Im Rahmen des Leistungsauftrags des Amts für Wirtschaft und Tourismus (AWT) Graubünden 2019–2021

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Monitor 3: Preisentwicklung von Zweitwohnungen

Im Rahmen des Leistungsauftrags des

Amts für Wirtschaft und Tourismus (AWT) Graubünden 2019–2021

Working Paper, Juni 2021 Prof. Norbert Hörburger, Gian-Reto Trepp

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I

Impressum

Auftraggeber

Amt für Wirtschaft und Tourismus (AWT) des Kantons Graubünden

Projektleitung Norbert Hörburger

Projektmitarbeit Gian-Reto Trepp

Projektbegleitung Andreas Deuber

Redaktion Bericht

Norbert Hörburger, Gian-Reto Trepp

Titelbild

Pixabay (Marcel Kessler)

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II

Management Summary

Im vorliegenden Bericht werden Erkenntnisse zur Preisentwicklung von Zweitwohnungen im Kanton Graubünden dargestellt. Neben allgemeinen Aussagen aus sekundären Datenquellen zum Einfluss der Zweitwohnungsgesetzgebung auf das Preisniveau werden v.a. die Auswer- tungsergebnisse zur Preisentwicklung von Zweitwohnungen in Graubünden im Zeitraum 2010 bis 2019 nach ausgewählten Destinationen und Wohnungsgrössen abgebildet und erläutert. Ba- sis bilden die Daten des SRED – Swiss Real Estate Datapool, welcher echte Transaktionspreise abbildet, also nicht rein auf Preisen des Angebotsmarktes beruht. Die Datenauswahl des Swiss Real Estate Datapool erlaubt eine Selektion nach Erst- und Zweitwohnungen, sodass die rele- vanten Transaktionsdaten für 2'329 Zweitimmobilien für den o.g. Zeitraum herausgefiltert werden konnten. Um keine Rückschlüsse auf Einzelobjekte ziehen zu können, bestehen beim Swiss Real Estate Datapool gewisse Auswertungsrestriktionen, d. h. es müssen bspw. genügend Da- tenpunkte für eine Destination innerhalb einer Immobilienkategorie in einem Auswertungsjahr vorhanden sein. In Graubünden war dies für fünf Tourismusregionen der Fall, sodass dort die Preisentwicklung für Zweitwohnungen von 2010 bis 2019 lückenlos abgebildet werden kann.

Gesamthaft haben sich für den Kanton Graubünden die nominalen Transaktionspreise bei Zweitwohnungen im Vergleich zu den realen Transaktionspreisen (im Verhältnis zur Teuerung im Bausektor) nicht überdurchschnittlich entwickelt. Bei der Preisentwicklung von Zweitwoh- nungen ergeben sich aber je nach Destination sehr grosse Unterschiede: Vor allem die Destina- tionen Arosa und Lenzerheide zeigen eine sehr dynamische Preisentwicklung nach oben, wäh- rend sich das Preisniveau in der Destination Engadin St. Moritz erstaunlicherweise rückläufig bewegt. In der Destination Flims-Laax-Falera ist ein deutlicher Anstieg der Zweitwohnungspreise beobachtbar. Das Preisniveau in Davos Klosters hat sich dagegen eher moderat nach oben entwickelt.

Im Hinblick auf die Wohnungsgrössen lässt sich feststellen, dass entweder kleinere oder sehr grosse Wohnungen im Preis gestiegen sind, während Wohnungen mittlerer Grösse sich preislich rückläufig bewegen. Bei der Analyse der Zweitwohnungspreise nach Baujahren zeigt sich, dass es preislich einen sehr grossen Unterschied macht, ob die Wohnung nach 1991 fertiggestellt wurde oder davor. Während Wohnungen älterer Baujahre keine grossen Preisunterschiede aufweisen, zeigen Wohnungen ab der Alterskohorte 1991 bis 2019 deutlich höhere Preiszuwächse.

Eine Unterscheidung der Preisentwicklung nach Primär- und Sekundärmarkt ist jedoch nicht möglich.

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III

Abkürzungsverzeichnis

AWT Amt für Wirtschaft und Tourismus, Kanton Graubünden

bspw. beispielsweise

EFH Einfamilienhaus

ITF Institut für Tourismus und Freizeit, Fachhochschule Graubünden

m² Quadratmeter

NWF Nettowohnfläche

resp. respektive

z.B. zum Beispiel

ZWG Zweitwohnungsgesetz

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IV

Inhaltsverzeichnis

1 Einführung ... 1

2 Untersuchungsgegenstand und -methode ... 3

2.1 Ergebnisse vorhandener Studien zur Preisentwicklung bei Zweitwohnungen ... 3

2.2 Untersuchungsmethodik ... 3

2.3 Räumliche und zeitliche Eingrenzung des Untersuchungsgegenstands ... 4

2.4 Abgrenzung zu weiteren Immobilienreports ... 5

2.5 Einschränkungen ... 5

3 Datengrundlagen ... 6

3.1 Transaktionspreise ... 6

3.2 Teuerungsindex ... 7

4 Preisentwicklung Zweitwohnungen 2010-2019 in ausgewählten Tourismusregionen ... 8

4.1 Einleitung ... 8

4.2 Gemeinsamkeiten über alle Regionen im Kanton Graubünden ... 8

4.3 Tourismusregion Engadin St. Moritz ...10

4.4 Tourismusregion Flims-Laax-Falera ...11

4.5 Tourismusregion Arosa ...13

4.6 Tourismusregion Lenzerheide ...14

4.7 Tourismusregion Davos/Klosters ...16

5 Preisentwicklung Zweitwohnungen 2010-2019 nach Wohnungsgrösse (Anz. Zimmer) ....17

5.1 Wohnungsgrösse: Übersicht alle Wohnungsgrössen ...17

5.2 Wohnungsgrösse: Bis und mit 2.5 Zimmer ...18

5.3 Wohnungsgrösse: 3 / 3.5 Zimmer ...20

5.4 Wohnungsgrösse: 4 / 4.5 Zimmer ...21

5.5 Wohnungsgrösse: 5 Zimmer und mehr ...22

6 Preisentwicklung Zweitwohnungen 2010-2019 nach Baujahr ...24

7 Zusammenfassung und Ausblick ...25

7.1 Fazit ...25

7.2 Ausblick ...25

Quellenverzeichnis ...27

Anhang ...28

Portrait Institut für Tourismus und Freizeit ...31

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V

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Überblick Berichte und Massnahmen zur Wissensdiffusion ... 2 Abbildung 2: Nominale und reale Preisentwicklung pro m² NWF – Alle Regionen Kanton Graubünden (2010-2019) ... 8 Abbildung 3: Vergleich nominale Preisentwicklung pro m² NWF – Übersicht alle Regionen Kanton Graubünden (2010-2019) ... 9 Abbildung 4: Nominale und reale Preisentwicklung pro m² NWF – Engadin St. Moritz (2010- 2019) ... 10 Abbildung 5: Nominale und reale Preisentwicklung pro m² NWF – Flims-Laax-Falera (2010- 2019) ... 12 Abbildung 6: Nominale und reale Preisentwicklung pro m² NWF – Arosa (2010-2019) ... 13 Abbildung 7: Nominale und reale Preisentwicklung pro m² NWF – Lenzerheide (2010-2019) . 15 Abbildung 8: Nominale und reale Preisentwicklung pro m² NWF – Davos/Klosters (2010-2019) ... 16 Abbildung 9: Vergleich nominale Preisentwicklung pro m² NWF – Übersicht alle Wohnungsgrössen (2010-2019) ... 18 Abbildung 10: Nominale und reale Preisentwicklung pro m² NWF – Wohnungen bis und mit 2.5 Zimmer (2010-2019) ... 19 Abbildung 11: Nominale und reale Preisentwicklung pro m² NWF – Wohnungen 3 / 3.5 Zimmer (2010-2019) ... 20 Abbildung 12: Nominale und reale Preisentwicklung pro m² NWF – Wohnungen 4 / 4.5 Zimmer (2010-2019) ... 21 Abbildung 13: Nominale und reale Preisentwicklung pro m² NWF – Wohnungen 5 Zimmer und mehr (2010-2019) ... 23 Abbildung 14: Nominale Preisentwicklung pro m² NWF – Übersicht nach Baujahr (2010-2019) ... 24

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VI

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Spezifikation Datensatz SRED – Swiss Real Estate Datapool ... 6 Tabelle 2: Anzahl Transaktionen von Zweitwohnungen im Zeitraum 2010-2019 im Kanton Graubünden und ausgewählten Tourismusregionen ... 6 Tabelle 3: Anzahl Transaktionen von Zweitwohnungen im Zeitraum 2010-2019 in allen Regionen des Kantons Graubünden aufgeteilt nach Anzahl Zimmer ... 7 Tabelle 4: Anzahl Transaktionen von Zweitwohnungen im Zeitraum 2010-2019 aufgeteilt nach Baujahr (Kohorten) ... 7 Tabelle 5: Arithmetische Mittelwerte Transaktionspreise – Alle Regionen Kanton Graubünden (2010-2019) ... 9 Tabelle 6: Arithmetische Mittelwerte Transaktionspreise – Engadin St. Moritz (2010-2019) ... 11 Tabelle 7: Arithmetische Mittelwerte Transaktionspreise – Flims-Laax-Falera (2010-2019) .... 12 Tabelle 8: Arithmetische Mittelwerte Transaktionspreise – Arosa (2010-2019) ... 14 Tabelle 9: Arithmetische Mittelwerte Transaktionspreise – Lenzerheide (2010-2019) ... 15 Tabelle 10: Arithmetische Mittelwerte Transaktionspreise – Davos/Klosters (2010-2019) ... 17 Tabelle 11: Arithmetische Mittelwerte Transaktionspreise – Wohnungen bis und mit 2.5 Zimmer (2010-2019) ... 19 Tabelle 12: Arithmetische Mittelwerte Transaktionspreise – Wohnungen 3 / 3.5 Zimmer (2010- 2019) ... 20 Tabelle 13: Arithmetische Mittelwerte Transaktionspreise – Wohnungen 4 / 4.5 Zimmer (2010- 2019) ... 22 Tabelle 14: Mittelwerte Transaktionspreise – Wohnungen 5 Zimmer und mehr (2010-2019) . 23 Tabelle 15: Übersicht Gemeinden und Zugehörigkeit zu Tourismusregionen Graubünden ... 28 Tabelle 16: Aggregierte Daten zur Preisentwicklung Zweitwohnungen 2010-2019 in ausgewählten Tourismusregionen ... 29 Tabelle 17: Aggregierte Daten zur Preisentwicklung Zweitwohnungen 2010-2019 nach Wohnungsgrösse (Anz. Zimmer) ... 30 Tabelle 18: Aggregierte Daten zur Preisentwicklung Zweitwohnungen 2010-2019 nach Baujahr ... 30

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1 Einführung

Am 11. März 2012 wurde die Zweitwohnungsinitiative («Schluss mit uferlosem Bau von Zweit- wohnungen!») durch das Schweizer Stimmvolk angenommen. Das auf der Basis des Verfas- sungsauftrags erlassene Zweitwohnungsgesetz (Bundesgesetz über Zweitwohnungen, ZWG) wurde auf den 1. Januar 2016 in Kraft gesetzt und dadurch die Übergangsverordnung SR 702 (Verordnung über Zweitwohnungen vom 22.08.2012), welche für die Jahre 2012-2015 Gültigkeit hatte, abgelöst. Die Annahme der Initiative führte zu grosser Verunsicherung, die sich als be- gründet erwies, und stellte die Tourismuskantone vor grosse Herausforderungen. Gerade auch im Tourismuskanton Graubünden kam der volkswirtschaftlich bedeutende Zweitwohnungsbau in den Tourismusgemeinden abrupt zum Erliegen.

Gemäss Art. 19, Abs. 1 ZWG sind die Wirkungen des Gesetzes in Zusammenarbeit zwischen dem Bundesamt für Raumentwicklung und dem Staatssekretariat für Wirtschaft betreffend ihre Wirkung zu untersuchen. Aber nicht nur auf Bundes- sondern auch auf Kantonsebene werden die Auswirkungen des ZWG laufend beobachtet. So auch im Tourismuskanton Graubünden, wo das zuständige Amt für Wirtschaft und Tourismus (AWT) im Departement für Volkswirtschaft und Soziales die Entwicklungen aufmerksam verfolgt.

Das Institut für Tourismus und Freizeit (ITF) der FH Graubünden ist Partner-Organisation des AWT bei dessen Aufgaben im Zusammenhang mit der kantonalen Tourismusentwicklung.¹ Zu diesem Zweck wird durch das AWT seit Jahren ein Leistungsauftrag an das ITF erteilt. Für die Periode 1. Januar 2019 bis 30. Juni 2022 wurde das Thema «Zweitwohnungen» als Leitthema für den genannten Leistungsauftrag festgelegt, um die Basis zur Evaluation der Auswirkungen des neuen Zweitwohnungsgesetzes zu stärken.

Die Umsetzung des konkreten Leitthemas erfolgt einerseits durch verschiedene längerfristige Betrachtungen in Form von Monitoren und andererseits durch jährliche wechselnde Spezialun- tersuchungen (sog. Fokusthemen). Zudem ist die Wissensdiffusion ein wichtiges Element, welche in Form eines Zweitwohnungsmonitors auf der Website der FH Graubünden sowie über re- gelmässige Fachbeiträge im Rahmen des alljährlich stattfindenden Tourismustrendforums ge- schieht (zur Übersicht über die einzelnen Berichte siehe Abbildung 1).

Der vorliegende Bericht ist eine Zusammenfassung und Auswertung der Analysen, die im Zu- sammenhang mit Monitor 3 für die Jahre 2010-2019 durch das ITF durchgeführt wurden.

1 Vgl. https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/awt/tourismus/Seiten/default.aspx

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Abbildung 1: Überblick Berichte und Massnahmen zur Wissensdiffusion

Quelle: Eigene Darstellung

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2 Untersuchungsgegenstand und -methode

2.1 Ergebnisse vorhandener Studien zur Preisentwicklung bei Zweitwohnungen In den letzten drei Jahren wurden zwei bedeutende Studien zum Effekt der Zweitwohnungsiniti- ative auf den Schweizer Wohneigentumsmarkt publiziert: Während die Studie von Steffen (2018) den Effekt der Zweitwohnungsinitiative auf den gesamten Wohneigentumsmarkt (gesamthaft für Erst- und Zweitwohnungen) in von der Zweitwohnungsinitiative betroffenen Gemeinden be- schreibt, geht die Studie von Hilber & Schöni (2020) spezifisch auf die Einflüsse der Initiative auf den Zweitwohnungsmarkt ein. Insgesamt kommen die beiden Studien zum Schluss, dass...

...im Vergleich mit zu von der Zweitwohnungsinitiative nicht-betroffenen Gemeinden in den betroffenen Gemeinden nach Annahme der Initiative gar nicht übermässig viele Immobilien gebaut wurden (keine «Torschlusspanik») (Steffen, 2018).

…daher auch keine Evidenz dafür gefunden werden konnte, dass ein mögliches (kurzfristiges) Überangebot an (Zweit-)Wohnungen einen generell negativen Effekt auf die Immobilienpreise gehabt hätte (Steffen, 2018).

…im Detail betrachtet sich das Preiswachstum für Erstwohnungen in den von der Zweitwoh- nungsinitiative betroffenen Gemeinden um 15% abgeschwächt hat (im Vergleich zu allen Ge- meinden), allerdings das Preiswachstum für Zweitwohnungen in den von der Zweitwoh- nungsinitiative betroffenen Gemeinden um 26% zugenommen hat (im Vergleich zu allen Ge- meinden)! (Hilber & Schöni, 2020).

…somit vor allem die Vermögensungleichheit in der Bevölkerung gestiegen ist, weil die nicht kontingentierten Erstwohnungen im Vergleich mit den nun im Angebot eingeschränkten Zweitwohnungen an Wert verloren haben. Die Besitzer von bereits bestehenden Ferienwoh- nungen haben vom Verbot profitiert, derweil die einheimischen Erstwohnungsbesitzer und auch viele junge lokale Erwerbstätige zu den Verlierern gehören (Hilber & Schöni, 2020).

...eine Tendenz ersichtlich ist, dass die gesunkenen Preise für Wohneigentum in den betroffenen Gemeinden sowohl durch eine Abkühlung der lokalen Wirtschaft (geringere Kaufkraft einheimischer Personen durch Wachstum der Arbeitslosigkeit um 12%), als auch auf die lange herrschende rechtliche Unsicherheit und Wechselbarrieren (lock-in-Effekt) zurückzu- führen sind. (Steffen, 2018; Hilber & Schöni, 2020).

Steffen (2018) und Hilber & Schöni (2020) beschreiben den Einfluss der Zweitwohnungsgesetz- gebung mit statistischen Verfahren für den gesamten Schweizer Markt. Aussagen zu den Effek- ten auf regionaler Ebene werden dabei nicht gemacht. Der Monitor des ITF hingegen zeigt die effektiven Preisänderungen auf regionaler Ebene und nach Immobilienart. Dies allerdings ge- schieht in deskriptiver Form und es sind keine abschliessenden Aussagen möglich, welche Ein- flussfaktoren eine mögliche Preisänderung induziert haben. Dieser vorliegende Bericht hat lediglich zum Ziel darzustellen, wie sich die Preise nominal und indexiert entwickelt haben.

2.2 Untersuchungsmethodik

Auf Basis einer Sekundärdatenanalyse hat der vorliegende Monitor zum Ziel, die Preisentwick- lung von Zweitwohnungen auf Basis effektiv erzielter Transaktionspreise seit dem Jahr 2010 (zwei Jahre vor Annahme der Zweitwohnungsinitiative) in den Tourismusregionen des Kantons Graubünden deskriptiv darzustellen. Dazu wird der Nettowertzuwachs/-verlust von Zweitwoh- nungen (nominale Preisentwicklung) im Vergleich zu den Wiederherstellungskosten (reale Preisentwicklung) abgebildet. Der Monitor soll ergänzende Informationen zu den bestehenden Statistik- und Registerdaten des Bundesamts für Statistik resp. des Amts für Wirtschaft und Tourismus liefern.

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Als wichtigste Datenquellen dienen dabei:

Nominale Preisentwicklung: Für die Abbildung der nominalen Preisentwicklung wird auf die Daten aus dem SRED – Swiss Real Estate Datapool zu den effektiv erzielten Transaktions- preisen für den Kanton Graubünden zurückgegriffen (weiterführende Informationen zum Da- tensatz siehe Kapitel 3.1 Transaktionspreise).

Reale Preisentwicklung: Für die Abbildung der realen Preisentwicklung werden die Daten aus dem SRED – Swiss Real Estate Datapool der effektiv erzielten Transaktionspreise mit dem Teuerungsindex des Baugewerbes (Baupreisindex) indexiert² (weiterführende Informationen zum Datensatz siehe Kapitel 3.2 Teuerungsindex).

Mit Hilfe der Übersicht über die Transaktionspreise können einerseits Aussagen zur nominalen Kaufpreisentwicklung im Bereich Zweitwohnungen gemacht und es kann aufgezeigt werden, wie sich diese entwickelt haben. Andrerseits kann unter Zuhilfenahme des Teuerungsindex im Baugewerbe untersucht werden, wie sich die realen Preise entwickelt haben und es kann damit ein Vergleich zwischen der nominalen Preisentwicklung (Entwicklung nominale Transaktions- preise) und der realen Preisentwicklung (Entwicklung indexierte Transaktionspreise, berechnet unter Zuhilfenahme des Baupreisindex) gemacht und der Spread über einen bestimmten Zeit- raum ermittelt werden.

In Bezug auf eine aussagekräftige Kenngrösse bei (Eigentums-)Wohnungen und Einfamilienhäu- sern hat sich der Vergleich des Preises pro m² Nettowohnfläche (NWF)³ als Standardinstrument herauskristallisiert (vgl. Zulliger, 2002). Um aussagekräftige Erkenntnisse über die Preisentwick- lung im Segment der Zweitwohnungen im Kanton Graubünden zu erhalten, wird daher die Preis- entwicklung pro m² Nettowohnfläche analysiert. Auf Basis der Preisentwicklung pro m² Netto- wohnfläche werden folgende Auswertungen gemacht:

Preisentwicklung Zweitwohnungen 2010-2019 in ausgewählten Tourismusregionen

Preisentwicklung Zweitwohnungen 2010-2019 nach Wohnungsgrösse (Anz. Zimmer)

Preisentwicklung Zweitwohnungen 2010-2019 nach Baujahr (Kohorten)

2.3 Räumliche und zeitliche Eingrenzung des Untersuchungsgegenstands

Um aussagekräftige Erkenntnisse für einzelne Regionen des Kantons Graubünden erhalten zu können, ist eine räumliche Eingrenzung auf die touristischen Gemeinden sinnvoll. Um die Daten aus dem SRED – Swiss Real Estate Datapool aggregiert darstellen zu können, müssen nach Vorgabe mindestens 10 Transaktionen pro Aggregation vorliegen. Aus diesem Grund ist eine jährliche Auswertung auf Ebene der Gemeinden nur vereinzelt möglich. Stattdessen wird eine Analyse auf Ebene der grösseren Tourismusregionen vorgenommen. Eine Übersicht der Touris- musregionen und der darin subsumierten politischen Gemeinden ist im Anhang zu finden.

Als zeitliche Eingrenzung wurde der Rahmen «seit Inkrafttreten der Zweitwohnungsinitiative»

gesetzt. Die Annahme derer ist im März 2012 erfolgt. Um die Zeit vor der Initiative ebenfalls angemessen berücksichtigen zu können, wird der Untersuchungszeitraum auf die Zeit ab 2010 festgelegt. In dieser Analyse werden daher die Daten für den Zeitraum 2010-2019 untersucht.

2 Der Baupreisindex gehört zum preisstatistischen System des Bundesamts für Statistik. «Das preisstatistische System des Bundesamtes für Statistik (BFS) umfasst den Landesindex der Konsumentenpreise (monatlich), den Produzenten- und Im- portpreisindex (monatlich) sowie den Baupreisindex (halbjährlich).» (Bundesamt für Statistik, 2016, S. 5)

3 «Zur Nettowohnfläche zählen sämtliche begeh- und belegbaren Bodenflächen innerhalb der Wohnung ab einer Raumhöhe von 150 cm.» (Bundesamt für Wohnungswesen, o.J.) Der Begriff der «Nettowohnfläche» wird zudem in der SIA Norm 416 verbindlich definiert.

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2.4 Abgrenzung zu weiteren Immobilienreports

Durch die UBS und Wüest & Partner werden bereits sehr ausführliche Immobilienreports erstellt, welche auch den Zweitwohnungsmarkt betrachten. Die UBS beispielsweise gibt den jährlich er- scheinenden UBS Alpine Property Focus heraus. Dieser Report gibt einen sehr ausführlichen Überblick über die Situation der Wohnungspreise in alpinen Regionen. Auch Wüest & Partner analysiert den Immobilienmarkt und bringt regelmässig das sog. Immo-Monitoring heraus, welches den Schweizer Immobilienmarkt sehr detailliert und umfassend analysiert.

Der ITF-Zweitwohnungs-Monitor soll daher eine Ergänzung zu den bereits vorhandenen Analy- sen sein. Der wichtigste Unterschied dieser Untersuchung zu den Berichten der UBS und Wüest

& Partner liegt darin, dass für diesen Monitor die effektiven Transaktionspreise als Grundlage herangezogen werden und nicht die Angebotspreise, wie dies bei den Immobilienreports der UBS und Wüest & Partner der Fall ist. Bei den von der UBS und Wüest & Partner verwendeten Daten ist zudem kein Rückschluss darauf möglich, ob die Wohnungen als Erst- oder Zweitwoh- nung genutzt werden, was bei Daten des SRED – Swiss Real Estate Datapools hingegen klar unterschieden werden kann (Zuteilung der Liegenschaftsart nach Erst-/Zweitdomizil).

2.5 Einschränkungen

Der Datensatz des SRED – Swiss Real Estate Datapools wird aus den Transaktionen der Mitglie- derinstitute UBS, Credit Suisse und Zürcher Kantonalbank gespiesen. Daten von in Graubünden wichtigen Finanzinstituten wie der Graubündner Kantonalbank oder der Raiffeisen-Banken sind darin nicht enthalten. Nach eigener Einschätzung decken die Daten des SRED – Swiss Real Es- tate Datapools somit rund 20-30% aller Zweitwohnungstransaktionen im Kanton Graubünden ab. Die restlichen 70-80% werden durch die Graubündner Kantonalbank oder die Raiffeisen-Ban- ken finanziert. Ein kleiner Teil dürfte zudem ohne ein Finanzinstitut finanziert werden. Dies allerdings vor allem im Luxussegment.

Die der Auswertungen zugrundeliegenden Daten weisen eine recht hohe Aggregationsstufe auf, sodass sich die Preisentwicklung der einzelnen Immobilienkategorien der einzelnen Destinatio- nen nicht vollständig abbilden lassen. Es ist zudem ein Verwässerungseffekt im Portfolio aufgrund der Aggregation von Objekten unterschiedlicher Grösse (Anzahl Zimmer, Nettowohnflä- che), unterschiedlichen Alters (Baujahr) und unterschiedlichen Ausbaustandards anzunehmen.

Die Auswertungen geben nur eine generelle Entwicklungsrichtung der Zweitwohnungspreise vor, sodass die Preise von einzelnen Liegenschaften je nach Lage und Qualität der Immobilie deutlich abweichen können.

In den Daten des SRED – Swiss Real Estate Datapools sind zudem sowohl Zweitwohnungen mit Nutzungsbeschränkungen (Bewirtschaftungspflicht), als auch «freie» Zweitwohnungen enthalten. Zweitwohnungen mit Bewirtschaftungspflicht enthalten in der Regel einen Preisabschlag im Vergleich zu den Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen. Dies erschwert die Vergleich- barkeit der Preise, da die Mengenzusammensetzung in den Destinationen und nach Wohnungs- grössen unterschiedlich ausfällt.

Die Grenzen dieses Monitorings der Preisentwicklung liegen v.a. darin, dass sich daraus (aktuell) kein statistischer Einfluss der Zweitwohnungsgesetzgebung auf die Preisentwicklung von Zweitwohnungen im Kanton Graubünden ableiten lässt und somit die Erkenntnisse aus der Se- kundäranalyse (vgl. Kapitel 2.1.) sich weder bestätigen noch widerlegen lassen. Diese Erweite- rung wäre bspw. mittel- bis langfristig in einem separaten (Forschungs-)Projekt anzugehen. Der vorliegende Monitor beschränkt sich auf die Beschreibung der Situation und macht keine statistischen Tests.

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3 Datengrundlagen

3.1 Transaktionspreise

Für die Analyse der effektiven Transaktionspreise und als Basis der Auswertungen der Jahre 2010-2019 wird der Datensatz des SRED – Swiss Real Estate Datapools herbeigezogen. Der Datensatz enthält ausschliesslich Liegenschaftsinformationen aus den gewährten Krediten der Mitgliederinstitute (UBS, Credit Suisse, Zürcher Kantonalbank). Die Daten sind harmonisiert, ano- nymisiert und geokodiert. Hinter jedem Datenpunkt steht eine effektiv am Markt stattgefundene Transaktion (Transaktionspreis) und kein Angebotspreis respektive eine Offerte (SRED – Swiss Real Estate Datapool, o.D.). Der Datensatz enthält umfangreiche Informationen zu den Objekten (siehe Tabelle 1).

Tabelle 1: Spezifikation Datensatz SRED – Swiss Real Estate Datapool

Liegenschaftsart Objekteigenschaften Objektstandort Transaktionsdetails Erst-/Zweitdomizil Grundstückfläche (EFH) Postleitzahl Kaufpreis

Einfamilienhaus Kubatur (EFH) Ort Datum Freihandtransaktion

Freistehend Nettowohnfläche (EGTW) Quartier

Zusammengebaut Baujahr Gemeinde / Gemeindetyp

Eigentumswohnung Anz. Zimmer Bezirk

Anz. Nasszellen MS Region Anz. Garagenplätze Kanton Gebäudezustand Mikrolage Qualität / Standard

Quelle: Eigene Darstellung basierend auf SRED – Swiss Real Estate Datapool (o.D.)

Für den Zeitraum 2010-2019 enthält der Datensatz insgesamt 2’329 Transaktionen von Zweit- wohnungen aus dem Kanton Graubünden.

Aufgeteilt auf die einzelnen Tourismusregionen ergibt sich für den Kanton Graubünden folgende Verteilung (siehe Tabelle 2):

Tabelle 2: Anzahl Transaktionen von Zweitwohnungen im Zeitraum 2010-2019 im Kanton Graubünden und ausge- wählten Tourismusregionen

Region 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Total Alle Regionen Kt. Graubünden 246 240 226 204 276 200 195 185 248 309 2’329 Tourismusregion Engadin St. Moritz 67 49 42 39 52 31 33 34 48 47 442 Tourismusregion Flims-Laax-Falera 46 43 44 39 57 42 30 36 60 87 484

Tourismusregion Arosa 11 15 28 17 10 15 15 16 9 18 154

Tourismusregion Lenzerheide 30 24 20 21 24 19 18 20 26 19 221 Tourismusregion Davos/Klosters 49 60 37 47 50 38 40 33 51 56 461 Quelle: Eigene Darstellung basierend auf SRED – Swiss Real Estate Datapool

Aufgeteilt nach der Anzahl Zimmer ergibt sich für die alle Regionen des Kantons Graubünden gesamthaft folgendes Bild (siehe Tabelle 3):

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Tabelle 3: Anzahl Transaktionen von Zweitwohnungen im Zeitraum 2010-2019 in allen Regionen des Kantons Grau- bünden aufgeteilt nach Anzahl Zimmer

Anzahl Zimmer 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Total Alle Regionen Kt. Graubünden 246 240 226 204 276 200 195 185 248 309 2’329

Bis und mit 2 Zimmer 73 77 47 46 66 63 57 52 81 86 648

3 Zimmer 81 76 95 84 125 77 72 78 90 138 916

4 Zimmer 69 67 62 56 74 42 60 40 62 66 598

5 Zimmer und mehr 23 20 22 18 11 18 6 15 15 19 167

Quelle: Eigene Darstellung basierend auf SRED – Swiss Real Estate Datapool

Aufgeteilt nach dem Baujahr (Kohorten) ergibt sich für den Kanton Graubünden folgende Dar- stellung (siehe Tabelle 4).

Tabelle 4: Anzahl Transaktionen von Zweitwohnungen im Zeitraum 2010-2019 aufgeteilt nach Baujahr (Kohorten)

Region Vor

1920 1921-

1950 1951-

1960 1961-

1970 1971-

1980 1981-

1990 1991-

2000 2001-

2010 2011-

2019 Total

Alle Regionen Kt. Graubünden 54 7 6 184 492 385 235 401 565 2’329 Quelle: Eigene Darstellung basierend auf SRED – Swiss Real Estate Datapool

Aufgrund der Restriktion, dass mindestens 10 Transaktionen pro Aggregation vorliegen müssen, dient als Vergleichsgrösse daher der arithmetische Mittelwert.

3.2 Teuerungsindex

Für die Analyse der Teuerung im Baugewerbe und als Basis der Auswertungen der Jahre 2010- 2019 wird der Baupreisindex des Bundesamts für Statistik herbeigezogen:

«Der Baupreisindex ist eine der Komponenten des Baupreissystems. Es handelt sich um einen Konjunkturindikator, der die Entwicklung der effektiven Marktpreise der Leistungen erfasst, die im Baugewerbe tätige Unternehmen erbringen. Erhoben werden hauptsächlich die vertraglich vereinbarten Preise nach Abzug von gewährten Rabatten. Der Baupreisindex widerspiegelt die Bewegungen von Angebot und Nachfrage sowie die Produktivitätsge- winne. Er liefert Ergebnisse für das Baugewerbe als Ganzes (…).» (Bundesamt für Statistik, 2016, S. 5)

Der Baupreisindex spiegelt somit die Entwicklung der Preise im Baugewerbe wider (Teuerung) und klammert dabei spekulative Preisentwicklungen aus⁴. Dieser wird einerseits für die gesamte Schweiz, wie auch für einzelne Grossregionen erhoben. Im Rahmen der nachfolgenden Analysen wird auf den Baupreisindex für die Grossregion Ostschweiz, welche auch den Kanton Graubün- den subsumiert, zurückgegriffen.

Die Berechnung des realen Preises basiert auf den arithmetischen Mittelwerten der nominalen Preisentwicklung.

4 Dies im Gegensatz zur Entwicklung der Transaktionspreise, welche nominal und somit nicht teuerungsbereinigt sind und daher auch spekulative Elemente enthalten. Während der Baupreisindex die Teuerung abbildet, widerspiegeln sich in den nominalen Transaktionspreisen sämtliche rationalen wie irrationalen (Markt-)Komponenten.

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4 Preisentwicklung Zweitwohnungen 2010-2019 in ausgewählten Tou- rismusregionen

4.1 Einleitung

Um die Daten aus dem Datensatz von SRED – Swiss Real Estate Datapool aggregiert darstellen zu können, müssen nach Vorgabe pro Jahr und Auswertungskreis mindestens 10 Transaktionen vorliegen. Für die Regionen Engadin St. Moritz, Flims-Laax-Falera, Arosa, Lenzerheide und Da- vos/Klosters ist diese Bedingung erfüllt. Für die Regionen Engadin Scuol Samnaun Val Müstair, Savognin Bivio Albula und Disentis Sedrun sowie weitere kleinere Tourismusregionen liegen hin- gegen zu wenig Datenpunkte vor, weshalb keine Analysen für diese Regionen möglich sind. Als Referenzjahr in Bezug auf den Vergleich zwischen den nominalen und indexierten Transaktions- preisen dient für die folgenden Auswertungen das Jahr 2010 (Referenzjahr 2010 = 100).

4.2 Gemeinsamkeiten über alle Regionen im Kanton Graubünden

Im Zeitraum 2010-2019 sind die nominalen Transaktionspreise bei Zweitwohnungen im gesamten Kanton Graubünden leicht zurückgegangen. Während in den Jahren 2012-2015, 2017 und 2019 die nominalen Transaktionspreise höher als die realen Transaktionspreise zu liegen kommen, sind in den Jahren 2011, 2016 und 2018 die nominalen Transaktionspreise niedriger als die realen Transaktionspreise (siehe Abbildung 2).

Abbildung 2: Nominale und reale Preisentwicklung pro m² NWF – Alle Regionen Kanton Graubünden (2010-2019)

Quelle: Eigene Darstellung basierend auf SRED – Swiss Real Estate Datapool und Bundesamt für Statistik (2020);

N=2’329

Die nachfolgende Übersicht zeigt die arithmetischen Mittelwerte der Transaktionspreise (siehe Tabelle 5).

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Tabelle 5: Arithmetische Mittelwerte Transaktionspreise – Alle Regionen Kanton Graubünden (2010-2019)

Beschreibung Betrag in CHF

Arithmetischer Mittelwert Transaktionspreis 2010-2019 (nominal) CHF 843'546.59 Arithmetischer Mittelwert Transaktionspreis pro m² NWF 2010-2019 (nominal) CHF 9'810.80 Standardabweichung Transaktionspreis pro m² NWF 2010-2019 (nominal) CHF 3'910.38 Arithmetischer Mittelwert Transaktionspreis pro m² NWF 2010-2019 (real) CHF 9'771.33 Quelle: Eigene Darstellung basierend auf SRED – Swiss Real Estate Datapool und Bundesamt für Statistik (2020);

N=2’329

Die Unterschiede in den einzelnen Tourismusregionen sind jedoch frappant (siehe Abbildung 3).

Während in einzelnen Regionen die nominalen Preise rückläufig sind, sind diese in anderen Re- gionen teilweise stark angestiegen. Eine detaillierte Übersicht über die einzelnen Tourismusre- gionen folgt in den nachfolgenden Abschnitten.

Abbildung 3: Vergleich nominale Preisentwicklung pro m² NWF – Übersicht alle Regionen Kanton Graubünden (2010- 2019)

Quelle: Eigene Darstellung basierend auf SRED – Swiss Real Estate Datapool; N=2’329

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4.3 Tourismusregion Engadin St. Moritz

Im Zeitraum 2010-2019 sind die nominalen Transaktionspreise bei Zweitwohnungen in der Tou- rismusregion Engadin St. Moritz stark zurückgegangen. Während in den Jahren 2011-2015 die nominalen Transaktionspreise höher als die realen Transaktionspreise zu liegen kommen, sind in den Jahren 2016-2019 die nominalen Transaktionspreise niedriger als die realen Transakti- onspreise (siehe Abbildung 4).

Abbildung 4: Nominale und reale Preisentwicklung pro m² NWF – Engadin St. Moritz (2010-2019)

N=442

Erkenntnisse:

Im Zeitraum 2010-2019 haben sich die Preise bei Zweitwohnungen über den gesamten Kanton Graubünden im Vergleich zur Teuerung nicht überdurchschnittlich entwickelt, was sich auch im Vergleich des durchschnittlichen nominalen und indexierten Preises widerspiegelt (Mittelwert Transaktionspreis nominal pro m² NWF nur rund CHF 40 höher als Transaktionspreis indexiert pro m² NWF). Dies deutet darauf hin, dass über den ganzen Kanton Graubünden betrachtet kein erhöhter Preisdruck und somit kein spekulativer Markt entstanden ist.

Bei Analysen einzelner Regionen (siehe nachfolgende Abschnitte) fällt allerdings auf, dass gewisse Tourismusregionen eine überdurchschnittliche und andere Region eine unterdurchschnittliche Preisentwicklung aufweisen. Insgesamt gibt es somit einen gewissen

«Ausgleich» innerhalb des Kantons resp. in gewissen Regionen ist der Preisdruck im Zweitwohnungsmarkt höher, während er in anderen Tourismusregionen tiefer ist.

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Tabelle 6: Arithmetische Mittelwerte Transaktionspreise – Engadin St. Moritz (2010-2019)

Arithmetischer Mittelwert Transaktionspreis 2010-2019 (nominal) CHF 1’262'171.95 Arithmetischer Mittelwert Transaktionspreis pro m² NWF 2010-2019 (nominal) CHF 13'860.84 Standardabweichung Transaktionspreis pro m² NWF 2010-2019 (nominal) CHF 3’973.67 Arithmetischer Mittelwert Transaktionspreis pro m² NWF 2010-2019 (real) CHF 13'643.98 Quelle: Eigene Darstellung basierend auf SRED – Swiss Real Estate Datapool und Bundesamt für Statistik (2020);

N=442

4.4 Tourismusregion Flims-Laax-Falera

Im Zeitraum 2010-2019 sind die nominalen Transaktionspreise bei Zweitwohnungen in der Tou- rismusregion Flims-Laax Falera stark angestiegen. Während in den Jahren 2011-2012 die nominalen Transaktionspreise niedriger als die realen Transaktionspreise zu liegen kommen, sind in den Jahren 2013-2019 die nominalen Transaktionspreise höher als die realen Transaktions- preise (siehe Abbildung 5).

Erkenntnisse:

Im Zeitraum 2010-2019 haben sich die Preise bei Zweitwohnungen in der Tourismusre- gion Engadin St. Moritz im Vergleich zur Teuerung nicht überdurchschnittlich entwickelt, was sich auch im Vergleich des durchschnittlichen nominalen und realen Preises widerspiegelt (Mittelwert Transaktionspreis nominal pro m² NWF nur rund CHF 200 höher als Mittelwert Transaktionspreis real pro m² NWF). Dies deutet auf ein wenig spekulatives Marktumfeld hin.

Interessant ist, dass bis 2015 überdurchschnittlich hohe Verkaufspreise erzielt wurden, während seit 2016 unterdurchschnittliche Verkaufspreise realisiert wurden. Der grösste Preisanstieg im Zweitwohnungsbereich hat somit kurz vor sowie unmittelbar nach An- nahme der Zweitwohnungsinitiative stattgefunden. Ab 2016 hat sich die Marktlage wieder beruhigt.

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Abbildung 5: Nominale und reale Preisentwicklung pro m² NWF – Flims-Laax-Falera (2010-2019)

N=484

Tabelle 7: Arithmetische Mittelwerte Transaktionspreise – Flims-Laax-Falera (2010-2019)

N=484

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4.5 Tourismusregion Arosa

Im Zeitraum 2010-2019 sind die nominalen Transaktionspreise bei Zweitwohnungen in der Tou- rismusregion Arosa stark angestiegen. Während in den Jahren 2011-2015 und 2017-2019⁵ die nominalen Transaktionspreise höher als die realen Transaktionspreise zu liegen kommen, sind lediglich im Jahr 2016 die nominalen Transaktionspreise niedriger als die realen Transaktions- preise (siehe Abbildung 6).

Abbildung 6: Nominale und reale Preisentwicklung pro m² NWF – Arosa (2010-2019)

N=154

5 Für das Jahr 2018 liegen nicht ausreichend Daten vor; es wurden daher die Vorjahreswerte (2017) eingesetzt.

Erkenntnisse:

Im Zeitraum 2010-2019 haben sich die Preise bei Zweitwohnungen in der Tourismusre- gion Flims-Laax-Falera im Vergleich zur Teuerung überdurchschnittlich entwickelt, was sich im Vergleich des durchschnittlichen nominalen und realen Preises widerspiegelt (Mit- telwert Transaktionspreis nominal pro m² NWF rund CHF 750 höher als Mittelwert Trans- aktionspreis real pro m² NWF). Dies deutet auf ein spekulatives Marktumfeld hin.

Interessant ist, dass während des gesamten Zeitraums von 2013-2019 überdurchschnitt- liche Preise bezahlt wurden, mit einem Peak im Jahr 2019. Der grösste Preisanstieg im Zweitwohnungsbereich hat somit einige Zeit nach Annahme der Zweitwohnungsinitiative stattgefunden respektive die Preissteigerung hat nach und nach stärker zugenommen.

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Tabelle 8: Arithmetische Mittelwerte Transaktionspreise – Arosa (2010-2019)

N=154

4.6 Tourismusregion Lenzerheide

Im Zeitraum 2010-2019 sind die nominalen Transaktionspreise bei Zweitwohnungen in der Tou- rismusregion Lenzerheide stark angestiegen. Über den gesamten Zeitraum von 2011-2019 kommen die nominalen Transaktionspreise höher als die realen Transaktionspreise zu liegen (siehe Abbildung 7).

Erkenntnisse:

Im Zeitraum 2010-2019 haben sich die Preise bei Zweitwohnungen in der Tourismusre- gion Arosa im Vergleich zur Teuerung überdurchschnittlich entwickelt, was sich auch im Vergleich des durchschnittlichen nominalen und realen Preises widerspiegelt (Mittelwert Transaktionspreis nominal pro m² NWF mehr als CHF 1'700 (!) höher als Mittelwert Trans- aktionspreis real pro m² NWF). Dies deutet auf ein spekulatives Marktumfeld hin.

Interessant ist, dass lediglich im Jahr 2016 ein Wert im Rahmen des erwartbaren Niveaus erreicht wurde. Über die Ursachen des sprunghaften Anstiegs ab dem Jahr 2017 geben die Daten keine Auskunft. Mutmassen liessen sich allenfalls die Fertigstellung und der Verkauf von neuen, grösseren Überbauungen in einem hochpreisigen Segment und die Attraktivitätssteigerung der Destination durch den Skigebietszusammenschluss mit Len- zerheide. Im Markt Arosa hat damit eine dynamische Preisentwicklung somit kurz nach Annahme der Zweitwohnungsinitiative sowie 5-6 Jahre später stattgefunden. Insgesamt war die Preisentwicklung jedoch heterogen.

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Abbildung 7: Nominale und reale Preisentwicklung pro m² NWF – Lenzerheide (2010-2019)

N=221

Tabelle 9: Arithmetische Mittelwerte Transaktionspreise – Lenzerheide (2010-2019)

N=221

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4.7 Tourismusregion Davos/Klosters

Im Zeitraum 2010-2019 sind die nominalen Transaktionspreise bei Zweitwohnungen in der Tou- rismusregion Davos/Klosters leicht angestiegen. Während in den Jahren 2011 und 2018 die nominalen Transaktionspreise niedriger als die realen Transaktionspreise zu liegen kommen, sind in den Jahren 2012-2017 und 2019 die nominalen Transaktionspreise höher als die realen Trans- aktionspreise (siehe Abbildung 8).

Abbildung 8: Nominale und reale Preisentwicklung pro m² NWF – Davos/Klosters (2010-2019)

N=461

Erkenntnisse:

Im Zeitraum 2010-2019 haben sich die Preise bei Zweitwohnungen in der Tourismusre- gion Lenzerheide im Vergleich zur Teuerung überdurchschnittlich entwickelt, was sich auch im Vergleich des durchschnittlichen nominalen und realen Preises widerspiegelt (Mittelwert Transaktionspreis nominal pro m² NWF rund CHF 2’200 (!) höher als Mittelwert Transaktionspreis real pro m² NWF). Dies deutet auf ein spekulatives Marktumfeld hin.

Interessant ist, dass über den gesamten Zeitraum von 2011-2019 eine überdurchschnitt- liche Entwicklung stattgefunden hat und die Preise bis auf kleinere Einbrüche in den Jah- ren 2013 und 2018 konstant gestiegen sind. Die Gründe für dies bemerkenswerte Preis- entwicklung lassen sich allein aus den Daten nicht ablesen. Vermuten lassen sich aber die gute Erreichbarkeit der Destination vom Grossraum Zürich aus sowie die Attraktivitäts- steigerung aufgrund der Skigebietsverbindung mit Arosa.

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Tabelle 10: Arithmetische Mittelwerte Transaktionspreise – Davos/Klosters (2010-2019)

N=221

5 Preisentwicklung Zweitwohnungen 2010-2019 nach Wohnungs- grösse (Anz. Zimmer)

5.1 Wohnungsgrösse: Übersicht alle Wohnungsgrössen

Im Zeitraum 2010-2019 zeigen sich bei den nominalen Transaktionspreisen von Zweitwohnun- gen Unterschiede je nach Wohnungsgrösse (siehe Abbildung 9). Die durchschnittlichen Preise von kleinen Wohnungen (bis und mit 2.5 Zimmer) verzeichnen nach einer kurzen indifferenten Phase wieder einen leichten Anstieg. Bei der Kategorie der 3 / 3.5 Zimmer-Wohnungen sind die Preise zuerst gesunken, bevor sie zuletzt ebenfalls wieder einen leichten Anstieg verzeichnen.

Die durchschnittlichen Preise von 4 / 4.5 Zimmer-Wohnungen sind hingegen nach einem kurzen Anstieg in den letzten Jahren deutlich zurückgegangen. Bei den grossen Wohnungen (5 Zimmer und mehr) sind die durchschnittlichen Preise zuerst ebenfalls gestiegen, anschliessend wieder auf das Niveau von 2010 zurückgegangen, bevor sie zuletzt ebenfalls wieder einen leichten An- stieg verzeichnen.

Erkenntnisse:

Im Zeitraum 2010-2019 haben sich die Preise bei Zweitwohnungen in der Tourismusre- gion Davos/Klosters im Vergleich zur Teuerung im Bausektor überdurchschnittlich entwickelt, was sich auch im Vergleich des durchschnittlichen nominalen und realen Preises widerspiegelt (Mittelwert Transaktionspreis nominal pro m² NWF mehr als CHF 750 höher als Mittelwert Transaktionspreis real pro m² NWF). Dies deutet auf ein wenig spekulatives Marktumfeld hin.

Interessant ist, dass lediglich im Jahr 2018 die Preise in etwa auf dem realen Niveau lagen.

Insgesamt ist die Entwicklung jedoch eher flach verlaufend.

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Abbildung 9: Vergleich nominale Preisentwicklung pro m² NWF – Übersicht alle Wohnungsgrössen (2010-2019)

5.2 Wohnungsgrösse: Bis und mit 2.5 Zimmer

Im Zeitraum 2010-2019 sind die nominalen Transaktionspreise bei Wohnungen der Grösse bis und mit 2.5 Zimmer im gesamten Kanton Graubünden leicht angestiegen. Während in den Jah- ren 2012-2015 und 2018-2019 die nominalen Transaktionspreise höher als die realen Transak- tionspreise zu liegen kommen, sind in den Jahren 2011 und 2016-2017 nominalen Transakti- onspreise niedriger als die realen Transaktionspreise (siehe Abbildung 10).

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Abbildung 10: Nominale und reale Preisentwicklung pro m² NWF – Wohnungen bis und mit 2.5 Zimmer (2010-2019)

N=648

Tabelle 11: Arithmetische Mittelwerte Transaktionspreise – Wohnungen bis und mit 2.5 Zimmer (2010-2019)

Arithmetischer Mittelwert Transaktionspreis pro m² NWF 2010-2019 (nominal) CHF 8'554.31 Standardabweichung Transaktionspreis pro m² NWF 2010-2019 (nominal) CHF 3'059.82 Arithmetischer Mittelwert Transaktionspreis pro m² NWF 2010-2019 (real) CHF 8'250.23 Quelle: Eigene Darstellung basierend auf SRED – Swiss Real Estate Datapool und Bundesamt für Statistik (2020);

N=648

Erkenntnisse:

Unmittelbar nach Annahme der Zweitwohnungsinitiative sind die durchschnittlichen Preise bei Wohnungen im Segment bis 2.5 Zimmer angestiegen, bevor sie sich anschliessend wieder korrigiert haben und einen linearen Verlauf aufweisen (bis 2017). Ein gewis- ser kurzfristiger Druck im Zeitraum der Annahme der Zweitwohnungsinitiative hat sich scheinbar in den Jahren danach wieder abgebaut.

In den vergangenen zwei Jahren scheint wieder ein grösserer Druck auf diesem Segment vorhanden zu sein, da die Preise überdurchschnittlich angestiegen sind.

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5.3 Wohnungsgrösse: 3 / 3.5 Zimmer

Im Zeitraum 2010-2019 sind die nominalen Transaktionspreise bei Wohnungen der Grösse 3 / 3.5 Zimmer im gesamten Kanton Graubünden leicht zurückgegangen. Während in den Jahren 2011-2013 und 2017 die nominalen Transaktionspreise höher als die realen Transaktionspreise zu liegen kommen, sind in den Jahren 2014-2016 und 2018-2019 nominalen Transaktionspreise niedriger als die realen Transaktionspreise (siehe Abbildung 11).

Abbildung 11: Nominale und reale Preisentwicklung pro m² NWF – Wohnungen 3 / 3.5 Zimmer (2010-2019)

N=916

Tabelle 12: Arithmetische Mittelwerte Transaktionspreise – Wohnungen 3 / 3.5 Zimmer (2010-2019)

N=916

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5.4 Wohnungsgrösse: 4 / 4.5 Zimmer

Im Zeitraum 2010-2019 sind die nominalen Transaktionspreise bei Wohnungen der Grösse 4 / 4.5 Zimmer im gesamten Kanton Graubünden leicht zurückgegangen. Während in den Jahren 2012-2015 und 2017 die nominalen Transaktionspreise höher als die realen Transaktionspreise zu liegen kommen, sind in den Jahren 2011, 2016 und 2018-2019 nominalen Transaktionspreise niedriger als die realen Transaktionspreise (siehe Abbildung 12).

Abbildung 12: Nominale und reale Preisentwicklung pro m² NWF – Wohnungen 4 / 4.5 Zimmer (2010-2019)

N=598

Erkenntnisse:

Die Preise von Wohnungen im Segment 3 / 3.5 Zimmer haben sich seit 2010 unterdurchschnittlich entwickelt. Lediglich die Jahre 2011 und 2017 weisen eine leicht überdurch- schnittliche Preisentwicklung auf.

Es scheint, als sei der Markt für dieses Segment in den letzten Jahren eher gesättigt gewesen.

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Tabelle 13: Arithmetische Mittelwerte Transaktionspreise – Wohnungen 4 / 4.5 Zimmer (2010-2019)

N=598

5.5 Wohnungsgrösse: 5 Zimmer und mehr

Im Zeitraum 2010-2019 sind die nominalen Transaktionspreise bei Wohnungen der Grösse 5 Zimmer und mehr im gesamten Kanton Graubünden angestiegen. In sämtlichen Jahren seit 2011⁶ kommen die nominalen Transaktionspreise höher als die realen Transaktionspreise zu liegen kommen (siehe Abbildung 13).

6 Für das Jahr 2016 liegen nicht ausreichend Daten vor; es wurden daher die Vorjahreswerte (2015) eingesetzt.

Erkenntnisse:

Die Preise von Wohnungen im Segment 4 / 4.5 Zimmer haben sich seit 2010 unterdurchschnittlich entwickelt. Die leicht überdurchschnittliche Preisentwicklung der Jahre 2012- 2015 und 2017 wurde durch die unterdurchschnittliche Preisentwicklung aufgehoben.

Insgesamt ist der Preis pro m² seit 2010 deutlich zurückgegangen.

Es scheint, als sei der Markt für dieses Segment in den letzten Jahren gesättigt gewesen.

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Abbildung 13: Nominale und reale Preisentwicklung pro m² NWF – Wohnungen 5 Zimmer und mehr (2010-2019)

N=167

Tabelle 14: Mittelwerte Transaktionspreise – Wohnungen 5 Zimmer und mehr (2010-2019)

N=167

Erkenntnisse:

Die Preise von Wohnungen im Segment 5 Zimmer und mehr haben sich seit 2010 über- durchschnittlich entwickelt. Besonders auffallend ist die stark überdurchschnittliche Ent- wicklung bis und mit 2016.

Es scheint, als sei der Markt für dieses Segment in den letzten Jahren ausgetrocknet respektive die Nachfrage nach grossen Wohneinheiten überdurchschnittlich stark vorhanden gewesen.

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6 Preisentwicklung Zweitwohnungen 2010-2019 nach Baujahr

Für Wohnungen, welche vor 1990 gebaut wurden, werden im Durchschnitt knapp CHF 9'000 pro m² bezahlt⁷. Die Preise steigen besonders für Wohnungen neueren Datums, welche nach 1990 gebaut wurden und erreichen für die Kohorte 2011-2020 einen Höchstwert von CHF 11'500 pro m² (siehe Abbildung 14).

Abbildung 14: Nominale Preisentwicklung pro m² NWF – Übersicht nach Baujahr (2010-2019)

7 Für die Kohorten 1921-1950 und 1951-1960 liegen nicht ausreichend Daten vor, um eine Aussage über die des durchschnittlichen Transaktionspreises pro m² NWF machen zu können.

Erkenntnisse:

Insbesondere für neuere Wohnungen (ab Baujahr 1991) werden im Durchschnitt höhere Preise bezahlt.

Wohnungen in den Jahrgangskohorten 1961-1970 und 1971-1980 sowie Wohnungen in Altbauten unterscheiden sich preislich dagegen kaum.

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7 Zusammenfassung und Ausblick

7.1 Fazit

Aus der Analyse der Preise für den Zeitraum 2010-2019 bei Zweitwohnungen kann folgendes Fazit gezogen werden:

Unterschiede in Bezug auf die Tourismusregionen

Grosse innerkantonale Unterschiede: Während neue, aufstrebende Tourismusdestinationen wie Arosa, Lenzerheide und Flims/Laax/Falera gut performen, weisen traditionelle, alteingesessene Tourismusdestinationen wie das Engadin und Davos eine negative Performance auf. Besonders die Tourismusregionen Arosa und Lenzerheide fallen durch eine starke Preisentwicklung auf.

Vergleicht man die Ergebnisse, welche auf den Daten von SRED – Swiss Real Estate Datapool basieren, mit dem Online-Tool der Firma «RealAdvisor»⁸ stellt man fest, dass die Durchschnitts- preisentwicklung in beiden Datensätzen vergleichbar ist.

Unterschiede in Bezug auf die Wohnungsgrösse

Mittelgrosse Wohnungen weisen eine unvorteilhafte Preisentwicklung auf: Während kleine Woh- nungen (bis und mit 2.5 Zimmer) und grosse Wohnungen (5 Zimmer und mehr) eine überdurch- schnittliche Preisentwicklung erlebt haben, haben sich die Preise in die für mittelgrosse Woh- nungen (3 / 3.5 und 4 / 4.5 Zimmer) linear oder sogar unterdurchschnittlich entwickelt.

Welches genau die Ursachen dieser Entwicklung sind, kann aus den Daten nicht herausgelesen werden. Gründe könnten z.B. angebotsseitig in einem Überangebot an mittelgrossen Wohnun- gen liegen oder nachfrageseitig bedingt sein, indem bspw. Senioren nur für sich zu zweit ein Feriendomizil suchen, anstatt für die ganze Familie. Beim Preisanstieg der grossen Wohnungen drückt sich wahrscheinlich auch der Wunsch nach mehr Platzangebot bei Reisen im Familien- kontext aus.

Unterschiede in Bezug auf das Baujahr

Für neuere Wohnungen werden deutlich höhere Preise bezahlt: Während für Wohnungen aus den Kohorten von vor 1920 bis 1990 die Preisunterschiede eher gering sind, steigen die Preise für jede weitere nachfolgende Kohorte an. Welches genau die Ursachen dieser Entwicklung sind, kann aus den Daten nicht herausgelesen werden. Gründe könnten z.B. im Ausbaustandard sowie im höheren Komfort sowie einem geringeren Investitionsstau bei neueren Wohnungen liegen.

7.2 Ausblick

Die Auswertung der SRED-Daten wird auch für das Jahr 2020 fortgeführt, umso die aktuellen Entwicklungen am Immobilienmarkt (z. B. Preisanstieg aufgrund der Corona-Pandemie) abbilden zu können.

Zudem ist angedacht, den Monitor für die kommenden Perioden mit weiteren Daten von lokalen Banken anzureichern, welche insbesondere in der Eigenheimfinanzierung im Kanton Graubün- den stark präsent sind (bspw. Graubündner Kantonalbank, Raiffeisen).

8 https://realadvisor.ch/de

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Interessant wäre ein Vergleich der vorliegenden Transaktionsdaten mit Daten anderer Immobi- lienmonitore, welche sich auf Angebotsdaten der jeweiligen Immobilieninserate stützen. Die Un- tersuchung der Entwicklung der Differenzbeträge (Spreads) wäre sicherlich sehr aufschluss- reich, v.a. im Hinblick auf die jüngsten Transaktionen während der Corona-Pandemie.

Zudem wäre interessant, die Daten nach Primär- und Sekundärmarkt getrennt auszuwerten. Mit den Daten von SRED – Swiss Real Estate Datapool ist dies jedoch nicht möglich, da diese Un- terscheidung nicht vorliegt.

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Quellenverzeichnis

Bundesamt für Statistik (2016): Schweizerische Baupreisstatistik. Oktober 2015=100. Methodi- sche Grundlagen. Bundesamt für Statistik. Neuchatel. Online verfügbar unter

https://www.bfs.admin.ch/bfs/de/home/statistiken/preise/baupreise/baupreisindex.html.

Bundesamt für Statistik (2020): Schweizerischer Baupreisindex - Entwicklung der Baupreise (Multibasen) Indexwerte pro Grossregion und pro Objekttyp. Bundesamt für Statistik. Neucha- tel. Online verfügbar unter https://www.bfs.admin.ch/bfs/de/home/statistiken/preise/baupreise/baupreisindex.assetdetail.15044832.html, zuletzt geprüft am 29.03.2021.

Bundesamt für Wohnungswesen (o.J.): Nettowohnfläche. Bundesamt für Wohnungswesen.

Bern. Online verfügbar unter https://www.wbs.admin.ch/de/anwendung/glossar/nettowohn- flaeche, zuletzt geprüft am 29.03.2021.

Hilber, Christian A.L.; Schöni, Olivier (2020): On the economic impacts of constraining second home investments. In: Journal of Urban Economics 118, S. 103266. DOI:

10.1016/j.jue.2020.103266.

SRED Swiss Real Estate Datapool (o.J.): SRED Datapool. SRED Swiss Real Estate Datapool. Zü- rich. Online verfügbar unter https://www.sred.ch/datapool/.

Steffen, Daniel (2020): The Effect of a Second Home Construction Ban on Real Estate Prices.

Quasi-Experimental Evidence Using the Synthetic Control Method. Department of Economics and Center for Regional Economic Development, Universität Bern. Bern.

Zulliger, Jürg (2002): Der Benchmark bringt es an den Tag. In: Wohnen 77 (11), S. 17–19. On- line verfügbar unter http://doi.org/10.5169/seals-107119, zuletzt geprüft am 29.03.2021.

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Anhang

Anhang 1: Aufschlüsselung der Gemeinden zu den Tourismusregionen

Tabelle 15: Übersicht Gemeinden und Zugehörigkeit zu Tourismusregionen Graubünden Tourismusregion Gemeinden

Engadin St. Moritz Bever

Celerina/Schlarigna Madulain

Pontresina

La Punt-Chamues-ch Samedan

St.Moritz S-chanf

Sils im Engadin / Segl Silvaplana

Zuoz Flims-Laax-Falera Flims

Laax Falera

Arosa Arosa (mit den Fraktionen Calfreisen, Castiel, Lüen, St. Peter, Pagig, Peist, Arosa, Molinis, Langwies, Litzirüti)

Tschiertschen-Praden

Lenzerheide Churwalden (mit den Fraktionen Churwalden, Malix, Parpan)

Vaz/Obervaz (mit den Fraktionen Lenzerheide/Lai, Valbella, Lain, Muldain, Zorten) Lantsch/Lenz

Davos/Klosters Davos (mit den Fraktionen Davos Dorf, Davos Platz, Davos Frauenkirch, Davos Glaris, Davos Monstein, Davos Wiesen)

Klosters (mit den Fraktionen Klosters Platz, Klosters Dorf, Saas im Prättigau, Serneus) Engadin Scuol Samnaun

Val Müstair

Zernez (mit den Fraktionen Zernez, Susch, Lavin) Samnaun

Scuol (mit den Fraktionen Guarda, Ardez, Scuol, Ftan, Tarasp, Sent) Valsot (mit den Fraktionen Ramosch, Strada, Tschlin, Martina)

Val Müstair (mit den Fraktionen Tschierv, Fuldera, Lü, Valchava, Santa Maria, Müstair) Savognin Bivio Albula Surses (mit den Fraktionen Cunter, Tinizong, Rona, Mulegns, Sur, Marmorera, Bivio, Sa-

vognin, Salouf, Riom, Parsonz)

Albula (Brienz/Brinzauls, Tiefencastel, Alvaschein, Mon, Stierva, Surava, Alvaneu) Disentis Sedrun Disentis/Mustér

Tujetsch (mit den Fraktionen Camischolas, Sedrun, Rueras) Medel (Lucmagn)

Quelle: Eigene Darstellung basierend auf Daten des Kantons Graubünden