Wohnungsmarkt Krefeld
Ergebnisse der kommunalen
Wohnungsmarktbeobachtung 2011
Herausgeber:
Der Oberbürgermeister
I - Geschäftsbereich Oberbürgermeister
Fachbereich 05 – Marketing und Stadtentwicklung Abteilung 05/2 – Regionales und Stadtentwicklung Rathaus, Von-der-Leyen-Platz 1
47798 Krefeld
Bearbeitung:
Heike Schlangen
Telefon: 02151 / 86 –13 51 Fax: 02151 / 86 –13 25
e-Mail: heike.schlangen@krefeld.de
Mitwirkende städtische Dienststellen an diesem Bericht:
Fachbereich Bürgerservice – Statistik und Wahlen Fachbereich Soziales, Senioren und Wohnen
Fachbereich Zentraler Finanzservice und Liegenschaften Fachbereich Stadtplanung
Fachbereich Vermessungs- und Katasterwesen
Vorwort
Zum 9. Mal legt die Stadt Krefeld im Rahmen der Kommunalen Wohnungsmarktbeobachtung einen Bericht zur aktuellen Situation und zu den Entwicklungen auf dem Krefelder Wohnungsmarkt vor.
Die Stadt Krefeld dokumentiert mit diesem Bericht nicht nur die Veränderungen des Wohnungsan- gebotes und der Nachfrage, sondern auch die Marktanspannung und das vorlaufende Grund- stücksmarktgeschehen.
Der diesjährige Bericht stellt unter dem Schwerpunkt des demografischen Wandels die Einrichtung der neuen Kontaktstelle „Neue Wohnformen“ vor und berichtet zum Thema „barrierefreier Wohn- raum“. Neben statistischen Daten beinhaltet er die Ergebnisse einer Zeitungsanalyse und die Aus- wertung der durchgeführten Expertenbefragung.
Der Wohnungsmarktbericht bündelt die verschiedenen Datenquellen und gibt Hinweise auf sich abzeichnende Möglichkeiten und Problemfelder. Ich bin sicher, dass er den Akteuren des Marktes wertvolle Informationen für ihre Entscheidungen liefert. Die kommunale Wohnungsmarktbeobach- tung ist somit ein Beitrag zu einer ausgewogenen Entwicklung der Stadt Krefeld.
Ich danke allen kooperierenden kommunalen, staatlichen und privaten Stellen, die ihren Teil zu den Ergebnissen des Berichtes beigetragen haben.
Gregor Kathstede Oberbürgermeister der Stadt Krefeld
Inhaltsverzeichnis
Seite
Auf einen Blick 5
1. Schlüsseldaten zum Wohnungsmarkt Krefeld 6
2. Demografischer Wandel 7
2.1. Barrierefreier Wohnraum 8
2.2. Neue Wohnformen 9
3. Grundstücksmarkt 10
3.1. Bodenumsätze und Preisentwicklung 10
3.2. Immobilien in der Region 11
3.3. Entwicklung des Hypothekenzinses 12
4. Wohnungsangebot 13
4.1. Entwicklung des Wohnungsbestandes 13
4.2. Bautätigkeitsentwicklung 15
4.3. Öffentlich geförderter Wohnungsbau 18
5. Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage 19 5.1. Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung 19
5.2. Stadt – Umland – Wanderung 21
5.3. Nachfrageindikatoren 23
5.3.1. Einkommen und Beschäftigung 23 5.3.2. Entwicklung der Arbeitslosen 24 5.3.3. Entwicklung des Wohnflächenkonsums 25
6. Indikatoren der Marktanspannung 26
6.1. Generelle Indikatoren 26
6.2. Ergebnisse der Zeitungsanalyse 28
7. Wohnungsmarktbarometer 2011 32
Anhang 39
Auf einen Blick
• Der 9. Wohnungsmarktbericht stellt die neu eingerichtete Kontaktstelle „Neue Wohnfor- men“ vor. Neue Wohnprojekte als Sammelbegriff für gemeinschaftlich organisierte Formen des Zusammenplanes, -bauens, -wohnens und –lebens nach dem Motto „gemeinsam statt einsam“ werden immer gefragter. Diese Kontaktstelle soll als erste Anlaufstelle dienen und in Zusammenarbeit mit anderen städtischen Stellen und externen Fachleuchten Wohnpro- jekte unterstützen.
• Die Schaffung von barrierefreiem Wohnraum wird im Rahmen des demografischen Wandels immer wichtiger. Lt. dem Pestel-Institut in Hannover gibt es bis zum Jahr 2025 einen Bedarf von 6.084 barrierefreien Wohnungen in Krefeld. Dieses Thema wird uns auch noch in den nächsten Wohnungsmarktberichten beschäftigen.
Auch die Wohnungsmarktexperten erwaten eine große Nachfrage an Angeboten nach bar- rierefreien Wohnungen und Servicewohnen für Senioren.
• Auf dem Grundstücksmarkt ist das Kaufinteresse 2010 gegenüber dem Vorjahr leicht ge- sunken.
Die Zinsentwicklung ist nach einem weiteren Rückgang im Mai 2011 wieder leicht angestie- gen.
Die Preise für Wohneigentum sind nach LBS-Daten in Krefeld 2011 gegenüber dem Vorjahr im Neubaumarkt leicht angestiegen. Die Preise im Gebrauchtwohnungsmarkt sind für frei- stehende Eigenheime gestiegen und für Reiheneigenheime gesunken.
• Der Wohnungsbestand hat sich im Jahre 2010 mit 175 zusätzlichen neuen Wohnungen auf 122.121 Wohnungen erhöht.
Die Wohnungsbautätigkeit ist in Krefeld zum ersten Mal seit den Jahren 2003 von 1,6 auf 2,0 Wohnungen je 1.000 Bestandswohnungen leicht angestiegen.
Erneut rückläufig ist im Jahr 2010 der Bestand an Sozialwohnungen. Er beträgt im Miet- wohnungsbereich nur noch 7.927 Sozialwohnungen.
• Die Gesamteinwohnerzahl Krefelds ist im Jahr 2010 relativ konstant geblieben, sie hat sich lediglich um 69 auf 240.304 Einwohner verringert.
Die Zahl der Haushalte ist in 2010 gegenüber dem Vorjahr um 569 auf 116.041 Haushalte gestiegen.
Zum wiederholten Mal ist Krefeld Zuzugsstadt für den Niederrhein. Es sind also mehr Nie- derrheiner nach Krefeld zugezogen als Krefelder fortgezogen.
Die innerstädtische Umzugsrate ist in 2010 gegenüber 2009 gesunken. Auf 1.000 Einwoh- ner sind 77 Personen umgezogen. Das sind 18.431 Einwohner.
• Das verfügbare Einkommen je Einwohner hat sich in Krefeld und in Nordrhein-Westfalen 2009 zum ersten Mal seit Jahren rückläufig entwickelt. Nach wie vor liegt es in Krefeld unter dem Landesdurchschnitt. Es liegt in Krefeld bei 18.627 und in NRW bei 19.682 Euro je Ein- wohner.
Die Arbeitslosenzahl 2011 ist in Krefeld gegenüber dem Vorjahr gesunken. Die Arbeitslo- senquote beträgt 10,6 %.
• Bei der Auswertung der Zeitungsanalyse ist das Angebot an 2- und 3-Zimmer-Wohnungen nach wie vor am größten.
Die durchschnittliche Miete aller Wohnungen (ohne Häuser) betrug in 2011 5,58 Euro pro m² und ist somit gegenüber dem Vorjahr (5,57 Euro) stabil geblieben.
1. Schlüsseldaten zum Wohnungsmarkt Krefeld
Wohnungsbestand
Anzahl Wohngebäude 45.000
davon Mehrfamilienhäuser 13.000
davon Ein- und Zweifamilienhäuser 32.000
Anzahl Wohnungen 122.100
darunter Mietwohnungen 83.500
Leerstandsquote in %
Stand: Juni 2008 5,5
Bautätigkeit
fertiggestellte Wohnungen (Wohnungsbau) 250 darunter in Ein- und Zweifamilienhäusern 160
genehmigte Wohnungen (Wohnungsbau) 310
darunter in Ein- und Zweifamilienhäusern 210 Bevölkerung
Einwohner 240.300
darunter unter 18 Jahre 38.400
in % 16
darunter 65 Jahre und älter 50.600
in % 21
Zahl der Haushalte 116.000
Wanderungen
Zugezogene Personen 10.200
Fortgezogene Personen 9.500
innerhalb Krefelds Umgezogene 18.400
Stand: 31.12.2010 /gerundet
2. Demografischer Wandel
Die Bevölkerung wird sich verändern – wir werden weniger, älter und bunter – so das Fazit des demografischen Wandels. Diese Erkenntnis ist seit Jahren Thema der öffentlichen Diskussion.
Informationen dazu gibt es u. a. auf dem Internetportal der Bertelsmann Stiftung unter www.wegweiser-kommune.de . Jeder kann sich dort über die demografische Entwicklung sei- ner Stadt (ab 5.000 Einwohner) informieren und einen Demografiebericht herunterladen.
Nach diesem Bericht beträgt der Bevölkerungsrückgang für Krefeld von 2009 bis 2030 5,6 %.
Bevölkerungsentwicklung 2009 bis 2030
0
-1,4
-2,6
-4
-5,6 -6,0
-5,0 -4,0 -3,0 -2,0 -1,0 0,0
%
2009 2015 2020 2025 2030
Quelle: Bertelsmann Stiftung
Neben der prognostizierten Verringerung der Einwohnerzahl wird die Bevölkerung zunehmend älter.
Änderung der Altersstruktur von 2009 auf 2030
0 5 10 15 20 25
2009 2030
%
Anteil 65- bis 79-Jährige Anteil über 80-Jährige Quelle: Bertelsmann Stiftung
Es wird erwartet, dass der Anteil der 65- bis 79-Jährigen im Jahr 2009 von 16,1 % auf 19,9 % im Jahr 2030 steigt. Bei den über 80-Jährigen wächst er von 5,4 % auf 8,1 %.
Mit steigendem Durchschnittsalter der Bevölkerung wird die Nachfrage nach barrierefreien, behindertengerechten und seniorenfreundlichen Wohnungen zunehmen.
2.1. Barrierefreier Wohnraum
Es gibt eine Vielzahl von Begriffen zu barrierefreiem Wohnen, wie z. B. Alten- oder Senioren- wohnungen, behindertengerechte sowie barrierefreie Wohnungen.
Beim barrierefreien Wohnen geht es in erster Linie darum, dass Wohnräume so ausgestattet werden, dass sie den besonderen Bedürfnissen von älteren, gebrechlichen oder behinderten Menschen gerecht werden. Die Wohnungen lassen sich universell nutzen und sind nicht mit behindertengerechten Wohnungen zu verwechseln, die wesentlich stärker auf die individuel- len Bedürfnisse der Bewohner und Bewohnerinnen zugeschnitten sind.
Barrierefreie Wohnungen für alle Generationen lösen nach und nach die speziell für ältere Menschen gestalteten Altenwohnungen ab.
Die wesentlichen Anforderungen an barrierefreies Bauen und Wohnen sind in den bisherigen Normen DIN 18025 Teil 1 „Barrierefreie Wohnungen für Rollstuhlbenutzer“ und DIN 18025 Teil 2 „Planungsgrundlagen für barrierefreie Wohnungen“ geregelt. Diese Vorschriften wur- den durch die neue DIN 18040 Teil 2 „Barrierefreies Bauen für Wohnungen“ ersetzt.
DIN-Normen sind technische Richtlinien, die das Deutsche Institut für Normung e.V. heraus- gibt. Sie sind nicht rechtsverbindlich, sondern entsprechen Empfehlungen. Im öffentlichen Bereich, im sozialen Wohnungsbau oder bei staatlich geförderten Baumaßnahmen ist die Ein- haltung verschiedenster DIN-Normen jedoch oft zwingend.
Neu gebaute Mietwohnungen müssen im öffentlich geförderten Wohnungsbau bereits seit 1998 barrierefrei sein.
Die steigende Nachfrage nach barrierefreiem Wohnraum sollte aber nicht nur über den Bau neuer Wohnprojekte aufgefangen werden. Deshalb kommt auch dem Umbau und der Moder- nisierung im Bestand eine hohe Bedeutung zu. Die Möglichkeit dazu bietet eine Qualifizierung des Bestandes, die nicht zwangsläufig in Form einer umfangreichen Modernisierung durchge- führt werden muss. Einzelne wirkungsvolle Maßnahmen in Abstimmung mit den Mietern / Mieterinnen – wie z. B. die Anbringung von Haltegriffen im Bad etc. – können zunächst ausrei- chend sein.
Selbstständig leben in vertrauter Umgebung im Alter, dies ist auch das Ziel des vom Bundes- ministerium für Familie, Senioren, Frauen und Jugend gestarteten Programms „Soziales Woh- nen im Alter“ mit Tipps zum barrierefreien Wohnen (http://www.serviceportal-zuhause-im- alter.de).
Bund und Länder unterstützen zudem eine Vielzahl von Förderprogrammen zum barrierefreien Umbauen und Bauen.
Statistisch ist weder die Anzahl der barrierefreien Wohnungen noch der Bedarf an barriere- freien Wohnungen erfasst.
Die meisten barrierefreien Wohnungen besitzt sicherlich die Wohnstätte Krefeld mit ca. 428 öffentlich geförderten und frei finanzierten Wohnungen im gesamten Stadtgebiet von Krefeld.
Im Zuge der aktuell laufenden Wohnungssanierungen wird sich der Bestand an barrierefreien Wohnungen weiter erhöhen. Der Gesamtwohnungsbestand soll unter dem Kriterium der Bar- rierefreiheit neu bewertet werden.
Im Fachbereich Soziales, Senioren und Wohnen läuft zurzeit eine Bestandserhebung zum An- gebot für Senioren in Krefeld, so dass evtl. Angaben dazu im nächsten Wohnungsmarktbericht gemacht werden können.
Das Pestel-Institut in Hannover hat im Auftrag der Bau- und Immobilienwirtschaft und der IG Bau erstmals den Wohnbedarf älterer Menschen für die Kommunen in Deutschland ermittelt.
Die Studie aus dem Jahr 2010 hat ergeben, dass es im Jahr 2025 in Krefeld gut 19 % mehr Haushalte mit einem über 70-Jährigen geben wird, das wären 30.420 Senioren-Haushalte. In der Untersuchung ist man davon ausgegangen, dass jeder Fünfte auf eine Wohnung ohne Bar- rieren angewiesen ist. Für Krefeld wäre das ein Bedarf von 6.084 barrierefreien Wohnungen.
Mit zunehmendem Alter steigt das Risiko der Pflegebedürftigkeit. Laut dem Ministerium für Wirtschaft, Energie, Bauen, Wohnen und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen wird sich in den nächsten Jahren die Zahl der Pflegebedürftigen voraussichtlich um 50 % erhöhen. Um die anstehenden Probleme zu lösen, ist es erforderlich, Wohn- und Quartierskonzepte für ältere und insbesondere hochaltrige, zunehmend allein lebende Menschen zu entwickeln.
Experten zufolge entscheiden sich immer mehr ältere Menschen für Wohnformen des „Betreu- ten Wohnens“ bzw. „Service-Wohnen“. Hierbei handelt es sich in der Regel um Wohnformen für ältere Menschen, die in barrierefreien Wohnungen leben und im Rahmen eines Betreu- ungsvertrages Grundleistungen erhalten sowie zusätzlich Wahlleistungen in Anspruch neh- men können.
In Krefeld gibt es neun Anbieter von betreutem Wohnen mit zusammen 578 Wohneinheiten (Kommunale Pflegeplanung für die Stadt Krefeld, Stand 2008/2009).
2.2. Neue Wohnformen
Alternativ zu den klassischen Wohnformen werden in immer mehr Städten neue Wohnprojekte initiiert. Es bilden sich Interessengemeinschaften zur Verwirklichung von Wohnmöglichkeiten.
Dazu zählen z. B. Haus- und Wohngemeinschaften, in denen ältere Menschen gemeinsam le- ben, oder auch Wohnprojekte von Jung- und Alt, das sog. Mehrgenerationenwohnen. Leitziele dieser neuen Wohnformen sind selbstbestimmte Gemeinschaft, lebendige nachbarschaftliche Beziehungen und gegenseitige Verantwortung.
Projekte sind möglich in Form von selbstgenutztem Wohneigentum, Mietwohnungen, Einrich- tungen, initiiert als Genossenschaft, Wohnungseigentümergemeinschaft (Baugruppen), Ver- ein oder auch als Stiftung oder in gemeinsamer Entwicklung mit einem Investor.
Meistens kommen gemischte Finanzierungsformen vom öffentlich geförderten Wohnungsbau über die frei finanzierte Mietwohnung bis hin zum selbstgenutztem Eigentum zustande.
Die Stadt Krefeld hat im Fachbereich Marketing und Stadtentwicklung, Abt. 052 – Regionales und Stadtentwicklung, eine Kontaktstelle „Neue Wohnformen“ eingerichtet, um diese Wohn- und Lebensformen zu unterstützen.
Diese Kontaktstelle soll als Anlaufstelle in Belangen des gemeinschaftlichen, nachbarschaft- lich orientierten Wohnens in der Stadt Krefeld dienen.
Zentrale Aufgabe ist zunächst das Sammeln, Weitergeben und Zusammenführen von Informa- tionen zu diesem Themenbereich. Die Kontaktstelle arbeitet mit weiteren zuständigen städti- schen Stellen und externen Beratungsstellen und Fachleuten zusammen.
Ein weiterer Baustein ist der Aufbau einer internen Datenbank zur Vermittlung von Kontakten zwischen Bauwilligen, Wohninteressenten, Wohninitiativen, Einzelpersonen oder Gruppen, Haus- und Grundstückseigentümern sowie Architekten und Investoren.
Im Internet wurde eine Info-Datenbank unter www.krefeld.de Wohnen & Wirtschaft Stadtentwicklung Neue Wohnformen aufgebaut mit Informationen und Broschüren zum
Anzahl der Kauffälle
0 500 1.000 1.500 2.000 2.500
2001 2002
2003 2004
2005 2006
2007 2008
2009 2010
Fläche in ha
0 50 100 150 200 250
2001 2002
2003 2004
2005 2006
2007 2008
2009 2010
Umsatz in Mio. Euro
0 100 200 300 400 500 600 700
2001 2002
2003 2004
2005 2006
2007 2008
2009 2010
Ansprechpartnerin ist Frau Heike Schlangen, FB 05/2 – Regionales und Stadtentwicklung, Tel.: 86 13 51, E-Mail-Adresse: heike.schlangen@krefeld.de.
Auch im Vorhaben Stadtumbau West ist ein Handlungskonzept Wohnen enthalten. Darin ist beabsichtig, Fördermittel im Rahmen von Bestandserneuerung für neue Wohnformen zu bean- tragen.
Stadtumbau West ist der Name eines Bund-Länder-Förderprogramms, mit dem den negativen Auswirkungen des demografischen und wirtschaftlichen Wandels in den Kommunen West- deutschlands begegnet werden soll. In Krefeld ist das Gebiet innerhalb des Cityrings, der die Innenstadt umschließt, Stadtumbau-Gebiet.
Resümee zum Kapitel Demografischer Wandel
Der Wohnungsmarkt muss sich auf den demografischen Wandel einstellen. Mit steigendem Durchschnittsalter der Bevölkerung wird die Nachfrage nach barrierefreiem Wohnraum zu- nehmen. Neben dem Bau bzw. der Verwirklichung neuer Wohnprojekte kommt auch dem Um- bau und der Modernisierung im Bestand eine hohe Bedeutung zu. Mit zunehmendem Alter steigt das Risiko der Pflegebedürftigkeit. Damit werden auch die Wohnformen des „Betreuten Wohnens“ bzw. „Service-Wohnens“ stärker nachgefragt. Eine gute Alternative zu den klassi- schen Wohnformen stellen die „Neuen Wohnformen“ dar, wie z. B. Haus- und Wohngemein- schaften oder das sog. Mehrgenerationenwohnen. Diese Wohn- und Lebensformen sollen durch die neu eingerichtete Kontaktstelle „Neue Wohnformen“ unterstützt werden.
3. Grundstücksmarkt
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Krefeld veröffentlicht jährlich ei- nen Grundstücksmarktbericht, der einen Überblick über die Umsatz- und Preisentwicklungen auf dem Grundstücksmarkt gibt (s. Punkt 3.1.).
Aus dem jährlichen Nachschlagewerk zum deutschen Wohnimmobilienmarkt 2011 der LBS lassen sich regionale Daten zu den Kaufpreisen von Wohnimmobilien ablesen (s. Punkt 3.2.).
Die für die private Wohnbautätigkeit wichtigen Hypothekenzinsen lassen sich aus den Statis- tiken der Deutschen Bundesbank ablesen (s. Punkt 3.3.).
3.1. Bodenumsätze und Preisentwicklung
Das Kaufinteresse ist auf dem Krefelder Grundstücksmarkt im Jahre 2010 leicht um 1 % ge- genüber dem Vorjahr gesunken. Der Flächenumsatz ist ebenfalls mit 130 ha gegenüber dem Vorjahr um 14 % wie auch der Geldumsatz mit 353 Mio. Euro (7 %) weiter rückläufig.
Quelle: Gutachterausschuss der Stadt Krefeld, eigene Berechnungen
Auf niedrigem Niveau haben bebaute Grundstücke mit 73 % (Umsatz) den dominierenden Marktanteil, gefolgt von Wohnungs-/Teileigentum (19 % Umsatz), Bauland (7 %) und Land- wirtschaft u. a. (1 %).
Beim Kaufinteresse liegen, wie bereits im Vorjahr, das Wohneigentum mit 35 % und die Ein-/Zweifamilienhäuser mit 34 % an der Spitze der Käufergunst. Die Ein-/Zweifamilienhäuser verteilen sich zu 38 % auf Reihenhäuser, zu 36 % auf Doppelhaushälften und zu 26 % auf frei- stehende Häuser. 12 % der Ein-/Zweifamilienhäuser sind neu und 88 % sind alt. Die Preise waren im Jahre 2010 bei den neuen Objekten leicht ansteigend.
Die gängigsten Objekte waren in 2010: Eigentumswohnungen in der Preislage 25.000 – 150.000 Euro (alt) (Vorjahr 25.000 – 125.000 Euro); Reihenhäuser in der Preislage um
240.000 Euro (neu) (Vorjahr 230.000 Euro) und 175.000 Euro (alt) (wie Vorjahr); Doppelhaus- hälften in der Preislage um 285.000 Euro (neu) (Vorjahr 280.000 Euro) und 215.000 Euro (alt) (Vorjahr 220.000 Euro); freistehende Häuser mit mehr als 250.000 Euro (wie Vorjahr); Bau- plätze in der Preislage um 100.000 Euro (wie Vorjahr).
Bei den bebauten Grundstücken haben 628 (Vorjahr 629) Ein- und Zweifamilienhausobjekte in 2010 den Eigentümer gewechselt. Der Erstverkauf betraf dabei 76 Häuser oder 12,1 %. Im Segment Mietwohnhäuser hat sich die Fallzahl gegenüber dem Vorjahr um 9,8 % auf 249 Ob- jekte gesenkt. Beim Wohneigentum blieben die Fallzahlen mit 659 gleich. Die Baulandverkäu- fe im Geschosswohnungsbau stagnieren in 2010 und haben wie in den Vorjahren nur eine geringe Bedeutung (Quelle: Grundstücksmarktbericht 2011).
Auf dem Grundstücksmarkt (Neubau) war im Jahre 2011 für ein Reiheneigenheim nach LBS- Daten ein Durchschnittspreis von 210.000 Euro zu entrichten und für eine entsprechend ge- brauchte Immobilie 175.000 Euro. Die Preise für Wohneigentum sind nach dieser Datenquelle in Krefeld gegenüber dem Vorjahr 2010 im Neubaumarkt leicht angestiegen und im Ge-
brauchtwohnungsmarkt leicht gesunken.
3.2. Immobilien in der Region
Der Wohnungsmarkt Krefeld reicht von Düsseldorf bis weit in den Kreis Viersen und Kreis Kle- ve hinein.
Auch LBS-Immobilien hat wieder eine Kaufpreisübersicht von Wohnimmobilien für rund 660 Städte ab einer Größe von 20.000 Einwohnern vorgelegt. Dabei handelt es sich um angenom- mene Preise, die auf einer Befragung der örtlichen LBS-Makler beruhen (Erhebungszeitraum April 2011). Demgemäß sind die angegebenen Preise auch eher auf den Teilmarkt der LBS- Kunden ausgerichtet.
Es werden auf dem Neubaumarkt die Preise für Baugrundstücke für Eigenheime, für schlüssel- fertige Reiheneigenheime und für die Quadratmeterpreise schlüsselfertiger Eigentumswoh- nungen angegeben. Auf dem Gebrauchtwohnungsmarkt werden die Preise bei freistehenden Eigenheimen, Reiheneigenheimen und Eigentumswohnungen aufgeführt.
In allen Kategorien ist der am häufigsten anzutreffende Wert wiedergegeben.
Neubaumarkt Gebrauchtwohnungsmarkt REGION Baugrund- stücke für
Eigenheime (Euro/m²)
Reihen- eigenheime in Euro
(Euro/m² Wohnfläche) Eigentums- wohnungen
Freistehende Eigenheime in Euro
Reihen- eigenheime in Euro
(Euro/m² Wohnfläche) Eigentums- wohnungen
Krefeld 250 210.000 2.200 260.000 175.000 940
Tönisvorst 210 185.000 1.500 220.000 180.000 950
Kempen 225 185.000 2.400 275.000 170.000 1.100
Willich 235 190.000 1.750 215.000 170.000 900
Nettetal 159 185.000 1.875 250.000 155.000 1.000
Viersen 195 198.000 2.150 230.000 165.000 1.250
Geldern 150 175.000 1.500 230.000 135.000 1.200
Mönchenglad- bach
190 210.000 2.200 290.000 165.000 975
Wegberg 125 130.000 1.300 195.000 100.000 900
Erkelenz 115 150.000 1.550 190.000 135.000 950 Duisburg 235 205.000 1.500 205.000 160.000 900
Ratingen 350 270.000 2.100 395.000 260.000 1.575
Düsseldorf 390 290.000 2.925 400.000 260.000 1.800 Meerbusch 375 280.000 2.700 485.000 275.000 1.700
Kaarst 340 265.000 2.250 295.000 240.000 1.500
Korschenbroich 225 240.000 2.200 250.000 180.000 1.140 Erklärung: Veränderungen der Preise von 2010 nach 2011 gestiegen gefallen unverändert Quelle: LBS, Bundesgeschäftsstelle der Landesbausparkassen
Die Quadratmeterpreise von Baugrundstücken weisen im regionalen Vergleich eine Spanne von 115 Euro/m² in Erkelenz bis 390 Euro/m² in Düsseldorf auf. Diese Spanne ist wieder leicht größer geworden. Eigentumswohnungen streuen im Preis relativ nicht so stark. Sie lie- gen zwischen 1.300 Euro je m² in Wegberg und 2.925 Euro je m² in Düsseldorf für den Neubau und zwischen 900 Euro je m² in Willich, Wegberg und Duisburg und 1.800 Euro je m² in Düs- seldorf für die gebrauchte Eigentumswohnung. Die Preisunterschiede zwischen den gebrauch- ten Eigenheimen und den Neubaureiheneigenheimen sind groß: die Gebrauchtimmobilien sind zwischen 2 % in Tönisvorst und 25 % in Korschenbroich unter den Neubaupreisen. In Krefeld liegt der Unterschied mit gut 16 % im Bereich „eher geringe Differenz“.
3.3. Entwicklung des Hypothekenzinses
Die Entwicklung der Hypothekenzinsen ist ein wichtiger Faktor für den Wohnungsbau.
Die Grafik verdeutlicht, dass das Zinsniveau nach wie vor sehr niedrig ist, was den Anreiz zum Erwerb vom Eigentum erhöht. Nach einem leichten Anstieg im Mai 2007 sind die Zinsen im Mai 2009 wieder gefallen und im Mai 2011 geringfügig gestiegen.
Entwicklung
der Effektivzinssätze für Wohnungsbaukredite an private Haushalte (Neugeschäfte) ab 2003
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
2003* Mai 2004
2004* Mai 2005
2005* Mai 2006
2006* Mai 2007
2007* Mai 2008
2008* Mai 2009
2009* Mai 2010
2010* Mai 2011
%
über 10 Jahre über 5 bis 10 Jahre über 1 bis 5 Jahre bis 1 Jahr
*Jahresdurchschnittswerte
Quelle: Deutsche Bundesbank, eigene Berechnungen
Die Jahresdurchschnittswerte der Effektivzinssätze für Wohnungsbaukredite an private Haus- halte mit über 10jähriger Laufzeit erreichten im Jahr 2010 mit 3,98 % einen Tiefstand. Im Mai 2011 haben sie die 4 %-Marke mit 4,41 % wieder deutlich überschritten. Die Zinsentwicklung verläuft weiterhin auf einem günstigen Niveau.
Von der Finanzierungsseite her gehen somit auch 2011 keine ernsthaften Hemmnisse für die Nachfrage aus.
Resümee zum Kapitel Grundstücksmarkt:
Nachdem sich der Grundstücksmarkt in 2009 gegenüber 2008 leicht belebt hat, sind in 2010 die Kauffälle sowie der Flächen- und Geldumsatz wieder leicht gesunken. Die Preise sind im Neubaumarkt erneut gestiegen und im Gebrauchtwohnungsmarkt leicht gesunken. Die Hypo- thekenzinsen sind im Mai 2011 wieder angestiegen, befinden sich aber im langfristigen Ver- gleich immer noch auf niedrigem Niveau.
4. Wohnungsangebot
Das quantitative Wohnungsangebot ist in Krefeld im Jahre 2010 geringfügig gewachsen. Auch wenn der Wohnungsbestand wenig wächst, verändern sich die Rahmenbedingungen des An- gebotes kontinuierlich.
4.1. Entwicklung des Wohnungsbestandes
Mit 175 zusätzlichen neuen Wohnungen hat sich der Bestand im Jahre 2010 auf 122.121 in Krefeld erhöht.
Entwicklung des Wohnungsbestandes in Krefeld
0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 70.000 80.000 90.000
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 in Mehrfamilienhäusern in Ein- und Zweifamilienhäusern
Quelle: Fachbereich Bürgerservice, Abteilung Statistik und Wahlen
In Mehrfamilienhäusern erhöhte sich der Bestand um 47 auf 83.506 Wohnungen und in Ein- und Zweifamilienhäusern um 128 auf 38.615 Wohnungen.
Die schwache Neubautätigkeit führt dazu, dass sich die Zahl der Wohnungen im mehrge- schossigen Wohnungsbestand fast nicht mehr verändert und damit relativ zu den Ein- und Zweifamilienhäusern sinkt. Das Verhältnis mehrgeschossiger Wohnungsbestand zu Ein- und Zweifamilienhäusern beträgt 68 % zu 32 % in 2010. Im langfristigen Vergleich zu 2001 betrug das Verhältnis 70 % zu 30 %.
Reinzugang an Wohnungen in Krefeld
-100 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1.000 1.100
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 in Ein- und Zweifamilienhäusern in Mehrfamilienhäusern Insgesamt Quelle: Fachbereich Bürgerservice, Abteilung Statistik und Wahlen
- 2
Quelle: Fachbereich Bürgerservice, Abteilung Statistik und Wahlen, eigene Berechnungen
Der Reinzugang ergibt sich als Saldo aus Neubautätigkeit und Wohnungsabgang. Nachdem er im letzten Jahr aufgrund eines geringeren Wohnungsabgangs in der Mehrfamilienhausbebau- ung leicht angestiegen war, ist der Reinzugang im Jahr 2010 erneut zurückgegangen von ins- gesamt 186 auf 175 Wohnungen.
Die Altersgruppen der Gebäude/Wohnungen nach den Jahren der Fertigstellung gibt nachfol- gende Grafik wieder. Sie zeigt, dass die Bautätigkeit kontinuierlich zurückgegangen ist und in den Jahren 2000 bis 2009 ihren historischen Tiefstand erreichte.
Baualtersgruppen nach Fertigstellungszeitraum* in Krefeld
vor 1950 1980 bis 1989
1990 bis 1999
2010
1960 bis 1969
1950 bis 1959 2000 bis 2009
1970 bis 1979
*Anzahl der Wohnungen
Quelle: Fachbereich Bürgerservice, Abteilung Statistik und Wahlen, eigene Berechnungen
Die Grundlage dieser Bestandsdaten geht auf die Volkszählung von 1987 zurück. Zurzeit fin- det die Auswertung des EU-weiten Zensus statt, der neue Basisdaten liefern wird.
4.2. Bautätigkeitsentwicklung
Die deutschland- und landesweit weiterhin geringe Wohnungsbautätigkeit ist in Krefeld 2009 geringfügig und 2010 etwas deutlicher seit dem Jahr 2003 angestiegen, und zwar von 1,6 auf 2,0 Wohnungen je 1.000 Bestandswohnungen. Auch NRW-weit ist ein geringfügiger Anstieg von 3,3 auf 3,5 Wohnungen je 1.000 Bestandswohnungen zu verzeichnen. Eine Trendumkehr lässt sich jedoch aus den beiden Jahren noch nicht ablesen.
Bauintensität*
0,0 1,0 2,0 3,0 4,0 5,0 6,0 7,0 8,0 9,0
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Krefeld NRW
* Zahl der fertiggestellten Wohnungen je 1.000 Bestandswohnungen am 31.12. des Vorjahres Quelle: IT.NRW Information und Technik Nordrhein-Westfalen, eigene Berechnungen
Die Zahl der Fertigstellungen von Wohnungen in Krefeld ist im Jahre 2010 um 19,8 % auf 254 und die Zahl der Baugenehmigungen von Wohnungen sogar um 51,9 % auf 319 gegenüber dem Jahre 2009 gestiegen.
Baufertigstellungen und Baugenehmigungen in Krefeld
0 200 400 600 800 1.000 1.200
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 fertiggestellte Wohnungen genehmigte Wohnungen Quelle: Fachbereich Bürgerservice, Abteilung Statistik und Wahlen
Aus den immer noch niedrigen Fertigstellungszahlen und der geringen Anzahl von neu erstell- ten Ein- und Zweifamilienhäusern (in 2010: 162; Vorjahr 141) ist kein deutlicher Wachstums- impuls erkennbar. Im mehrgeschossigen Wohnungsneubau sind in 2010 in 9 neuen Gebäuden 86 Wohnungen entstanden (2009: 5 Gebäude mit 46 Wohnungen).
Verteilung der fertiggestellten Wohnungen in Krefeld
0,0 10,0 20,0 30,0 40,0 50,0 60,0 70,0 80,0
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
%
in Einfamilienhäusern in Zweifamilienhäusern in Mehrfamilienhäusern Quelle: Fachbereich Bürgerservice, Abteilung Statistik und Wahlen, eigene Berechnungen
Die Struktur der Fertigstellungen bei den Gebäuden wird unverändert vom Neubau bestimmt.
Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden werden zwar allgemein begrüßt, aber tatsächlich - soweit genehmigungspflichtig - lt. Statistik seit 2006 immer weniger realisiert:
Wohnungsneubau nach Arten in Krefeld von 2001 bis 2010
0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1.000
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Neubau Maßnahmen an bestehenden Gebäuden
Neubau von Nichtwohngebäuden
Quelle: Fachbereich Bürgerservice, Abteilung Statistik und Wahlen, eigene Berechnungen
Bei den Wohnungsabgängen übersteigen zum ersten Mal seit den letzten 10 Jahren die Total- abhänge die Abgänge durch Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden. Wenn der Eigentü- mer für das Gebäude eine Abbruchgenehmigung erhalten hat, wird dies als Totalabgang einer Wohnung definiert.
Wohnungsabgänge in Krefeld
0 50 100 150 200 250 300
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Totalabgang Abgang durch Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden Quelle: Fachbereich Bürgerservice, Abteilung Statistik und Wahlen
Dem Wohnungsabgang wird in bestimmten Marktsegmenten eine erhöhte Aufmerksamkeit zuteil: Unmoderne Wohnungsgrundrisse, fehlende Barrierefreiheit, energetische Unwirt- schaftlichkeit etc. können die Nutzbarkeit der Gebäude einschränken. In der Kombination mit unattraktiven Lagen erwartet der Markt adäquate Anpassungsmaßnahmen.
4.3. Öffentlich geförderter Wohnungsbau
Der Bestand an Sozialwohnungen ist im Jahr 2010 erneut rückläufig. Im Mietwohnungsbereich beträgt er nur noch 7.927 Sozialwohnungen. Dies entspricht einem Anteil am mehrgeschossi- gen Wohnungsbau von nur noch 9,5 %.
Bestand an Sozialwohnungen* in Krefeld
0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000 14.000 16.000 18.000
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Mietwohnungen selbst genutztes Wohneigentum
* öffentlich geförderte Wohnungen
Quelle: NRW. BANK – Wohnungsmarktbeobachtung
Die öffentlich geförderte Wohnung als selbstgenutztes Wohneigentum hat für den Gesamt- markt keine große Bedeutung mehr. Ihre Anzahl ist im Jahre 2010 gegenüber 2009 um 65 Wohnungen auf 1.745 Wohnungen leicht gefallen. Die Sozialwohnungsbestände werden auf Grund planmäßiger Tilgung und vorzeitiger Rückzahlung der öffentlichen Mittel und infolge der geringeren Förderzahlen auch zukünftig schrumpfen. Die Anzahl der aktuell in der Nach- wirkungsfrist liegenden Wohnungen umfasst mit knapp 2.500 Wohnungen 25 % des beste- henden Sozialwohnungsbestandes.
Sozialwohnungen* in der Nachwirkungsfrist in Krefeld
0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 8.000 9.000 10.000
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
* öffentliche geförderte Wohnungen
Quelle: NRW.BANK – Wohnungsmarktbeobachtung
Weiterhin ist die Investorennachfrage nach neuen Wohngebäuden im sozialen Wohnungsbau sehr schwach.
Bewilligungen öffentlich geförderter Wohnungen in Krefeld
0 50 100 150 200 250 300
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Mietwohnungen Eigentumsmaßnahmen
Quelle: Fachbereich Soziales, Senioren und Wohnen
Nach wie vor schätzt der überwiegende Teil der Krefelder Experten in allen Wohnungsmarkt- segmenten die Renditeerwartungen als Hemmnis oder gar großes Hemmnis ein. Zum Teil werden auch das Mietrecht und die soziale Struktur der Mieter für die Investitionszurückhal- tung verantwortlich gemacht (vgl. Kapitel 7 Wohnungsmarktbarometer).
Resümee zum Kapitel Wohnungsangebot:
In Krefeld stehen 122.121 Wohnungen zur Verfügung. Dieser Bestand hat sich im Jahre 2010 um 175 Wohnungen erhöht. Obwohl bei den Baufertigstellungen und Baugenehmigungen ein leichter Anstieg zu verzeichnen ist, ist die Wohnungsbautätigkeit weiterhin sehr gering. Die Zahl der öffentlich geförderten Wohnungen nimmt wie in anderen Städten und Gemeinden immer weiter ab. Im Mietwohnungsbereich beträgt der Bestand nur noch 7.927 Sozialwoh- nungen.
5. Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage
Der Bestand und die Veränderung der Bevölkerungszahlen und vor allem der Haushaltszahlen geben wichtige Einblicke für die Kenntnis der Wohnungsnachfrageseite. Die demografische Entwicklung und Struktur liefert somit Erkenntnisse über das Marktgeschehen.
5.1. Bevölkerungs−−−− und Haushaltsentwicklung
Die Entwicklung der Bevölkerung im Allgemeinen und der Zahl der Haushalte im Besonderen ist für die Wohnungsnachfrage ein wichtiger Indikator.
Krefelds Einwohnerzahl hält sich seit 6 Jahren bei ca. 240.000 Einwohnern (240.304 Einwoh- ner zum Ende 2010). Der jährlich wachsende Sterbeüberschuss wurde durch Wanderungsge- winne kompensiert.
In den letzten Jahren ist die Zahl der Personen, die den Bevölkerungsbestand verändern und erneuern (Zuziehende, Fortziehende etc.), angewachsen. Die nachfolgende Grafik zeigt ihren Anteil. Diese sog. Erneuerungsrate liegt in 2010 bei 10,1 % und damit auf dem Niveau von
Die Bevölkerung erneuert* sich kontinuierlich
235.000 236.000 237.000 238.000 239.000 240.000 241.000
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Bevölkerungsbestand
0,0 1,0 2,0 3,0 4,0 5,0 6,0 7,0 8,0 9,0 10,0 11,0
Erneuerungsanteil
Einwohnerbestand %-Anteil Erneuerung
*Jährliche Summe aus Geburten, Sterbefällen, Zugezogenen und Fortgezogenen im Verhältnis zum Einwohnerbestand.
Quelle: Fachbereich Bürgerservice, Abteilung Statistik und Wahlen, eigene Berechnungen
Der städtischen Bevölkerungsfortschreibung steht die amtliche Einwohnerzahl gegenüber.
Die amtliche Einwohnerzahl Krefeld, die durch IT.NRW – Geschäftsbereich Statistik ermittelt wird, verlief in 2010 erneut leicht rückläufig und beträgt aktuell noch gut 235.000 Einwohner.
Für den Wohnungsmarkt ist weniger die Einwohnerzahl maßgeblich, sondern vielmehr die Entwicklung der Haushalte. Das Meldewesen bzw. das Einwohnerverfahren bildet die Grund- lage der Haushaltszahlengenerierung. Während des Jahres 2007 wurde ein neues Verfahren eingesetzt, welches jetzt erste Ergebnisse lieferte. Für die Jahre 2008 bis 2010 liegen die Haushaltszahlen unter den Werten von 2007. Im Wesentlichen wurde das durch die Zuord- nung der Einpersonenhaushalte verursacht. Diese hat wieder das Niveau von 2005 erreicht.
Nachdem die Zahl im Jahr 2009 (115.472) gegenüber dem Jahr 2008 (115.718) leicht rückläu- fig war, ist sie in 2010 wieder gestiegen auf 116.041 Haushalte.
Zahl der Haushalte in Krefeld
95.000 100.000 105.000 110.000 115.000 120.000 125.000
1987 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Quelle: Fachbereich Bürgerservice, Abteilung Statistik und Wahlen
Die durchschnittliche Haushaltsgröße betrug in Krefeld auf der neuen Datengrundlage im Jah- re 2010 2,00 Personen pro Haushalt (gegenüber 2,02 Personen pro Haushalt in 2009). Die durchschnittliche Haushaltsgröße beträgt seit 2009 wieder mehr als 2 Personen.
5.2. Stadt – Umland – Wanderung
Die Wanderungen über die Stadtgrenze hinweg und die innerstädtischen Umzüge bilden einen bedeutenden Faktor für das Wohnungsmarktgeschehen. Jeder Wohnungswechsler braucht Marktinformation und Transparenz für seine Entscheidungen. Die Folgen eines Umzuges kön- nen neue Mieten, neuer Leerstand, neue Baumaßnahmen, neues Eigentum u. a. sein. Wie in den Vorjahren können die Wanderungsgewinne von 629 (Vorjahr 310) im Jahre 2010 die na- türlichen Bevölkerungsverluste von 698 Personen (Vorjahr 803) nicht mehr ausgleichen, ob- wohl der Verlust niedriger als im Jahre 2009 ausfiel. Die Krefelder Bevölkerung nahm per Sal- do, und zwar geringfügig, um 69 Einwohner weiter ab. Die Wanderungsentwicklung der letz- ten 10 Jahre zeigt die folgende Grafik:
Zu - und Fortzüge (Krefeld)
-2.000 0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Zuzüge Fortzüge Wanderungssaldo
Quelle: Fachbereich Bürgerservice, Abteilung Statistik und Wahlen
Der Wanderungsaustausch mit dem Krefelder Umland ist für Krefeld im Jahre 2010 wie im Vor- jahr positiv. Krefeld ist zum wiederholten Mal in Folge Zuzugsstadt für den Niederrhein. Diese Entwicklung ist nachhaltig.
In der nachfolgenden Grafik zeigen die Salden (Zeitraum 2006 bis 2010) der einzelnen Gebie- te, dass Krefeld gegenüber Düsseldorf, Duisburg, Mönchengladbach, Kreis Kleve, Wesel und Neuss einen positiven Wanderungssaldo hat. Die Verluste mit dem Kreis Viersen sind weiter abgeschmolzen.
Jährlicher Wanderungsaustausch mit dem Umland (Durchschnitt 2006 - 2010)
0 200 400 600 800 1.000 1.200 1.400 1.600
Meerbusch Kreis Neuss Neukirchen-Vluyn Moers Kreis Wesel Kreis Kleve Kempen Willich Tönisvorst Kreis Viersen Mönchengladbach Duisburg Düsseldorf
Zuzüge aus Fortzüge nach Quelle: IT.NRW Information und Technik Nordrhein-Westfalen
Im Jahre 2010 sind vom Niederrhein fast 4.000 Personen nach Krefeld zugezogen, davon fast ein Drittel aus den Großstädten Düsseldorf, Duisburg und Mönchengladbach. Die Zuziehen- den vom Niederrhein nach Krefeld machen 41 % aller Zugezogenen aus. Die Zahl der Zuzüge aus dem Ausland ist in 2010 erneut angestiegen. Zuzüge aus dem übrigen NRW und Bundes- gebiet sind gemeinhin arbeitsplatzbedingte Zuzüge. Diese sind in den letzten Jahren tenden- ziell rückläufig. Bei den Fortziehenden ist die Relation ähnlich.
25 von 45 statistischen Bezirken erzielen in 2010 Außenwanderungsgewinne. Den höchsten Wert erzielte wieder der Bezirk Südring. Ihm folgen die Bezirke Lehmheide, Niederbruch und Stadtgarten/Drießendorf. Ebenfalls 25 statistische Bezirke haben Wanderungsgewinne ge- genüber dem übrigen Stadtgebiet. An der Spitze liegen die Bezirke Kempener Feld, Hüls- Ortskern und Oppum. Die größten Verluste gab es in Schinkenplatz, Bleichpfad und Uerdin- gen-Markt.
5.3. Nachfrageindikatoren
Nach der Bevölkerungs- und Haushaltsbetrachtung ist es lohnenswert, das Augenmerk auf einzelne Faktoren der Nachfrage wie die Einkommens- und Beschäftigungsentwicklung, die Arbeitslosen, die Empfänger von Transferleistungen sowie die Wohnflächeninanspruchnahme zu richten.
5.3.1. Einkommen und Beschäftigung
Die Einkommen der Bevölkerung bestimmen nachhaltig die Art der Nachfrage auf dem Woh- nungsmarkt. Das verfügbare Einkommen aus der volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung stellt die umfassendste Einkommensbeschreibung dar.
Verfügbares Einkommen in Euro je Einwohner*
12.000 13.000 14.000 15.000 16.000 17.000 18.000 19.000 20.000 21.000
2004 2005 2006 2007 2008 2009
Krefeld NRW
*einschließlich der privaten Organisationen ohne Erwerbscharakter Quelle: IT.NRW Information und Technik Nordrhein-Westfalen
Das verfügbare Einkommen je Einwohner hat sich in Krefeld mit 18.627 Euro und in Nordrhein- Westfalen mit 19.682 Euro in 2009 zum ersten Mal seit Jahren wieder rückläufig entwickelt. Es liegt im Zeitraum von 2004 bis 2009 in Krefeld unter dem Landsdurchschnitt.
Das verfügbare Einkommen der privaten Haushalte beträgt in Krefeld 2009 4,395 Mrd. Euro.
Der Anteil an NRW beträgt genauso wie 2008 1,25 %.
Der weitaus größte Teil der Einkommen ist auf Beschäftigungs- oder Erwerbseinkommen zu- rückzuführen. Eine Teilgruppe bilden die sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten. Ihre Anzahl ist 2010 gegenüber dem Vorjahr leicht gestiegen, und zwar um 460 Arbeitnehmer. Die Zahl der Auspendler hat erneut zugenommen, dieser Trend ist schon seit Jahren zu beobach- ten. Auch die Zahl der Einpendler ist leicht angestiegen, wobei sich diese Zahl in den letzten Jahren nicht stark verändert hat. 31.304 sozialversicherungspflichtige Krefelder Arbeitnehmer pendeln jährlich zur Arbeit aus und 42.190 pendeln nach Krefeld ein.
22,3 % der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in Krefeld sind teilzeitbeschäftigt oder in Ausbildung. Dieser Personenkreis erhält i. d. R. auch geringere/niedrigere Einkommenszah- lungen als die Vollzeitbeschäftigten.
5.3.2. Entwicklung der Arbeitslosen
Bis zum Beginn der Wirtschaftskrise im Herbst 2008 profitierte auch der Krefelder Arbeits- markt von der konjunkturellen Entwicklung durch sinkende Arbeitslosenzahlen. Im Jahre 2009 hat sich die Krise auch in Krefeld bemerkbar gemacht und die Arbeitslosenzahl stieg wieder an. Auch im Jahre 2010 ist die Arbeitslosenzahl gegenüber 2009 noch mal leicht angestiegen.
Im Jahr 2011 wirkt sich der Wirtschaftsaufschwung auch auf dem Krefelder Arbeitsmarkt mit einem Rückgang der Arbeitslosenzahlen positiv aus. Die Arbeitslosenquote beträgt für Krefeld im Jahre 2011 10,6 % nach 11,5 % im Vorjahr.
Arbeitslose in Krefeld am 30. Juni
0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000 14.000 16.000
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 0 2 4 6 8 10 12 14 16
%
Arbeitslose Arbeitslosenquote
Ab 2001 Änderung der Systematik: Arbeitslosenquoten nicht mehr auf der Basis abhängiger ziviler Erwerbsperso- nen, sondern auf der Basis aller zivilen Erwerbspersonen
Durch konzeptionellen Neuaufbau Änderung der Arbeitslosenstatistik ab 2009
Datenrevisionen können zu Abweichungen gegenüber Auswertungen mit früherem Erstellungsdatum führen Quelle: Agentur für Arbeit Krefeld
Die Krefelder Arbeitslosenquote ist auch im Jahre 2011 höher als im Landesdurchschnitt NRW und höher als im Bund. Zusätzlich zur Einkommensentwicklung liegt Krefeld auch auf dem Arbeitsmarkt hinter der Bundes- und Landesentwicklung. Die Grafik veranschaulicht, wie die Abstände wachsen.
Arbeitslosenquote im Juni
0 2 4 6 8 10 12 14 16
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
%
Krefeld NRW BRD
Auf der Basis aller zivilen Erwerbspersonen
Gesetzliche Änderung der Arbeitslosenstatistik seit Januar 2004
Durch konzeptionellen Neuaufbau Änderung der Arbeitslosenstatistik ab 2009
Datenrevisionen können zu Abweichungen gegenüber Auswertungen mit früherem Erstellungsdatum führen Quelle: Bundesagentur für Arbeit
Die Entwicklungen auf dem Arbeitsmarkt wirken sich auch auf dem Teilwohnungsmarkt „Er- werb von Wohneigentum“ aus. Unsicherheiten in der Einkommenserwartung können Zurück- haltung bei langfristigen Finanzierungsverpflichtungen nach sich ziehen (siehe auch Grund- stücksmarktbericht).
5.3.3. Entwicklung des Wohnflächenkonsums
Wohnflächenverbrauch/-inanspruchnahme in Krefeld
30 40 50 60 70 80 90
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 m ²
Wohnfläche je Wohnung Wohnfläche je Bewohner Quelle: Fachbereich Bürgerservice, Abteilung Statistik und Wahlen
Die durchschnittliche Wohnungsgröße ist von Jahr zu Jahr gestiegen. Im Jahre 2010 wuchs sie in Krefeld auf 79,17 m². Während diese Kennziffer nur durch Bautätigkeit verändert wird, ver- ändert sich die Wohnfläche je Einwohner auch durch Einwohnerzahlveränderungen. Bautätig-
Resümee zum Kapitel Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage:
Die Einwohnerzahl der Stadt Krefeld hat sich im Jahre 2010 um 69 auf 240.304 Einwohner verringert. Dagegen ist die Zahl der Haushalte um 569 auf 116.041 Haushalte gegenüber dem Vorjahr angestiegen. Diese Zahlen sind wichtige Faktoren für die Wohnungsnachfrage. Trotz rückläufiger Einwohnerzahlen gibt es aufgrund steigender Haushaltszahlen und neuer Wohn- und Lebensformen einen quantitativen und qualitativen Wohnungsbedarf.
Zum ersten Mal seit Jahren hat sich das verfügbare Einkommen je Einwohner in Krefeld rück- läufig entwickelt und liegt bei 18.627 Euro je Einwohner. Die Zahl der Arbeitslosen ist im Jahr 2011 um 966 auf 11.996 Arbeitslose gegenüber dem Vorjahr gesunken.
6. Indikatoren der Marktanspannung
Die Preise auf dem Wohnungsmarkt und in den angrenzenden Bereichen stellen wichtige Indi- katoren der Marktlage und Entwicklung dar: z. B. Grundstückspreise, Hauspreise, Zinsen, Mie- ten oder auch Nebenkosten des Wohnens. Über die Immobilienpreise und die Zinsentwicklung wurde bereits in Kapitel 3 berichtet. Zur Darstellung der aktuellen Situation wird im Rahmen der Wohnungsmarktbeobachtung auf unterschiedliche Mietpreise aus verschiedenen Daten- quellen eingegangen. Ein aussagekräftiger und repräsentativer Mietspiegel steht für Krefeld nicht zur Verfügung. Aus der Zeitungsanalyse wird die Information gewonnen, welche Woh- nungen zu welchen Angebotspreisen auf den Markt kommen.
6.1. Generelle Indikatoren
Die Entwicklung der Verbraucherpreise der privaten Haushalte stellt der Verbraucherpreisin- dex NRW dar. Die Kosten der Gesamtlebenshaltung haben sich im Jahre 2010 um 1,2 %- Punkte auf 107,8 verteuert.
Verbraucherpreisindex NRW 2005 = 100
80,0 85,0 90,0 95,0 100,0 105,0 110,0 115,0
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Gesamtlebenshaltung Nettomieten Nebenkosten
Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen Quelle: IT.NRW Information und Technik Nordrhein-Westfalen
Der Preisindex für die Nettomieten und der für Mietnebenkosten bilden Untergruppen der Lebenshaltungskosten. Diese Indizes sind etwas stärker gestiegen: Nettomieten um 1,7 %- Punkte auf 106,0 und Mietnebenkosten um 1,4 %-Punkte auf 106,8.
Neuvertragsmieten des RDM in Euro/m² in Krefeld
6,65 7,00 7,00 7,00 7,00
6,50
6,00 5,70 5,70 5,70
0,00 1,00 2,00 3,00 4,00 5,00 6,00 7,00 8,00
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Quelle: NRW.BANK – Wohnungsmarktbeobachtung
Die Neuvertragsmieten des Ring Deutscher Makler (RDM) sind nach den Erhebungen bei den Mitgliedsunternehmen auch 2010 bei 5,70 Euro je m² geblieben. Die Bewilligungsmieten für den öffentlich geförderten Wohnungsbau, die sich seit 2002 nicht verändert hatten, sind auch im Jahre 2010 unverändert. Sie betragen 4,85 Euro/m² (1. Förderweg) bzw. 5,95 Euro/m² (2. Förderweg).
Bewilligungsmieten im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau in Euro/m² in Krefeld
4,14 4,35 4,47 4,52 4,55 4,85
5,42
5,88 6,01 6,06
5,65 5,95
0,00 1,00 2,00 3,00 4,00 5,00 6,00 7,00
ab 01.08.1992
ab 01.03.1993
ab 01.07.1995
ab 01.08.1996
ab 01.01.2002
ab 01.09.2007 Einkommensgruppe A (1. Förderweg) Einkommensgruppe B (2. Förderweg) Quelle: Fachbereich Zentraler Finanzservice und Liegenschaften
Die vorgenannten Mietstatistiken weisen somit auf stabile Mietpreise und Mietnebenkosten hin. Das kommt den Nachfragern zugute. Die Spielräume der Anbieter für Preisanhebungen bei den Kaltmieten bleiben somit gering.
Die Umzugstätigkeit der Krefelder innerhalb des Stadtgebietes ist im Jahre 2010 leicht gesun- ken, nachdem sie in den Jahren 2008 und 2009 gestiegen war. Für die Ursachen liegen keine gesicherten Erkenntnisse vor. Alle Entwicklungen sind zyklisch. Ein Richtungswechsel ergibt sich, wenn aufgestaute Veränderungsfaktoren des Wanderungsverhaltens abgebaut werden;
Wohnmobilität* in Krefeld
0,0 1,0 2,0 3,0 4,0 5,0 6,0 7,0 8,0 9,0 10,0
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
%
* Umzüge innerhalb Krefelds je 100 Einwohner
Quelle: Fachbereich Bürgerservice, Abteilung Statistik und Wahlen
Mit 18.431 umgezogenen Personen lagen die Umzugszahlen 2010 um 620 Personen unter dem Vorjahresniveau. Damit sind 7,7 % (Vorjahr 7,9 %) der Einwohner im Jahre 2010 inner- halb der Stadt umgezogen.
Eine aktuelle auf 2010 oder 2011 bezogene Wohnungsleerstandserhebung liegt nicht vor.
6.2. Ergebnisse der Zeitungsanalyse
Seit Herbst 2003 führt die Stadt Krefeld im halbjährlichen Abstand eine Auswertung der Woh- nungsangebote und –gesuche durch. Ausgewertet werden an je zwei Wochenenden im Herbst und im Frühjahr die Angebote und Gesuche der Westdeutschen Zeitung, der Rheinischen Post und des Anzeigenblattes Extra Tipp.
Das Anzeigenvolumen hat seit Beginn der Auswertung kontinuierlich abgenommen. Im Herbst 2003 waren es noch 1.325 Mietangebote und im Herbst 2011 nur noch 363 Angebote. Die Inserate aus den Zeitungen verlagern sich wahrscheinlich immer mehr ins Internet.
Erhebung
Herbst 2003 1.325 5,85 69,31 67 0,05
Frühjahr 2004 1.288 5,90 68,72 58 0,05
Herbst 2004 1.224 5,97 70,65 42 0,03
Frühjahr 2005 1.202 5,74 72,37 41 0,03
Herbst 2005 1.116 5,82 71,79 30 0,03
Frühjahr 2006 1.078 5,71 73,45 47 0,04
Herbst 2006 980 5,69 71,38 41 0,04
Frühjahr 2007 908 5,60 70,08 49 0,05
Herbst 2007 800 5,79 70,91 28 0,04
Frühjahr 2008 764 5,65 67,70 45 0,06
Herbst 2008 668 5,59 68,84 47 0,07
Frühjahr 2009 678 5,78 67,08 42 0,06
Herbst 2009 657 5,65 69,35 25 0,04
Frühjahr 2010 564 5,61 67,08 28 0,05
Herbst 2010 459 5,74 67,84 24 0,05
Frühjahr 2011 435 5,61 66,87 24 0,06
Herbst 2011 363 5,69 70,09 28 0,08
Quotient aus Mietgesuchen und -
angeboten Anzahl
Mietangebote
Kaltmiete i n Euro/m²
Angebotene Wohnfläche
in m²
Anzahl Mietgesuche
Quelle: Zeitungsanalyse, Fachbereich Marketing und Stadtentwicklung
Wie die nachfolgende Grafik zeigt, ist das Angebot an 2- und 3-Zimmer-Wohnungen am größ- ten, Apartments und 1-Zimmer-Wohnungen, 4- und Mehr-Zimmer Wohnungen sowie Häuser werden deutlich weniger angeboten.
Wohnungsangebote nach Anzahl der Zimmer in %
0 5 10 15 20 25 30 35 40 45
Apartments und 1-Zimmer-
Wohnungen
2-Zimmer- Wohnungen
3-Zimmer- Wohnungen
4-Zimmer- Wohnungen
Mehr-Zimmer- Wohnungen
Ohne Angabe Häuser
%
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Quelle: Zeitungsanalyse, Fachbereich Marketing und Stadtentwicklung
13,7 % der Mietangebote im Jahr 2011 erfolgte mit Hinweisen auf eine besondere, gehobene Ausstattung (z. B. Parkettboden, Fußbodenheizung etc.). Diese Hinweise sind gegenüber den Vorjahren rückläufig.
Von den Angeboten entfielen 93,9 % auf freifinanzierte und lediglich 6,1 % auf öffentlich- geförderte Wohnungen. Erfasst wurden nur die öffentlich-geförderten Wohnungen, für die ein Wohnberechtigungsschein erforderlich ist. Es ist allerdings anzumerken, dass die Vermittlung der Sozialwohnungen auch (ohne Anzeigen) über die kommunale Wohnraumvermittlung er- folgt.
Die angebotenen Apartments und 1-Zimmer-Wohnungen hatten im Jahr 2011 eine durch- schnittliche Wohnfläche von 37 m² (2010 waren das 38 m²); 2-Zimmer-Wohnungen hatten im Durchschnitt 57 m² (2010: 58 m²), 3-Zimmer-Wohnungen 77 m² (2010: 78 m²). Die durch- schnittliche 4-Zimmer-Wohnung wies 104 m² aus (2010: 99 m²). Die angebotenen Häuser wa- ren mit einer Wohnfläche von durchschnittlich 147 m² im Angebot (2010: 114 m²).
Wohnfläche nach Anzahl der Zimmer
Gesamtdurchschnitt aller Wohnungen (ohne Häuser) 2011: 67,50 m²
0 20 40 60 80 100 120 140 160 180
Apartments u.1-Zimmer-
Wohn.
2-Zimmer- Wohnungen
3-Zimmer- Wohnungen
4-Zimmer- Wohnungen
Mehr-Zimmer- Wohnungen
Ohne Angabe Häuser
m ²
