8. Bebaute Grundstücke
8.2 Ein- und Zweifamilienhäuser
Der Gutachterausschuss registrierte im Berichtsjahr 96 Kauffälle von Grundstücken mit Ein- und Zweifamilienhäusern. Die nachfolgende Auflistung gibt Umsatzzahlen und Durch-schnittswerte für die jeweilige Kategorie wieder. Diese Daten sind nicht nach Baujahr, Bau-zustand und Lage differenziert.
Einfamilien-
stücksfläche in m²
869*
(790*)
1315 (1076) Mittelwert
Wohnfläche in m²
136 (140)
174 (233)
* Zur Berechnung der Mittelwerte wurde die Datenmenge um Ausreißer bereinigt.
Im nachfolgenden Diagramm werden die 90 Kauffälle der Einfamilienhäuser anzahlmäßig gestaffelt nach Preisgruppen dargestellt.
Häufigkeitsverteilung nach Preisgruppen (Einfamilienhäuser)
8.2.2 Sachwertfaktoren für Einfamilienhäuser
Die Sachwertfaktoren (Marktanpassungsfaktoren) werden nach der Brandenburgischen Sachwertrichtlinie (RL SW-BB; http://www.gutachterausschuesse-bb.de/xmain/pdf/2014-04-01_RL-SW-BB.pdf) in Verbindung mit der Sachwertrichtlinie Bund (SW-RL) ermittelt.
Diese Faktoren sind für typische Einfamilienhausgrundstücke in der Stadt Brandenburg an der Havel ermittelt. Dabei werden diese typischen Grundstücke als Normobjekte bezeichnet und in den folgenden Modellansätzen (Modellansatz für freistehende Einfamilienhäuser; Mo-dellansatz für Doppelhaushälften und Reihenendhäuser; MoMo-dellansatz für Reihenmittelhäu-ser) beschrieben.
Um bei Anwendung der Sachwertfaktoren die Modellkonformität sicherzustellen, sind der verwendete Modellansatz und die zu Grunde gelegten Daten zu beachten. Dabei darf der Sachwertfaktor nur auf solche Wertanteile des Wertermittlungsobjekts angewandt werden, die auch der Ermittlung des Sachwertfaktors zu Grunde lagen. Die nicht von den angewand-ten Sachwertfaktoren erfassangewand-ten Wertanteile sind als besondere objektspezifische Grund-stücksmerkmale (boG) nach der Marktanpassung zu berücksichtigen, soweit dies marktüblich ist.
Analog gelten diese Aussagen auch für die nachfolgend ermittelten Vergleichsfaktoren.
Modellansatz und Sachwertfaktoren für freistehende Einfamilienhäuser
Sachwertfaktoren für freistehende Einfamilienhäuser (gebrauchte Immobilien) Gebäudeart Freistehende Einfamilienhäuser
Berechnungsmodell
Kaufpreis ± boG Sachwertfaktor = --- vorläufiger Sachwert
Modellansätze und -parameter
Normalherstellungskosten Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010) – Anlage 1 der SW-RL Gebäudebaujahresklassen keine
Gebäudestandard Eingruppierung des Gebäudestandards entspr. Anlage 2 SW-RL (Verwen-dung von ganzzahligen Werten)
Baunebenkosten keine (in den NHK 2010 enthalten) Regionale Korrekturfaktoren keine
Bezugsmaßstab Brutto-Grundfläche nach SW-RL
Baupreisindex Indexreihen für die Bauwirtschaft des Statistischen Bundesamts 2010 – Preisindex für den Neubau von Wohngebäuden
Gesamtnutzungsdauer (GND) nach Anlage 3 SW-RL Restnutzungsdauer (RND)
RND = GND – Gebäudealter:
ggf. modifizierte RND bei Modernisierungen (geschätzter Modernisierungs-grad) nach Anlage 4 SW-RL
Alterswertminderung linear Besondere objektspezifische
Grundstücksmerkmale (boG)
bei Grundstücken mit boG wurde der Kaufpreis um den Werteinfluss der boG bereinigt (normierter Kaufpreis)
Wertansatz für bauliche Au-ßenanlagen und sonstige
Anlagen
Pauschaler Ansatz in Höhe von 4 % des Gebäudesachwertes für typische Außenanlagen
Wertansatz für Nebengebäude
Garage oder Carport
(Garage – pauschalisierter Ansatz nach Nr. 3.4 Abs. 4 RL SW-BB oder Berechnung nach NHK 2010; Carport – Zeitwert)
Wertansatz für bei der BGF-Berechnung nicht erfasste
Bauteile
für folgende Bauteile erfolgt kein gesonderter Wertansatz:
a) Dachgauben, wenn die Summe der Dachgaubenlängen nicht mehr als ca. 5 m beträgt
b) Balkone/ Dachterrassen bis 5 m² Grundfläche c) Vordächer im üblichen Umfang
d) Übliche Außentreppen, die aufgrund der Gebäudekonstruktion die Zugänglichkeit gewährleisten
Zu-/ Abschläge zu den NHK 2010 für die Nutzbarkeit von Dachgeschossen und Spitzböden sowie für fehlende bzw. vorhandene Drempel nach Nr. 3.4 Abs. 3 RL SW-BB
marktübliche, objektbezogene
Grundstücksfläche 360 m² bis 1500 m²
Beschreibung der Stichprobe Anzahl der Kauffälle 72
Zeitraum der Stichprobe 2012 bis 2015
Bereich Stadtgebiet Brandenburg an der Havel Bodenrichtwertbereich 25 EUR/m² bis 90 EUR/m²
Grundstücksgröße 374 m² - 1348 m²
Für Einfamilienhäuser lag aus den Jahren 2012 bis 2015 eine ausreichende Anzahl von 72 ausgewerteten Kauffällen vor, so dass Marktanpassungsfaktoren in Abhängigkeit vom Bo-denwertniveau (Bodenwert bis 50,- EUR/m² und Bodenwert über 50,- EUR/m²) dargestellt werden konnten.
Die Sachwertfaktoren sind in graphischer Form als Sachwertfaktorenkurve aufbereitet und in dem folgenden Diagramm dargestellt.
Den Nutzern dieser Sachwertfaktorenkurve wird eine Aussage zur statistischen Sicherheit in Form des Bestimmtheitsmaßes R² übermittelt. Je näher dieses Maß an der Zahl 1 liegt, umso höher ist die statistische Sicherheit bzw. Aussagekraft der Kurve. Ab einem Bestimmtheits-maß von 0,3 beginnt, laut mathematischer Statistik, sich eine Abhängigkeit zu entwickeln.
R² = 0,532
0 50.000 100.000 150.000 200.000 250.000 300.000 350.000 400.000 450.000 500.000
Sachwertfaktor
Sachwert in EUR
Sachwertfaktoren für Einfamilienhäuser
-abgeleitet aus Kauffällen der Jahre 2012 bis
Kaufpreis / Sachwert Kaufpreis / Sachwert
Sachwertfaktorenkurve für EFH mit Bodenwert bis 50,-EUR/m²; R² - Bestimmtheitsmaß
Sachwertfaktorenkurve für EFH mit Bodenwert über 50,- EUR/m²; R² - Bestimmtheitsmaß
Tabellarische Darstellung einiger Sachwertfaktoren:
Sachwertfaktoren für Einfamilienhäuser Sachwert in € Sachwertfaktor mit einem
Bodenwert bis 50,- EUR/m²
Sachwertfaktor mit einem Bo-denwert über 50,- EUR/m²
100.000 1,15 1,08
150.000 0,95 0,92
200.000 0,85 0,83
250.000 0,78 0,77
300.000 0,72 0,73
8.2.3 Vergleichsfaktoren für Einfamilienhäuser
Vergleichsfaktoren sind durchschnittliche, auf eine geeignete Einheit bezogene Werte für Grundstücke mit bestimmten wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen (Normobjekt) - siehe Vergleichswertrichtlinie (VW-RL).
Bei individuell genutzten Grundstücken ist die durchschnittliche Preisangabe pro m² Wohnflä-che ein derartiger Vergleichsfaktor. Hier wird das Verhältnis aus den jeweiligen Kaufpreisen (KP) und den dazugehörigen Wohnflächen ermittelt. Die ausgewiesenen mittleren Wohn-flächenpreise umfassen sowohl den Gebäude- als auch den Bodenwertanteil. Diese Faktoren werden aus Kauffällen von typischen Einfamilienhausgrundstücken in der Stadt Brandenburg an der Havel ermittelt. Zu beachten sind hier die Ausführungen zum Modellan-satz - siehe Punkt 8.2.2.
In die nachfolgende Tabelle sind 96 ausgewertete Kaufverträge von Einfamilienhausgrund-stücken der Jahre 2012 bis 2015 eingegangen. Dabei wurden Grundstücksverkäufe bis zu einer Grundstücksgröße von 1.500 m² berücksichtigt.
Bei dem Aufbau der Tabelle wurde nach Baujahresgruppen, Modernisierungsstand der Hauptwohngebäude und Bodenrichtwertniveau unterschieden.
mittlerer KP/Wfl bei BRW bis
zu 50,- €/m² 1178 1084 1208 1140 1108 1225 1184 1262 1284 1392 mittlerer KP/Wfl bei BRW über
50,- €/m² 1267 1203 1255 1308 1358 1416 1483 1457 1409 1444 0
Entwicklung der mittleren Kaufpreise je m² Wohnfläche für Einfamilienhäuser der Baujahre 1990 bis 2009
8.3 Reihenhäuser, Doppelhaushälften