Mercato immobiliare
3.3 Grundstückspreise Prezzi dei terreni Der Grundstückspreis ist möglicherweise der
Hauptgrund für die hohen Wohnungspreise.
Die Kosten für Bauland entsprechen direkt proportional seiner Begrenztheit und der Entscheidung, die Siedlungserweiterung den Grenzen anzupassen, die sich aus den Eigenheiten des Gebietes selbst ergeben.
Diese Ressource steht nicht vollständig zur Verfügung und deshalb gelangt sie nur in begrenztem Ausmaß und zu hohen Preisen auf den Markt.
Il prezzo dei terreni rappresenta forse la chiave principale per comprendere gli elevati costi delle abitazioni. Il costo delle aree edifi-cabili, infatti, risulta direttamente proporzio-nale alla loro limitatezza e alla scelta di com-misurare i processi di espansione urbana ai limiti imposti dalle caratteristiche proprie del territorio. Tale risorsa non è quindi ritenuta pienamente utilizzabile, e viene immessa sul mercato in modo limitato e ad alto valore.
Für die Bewertung der Kosten für den Grund werden die Preise für Baugrund zur Festsetzung der Entschädigungen bei Ent-eignungen herangezogen. Diese Werte wer-den jährlich vom Landesschätzamt(5) fest-gelegt. Sie entsprechen dem Preis, den das Grundstück zum Zeitpunkt der Schätzung bei einem Verkauf auf dem freien Markt erzielt hätte. Dabei wird der rechtliche und tatsächliche Zustand bewertet, abgesehen von außerordentlichen oder persönlichen Bedingungen.
Per valutare il costo dei terreni si consirano i valori dei terreni edificabili per la de-terminazione dell’indennità di espropriazio-ne, stabiliti annualmente dall’Ufficio Estimo della Provincia autonoma di Bolzano(5). Essi corrispondono al prezzo che il terreno avreb-be avuto al momento della stima in una libera contrattazione di compravendita, in funzione dello stato di fatto e di diritto, senza tenere conto di condizioni straordina-rie o personali.
Die Grundstückspreise bewegen sich im Jahr 2014 zwischen 294 und 428 Euro/m² im Ortskern und in Wohngebieten und zwi-schen 201 und 303 Euro/m² in den Rand-gebieten und kleinen Örtlichkeiten. Die deut-lichen Unterschiede zwischen der Landes-hauptstadt und dem restlichen Landesgebiet zeigen sich auch hier:
I prezzi dei terreni edificabili oscillano in me-dia, per l’anno 2014, tra 294 euro/m² e 428 euro/m² in centro edificato e zone abitate, e tra 201 euro/m² e 303 euro/m² nelle zone periferiche e località minori. Anche in questo caso si nota la notevole differenza tra il ca-poluogo e il resto della provincia:
- in Bozen wird Baugrund im Ortskern auf 1.100 bis 1.500 Euro/m² geschätzt; in den anderen Gemeinden auf 288 bis 423 Euro/m²;
- a Bolzano un terreno edificabile all’interno di una zona abitata è stimato tra 1.100 e 1.500 euro/m²; negli altri comuni tra 288 e 423 euro/m²;
- in Bozen kostet Baugrund in den Rand-gebieten zwischen 720 und 1.100 Eu-ro/m²; in den anderen Gemeinden zwi-schen 197 und 296 Euro/m²;
- a Bolzano un terreno sito in zona perife-rica ha un valore posto tra 720 e 1.100 euro/m²; negli altri comuni tra 197 e 296 euro/m²;
- in den Gewerbegebieten bezahlt man in Bozen zwischen 220 und 325 Euro/m² und in den anderen Gemeinden zwischen 128 und 177 Euro/m².
- nelle zone produttive il rapporto è posto tra 220 e 325 euro/m² per Bolzano e tra 128 e 177 euro/m² per gli altri comuni.
(5) Das Landesschätzamt muss gemäß L.G. 2/2001 und 10/1991 jährlich die Bezugswerte des Baulandes für alle Südtiroler Gemeinden festlegen. Die Bezugswerte werden jährlich im Amtsblatt der Region veröffentlicht und im Internet auf den Seiten des Südtiroler Bürger-netzes bereitgestellt.
L’Ufficio Estimo, come previsto dalle leggi provinciali n. 2/2001 e n. 10/1991, deve predisporre annualmente i valori di riferimento per i terreni edificabili per tutti i comuni dell’Alto Adige. I valori di riferimento vengono pubblicati annualmente sul Bollettino Ufficiale della Re-gione e sono visionabili sul sito internet della Rete civica dell’Alto Adige.
Die Bozner Grundstückspreise sind in den Wohngebieten etwa vier Mal so hoch wie in den übrigen Gemeinden Südtirols und in den Gewerbegebieten doppelt so hoch.
Il costo nel capoluogo è quindi quasi quattro volte quello della restante provincia nelle estensioni adibite ad uso abitativo, il doppio in quelle riservate agli scopi produttivi.
Die Höchstpreise in den Ortskernen und Wohngebieten werden in den am dichtesten besiedelten Gemeinden (Bozen, Meran, Bri-xen, Bruneck und Leifers nehmen mit mehr als 925 Euro/m² die ersten Plätze ein) und in sechs touristischen Gemeinden im Dolomi-tengebiet erzielt (Wolkenstein in Gröden, St.
Christina in Gröden, St. Ulrich, Corvara, Abtei und Kastelruth - mehr als 720 Euro/m² - siehe Tab. 15 im Tabellenteil der Publika-tion).
Focalizzando l’attenzione sui centri edificati e sulle zone abitate, emerge come i valori massimi più elevati siano palesati dai comu-ni maggiormente popolati (Bolzano, Merano, Bressanone, Brunico e Laives sono infatti ai primi posti, con valori superiori ai 925 eu-ro/m²), seguiti da 6 comuni turistici delle valli dolomitiche (Selva di Val Gardena, S. Cristi-na Val GardeCristi-na, Ortisei, Corvara in Badia, Badia e Castelrotto, con valori superiori a 720 euro/m² - vedi Tab. 15 nella parte tabel-lare del volume).
Die Unterschiede bei den Endpreisen der Wohnungen in den einzelnen Südtiroler Ge-meinden sind vor allem auf den Grundpreis und die Bauart und Gebäudetypologie zu-rückzuführen. Der Gesamtwert einer Liegen-schaft verteilt sich schätzungsweise zu ei-nem Drittel auf den Grundpreis, zu 40% auf die Baukosten und zum restlichen Teil auf technische, steuerliche und finanzielle Auf-wendungen sowie den Gewinn der Unter-nehmen und Zwischenhändler. In einigen Si-tuationen, wo besonders wenig Flächen vor-handen oder verfügbar sind, ist der Anteil des Grundpreises noch höher.
Le differenze nei prezzi finali degli alloggi nei diversi comuni dell’Alto Adige sono do-vute soprattutto al costo del terreno e alle ti-pologie edilizie e costruttive. Si può infatti stimare che il valore complessivo di un im-mobile risulti formato per un terzo circa dal costo del terreno, per il 40% dal costo di costruzione e per la parte rimanenente da oneri tecnici, fiscali, finanziari e dall’utile di imprese e intermediari. In alcune situazioni in cui le aree sono particolarmente scarse o non disponibili, l’incidenza dei terreni risulta ancora più elevata.
Es lässt sich also sagen, dass dort, wo eine große Wohnungsnachfrage und, aus geo-grafischen oder raumplanerischen Gründen, wenig Bauland aufeinandertreffen, hohe Kosten für die Wohnung entstehen.
Si può quindi dire che ove si ritrovino allo stesso tempo alta domanda abitativa e scar-sità di aree edificabili, a causa di fattori geo-grafici o urbanistici, si determinano elevati costi delle abitazioni.
In den stark touristisch geprägten Gemein-den spielt der Preis für Bauland Gemein-dennoch eine kleinere Rolle als im übrigen Landes-gebiet und als in den bevölkerungsreicheren Gemeinden. Obwohl die Grundstückspreise in den Tourismusgebieten geringer sind, ist der Gesamtwert der Liegenschaften höher.
Der Standort der Immobilie und die daraus-folgenden Nutzungsmöglichkeiten auf dem Zweitwohnungsmarkt für Touristen sind ein wichtiger Bestandteil des Wohnungswertes in den Berggemeinden des Dolomitenge-biets.
Nelle aree ad alta vocazione turistica il prez-zo del terreno ha tuttavia un’influenza leg-germente minore rispetto al resto del terri-torio provinciale, e in particolare ai comuni più popolati. Infatti, pur essendo il costo del-le proprietà fondiarie neldel-le zone interessate dal turismo minore rispetto alle città, il valo-re complessivo degli immobili è maggiovalo-re.
La localizzazione dell’immobile, e le conse-guenti potenzialità di sfruttamento nell’ambi-to del mercanell’ambi-to delle seconde case da de-stinare ai turisti, costituisce quindi una parte importante del valore delle abitazioni site nei comuni montani delle Dolomiti.
astat 2015 - sr astat Graf. 3.3
Gemeinde Bozen Comune di Bolzano
Andere Gemeinden (a) Altri comuni (a)
0 0
400 400
800 800
1.200 1.200
1.600 1.600
Mindest- und Höchstwerte für Baugrund - 2014 Werte in Euro/m²
Valori minimi e massimi dei terreni edificabili - 2014 Valori in euro/m²
(a) Landesdurchschnitt ohne Gemeinde Bozen Media provinciale escluso il comune di Bolzano Ortskern und Wohngebiete
Centro edificato e zone abitate
Ortskern und Wohngebiete Centro edificato e zone abitate Gewerbegebiete
Zone produttive
Gewerbegebiete Zone produttive
Randgebiete und kleinere Örtlichkeiten Zona periferica e località minori Randgebiete und kleinere Örtlichkeiten Zona periferica e località minori
Randgebiete und kleinere Örtlichkeiten Zona periferica e località minori
Mindestwerte Valori minimi
Höchstwerte Valori massimi
1.100,00
720,00
220,00 287,91
196,96
127,91
1.500,00
1.100,00
325,00 423,35
296,30
176,65
Interessant ist auch der Unterschied zwi-schen den Preisen für Bauland und den Preisen für landwirtschaftliche Grund-stücke. Die Preise für letztere werden jähr-lich von einer entsprechenden Landeskom-mission festgelegt, die gemäß Landesgesetz Nr. 10 vom 15. April 1991(6) eingerichtet wur-de. Die Obst- und Weinanbauflächen, sprich die wertvollsten landwirtschaftlichen Grund-stücke in Südtirol, verzeichnen Höchstwerte von 20 Euro/m². Dieser Wert entspricht einem Zehntel des Südtiroler Mindestwertes für Bauland in den Randzonen und ist etwa fünfzehn Mal niedriger als der entsprechen-de Preis in entsprechen-den Stadtzentren. Dieser Unter-schied nimmt bei den anderen Kulturarten noch zu.
È interessante infine notare la differenza tra il costo dei terreni edificabili e il costo dei terreni agricoli. I valori di questi ultimi sono stabiliti annualmente da un’apposita com-missione provinciale istituita ai sensi della legge provinciale n. 10 del 15 aprile 1991(6). Gli appezzamenti adibiti a coltivazioni frutti-viticole, ovvero la più pregiata tipologia di fondo agrario presente in provincia di Bol-zano, evidenziano valori massimi pari a 20 euro/m². Si tratta di un importo dieci volte inferiore al valore minimo provinciale dei ter-reni edificabili siti in zone periferiche, e quasi quindici volte inferiore al corrispettivo dei centri urbani. Tale divario si amplifica ulte-riormente per gli altri tipi di coltura.
Die Werte der landwirtschaftlichen Grund-stücke wurden von der Landesschätzungs-kommision nicht für 2014 aktualisiert. Auf gesamtstaatlicher Ebene wurde der Begriff
„Enteignungspreis“ infolge von Rekursen bei den zuständigen Gerichtsämtern und auf-grund der entsprechenden Urteile als un-rechtmäßig erklärt. Die Festlegung des Prei-ses für ein landwirtschaftliches Grundstück unterliegt somit immer mehr gänzlich dem freien Markt.
I valori dei terreni agricoli stabiliti dalla com-missione provinciale estimatrice non sono stati aggiornati per l’anno 2014. È da notare inoltre come a livello nazionale il concetto di
"prezzo di esproprio" sia stato dichiarato illegittimo in base a ricorsi effettuati presso gli organi giudiziari competenti, e alle rela-tive sentenze. La definizione del costo di un appezzamento agricolo è quindi sempre più demandata totalmente al libero mercato.
Es wird darauf hingewiesen, dass die hier veröffentlichten Werte der landwirtschaft-lichen Fläche die Enteignungspreise sind und nicht die Marktwerte. In vielen Fällen werden diese Werte mit drei multipliziert, be-sonders wenn das Grundstück bereits als Anbaufläche genutzt wird. Für einen Obst-garten oder Weinberg werden im konkreten Fall also bis zu 60 Euro/m² bezahlt und für eine Wiese bis zu 21 Euro/m². Der Preis-unterschied zum Baugrund bleibt jedoch be-achtlich.
I valori dei terreni agricoli qui pubblicati fan-no infatti riferimento a prezzi da esproprio, e non a quotazioni di mercato. In molti casi nella prassi tali valori vengono moltiplicati per tre, soprattutto se l’appezzamento è già coltivato. Un frutteto o un vigneto possono quindi essere pagati in realtà sino a 60 eu-ro/m², e un prato sino a 21 euro/m². La dif-ferenza rispetto ai terreni edificabili rimane tuttavia notevole.
Die Möglichkeit, ein Grundstück als Bauland auszuweisen und der darauffolgende Eintritt in den Wirtschaftskreislauf des Baugewer-bes und des verarbeitenden GewerBaugewer-bes im Zulieferbereich garantieren also eine starke
La possibilità di destinare un terreno a fina-lità edilizie, e il conseguente ingresso nel ciclo economico delle costruzioni e dell’indu-stria manifatturiera dell’indotto, garantisce quindi un forte aumento di valore al terreno
(6) Die landwirtschaftlichen Mindest- und Höchstwerte werden, gleich wie die Bezugswerte für Bauland, vom Landesschätzamt festgelegt.
Sie werden jährlich im Amtsblatt der Region veröffentlicht und im Internet auf den Seiten des Südtiroler Bürgernetzes bereitgestellt.
I valori minimi e massimi dei terreni agricoli, analogamente ai valori dei terreni edificabili, sono predisposti dall’Ufficio Estimo della Pro-vincia autonoma di Bolzano-Alto Adige. Essi vengono pubblicati annualmente sul Bollettino Ufficiale della Regione e sono consultabili sul sito internet della Rete civica dell’Alto Adige.
Wertsteigerung des Grundstücks selbst.
Dies gilt vor allem für ein Gebiet wie Süd-tirol, wo der verfügbare Grund beschränkt und die Wohnungsnachfrage gleichzeitig hoch ist.
stesso. Ciò è soprattutto vero in una realtà, come quella altoatesina, in cui la terra a di-sposizione è una risorsa limitata e nel con-tempo la domanda di casa è elevata.
astat 2015 - sr astat Graf. 3.4
Mindest- und Höchstwerte für landwirtschaftlichen Grund- 2013 Werte in Euro/m²
Valori minimi e massimi dei terreni agricoli - 2013 Valori in euro/m²
0 5 0
0,35 0,60
20,00 15,00 7,00
5,00 1,10 0,85
17,50 12,50 6,00
4,00
5
10 15 20 25 10 15 20 25
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Hochwald Boscod’alto fusto
Wiesenund Äcker Pratie seminativi
Obst-und Weinbau Frutticoltura eviticoltura bis a
bis a bis a von da
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Mindestwerte Valori minimi
Höchstwerte Valori massimi