Bundesweite Instrumente in der Diskussion
13.2 Soziale und ökonomische Polarisierung
Innerhalb der Region bestehen Tendenzen ei-ner sozialen und ökonomischen Polarisierung, die u.a. durch unterschiedliche Angebote auf dem Wohnungsmarkt verstärkt wird.
Auf der Grundlage der Analyse der Indikatoren Haushaltseinkommen, Immobilienpreise, Anteile der Menschen, die von Transfereinkommen leben (Ar-beitslosengeld, SGB II) wird eine soziale Polarisie-rung innerhalb der Region deutlich: In den beiden großen Städten in der Mitte der Region (Bremen und Delmenhorst) ist beispielsweise das verfügbare Haushaltseinkommen am geringsten, gleichzeitig leben dort, verglichen mit den meisten anderen Städten und Gemeinden der Region, die meisten Empfänger von Transferleistungen.
Auch das Wohnungsangebot der beiden großen Städte unterscheidet sich von den anderen Städten und Gemeinden der Region hinsichtlich seiner Struktur: In den großen Städten (in Bremen mehr als in Delmenhorst) gibt es tendenziell mehr kleinere und – insbesondere in einigen Bremer Stadtteilen – auch geförderte Wohnungen in Mehrfamilienhäu-sern. In den anderen Kommunen überwiegen
Vergleichsweise hohe Immobilienpreise (Kaufpreise und Mieten) und Preissteigerungen betrafen in den letzten Jahren insbesondere die innerstädtischen Bremer Stadtteile sowie einige Städte und Gemein-den in der Nachbarschaft Bremens. Diese Preisstei-gerungen in den zentralen Bereichen der Region führten zu einer Verschlechterung des Angebots an bezahlbaren Wohnungen für Haushalte mit gerin-gen oder mittleren Einkommen (Familien, Senioren, junge Menschen). Schlimmstenfalls können sie eine Verdrängung einkommensschwächerer Haushalte in andere Stadtteile, Städte oder Gemeinden bewirken.
Damit würde die oben beschriebene soziale und ökonomische Polarisierung innerhalb der Region weiter zunehmen.
Die deutlich höheren Preise von neuen, kleineren und barrierefreien Wohnungen gegenüber älteren Bestandseigenheimen führen zudem dazu, dass Senioren der Schritt vom Einfamilienhaus in eine kleinere (Eigentums- oder Miet-)Wohnung erschwert wird. Beide Länder haben mit entsprechenden Wohnraumförderprogrammen auf diese Situation reagiert und stellen Mittel bereit, öffentlich geförder-te und damit auch preisgebundene Wohnungen für Haushalte mit geringen und mittleren Einkommen zu bauen.
Die Investitionsbereitschaft von kommunalen Wohnungsunternehmen hat in den letzten Jah-ren zugenommen, was in Verbindung mit der öffentlichen Förderung den Bau preisgebunde-ner Wohnungen wieder möglich macht.
In den meisten Städten und Gemeinden der Region verfügen Wohnungsbaugesellschaften, an denen Städte oder Landkreise wesentliche Anteile halten, über eigene Wohnungsbestände. Diese spielen häufig eine wichtige Rolle bei der Versorgung von Haushalten mit geringen und mittleren Einkommen und vergrößern die Möglichkeiten einer längerfris-tigen kommunalen Einflussnahme auf den Woh-nungsbau. Einige dieser Wohnungsbaugesellschaf-ten, deren Schwerpunkt bislang auf der Verwaltung ihrer Bestände lag, investieren seit einigen Jahren wieder in Neubauten. Dabei setzen manche Woh-nungsunternehmen auch auf den Bau öffentlich geförderter Wohnungen, während andere bislang vor allem freifinanzierten Wohnungsbau betrieben.
13.4 Angebotsvielfalt
Die Vielfalt der Haushalte wird, bezogen auf ihre Größe und Wohnwünsche, weiter zuneh-men. Dabei wird die Zahl kleiner Haushalte durch die älter werdende Bevölkerung weiter zunehmen. Die Nachfrage nach unterschiedli-chen Wohnungen wird daher steigen.
Obwohl insgesamt in den niedersächsischen Städten und Gemeinden der Region der Bau von kleineren Wohnungen in Mehrfamilienhäusern von Jahr zu Jahr deutlich zugelegt hat, liegt in vielen Städten und Gemeinden der Schwerpunkt der Entwicklung nach wie vor auf dem Neubau von Einfamilienhäusern. Dadurch entsteht eine wachsende Diskrepanz zwischen dem Angebot (EFH und große Wohnungen) und dem sich durch die Haushaltsentwicklung ergegenden Bedarf (klei-ne Wohnungen).
Zudem handelte es sich bei der Mehrzahl der re-alisierten Wohnungen im Geschosswohnungsbau um vergleichsweise hochpreisige frei finanzierte Wohnungen für Haushalte mit höherem Ein-kommen. Kleinere Haushalte mit geringem oder mittlerem Einkommen können ihren Wunsch nach einer bezahlbaren, barrierefreien Wohnung auf-grund eines fehlenden Angebotes daher in vielen Städten und Gemeinden der Region nicht immer realisieren. In einigen niedersächsischem Städten und Gemeinden fehlen insbesondere Wohnun-gen für Senioren, junge „Starter“-Haushalte oder auch getrennt lebende Familienhaushalte.
Daher besteht die Gefahr, dass diese Haushalte aufgrund des Mangels an Wohnraum auf andere Städte oder Gemeinden ausweichen müssen.
13.5 Bestandsentwicklung
Bestandsimmobilien stellen den größten Teil des Wohnungsangebotes dar und sind in der Region Bremen vielerorts – im Vergleich zu anderen Großstadtregionen – relativ günstig.
Gleichzeitig sind viele Bestandsquartiere durch die Verkleinerung der dort lebenden Haushalte von einer abnehmenden Bevölkerungsdichte betroffen, die die vorhandene Infrastruktur unwirtschaftlich machen kann.
Die vielen älteren Bestände, insbesondere im Zentrum der Region, bilden den Grundstock der Versorgung mit bezahlbarem Wohnraum. Trotz Preissteigerungen sind die Preise für Bestandsei-genheime und Bestandseigentumswohnungen in den meisten Stadtteilen, Städten und Gemein-den – mit Ausnahme der innerstädtischen Bremer Stadtteile – vergleichsweise moderat und lagen im Jahr 2015 unter 1.500 €/m2.
Außerdem gibt es in allen Gebietskörperschaften kommunale Wohnungsunternehmen, die Wohnun-gen zu relativ günstiWohnun-gen Bestandsmieten anbieten.
Außerhalb des Kernbereiches der Region, in eini-gen kleineren Gemeinden, werden auch andere Wohnungen zu Mieten angeboten, die unterhalb der Fördermieten liegen.
Gerade in älteren Einfamilienhausgebieten übersteigt die Zahl der großen Wohnungen aber häufig die Zahl der großen Haushalte um ein Vielfaches. Eine wesentliche Ursache ist der Verbleib kleiner Haushalte in ihren mittlerweile zu groß gewordenen Familienwohnungen. Dies führt vielerorts zu einer abnehmenden Einwoh-nerdichte. Bereits heute verfügen Seniorenhaus-halte bundesweit über den höchsten Durchschnitt an Wohnflächen. Alleinstehende Senioren, die Eigentümer ihrer Wohnung/ihres Hauses sind, bewohnen im Durchschnitt rund 100 m2, ein Se-nioreneigentümerpaar kommt immerhin auf rund 56,4 m2 pro Person (vgl. Zensus 2011). Damit ha-ben alleinstehende Senioren die höchste durch-schnittliche Wohnfläche pro Kopf bzw. Haushalt.
Die rückläufige Einwohnerdichte kann in Be-standsquartieren zu einer geringeren Auslastung der öffentlichen und privaten Infrastruktur (ÖPNV, Einzelhandel, Ärzte etc.) führen und aufgrund der geringeren Wirtschaftlichkeit eine entsprechende
„Ausdünnung“ bewirken.
Gleichzeitig haben einige Gespräche im Rahmen dieses Gutachtens zur Wohnungsmarktbeobach-tung zu der Erkenntnis geführt, dass einige ältere Menschen zwar gewillt sind sich zu verkleinern, es jedoch an einem entsprechenden Angebot (attraktiv, barrierefrei, bezahlbar und in möglichst infrastrukturell gut ausgestatteter Lage) mangelt.
Mit zunehmenden Umzügen kleinerer Haushalte aus großen älteren Häusern oder Wohnungen in kleinere Wohnungen oder durch die Entwicklung von Einliegerwohnungen in älteren Gebäuden würde das Angebot an bezahlbaren Bestands-wohnungen steigen. Damit würden gleichzeitig Investitionen in Altbestände vorgenommen, die dazu beitragen ältere Quartiere attraktiv zu erhalten und energetisch zu ertüchtigen. Eine Unterstützung und gezielte Steuerung dieser Pro-zesse durch die Kommunen birgt die Chance, die Quartiere als Alternative zum Neubau zu stärken und auf neue Flächenausweisungen zu verzichten.
Vorhandene Infrastruktur könnte damit gleichzei-tig gestützt werden.
13.6 Neubaugebiete
Ein Großteil der regionalen Flächenpotenziale für Neubauten befindet sich in guten Lagen (gut mit Infrastruktur ausgestattet, innerhalb des Siedlungsgebietes), ein Teil liegt jedoch auch in weniger integrierten Lagen. Die Ent-wicklung von günstig gelegenen Neubaugebie-ten mit einem angemessenen Wohnungsange-bot stellt daher für die Städte und Gemeinden eine ganz besondere Herausforderung dar, die mit spezifischen Chancen und Risiken verbun-den ist.
Die Region verfügt über eine hohe Zahl an Flä-chenpotenzialen für den Neubau. Die Mehrheit dieser Potenziale liegt in raumordnerisch favorisier-ten und infrastrukturell gut ausgestattefavorisier-ten Lagen sowie innerhalb des Siedlungsbereichs. Aufgrund von mangelnder Flächenverfügbarkeit bzw. gerin-ger Verkaufsbereitschaft von Eigentümern zu einem angemessenen Preis tendieren jedoch einige Städte und Gemeinden mittlerweile zu einer Flächen- entwicklung in weniger integrierten Lagen bzw.
in kleinen Ortsteilen, die über eine mangelhafte Infrastrukturausstattung und Anbindung durch den ÖPNV verfügen. Eine Entwicklung dieser Flächen würde nicht nur zu einer weiteren Zersiedelung der Landschaft sondern auch zu einer Zunahme der Verkehrsbelastung durch Autoverkehr führen.
Aufgrund des seit 2013 geltenden Rechtsanspruchs auf einen Betreuungsplatz für Kinder ab dem vollendeten ersten Lebensjahr und die zunehmen-de Inanspruchnahme eines solchen Platzes durch berufstätige Eltern, wird die Entwicklung neuer Baugebiete von einigen Städten und Gemeinden zunehmend vorsichtig angegangen. Denn neue Wohngebiete, insbesondere mit Angeboten für Familien, steigern den Ausbaubedarf der Kinderta-gesbetreuung und führen sowohl zu hohen Inves-titionskosten sowie zu dauerhaften Betriebskosten für die Städte und Gemeinden.
Andererseits besteht aber auch die Befürchtung, dass zu geringe Möglichkeiten des Neubaus die eigene bauwillige Bevölkerung aus der Stadt oder Gemeinde verdrängt und die Baulandpreise aufgrund eines zu knappen Angebots in die Höhe treibt. Es ist also die Balance zu halten zwischen einer angemessenen Menge an Neubaugebieten bzw. zu bebauenden Grundstücken, der Art der Wohnungen und der zu entwickelnden Lagen – und dies zusätzlich vor dem Hintergrund einer stellenweise geringen Flächenverfügbarkeit.