Im Zusammenhang mit der geplanten Neu-Errichtung des Lebensmittel-Discounters ergibt sich für die Gemeinde Neunkirchen-Seelscheid die Notwendigkeit, den mit der CIMA-Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Gemeinde (2013) abgegrenzten zentralen Versorgungsbereich Neunkirchen hinsichtlich seiner räumlichen Abgrenzung zu überprüfen.
Dies hat unter Beachtung aktueller Gerichtsentscheidungen zu erfolgen.
Hierzu wurde die BBE Handelsberatung GmbH Goltsteinstraße 87a 50968 Köln, mit der Ausarbeitung einer Stellungnahme beauftragt. Ebenso wurde die Vorgehensweise mit der Bezirksregierung Köln abgestimmt.
Gegenstand der gutachterlichen Stellungnahme war die Prüfung und Bewertung, ob unter Berücksichtigung der gerichtlich definierten Kriterien das Grundstück des Planvorhabens in den zentralen Versorgungsbereich Neunkirchen einbezogen werden soll.
In der zusammenfassenden Bewertung kommt das Gutachten zu dem Ergebnis, „dass der Lidl-Markt als wichtiger Teil der Versorgungsstrukturen des Ortsteils Neunkirchen zu bewerten ist.
Durch die projektierte Neuaufstellung des Lebensmittelmarktes würden die Versorgungs-funktionen des zentralen Versorgungsbereiches Neunkirchen für den Verflechtungsbereich des Hauptzentrums Neunkirchen mit ca. 10.930 Einwohnern gesichert und gestärkt.
Dabei stellt der Standort gemeinsam mit den benachbarten Einrichtungen (Franziskushaus und geplante Einrichtung für betreutes Seniorenwohnen) einen wichtigen Ergänzungsstandort des zentralen Versorgungsbereiches mit überwiegend gewachsenen kleinteiligen Gebäude- und Grundstücksstrukturen dar. Gleichzeitig fungiert der Lidl-Standort als südlicher Pol des Geschäftsbandes entlang der Hauptstraße, während sich im Norden mit Rewe, Aldi und Netto der Schwerpunkt der Lebensmittelmarktausstattung befindet. Das Geschäftsband spannt sich zwischen den beiden Frequenzstandorten der Lebensmittelmärkte auf.
Aufgrund der Versorgungsbedeutung des Lidl-Marktes als wichtigem Nahversorger im südlichen Siedlungsbereich von Neunkirchen und der faktischen Zuordnung zum unmittelbar benachbarten zentralen Versorgungsbereich wird empfohlen, die Abgrenzung des Hauptzentrums Neunkirchen um die unmittelbar südlich der L 507 benachbarten Grundstücke (Lidl, Franziskushaus) zu erweitern. Auch mit der geplanten Senioreneinrichtung und dem Café soll für dieses Areal eine ortskerntypische Nutzungsmischung realisiert werden, die eine deutliche Aufwertung der Aufenthaltsqualität auslösen wird.
Das Einzelhandelskonzept soll einer geordneten, städtebaulich verträglichen Einzelhandels- und Standortentwicklung der Gemeinde Neunkirchen-Seelscheid im Rahmen der Bauleitplanung dienen (städtebauliches Entwicklungskonzept nach § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB).
Um die notwendige Rechtssicherheit für die kommunale Planung herzustellen und zugleich
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den Investoren und Betreibern des Einzelhandels in der Gemeinde Planungssicherheit zu geben, ist ein Selbstbindungsbeschluss des Gemeinderates über die Grundzüge des Einzelhandelskonzeptes Neunkirchen-Seelscheid und damit auch über die geänderte Abgrenzung des Hauptzentrums Neunkirchen zu empfehlen.“
Der Empfehlung der gutachterlichen Stellungnahme ist die Gemeinde gefolgt. Der Rat der Gemeinde Neunkirchen Seelscheid hat in der Sitzung am 24.09.2019 den entsprechenden Beschluss zur Anpassung des zentralen Versorgungsbereichs unter Einbeziehung des Grundstücks „Zum Kisseltal 2“ (= Einzelhandelsstandort Lebensmittel-Discounter LIDL) gefasst.
Die gutachterliche Stellungnahme der BBE Handelsberatung GmbH ist der Begründung zur 19. Änderung des Flächennutzungsplans als Anlage beigefügt. Weitergehende Einzelheiten können der Stellungnahme entnommen werden.
An dieser Stelle wird zwecks Vermeidung von Wiederholungen auf diese Stellungnahme verwiesen.
5.2 Auswirkungsanalyse
Die BBE Handelsberatung GmbH Goltsteinstraße 87a 50968 Köln wurde mit der Ausarbeitung einer Auswirkungsanalyse zur Erweiterung des Lidl Discountmarktes Neunkirchen-Seelscheid-Neunkirchen, Zum Kisseltal, beauftragt.
Die gutachterliche Untersuchung ist der Begründung zum Flächennutzungsplan als Anlage beigefügt. Sie ist in Bezug auf die in der Bauleitplanung zu berücksichtigenden einzelhandelsrelevanten Belange ein wesentlicher Bestandteil. Weitergehende Ausführungen können der Auswirkungsanalyse entnommen werden, auf die an dieser Stelle verwiesen wird.
Nachfolgend werden die wesentlichen Erkenntnisse aus Kapitel 9 „Fazit“ der Auswirkungsanalyse in zusammengefasster Form angeführt:
„Auf dem Grundstück Zum Kisseltal 2 in Neunkirchen-Seelscheid sind eine Neuaufstellung des ansässigen Lidl-Marktes sowie die Errichtung einer Einrichtung für betreutes Seniorenwohnen mit Tagespflege geplant. Die derzeitige Verkaufsfläche der Lidl-Filiale von ca. 1.000 m² soll auf ca. 1.370 m² erweitert werden.
Die Angebotsausrichtung wird auch nach der Erweiterung primär bei nahversorgungsrelevanten Sortimenten liegen. Die geplante Erweiterungsmaßnahme zielt nicht auf eine Ausweitung des Sortimentsangebotes ab. Vielmehr sollen durch das Vorhaben die Voraussetzungen für eine Erhaltung des Nahversorgungsangebotes, eine großzügigere Warenpräsentation, eine verbesserte Kundenführung und eine Optimierung der internen Logistikabläufe geschaffen werden.
Der Lidl-Markt wird auch nach Realisierung der projektierten Erweiterung vor allem eine Versorgungsfunktion für die Bevölkerung im südöstlichen Gemeindegebiet von Neunkirchen-Seelscheid übernehmen, das als Verflechtungsbereich des zentralen Versorgungsbereiches Neunkirchen bewertet wird. Eine räumliche Ausdehnung des Einzugsgebietes kann infolge der Neuaufstellung des Lidl-Marktes ausgeschlossen werden. Auch zukünftig werden nur diffuse Umsätze mit Kunden erzielt werden, die außerhalb des abgegrenzten Einzugsgebietes wohnen. Somit wird auch der erweiterte
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WeSt Lebensmitteldiscounter vornehmlich (Nah-)Versorgungsfunktion für die Bevölke-rung in Neunkirchen und den angrenzenden Ortsteilen übernehmen.
Durch die Erweiterung wird unter Berücksichtigung von „Worst-case-Annahmen“ eine jährliche Umsatzsteigerung von max. 3,0 Mio. € prognostiziert. Auf die nahversorgungsrelevanten Sortimente (Nahrungs- und Genussmittel, Drogeriewaren) entfallen bei der Erweiterung max. 2,6 Mio. € Mehrumsatz, während für die Nonfood-Sortimente nur geringe Umsatzsteigerungen (max. 0,4 Mio. €) zu erwarten sind. Bei den Nonfood-Sortimenten handelt es sich vornehmlich um die wöchentlich wechselnden Aktionswaren.
Die zu erwartenden Umverteilungen beziehen sich vor allem auf die nächstgelegenen Lebensmittelmärkte, allen voran auf die übrigen Lebensmittelmärkte in Neunkirchen (Aldi, Rewe und Netto) und auf die Discounter in Seelscheid und den Nachbarkommunen. Dabei beziehen sich die Wettbewerbswirkungen auf eine Vielzahl von Betrieben bzw. Standorten, ohne dass eine Nachbarkommune von größeren Umsatzverlusten betroffen sein wird.
Aufgrund der standortbezogen relativ geringen Höhe der zu erwartenden Umverteilungseffekte der Erweiterung des Lidl Lebensmitteldiscountmarktes am Standort Zum Kisseltal in Neunkirchen können negative Auswirkungen auf (andere) zentrale Versorgungsbereiche und auf die wohnungsnahe Versorgung im Gemeinde- und Umlandgebiet ausgeschlossen werden.
Auch die Entwicklungsfähigkeit der zentralen Versorgungsbereiche im Untersuchungsraum wird durch die Erweiterung des auf die Nahversorgung im südöstlichen Gemeindegebiet ausgerichteten Lebensmittelmarktes von Neunkirchen-Seelscheid nicht wesentlich tangiert.
Im Fazit ist festzuhalten, dass im Realisierungsfall der geplanten Erweiterung negative Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche und auf die wohnungsnahe Versorgung im Gemeinde- und Umlandgebiet im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO ausgeschlossen werden können. Auch die Ziele der Landesplanung werden von dem Vorhaben gewahrt.“
Die sich hieraus ergebenden planungsrechtlich relevanten Vorgaben wie etwa die höchstzulässige Verkaufsfläche, Sortimentsangebot und „Zubehöranlagen und-einrichtungen“
sind in Kapitel A7.1 der Begründung erläutert. An dieser Stelle wird auf die dortigen Ausführungen verwiesen.
6 BAUPLANUNGSRECHTLICHE DARSTELLUNGEN 6.1 Art der baulichen Nutzung
Zur Umsetzung der in Kapitel A1 angeführten Planungsziele wird als Art der baulichen Nutzung ein Sondergebiet nach § 11 BauNVO dargestellt.
Die bisherige Darstellung als gemischte Baufläche würde eine Umsetzung der in Kapitel A1 definierten Planungsziele nicht ermöglichen.
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Der großflächige Einzelhandel ist lt. Vorgaben der Baunutzungsverordnung grundsätzlich nur im Kerngebiet nach § 7 BauNVO oder in einem Sondergebiet nach § 11 (3) BauNVO zulässig.
„Sonstige“ Baugebiete der Baunutzungsverordnung – wie etwa ein Mischgebiet - kommen nur in Betracht, wenn ein atypisches Vorhaben vorliegt. Dies ist dann der Fall, wenn das Vorhaben zwar eine Verkaufsfläche > 800 m² aufweist, die in § 11 (3) BauNVO aufgelisteten Auswirkungen jedoch nicht auftreten. Dies ist vorliegend nicht der Fall, so dass die „sonstigen“
Gebietsarten der BauNVO ausscheiden.
Die Festsetzung eines Kerngebietes in der nachfolgenden Ebene des Bebauungsplans scheidet ebenfalls aus, da zum einen die Gebietsanforderungen sowohl im Plangebiet als auch in der Umgebung nicht vorliegen. Außerdem ist ein kerngebietstypischer Planinhalt nicht Planungsabsicht der Gemeinde. Somit liegen die Voraussetzungen für die Festsetzung eines Kerngebiets i.S. des § 7 BauNVO nicht vor.
Außerdem soll ausschließlich eine einzelhandelsrelevante Einrichtung sowie eine Anlage für soziale Zwecke - Seniorenzentrum im Änderungsbereich untergebracht werden, so dass die in § 7 (1) BauNVO definierte Zweckbestimmung eines Kerngebietes mit der planerisch angestrebten Durchmischung verschiedener baulicher Nutzungsarten nicht eingehalten würde.
Die Anlage für soziale Zwecke - Seniorenzentrum dient dem Zweck, in einem Gebäude ältere oder pflegebedürftige Menschen aufzunehmen, ihnen Wohnraum zu überlassen sowie ihnen Betreuung und Verpflegung zur Verfügung zu stellen.
In erster Linie sollen die Wohnbedürfnisse älterer Personen befriedigt werden wie etwa die Wohnmöglichkeiten in Form altersgerecht ausgestatteter Wohnungen/ Appartements für Einzelpersonen und Paare, die im Sinne einer Häuslichkeit (Heimstatt) dem dauernden Wohnen dienen. Außerdem sollen die Wohn- und Lebensform des betreuten Wohnens untergebracht werden. Dies ermöglicht dem Bewohner neben dem Dauerwohnen, qualifizierte Betreuungsleistungen wie etwa den Anschluss an eine Notrufanlage, eine Kurzzeitpflege sowie die Benutzung sonstiger Gemeinschafts- und Versorgungseinrichtungen in Anspruch zu nehmen. Weiterhin ist die Unterbringung einer ambulanten Tagespflegeeinrichtung Bestandteil des angedachten Konzeptes.
Für dazugehörige Zubehöranlagen, die in einem in einem räumlich-funktionalen Zusammenhang zur definierten Hauptnutzung „Senioren-Wohnheim“ stehen, wie etwa eine Cafeteria oder Räume für Betreuer, Aufsichts- und Bereitschaftspersonen und Räume für freie Berufe des Gesundheitswesens sollen ebenfalls zulässig sein.
Damit unterscheidet sich die geplante Einrichtung gegenüber einer gewöhnlichen wohnähnlichen Senioreneinrichtung dadurch, dass auch die o.a. ergänzenden Pflege- und Dienstleistungsangebote zulässig sein sollen. In dieser Form wäre solch ein Nutzungsmix in einem „sonstigen“ Baugebiet nach der Baunutzungsverordnung nicht zulässig.
Daneben lässt die flächenmäßige Inanspruchnahme der Einrichtung und die nur begrenzt zur Verfügung stehende Fläche die Festsetzung eines anderen Baugebiets nicht zu. Der
„kleinflächige“ Zuschnitt würde die jeweils einzuhaltende Zweckbestimmung nicht möglich machen.
Vor diesem Hintergrund wird im Bebauungsplan auf der Grundlage des § 11 (1) BauNVO eine betriebsspezifische Zweckbestimmung einschließlich eines dazugehörigen, selbst definierten Nutzungskatalogs festzusetzen sein. Somit wird der Gemeinde Neunkirchen-Seelscheid die
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WeSt Möglichkeit einer bauleitplanerischen Festsetzung eröffnet, die der „Normal-Katalog“ der Baunutzungsverordnung nicht enthält.
Aus den dargelegten Gründen erfolgt in der vorliegenden 19. Änderung die Darstellung eines Sondergebiets.
Die Zweckbestimmung wird mit „Seniorenzentrum und großflächiger Einzelhandel“ festgelegt.
Bereits auf der Ebene des Flächennutzungsplans erfolgt somit eine hinreichende Konkretisierung der künftigen Gebietsart einschließlich der dazu gehörigen Zweckbestimmung.
Weiterhin wird bereits in der Flächennutzungsplanebene die künftig im Änderungsbereich höchstzulässige Verkaufsfläche mit VK = 1.400 m² festgelegt. Somit wird den raumordnerischen Vorgaben Rechnung getragen.
Die definierten Zweckbestimmungen „Seniorenzentrum und großflächiger Einzelhandel“ sind in der Ebene des Bebauungsplans weitergehend zu konkretisieren.
Entgegen der bisherigen Planung wird das westlich an das Plangebiet angrenzende Landschaftsschutzgebiet (LSG) nicht mehr in den Geltungsbereich der 19. Änderung des Flächennutzungsplans einbezogen. Damit einher geht, dass die das Landschaftsschutzgebiet überlagernde, im wirksamen Flächennutzungsplan dargestellte Fläche für Wald, ebenfalls nicht mehr in den Geltungsbereich einbezogen wird.
Eine konkretisierende Ausgestaltung der Pufferzone zwischen Bebauung und Talaue erfolgt in der Ebene des Bebauungsplans durch die Festsetzung einer Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft. In Ergänzung hierzu ist in der Ebene des Bebauungsplans zu regeln, dass die Fläche von baulichen Anlagen und Einrichtungen gemäß § 9 (1) Nr. 10 BauGB freizuhalten ist.
7 KENNZEICHNUNG VON FLÄCHEN, DEREN BÖDEN ERHEBLICH MIT UMWELTGEFÄHRDENDEN STOFFEN BELASTET SIND NACH
§ 5 (3) NR. 3 BAUGB
Im westlichen Teil des Plangebiets ist im Altlasten- u. Hinweisflächenkataster des Rhein-Sieg-Kreises die Altablagerung mit der Nr. 5109/2002-0 erfasst. Hierbei handelt es sich um eine ehemalige „wilde Müllkippe“.
Gemäß den Vorgaben der Bodenschutzgesetzgebung hat die Altablagerung den Flächenstatus „Kein Verdacht / keine Gefahr bei derzeitiger oder planungsrechtlich zulässiger Nutzung“ im Altlasten- u. Hinweisflächenkataster des Rhein-Sieg-Kreises erhalten und wird dort nachrichtlich geführt.
Ggf. sind in Abstimmung mit dem Fachamt des Rhein-Sieg-Kreises, altlastenspezifische sicherungs- und/oder entsorgungstechnische Maßnahmen zu veranlassen.
In diesem Zusammenhang ist auf eine vorliegende Altlasten, baugrund- und versickerungstechnische Untersuchung auf dem Grundstück Hennefer Straße in Neunkirchen von Dr. Tillmanns und Partner, Kopernikusstraße 5, 50126 Bergheim, Stand 13.09.2005 hinzuweisen. Diese wurde im Rahmen der Errichtung des Lebensmittel-Discounters
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ausgearbeitet und hat seinerzeit bereits eine verträgliche Umsetzbarkeit des Vorhabens zum Ergebnis gezeigt.
Im Rahmen dieser Untersuchung wurden bis zu 4 m mächtige künstliche Auffüllungen angetroffen, die sich im Wesentlichen aus Bauschutt und Anteilen von Gewerbe-, Hausmüll und weißem tonigen Material zusammensetzten. Die Analytik der Bodenmischprobe zeigte nur einen etwas erhöhten Bleigehalt im Feststoff und im Eluat.
Auf Grundlage der damaligen Untersuchungsergebnisse und der gewerblichen Nutzungsverhältnisse kam der Gutachter in seiner Bewertung zu dem Schluss, dass von der Altablagerung keine umweltrelevanten Gefährdungen ausgehen.
Im Rahmen von geplanten Nutzungsänderungen bzw. Bauvorhaben, ist lt. Gutachter eine Neubewertung erforderlich.