6 Kauf- und Mietpreise
6.3 Kaufpreise
Eigenheime:
Unter Eigenheimen sind im Folgenden Reihenhäuser, Doppelhaushälften sowie freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser zusammengefasst.
In Stadtteilen mit einer höheren Anzahl von freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern (an den Stadträndern) lagen die Preise meist gleich oder etwas über den Werten für Reihenhäuser und Doppelhaushälften. In den deutlich hochpreisigen Stadtteilen (Mitte, Östliche Vorstadt, Schwachhausen) gibt es anteilig nur wenige freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser. Hier sind die Preise für Reihenhäuser und Doppelhaushälften deutlich über dem gesamtstädtischen Mittel.
Von den im Jahr 2018 rd. 500 verkauften freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern wurden entsprechend der Baustruktur etwa die Hälfte im Bremer Norden verkauft, gefolgt von Oberneu-land und Hemelingen. Für die Gesamtstadt insgesamt betrachtet liegen der Median für Reihen- und Doppelhäuser mit 1.805 €/m² und der Median für freistehende Eigenheime mit 1.758 €/m² relativ dicht zusammen.
Fast drei Viertel aller Eigenheimkauffälle in Bremen sind Reihen- und Doppelhäuser.21 Für das durchschnittliche Reihenhaus aus dem Bestand (alle Baujahre bis 2013) wurde ein mittlerer Kaufpreis von rd. 229.000 € ermittelt, was einer Steigerung um 5 % gegenüber dem Vorjahr
21 In dieser Auswertung sind ausschließlich Eigenheime enthalten, die im Normaleigentum verkauft wurden. Nicht enthalten sind Eigenheime im Wohnungseigentum (134 Kauffälle in 2018), das sind insbesondere Reihenhäuser, die zusammenhängend von einem Bauträger errichtet wurden und dann als Wohnungseigentum verkauft werden.
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Eigentumswohnungen bebaute Grundstücke
entspricht. Doppelhaushälften waren mit durchschnittlich 233.000 € um 3 % günstiger als im Vorjahr. Für ein freistehendes Einfamilienhaus wurde ein mittlerer Kaufpreis von rd. 327.000 € bei einer durchschnittlichen Grundstücksfläche von 840 m² ermittelt, was einer Preissteigerung gegenüber dem Vorjahr um knapp 7 % entspricht (Angaben aus dem Grundstücksmarktbericht 2019). Bei einer Gesamtzahl von knapp 1.800 Verkäufen von Eigenheimen im Bestand lag der Kaufpreis im Median bei 1.793 €/m² Wohnfläche.22 Zu berücksichtigen ist dabei, dass gerade bei Bestandsimmobilien individuelle Besonderheiten der verkauften Immobilien (konkrete Lage, Zustand, Größe der Wohnung oder des Grundstücks) den Preis entscheidend beeinflussen können, so dass die Preise sehr weit variieren können.
Bei der stadträumlichen Verteilung der Kaufpreise für Bestands-Eigenheime weisen die inner-städtischen und nordöstlichen Stadtteile die höchsten Quadratmeterpreise je Wohnfläche im Median im Wert von rd. 2.400 €/m² (Findorff) bis rd. 3.050 €/m² (Schwachhausen) auf.23 Die südlich und östlich angrenzenden Stadtteile liegen im mittleren Preissegment zwischen 1.600 und 2.100 €/m². Die Preise nehmen zum Stadtrand hin deutlich ab. Die günstigsten Objekte können im Bremer Norden erworben werden, in Blumenthal für rd. 1.200 €/m² (Abb. 6-5).
Die Entwicklung der Preise von 2013 (1.231 €/m² im Median) bis 2018 für gebrauchte Eigen-heime (Bestandsimmobilien) in Abb. 6-6 zeigt eine Steigerung um durchschnittlich 46 % für die Gesamtstadt. Bei der Verteilung auf die Stadtteile zeigt sich, dass die höchsten Steigerungen in diesem Zeitraum in Walle und der Neustadt erkennbar sind. Dagegen liegen die Steigerungsra-ten in den Stadtteilen Schwachhausen, Horn-Lehe und Oberneuland etwas unter dem gesamt-städtischen Wert, allerdings auf deutlich höherem Preisniveau, da sie bereits 2013 zu den hoch-preisigen Stadtteilen zählten. Zum ersten Mal zeigt sich auch eine höhere Dynamik im Norden und Osten der Stadt, allerdings nach wie vor auf deutlich geringerem Niveau als in den zentra-len Stadtteizentra-len.
Neue Eigenheime sind dagegen deutlich teurer als Bestandsimmobilien. Die Preise für Reihen-häuser und Doppelhaushälften im Neubau lagen 2018 für die Gesamtstadt im Median bei 2.664
€/m², was einer Steigerung zum Vorjahr um 16 % entspricht; und für ein neues freistehendes Einfamilienhaus bei 3.737 €/m², was eine Steigerung zum Vorjahr um 26 % bedeutet. Dies be-traf 208 Kauffälle.
22 Bei den hier dargestellten Preisen der verkauften Immobilien wird jeweils der Median betrachtet, der eine eher preisdämpfendere Wirkung hat als das arithmetische Mittel.
23 Der in 2018 auffallend niedrige Wert für den Stadtteil Mitte (2017: 3.056 €/m² und 2018: 2.027 €/m²) und die damit in der Abbildung dargestellte negative Preisentwicklung seit 2013 hängt nach Angaben von GeoInformation mit eini-gen Verkäufen stark sanierungsbedürftiger EFH im verganeini-genen Jahr zusammen. Dies beeinflusst den Gesamtwert
Monitoring Wohnen und Bauen – Stadt Bremen 2019
Abb. 6-5: Kaufpreise von Bestandsimmobilien - Eigenheime 2018
Abb. 6-6: Kaufpreisentwicklung von Bestandsimmobilien - Eigenheime 2012 - 2018
Monitoring Wohnen und Bauen – Stadt Bremen 2019
Bei einer längerfristigen Betrachtung der Entwicklung der Kaufpreise für Eigenheime in Bremen (Quelle: Grund-stücksmarktbericht Bremen, eigene Bearbeitung
Abb. 6-7), wird deutlich, dass die Kaufpreise von 1994 bis 2010 relativ stabil waren und erst da-nach deutlich gestiegen sind. Dieser Verlauf entspricht dem Trend der gesamtdeutschen Ent-wicklung für Immobilien (Häuserpreisindex). Erst ab 2011 begannen die Immobilienpreise wie-der anzusteigen. Dafür verantwortlich waren verschiedene Aspekte wie beispielsweise niedrige Zinsen, fehlende alternative Kapitalanlagemöglichkeiten und eine damit zunehmende Nach-frage nach Immobilien. Die seit 2014 zu beobachtende steile Preissteigerung ist im vergange-nen Jahr etwas abgeflacht.
Quelle: Grundstücksmarktbericht Bremen, eigene Bearbeitung
Abb. 6-7: Kaufpreisindex für Doppelhaushälften (DHH), Reihenhäuser (RH) und Ein- und Zweifamilienhäuser (EFH) (Index 1994 = 100)
90 100 110 120 130 140 150 160 170
DHH EFH + ZFH RH
Eigentumswohnungen:
Bei der Betrachtung der Preise für Eigentumswohnungen ist einerseits zwischen Bestandsim-mobilien und neugebauten Wohnungen zu differenzieren. Weiterhin ist zwischen „echten“ Ei-gentumswohnungen, die bereits als solche gebaut wurden und „unechten“, d. h. umgewandel-ten Mietwohnungen, zu unterscheiden. 2018 wurden ca. 820 echte und 730 unechte Eigen-tumswohnungen verkauft; eine Verteilung wie in etwa auch in den vergangenen Jahren.
Bestandsimmobilien:
Der Median für Kaufpreise gebrauchter Eigentumswohnungen (echte und unechte Wohnungen gesamt) lag 2018 bei 1.708 €/m² Wohnfläche, was einer Steigerung gegenüber dem Vorjahr um ca. 8 % entspricht.
Bei der stadträumlichen Verteilung weisen die Preise der mittleren und nordöstlichen Stadtteile von Mitte, Oberneuland und Schwachhausen die höchsten Preise im Median über 2.400 €/m² auf; gefolgt von der Östlichen Vorstadt, Findorff, Horn-Lehe und der Neustadt mit Preisen über 2.000 €/ m². Mit deutlichem Preisabstand liegen alle anderen Stadtteile in der Preiskategorie von 1.200 – 1.600 €/m², außer Woltmershausen und Blumenthal (unter 1.200 €/m²). Die mittlere Preiskategorie zwischen 1.600 und 2.000 €/m² ist nicht vertreten, was ein deutliches Preisge-fälle in der Stadt verdeutlicht (Abb. 6-9).
Die Entwicklung der Preise von 2013 (im Median für die Gesamtstadt 1.057 €/m²) bis 2018 für Bestandseigentumswohnungen zeigt eine Steigerungsrate um durchschnittlich 62 % für die Ge-samtstadt. Mit Blick auf die Stadtteile zeigt sich, dass die höchsten Steigerungen (über 80 %) in der Neustadt erkennbar sind sowie in Vegesack, hier allerdings auf deutlich geringerem Niveau und bei geringer Anzahl von Kauffällen (Abb. 6-10). Generell spielt der Verkauf von Eigentums-wohnungen am Stadtrand eine untergeordnete Rolle.
Bei der Unterscheidung „echter“ und „unechter“ Eigentumswohnungen lagen die Preise für echte Eigentumswohnungen im Median bei 1.971 €/m², was einer Steigerung von knapp 8 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Diese Objekte wurden bereits als Eigentumswohnungen er-stellt und verfügen über einen durchschnittlich höherwertigen Ausstattungsstandard als Weiter-verkäufe von umgewandelten Mietwohnungen. Die meisten dieser Eigentumswohnungen wur-den in Schwachhausen (92) verkauft, gefolgt von Horn-Lehe und Burglesum (jeweils 54).
Die Preise für in Eigentumswohnungen umgewandelte ursprüngliche Mietwohnungen sind günstiger. Bei den umgewandelten Mietwohnungen handelt es sich überwiegend um Wohnun-gen, die in den 1960er Jahren i. R. des sozialen Wohnungsbaus errichtet wurden und später als Eigentumswohnung verkauft wurden. Der Median der Quadratmeterpreise lag 2018 für die Ge-samtstadt bei 1.319 €/m², was einer Steigerung von knapp 8 % gegenüber dem Vorjahr ent-spricht. Die meisten dieser umgewandelten Wohnungen wurden in Osterholz und der Vahr ver-kauft (jeweils 72). Sie stammen überwiegend aus dem Bestand der großen
Wohnungsunterneh-Monitoring Wohnen und Bauen – Stadt Bremen 2019 Neubau:
Die Preise für neu gebaute Eigentumswohnungen 2018 für die Gesamtstadt lagen mit 4.338
€/m² (Median für rd. 200 Kauffälle) deutlich über dem Preis gebrauchter Objekte, was einer Steigerung um 9 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Ein gutes Drittel dieser Eigentumswoh-nungen wurde erneut in Walle (mit der Überseestadt) verkauft, gefolgt von Schwachhausen und der Neustadt.
Quelle: Grundstücksmarktbericht Bremen, eigene Bearbeitung
Abb. 6-8: Kaufpreisindex für Eigentumswohnungen (Index 1994 = 100) 70
100 130 160 190 220
Erstverkäufe Weiterverkäufe
Abb. 6-9: Kaufpreise von Bestandsimmobilien - Eigentumswohnungen 2018
Monitoring Wohnen und Bauen – Stadt Bremen 2019
Abb. 6-10: Kaufpreisentwicklung von Bestandsimmobilien - Eigentumswohnungen 2012 bis 2018