4.1 Einleitung
Um die Daten aus dem Datensatz von SRED – Swiss Real Estate Datapool aggregiert darstellen zu können, müssen nach Vorgabe pro Jahr und Auswertungskreis mindestens 10 Transaktionen vorliegen. Für die Regionen Engadin St. Moritz, Flims-Laax-Falera, Arosa, Lenzerheide und Da-vos/Klosters ist diese Bedingung erfüllt. Für die Regionen Engadin Scuol Samnaun Val Müstair, Savognin Bivio Albula und Disentis Sedrun sowie weitere kleinere Tourismusregionen liegen hin-gegen zu wenig Datenpunkte vor, weshalb keine Analysen für diese Regionen möglich sind. Als Referenzjahr in Bezug auf den Vergleich zwischen den nominalen und indexierten Transaktions-preisen dient für die folgenden Auswertungen das Jahr 2010 (Referenzjahr 2010 = 100).
4.2 Gemeinsamkeiten über alle Regionen im Kanton Graubünden
Im Zeitraum 2010-2019 sind die nominalen Transaktionspreise bei Zweitwohnungen im gesam-ten Kanton Graubünden leicht zurückgegangen. Während in den Jahren 2012-2015, 2017 und 2019 die nominalen Transaktionspreise höher als die realen Transaktionspreise zu liegen kom-men, sind in den Jahren 2011, 2016 und 2018 die nominalen Transaktionspreise niedriger als die realen Transaktionspreise (siehe Abbildung 2).
Abbildung 2: Nominale und reale Preisentwicklung pro m2 NWF – Alle Regionen Kanton Graubünden (2010-2019)
Quelle: Eigene Darstellung basierend auf SRED – Swiss Real Estate Datapool und Bundesamt für Statistik (2020);
N=2’329
Die nachfolgende Übersicht zeigt die arithmetischen Mittelwerte der Transaktionspreise (siehe Tabelle 5).
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Tabelle 5: Arithmetische Mittelwerte Transaktionspreise – Alle Regionen Kanton Graubünden (2010-2019)
Beschreibung Betrag in CHF
Arithmetischer Mittelwert Transaktionspreis 2010-2019 (nominal) CHF 843'546.59 Arithmetischer Mittelwert Transaktionspreis pro m2 NWF 2010-2019 (nominal) CHF 9'810.80 Standardabweichung Transaktionspreis pro m2 NWF 2010-2019 (nominal) CHF 3'910.38 Arithmetischer Mittelwert Transaktionspreis pro m2 NWF 2010-2019 (real) CHF 9'771.33 Quelle: Eigene Darstellung basierend auf SRED – Swiss Real Estate Datapool und Bundesamt für Statistik (2020);
N=2’329
Die Unterschiede in den einzelnen Tourismusregionen sind jedoch frappant (siehe Abbildung 3).
Während in einzelnen Regionen die nominalen Preise rückläufig sind, sind diese in anderen Re-gionen teilweise stark angestiegen. Eine detaillierte Übersicht über die einzelnen Tourismusre-gionen folgt in den nachfolgenden Abschnitten.
Abbildung 3: Vergleich nominale Preisentwicklung pro m2 NWF – Übersicht alle Regionen Kanton Graubünden (2010-2019)
Quelle: Eigene Darstellung basierend auf SRED – Swiss Real Estate Datapool; N=2’329
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4.3 Tourismusregion Engadin St. Moritz
Im Zeitraum 2010-2019 sind die nominalen Transaktionspreise bei Zweitwohnungen in der Tou-rismusregion Engadin St. Moritz stark zurückgegangen. Während in den Jahren 2011-2015 die nominalen Transaktionspreise höher als die realen Transaktionspreise zu liegen kommen, sind in den Jahren 2016-2019 die nominalen Transaktionspreise niedriger als die realen Transakti-onspreise (siehe Abbildung 4).
Abbildung 4: Nominale und reale Preisentwicklung pro m2 NWF – Engadin St. Moritz (2010-2019)
Quelle: Eigene Darstellung basierend auf SRED – Swiss Real Estate Datapool und Bundesamt für Statistik (2020);
N=442
Erkenntnisse:
Im Zeitraum 2010-2019 haben sich die Preise bei Zweitwohnungen über den gesamten Kanton Graubünden im Vergleich zur Teuerung nicht überdurchschnittlich entwickelt, was sich auch im Vergleich des durchschnittlichen nominalen und indexierten Preises wider-spiegelt (Mittelwert Transaktionspreis nominal pro m2 NWF nur rund CHF 40 höher als Transaktionspreis indexiert pro m2 NWF). Dies deutet darauf hin, dass über den ganzen Kanton Graubünden betrachtet kein erhöhter Preisdruck und somit kein spekulativer Markt entstanden ist.
Bei Analysen einzelner Regionen (siehe nachfolgende Abschnitte) fällt allerdings auf, dass gewisse Tourismusregionen eine überdurchschnittliche und andere Region eine unter-durchschnittliche Preisentwicklung aufweisen. Insgesamt gibt es somit einen gewissen
«Ausgleich» innerhalb des Kantons resp. in gewissen Regionen ist der Preisdruck im Zweitwohnungsmarkt höher, während er in anderen Tourismusregionen tiefer ist.
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Die nachfolgende Übersicht zeigt die arithmetischen Mittelwerte der Transaktionspreise (siehe Tabelle 6).
Tabelle 6: Arithmetische Mittelwerte Transaktionspreise – Engadin St. Moritz (2010-2019)
Beschreibung Betrag in CHF
Arithmetischer Mittelwert Transaktionspreis 2010-2019 (nominal) CHF 1’262'171.95 Arithmetischer Mittelwert Transaktionspreis pro m2 NWF 2010-2019 (nominal) CHF 13'860.84 Standardabweichung Transaktionspreis pro m2 NWF 2010-2019 (nominal) CHF 3’973.67 Arithmetischer Mittelwert Transaktionspreis pro m2 NWF 2010-2019 (real) CHF 13'643.98 Quelle: Eigene Darstellung basierend auf SRED – Swiss Real Estate Datapool und Bundesamt für Statistik (2020);
N=442
4.4 Tourismusregion Flims-Laax-Falera
Im Zeitraum 2010-2019 sind die nominalen Transaktionspreise bei Zweitwohnungen in der Tou-rismusregion Flims-Laax Falera stark angestiegen. Während in den Jahren 2011-2012 die nomi-nalen Transaktionspreise niedriger als die realen Transaktionspreise zu liegen kommen, sind in den Jahren 2013-2019 die nominalen Transaktionspreise höher als die realen Transaktions-preise (siehe Abbildung 5).
Erkenntnisse:
Im Zeitraum 2010-2019 haben sich die Preise bei Zweitwohnungen in der Tourismusre-gion Engadin St. Moritz im Vergleich zur Teuerung nicht überdurchschnittlich entwickelt, was sich auch im Vergleich des durchschnittlichen nominalen und realen Preises wider-spiegelt (Mittelwert Transaktionspreis nominal pro m2 NWF nur rund CHF 200 höher als Mittelwert Transaktionspreis real pro m2 NWF). Dies deutet auf ein wenig spekulatives Marktumfeld hin.
Interessant ist, dass bis 2015 überdurchschnittlich hohe Verkaufspreise erzielt wurden, während seit 2016 unterdurchschnittliche Verkaufspreise realisiert wurden. Der grösste Preisanstieg im Zweitwohnungsbereich hat somit kurz vor sowie unmittelbar nach An-nahme der Zweitwohnungsinitiative stattgefunden. Ab 2016 hat sich die Marktlage wieder beruhigt.
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Abbildung 5: Nominale und reale Preisentwicklung pro m2 NWF – Flims-Laax-Falera (2010-2019)
Quelle: Eigene Darstellung basierend auf SRED – Swiss Real Estate Datapool und Bundesamt für Statistik (2020);
N=484
Die nachfolgende Übersicht zeigt die arithmetischen Mittelwerte der Transaktionspreise (siehe Tabelle 7).
Tabelle 7: Arithmetische Mittelwerte Transaktionspreise – Flims-Laax-Falera (2010-2019)
Beschreibung Betrag in CHF
Arithmetischer Mittelwert Transaktionspreis 2010-2019 (nominal) CHF 762'231.40 Arithmetischer Mittelwert Transaktionspreis pro m2 NWF 2010-2019 (nominal) CHF 9'668.51 Standardabweichung Transaktionspreis pro m2 NWF 2010-2019 (nominal) CHF 2'767.51 Arithmetischer Mittelwert Transaktionspreis pro m2 NWF 2010-2019 (real) CHF 8'924.35 Quelle: Eigene Darstellung basierend auf SRED – Swiss Real Estate Datapool und Bundesamt für Statistik (2020);
N=484
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4.5 Tourismusregion Arosa
Im Zeitraum 2010-2019 sind die nominalen Transaktionspreise bei Zweitwohnungen in der Tou-rismusregion Arosa stark angestiegen. Während in den Jahren 2011-2015 und 2017-20195 die nominalen Transaktionspreise höher als die realen Transaktionspreise zu liegen kommen, sind lediglich im Jahr 2016 die nominalen Transaktionspreise niedriger als die realen Transaktions-preise (siehe Abbildung 6).
Abbildung 6: Nominale und reale Preisentwicklung pro m2 NWF – Arosa (2010-2019)
Quelle: Eigene Darstellung basierend auf SRED – Swiss Real Estate Datapool und Bundesamt für Statistik (2020);
N=154
5 Für das Jahr 2018 liegen nicht ausreichend Daten vor; es wurden daher die Vorjahreswerte (2017) eingesetzt.
Erkenntnisse:
Im Zeitraum 2010-2019 haben sich die Preise bei Zweitwohnungen in der Tourismusre-gion Flims-Laax-Falera im Vergleich zur Teuerung überdurchschnittlich entwickelt, was sich im Vergleich des durchschnittlichen nominalen und realen Preises widerspiegelt (Mit-telwert Transaktionspreis nominal pro m2 NWF rund CHF 750 höher als Mittelwert Trans-aktionspreis real pro m2 NWF). Dies deutet auf ein spekulatives Marktumfeld hin.
Interessant ist, dass während des gesamten Zeitraums von 2013-2019 überdurchschnitt-liche Preise bezahlt wurden, mit einem Peak im Jahr 2019. Der grösste Preisanstieg im Zweitwohnungsbereich hat somit einige Zeit nach Annahme der Zweitwohnungsinitiative stattgefunden respektive die Preissteigerung hat nach und nach stärker zugenommen.
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Die nachfolgende Übersicht zeigt die arithmetischen Mittelwerte der Transaktionspreise (siehe Tabelle 8).
Tabelle 8: Arithmetische Mittelwerte Transaktionspreise – Arosa (2010-2019)
Beschreibung Betrag in CHF
Arithmetischer Mittelwert Transaktionspreis 2010-2019 (nominal) CHF 818'169.93 Arithmetischer Mittelwert Transaktionspreis pro m2 NWF 2010-2019 (nominal) CHF 9'377.76 Standardabweichung Transaktionspreis pro m2 NWF 2010-2019 (nominal) CHF 3'324.62 Arithmetischer Mittelwert Transaktionspreis pro m2 NWF 2010-2019 (real) CHF 7'659.12 Quelle: Eigene Darstellung basierend auf SRED – Swiss Real Estate Datapool und Bundesamt für Statistik (2020);
N=154
4.6 Tourismusregion Lenzerheide
Im Zeitraum 2010-2019 sind die nominalen Transaktionspreise bei Zweitwohnungen in der Tou-rismusregion Lenzerheide stark angestiegen. Über den gesamten Zeitraum von 2011-2019 kom-men die nominalen Transaktionspreise höher als die realen Transaktionspreise zu liegen (siehe Abbildung 7).
Erkenntnisse:
Im Zeitraum 2010-2019 haben sich die Preise bei Zweitwohnungen in der Tourismusre-gion Arosa im Vergleich zur Teuerung überdurchschnittlich entwickelt, was sich auch im Vergleich des durchschnittlichen nominalen und realen Preises widerspiegelt (Mittelwert Transaktionspreis nominal pro m2 NWF mehr als CHF 1'700 (!) höher als Mittelwert Trans-aktionspreis real pro m2 NWF). Dies deutet auf ein spekulatives Marktumfeld hin.
Interessant ist, dass lediglich im Jahr 2016 ein Wert im Rahmen des erwartbaren Niveaus erreicht wurde. Über die Ursachen des sprunghaften Anstiegs ab dem Jahr 2017 geben die Daten keine Auskunft. Mutmassen liessen sich allenfalls die Fertigstellung und der Verkauf von neuen, grösseren Überbauungen in einem hochpreisigen Segment und die Attraktivitätssteigerung der Destination durch den Skigebietszusammenschluss mit Len-zerheide. Im Markt Arosa hat damit eine dynamische Preisentwicklung somit kurz nach Annahme der Zweitwohnungsinitiative sowie 5-6 Jahre später stattgefunden. Insgesamt war die Preisentwicklung jedoch heterogen.
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Abbildung 7: Nominale und reale Preisentwicklung pro m2 NWF – Lenzerheide (2010-2019)
Quelle: Eigene Darstellung basierend auf SRED – Swiss Real Estate Datapool und Bundesamt für Statistik (2020);
N=221
Die nachfolgende Übersicht zeigt die arithmetischen Mittelwerte der Transaktionspreise (siehe Tabelle 9).
Tabelle 9: Arithmetische Mittelwerte Transaktionspreise – Lenzerheide (2010-2019)
Beschreibung Betrag in CHF
Arithmetischer Mittelwert Transaktionspreis 2010-2019 (nominal) CHF 690'633.48 Arithmetischer Mittelwert Transaktionspreis pro m2 NWF 2010-2019 (nominal) CHF 11'112.10 Standardabweichung Transaktionspreis pro m2 NWF 2010-2019 (nominal) CHF 3'489.32 Arithmetischer Mittelwert Transaktionspreis pro m2 NWF 2010-2019 (real) CHF 8'924.22 Quelle: Eigene Darstellung basierend auf SRED – Swiss Real Estate Datapool und Bundesamt für Statistik (2020);
N=221
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4.7 Tourismusregion Davos/Klosters
Im Zeitraum 2010-2019 sind die nominalen Transaktionspreise bei Zweitwohnungen in der Tou-rismusregion Davos/Klosters leicht angestiegen. Während in den Jahren 2011 und 2018 die no-minalen Transaktionspreise niedriger als die realen Transaktionspreise zu liegen kommen, sind in den Jahren 2012-2017 und 2019 die nominalen Transaktionspreise höher als die realen Trans-aktionspreise (siehe Abbildung 8).
Abbildung 8: Nominale und reale Preisentwicklung pro m2 NWF – Davos/Klosters (2010-2019)
Quelle: Eigene Darstellung basierend auf SRED – Swiss Real Estate Datapool und Bundesamt für Statistik (2020);
N=461
Erkenntnisse:
Im Zeitraum 2010-2019 haben sich die Preise bei Zweitwohnungen in der Tourismusre-gion Lenzerheide im Vergleich zur Teuerung überdurchschnittlich entwickelt, was sich auch im Vergleich des durchschnittlichen nominalen und realen Preises widerspiegelt (Mittelwert Transaktionspreis nominal pro m2 NWF rund CHF 2’200 (!) höher als Mittelwert Transaktionspreis real pro m2 NWF). Dies deutet auf ein spekulatives Marktumfeld hin.
Interessant ist, dass über den gesamten Zeitraum von 2011-2019 eine überdurchschnitt-liche Entwicklung stattgefunden hat und die Preise bis auf kleinere Einbrüche in den Jah-ren 2013 und 2018 konstant gestiegen sind. Die Gründe für dies bemerkenswerte Preis-entwicklung lassen sich allein aus den Daten nicht ablesen. Vermuten lassen sich aber die gute Erreichbarkeit der Destination vom Grossraum Zürich aus sowie die Attraktivitäts-steigerung aufgrund der Skigebietsverbindung mit Arosa.
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Die nachfolgende Übersicht zeigt die arithmetischen Mittelwerte der Transaktionspreise (siehe Tabelle 10).
Tabelle 10: Arithmetische Mittelwerte Transaktionspreise – Davos/Klosters (2010-2019)
Beschreibung Betrag in CHF
Arithmetischer Mittelwert Transaktionspreis 2010-2019 (nominal) CHF 896'702.82 Arithmetischer Mittelwert Transaktionspreis pro m2 NWF 2010-2019 (nominal) CHF 9'907.35 Standardabweichung Transaktionspreis pro m2 NWF 2010-2019 (nominal) CHF 2'839.23 Arithmetischer Mittelwert Transaktionspreis pro m2 NWF 2010-2019 (real) CHF 9'244.47 Quelle: Eigene Darstellung basierend auf SRED – Swiss Real Estate Datapool und Bundesamt für Statistik (2020);
N=221