Catasto dei fabbricati
4.1 Bausubstanz Patrimonio edilizio esistente Der Kataster ist ein Verzeichnis, in dem die
Liegenschaften mit Angabe des Ortes und der Begrenzungen, des Namens des Eigen-tümers und der jeweiligen Verkäufe, auf wel-che die Steuern berechnet werden, aufge-listet und beschrieben sind. Daneben gibt es das Grundbuch, d.h. eine Sammlung von Registern, Urkunden und Akten, die für die Liegenschaften (unabhängig davon, ob es sich um Bau- oder Grundparzellen handelt) den rechtlichen Stand erfasst und wieder-gibt, mit Angabe der seit der Anlegung bis heute eingetretenen sachlichen und recht-lichen Veränderungen. Das Südtiroler Katas-tersystem, das Beweiskraft und volle Gültig-keit besitzt, unterscheidet sich wesentlich vom System, das im übrigen Staatsgebiet angewandt wird(1).
Il Catasto può essere definito come il regi-stro nel quale si elencano e descrivono i be-ni immobili, con l’indicazione del luogo e del confine, il nome dei loro possessori e le rela-tive vendite, sulle quali viene calcolata l’im-posizione fiscale. Accanto ad esso vi è il Libro fondiario, ovvero un complesso di regi-stri, atti e documenti che raccoglie e riporta per tutti gli immobili, siano essi particelle edi-ficiali o fondiarie, lo stato giuridico e le varia-zioni di fatto e di diritto che si sono andate verificando durante la vita del bene, dall’im-pianto allo stato attuale. Il sistema catastale presente in Alto Adige, avente valore proba-torio e piena efficacia giuridica, si differenzia fortemente da quello in vigore nel resto d’Ita-lia(1).
Der Kataster wird in Südtirol in das Grund-buch, dessen Bezugsbasis die Kataster-parzelle darstellt, und den Gebäudekataster unterteilt. Der Gebäudekataster spielt eine wichtige Rolle bei der Zählung und Bewer-tung der Bausubstanz in einem bestimmten Gebiet. Er besteht aus einem Inventar des städtischen Eigentums und enthält Informa-tionen geometrischer Natur, zur Rentabilität/
Ertragsfähigkeit und zu den dinglichen Rechten der Eigentümer.
Il Catasto in Alto Adige è diviso in Catasto Fondiario, avente come base di riferimento la particella catastale, e in Catasto dei Fab-bricati. Il Catasto dei Fabbricati risulta di fon-damentale importanza per censire e valutare il patrimonio edilizio presente in un dato ter-ritorio. Esso consiste in un inventario dei beni urbani e contiene informazioni di natura geometrica, sulla redditività e sui diritti reali degli intestatari.
Der Gebäudekataster basiert auf dem Be-griff der Liegenschaftseinheit, der vom Mi-nisterialdekret vom 2. Jänner 1998, Nr. 28,
Il Catasto dei fabbricati si basa sul concetto di unità immobiliare, così definita dal DM del 2 gennaio 1998, n. 28: "L’unità immobiliare è
(1) Das Glossar dieser Publikation enthält eine umfangreichere Definition des Katasters einschließlich historischer Verweise, Gesetze und territorialer Unterschiede.
Una definizione più completa di Catasto, con cenni storici, normative e differenze territoriali, è contenuta nella parte di glossario del vo-lume.
wie folgt definiert wurde: „Eine Liegen-schaftseinheit ist ein Gebäudeteil oder ein Gebäude oder ein Gebäudekomplex bzw.
eine Fläche, die in ihrem Zustand und ge-mäß örtlicher Gewohnheiten eine potenzielle Funktions- und Einkommensautonomie auf-weist.“ Die Liegenschaftseinheit muss sich zur Gänze innerhalb ein und derselben Ver-waltungsgemeinde befinden.
costituita da una porzione di fabbricato, o da un fabbricato, o da un insieme di fabbricati ovvero da un’area, che, nello stato in cui si trova e secondo l’uso locale, presenta po-tenzialità di autonomia funzionale e reddi-tuale." L’unità immobiliare deve ricadere in-teramente nello stesso Comune amministra-tivo.
Jeder Liegenschaftseinheit wird ein Katas-terertrag über die Aufteilung in Kategorien zugewiesen. Es gibt fünf Kategorien (A, B, C, D und E): Die ersten drei Kategorien (A, B und C) umfassen grob die Wohnungen, Büros und Gebäude für Dienstleistungen oder Handel. Der Ertrag wird mittels Einstu-fung zugewiesen. Für jede Verwaltungsge-meinde und für jede Kategorie ist eine gewisse Anzahl von Klassen vorgesehen.
Mit jeder Klasse ist ein Tarif verbunden.
A ciascuna unità immobiliare viene attribuita una rendita catastale, mediante la suddivi-sione in categorie immobiliari. Vi sono cinque categorie immobiliari (A, B, C, D, E ed F): per le prime tre categorie (A, B e C), riguardanti grosso modo abitazioni, uffici e manufatti destinati a servizi o attività com-merciali, la rendita è attribuita tramite clas-samento. Per ciascun comune amministra-tivo o zona censuaria e per ciascuna cate-goria è infatti previsto un certo numero di classi, a ciascuna delle quali è attribuita una tariffa.
Der Ertrag wird durch Multiplikation des Ta-rifs mit dem Bestand berechnet(2). Letzterer kann auf unterschiedliche Weise angegeben werden: bei Wohnungen und Büros in Räu-men und bei Geschäften und Werkstätten in m². In den Kategorien D und E, welche die Immobilien mit spezieller Zweckbestimmung enthalten, die ohne tiefgreifende Änderun-gen nicht geändert werden kann, wird der Ertrag für jede Einheit mittels direkter Schät-zung einzeln bestimmt. Die Einheiten in der Kategorie F unterliegen hingegen keiner Er-tragszuweisung und normalerweise besteht auch keine Pflicht der Meldung im Gebäude-kataster.
La rendita viene quindi calcolata moltipli-cando la tariffa per la consistenza(2). Quest’ul-tima viene espressa in differenti modalità: ad esempio per le abitazioni e gli uffici si esprime in vani, e per i negozi e botteghe in m². Per le categorie D ed E, riguardanti im-mobili a destinazione speciale non adibibili ad altre destinazioni senza radicali trasfo-rmazioni, la rendita viene determinata per ogni singola unità a stima diretta. Le unità in categoria F non sono invece soggette ad attribuzione di rendita catastale, e general-mente non ne sussiste l’obbligo di denuncia al Catasto fabbricati.
In Südtirol gibt es 599.891 Liegenschafts-einheiten, von denen 45,8% als Wohnungen und 33,0% als Lagerräume, Autoabstell-plätze oder Garagen klassifiziert sind.
In Alto Adige sono presenti 599.891 unità immobiliari, per il 45,8% classificate come abitazioni e per il 33,0% come rimesse, posti auto o autorimesse. Le unità immobiliari
(2) Die Einstufung der in den Kategorien A, B und C gezählten Liegenschaftseinheiten erfolgt auf der Basis des Art. 61 des D.P.R. vom 1.
Dezember 1949, Nr. 1142 in geltender Fassung, sowie auf der Basis des Gesetzesdekrets vom 14. März 1988, Nr. 70, mit Gesetz Nr.
154/88 umgewandelt. Die Einstufung der in den Kategorien D und E gezählten Liegenschaftseinheiten erfolgt hingegen auf der Basis der Artikel 8 und 30 desselben D.P.R. Nr. 1142/49. Für weitere Informationen siehe http://www.provinz.bz.it/kataster-grundbuch.
Il classamento delle unità immobiliari censite nelle categorie A, B e C è effettuato in base all’art. 61 del DPR del 1° dicembre 1949, n.
1142 e successive modificazioni, nonché del DL del 14 marzo 1988, n. 70, convertito con Legge n. 154/88. Per gli immobili censiti nelle categorie dei gruppi D ed E il classamento è invece realizzato in base agli artt. 8 e 30 del medesimo DPR 1142/49. Per ulteriori informazioni http://www.provincia.bz.it/catasto-librofondiario.
97.264 Liegenschaftseinheiten (16,2%) wer-den für wirtschaftliche Zwecke (Handel, Pro-duktion oder Dienstleistungen) genutzt. Die gemeinschaftlich genutzten Teile von Ge-bäuden und Liegenschaften sowie die be-schädigten oder zerstörten Liegenschafts-einheiten werden nicht erfasst. Die übrigen Arten entsprechen 5,0% der Liegenschafts-einheiten.
aventi destinazioni d’uso economico (com-merciale, produttivo o terziario) sono in totale 97.264, pari al 16,2%. Non sono rile-vate le parti comuni di fabbricati e immobili, e le unità immobiliari estinte o demolite. Le restanti tipologie coprono il 5,0% delle unità immobiliari.
Sechs von zehn Liegenschaftseinheiten ver-fügen über eine Bruttofläche von weniger als 100 m² und vier von zehn über eine Fläche von weniger als 50 m². Die größten Liegen-schaftseinheiten wie z.B. öffentliche
Gebäu-Sei unità immobiliari su dieci hanno una su-perficie lorda inferiore ai 100 m², e quattro su dieci inferiore ai 50 m². Le unità immo-biliari più ampie, come ad esempio infra-strutture pubbliche, opifici o alberghi non
Übersicht 4.1 / Prospetto 4.1
Liegenschaftseinheiten nach Liegenschaftskategorie und Bruttofläche - 2014 Stand am 31.12.
Unità immobiliari per categoria immobiliare e classi di superificie lorda - 2014 Situazione al 31.12.
LIEGENSCHAFTS- KATEGORIEN
Bruttofläche (m²) Classi di superficie lorda (m²)
CATEGORIA
A - Wohnungen 23.477 99.761 73.927 33.455 37.648 6.226 274.494 A - Abitazioni A - Büros 1.334 2.642 1.791 825 1.094 258 7.944 A - Uffici e studi privati B - Liegenschaften für
Dienstleistungen 137 326 229 232 2.270 676 3.870
B - Immobili destinati a servizi
C - Geschäfte, Werk-
stätten und Magazine 22.151 12.519 6.477 3.436 6.139 205 50.927
C - Negozi, laboratori e magazzini C - Andere kommerzielle
Liegenschaften 1.484 583 233 117 320 16 2.753
C - Altri immobili commerciali C - Garagen und Auto-
abstellplätze 178.219 12.947 3.337 1.306 1.539 524 197.872
C - Rimesse, posti auto ed autorimesse D - Liegenschaften mit
Sonderzweckbestimmung (a) 42 36 49 39 205 31.399 31.770
D - Immobili a destina- zione speciale (a) E - Infrastrukturen und Ge-
bäude für öffentliche Zwecke 5 2 1 - 4 1.922 1.934
E - Infrastrutture e fabbricati per esigenze pubbliche F - Sonstiges (b) 6.268 2.570 1.339 883 3.509 13.466 28.035 F - Altro (b)
Nicht angeführte Kategorie 5 1 - - 1 285 292 Categoria non indicata Insgesamt 233.122 131.387 87.383 40.293 52.729 54.977 599.891 Totale
(a) Es handelt sich um Gebäude für Produktionstätigkeiten, die nicht ohne tiefgreifende Änderungen einem anderen Zweck zugeführt werden können. Dazu ge-hören Produktionsstätten, Hotels und Pensionen.
Si tratta di fabbricati destinati ad attività produttive e non suscettibili ad un uso diverso senza radicali trasformazioni. Sono inclusi gli opifici, gli alberghi e le pensioni.
(b) Der Posten schließt die Verkehrsflächen, welche nicht mit einer anderen Liegenschaftseinheit in einer der anderen Gruppen verbunden sind, die im Bau be-findlichen Einheiten, die Einheiten, deren Zweckbestimmung definiert wird, die zu überprüfenden und die nicht definierten landwirtschaftlichen Gebäude ein.
La voce include aree di corte urbana non legate ad alcuna altra unità immobiliare appartenente agli altri gruppi, unità in corso di costruzione, in corso di de-finizione, da verificare e fabbricati rurali non definiti.
Quelle: Landesabteilung Grundbuch, Grund- und Gebäudekataster, Auswertung des ASTAT Fonte: Ripartizione provinciale Libro fondiario, Catasto fondiario e urbano, elaborazione ASTAT
de, Fabriken oder Hotels unterliegen im All-gemeinen nicht der Größenbestimmung. Die meisten Wohnungen weisen eine Fläche zwischen 50 und 100 m² auf (36,3%). Die Zahl der größeren Wohnungen mit 100 bis 150 m² (26,9%) ist höher als jene der kleine-ren Wohneinheiten (nur 8,6% sind kleiner als 50 m²).
sono però in genere soggette alla determi-nazione della metratura. La maggioranza delle abitazioni evidenzia una superficie tra 50 e 100 m² (36,3%), mentre le entità abi-tative con un’estensione superiore, tra 100 e 150 m² (26,9%), sono più numerose rispetto a quelle più ridotte (solo l’8,6% ha meno di 50 m²).
Bei den Wohnungen lässt sich auch die Zahl der Wohnräume für jede Liegenschafts-einheit extrapolieren. Ein Raum wird gemäß D.P.R. vom 1. Dezember 1949, Nr. 1142, definiert; nähere Informationen finden sich im Glossar dieser Publikation. 59,8% der Unterkünfte verfügen über 2 bis 6 Wohn-räume. Ein bedeutender Anteil der Wohnun-gen verfügt über mehr als 8 Räume (16,8%).
Per le abitazioni è anche possibile estra-polare il numero di vani utili di ciascuna unità immobiliare. Un vano è definito in base al DPR del 1° dicembre 1949, n. 1142; per ul-teriori dettagli si veda la parte di glossario del presente volume. Gli alloggi aventi da 2 a 6 vani utili costituiscono il 59,8% del totale.
Significativa anche la quota con oltre 8 vani, pari al 16,8%.
Graf. 4.1
Wohungen nach Bruttofläche (m²)
Abitazioni per classe di superficie lorda (m²)
%
Wohnungen nach Klasse der Bruttofläche und Zimmeranzahl - 2014 Stand am 31.12.
Abitazioni per classi di superficie lorda e numero di vani - 2014 Situazione al 31.12. Abitazioni per numero di vani
%
274.494 Wohnungen / Abitazioni 274.494 Wohnungen / Abitazioni
astat 2015 - sr astat
40,6% der Liegenschaftseinheiten weisen einen jährlichen Ertrag von unter 250 Euro auf. Es handelt sich dabei in mehr als drei von vier Fällen um Autoabstellplätze oder
Il 40,6% delle unità immobiliari ha una rendi-ta annua inferiore a 250 euro. Si tratrendi-ta però in grande maggioranza, oltre tre casi su quattro, di posti auto o autorimesse;
depu-Garagen. Bereinigt man die Zahlen um die-se Liegenschaftskategorie, fallen die meis-ten Liegenschaftseinheimeis-ten (36,7%) - und insbesondere jede zweite Wohnung - in die Ertragsklasse zwischen 500 und 1.000 Euro pro Jahr. In diesem Zusammenhang ist es interessant, dass viele nicht definierte land-wirtschaftliche Gebäude (mehr als 1.300 Einheiten), die in die Kategorie „Sonstige“
eingetragen sind, keinen Ertrag aufweisen.
Da diese Einheiten nicht besteuert werden, muss die Meldung im Gebäudekataster nicht vervollständigt werden, solange sie nicht ge-ändert oder veräußert werden.
rando il dato da tale categoria immobiliare, la classe di rendita più rappresentata risulta quella tra 500 e 1.000 euro annui (36,7%). In particolare, un’abitazione su due risulta ap-partenere a tale intervallo di rendita. È inte-ressante notare come numerosi fabbricati ritenuti rurali non definiti (oltre 1.300 unità), iscritti nella categoria "altri", non abbiano al-cuna rendita. Essi, essendo esenti da impo-sizione fiscale, non necessitano del perfezio-namento della denuncia al Catasto fabbricati finché non vengono modificati o alienati.
Übersicht 4.2 / Prospetto 4.2
Liegenschaftseinheiten nach Liegenschaftskategorie und Katasterertrag - 2014 Stand am 31.12.
Unità immobiliari per categoria immobiliare e classi di rendita catastale - 2014 Situazione al 31.12.
LIEGENSCHAFTS- KATEGORIE
Katasterertrag (Euro) Rendita catastale (euro)
CATEGORIA B - Liegenschaften für
Dienstleistungen 1 738 410 539 586 1.596 3.870
B - Immobili destinati a servizi
C - Geschäfte, Werk-
stätten und Magazine 5 23.681 7.029 6.049 6.460 7.703 50.927
C - Negozi, laboratori e magazzini C - Andere kommerzielle
Liegenschaften 6 2.156 300 161 76 54 2.753
C - Altri immobili commerciali C - Garagen und Auto-
abstellplätze 2 186.504 8.060 2.517 603 186 197.872
C - Rimesse, posti auto ed autorimesse D - Liegenschaften mit
Sonderzweckbestimmung (a) 379 6.590 3.148 4.034 4.867 12.752 31.770
D - Immobili a destina- zione speciale (a) E - Infrastrukturen und Ge-
bäude für öffentliche Zwecke 1.050 163 84 105 131 401 1.934
E - Infrastrutture e fabbricati per esigenze pubbliche F - Sonstiges (b) 28.035 - - - - - 28.035 F - Altro (b)
Nicht angeführte Kategorie 292 - - - - - 292 Categoria non indicata Insgesamt 29.773 243.684 109.916 150.088 39.385 27.045 599.891 Totale
(a) Es handelt sich um Gebäude für Produktionstätigkeiten, die nicht ohne tiefgreifende Änderungen einem anderen Zweck zugeführt werden können. Dazu ge-hören Produktionsstätten, Hotels und Pensionen.
Si tratta di fabbricati destinati ad attività produttive e non suscettibili ad un uso diverso senza radicali trasformazioni. Sono inclusi gli opifici, gli alberghi e le pensioni.
(b) Der Posten schließt die Verkehrsflächen, welche nicht mit einer anderen Liegenschaftseinheit in einer der anderen Gruppen verbunden sind, die im Bau be-findlichen Einheiten, die Einheiten, deren Zweckbestimmung definiert wird, die zu überprüfenden und die nicht definierten landwirtschaftlichen Gebäude ein.
La voce include aree di corte urbana non legate ad alcuna altra unità immobiliare appartenente agli altri gruppi, unità in corso di costruzione, in corso di de-finizione, da verificare e fabbricati rurali non definiti.
Quelle: Landesabteilung Grundbuch, Grund- und Gebäudekataster, Auswertung des ASTAT Fonte: Ripartizione provinciale Libro fondiario, Catasto fondiario e urbano, elaborazione ASTAT
Die Analyse der Liegenschaftseinheiten nach Rechtstitel ist komplexer, da auf einer ein-zelnen Liegenschaftseinheit mehrere Nut-zungsrechte eingetragen sein können.
430.342 Einheiten (71,7%) weisen einen ein-zigen Eigentümer auf, während das Eigen-tum von 130.811 Einheiten (21,8%) auf zwei oder mehr Personen aufgeteilt ist. Das nack-te Eigentum gilt für 24.189 Einheinack-ten (4,0%), während 6,7% der Einheiten durch Frucht-genuss genutzt werden. Die entsprechende Aufteilung der Wohnungen spiegelt jene der Liegenschaftseinheiten insgesamt wider.
L’analisi delle unità immobiliari per diritto di godimento risulta più complessa, in quanto su una singola unità immobiliare possono essere iscritti più diritti di godimento. La pro-prietà è unica per 430.342 unità (71,7%), mentre in 130.811 casi (il 21,8%) essa è condivisa tra due o più persone. La nuda proprietà è utilizzata per 24.189 unità (4,0%). L’usufrutto, infine, riguarda il 6,7%
dei casi. La corrispondente suddivisione del-le abitazioni ricalca quanto avviene per del-le unità immobiliari nel loro complesso.
Übersicht 4.3 / Prospetto 4.3
Liegenschaftseinheiten nach Liegenschaftskategorie und Rechtstitel (a) - 2014 Stand am 31.12.
Unità immobiliari per categoria immobiliare e diritto di godimento (a) - 2014 Situazione al 31.12.
LIEGENSCHAFTS- KATEGORIE
Rechtstitel Diritto di godimento
CATEGORIA
A - Wohnungen 190.265 64.685 13.916 23.407 9.860 8.655 274.494 A - Abitazioni A - Büros 6.785 830 233 523 26 146 7.944 A - Uffici e studi privati B - Liegenschaften für
Dienstleistungen 3.559 130 18 37 29 160 3.870
B - Immobili destinati a servizi
C - Geschäfte, Werk-
stätten und Magazine 39.089 8.478 2.250 4.226 656 1.625 50.927
C - Negozi, laboratori e magazzini C - Andere kommerzielle
Liegenschaften 2.087 471 110 176 37 105 2.753
C - Altri immobili commerciali C - Garagen und Auto-
abstellplätze 137.650 48.585 6.450 10.354 5.871 4.306 197.872
C - Rimesse, posti auto ed autorimesse D - Liegenschaften mit
Sonderzweckbestimmung (c) 27.770 2.330 655 1.069 696 975 31.770
D - Immobili a destina- zione speciale (c) E - Infrastrukturen und Ge-
bäude für öffentliche Zwecke 1.687 87 7 15 48 131 1.934
E - Infrastrutture e fabbricati per esigenze pubbliche F - Sonstiges (d) 21.220 5.174 548 604 268 1.562 28.035 F - Altro (d)
Nicht angeführte Kategorie 230 41 2 13 5 21 292 Categoria non indicata Insgesamt 430.342 130.811 24.189 40.424 17.496 17.686 599.891 Totale
(a) Eine Liegenschaftseinheit kann mit mehreren Rechtstiteln genutzt werden (z.B. Eigentum und Fruchtgenuss). Aus diesem Grund stimmen die Summen nicht mit den Gesamtwerten überein.
Un'unità immobiliare può rientrare in più tipologie di diritto di godimento (per esempio proprietà ed usufrutto), per tale motivo le somme non coincidono con i totali.
(b) Eingeschlossen sind die Eigentumsrechte am Boden, Erbpacht, die Rechte an der Fläche, des Besitzes, das Wohnrecht und Nutzungsrecht.
Sono inclusi i diritti di proprietà del suolo, enfiteusi, di superficie, di possesso, di abitazione e di uso.
(c) Es handelt sich um Gebäude für Produktionstätigkeiten, die nicht ohne tiefgreifende Änderungen einem anderen Zweck zugeführt werden können. Dazu ge-hören Produktionsstätten, Hotels und Pensionen.
Si tratta di fabbricati destinati ad attività produttive e non suscettibili ad un uso diverso senza radicali trasformazioni. Sono inclusi gli opifici, gli alberghi e le pensioni.
(d) Der Posten schließt die Verkehrsflächen, welche nicht mit einer anderen Liegenschaftseinheit in einer der anderen Gruppen verbunden sind, die im Bau be-findlichen Einheiten, die Einheiten, deren Zweckbestimmung definiert wird, die zu überprüfenden und die nicht definierten landwirtschaftlichen Gebäude ein.
La voce include aree di corte urbana non legate ad alcuna altra unità immobiliare appartenente agli altri gruppi, unità in corso di costruzione, in corso di de-finizione, da verificare e fabbricati rurali non definiti.
Quelle: Landesabteilung Grundbuch, Grund- und Gebäudekataster, Auswertung des ASTAT Fonte: Ripartizione provinciale Libro fondiario, Catasto fondiario e urbano, elaborazione ASTAT
4.2 Die Situation in den Bezirks-