher zu einem negativen Image der gesamten Stadt.

Gemeinsame Initia- tive des Runden Tisches

Sowohl von Seiten der Politik als auch von Seiten der Bremerhavener Wohnungswirtschaft gibt es einen Wil- lensbeschluss, in dem sowohl der Rückbau von Woh- nungen als auch die gleichzeitige Aufwertung der Inne- ren Stadt forciert werden. Aus diesem Grunde wurde unter anderem eine „Gemeinsame Initiative des Runden Tisches“ gestartet, in der sich die größten Bremerhave- ner Wohnungsunternehmen und die Stadtverwaltung auf das gemeinsame Ziel einer sozialen Stadtentwicklung verständigt haben.

Runder Tisch

Wohnungswirtschaft

Dieser Runde Tisch wurde als Instrument zur Umset- zung der Stadtumbaustrategie eingerichtet und auch während der kompletten Erarbeitungsphase des vorlie- genden Gutachtens regelmäßig beteiligt. Auf insgesamt fünf Sitzungen wurden durch die Gutachter Zwischener- gebnisse präsentiert und mit den teilnehmenden Vertre- tern der Verwaltung und der Wohnungswirtschaft disku- tiert. Die Ergebnisse dieser Diskussionen sind in das Gutachten eingeflossen.

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Gutachten mit Analyse und konkreten Empfehlungen

Das vorliegende Gutachten untersucht die Entwick- lungspotenziale und -hemmnisse sowohl der stadtrandlichen als auch der innerstädtischen Untersuchungsge- biete. Zentrales Ziel ist die städtebauliche Arrondierung und wohnungswirtschaftliche Stabilisierung des Standor- tes Bremerhaven. Dazu werden konkrete Maßnahmen zur Stabilisierung der stadtrandlichen Gebiete und vor allem zur Aufwertung der innerstädtischen Stadtteile entwickelt und in Form von Karten und Erläuterungen aufbereitet. Darüber hinaus werden auch Empfehlungen für ein gesamtstädtisch orientiertes integriertes abgestuf- tes Handlungskonzept gegeben.

Zentrale

Fragestellungen

Die zentralen Fragestellungen, die mit dem Gutachten beantwortet werden sollen, sind:

Welche Entwicklungspotenziale und -hemmnisse gibt es in den stadtrandlichen Untersuchungsgebieten und in der Inneren Stadt für eine stabile Wohnungs- marktentwicklung?

Wie können die stadtrandlichen Untersuchungsge- biete einerseits stabilisiert, andererseits aber auch für langfristige Rückbaumaßnahmen vorbereitet werden?

Welche Nachfragegruppen wohnen derzeit in der Inneren Stadt und welche neuen Nachfragegruppen sollten noch angesprochen werden?

Entsprechen die städtebaulichen, wohnungswirt- schaftlichen, sozialen und infrastrukturellen Rah- menbedingungen der Inneren Stadt den Anforderun- gen neuer, gewünschter Zielgruppen?

Wie kann die Innere Stadt aufgewertet werden, um für neue Zielgruppen attraktiv zu werden?

Kombination verschiedener Analysebausteine

Die Beantwortung dieser Fragen erfolgt zum einen über eine detaillierte Analyse des Wohnungsbestandes in den verschiedenen Untersuchungsgebieten. Hierfür wurden Datenabfragen bei den größten Wohnungsunternehmen und eine Befragung der privaten Eigentümer in den Ge- bieten der Inneren Stadt durchgeführt. Zum anderen wurden qualitative Erhebungen, wie beispielsweise eine

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Haushaltsbefragung und Expertengespräche, hinzuge- zogen sowie eine Prognose über die zukünftige Haus- haltsentwicklung erstellt, um die Nachfrage auf dem Bremerhavener Wohnungsmarkt darzustellen.

Abb. 1: Übersicht der Untersuchungsgebiete

Untersuchungs- und Stadtumbaugebiete in Stadtrandlage gelb hinterlegt Stadtumbaugebiete: Aufwertungsbereich „Innere Stadt“ rot hinterlegt Quelle: Gesellschaft für Stadtentwicklung mbH

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2 Analyse der stadtrandlichen Stadtumbaugebiete

Analyse der stadtrandlichen Untersu- chungsgebiete

Bei den in diesem Gutachten als stadtrandliche Untersu- chungsgebiete bezeichneten Gebieten handelt es sich um die drei Großwohnsiedlungen Grünhöfe, Leherheide- West und Bürgerpark-Süd. Langfristiges Ziel für eine wohnungswirtschaftliche Stabilisierung Bremerhavens ist ein umfangreicher Rückbau von Wohnungen in diesen drei Großsiedlungen. In diesem Gutachten werden sowohl Empfehlungen zum Abriss als auch zur Aufwertung von Wohnquartieren gegeben. Grundlage dafür bilden die im Folgenden dargestellten wichtigsten strukturellen Merkmale und Entwicklungen der drei Gebiete.

2.1 Bevölkerungsentwicklung

Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung in den Ortsteilen seit 2000

Ortsteile und Gesamtstadt im Vergleich

Die Bevölkerungszahl der Stadt Bremerhaven ist seit dem Jahr 2000 leicht rückläufig und um 4% von rund 120.000 Einwohnern auf rund 115.000 Einwohner zu- rückgegangen. In den zu untersuchenden Ortsteilen zeigt sich diese Entwicklung noch deutlicher. In Bürger- park Süd ist ein Bevölkerungsrückgang von rund 6% zu verzeichnen und in den Siedlungen Leherheide-West und Grünhöfe sind es sogar Rückgänge von jeweils über 18%.

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Haushaltsent- wicklung im Ver- gleich zur Rückbau- tätigkeit

Zum Teil ergeben sich diese hohen Bevölkerungsverlus- te aus Rückbauaktivitäten der Wohnungsunternehmen, die in den letzten Jahren in Leherheide-West 515 Woh- nungen, in Grünhöfe 244 Wohnungen und in Bürgerpark 180 Wohnungen (davon 110 im Stadtumbaugebiet) rückgebaut haben. Außer in Bürgerpark liegt jedoch die Zahl der abgewanderten Haushalte deutlich höher als die Zahl der rückgebauten Wohnungen. In Grünhöfe ist die Zahl der Haushalte von 2000 bis 2007 um 423 zu- rückgegangen. Leherheide-West hat einen Rückgang von rund 600 Haushalten zu verzeichnen. Bürgerpark verlor lediglich rund 50 Haushalte. Dies ist darauf zu- rückzuführen, dass im Ortsteil Bürgerpark außer der Großwohnsiedlung Bürgerpark Süd Eigenheime den Bestand dominieren.

Bevölkerungsentwicklung in den Untersuchungsgebieten 2006 bis 2007

Für die Jahre 2006 bis 2007 liegen kleinräumige Daten für die Untersuchungsgebiete vor, anhand derer die Ein- wohnerentwicklung in den tatsächlich betroffenen Gebie- ten genauer dargestellt werden kann.

Beratung Planung

Forschung

GEWOS

-22 -20 -18 -16 -14 -12 -10 -8 -6 -4 -2 0 2

Veränderung in Prozent

Leherheide-Wes t Grünhöfe Bürgerpark Brem erhaven gesam t

Abb. 2 Entwicklung der Gesamtbevölkerung in den Ortsteilen 2000 – 2007

Quelle: Einwohnermeldeamt Bremerhaven 2007

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Leherheide-West Bevölkerungs- verluste durch Ab- wanderung

Das Stadtumbaugebiet Leherheide-West stellt mit einem Einwohnerbestand von rund 7.500 Einwohnern das größte Untersuchungsgebiet dar. Sowohl prozentual als auch absolut weist der Stadtteil mit 3,8% bzw. rund 300 Einwohnern die höchsten Einwohnerverluste zwischen 2005 und 2006 auf. Die größten Verluste resultie- ren dabei aus Abwanderungen aus dem Gebiet, die nicht durch Zuwanderungen wieder ausgeglichen werden können.

Grünhöfe Nur geringe Ein- wohnerverluste

In dem Stadtumbaugebiet Grünhöfe wohnen aktuell rund 3.500 Einwohner. Grünhöfe hat zwischen 2006 und 2007 lediglich geringe Einwohnerverluste von rund 1%

zu verzeichnen. Die positive natürliche Bevölkerungs- entwicklung wird durch Wanderungsverluste aufgeho- ben.

Bürgerpark Süd Geringe Bevölke- rungsgewinne

Die Großwohnsiedlung Bürgerpark Süd kann als einzi- ges der untersuchten Gebiete eine leicht positive Ein- wohnerentwicklung aufweisen. Sowohl durch die natürli- che Bevölkerungsentwicklung als auch durch Wande- rungen wurden neue Einwohner gewonnen, so dass die Einwohnerzahl zwischen 2006 und 2007 um 1% auf rund 1.700 gewachsen ist.

2.2 Einwohner- und Sozialstruktur

Kleinräumige Woh- nungsmarktanalyse der stadtrandlichen Untersuchungs- gebiete

Die Einwohner- und Sozialstruktur in einem Quartier ist ein entscheidender Faktor, der sich auf das Image und damit auf die Nachfrage auf dem lokalen Wohnungs- markt auswirkt. Im Zuge der kleinräumigen Wohnungs- marktanalyse wurden Daten zu folgenden Merkmalen auf Ebene der Untersuchungsgebiete ausgewertet:

• Haushaltsstruktur

• Altersstruktur

• Migrationshintergrund

• Anteil der arbeitslosen Leistungsempfänger (ALG I und II)

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Haushaltsstruktur

Viele Zweipersonen- haushalte in

Leherheide-West

Mit knapp 34% liegt der Anteil an Einpersonenhaushal- ten in Leherheide-West unter dem städtischen Durch- schnitt. Der Anteil der Zwei- und Dreipersonenhaushalte hingegen liegt um jeweils rund 7% über dem Bremerha- vener Mittel und auch über dem Anteil in den anderen beiden Untersuchungsgebieten.

Viele Einpersonen- haushalte in Grün- höfe

In Grünhöfe wohnt über die Hälfte der Bewohner in Ein- personenhaushalten. Überdurchschnittlich hoch ist des Weiteren der Anteil an 5 oder mehr Personenhaushal- ten, der bei rund 7% liegt.

Überdurchschnitt- lich viele Familien in Bürgerpark Süd

Das Gebiet Bürgerpark Süd weist von allen drei untersuchten Gebieten mit rund 2,5 Bewohnern pro Haushalt die größte durchschnittliche Haushaltsgröße auf. Insbe- sondere der Anteil an großen Haushalten mit 5 oder mehr Personen liegt deutlich über dem städtischen Durchschnitt und auch über dem Anteil in den anderen Untersuchungsgebieten. Dies bestätigt die Einschät- zung, dass in Bürgerpark Süd besonders viele Familien mit Kindern leben.

Beratung Planung

Forschung

GEWOS

1 0 2 0 3 0 4 0 5 0 6 0

1 Pers on 2 Pe rs on en 3 Pers onen 4 Pe rs one n 5 oder m ehr Pers on en

L eherheide Bürgerpark-Süd Grün höfe

in Prozent

Abb. 3 Haushaltsgrößen 2007

Quelle: Haushaltsbefragung GEW OS 2007

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Altersstruktur

Viele ältere Bewoh- ner in Leherheide- West

Im Vergleich zu den beiden anderen Untersuchungsge- bieten weist Leherheide-West einen hohen Anteil an älteren Bewohnern auf. In allen Altersklassen ab 41 Jah- ren liegt der Anteil über dem Durchschnitt der anderen beiden Gebiete. Insgesamt sind über 50% der Bewohner über 41 Jahre alt. Kinder und Jugendliche wohnen hingegen vergleichsweise wenige in Leherheide-West. Nur rund 22% der Bewohner sind unter 18 Jahre alt. Insge- samt weist der Stadtteil somit eine deutliche Alterung der Bewohnerschaft im Vergleich zu den beiden anderen Untersuchungsgebieten auf. Im Vergleich zur Gesamt- stadt liegt der Anteil der über 41-Jährigen jedoch unterhalb des Durchschnitts.

Hoher Anteil junger Erwachsener in Grünhöfe

Grünhöfe zeichnet sich durch einen überdurchschnittlich hohen Anteil junger Erwachsener (26-40 Jahre) aus. Mit über 20% ist der Anteil hier deutlich höher als in den anderen beiden Untersuchungsgebieten und als im ge- samtstädtischen Durchschnitt.

Beratung Planung

Forschung

GEWOS

Abb. 4 Altersstruktur der Bevölkerung

in den Untersuchungsgebieten (im Jahr 2007)

0 5 10 15 20 25 30 35 40

bis 6 Jahre 7-18 Jahre 19-25 Jahre 26-40 Jahre 41-65 Jahre 66-75 Jahre 76 Jahre und älter in Prozent

Leherheide-West Grünhöfe Bürgerpark-Süd Bremerhaven gesamt

(15)

Viele Kinder und Jugendliche in Bürgerpark Süd

Im Ortsteil Bürgerpark Süd ist der Anteil von Jugendli- chen im Alter von 7-18 Jahren mit über 20% fast doppelt so hoch wie im gesamtstädtischen Durchschnitt. Der Anteil an über 66 Jährigen ist mit nur rund 9,5% im Ver- gleich zur Gesamtstadt und zu Grünhöfe und Leherhei- de-West gering.

Fazit der Haushalts- und Altersstruktur

Während Leherheide-West in der altersstrukturellen Ver- teilung nahezu der Gesamtstadt Bremerhaven entspricht, fällt vor allem in Bürgerpark Süd der hohe Anteil an Familien auf.

Migrationshintergrund

Leherheide-West 40% Migrations- hintergrund

überwiegend Polen und Russische För- deration

Der Ausländeranteil in der Großwohnsiedlung Leherhei- de-West liegt mit nur 6% deutlich unter dem der anderen beiden Untersuchungsgebiete in Stadtrandlage und dem gesamtstädtischen Durchschnitt von rund 10%. Jedoch ist die Bewohnerstruktur der Siedlung durch einen hohen Anteil an Spätaussiedlerhaushalten geprägt, die eine doppelte Staatsbürgerschaft aufweisen. Der Anteil der Einwohner mit Migrationshintergrund liegt damit insgesamt bei über 40%, dieses entspricht etwa 3.000 Bewohnern. In der Gesamtstadt liegt der Anteil von Einwohnern mit Migrationshintergrund lediglich bei

Beratung Planung

Forschung

GEWOS

Abb. 5 Einwohner mit Migrationshintergrund

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100

Leherheide West Grünhöfe Bürgerpark Süd Bremerhaven gesamt in Prozent

Ausländer Doppelstaatler

(16)

der Hälfte (rund 20%). Der überwiegende Teil der aus- ländischen Einwohner in Leherheide-West stammt aus Polen oder der russischen Föderation.

Grünhöfe

überwiegend Türken

Von den drei untersuchten Ortsteilen weist Grünhöfe mit 30% den höchsten Ausländeranteil auf. Der Anteil der Bewohner mit doppelter Staatsbürgerschaft liegt bei 16%. Insbesondere türkische Einwohner leben hier bereits seit vielen Jahren. In jüngerer Zeit sind zahlreiche polnische Bewohner und Spätaussiedlerhaushalte zuge- zogen.

Bürgerpark Süd

> 60% Migranten, davon überwiegend Türken

In der Siedlung Bürgerpark Süd beträgt der Anteil an Bewohnern mit Migrationshintergrund über 60%, davon sind rund ein Drittel ausländische Bewohner. Den höchs- ten Anteil nehmen Bewohner aus der Türkei, den Bal- kanstaaten und Polen ein.

Fazit der Analyse des Anteils an Migranten

Die Untersuchung des Anteils an Migranten weist darauf hin, dass in Bürgerpark Süd die größten Anforderungen an Integrationsleistungen bestehen. Mit einem Anteil von mehr als 60% an Bewohnern mit Migrationshintergrund liegt das Untersuchungsgebiet deutlich über dem Anteil in der Gesamtstadt und auch in den anderen beiden Gebieten.

Anteil der arbeitslosen ALG-I- und ALG-II-Empfänger

Auf kleinteiliger Ebene liegen weder offizielle Statistiken zur Arbeitslosenquote noch zur Anzahl der Leistungs- empfänger vor. Hier werden daher die Zahlen der arbeitslosen ALG-I- und ALG-II-Empfänger, die von der ARGE kleinräumig zur Verfügung gestellt wurden, verwendet. Um die Zahlen unter den Untersuchungsgebie- ten sowie zur Gesamtstadt vergleichbar zu machen, wird jeweils der Anteil an der 19-65-jährigen Bevölkerung verwendet.

Leherheide-West rund 23%

Die prekäre Sozialstruktur im Ortsteil liegt in dem hohen Anteil an arbeitslosen ALG-I- und ALG-II-Empfängern begründet. Ihr Anteil liegt mit insgesamt rund 23% ca.

8% über dem Bremerhavener Durchschnitt. Rund 20,5%

der Bewohner sind auf ALG II angewiesen, 2,3% auf

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ALG I. Der Anteil an Leistungsempfängern ist in Le- herheide-West im Vergleich zu den anderen beiden Un- tersuchungsgebieten jedoch geringer.

Die Entwicklung zwischen 2005 und 2007 ist in Le- herheide-West als positiv zu bewerten. Der Anteil an Leistungsempfängern ist um 22% (von rund 1.300 Be- wohnern auf rund 990 Bewohner) zurückgegangen. Die- se Entwicklung korrespondiert mit der gesamtstädti- schen Entwicklung Bremerhavens. Hier hat sich der An- teil an Leistungsempfängern seit 2005 um rund 20%

verringert.

Grünhöfe über 36%

Auch die Bewohnerschaft in Grünhöfe ist durch eine sehr hohe Arbeitslosigkeit geprägt. Im Vergleich zu Le- herheide-West und Bürgerpark Süd liegt hier der höchs- te Anteil an Leitungsempfängern vor: Insgesamt emp- fangen 36,2% der 19-65-jährigen Bewohner ALG I und II. Den größten Anteil daran machen ALG II-Empfänger aus. Mit 33,4% liegt die Quote hier um mehr als das Doppelte über dem städtischen Durchschnitt von rund 12%.

Grünhöfe konnte nicht im gleichen Umfang von der positiven wirtschaftlichen Entwicklung profitieren wie die bei-

Beratung Planung

Forschung

GEWOS

Abb. 6 Anteil an arbeitslosen ALG-I- und ALG-II-Empfängern

0 5 10 15 20 25 30 35 40

Leherheide West Grünhöfe Bürgerpark Süd Bremerhaven gesamt in Prozent

ALG I-Empfänger ALG II-Empfänger

Quelle: ARGE Bremerhaven 2007

(18)

den anderen Untersuchungsgebiete. Auch im Vergleich zur Gesamtstadt ist der Rückgang an Leistungsempfän- gern geringer. Die Zahl der Leistungsempfänger redu- zierte sich von rund 850 auf etwa 750 (etwa 11%). Kri- tisch ist jedoch, dass die Zahl der ALG II-Empfänger in dieser Zeit in Grünhöfe angestiegen ist.

Bürgerpark Süd rund 27%

Der Anteil an Leistungsempfängern in Bürgerpark Süd liegt mit rund 26,5% etwas über dem Anteil in Leherhei- de-West, aber deutlich unterhalb des Anteils in Grünhö- fe. Auffallend hoch ist auch hier der Anteil an Empfän- gern von ALG II. Mit 24,5% ist der Anteil doppelt so hoch wie im gesamtstädtischen Durchschnitt.

Seit 2005 ist die Zahl der Leistungsempfänger von rund 310 auf rund 260 zurückgegangen. Dies entspricht einem Rückgang von etwa 15%. Die Zahl der ALG II- Empfänger ist jedoch ähnlich wie in Grünhöfe weiter angestiegen.

Fazit der Sozial- struktur

Von den drei Untersuchungsgebieten weist Grünhöfe die prekärste soziale Lage auf. Hier sind mehr als 36% der Bewohner im arbeitsfähigen Alter Leistungsempfänger.

Aber auch Leherheide-West und Bürgerpark Süd weisen mit 23% bzw. 27% einen im Stadtvergleich hohen Anteil an Transfermittelbeziehern auf.

2.3 Kleinräumige Abschätzung der zukünftigen Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung

Aktualisierte Werte und Situationsana- lyse

Die kleinräumige Prognose auf Ebene der Untersu- chungsgebiete basiert auf der gesamtstädtischen Prog- nose und der Ortsteil-Prognose, die 2002 im Rahmen des Stadtumbaukonzeptes erstellt wurde. Diese Progno- se wurde mit den aktuellen Bevölkerungszahlen (2003 bis 2006) auf Ortsteilebene und auf Ebene der Stadtum- baugebiete abgeglichen. Die Prognose des Stadtum- baukonzeptes erweist sich im Nachhinein als sehr präzi- se. Die damals prognostizierten Zahlen entsprechen nahezu den aktuell ermittelten.

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Haushaltszahlen basierend auf eige- nem Berechnungs- modell

GEWOS hat für die kleinräumige Haushaltsprognose ebenso wie auf der gesamtstädtischen Ebene eigene Annahmen zur heutigen Haushaltszahl in den Untersu- chungsgebieten getroffen, da die Daten des Einwoh- nermeldeamtes große Abweichungen zu den Daten der Wohnungsunternehmen (bewohnte Wohneinheiten) auf- wiesen.

Leherheide-West -20% bis 2020

In Leherheide-West sind aufgrund der Abrissmaßnah- men und des negativen Images in den letzten Jahren viele Fortzüge erfolgt. Zusätzlich trägt die negative na- türliche Bevölkerungsentwicklung im überalterten Stadt- teil zu den Einwohnerverlusten bei. Dieser Trend wird sich zukünftig abschwächen aber immer noch gravie- rende Auswirkungen haben. Bis 2020 wird mit einem Bevölkerungsverlust von gut 20% gerechnet. Die Zahl der Haushalte geht von rund 3.000 Haushalten um 15%

bzw. knapp 460 Haushalte zurück.

Grünhöfe -14% bis 2020

In Grünhöfe war die Entwicklung der letzten Jahre weniger dramatisch. Die Sanierungsmaßnahmen der beiden großen Wohnungsunternehmen und die Aufwertung der Freiräume konnten die Einwohnerverluste abmildern. So kam es in den letzten Jahren zu Bevölkerungsverlusten von rund 1-3% pro Jahr. Zurzeit leben in Grünhöfe rund 3.500 Einwohner. Die Verluste setzen sich jedoch auch hier fort, so dass es bis 2020 zu einem weiteren Bevöl- kerungsverlust von 14% kommt. Die Anzahl der Haus- halte wird von rund 2.100 bis 2020 um rund 180 Haus- halte zurückgehen.

Bürgerpark Süd -20% bis 2020

Obwohl die Bevölkerungsverluste in Bürgerpark Süd insgesamt geringer und größtenteils rückbaubedingt waren, wird sich diese vergleichsweise positive Entwick- lung in Zukunft nicht fortsetzen. Hierzu trägt auch der Zustand des Quartiers bei. GEWOS schätzt für Bürger- park Süd einen Bevölkerungsrückgang bis 2020 von rund 1.700 Einwohnern (knapp 20%). Im Vergleich zu den anderen beiden Stadtumbaugebieten ist in Bürger- park Süd der größte prozentuale Rückgang an Haushal- ten zu erwarten. Bis 2020 wird sich die Haushaltszahl um etwa 16% (110 Haushalte) auf 570 verringern.

(20)

Fazit der Prognose Die negativste Bevölkerung- und Haushaltsentwicklung wird für das Untersuchungsgebiet Bürgerpark Süd prog- nostiziert. Grünhöfe entwickelt sich hingegen beinahe entsprechend der Gesamtstadt Bremerhaven und weicht kaum negativ davon ab.

2.4 Ergebnisse der Haushaltsbefragung

Wohnzufrieden- heitsbefragung

GEWOS führte in den drei Untersuchungsgebieten Haushaltsbefragungen zur Zufriedenheit der Bewohner mit ihren Wohnungen und ihrem Wohnumfeld, zu even- tuellen Umzugsplänen und zu möglichen Zielgebieten innerhalb Bremerhavens durch.

8% von 3.500 Befragten antworteten

Befragt wurden alle rund 5.300 Mieter der großen Be- standshalter GEWOBA und STÄWOG in den entspre- chenden Gebieten. Die Rücklaufquote betrug in allen drei Gebieten ca. 8%.

Geringere

Zufriedenheit mit der Wohnung in

Bürgerpark Süd

Die größte Zufriedenheit mit ihrer Wohnung zeigten die Befragten in Leherheide-West und Grünhöfe. Hier waren jeweils rund 75% mit ihrer Wohnung zufrieden bzw. sehr zufrieden. In Bürgerpark Süd waren dies nur 70%. Aus- schlaggebend könnte hier der unterschiedliche Moderni- sierungsstand in den Wohngebieten sein.

Auffallend niedrige Zufriedenheit mit dem Wohnumfeld

Bei der Zufriedenheit mit dem Wohnumfeld schnitt Le- herheide-West am besten ab. Hier waren 68% Befragten mit ihrem Wohnumfeld zufrieden oder sehr zufrieden. In Grünhöfe waren dies 58% und Bürgerpark Süd lediglich 56%. Im Vergleich zu anderen Wohnzufriedenheitsbe- fragungen ist in allen drei Gebieten die Zufriedenheit mit dem Wohnumfeld auffallend niedrig. Hier hat möglicher- weise das negative Image einen Einfluss auf die Wahr- nehmung der Bewohner.

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Kritik in Leherheide- West:

• Wohnungszu- stand

• Nachbarn

• Ausländer

• Mieten

Die Frage nach den Gründen für die Unzufriedenheit mit der Wohnsituation wurde je nach Gebiet unterschiedlich beantwortet. In Leherheide-West war der bauliche Zu- stand der Wohnung ein Hauptkritikpunkt (Schimmel und Feuchtigkeit), gefolgt von der Unzufriedenheit mit lauten Nachbarn und dem hohen Ausländeranteil. Auffallend oft wurde im Vergleich zu den anderen Gebieten die Höhe der Miete als Kritikpunkt genannt.

Kritik in Bürgerpark Süd:

• Eingänge

• Treppenhäuser

• Feuchtigkeit

• Bäder

• Ausländer

In Bürgerpark Süd begründeten nur wenige Befragte ihre Unzufriedenheit. Hier fiel die Unzufriedenheit mit dem Zustand der Treppenhäuser und Eingangsbereiche auf.

Rund 20% der Befragten nannten diesen Kritikpunkt.

Darüber hinaus waren mit jeweils 13% laute Nachbarn, der hohe Ausländeranteil, Feuchtigkeit in der Wohnung und renovierungsbedürftige Badezimmer die wesentlichen Gründe für die Unzufriedenheit. In den Befra- gungsergebnissen spiegelt sich der geringere Moderni- sierungsstand in Bürgerpark Süd wider. Die Höhe der Miete war hingegen kein Kritikpunkt.

Kritik in Grünhöfe:

• Nachbarn

• Bäder

• Ausländer

• Wohnumfeld

Wesentlicher Grund für die Unzufriedenheit mit der Wohnsituation in Grünhöfe ist die Lärmbelästigung durch Nachbarn. Mehr als ein Viertel der Befragten nannte dieses Kriterium. Hier spielt möglicherweise der hohe Anteil von Bewohnern mit Migrationshintergrund und anderen Lebensgewohnheiten eine Rolle. Auch die Sauberkeit des Wohnumfeldes wurde vergleichsweise oft bemängelt (13%). Der Zustand des Bades (15%) und der hohe Ausländeranteil wurden ebenfalls häufig als Kritikpunkte genannt.

Hohe Umzugsbereit- schaft in Bürgerpark Süd

Die Umzugsbereitschaft der Bewohner ist in Bürgerpark Süd am höchsten. Hier planen rund 26% der Befragten kurz- oder mittelfristig einen Umzug. Weitere 14% wollen langfristig umziehen. In Leherheide-West erwägen da- gegen nur rund 31% einen Umzug, in Grünhöfe 30%. In Grünhöfe ist jedoch der Anteil der Befragten, die innerhalb eines Jahres umziehen wollen am höchsten (13%).

Dieser Anteil liegt im Vergleich dazu in Bürgerpark Süd bei 12% und Leherheide-West bei rund 9%.

(22)

Umzugwillige bleiben im Gebiet

Die weitaus meisten Umzugswilligen bevorzugen als neuen Wohnort den Stadtteil, in dem sie bislang wohnen oder benachbarte Gebiete. Dies sind durchschnittlich über 80%. Die Innenstadt (Bezirk Mitte) wird nur von rund 10% aller Befragten als Zielgebiet genannt. Wuls- dorf und Lehe sind nur für 3% beziehungsweise für 2%

gewünschte Wohngebiete.

Geestemünde beliebt bei Bewoh- nern aus Grünhöfe und Bürgerpark Süd

Dies spiegelt sich auch in der Akzeptanz der innenstäd- tischen Stadtteile durch die Bewohner der Untersu- chungsgebiete. Am attraktivsten wird der Stadtteil Geestemünde empfunden. Deutlich mehr als 80% der Befragten aus Grünhöfe und Bürgerpark Süd schätzen diesen Stadtteil. Von den Befragten in Leherheide-West beurteilen hingegen nur 40% Geestemünde positiv.

Ausschlaggebend ist hier wahrscheinlich die räumliche Distanz.

Für die meisten Be- fragten überwiegen die Defizite im Bezirk Mitte

Der Bezirk Mitte wird von mehr als der Hälfte der Befrag- ten in allen Untersuchungsgebieten negativ beurteilt. Die Vorteile wie kurze Wege und das breitere Einzelhan- delsangebot werden für die meisten Befragten durch Nachteile wie Lärmbelastung und fehlende Grünflächen in den Schatten gestellt.

Lehe verfügt über ein schlechtes Image

Über ein ausgesprochen schlechtes Image verfügt der Stadtteil Lehe bei den Befragten. In Leherheide-West ist die positive Beurteilung mit 28% noch am größten. Nur 10% der Befragten in Bürgerpark Süd und 3% in Grün- höfe schätzen Lehe positiv ein. Lehe wird gleichgesetzt mit einer hohen Kriminalitätsrate, einem ungepflegten Umfeld und starker Verkehrslärmbelastung.

Fazit der Befragung Die Wohnzufriedenheit ist in allen drei Untersuchungs- gebieten geringer als bei vergleichbaren Befragungen.

Am niedrigsten ist sie in Bürgerpark Süd. Hier planen rund 40% der Befragten einen Umzug, davon rund 26%

kurz- und mittelfristig. Die meisten Umzugswilligen möchten im gewohnten Wohnumfeld bleiben oder in benachbarte Bereiche ziehen. Die Innenstadtbereiche sind nur für eine Minderheit (ca. 10%) als Wohnstandor- te vorstellbar.

(23)

2.5 Gebäude- und Wohnungsstruktur

Eigentümerstruktur in den drei Gebieten

Die Analyse der Gebäude- und Wohnungsstruktur in den Stadtumbaugebieten Leherheide-West, Grünhöfe und Bürgerpark Süd basiert auf den statistischen Daten, die die Hauptwohnungseigentümer - GEWOBA und STÄ- WOG - in den Gebieten zur Verfügung gestellt haben.

Einzeleigentümer fanden aufgrund der sehr geringen Anzahl hierbei keine Berücksichtigung.

2.5.1 Wohnungsstruktur

Insgesamt etwa 6.000 Mietwohnun- gen in den untersuchten Gebieten

In den drei Untersuchungsgebieten Leherheide-West, Grünhöfe und Bürgerpark Süd verfügt die GEWOBA über einen Wohnungsbestand von insgesamt 5.863 Wohnungen mit einer Wohnfläche von über 360.000 m².

Weitere 339 Wohnungen befinden sich im Eigentum der Städtischen Wohnungsgesellschaft Bremerhaven mbH (STÄWOG). Diese Wohnungen liegen vollständig im Stadtumbaugebiet Grünhöfe.

Wohnungsbestand umfasst überwie- gend Zwei- und Drei- Zimmer-Wohnungen

Der Wohnungsbestand in den drei untersuchten Gebie- ten umfasst im Wesentlichen Zwei- und Drei-Zimmer- Wohnungen. Der überwiegende Teil dieser Wohnungen sind mit rund 54% Drei-Zimmer-Wohnungen (3.332 Wohneinheiten).

Das weitere Wohnungsangebot in den Stadtumbauge- bieten besteht zu rund 30% aus Zwei-Zimmer- Wohnungen (1.787 Wohnungen). Vier-Zimmer- Wohnungen machen im Gesamtbestand lediglich rd.

13% (803 Wohnungen) aus. Bei der Betrachtung der einzelnen Untersuchungsgebiete wird jedoch deutlich, dass diese Zahlen innerhalb der Gebiete Leherheide- West, Grünhöfe und Bürgerpark Süd teilweise deutlich differieren.

(24)

Abb. 7: Wohnungsbestand in den Untersuchungsgebieten nach Zimmern

Quelle: GEWOBA Aktiengesellschaft Wohnen und Bauen, Bremen

Über 50% der Woh- nungen zwischen 51 und 70 m²

Den größten Anteil am Wohnungsbestand in den Unter- suchungsgebieten haben Wohnungen zwischen 61 und 70 m² Wohnungsgröße mit fast 30%. Insgesamt macht der Anteil der Wohnungen zwischen 41 und 70 m² fast drei Viertel des gesamten untersuchten Wohnungsbe- standes aus.

Abb. 8: Wohnungsbestand in den Untersuchungsgebieten nach Wohnungsgrößen

Die Wohnungen in den Untersuchungsgebieten verteilen sich auf 21 verschiedene Größenkategorien. Hier dominieren kleine Zwei-Zimmer-Wohnungen mit einer Wohn- fläche zwischen 41 und 50 m² und Drei-Zimmer- Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 51 und 60 m² (rd. 22%) und zwischen 61 und 70 m² (rd. 24%).

Wohnungen mit … Zimmern

1 2 3 4 5 und

mehr

in% in% in% in% in%

Bürgerpark Süd 646 0,00 35,29 41,33 22,45 0,93

Grünhöfe 2.273 1,20 36,91 47,07 11,26 3,65

Leherheide-W. 3.283 4,05 21,93 60,77 12,24 1,01 6.202 2,55 28,81 53,72 12,95 1,97

Drei Untersuchungsgebiete insgesamt Wohnungsgröße

absolut in %

0 bis 40 m² 235 3,79%

41 bis 50 m² 1.351 21,78%

51 bis 60 m² 1.627 26,23%

61 bis 70 m² 1.738 28,02%

71 bis 80 m² 684 11,03%

81 bis 100 m² 499 8,05%

über 100 m² 68 1,10%

6.202 100,00%

(25)

Abb. 9 Wohnungsbestand in Leherheide-West nach Zimmern (in %)

Quelle: GEWOBA Aktiengesellschaft Wohnen und Bauen

4%

22%

61%

12% 1%

Ein-Zimmer-Wohnungen Zw ei-Zimmer-Wohnungen Drei-Zimmer-Wohnungen Vier-Zimmer-Wohnungen Wohnungen mit fünf und mehr Zimmern

Abb. 9 Wohnungsbestand in Leherheide-West nach Zimmern (in %)

4%

22%

61%

12% 1%

Leherheide-West:

Hoher Anteil an Drei- Zimmer-Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 61 und 70 m²

Die GEWOBA verfügt in Leherheide-West über rd. 3.280 Wohnungen mit einer Wohnfläche von über 200.000 m².

Fast 61% der Wohnungen sind Drei-Zimmer-Wohn- ungen. Den größten Anteil stellen hier kleine bis mittel- große Drei-Zimmer-Wohnungen zwischen 51 und 70 m².

Der Anteil der Zwei-Zimmer-Wohnungen ist im Vergleich zur Gesamtverteilung in den drei Gebieten mit rd. 22%

niedriger, der Anteil der kleinen Ein-Zimmer-Wohnungen leicht erhöht (rd. 4%). Bei den Ein-Zimmer-Wohnungen handelt es sich im Wesentlichen um Kleinstwohnungen bis zu 40 m². Bei den Zwei-Zimmer-Wohnungen dominieren ebenfalls kleine Wohnungsgrundrisse mit Größen bis zu 50 m². Große Wohnungen mit mehr als vier Zim- mern machen rd. 13% des Wohnungsbestandes in Le- herheide-West aus. Über die Hälfte der Vier-Zimmer- Wohnungen weist eine Wohnungsgröße zwischen 71 und 80 m² auf. Insgesamt stellt sich das Wohnungsan- gebot der GEWOBA in Leherheide-West nach Zimmern und Wohnungsgrößen sehr differenziert dar und bietet auch einen hohen Anteil großer Wohnungen über 70 m² (rd. 20%) an.

(26)

Abb. 10: Wohnungsbestand in Leherheide-West nach Wohnungsgröße Leherheide

Wohnungsgröße absolut in %

0 bis 40 m² 160 4,87%

41 bis 50 m² 420 12,79%

51 bis 60 m² 658 20,04%

61 bis 70 m² 1.377 41,94%

71 bis 80 m² 453 13,80%

81 bis 100 m² 179 5,45%

über 100 m² 36 1,10%

3.283 100,00%

Grünhöfe: Anteil der STÄWOG am Woh- nungsbestand rund 17,5%

Die GEWOBA ist im Stadtumbaugebiet Grünhöfe der größte Wohnungseigentümer. Sie besitzt hier einen Wohnungsbestand von 1.934 Wohnungen mit einer Wohnfläche von über 100.000 m². Der zweitgrößte Wohnungseigentümer ist die STÄWOG mit 339 Woh- nungen, die sich auf die Vogelsiedlung im Norden des Untersuchungsgebietes konzentrieren.

Überdurchschnitt- lich hoher Anteil an Zwei-Zimmer-

Wohnungen und kleiner Wohnungen mit 41 bis 60 m² Wohnfläche

Der Wohnungsbestand zeichnet sich durch einen im Vergleich zu den drei untersuchten Gebieten überdurch- schnittlich hohen Anteil an Zwei-Zimmer-Wohnungen und Wohnungen mit fünf und mehr Zimmern aus. Er beträgt rd. 37% bzw. fast 4% des Wohnungsbestandes in Grünhöfe. Mit rd. 47% stellt die Drei-Zimmer- Wohnung auch in Grünhöfe das größte Wohnungsange- bot insgesamt. Hier dominieren kleinere Wohnungen mit einem Anteil von fast 75% am gesamten Wohnungsbe- stand. Der mit rd. 1% äußerst geringe Anteil an Ein- Zimmer-Wohnungen konzentriert sich ausschließlich auf die Wohnungsbestände der GEWOBA und hier auf das zwölfgeschossige Punkthochhaus Boschstraße 11. Die- se Wohnungen weisen gleichzeitig einen großzügigen Zuschnitt bis 50 m² auf. Mit rd. 48% stellt die Drei- Zimmer-Wohnung auch in Grünhöfe das größte Woh- nungsangebot der GEWOBA.

(27)

Abb. 11 Wohnungsbestand in Grünhöfe nach Zimmern (in %)

Quelle: GEWOBA Aktiengesellschaft Wohnen und Bauen / STÄWOG

37%

47%

11% 4% 1%

Abb. 11 Wohnungsbestand in Grünhöfe nach Zimmern (in %)

37%

47%

11% 4% 1%

Abb. 12: Wohnungsbestand in Grünhöfe nach Wohnungsgröße

Die Wohnungsbestände der GEWOBA weisen insgesamt ein nach Grundrissen sehr differenziertes Woh- nungsangebot in Grünhöfe auf. Gleichzeitig bestehen jedoch wenige Kleinstwohnungen und große Wohnun- gen mit über 70 m² Wohnfläche.

Bürgerpark Süd:

Hoher Anteil an Drei- und Vier-Zimmer- Wohnungen und großen Wohnflächen

In Bürgerpark Süd verfügt die GEWOBA über einen Wohnungsbestand von 646 Wohnungen mit einer Wohnfläche von rd. 47.000 m². Die Wohnungen verteilen sich auf neun Gebäudeblöcke. Der Wohnungsbe- stand besteht im Wesentlichen aus Zwei-, Drei- und

Grünhöfe

0 bis 40 m² 75 3,30%

41 bis 50 m² 779 34,27%

51 bis 60 m² 893 39,29%

61 bis 70 m² 361 15,88%

71 bis 80 m² 68 2,99%

81 bis 100 m² 71 3,12%

über 100 m² 26 1,14%

2.273 100,00%

(28)

Abb. 13 Wohnungsbestand in Bürgerpark Süd nach Zimmern (in %)

35%

42%

22%

1%

0%

Abb. 13 Wohnungsbestand in Bürgerpark Süd nach Zimmern (in %)

35%

42%

22%

1%

0%

zwischen 71 und 100 m²

Vier-Zimmer-Wohnungen mit einem im Vergleich zu den beiden anderen Untersuchungsgebieten hohen Anteil an Zwei-Zimmer-Wohnungen (rd. 35%) und Vier-Zimmer- Wohnungen (rd. 22%). Die verschiedenen Wohnungs- größen verteilen sich homogen über das gesamte Un- tersuchungsgebiet. Ein-Zimmer-Wohnungen finden sich im Gebiet nicht, die wenigen Fünf-Zimmer-Wohnungen befinden sich im Gebäude Theodor-Mundt-Weg 3-17.

Die Wohnungsbestände der GEWOBA in Bürgerpark- Süd weisen eine geringe Vielfalt der Wohnungsgrößen bei gleichzeitig großzügigen Grundrissen auf. 65% der Wohnungen sind größer als 71 m².

Abb. 14: Wohnungsbestand in Bürgerpark Süd nach Wohnungsgröße Bürgerpark Süd

0 bis 40 m² 0 0,00%

41 bis 50 m² 152 23,53%

51 bis 60 m² 76 11,76%

61 bis 70 m² 0 0,00%

71 bis 80 m² 163 25,23%

81 bis 100 m² 249 38,54%

über 100 m² 6 0,93%

646 100,00%

(29)

Fazit

Wohnungsstruktur

Die drei stadtrandlichen Untersuchungsgebiete weisen eine diversifizierte Wohnungsstruktur auf. In Leherheide- West dominieren Drei-Zimmer-Wohnungen mit einer Wohnfläche zwischen 61 und 70 m² das Wohnungsan- gebot. Im Untersuchungsgebiet Grünhöfe zeichnet sich das Wohnungsangebot durch einen überdurchschnittli- chen Anteil an Zwei-Zimmer-Wohnungen und kleine Wohnungsgrößen zwischen 41 und 60 m² Wohnfläche aus. Bürgerpark Süd verfügt im Vergleich zu Leherhei- de-West und Grünhöfe über einen überdurchschnittli- chen Anteil an Drei- und Vier-Zimmer-Wohnungen und mit Wohnflächen zwischen 71 und 100 m² überdurch- schnittlich große Wohnungen.

2.5.2 Gebäudezustand

Zustandsanalyse basiert auf unter- nehmerischen Daten aus dem Portfolio- management

Die Analyse des Gebäudezustands in den Gebieten Leherheide-West, Grünhöfe und Bürgerpark Süd erfolgt für die Wohnungsbestände der GEWOBA auf der Grundlage der Daten des Portfoliomanagements des Unternehmens. In dieses Portfoliosystem gehen qualitative, aber auch quantitative Aspekte ein und die Bewer- tung erfolgt vor dem Unternehmenshintergrund. Gleich- zeitig ermöglicht dieses System jedoch einen objektiven und klaren Vergleich zwischen der Gebäudesubstanz in den Gebieten Leherheide-West, Grünhöfe und Bürger- park Süd. Daten zum Gebäudezustand der STÄWOG im Untersuchungsgebiet Grünhöfe lagen nicht in dieser Detaillierung vor und wurden daher nicht berücksichtigt.

Bewertung erfolgt in Zustandsstufen

Das Portfoliosystem der GEWOBA beruht auf einem Punktewert zwischen 0 und 500, der dem jeweiligen Gebäude zugeordnet ist. Dieser Punktwert ergibt sich aus einer gewerteten Berechnung der sechs ausgewähl- ten Bauzustandstufen der Außenanlagen (15%), Bäder (30%), Dächer (10%), Fassaden (15%), Treppenhäuser (15%) und Wärmedämmung (15%). Diese Werte bilden über einen gewichteten Mittelwert die Gebäudezu- standsstufe. Das Portfoliosystem lässt sich in vier Ge- bäudezustandsstufen gliedern:

(30)

• Die unterste Stufe ist die Zustandsstufe Eins (0-125 Punkte), die einem sehr schlechten Gebäudezu- stand entspricht.

• Die Stufe Zwei (126-250 Punkte) entspricht einem schlechten Zustand.

• Die Stufen Drei (251-375 Punkte) und Vier (376-500 Punkte) entsprechen einem gutem bzw. sehr gutem Gebäudezustand.

Relativ guter Ge- bäudezustand, aber teilweise Moderni- sierungsbedarf

Verteilt auf die Gebiete Leherheide-West, Grünhöfe und Bürgerpark Süd weisen die Bestände der GEWOBA einen guten Gebäudezustand, jedoch mit Modernisie- rungsbedarf, auf. Der durchschnittliche Punktwert von 282 Punkten entspricht dem unteren Wertebereich der Zustandsstufe Drei. Die Außenanlagen befinden sich mit einem durchschnittlichen Wert von 257 Punkten ebenfalls im untersten Bereich der Gebäudezustandsstufe Drei, während insbesondere Bäder und Treppenhäuser einen Modernisierungsbedarf aufweisen (Zustandsstufe Zwei, durchschnittlich 249 bzw. 230 Punkte). Einen durchschnittlich sehr guten Zustand weist hingegen die Wärmedämmung der Gebäude auf.

Abb. 15: Gebäudezustand der GEWOBA in Leherheide-West, Grünhöfe und Bürgerpark Süd

Leherheide-West:

Relativ guter Zu- stand bei Gebäude- hüllen, Defizite in Bädern und Trep- penhäusern

Das Portfoliomanagement der GEWOBA weist 111 Ge- bäude im Stadtumbaugebiet aus. Der durchschnittliche Gebäudezustand liegt im unteren Bereich der Zustands- stufe Drei und kann als relativ gut beschrieben werden.

Positiv werden die Zustände der Gebäudehüllen (Fas- saden, Dächer und Wärmedämmung) beurteilt. Defizite und Modernisierungsbedarf bestehen bei Bädern und Zustandskategorien Zustandsstufen Punktwerte

Außenanlagen (15%) Stufe 3 257

Bäder (30%) Stufe 2 249

Dächer (10%) Stufe 3 355

Fassaden (15%) Stufe 3 286

Treppenhäuser (15%) Stufe 2 230

Wärmedämmung (15%) Stufe 3 373

Gebäudezustand insgesamt Stufe 3 284

(31)

Treppenhäusern die durchschnittlich der Gebäudezu- standsstufe Zwei und somit einem eher schlechten Zu- stand entsprechen.

Abb. 16: Gebäudezustand der GEWOBA in Leherheide-West

Räumliche Konzen- trationen unter- schiedlicher Gebäu- dezustände

In räumlicher Hinsicht lassen sich im Stadtumbaugebiet Leherheide-West klare Abgrenzungen zwischen den einzelnen Gebäudezuständen treffen. Gebäude und Wohnungen mit einem hohen Modernisierungs- und Aufwertungsbedarf finden sich insbesondere im Bereich der in den siebziger Jahren entstandenen Bebauung Fritz-Erler-Straße / Hans-Böckler-Straße und entlang der Ferdinand-Lassalle-Straße. Weitere räumliche Konzen- trationen befinden sich in den Bereichen Heinrich-Plett- Straße / August-Bebel-Straße und Jakob-Kaiser-Straße / Hermann-Ehlers-Straße. Gebäude und Wohnungen, die keinen Modernisierungsbedarf aufweisen befinden sich zwischen Mecklenburger Weg und Otto-Suhr-Straße und in der Hans-Böckler-Straße 8-12. Die übrigen Woh- nungsbestände der GEWOBA, insbesondere zwischen Kurt-Schumacher-Straße / Louise-Schröder-Straße im Süden und Otto-Suhr-Straße im Norden, weisen mit der Gebäudezustandsstufe Drei einen relativ guten Zustand auf, in dem lediglich punktuell Modernisierungsbedarf besteht.

Grünhöfe: Gute Wärmedämmung, Defizite im Bereich Fassaden, Außenan- lagen und Treppen- häuser

Die 62 Gebäude der GEWOBA in Grünhöfe weisen einen durchschnittlichen Gebäudezustand der Stufe Drei auf. Während diese Gebäude durchschnittlich über eine gute Wärmedämmung verfügen, weisen jedoch insbesondere die Fassaden, die Außenanlagen und die Trep- penhäuser einen deutlichen Modernisierungs- bzw. Auf- wertungsbedarf auf. Einen hohen Modernisierungsbe- Zustandskategorien Zustandsstufen Punktwerte

(32)

darf besitzen insbesondere die Gebäude Boschstraße 9 a-f, 16 a-d und 20 a-f sowie die Braunstraße 21 a-c. Alle übrigen Gebäude und Wohnungen der GEWOBA in Grünhöfe weisen lediglich in Teilbereichen einen Mo- dernisierungsbedarf auf.

Abb. 17: Gebäudezustand der GEWOBA in Grünhöfe

Gebäude der STÄ- WOG werden derzeit modernisiert

Die Gebäude der STÄWOG im nördlichen Teil des Un- tersuchungsgebietes Grünhöfe wurden als relativ schlichte Wohnbebauung Ende der 50er Jahre errichtet.

Anpassungsmaßnahmen im Wohnungsbestand erfolgen kontinuierlich. Alle Gebäude sind gedämmt und ein Großteil verfügt über Zentralheizungen. Die STÄWOG führt an den Gebäuden Auf der Bult 11-21 und in der Feldstraße 37-47 derzeit umfangreiche Modernisie- rungsmaßnahmen durch.

Bürgerpark Süd:

Relativ schlechter Zustand der Gebäu- de, Modernisie- rungsbedarf bei Wärmedämmung, Fassaden und Bä- dern

Die im Vergleich zu den Stadtumbaugebieten Leherhei- de-West und Grünhöfe jüngeren Gebäude der GEWOBA im Bürgerpark Süd weisen durchweg einen erheblichen Modernisierungsbedarf auf. Sie befinden sich in einem relativ schlechten Zustand, Modernisie- rungsbedarf besteht insbesondere bei der Gebäudehülle und den Bädern der Wohnungen. Ein nur teilweiser Mo- dernisierungsbedarf besteht lediglich bei dem Gebäude Theodor-Mundt-Weg 4-8 / Georg-Herwegh-Straße 2-6.

Alle übrigen Gebäude besitzen einen zum Teil erheblichen Bedarf an Modernisierungs- und Aufwertungsmaß- nahmen.

Zustandskategorien Zustandsstufen Punktwerte

(33)

Abb. 18: Gebäudezustand der GEWOBA in Bürgerpark Süd

Fazit

Gebäudezustand

Die Wohnungsbestände der GEWOBA im Untersu- chungsgebiet Grünhöfe weisen im Vergleich zu Le- herheide-West und Bürgerpark Süd den besten Gebäu- dezustand auf, insbesondere bei Bädern und der Wär- medämmung. Auch die Gebäude und Wohnungen in Leherheide-West sind in einem relativ guten Zustand.

Hier sind vor allem die Außenhüllen der Gebäude zu nennen. Ein mit hohen Investitionskosten verbundener Modernisierungsbedarf besteht jedoch im Bereich der Bäder. Bürgerpark Süd verfügt im Vergleich über den höchsten Modernisierungsbedarf, insbesondere vor dem Hintergrund hoher notwendiger Investitionen für die Mo- dernisierung von Bädern und der Außenhülle.

2.5.3 Leerstandsentwicklung und Wohnungsleerstand

Leherheide-West:

Sinkende Leerstän- de durch hohen Wohnungsrückbau

Zwischen 01.01.2004 und 01.08.2007 wurden in Le- herheide-West insgesamt 537 Wohnungen abgerissen oder privatisiert. Der Wohnungsleerstand sank in diesem Zeitraum von 15,2% (01.01.2004) auf 11,3%

(01.08.2007). In Phasen, in denen keine Rückbaumaß- nahmen umgesetzt wurden, bspw. zwischen 01.01.2005 und 01.07.2005, stiegen die Wohnungsleerstände er- neut an.

Zustandskategorien Zustandsstufen Punktwerte

(34)

Abb. 19 Entwicklung des Wohnungsleerstandes der GEWOBA in Leherheide-West

3820 3818

3627 3623

3471 3470 3374 3283

582 636

481 515

402 440 417 371

0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500

01.01.2004 01.07.2004 01.01.2005 01.07.2005 01.01.2006 01.07.2006 01.01.2007 01.08.2007 Wohnungsanzahl Wohnungsleerstand

Abb. 19 Entwicklung des Wohnungsleerstandes der GEWOBA in Leherheide-West

3820 3818

3627 3623

3471 3470 3374 3283

582 636

481 515

402 440 417 371

0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500

Aktuelle Leer- standsquote von rund 11%

Die GEWOBA besitzt in Leherheide-West derzeit einen Wohnungsbestand von 3.283 Wohnungen. Hiervon standen am 01.08.2007 371 Wohnungen leer, was einer Leerstandsrate von 11,3% entspricht. Die Fluktuations- rate in den Wohnungsbeständen der GEWOBA in Le- herheide-West beträgt ebenfalls etwa 11%.

Anstieg des Leer- standes bis 2020 auf etwa 700 Wohnungen

Vor dem Hintergrund der weiter zurückgehenden Zahl der wohnungsmarktrelevanten Haushalte (laut Progno- se) wird der Leerstand in Leherheide-West bis zum Jahr 2020 weiter ansteigen. Ohne Rückbau- oder Anpas- sungsmaßnahmen werden dort insgesamt etwa 700 Wohnungen leerstehen, dieses bedeutet einen Anstieg der Leerstandsquote auf etwa 20%.

Hohe Leerstände bei Drei-Zimmer-

Wohnungen…

Der Wohnungsleerstand konzentriert sich in Leherheide- West im Wesentlichen auf die Drei-Zimmer-Wohnungen.

Sie machen mehr als 80% der leerstehenden Wohnun- gen aus. Mit 12,1% weisen lediglich die Vier-Zimmer- Wohnungen noch einen Leerstand über 10% auf. Wäh- rend Zwei-Zimmer-Wohnungen noch mit rund 5,7% am gesamten Wohnungsleerstand beteiligt sind, ist der Leerstand bei großen und Kleinstwohnungen mit jeweils unter einem Prozent zu vernachlässigen.

(35)

… und Wohnungen mit einer Wohnflä- che zwischen 61 und 70 m²

Betrachtet nach Wohnungsgrößen weisen vor allem Wohnungen mit Größen zwischen 61 und 70 m² und zwischen 71 und 80 m² hohe Leerstandsraten (55,8%

bzw. 27%) auf. Wohnungen zwischen 51 und 60 m² sind noch mit 11,9% am gesamten Wohnungsleerstand in Leherheide-West beteiligt. Bezüglich der Leerstands- dauer lassen sich im Wesentlichen kurz- und langfristige Wohnungsleerstände charakterisieren. Der Anteil der Wohnungsleerstände unter drei Monaten liegt in Le- herheide-West bei rund 18%, während der strukturelle Wohnungsleerstand von über einem Jahr mehr als 60%

des gesamten Leerstandes ausmacht.

Abb. 20: Wohnungsleerstand der GEWOBA in Leherheide-West nach Zimmern

Abb. 21: Wohnungsleerstand der GEWOBA in Leherheide-West nach Woh- nungsgröße

absolut in %

Leerstand 1-Zimmer-Wohnungen 2 0,54

Leerstand 5 und mehr Zimmer-Wohnungen 1 0,27

Leerstand gesamt 371 11,3

absolut in %

Leerstand 0 bis 40 m² Wohnfläche 2 0,54

Leerstand über 100 m² Wohnfläche 1 0,27

Leerstand gesamt 371 11,3

(36)

Abb. 22: Verteilung der Leerstände in Leherheide-West

Quelle: Gesellschaft für Stadtentwicklung mbH

Grünhöfe: sinkende Leerstände aufgrund von Rückbaumaß- nahmen

Im Stadtumbaugebiet Grünhöfe wurden von der GEWOBA zwischen dem 01.01.2004 und dem 01.08.2007 ebenfalls Wohnungen durch Abriss vom Markt genommen oder privatisiert. Die Anzahl der Woh- nungen in Grünhöfe sank in dieser Zeit von 2.096 auf 1.934 Wohnungen. In dieser Zeit sank der Wohnungs- leerstand von 17% auf 14% ab.

Hoher modernisie- rungsbedingter Leerstand bei der STÄWOG

Der Wohnungsleerstand in den Beständen der STÄWOG zum 01.08.2007 betrug rund 18,6%. Hier ist jedoch anzumerken, dass von den 63 leerstehenden Wohnungen 38 Wohnungen aufgrund der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen leer standen. Ohne modernisierungsbedingte Leerstände lag die Leer- standsrate bei etwa 7,4%. Aussagen über die Leer- standsdauer liegen nicht vor.

(37)

Abb. 23 Entwicklung des Wohnungsleerstandes der GEWOBA in Grünhöfe

2096 2093 2093 2088 2088 2085

1997 1934

358 386 395 371 354 377

309 267

0 500 1000 1500 2000 2500

Abb. 23 Entwicklung des Wohnungsleerstandes der GEWOBA in Grünhöfe

2096 2093 2093 2088 2088 2085

1997 1934

358 386 395 371 354 377

309 267

0 500 1000 1500 2000 2500

Leerstandsquote von rund 13%

(08/2007)

Von den 2.273 Wohnungen im Stadtumbaugebiet Grün- höfe standen insgesamt 292 Wohnungen (etwa 13%) zum 01.08.2007 leer. In den Wohnungsbeständen der GEWOBA in Grünhöfe beträgt die Fluktuationsrate rd.

13%.

Anstieg des Leer- standes bis 2020 auf etwa 430 Wohnungen

Aufgrund der Abnahme der wohnungsmarktrelevanten Haushalte wird der Leerstand in Grünhöfe im Jahr 2020 ohne Rückbau- oder Anpassungsmaßnahmen etwa 430 Wohnungen betreffen (etwa 22%).

Hoher Anteil von leerstehenden Drei- Zimmer-Wohnungen

…

Der Wohnungsleerstand konzentriert sich auch im Stadtumbaugebiet Grünhöfe zu rd. 77% auf die Drei- Zimmer-Wohnungen. Im Gegensatz zum Stadtumbau- gebiet Leherheide-West sind rd. 16% der leerstehenden Wohnungen Zwei-Zimmer-Wohnungen.

… und Wohnungen mit 51 bis 60 m² Wohnfläche

Besonders vom Leerstand betroffen sind kleinere Woh- nungen zwischen 41 und 50 m² (13,7%) und zwischen 51 und 60 m² (72,6%). Der Anteil der zwischen 61 und 70 m² großen Wohnungen am gesamten Leerstand macht etwa 8% aus. Fast 66% der leerstehenden Woh- nungen bei der GEWOBA weisen einen strukturellen Leerstand von über 12 Monaten auf, nur etwa 16% der Wohnungen stehen lediglich kurzzeitig (weniger als drei Monate) leer.