Nutzungskosten/DIN 18960

Der Begriff Nutzungskosten stammt aus der DIN-Norm 18960 Nutzungskosten im Hochbau und um-fasst alle in baulichen Anlagen und deren Grund-stücken entstehenden […] Kosten¹⁸ von Beginn der Nutzung bis zur Verwertung der Immobilie am Ende der betrachteten Nutzungsdauer. Im Rahmen der Va-riantenuntersuchung sind gem. Abschnitt F der RB-Bau auch alle während des Lebens- bzw. Nutzungszy-klus‘ der Immobilie zu erwartenden Nutzungskosten zu ermitteln. Für eine etwaige Eigenbau-Lösung sind die Nutzungskosten in Anlage 1 zu Muster 7, die ener-giewirtschaftlichen Gebäudekenndaten in Anlage 2 zu Muster 7 der RBBau zusammenfassend darzustellen.

Zu den Nutzungskosten gehören sowohl regelmäßig wiederkehrende (z. B. Kapital-, Verwaltungs- und Be-triebskosten) als auch unregelmäßig wiederkehrende bzw. einmalige Kosten (z. B. Instandsetzungskosten). Sie sind n. DIN 18960 (Feb. 2008) zu gliedern und pro Jahr für den betrachteten Nutzungszeitraum zu bestimmen.

In Anlage 1 sind diese Nutzungskostenarten sowie je-weilige Quellen für Eingangsdaten aufgeführt, die z. T.

im Literaturverzeichnis unter Ziff. 6 genau betitelt wer-den.

Bei der Ermittlung der Nutzungskosten sind unter-schiedliche Baustandards und deren Auswirkungen auf die Folgekosten zu berücksichtigen, insbesondere die Auswirkungen des energetischen Standards auf den zukünftigen Energieverbrauch. Insofern ist für Neu-bauten oder Sanierungen mit Neubaustandard eine Wärmebedarfsberechnung mit den Grenzwerten nach EnEV zu erstellen. Dabei gelten für Neubaumaßnah-men die Grenzwerte für den maximal zulässigen Pri-märenergiebedarf und für Sanierungsmaßnahmen die Grenzwerte der U-Werte einzelner Bauteile. Hierzu liegt dem Leitfaden ein kommentiertes Berechnungs-beispiel (Neubau) als Anlage 4 bei. Anhand eines ver-einfachten Berechnungsverfahrens nach VDI-Richt-linien werden darin der Brennstoffbedarf (Gas) für das Beispielprojekt ermittelt und in Verbindung mit den (Gas-) Preisen des örtlichen Versorgers die jähr-lichen Brennstoff- bzw. Heizkosten hochgerechnet.

Nachfolgend werden die Kostengruppen n. DIN 18960

18 vgl. DIN 18960 (Februar 2008), S. 2

aufgeführt bzw. hinsichtlich ihrer Bedeutung näher er-läutert.

Hinweis: Da sämtliche Aus- und Einzahlungen – mit Ausnahme der eigenen Personalkosten – im Rahmen der Variantenuntersuchung als Bruttobeträge, d. h. die jeweiligen Kosten einschl. gesetzlicher Umsatzsteu-er, anzusetzen sind (vgl. Ziff. 3.5.1), ist bei der Kostener-mittlung bzw. -plausibilisierung der Nutzungskosten zu prüfen, ob es sich bei den jeweiligen Kostenkennwerten bzw. Durchschnittswerten um Brutto-Angaben han-delt. Vor diesem Hintergrund sind veraltete Werte nicht nur wegen der allgemeinen Preisentwicklung, sondern auch hinsichtlich niedrigerer USt.-Sätze auf das aktuel-le Preisniveau zu indizieren. Die jeweiligen Baupreisin-dizes werden vom Bundesamt für Statistik auf folgen-der Internetseite veröffentlicht (vgl. auch Ziff. 3.6.3):

https://www-genesis.destatis.de/genesis/online 3.6.2.1 Kapitalkosten/KG 100

Unter Kapitalkosten sind Kosten von Eigen- und Fremdkapital in Form von Zinsen zu verstehen, die aus der Finanzierung des Objekts resultieren. Zu den Kapi-talkosten zählen grundsätzlich

• Zinsen für Fremdmittel, Zinsen für Eigenmittel (Opportunitätskosten)

• Abschreibung für Abnutzung (AfA – kalkulatorische Kosten)

• Erbbauzinsen

• Leistungen aus Rentenschulden

• Leistungen aus Dienstbarkeiten auf fremden Grundstücken, soweit sie mit dem Gebäude in un-mittelbarem Zusammenhang stehen, sowie

• sonstige Kosten für Fremdmittel, z. B. laufende Ver-waltungskosten, Leistungen aus Bürgschaften, An-nuitäten.

In KG 100 sind bei WU die Kosten der Endfinanzierung der Herstellungskosten aufzuführen. Da bei unmit-telbarer Finanzierung durch die öffentliche Hand kei-ne gesonderte Fremdfinanzierung stattfindet, gilt dies jedoch nur für ggf. zu berücksichtigende privat

finan-zierte BV (z. B. Leasing, Mietkauf, ÖPP). Vor diesem Hin-tergrund kann es notwendig sein, auf Basis von Annah-men zu Finanzierungskonditionen jeweiliger privater Vertragspartner (z. B. Leasinggeber, ÖPP-Partner) eine (Hilfs-) Berechnung der Endfinanzierung durchzufüh-ren, um daraus Zahlungsströme aus Bundessicht abzu-leiten.

Um die Endfinanzierung eines privaten Vertragspart-ners zugleich realitätsnah und unkompliziert abzubil-den, wird empfohlen, ein Annuitätendarlehen mit Voll-amortisation während der betrachteten Nutzungsdauer zugrunde zu legen (vgl. Ziff. 3.4.3). Eine Annuität setzt sich aus FK-Zinsen und -Tilgung zusammen, sie ist im Rahmen der Nutzungskosten unter KG 190 (Kapital-kosten, Sonstiges) aufzuführen. Unter KG 110 (Fremd-mittel) sind dafür keine Kosten einzustellen. Auch KG 130 (Abschreibung) bleibt unberücksichtigt, da die gleichzeitige Anrechnung von Tilgungs- und Abschrei-bungsbeträgen zum einen buchhalterisch nicht sachge-recht ist und zum anderen bei der WU kalkulatorische Beträge nicht veranschlagt werden, da diese keine Zah-lungsströme bedingen. Eine angemessene Wertminde-rung des Gebäudes infolge der Abnutzung ist stattdes-sen im Zusammenhang mit der Verwertung anzusetzen (vgl. Ziff. 3.6.5.2).

Unter Eigenkapitalkosten (KG 120) sind Zinsen für in das Projekt eingebrachte/gebundene Sach- und Geld-mittel zu verstehen. Diese stellen für den Bauherrn Op-portunitätskosten dar und sind daher als Auszahlungen im Rahmen der Nutzungskosten zu berücksichtigten.

Auf Seiten des Bundes sind bei WU i. d. R. keine EK-Kosten anzusetzen, weil diese ebenfalls lediglich kalku-latorischer Natur sind und die öffentliche Hand zudem keine Gewinnerzielungsabsicht hegt. Die Gewinnab-sichten privater Investoren (z. B. Leasinggeber, ÖPP-Partner) bei jeweiligen BV sind jedoch angemessen bzw.

mit marktgerechten Ansätzen einzukalkulieren. Im Zu-sammenhang mit der vg. Hilfsberechnung zur Endfi-nanzierung kann ebenso hilfsweise ein Eigenkapitalan-teil und -zinssatz des privaten Investors angenommen werden. Die sich daraus ergebende Annuität, bestehend aus EK-Verzinsung und -Tilgung, ist unter KG 100 der Nutzungskosten aufzunehmen bzw. in die Zahlungs-ströme während des Betrachtungszeitraums aus Bun-dessicht einzurechnen.

3.6.2.2 Objektmanagementkosten/KG 200 Unter Objektmanagementkosten sind die Aufwen-dungen für die zur Verwaltung des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit erforderlichen Dienstkräfte und Einrichtungen, die Aufwendungen für ihre Aufsicht so-wie der Wert der vom Eigner persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit zu verstehen. Zu diesen Kosten ge-hören auch die Aufwendungen für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und der Geschäftsführung. Aufwendungen für die allge-meinen Hausdienste wie Pförtner, Nachtwächter und Hausmeister sind nicht den Personalkosten im Rah-men der ObjektmanageRah-mentkosten zuzurechnen, son-dern gehören zu den Betriebskosten.

3.6.2.3 Betriebskosten/KG 300

Unter Betriebskosten sind die Aufwendungen zu ver-stehen, die laufend durch die Nutzung des Gebäudes, der zugehörigen baulichen Anlagen und des Grund-stücks selbst entstehen.

Versorgungskosten/KG 310

Hierzu zählen in erster Linie die Kosten für den Bezug/

Verbrauch von Trinkwasser und Energieträgern wie Strom, Gas und Wärmemedien aus öffentlichen Net-zen oder von Heizstoffen (z. B. Gas, Öl). Die Kosten der Versorgung mit Betriebsstoffen von nutzungsspezifi-schen Anlagen gehören nur dann zu den Nutzungs-kosten des Bauwerks, wenn es für den nutzungsspezi-fischen Zweck errichtet wurde und für andere Zwecke nicht genutzt werden kann. Bei Gebäuden, die zu un-terschiedlichen Zwecken genutzt werden können, zäh-len die produktionsbedingten Kosten nicht zu den Baunutzungskosten.

Entsorgungskosten/KG 320

Entsorgungskosten umfassen die Kosten für die Be-seitigung von Abfallstoffen. Analog zu den Versor-gungskosten gilt auch hier, dass die Kosten für die Ent-sorgung von Abfallstoffen von nutzungsspezifischen Anlagen nur dann zu den Nutzungskosten des Bau-werks gehört, wenn es für den nutzungsspezifischen Zweck errichtet wurde und für andere Zwecke nicht

genutzt werden kann. Bei Gebäuden, die zu unter-schiedlichen Zwecken genutzt werden können, zählen die produktionsbedingten Kosten nicht zu den Baunut-zungskosten – insbesondere dann, wenn durch Gewer-betätigkeit schadstoffbelastete Abfälle anfallen.

Kosten für Reinigung und Pflege von Gebäuden/

KG 330

Bei den Gebäudereinigungskosten spielen die Kosten der Reinigung von Sanitäranlagen (Toiletten, Waschbe-cken etc.), Fußböden, Fenstern und Türen die Hauptrol-le. In wesentlich größeren Abständen müssen außer-dem Fassaden- und ggf. Dachflächen gereinigt werden.

Grundlage der Reinigungskosten sind neben den Kos-ten pro Einheit die Menge der zu reinigenden Flächen bzw. Objekte und deren Beschaffenheit sowie die erfor-derliche Reinigungshäufigkeit. Der Reinigungsbedarf richtet sich nach den Anforderungen an die Sauberkeit bzw. Hygiene.

Kosten für Reinigung und Pflege von Außenanlagen/

KG 340

Zu dieser Kostengruppe gehören neben den Kosten für die Reinigung und Pflege der Geländeflächen und befestigten Flächen u. a. die Kosten für die Unterhal-tungsarbeiten an Vegetationsflächen ohne die Fertig-stellungspflege, die Kosten der Reinigung von Straßen und Wegen sowie des Winterdienstes auf Flächen, für die der Eigentümer verantwortlich ist.

Kosten für Bedienung, Inspektion und Wartung/

KG 350

Die Bedienung beschränkt sich vorwiegend auf die Überwachung der technischen Anlagen. Eine Inspek-tion ist eine Maßnahme zur Feststellung und Beurtei-lung des Ist-Zustandes von Mitteln eines technischen Systems. Zur Inspektion gehören Zustandsprüfungen, Funktionsprüfungen und technische Prüfungen. Eine Wartung ist eine Leistung zur Bewahrung des Soll-Zu-standes von Mitteln eines technischen Systems.

Inspektion, Wartung sowie Maßnahmen der Instand-setzung (KG 400) werden in der Praxis unter dem Be-griff Instandhaltung zusammengefasst.

Kosten für Sicherheits- und Überwachungsdienste/

KG 360

Hierbei handelt es sich hauptsächlich um Kosten von Dienstleistungen. Die Ermittlung der Kosten stützt sich auf konkrete Vorgaben wie z. B. amtliche Gebührensät-ze und Angebote von professionellen Wachdiensten. Zu dieser Kostengruppe gehören auch die Personalkosten für Hauswarte.

Abgaben und Beiträge/KG 370

Neben der Grundsteuer und den Beiträgen für Elemen-tarschäden- und Haftpflichtversicherungen gehören auch die amtlichen Gebühren für die öffentliche Stra-ßenreinigung, Gebühren für Telekommunikationsan-schlüsse u. ä. zu dieser Kostengruppe.

3.6.2.4 Instandsetzungskosten/KG 400

Da die Instandsetzung nicht nur die Wiederherstellung von Bau- und Anlagenteilen nach vorhersehbarer Ab-nutzung oder planmäßigem Verschleiß, sondern auch die Beseitigung unvorhergesehener Schäden beinhal-tet, ist eine Abschätzung der evtl. entstehenden Kosten besonders schwierig. Grundlage für die Berechnung der Instandsetzungskosten sind die im Rahmen der vor-läufigen Leistungsbeschreibung Gebäudemanagement definierten bzw. der vom privaten Partner in der al-ternativen BV erwarteten Qualitätsstandards. Generell können für die mutmaßlichen Kosten dieser Gruppe Erfahrungswerte oder vorhandene Durchschnittswer-te von besDurchschnittswer-tehenden, gleichartigen Gebäuden eingesetzt werden. Je nach Ausprägung der geforderten Qualitäts-standards kann es jedoch erforderlich sein, die Instand-setzungskosten – abweichend von Kenn- bzw. Richt-werten vergleichbarer Objekte aus der Vergangenheit – in Abhängigkeit der jeweiligen Herstellungskosten und Lebensdauer zu ermitteln.

3.6.2.5 Differenzierung bestehende und zukünftige Nutzungssituation

Die laufenden Nutzungskosten sind – sowohl für die ggf. bestehende als auch für die zukünftige Nutzungs-situation – zu ermitteln und während des Betrach-tungszeitraumes in der Kapitalwertberechnung zu be-rücksichtigen. Die Nutzungskosten der bestehenden

Situation sind gem. den tatsächlichen Auszahlungen bzw. aus vorhandenen Belegen, Rechnungen oder Ver-trägen zu übernehmen und unter Berücksichtigung der Preisentwicklungsprognosen während der Projektvor-laufzeit der jeweiligen BV aufzuführen.

Sofern die tatsächlichen laufenden Kosten der beste-henden Nutzungssituation nicht ermittelbar sind und/

oder im Falle einer Um- oder Erweiterungsbau-Varian-te NutzungskosErweiterungsbau-Varian-ten in einer ZwischenunErweiterungsbau-Varian-terbringung zu berücksichtigen sind, können die Datenquellen gem.

Anlage 1 bzw. des Literaturverzeichnisses (vgl. Ziff.

6) für realistische Annahmen herangezogen werden.

In diesem Zusammenhang wird darauf hingewiesen, dass bestimmte laufende Auszahlungen der bestehen-den Nutzungssituation ggf. auch nach Ablösung durch die zukünftige Form der Bedarfsdeckung noch weiter-hin zu berücksichtigen sind. Dabei handelt es sich um sog. Remanenzkosten, die aus der vergangenen Situati-on resultieren und z. B. aufgrund bestehender Verträge (teilweise) auch während der zukünftigen Nutzungssi-tuation noch anfallen.