Genehmigungsfreiheit bedeutet lediglich die Freistellung vom bauordnungsrechtlichen Verwaltungsverfahren. Alle Forderungen aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften müssen dennoch von den Bauherren beachtet werden. Derartige er-geben sich u. a. aus der BauO LSA, deren Durchführungs-verordnungen, dem allgemeinen BauGB, Fachgesetzen (z. B.
Denkmalschutz-, Naturschutzgesetz), Satzungen der Städte und Gemeinden (z. B. Erhaltungssatzung) und den geltenden Bebauungsplänen. Gegebenenfalls sind dafür vor Baubeginn separat Genehmigungen bei den örtlichen Behörden einzu-holen.
Ausführlichere Informationen sowie weitere Vorausset-zungen sind in den aktuellen Gesetzestexten unter:
www.landesrecht.sachsen-anhalt.de aufgeführt.
3.1.1 VERFAHRENSFREIE BAUVORHABEN
BEISPIELHAFTE GENEHMIGUNGSFREIE VORHABEN GEMÄSS BauO LSA § 60 (STAND 09/2013)
TECHNISCHE ANLAGEN BAULICHE ANLAGEN
Anlagen der technischen Gebäudeausrüstung, ausge-nommen freistehende Abgasanlagen mit einer Höhe von mehr als 10 m
Solaranlagen in, an und auf Dach- und Außenwand-flächen
Gebäudeunabhängige Solaranlagen mit einer Höhe bis zu 3 m und einer Gesamtlänge bis zu 9 m
Windkraftanlagen bis zu einer Gesamthöhe von 10 m und einem Rotordurchmesser bis zu 3 m in Gewerbe- und Industriegebieten
Gebäude mit einer Brutto-Grundfläche bis zu 10 m², außer im Außenbereich
Garagen einschließlich überdachter Stellplätze, mit einer mittleren Wandhöhe bis zu 3 m und einer Brutto-Grundfläche bis zu 50 m² je Grundstück, außer im Außenbereich
Wochenendhäuser auf genehmigten Wochenendplätzen Terrassenüberdachungen mit einer Fläche bis zu 30 m² und einer Tiefe bis zu 3 m
Gartenlauben in Kleingartenanlagen
Tab. 3-1 Beispiele genehmigungsfreier Vorhaben
Das Denkmalschutzgesetz des Landes Sachsen-Anhalt (DSchG LSA) liegt in der Hand des Landes Sachsen-Anhalt und wird zusammen mit den oberen und unteren Denkmal-schutzbehörden erlassen und vollzogen. Die energetische Gebäudesanierung eines Denkmals ist nach §14 des DSchG LSA genehmigungspflichtig.
Handelt es sich nach BauO LSA um ein genehmigungsfreies Bauvorhaben (Baurecht), ist dennoch eine denkmalschutz-rechtliche Genehmigung notwendig, die bei der zuständigen unteren Denkmalschutzbehörde (Landkreise, kreisfreie Städ-te) mit Plänen, Fotos, Gutachten, Kosten- und Wirtschaftlich-keitsberechnungen beantragt werden muss.
Ist ein Bauantrag nach BauO LSA nötig, muss keine zu-sätzliche denkmalschutzrechtliche Genehmigung eingeholt werden, da diese Belange bereits innerhalb des Baugeneh-migungsverfahrens betrachtet werden und Teil der Bauge-nehmigung sind.
Die Genehmigungsfähigkeit einer energetischen Sanierung eines Denkmals wird umfassend durch Einschätzung zwi-schen öffentlichen Belangen (z. B. Schutz Kulturdenkmal, Klimaschutz) und schutzwürdigen Eigentümerinteressen beurteilt. Jeder Antrag ist als eine Einzelfallentscheidung zu sehen und die jeweiligen Gegebenheiten (z. B. Wertigkeit des Denkmals oder bautechnische Besonderheiten) werden gegenübergestellt.
Das Energieeinsparungsgesetz – EnEG – sowie die Energie-einsparverordnung – EnEV – gelten auch für Denkmäler. Bei Beeinträchtigung der Substanz bzw. des Erscheinungsbildes kann bei deren Sanierung von den Anforderungen der EnEV abgewichen werden. Ein Rechtsanspruch auf Energieeffi- zienzmaßnahmen ergibt sich daraus für den Bauherren nicht.
Schon vor dem Erwerb eines denkmalgeschützten Gebäudes ist anzuraten, einen Gutachter in das Vorhaben einzubezie-hen. Sanierungsarbeiten an einem denkmalgeschützten Ge-bäude sind genehmigungspflichtig. Auskunft dazu gibt die untere Denkmalschutzbehörde.
Aus Bundes- und Landesmitteln können Subventionen für komplexe Sanierungen oder Einzelmaßnahmen denkmalge-schützter Gebäude beantragt werden.
Weitere Informationen unter:
www.landesrecht.sachsen-anhalt.de (Denkmalschutzgesetz LSA)
www.mlv.sachsen-anhalt.de www.bauen-wohnen.sachsen.de
(Broschüre: Energetische Sanierung von Baudenkmalen) Der Bauantrag muss bei der zuständigen unteren
Bauauf-sichtsbehörde eingereicht werden. Prinzipiell sind alle Unter-lagen zum Bauvorhaben einzureichen, die für eine vollstän-dige Beurteilung durch die Bauaufsichtsbehörden und ggf.
einzubeziehende weitere Behörden notwendig sind. Neben dem Bauherren muss ein bauvorlageberechtigter Architekt oder Ingenieur alle dazugehörigen Bauvorlagen unterzeich-nen. Der Bauvorlageberechtigte schuldet dem Bauherren die genehmigungsfähige Planung. Das heißt, er haftet für nicht beachtete Bauvorschriften und hat entsprechend nachzubes-sern, wenn die Genehmigung versagt wird.
Erst nach Erteilung der Baugenehmigung darf mit dem Bau-vorhaben begonnen werden. Der Baubeginn ist ggf. bei der Baubehörde mind. eine Woche im Voraus schriftlich (Form-blatt) anzuzeigen. Die Aufnahme der Nutzung hat gemäß
§ 81 BauO LSA mind. zwei Wochen im Voraus zu erfolgen.
In weiteren Teilen der Bauherrenmappe befinden sich regi-onalspezifische Informationen für das Antragsverfahren, Checklisten zum Bauantragsablauf sowie Verweise auf örtli-che Ansprechpartner, insbesondere zu bauvorlageberechtig-ten Planern und den zuständigen Behörden. Bereits in dieser frühen Projektphase muss bedacht werden, dass der Energie-ausweis nach EnE-DVO LSA auf Verlangen der unteren Bau-aufsichtsbehörde vorzulegen ist. Deshalb ist anzuraten, bei der Wahl der Außenbauteile und der Anlagentechnik die Er-füllung der EnEV stets im Blick zu behalten. Dieser Nachweis muss in Sachsen-Anhalt von einem Bauvorlageberechtigten
3.2 DENKMALSCHUTZ
3.1.2 GENEHMIGUNGSPFLICHTIGE BAU-VORHABEN
DIE WICHTIGSTEN EINZUREICHENDEN BAUVORLAGEN:
Lageplan und Auszug der Liegenschaftskarte, Auf-listung der Nachbarn sowie deren Unterschriften, schriftlicher Teil zum Lageplan (gibt z. B. Auskunft, ob ein Bebauungsplan vorliegt)
Bauzeichnungen (Grundrisse, Ansicht, Schnitte) Baubeschreibung
Standsicherheitsnachweis (Statik), Brandschutznach-weis und andere bautechnische NachBrandschutznach-weise
Bei bestimmten Vorhaben: Erklärung des qualifizierten Tragwerksplaners, ob der Standsicherheits- und Brand-schutznachweis durch einen Prüfingenieur geprüft werden muss
Angaben über Wasserversorgungs-, Abwasserentsor-gungsanlagen einschließlich eines Leitungsplanes auf dem Grundstück
Angaben zur Energieversorgung
Stellungnahmen der öffentlichen Träger (v. a. Gas-, Strom-, Wasser-, Abwasserversorger) Erhebungsbogen des Statistischen Landesamtes (für statistische Zwecke zum geplanten Vorhaben)
3.3 SONSTIGE GENEHMIGUNGEN UND PFLICHTEN
BAUMSCHUTZSATZUNG kann von jeweiliger Gemeinde oder Stadt erlassen werden
erstellt auf Grundlage des Bundesnaturschutzgesetzes
regelt, welche Bäume gefällt werden dürfen, welche nicht und für welche ggf. Ersatzpflanzungen notwendig sind Baumfällungen sind u. U. mit mehreren Behörden abzustimmen
SCHACHTGENEHMIGUNG
vorherige Zustimmung des zuständigen Energieversorgers bzw. Netzbetreibers bei Grabungen im öffentlichen Verkehrsraum
formloser Antrag für Schachterlaubnis bei den zuständigen öffentlichen Trägern, wie Gas-, Wasser- oder Stromversorger, Abwasserentsorgung, Kabelnetzbetreiber
WASSERRECHTLICHE GENEHMIGUNG Gewässerbenutzung (Wasserableitung aus einem Bach)
Herstellung, Beseitigung oder wesentliche Umgestaltung eines Gewässers oder seiner Ufer Errichtung baulicher Anlagen, die weniger als 60 m von einem Gewässer entfernt sind Baumaßnahmen in Wasserschutzzonen welche ggf. Ersatzpflanzungen benötigen
IMMISSIONSSCHUTZRECHTLICHE GENEHMIGUNG
notwendig bei Errichtung und Betrieb von genehmigungsbedürftigen größeren Anlagen im Sinne des BundesImmissionsschutzgesetzes (BImSchG)
sämtliche Umweltauswirkungen einer Anlage werden berücksichtigt
bei der Auswahl der Heizungsanlage sind die Emissionsgrenzwerte für Feinstaub und CO2 gemäß der 1. BImSchV einzuhalten
Tab. 3-2 Sonstige Genehmigungen und Pflichten
Einen wesentlichen Bestandteil in der Vorbereitung eines Bauprojektes stellt die Finanzierung dar. Grundlage für eine Finanzierungsplanung ist die Höhe des zur Verfügung stehen-den Eigenkapitals sowie die möglichst genaue und vollstän-dige Erfassung aller in Betracht zu ziehenden Kosten. Durch kritische Vergleiche einzelner Finanzierungsanbieter sowie die Kombination verschiedener Finanzierungsbausteine lässt sich deutlich Geld sparen. Die Konditionen der Finanzierung sind ständig in Bewegung. Hier ist es ratsam, sich umfassend über die aktuellen Bedingungen zu informieren.
Üblicherweise lassen sich die Kreditzinsen über einen länge-ren Zeitraum festschreiben (in der Regel zehn Jahre). In den meisten Fällen wird dies jedoch nicht ausreichen, um die Kre-ditsumme vollständig zurückzubezahlen. Ein bis zwei Jahre vor Ablauf der Zinsfestschreibungszeit ist es deshalb ratsam, sich über eine Anschlussfinanzierung (ggf. Ablösung der
Restkreditsumme durch einen anderen Kredit) zu informie-ren. Die ausgewählte Bank oder unabhängige Finanzberater stehen gern beratend über die Möglichkeiten zur Seite.
Banken und Finanzierungsunternehmen bieten Online-Rech-ner an.
MONATLICHER BETRAG JÄHRLICHE SUMME DARLEHENSLAUFZEIT TILGUNGSANTEIL GESAMTSUMME
Für Zins und Tilgung
1.000 € p. M. 12.000 € p. a. ca. 36 a 1 % Tilgung 432.000 €
1.166 € p. M. 14.000 € p. a. ca. 26 a 2 % Tilgung 364.000 €
1.333 € p. M. 16.000 € p. a. ca. 21 a 3 % Tilgung 336.000 €
Eine max. rechnerische Ersparnis von ca. 100.000 € bei einer Tilgungsdifferenz von 2 % ist möglich