Sanierungs‐ und Entwicklungsgesellschaft Ostfildern mbH
I. Lagebericht der Sanierungs‐ und Entwicklungsgesellschaft Ostfildern mbH für das Geschäftsjahr 2017
3. Lage, Chancen und Risiken
im Stadtteil Kemnat. Gleichzeitig wurde dort erneut ein Antrag zur Aufnahme in ein Städtebauförderprogramm 2018 vorbereitet und eingereicht.
Die Tätigkeitsberichte zu den treuhänderischen Sanierungs‐ und Entwicklungsverfahren „Ruit IV“ und Nellingen „Rund um die Hindenburgstraße“
sowie „Scharnhauser Park“ sind unter II. – IV. aufgeführt.
3. Lage, Chancen und Risiken
3.1 Lage des Unternehmens
Das Betriebsergebnis für das Jahr 2016 erbrachte einen Jahresüberschuss von
€ 30.112,93 (Vorjahr € 17.678,51). Die gesellschaftsvertraglich angestrebte Gewinngröße liegt bei mindestens € 8.445. Über einen Zeitraum der letzten 10 Jahre beträgt der durchschnittliche Jahresüberschuss ca. € 21.818.
Der Jahresüberschuss ist für das Unternehmen ein finanzieller Leistungsindikator.
Das Jahresergebnis 2017 weicht vom Wirtschaftsplan 2017 wie folgt ab:
Planansatz Tatsächliches
Ergebnis
Abweichung (+ = Verbesserung;
‐ = Verschlechterung)
rd. € rd. € rd. €
Betriebliche Erträge 441.000 447.499 + 6.499 Personalaufwand 152.500 151.555 + 945 Abschreibungen 39.000 38.320 + 680 Sonst.betriebl. Aufwand 173.683 166.809 + 6.874 Zinsaufwand (saldiert) 54.817 47.458 + 7.359 Vorsteuerergebnis 18.000 43.357 + 25.357
Steuern 11.000 13.244 ‐ 2.244
Jahresüberschuss 7.000 30.113 + 23.113
Im Geschäftsjahr 2017 haben gegenüber den kalkulierten Ansätzen des Wirtschaftsplans Aufwandspositionen geringer und Ertragspositionen höher abgeschlossen. Allein die Steuerlast liegt über dem Planansatz.
Stabile Einnahmengrößen sind das Basishonorar in den Verfahren (Sockelbetrag) und die Mieterträge. Wegen des ausgeprägten Projektschwerpunkts im Verfahren Ruit IV, lagen dort die Stundenhonorare deutlich über dem Planansatz. Damit konnten geringere Einnahmen aus Honoraren für übrige Verfahren leicht ausgeglichen werden.
Das weiterhin niedrige Zinsniveau führte auch 2017 wieder zu Einsparungen im Zinsaufwand.
Insgesamt ergibt sich aus dem Jahresgeschäft ein Abschlussergebnis, das über dem Planansatz und den Erwartungen liegt.
Die treuhänderisch verwalteten Sanierungs‐ und Entwicklungsprojekte in Ostfildern deckten 2017 ca. 79 % der Umsatzerlöse ab. 2016 waren dies noch 78 %. Die treuhänderischen Projekte und Verfahren haben mehrjährige Laufzeiten.
In der Prognose für die Gewinnerwartung aus dem operativen Geschäft ist im Folgejahr 2018 der Höhe nach von vergleichbaren Umsatzerlös‐ und Jahresüberschussergebnissen auszugehen. Dies begründet sich im Wesentlichen durch die beiden städtebauliche Sanierungsverfahren in Ruit und Nellingen mit mehrjähriger Laufzeit und konstant hoher Arbeitsintensität.
Die Geschäftsführung schlägt vor, die Eigenkapitalausstattung des Unternehmens zur Stärkung der mittelfristigen Finanzierungsziele im Rahmen des Risikomanagements weiter zu stärken und das Jahresergebnis 2017 der freien Rücklage zuzuführen.
3.2 Ausblick zur Auftragslage
Die Stadterneuerungsarbeit nach dem Städtebauförderungsrecht stellt bisher das Kernkompetenzgeschäft des Unternehmens dar. Mehrjährige städtebauliche Verfahren mit einer Finanzmittelausstattung von Bund, Land und Stadt bilden dabei mit ebenfalls langfristigen Beauftragungen die Grundlage für die Unternehmensauslastung. Darüber hinaus werden auch Leistungen mit kurzen Laufzeiten erbracht.
Das Stadterneuerungsverfahren Ruit IV steht seit 2008 in einer städtebaulichen Gesamtfinanzierung von Stadt, Land und Bund. Grundlage hierfür ist das Städtebauförderprogramm „Aktive Orts‐ und Stadtteilzentren“ (ASP), das für Ostfildern mit eine Bund‐Länder‐Finanzhilfe von zwischenzeitlich 3 Mio. € ausgestattet ist. Die Verfahrenslaufzeit endet am 30.4.3019.
Im Jahr 2015 wurde die Stadt in das Zusatzprogramm NIS (Nicht‐investive Stadterneuerung) mit einer Laufzeit bis 2018 aufgenommen.
Das Stadterneuerungsverfahren Nellingen „Rund um die Hindenburgstraße“ wurde 2015 in das Bund‐Länder‐Programm Soziale Stadt mit einer Finanzhilfe von 1,8 Mio. € aufgenommen. Der Bewilligungszeitraum endet voraussichtlich am 30.4.2024. Die SEG Ostfildern wurde vom Gemeinderat als Sanierungsträger für die Dauer der Verfahrenslaufzeit beauftragt.
Im Jahr 2016 wurde die Stadt in das Zusatzprogramm NIS (Nicht‐investive Stadterneuerung) mit einer Laufzeit bis 2020 aufgenommen.
Das städtebauliche Entwicklungsverfahren Scharnhauser Park aus dem Jahr 1994 ist fördertechnisch ausfinanziert. Die Abrechnung des Verfahrens wurde abgeschlossen und durch Schlussbescheid des Landes 2016 bestätigt. Abschließende Leistungen erbringt die SEG Ostfildern durch die Erarbeitung einer Abschlussdokumentation. Das Verfahren wurde mit Aufhebung des Treuhandkontos im Dezember 2017 abgeschlossen.
Im Stadtteil Kemnat wurden die vom Gemeinderat im Mai 2012 beauftragten vorbereitenden Untersuchungen nach dem Baugesetzbuch im Bereich „Heumadener Straße südlicher Abschnitt“ 2016 abgeschlossen. In Kenntnis der Ergebnisse wurde die SEG Ostfildern vom Gemeinderat mit der Antragstellung zur Aufnahme in ein Städtebauförderprogramm 2017 beauftragt. Der Antrag wurde allerdings nicht bewilligt. Im Oktober 2017 wurde erneut ein Aufnahmeantrag in ein Städtebauförderprogramm 2018 gestellt. Eine Entscheidung des Landes steht noch aus.
Zur Sicherung der Entwicklungsabsichten wurde die SEG Ostfildern außerdem beauftragt, einen strategischen Grunderwerb für Schlüsselgrundstücke im Untersuchungsgebiet durchzuführen. Wichtige Grundstücksflächen wurden in diesem Zusammenhang 2013, 2014 und 2017 von der SEG Ostfildern erworben. Der Grunderwerb soll auch 2018 fortgesetzt werden.
Die Entwicklung der Auftragslage mit einer Einschätzung auch für das Jahr 2018 ergibt sich aus folgendem Schaubild:
3.3 Risikomanagement
Im Rahmen des erforderlichen Risikomanagements werden Risiken von der Geschäftsführung regelmäßig überprüft und analysiert. Die folgende Risikoanalyse ergibt sich aus einem Kennzahlentableau, das die notwendigen Daten liefert. Es umfasst folgende Ebenen:
1. Markt‐ und Produktrisiken 2. Finanz‐ und Vermögenslage 3. Betriebs‐ und Personalstruktur Zusammenfassung der Risikoanalyse:
1. Markt‐ und Produktrisiken
‐ Auftraggeber und Verfahren
Der gesellschaftsvertraglich definierte Auftrag der SEG Ostfildern umfasst die
Tätigkeit auf dem Gebiet der Stadterneuerung nach dem besonderen Städtebaurecht und der unterstützenden städtebaulichen Entwicklung und baulichen und wohnungswirtschaftlichen Versorgung im Stadtgebiet Ostfildern. Diese Tätigkeit umfasst eine Vielzahl an Leistungen, die neben der treuhänderische Mittelverwaltung und der Städtebauförderung auch die Verfahrens‐ und Projektsteuerung, den Grunderwerb, den Bürgerbeteiligungsprozess, die Förderberatung privater und öffentlicher Bauprojekte sowie die Durchführung von
Baumaßnahmen beinhaltet. Diese Leistungen werden ausschließlich für die Stadt Ostfildern erbracht. Es besteht damit eine besondere Abhängigkeit vom alleinigen Auftraggeber. Die kommunalpolitische, wirtschaftliche und finanzielle Konstitution der Stadt wirkt sich daher entscheidend auf die Unternehmensvitalität aus.
Aus dem Gemeindefinanzbericht des Gemeindetags Baden‐Württemberg vom August 2017 geht hervor, dass das positive Finanzierungssaldo aus dem Jahr 2016 den baden‐württembergischen Kommunen durchaus Handlungsspielräume bietet, die es zu nutzen gilt. Digitaler Netzausbau, Entwicklungen für eine bessere Mobilität und Investitionen in die Infrastruktur sind dabei wichtige Aufgaben. Darüber hinaus gibt es weitere Einflüsse auf die kommunale Finanzlage, die zum einen die Erträge verbessern aber auch zugleich die Aufwandsseite spürbar erhöht, weil das kommunale Aufgabenbuch immer umfangreicher wird. Eingebettet in diese finanziellen Rahmenbedingungen beschreibt die Stadt Ostfildern in ihrem Haushaltsplan ihre finanziellen Aussichten für das Haushaltsjahr 2018 grundsätzlich positiv.
In diesem Spannungsfeld ist die Bedeutung und Notwendigkeit der fortlaufenden städtebaulichen Erneuerung der Stadt einzuordnen, für die sich die SEG Ostfildern im Rahmen ihres Auftrags einsetzt.
Die besondere Bedeutung der Stadterneuerung im Kontext der genannten Haushaltsproblematik zeigt sich im Eckwertebeschluss des Gemeinderats und die Stadtverwaltung vom Juni 2017, in dem die Investitionsschwerpunkte festgelegt werden. Darin wird ausdrücklich die Fortsetzung der Stadterneuerung in Ostfildern auch für das Geschäftsjahr 2018 bestätigt.
Die Bewilligungszeiträume für die aktiven Verfahren Ruit IV und Nellingen „Rund um die Hindenburgstraße“ enden am 30.4.2019 und am 30.4.2024.
Für den Stadtteil Kemnat wurde wiederholt ein Antrag zur Aufnahme in ein Städtebauförderprogramm 2018 gestellt.
In der Betrachtung der bestehenden und möglicherweise neuen Beauftragungen ergibt sich auch für 2018 ein auskömmliches Betätigungsfeld, dass durch die Verfahren in Ruit, Nellingen und Kemnat geprägt wird. Vor diesem Hintergrund ist der Risikogehalt der Auftragslage eher schwach.
‐ Städtebauförderung
Die Städtebauförderung von Bund und Land hat sich in den vergangenen Jahren engagiert und stabil gezeigt. Für eine Abschwächung gibt es derzeit für 2018 und die Folgejahre keine Anzeichen, auch wenn das Städtebauförderprogramm für 2018 noch nicht bekannt bzw. veröffentlicht ist. Zwar hängt nach der Bundestagswahl im Herbst 2017 auch die Städtebauförderung von den neuen Zielsetzungen einer neuen Bundesregierung ab. Sowohl die Fortsetzung der großen Koalition als auch die Inhalte des Koalitionsvertrags sprechen für Stabilität in den städtebauliche Entwicklungszielen und deren Finanzierung. So ist es eher der späten Regierungsbildung im März 2018 zuzuschreiben, dass ein Städtebauförderprogramm
2018 noch nicht veröffentlicht und in Kraft ist. Ostfildern wird mittelfristig auf weitere Städtebaufördermittel zugreifen müssen, um die Stadtentwicklung erfolgreich in Gang zu halten. Für Kemnat ist ein Antrag zur Aufnahme in ein Programm gestellt, in Ruit gibt es Bemühungen zur Verlängerung des Bewilligungszeitraums und in Nellingen zeichnet sich ein Aufstockungsbedarf an Fördermitteln ab. Dies zeigt, dass der Städtebauförderung eine besondere Bedeutung mit einem erheblichen Risikogehalt zukommt.
2. Risiken der Finanz‐ und Vermögenslage
Die Risikobewertung bezieht sich auf die Finanzierungsgrundsätze und ‐ziele der SEG unter dem Gesichtspunkt einer gesicherten Liquidität und Rentabilität.
Die Geschäftsaufwendungen der SEG werden durch gesellschaftlich geregelte Honorare ausgeglichen. Die Honorarhöhe wird unter Berücksichtigung einer 15‐prozentigen Eigenkapitalverzinsung kalkuliert.
Kurz‐ und mittelfristig nicht benötigte Mittel werden üblicherweise bei der Hausbank auf Tagesgeldkonten angelegt. Zinseffekte sind allerdings kaum zu verbuchen, da die Leitzinsabsenkungen der vergangenen Jahre andauern. Langfristige oder spekulative Anlageformen sind allerdings für das Unternehmen keine Option.
Die Honorarkalkulation berücksichtigt regelmäßig die gesellschaftlich vorgegebene 15%igen Stammkapitalverzinsung und führt damit zu einem geplanten Jahresüberschuss nach Steuer von mindestens 8.400 €. Die Mieteinnahmen aus Unternehmensimmobilien stellen dabei zwischenzeitlich eine verlässliche Größe auf der Ertragsseite dar, da hierfür kein Ausfallrisiko besteht.
Die Eigenkapitalquote der SEG Ostfildern im Jahr 2017 beträgt 12,9 % (Vorjahr 14,4%). Die Gesamtkapitalrentabilität vor Ertragssteuer beträgt im Berichtsjahr 3,2 % (Vorjahr: 3,2 %). Die Cashflow‐Rate beläuft sich auf ca. 19,2 % (Vorjahr: 15,1 %).
Die Investitionen im Bereich des strategischen Grunderwerbs haben 2017 die Eigenkapitalquote weiter abgesenkt. Dennoch zeigen die übrigen Kennzahlen und das gute Jahresergebnis auf eine stabile Entwicklung hin, dies sich aus der Auftragslage und den Unternehmensprojekten auch belegen lässt.
Die Finanzierungsziele der SEG Ostfildern wie Kostendeckung, Gewinnerwirtschaftung und Rücklagenaufbau konnten in den vergangenen Jahren regelmäßig erreicht werden. Dies bestätigt auch das Geschäftsjahr 2017.
Finanzinstrumente werden im Unternehmen nicht strategisch eingesetzt.
Die bilanzierten Forderungen bestehen im Rahmen der Honorarabrechnungen gegenüber der Stadt Ostfildern. Neben Verpflichtungen aus Steuerlasten und Personalkostenumlagen an die Stadt Ostfildern sind in den Verbindlichkeiten auch Verpflichtungen gegenüber Kreditinstituten enthalten. Diese Kreditverbindlichkeiten werden zur Finanzierung von Grunderwerb und Baumaßnahmen eingegangen. Die Stadt Ostfildern sichert den Kreditrahmen mit einer Bürgschaftserklärung ab. Die anhaltende Niedrigzinsphase der EZB erlaubt derzeit attraktive Kreditkonditionen, die die Risiken der Fremdfinanzierung spürbar absenken. Geldanlagen bestehen lediglich
auf Tagesgeldkonten, hier führt die Niedrigzinsphase umgekehrt zu keinen nennenswerten Kapitalerträgen.
Die Risikobereitschaft des Unternehmens ist insgesamt niedrig. Zur Sicherung der Unternehmens‐ und Finanzierungsziele werden Auftragsverhältnisse langfristig bzw.
mehrjährig angelegt und Leistungen des Unternehmens über Abschlagszahlungen und Quartalsrechnungen zeitnah vergütet. Die Liquidität des Unternehmens ist damit gesichert. Die gesicherten Grundgeschäfte umfassen derzeit die städtebaulichen Sanierungsverfahren „ Ruit IV“ und Nellingen „Rund um die Hindenburgstraße“.
Preisänderungsrisiken, Ausfallrisiken und Zahlungsstromschwankungen ist das Unternehmen aus dem Auftragsverhältnis mit der Stadt Ostfildern nicht ausgesetzt.
Die Finanzierungsgrundsätze und Finanzierungsziele der SEG Ostfildern mbH bleiben vor dem Hintergrund der bisherigen Entwicklung und der Gewinnerwartungen in den kommenden Jahren risikoarm. Die Inanspruchnahme von eingeräumten Kreditlinien bei Banken über insgesamt 3,3 Mio. € und die daraus entstehenden Verbindlichkeiten konnten im Geschäftsjahr 2017 ohne Einschränkung bedient werden. Zur Sicherung eines langfristigen, gleich bleibenden Kreditzinsniveaus wurde 2014 zusätzlich ein Zinsswapvertrag mit einer Laufzeit bis 1.9.2039 abgeschlossen.
Vor diesem Hintergrund ist auch für 2018 von einem beherrschbaren Risikogehalt auszugehen.
3. Risiken aus der Betriebs‐ und Personalstruktur
Die Betriebsstruktur der SEG ist bei einem aktiven Personalstamm von derzeit 5 Personen einfach gehalten.
Bei finanziellen Entscheidungen geben der Gesellschaftervertrag und die Geschäftsordnung der Geschäftsführung geeignete Handlungsmöglichkeit vor.
Die Zahlungsanordnung erfolgt nach dem Vier‐Augen‐Prinzip, d.h. es sind jeweils zwei Unterschriften für Zahlungsanweisungen erforderlich. Mindestens eine Unterschrift muss durch einen Geschäftsführer erfolgen.
Die Geschäftsführung war in die Entwicklung des Führungsleitbildes der Stadt Ostfildern eingebunden und hat sich diesem verpflichtet.
Es findet mindestens jährlich ein ausführliches und protokolliertes Mitarbeitergespräch statt. Das Unternehmen gewährt Leistungsprämien in Anlehnung an Regelungen des TVöD.
Das Risikopotential in der Unternehmensorganisation ist insgesamt als gering einzustufen.