Mercato immobiliare
3.3 Grundstückspreise Prezzi dei terreni Der Grundstückspreis ist möglicherweise
der Hauptgrund für die hohen Wohnungs-preise. Die Kosten für Bauland entsprechen direkt proportional seiner Begrenztheit und der Entscheidung, die Siedlungserweiterung den Grenzen anzupassen, die sich aus den Eigenheiten des Gebietes selbst ergeben.
Diese Ressource steht nicht vollständig zur Verfügung und deshalb gelangt sie nur in begrenztem Ausmaß und zu hohen Preisen auf den Markt.
Il prezzo dei terreni rappresenta forse la chiave principale per comprendere gli ele-vati costi delle abitazioni. Il costo delle aree edificabili, infatti, risulta direttamente propor-zionale alla loro limitatezza e alla scelta di commisurare i processi di espansione urba-na ai limiti imposti dalle caratteristiche pro-prie del territorio. Tale risorsa non è quindi ritenuta pienamente utilizzabile, e viene im-messa sul mercato in modo limitato e ad al-to valore.
Für die Bewertung der Kosten für den Grund werden die Preise für Baugrund zur Festsetzung der Entschädigungen bei Ent-eignungen herangezogen. Diese Werte wer-den jährlich vom Landesschätzamt(5)
festge-Per valutare il costo dei terreni si consirano i valori dei terreni edificabili per la de-terminazione dell’indennità di espropriazio-ne, stabiliti annualmente dall’Ufficio Estimo della Provincia autonoma di Bolzano(5). Essi
(4) Es handelt sich dabei um 121.546 von insgesamt 173.914 gezählten Haushalten, siehe ISTAT, ASTAT Allgemeine Volkszählung und Wohnungszählung 2001, Rom und Bozen 2004.
Si tratta di 121.546 famiglie su un totale censito di 173.914, vedi ISTAT, ASTAT, Censimento generale della popolazione e delle abitazioni 2001, Roma e Bolzano 2004.
(5) Das Landesschätzamt muss gemäß L.G. 2/2001 und 10/1991 jährlich die Bezugswerte des Baulandes für alle Südtiroler Gemeinden festlegen. Die Bezugswerte werden jährlich im Amtsblatt der Region veröffentlicht und im Internet auf den Seiten des Südtiroler Bürger-netzes bereitgestellt.
L’Ufficio Estimo, come previsto dalle leggi provinciali n. 2/2001 e n. 10/1991, deve predisporre annualmente i valori di riferimento per i terreni edificabili per tutti i comuni dell’Alto Adige. I valori di riferimento vengono pubblicati annualmente sul Bollettino Ufficiale della Re-gione e sono visionabili sul sito internet della Rete civica dell’Alto Adige.
legt. Sie entsprechen dem Preis, den die Lie-genschaft zum Zeitpunkt der Schätzung bei einem Verkauf auf dem freien Markt erzielt hätte. Dabei wird der rechtliche und tatsäch-liche Zustand bewertet, abgesehen von au-ßerordentlichen oder persönlichen Bedin-gungen.
corrispondono al prezzo che l’immobile avrebbe avuto al momento della stima in una libera contrattazione di compravendita, in funzione dello stato di fatto e di diritto, senza tenere conto di condizioni straordina-rie o personali.
Die Grundstückspreise bewegen sich im Jahr 2013 zwischen 295 und 431 Euro/m² im Ortskern und in Wohngebieten und zwi-schen 201 und 303 Euro/m² in den Rand-gebieten und kleinen Örtlichkeiten. Die deut-lichen Unterschiede zwischen der Landes-hauptstadt und dem restlichen Landesgebiet zeigen sich auch hier:
I prezzi dei terreni edificabili oscillano in media, per l’anno 2013, tra 295 euro/m² e 431 euro/m² in centro edificato e zone abita-te, e tra 201 euro/m² e 303 euro/m² nelle zo-ne periferiche e località minori. Anche in questo caso si nota la notevole differenza tra il capoluogo e il resto della provincia:
- in Bozen wird Baugrund im Ortskern auf 1.100 bis 1.500 Euro/m² geschätzt; in den anderen Gemeinden auf 288 bis 422 Euro/m²;
- a Bolzano un terreno edificabile all’interno di una zona abitata è stimato tra 1.100 e 1.500 euro/m²; negli altri comuni tra 288 e 422 euro/m²;
- in Bozen kostet Baugrund in den Rand-gebieten zwischen 720 und 1.100 Euro/m²; in den anderen Gemeinden zwi-schen 197 und 296 Euro/m²;
- a Bolzano un terreno sito in zona perife-rica ha un valore posto tra 720 e 1.100 euro/m²; negli altri comuni tra 197 e 296 euro/m²;
- in den Gewerbegebieten bezahlt man in Bozen zwischen 220 und 325 Euro/m² und in den anderen Gemeinden zwischen 131 und 177 Euro/m².
- nelle zone produttive il rapporto è posto tra 220 e 325 euro/m² per Bolzano e tra 131 e 177 euro/m² per gli altri comuni.
Die Bozner Grundstückspreise sind in den Wohngebieten etwa vier Mal so hoch wie in den übrigen Gemeinden Südtirols und in den Gewerbegebieten doppelt so hoch.
Il costo nel capoluogo è quindi quasi quattro volte quello della restante provincia nelle estensioni adibite ad uso abitativo, il doppio in quelle riservate agli scopi produttivi.
Die Höchstpreise in den Ortskernen und Wohngebieten werden in den am dichtesten besiedelten Gemeinden (Bozen, Meran, Bri-xen, Bruneck und Leifers nehmen mit mehr als 925 Euro/m² die ersten Plätze ein) und in sechs touristischen Gemeinden im Dolomi-tengebiet erzielt (St. Ulrich, St. Christina in Gröden, Wolkenstein in Gröden, Abtei, Cor-vara und Kastelruth - mehr als 720 Euro/m² - siehe Tab. 15 im Tabellenteil der Publika-tion).
Focalizzando l’attenzione sui centri edificati e sulle zone abitate, emerge come i valori massimi più elevati siano palesati dai comu-ni maggiormente popolati (Bolzano, Merano, Bressanone, Brunico e Laives sono infatti ai primi posti, con valori superiori ai 925 eu-ro/m²), seguiti da 6 comuni turistici delle valli dolomitiche (Ortisei, S. Cristina Val Garde-na, Selva di Val GardeGarde-na, Badia, Corvara in Badia e Castelrotto, con valori superiori a 720 euro/m² - vedi Tab. 15 nella parte tabel-lare del volume).
Die Unterschiede bei den Endpreisen der Wohnungen in den einzelnen Südtiroler Ge-meinden sind vor allem auf den Grundpreis und die Bauart und Gebäudetypologie zu-rückzuführen. Der Gesamtwert einer Liegen-schaft verteilt sich schätzungsweise zu
ei-Le differenze nei prezzi finali degli alloggi nei diversi comuni dell’Alto Adige sono do-vute soprattutto al costo del terreno e alle ti-pologie edilizie e costruttive. Si può infatti stimare che il valore complessivo di un im-mobile risulti formato per un terzo circa dal
nem Drittel auf den Grundpreis, zu 40% auf die Baukosten und zum restlichen Teil auf technische, steuerliche und finanzielle Auf-wendungen sowie den Gewinn der Unter-nehmen und Zwischenhändler. In einigen Situationen, wo besonders wenig Flächen vorhanden oder verfügbar sind, ist der Anteil des Grundpreises noch höher.
costo del terreno, per il 40% dal costo di co-struzione e per la parte rimanenente da oneri tecnici, fiscali, finanziari e dall’utile di imprese e intermediari. In alcune situazioni in cui le aree sono particolarmente scarse o non disponibili, l’incidenza dei terreni risulta ancora più elevata.
Es lässt sich also sagen, dass dort, wo eine große Wohnungsnachfrage und, aus geo-grafischen oder raumplanerischen Gründen, wenig Bauland aufeinandertreffen, hohe Kosten für die Wohnung entstehen.
Si può quindi dire che ove si ritrovino allo stesso tempo alta domanda abitativa e scarsità di aree edificabili, a causa di fattori geografici o urbanistici, si determinano ele-vati costi delle abitazioni.
astat 2014 - sr astat Graf. 3.3
Gemeinde Bozen Comune di Bolzano
Andere Gemeinden (a) Altri comuni (a)
0 0
400 400
800 800
1.200 1.200
1.600 1.600
Mindest- und Höchstwerte für Baugrund - 2013 Werte in Euro/m²
Valori minimi e massimi dei terreni edificabili - 2013 Valori in euro/m²
(a) Landesdurchschnitt ohne Gemeinde Bozen Media provinciale escluso il comune di Bolzano Ortskern und Wohngebiete
Centro edificato e zone abitate
Ortskern und Wohngebiete Centro edificato e zone abitate Gewerbegebiete
Zone produttive
Gewerbegebiete Zone produttive
Randgebiete und kleinere Örtlichkeiten Zona periferica e località minori Randgebiete und kleinere Örtlichkeiten Zona periferica e località minori
Randgebiete und kleinere Örtlichkeiten Zona periferica e località minori
Mindestwerte Valori minimi
Höchstwerte Valori massimi
1.100
720
220 288
197
131
1.500
1.100
325 422
296
177
In den stark touristisch geprägten Gemein-den spielt der Preis für Bauland Gemein-dennoch ei-ne kleiei-nere Rolle als im übrigen Landesge-biet und als in den bevölkerungsreicheren Gemeinden. Obwohl die Grundstückspreise in den Tourismusgebieten geringer sind, ist der Gesamtwert der Liegenschaften höher.
Der Standort der Immobilie und die daraus-folgenden Nutzungsmöglichkeiten auf dem Zweitwohnungsmarkt für Touristen sind ein wichtiger Bestandteil des Wohnungswertes in den Berggemeinden des Dolomitenge-biets.
Nelle aree ad alta vocazione turistica il prez-zo del terreno ha tuttavia un’influenza leg-germente minore rispetto al resto del territo-rio provinciale, e in particolare ai comuni più popolati. Infatti, pur essendo il costo delle proprietà fondiarie nelle zone interessate dal turismo minore rispetto alle città, il valore complessivo degli immobili è maggiore. La localizzazione dell’immobile, e le conse-guenti potenzialità di sfruttamento nell’ambi-to del mercanell’ambi-to delle seconde case da de-stinare ai turisti, costituisce quindi una parte importante del valore delle abitazioni site nei comuni montani delle Dolomiti.
Interessant ist auch der Unterschied zwi-schen den Preisen für Bauland und den Preisen für landwirtschaftliche Grundstü-cke. Die Preise für letztere werden jährlich von einer entsprechenden Landeskommis-sion festgelegt, die gemäß Landesgesetz Nr. 10 vom 15. April 1991(6) eingerichtet wur-de. Die Obst- und Weinanbauflächen, sprich die wertvollsten landwirtschaftlichen Grund-stücke in Südtirol, verzeichnen Höchstwerte von 20 Euro/m². Dieser Wert entspricht ei-nem Zehntel des Südtiroler Mindestwertes für Bauland in den Randzonen und ist etwa fünfzehn Mal niedriger als der entsprechen-de Preis in entsprechen-den Stadtzentren. Dieser Unter-schied nimmt bei den anderen Kulturarten noch zu.
È interessante infine notare la differenza tra il costo dei terreni edificabili e il costo dei terreni agricoli. I valori di questi ultimi sono stabiliti annualmente da un’apposita com-missione provinciale istituita ai sensi della legge provinciale n. 10 del 15 aprile 1991(6). Gli appezzamenti adibiti a coltivazioni frutti-viticole, ovvero la più pregiata tipologia di fondo agrario presente in provincia di Bolza-no, evidenziano valori massimi pari a 20 eu-ro/m². Si tratta di un importo dieci volte infe-riore al valore minimo provinciale dei terreni edificabili siti in zone periferiche, e quasi quindici volte inferiore al corrispettivo dei centri urbani. Tale divario si amplifica ulte-riormente per gli altri tipi di coltura.
Es wird darauf hingewiesen, dass die hier veröffentlichten Werte der landwirtschaftli-chen Fläche die Enteignungspreise sind und nicht die Marktwerte. In vielen Fällen werden diese Werte mit drei multipliziert, be-sonders wenn das Grundstück bereits als Anbaufläche genutzt wird. Für einen Obst-garten oder Weinberg werden im konkreten Fall also bis zu 60 Euro/m² bezahlt und für eine Wiese bis zu 21 Euro/m². Der Preis-unterschied zum Baugrund bleibt jedoch be-achtlich.
Occorre sottolineare che i valori dei terreni agricoli qui pubblicati fanno riferimento a prezzi da esproprio, e non a quotazioni di mercato. In molti casi, infatti, nella prassi tali valori vengono moltiplicati per tre, soprat-tutto se l’appezzamento è già coltivato. Un frutteto o un vigneto possono quindi essere pagati in realtà sino a 60 euro/m², e un prato sino a 21 euro/m². La differenza rispetto ai terreni edificabili rimane tuttavia notevole.
(6) Die landwirtschaftlichen Mindest- und Höchstwerte werden, gleich wie die Bezugswerte für Bauland, vom Landesschätzamt festgelegt.
Sie werden jährlich im Amtsblatt der Region veröffentlicht und im Internet auf den Seiten des Südtiroler Bürgernetzes bereitgestellt.
I valori minimi e massimi dei terreni agricoli, analogamente ai valori dei terreni edificabili, sono predisposti dall’Ufficio Estimo della Pro-vincia autonoma di Bolzano-Alto Adige. Essi vengono pubblicati annualmente sul Bollettino Ufficiale della Regione e sono consultabili sul sito internet della Rete civica dell’Alto Adige.
Die Möglichkeit, ein Grundstück als Bauland auszuweisen und der darauffolgende Eintritt in den Wirtschaftskreislauf des Baugewer-bes und des verarbeitenden GewerBaugewer-bes im Zulieferbereich garantieren also eine starke Wertsteigerung des Grundstücks selbst.
Dies gilt vor allem für ein Gebiet wie Süd-tirol, wo der verfügbare Grund beschränkt und die Wohnungsnachfrage gleichzeitig hoch ist.
La possibilità di destinare un terreno a fina-lità edilizie, e il conseguente ingresso nel ciclo economico delle costruzioni e dell’indu-stria manifatturiera dell’indotto, garantisce quindi un forte aumento di valore al terreno stesso. Ciò è soprattutto vero in una realtà, come quella altoatesina, in cui la terra a di-sposizione è una risorsa limitata e nel con-tempo la domanda di casa è elevata.
astat 2014 - sr astat Graf. 3.4
Mindest- und Höchstwerte für l - 2013
Werte in Euro/m²
andwirtschaftlichen Grund Valori minimi e massimi dei terreni agricoli - 2013
Valori in euro/m²
0 5 0
0,35 0,60
20,00 15,00 7,00
5,00 1,10 0,85
17,50 12,50 6,00
4,00
5
10 15 20 25 10 15 20 25
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Hochwald Boscod’alto fusto
Wiesenund Äcker Pratie seminativi
Obst-und Weinbau Frutticoltura eviticoltura bis a
bis a bis a von da
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Mindestwerte Valori minimi
Höchstwerte Valori massimi