1.1.1 Ziele der Bauleitplanung
Ziel der Änderung des Bebauungsplanes ist die Sicherung der vorhandenen kleintei-ligen Struktur im Plangebiet sowie die Zulassung von einer Mischnutzung aus fremdenverkehrsorientierten Nutzungen, Ferienwohnungen und Dauerwohnungen, die der Zentrumsfunktion gerecht wird.
1.1.2 Zwecke der Bauleitplanung
Da die Ortslage Grömitz an der Ostsee liegt, hat der Tourismus hier eine hohe Be-deutung. Das städtebauliche Ziel der Gliederung des Ortes besteht daher darin, die Nutzungen wie folgt in 3 Zonen zu gliedern:
Bild 1: Zonierung der Ortslage Grömitz
1. Der direkt an die Ostsee grenzende Bereich im Vordeichgelände bzw. der daran angrenzende Bereich (= 1. Zone) dient ausschließlich dem Fremdenverkehr. Von hier aus besteht ein direkter Zugang zum Meer. Zulässig sind hier nur Nut-zun-gen, die diesem Ziel dienen; einschließlich höherwertiger Hotels, Läden und Gastronomie.
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2. Die zweite Zone schließt sich dem Bereich an und geht bis zur Bundesstraße B 501. Hier dominiert eine Mischnutzung aus fremdenverkehrsorientierten Nut-zungen, Ferienwohnungen, untergeordneten Nebenwohnungen und Dauerwoh-nungen.
3. Der verbleibende Bereich (= 3. Zone) ist der Bereich nördlich der B 501. Hier hat die Gemeinde vorrangig Baugebiete für die im Ort lebenden Bürger entwickelt.
Gerade diese gilt es zu sichern, um auch zukünftig infrastrukturelle Einrichtun-gen, wie Kindergärten, Schulen, Feuerwehr, medizinische Angebote etc. vorhal-ten zu können.
Das Plangebiet liegt in der Zone 2. Somit soll eine Nutzung gesichert werden, die eine Mischnutzung aus fremdenverkehrsorientierten Nutzungen, Ferienwohnungen und Dauerwohnungen zulässt. Vor Ort wird deutlich, dass diese Strukturen bereits vorhanden sind. Somit beinhaltet die Planung lediglich die Sicherung des Nutzungs-bestandes. Ein besonderes Augenmerk liegt dabei vor allem auf
der Erhaltung der Zentrumsstruktur im Osten und
des vorhandenen Wohn- und Appartementstandortes im Westen.
Diese Strukturen gilt es zwingend zu sichern, denn sie sind wesentliche städtebauli-che Grundlagen für einen touristisch geprägten Ort.
Allerdings sind hier auch Nebenwohnungen vorhanden. Diese dienen nicht der akti-ven Nutzung des Gebiets und des Ortes. Sie sind daher nicht städtebauliches Ziel der Gemeinde und sollen daher zukünftig nur noch ausnahmsweise, und damit un-tergeordnet, zulässig bleiben.
Des Weiteren soll die Straßenführung an den Bestand angepasst werden, der Ergeb-nis der kürzlich erfolgten innerörtlichen Sanierung ist.
Der Ausschuss für Verkehr, Bauwesen und Umwelt besichtigte am 15.04.2021 das Gebiet. Hier wurden darüber hinaus auch gestalterische Ziele abgestimmt, wie Trauf- und Firsthöhen, Geschossigkeiten, Materialen etc. Die Ergebnisse sind daher Inhalt der Planung.
Um die genannten Ziele der Gemeinde umzusetzen, besteht ein städtebauliches Er-fordernis für die Aufstellung eines Bebauungsplanes.
1.1.3 Begründung des Verfahrens nach § 13a BauGB a) Begründung des Verfahrens
Das Plangebiet liegt im Innenbereich und ist vollständig bebaut und umbaut. Insge-samt kann festgestellt werden, dass es sich hier um eine „Nachverdichtung der In-nenentwicklung“ i. S. § 13 BauGB handelt.
Somit kann die Anwendung des Verfahrens nach § 13a Abs. 1 i. V. m. Abs. 2 Nr. 3 BauGB begründet werden.
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b) Anwendbarkeit
Das Verfahren soll als Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13a BauGB er-folgen. Voraussetzung dafür ist, dass es sich bei dem Vorhaben:
1. um eine Maßnahme der Innenentwicklung handelt,
2. die mit weniger als 20.000 Quadratmeter Grundflächen überplant wird oder 3. die mit 20.000 Quadratmetern bis weniger als 70.000 Quadratmetern
Grundflä-che überplant wird, wenn eine Vorprüfung ergibt, dass der Bebauungsplan vo-raussichtlich keine erheblichen Umweltauswirkungen hat und
4. bei dem durch den Bebauungsplan die Zulässigkeit von Vorhaben begründet wird, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landes-recht nicht unterliegen sowie
5. bei dem keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter bestehen.
Zu 1: Innenentwicklung: Wie erläutert, ist die bereits bebaute Fläche des Plangebie-tes von allen Seiten von Bebauung umgeben. Aufgrund der vorhandenen Situation wird hier eine Maßnahme der Innenentwicklung gesehen.
Zu 2: weniger als 20.000 m² Grundfläche: Die Bauflächen umfassen eine Grundfläche von ca. 23.000 m². Bei einer Grundflächenzahl von 0,38 im Mittel können 8.740 m² bebaut werden. Die 20.000 m² sind somit nicht überschritten.
In der Umgebung sind keine anderen Baugebiete vorhanden, die nur mit diesem Plan-gebiet funktionieren können bzw. von seiner Baustruktur abhängig sind. Daher ist ein enger sachlicher, räumlicher und zeitlicher Zusammenhang zwischen den angren-zenden Bebauungsplänen und dem Plangebiet nicht erkennbar. Daher wird hier von deren Einbeziehung dieser Bauleitplanungen abgesehen.
Zu 3: 20.000 Quadratmeter bis weniger als 70.000 m² Grundfläche: Trifft hier nicht zu.
Zu 4: Pflicht zur Umweltverträglichkeitsprüfung: Nach Abs. 1 Satz 4 der Vorschrift ist das beschleunigte Verfahren ausgeschlossen, wenn durch den Bebauungsplan die Zulässigkeit von Vorhaben begründet wird, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprü-fung oder nach Landesrecht unterliegen.
Punkte gemäß der Anlage 1 zum UVPG sind nicht berührt. Somit bereitet dieser Be-bauungsplan keine Planungen vor, die UVP-pflichtig sind. Somit ist das Verfahren nach § 13a BauGB durchführbar.
Zu 5: Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter: Dieser Punkt könnte zum Tragen kommen, wenn nach dem Bundesnaturschutzgesetz geschützte Tiere durch die Planung beeinträch-tigt werden.
Da das Gebiet bereits vollständig bebaut ist, sind gesetzlich geschützte Tiere oder Pflanzen nicht ermittelt worden. Insgesamt liegt keine erkennbare Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter vor.
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Fazit: Das Vorhaben erfüllt die Voraussetzungen für die Anwendung des
§ 13a BauGB.
c) Berichtigung des Flächennutzungsplanes
Das Plangebiet ist im Flächennutzungsplan als „Wohnbaufläche“ nach § 1 Abs. 1 Baunutzungsverordnung (BauNVO) dargestellt.
Bild 2: Auszug Flächennutzungsplan
Somit ist die 52. Änderung des Flächennutzungsplanes als Berichtigung erforderlich.
1.1.4 Alternativuntersuchung
Das Plangebiet liegt in Grömitz. Es ist vollständig mit Gaststätten, Läden, Wohnun-gen, FerienwohnunWohnun-gen, Gewerbebetrieben und Ferienwohnungen bebaut. Somit handelt es sich hier um eine Fläche, die Bestandteil einer Siedlungsstruktur ist und als diese gesichert werden soll.
Genau auf dieser Fläche soll der Bestand so gesichert werden, dass die vorhandene Nutzungs- und Gestaltungsstruktur bestehen bleibt. Daher ist die Untersuchung weiterer Alternativen nicht zielführend.
Gemäß dem Urteil des BVerwG vom 12.12.1996 (– 4 C 29.94 – E 102, 331, 338 f.) muss sich eine Gemeinde nicht gewissermaßen ungefragt auf eine umfassende Al-ternativsuche machen, sondern kann sich auf eine Alternative beschränken, die sich bei lebensnaher Betrachtung in Erwägung ziehen lässt.
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Da die Fläche
bereits baulich genutzt ist,
in der unmittelbaren Umgebung Baugebiete angrenzen,
direkt erschlossen ist und
im Ort liegt,
ist auf Grund der Situation in dieser Lage offensichtlich, dass dieses Gebiet dominant für eine Weiterentwicklung als Ortszentrum ist.
Genau diese Nutzungsform soll dem aktuellen Bedarf angepasst werden. Andere Lö-sungsansätze sind an dem Standort städtebaulich nicht sinnvoll und kommen daher bei einer „lebensnahen Betrachtung“ nicht in Erwägung.
1.1.5 Dokumentation des bisherigen Planverfahrens
Verfahrensstand nach Baugesetzbuch (BauGB) von 2017:
Stand Planverfahren
Gesetzes-grundlage Zeitraum
x Aufstellungsbeschluss § 2 (1) BauGB 14.11.2012 - frühzeitige Information § 3 (1) BauGB
- frühzeitige Information der Gemeinden, TöB und Behörden Beschluss der Gemeindevertretung § 10 BauGB
1.1.6 Wesentliche Auswirkungen der Bauleitplanung Es wurde geprüft, ob sich im Plangebiet
ökologisch geschützte oder hochwertige Grünstrukturen befinden
oder sich in den Gehölzen oder Gebäuden geschützte Tierarten aufhalten.
Alle diese Punkte wurden negativ bewertet.
Fazit: Eine wesentliche Verschlechterung der Umgebung ist durch diese Bauleitpla-nung nicht erkennbar.
1.2 Einbindung in die Hierarchie des Planungssystems 1.2.1 Raumordnung
Der Landesentwicklungsplan Schleswig-Holstein 2010 kennzeichnet Grömitz als ländlichen Zentralort sowie als Schwerpunktraum für Tourismus und Erholung. Ge-rade in dem Schwerpunktraum sollen nach dem Grundsatz 3 des Punktes 3.7.1:
Maßnahmen zur Struktur- und Qualitätsverbesserung sowie zur Saisonverlän-gerung erfolgen.
Hochwertige Standorte für die dazu erforderlichen hochwertigen Tourismusein-richtungen und –angebote vorbehalten werden und
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die Kultur- und Einkaufsangebote verbessert werden.
Darüber hinaus ist eine Stärkung als Wohnstandort gewollt.
Der Regionalplan 2004 Planungsraum II beinhaltet die gleichen Aussagen.
Gemäß dem Umweltatlas befinden sich im Bereich und in seiner Umgebung keine geschützten Flächen.
1.2.2 Kommunale Planungen
Der wirksame Flächennutzungsplan stellt das Plangebiet als Wohnbaufläche nach
§ 1 Abs. 1 Nr. 1 Baunutzungsverordnung (BauNVO) dar (siehe Bild 2).
Für den Bereich gelten der Bebauungsplan Nr. 40 und seine 2. und 5. Änderung.
Bild 3: Auszug aus dem geltenden Bebauungsplan Nr. 40
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Bild 4: Auszug aus dem geltenden Bebauungsplan Nr. 40, 2. und 5. Änderung
2. Änderung 5. vereinfachte Änderung
Alle Pläne sichern im Plangebiet ein Allgemeines Wohngebiet nach § 4 BauNVO ab und somit nicht mehr die heute dort vorhandene reale Nutzung.
1.2.3 Nach anderen gesetzlichen Vorschriften zu beachtenden Vorgaben
Das Plangebiet grenzt im Süden an einen Landesschutzdeich. Somit gilt hier der 10 m bzw. 50 m breite innere Deichzubehörstreifen nach § 66 Abs. 1 i. V. mit § 82 Abs. 1 Landeswassergesetz (LWG), der frei von Bebauung zu halten ist. Zudem gilt ein Teil-bereich als Bereich, der potenziell überflutungsgefährdet ist (siehe Punkt 5.5 im De-tail).
Andere gesetzliche Vorschriften werden von der Planung nicht berührt.
1.3 Räumlicher Geltungsbereich 1.3.1 Festsetzung des Geltungsbereiches
Das Plangebiet liegt im Zentrum von Grömitz, und zwar für ein Gebiet im Zentrum von Grömitz, zwischen Seestraße, Wicheldorfstraße bzw. beidseitig des Schütten-gang.
1.3.2 Bestandsaufnahme
Das Plangebiet ist mit einer baulichen Mischstruktur bebaut. Die großen kompakte Gebäude befinden sich im Wesentlichen parallel der Seestraße und der Wicheldorf-straße. Im übrigen Bereich besteht eher eine bunte Mischung aus zum Teil sehr kom-pakten Gebäuden und auch vielen schon sehr kleinteiligen Gebäuden.
Das Ziel besteht darin, dass diese Grundstruktur erhalten werden soll. Allerdings sol-len die sehr kleinen Gebäude im Laubenstil eher ersetzt werden durch
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standortgerechte Gebäudetypen. Im Gegenzug soll auf die Dreigeschossigkeit ver-zichtet werden.
Bild 5: Bestand (eigene Fotos vom 15.01.2021)
1.3.3 Bodenbeschaffenheit
Das Plangebiet ist intensiv bebaut und umbaut. Zudem sind in der Umgebung keine moorastigen Böden bekannt. Daher wird technisch von der Bebaubarkeit der Teilbe-reiche ausgegangen.
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