Wohnungsmarktbarometer 2011 – Einschätzung der Wohnungsmarkt- Wohnungsmarkt-situation durch Experten

In document Wohnungsmarkt Krefeld: (Page 32-39)

Krefelder Experten haben auch im Jahr 2011 ihre Einschätzungen zur Wohnungsmarktlage in Krefeld abgegeben. An der Befragung beteiligten sich 41 von 66 angeschriebenen Krefelder Experten (Rücklaufquote von 62 %). Nicht jeder Experte hat zu allen Teilmärkten eine Ein-schätzung abgegeben.

Die Einschätzung der Marktlage erfolgte jeweils aus der Perspektive der Nachfrage: „Anspan-nung“ bedeutet danach geringes Angebot und „Entspan„Anspan-nung“ ein hohes Angebot. Die Tätig-keitsbereiche der antwortenden Experten stellen sich wie folgt dar:

Tätigkeitsbereiche der Experten

Makler 17,1%

Projektentwickler, Bauträger, Baubetreuer

12,2 % Architekt

7,3 %

Sachverständige 14,6 % Kommunal-verwaltung / Kommunalpolitik

7,3 %

Bauwirtschaft/

Bauunternehmen 4,9 % Interessenverbände

2,4 %

Wohnungs-unternehmen, Genossenschaften

9,8 %

Baufinanzierung/

Finanzierungsinstitut 7,3 % Haus- und

Objektverwaltung 9,8 %

soziale Einrichtung oder deren Verband

7,3 %

Quelle: Expertenbefragung 2011, Fachbereich Marketing und Stadtentwicklung

Die Lage auf dem Krefelder Wohnungsmarkt wird von den Experten in fast allen Segmenten als relativ entspannt angesehen. Nur beim preisgebundenen Segment ist sie ausgewogen. Bei den Eigenheimen und Eigentumswohnungen wird mittelfristig (in 2 Jahren) wie auch langfris-tig (in 3-5 Jahren) eine ausgewogene Wohnungsmarktlage erwartet. Bei den anderen Preis-segmenten geht die Tendenz mittel- bis langfristig eher Richtung Anspannung, insbesondere beim unteren Preissegment und beim preisgebundenen Segment.

Wohnungsmarktlage*

Eigenheim Eigentums-wohnung

Miete - oberes Preissegment

Miete - mittleres Preissegment

Miete - unteres Preissegment

Miete -preisgebundenes

Segment

heute in 2 Jahren in 3 - 5 Jahren

* Durchschnittswerte sehr

angespannt angespannt

ausgewogen entspannt sehr entspannt

* Durchschnittswerte

Quelle: Expertenbefragung 2011, Fachbereich Marketing und Stadtentwicklung

Laut der Experten hat sich die Wohnungsmarktlage in Krefeld seit Herbst 2010 nicht

verän-Die Experten äußerten sich auch in diesem Jahr zu Problemen auf dem Krefelder Mietwoh-nungsmarkt. Die nachfolgend abgebildete Rangliste stellt die benannten Probleme dar.

Probleme auf dem Mietwohnungsmarkt

1 3

5 5 6

7 7

9 10

11 14

15 16 16

23 29 29

0 5 10 15 20 25 30

steigende Nettokaltmieten

Vermieter haben zu hohe Ansprüche bei der Auswahl der Mieter

Spezielle Schwierigkeiten von Ausländern und Aussiedlern Abschmelzen der Sozialwohnungsbestände

Widerstand Nachbarn/Kommunalpolitik gegen neue Bauvorhaben

Wohnungsbauförderung ist mangelhaft konzipiert Segegration nimmt zu / führt zu sozialen Probl. i.d.

Nachbarschaft

Segegration nimmt zu / führt zu wohungswirtschaftl. Problemen zu wenig oder zu wenig geeignetes Bauland verfügbar Leerstände, zunehmende Vermietbarkeitsprobleme andere Probleme

Fehlen großer und bezahlbarer Wohnungen für große Familien/WG

Mieter haben zu hohe Ansprüche an Wohnung/Wohnumfeld geringe Bautätigkeit im Mietwohnungssektor

Einkommenssituation der Wohnungssuchenden/Mieter Immer mehr "schwierige Mieter"

steigende Nebenkosten

Anzahl der Nennungen

Quelle: Expertenbefragung 2011, Fachbereich Marketing und Stadtentwicklung

Nach wie vor halten die Experten drei Probleme auf dem Mietwohnungsmarkt für die wichtigs-ten: die steigenden Nebenkosten, die anwachsende Zahl der sogenannten „schwieriger Mie-ter“ und die Einkommenssituation der Wohnungssuchenden.

Das Investitionsklima im Wohnungsbau schätzen die Experten im Jahre 2011 für den Neubau von Eigentumswohnungen und insbesondere für den Neubau von Mietwohnungen eher als schlecht ein. Der Neubau von Eigenheimen, die Bestandsmaßnahmen und der Erwerb von bestehendem Wohnraum werden überwiegend weder gut noch schlecht bewertet. Die Stim-mungslage hat sich gegenüber 2010 erneut leicht verbessert.

Die nachfolgende Grafik zeigt die Einschätzung der Experten zum Investitionsklima im Ver-gleich „heute“ zu „in 1 – 3 Jahren“.

Investitionsklima*

Neubau Eigenheim Neubau Eigentumswohnung

Neubau von Mietwohnungen

Bestandsmaßnahmen Erwerb von bestehendem

Wohnraum

heute

heute in 1 - 3 Jahren

sehr schlecht

eher schlecht

weder gut noch schlecht

eher gut

sehr gut

sehr verschlechtern

verschlechtern

nicht verändern

verbessern

sehr verbessern

in 1-3 Jahren

* Durchschnittswerte

Quelle: Expertenbefragung 2011, Fachbereich Marketing und Stadtentwicklung

Im Ausblick, wie sich das Investitionsklima in den nächsten 1 – 3 Jahren entwickeln wird, be-werten die Experten den Neubau von Eigenheimen pessimistischer, den Erwerb von beste-hendem Wohnraum gleich und den Neubau von Eigentums- sowie Mietwohnungen und die Bestandsmaßnahmen eher besser im Vergleich zur heutigen Lage.

Die Experten wurden auch zu den Faktoren, die das Investitionsverhalten derzeit hemmen oder fördern befragt, und zwar in den 4 Segmenten: Eigenheim, Eigentumswohnungen Miet-wohnungen sowie Bestand und Erwerb von vorhandenem Wohnraum.

Einflussfaktoren des Investitionsverhaltens im Eigenheimbau

0 5 10 15 20 25 30

kommunale Planungs- und Genehmigungspraxis Kosten und Verfügbarkeit von Bauland Kosten für Bau, Planung/Bauleitung und Vertrieb Finanzierungsbedingungen Einkommensentwicklung der Nachfrager Steuer- und Abschreibungsrecht Renditeerwartung Wohnungspolitik, öffentliche Förderung

Anzahl der Nennungen

Anreiz wenig Einfluss Hemmnis

Quelle: Expertenbefragung 2011, Fachbereich Marketing und Stadtentwicklung

Nennenswerte Anreize werden im Eigenheimbau in den derzeitigen Finanzierungsbedingun-gen gesehen. Ansonsten gibt es aus Sicht der Experten überwieFinanzierungsbedingun-gend Hemmnisse, insbesonde-re bei Kosten und Verfügbarkeit von Bauland, aber auch beim Steuer- und Abschinsbesonde-reibungs- Abschreibungs-recht, in der Einkommensentwicklung der Nachfrager und bei der Renditeerwartung.

Einflussfaktoren des Investitionsverhaltens im Bau von Eigentumswohnungen

0 5 10 15 20 25

kommunale Planungs- und Genehmigungspraxis Kosten und Verfügbarkeit von Bauland Kosten für Bau, Planung/Bauleitung und Vertrieb Finanzierungsbedingungen Einkommensentwicklung der Nachfrager Steuer- und Abschreibungsrecht Renditeerwartung Wohnungspolitik, öffentliche Förderung

Anzahl der Nennungen

Anreiz wenig Einfluss Hemmnis

Quelle: Expertenbefragung 2011, Fachbereich Marketing und Stadtentwicklung

Ähnlich stellt sich die Lage der Einflussfaktoren beim Bau von Eigentumswohnungen dar.

Auch hier werden hauptsächlich die Finanzierungsbedingungen als Anreiz gesehen. Als Hemmnisse werden hier ebenfalls Kosten und Verfügbarkeit von Bauland, Einkommensent-wicklung der Nachfrager, Steuer- und Abschreibungsrecht und Renditeerwartung genannt.

Einflussfaktoren des Investitionsverhaltens im Mietwohnungsbau

0 5 10 15 20 25 30 35 40

kommunale Planungs- und Genehmigungspraxis Kosten und Verfügbarkeit von Bauland Kosten für Bau, Planung/Bauleitung und Vertrieb Zahlungsfähigkeit der Nachfrager Soziale Struktur der zugewiesenen Mieter Steuer- und Abschreibungsrecht Renditeerwartung Wohnungspolitik, öffentliche Förderung Mietrecht

Anzahl der Nennungen

Anreiz wenig Einfluss Hemmnis

Bei den Einflussfaktoren des Investitionsverhaltens im Mietwohnungssektor werden keine nennenswerten Anreize gesehen. Hemmnisse sehen die Experten insbesondere im Mietrecht, in der sozialen Struktur der zugewiesenen Mieter und bei der Renditeerwartung.

Einflussfaktoren des Investitionsverhaltens im Bestand und Erwerb vorhandenen Wohnraums

0 5 10 15 20 25 30 35 40

rechtl. Umlagemöglichkeit der Kosten auf Mieten Organisationsmöglichkeiten im

bewohnten Haus Zahlungsfähigkeit der Mieter/Käufer

Möglichkeit der Umwandlung/Verkauf als Eigentum

Wohnungspolitik, öffentliche Förderung Steuer- und Abschreibungsrecht

Renditeerwartung

Anzahl der Nennungen

Anreiz wenig Einfluss Hemmnis

Im Bestand und Erwerb vorhandenen Wohnraums ist für die Experten das größte Hemmnis die Zahlungsfähigkeit der Mieter/Käufer. Ansonsten wurden auch die Renditeerwartung, die Or-ganisationsmöglichkeiten im bewohnten Haus und die rechtliche Umlagemöglichkeit der Kos-ten auf MieKos-ten als Hemmnis gewertet.

Im Wohnungsmarktbarometer wurden die Experten außerdem um ihre Einschätzung gebeten, wie sich die Nachfrage in bestimmten Marktsegmenten gestalten wird.

Anteile von Experten, die erwarten, dass die folgenden Segmente wachsen

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100

Miet-Einfamilienhaus Stadthaus mit max.

8 Wohnungen Eigenheim Familienmietwohnung,

4 Zi. / 90 m² Singlewohnung Servicewohnen für

Senioren Barriere frei wohnen / 55+

% Quelle: Expertenbefragung 2010, Fachbereich Marketing und Stadtentwicklung

Aus der Grafik ist zu ersehen, dass auch die Wohnungsmarktexperten eine große Nachfrage

Somit ist sichtbar, dass der demografische Wandel mit seinen spezifischen Anforderungen besonders für die älter werdende Bevölkerung auf dem Wohnungsmarkt angekommen ist.

Resümee zum Kapitel Wohnungsmarktbarometer:

Der Wohnungsmarkt wird von den Experten im Jahr 2011 in fast allen Segmenten als relativ entspannt und im preisgebundenen Segment als ausgewogen angesehen. Langfristig wird allerdings bei den Eigenheimen und Eigentumswohnungen eine ausgewogene Marktlage er-wartet, wobei das Investitionsklima für den Neubau von Eigentumswohnungen für die Zukunft etwas günstiger eingeschätzt wird. Bei den Mietwohnungen geht die Tendenz eher in Rich-tung Anspannung. Die Wohnungsmarktexperten erwarten eine große Nachfrage an Angeboten nach barrierefreien Wohnungen sowie Servicewohnen für Senioren.

Die Antworten und Einschätzungen der Experten ergeben sich aus den Tabellen im Anhang, die auch die Nennungen zu den einzelnen Fragen enthalten.

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