Mercato immobiliare
3.3 Grundstückspreise Prezzi dei terreni Der Grundstückspreis ist möglicherweise der
Hauptgrund für die hohen Wohnungspreise.
Die Kosten für Bauland entsprechen direkt proportional seiner Begrenztheit und der Entscheidung, die Siedlungserweiterung den Grenzen anzupassen, die sich aus den Ei-genheiten des Gebietes selbst ergeben.
Diese Ressource steht nicht vollständig zur Verfügung und deshalb gelangt sie nur in begrenztem Ausmaß und zu hohen Preisen auf den Markt.
Il prezzo dei terreni rappresenta forse la chiave principale per comprendere gli ele-vati costi delle abitazioni. Il costo delle aree edificabili, infatti, risulta direttamente propor-zionale alla loro limitatezza e alla scelta di commisurare i processi di espansione urba-na ai limiti imposti dalle caratteristiche pro-prie del territorio. Tale risorsa non è quindi ritenuta pienamente utilizzabile, e viene im-messa sul mercato in modo limitato e ad al-to valore.
(6) Es handelt sich dabei um 121.546 von insgesamt 173.914 gezählten Haushalten, siehe ISTAT, ASTAT Allgemeine Volkszählung und Wohnungszählung 2001, Rom und Bozen 2004.
Si tratta di 121.546 famiglie su un totale censito di 173.914, vedi ISTAT, ASTAT, Censimento generale della popolazione e delle abitazioni 2001, Roma e Bolzano 2004.
Für die Bewertung der Kosten für den Grund werden die Preise für Baugrund zur Festsetzung der Entschädigungen bei Ent-eignungen herangezogen. Diese Werte wer-den jährlich vom Landesschätzamt(7) festge-legt. Sie entsprechen dem Preis, den die Lie-genschaft zum Zeitpunkt der Schätzung bei einem Verkauf auf dem freien Markt erzielt hätte. Dabei wird der rechtliche und tatsäch-liche Zustand bewertet, abgesehen von au-ßerordentlichen oder persönlichen Bedin-gungen.
Per valutare il costo dei terreni si consirano i valori dei terreni edificabili per la de-terminazione dell’indennità di espropriazio-ne, stabiliti annualmente dall’Ufficio Estimo della Provincia autonoma di Bolzano(7). Essi corrispondono al prezzo che l’immobile avrebbe avuto al momento della stima in una libera contrattazione di compravendita, in funzione dello stato di fatto e di diritto, senza tenere conto di condizioni straordina-rie o personali.
Die Grundstückspreise bewegen sich im Jahr 2011 zwischen 294 und 428 Euro/m² im Ortskern und in Wohngebieten und zwi-schen 201 und 303 Euro/m² in den Rand-gebieten und kleinen Örtlichkeiten. Die deut-lichen Unterschiede zwischen der Landes-hauptstadt und dem restlichen Landesgebiet zeigen sich auch hier:
I prezzi dei terreni edificabili oscillano in media, per l’anno 2011, tra 294 euro/m² e 428 euro/m² in centro edificato e zone abita-te, e tra 201 euro/m² e 303 euro/m² nelle zo-ne periferiche e località minori. Anche in questo caso si nota la notevole differenza tra il capoluogo e il resto della provincia:
- in Bozen wird Baugrund im Ortskern auf 1.100 bis 1.500 Euro/m² geschätzt; in den anderen Gemeinden auf 287 bis 418 Euro/m²;
- a Bolzano un terreno edificabile all’interno di una zona abitata è stimato tra 1.100 e 1.500 euro/m²; negli altri comuni tra 287 e 418 euro/m²;
- in Bozen kostet Baugrund in den Rand-gebieten zwischen 720 und 1.100 Euro/
m²; in den anderen Gemeinden zwischen 197 und 296 Euro/m²;
- a Bolzano un terreno sito in zona perife-rica ha un valore posto tra 720 e 1.100 euro/m²; negli altri comuni tra 197 e 296 euro/m²;
- in den Gewerbegebieten bezahlt man in Bozen zwischen 235 und 325 Euro/m² und in den anderen Gemeinden zwischen 139 und 183 Euro/m².
- nelle zone produttive il rapporto è posto tra 235 e 325 euro/m² per Bolzano e tra 139 e 183 euro/m² per gli altri comuni.
Die Bozner Grundstückspreise sind in den Wohngebieten etwa vier Mal so hoch wie in den übrigen Gemeinden Südtirols und in den Gewerbegebieten doppelt so hoch.
Il costo nel capoluogo è quindi quasi quattro volte quello della restante provincia nelle estensioni adibite ad uso abitativo, il doppio in quelle riservate agli scopi produttivi.
Die Höchstpreise in den Ortskernen und Wohngebieten werden in den am dichtesten besiedelten Gemeinden (Bozen, Meran, Bri-xen, Bruneck und Leifers nehmen mit 925 Euro/m² die ersten Plätze ein) und in sechs touristischen Gemeinden im Dolomitenge-biet erzielt (St. Ulrich, St. Christina in
Grö-Focalizzando l’attenzione sui centri edificati e sulle zone abitate, emerge come i valori massimi più elevati siano palesati dai comuni maggiormente popolati (Bolzano, Merano, Bressanone, Brunico e Laives sono infatti ai primi posti, con valori superiori ai 925 eu-ro/m²), seguiti da 6 comuni turistici delle valli
(7) Das Landesschätzamt muss gemäß L.G. 2/2001 und 10/1991 jährlich die Bezugswerte des Baulandes für alle Südtiroler Gemeinden festlegen. Die Bezugswerte werden jährlich im Amtsblatt der Region veröffentlicht und im Internet auf den Seiten des Südtiroler Bürger-netzes bereitgestellt.
L’Ufficio Estimo, come previsto dalle leggi provinciali n. 2/2001 e n. 10/1991, deve predisporre annualmente i valori di riferimento per i terreni edificabili per tutti i comuni dell’Alto Adige. I valori di riferimento vengono pubblicati annualmente sul Bollettino Ufficiale della Re-gione e sono visionabili sul sito internet della Rete civica dell’Alto Adige.
den, Wolkenstein in Gröden, Abtei, Corvara und Kastelruth - mehr als 690 Euro/m²) (sie-he Tab. 15 im Tabellenteil der Publikation).
dolomitiche (Ortisei, S. Cristina Val Garde-na, Selva di Val GardeGarde-na, Badia, Corvara in Badia e Castelrotto, con valori superiori a 690 euro/m²) (vedi Tab. 15 nella parte tabel-lare del volume).
Die Analyse ergibt, dass die Gemeinden mit den höchsten Grundstückspreisen gleichzei-tig jene mit den höchsten Immobilienpreisen sind. Das bedeutet, dass dort, wo eine gro-ße Wohnungsnachfrage und, aus geografi-schen oder raumplanerigeografi-schen Gründen,
we-Da tale analisi emerge quindi come i comuni con il costo del terreno maggiore tendano a coincidere con quelli aventi i valori degli im-mobili più consistenti. Si può quindi dire che ove si ritrovino allo stesso tempo alta do-manda abitativa e scarsità di aree edificabili,
astat 2012 - sr astat Graf. 3.3
Gemeinde Bozen Comune di Bolzano
Andere Gemeinden (a) Altri comuni (a)
0 0
400 400
800 800
1.200 1.200
1.600 1.600
Mindest- und Höchstwerte für Baugrund - 2011 Werte in Euro/m²
Valori minimi e massimi dei terreni edificabili - 2011 Valori in euro/m²
(a) Landesdurchschnitt ohne Gemeinde Bozen Media provinciale escluso il comune di Bolzano Ortskern und Wohngebiete
Centro edificato e zone abitate
Ortskern und Wohngebiete Centro edificato e zone abitate Gewerbegebiete
Zone produttive
Gewerbegebiete Zone produttive
Randgebiete und kleinere Örtlichkeiten Zona periferica e località minori Randgebiete und kleinere Örtlichkeiten Zona periferica e località minori
Randgebiete und kleinere Örtlichkeiten Zona periferica e località minori
Mindestwerte Valori minimi
Höchstwerte Valori massimi
1.100
720
235 287
197
139
1.500
1.100
325 418
296
183
nig Bauland aufeinandertreffen, hohe Kos-ten für die Wohnung entstehen, die häufig die finanziellen Möglichkeiten der Haushalte übersteigen.
a causa di fattori geografici o urbanistici, si determinano elevati costi delle abitazioni, che spesso si pongono oltre le capacità red-dituali delle famiglie.
In den stark touristisch geprägten Gemein-den spielt der Preis für Bauland Gemein-dennoch ei-ne kleiei-nere Rolle als im übrigen Landesge-biet und als in den bevölkerungsreicheren Gemeinden. Obwohl die Grundstückspreise in den Tourismusgebieten geringer sind, ist der Gesamtwert der Liegenschaften höher.
Der Standort der Immobilie und die daraus-folgenden Nutzungsmöglichkeiten auf dem Zweitwohnungsmarkt für Touristen sind ein wichtiger Bestandteil des Wohnungswertes in den Berggemeinden des Dolomitenge-biets.
Nelle aree ad alta vocazione turistica il prez-zo del terreno ha tuttavia un’influenza leg-germente minore rispetto al resto del territo-rio provinciale, e in particolare ai comuni più popolati. Infatti, pur essendo il costo delle proprietà fondiarie nelle zone interessate dal turismo minore rispetto alle città, il valore complessivo degli immobili è maggiore. La localizzazione dell’immobile, e le conse-guenti potenzialità di sfruttamento nell’ambi-to del mercanell’ambi-to delle seconde case da de-stinare ai turisti, costituisce quindi una parte importante del valore delle abitazioni site nei comuni montani delle Dolomiti.
Interessant ist auch der Unterschied zwi-schen den Preisen für Bauland und den Preisen für landwirtschaftliche Grundstü-cke. Die Preise für letztere werden jährlich von einer entsprechenden Landeskommis-sion festgelegt, die gemäß Landesgesetz Nr. 10 vom 15. April 1991(8) eingerichtet wur-de. Die Obst- und Weinanbauflächen, sprich die wertvollsten landwirtschaftlichen Grund-stücke in Südtirol, verzeichnen Höchstwerte von 20 Euro/m². Dieser Wert entspricht ei-nem Zehntel des Südtiroler Mindestwertes für Bauland in den Randzonen und etwa fünfzehn Mal niedriger als der entsprechen-de Preis in entsprechen-den Stadtzentren. Dieser Unter-schied nimmt bei den anderen Kulturarten noch zu.
È interessante infine notare la differenza tra il costo dei terreni edificabili e il costo dei terreni agricoli. I valori di questi ultimi sono stabiliti annualmente da un’apposita com-missione provinciale istituita ai sensi della legge provinciale n. 10 del 15 aprile 1991(8). Gli appezzamenti adibiti a coltivazioni frutti-viticole, ovvero la più pregiata tipologia di fondo agrario presente in provincia di Bolza-no, evidenziano valori massimi pari a 20 eu-ro/m². Si tratta di un importo dieci volte infe-riore al valore minimo provinciale dei terreni edificabili siti in zone periferiche, e quasi quindici volte inferiore al corrispettivo dei centri urbani. Tale divario si amplifica ulte-riormente per gli altri tipi di coltura.
Die Möglichkeit, ein Grundstück als Bauland auszuweisen und der darauffolgende Eintritt in den Wirtschaftskreislauf des Baugewer-bes und des verarbeitenden GewerBaugewer-bes im Zulieferbereich garantieren also eine starke Wertsteigerung des Grundstücks selbst.
Dies ist vor allem für ein Gebiet wie Südtirol besonders zutreffend, wo der verfügbare Grund beschränkt und die Wohnungsnach-frage gleichzeitig hoch ist.
La possibilità di destinare un terreno a fina-lità edilizie, e il conseguente ingresso nel ciclo economico delle costruzioni e dell’indu-stria manifatturiera dell’indotto, garantisce quindi un forte aumento di valore al terreno stesso. Ciò è soprattutto vero in una realtà, come quella altoatesina, in cui la terra a di-sposizione è una risorsa limitata e nel con-tempo la domanda di casa è elevata.
(8) Die landwirtschaftlichen Mindest- und Höchstwerden werden, gleich wie die Bezugswerte für Bauland, vom Landesschätzamt festge-legt. Sie werden jährlich im Amtsblatt der Region veröffentlicht und im Internet auf den Seiten des Südtiroler Bürgernetzes bereitgestellt.
I valori minimi e massimi dei terreni agricoli, analogamente ai valori dei terreni edificabili, sono predisposti dall’Ufficio Estimo della Pro-vincia autonoma di Bolzano-Alto Adige. Essi vengono pubblicati annualmente sul Bollettino Ufficiale della Regione e sono consultabili sul sito internet della Rete civica dell’Alto Adige.
astat 2012 - sr astat Graf. 3.4
Landwirtschaftliche Mindest- und Höchstwerte - 2011 Werte in Euro/m²
Valori minimi e massimi dei terreni agricoli - 2011 Valori in euro/m²
0 5 0
0,35 0,60
20,00 15,00 7,00
5,00 1,10 0,85
17,50 12,50 6,00
4,00
5
10 15 20 25 10 15 20 25
von da
Hochwald Boscod’alto fusto
Wiesenund Äcker Pratie seminativi
Obst-und Weinbau Frutticoltura eviticoltura bis a
bis a bis a von da
von da
Mindestwerte Valori minimi
Höchstwerte Valori massimi