9.1 Gesetzlicher Auftrag
Auf Basis der Kaufpreissammlung sind flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln (Bodenrichtwerte).
Die Bodenrichtwerte (BRW) im Landkreis
Dahme-BauGB, § 10 ImmoWertV sowie § 12 BbgGAV durch den Gutachterausschuss ermittelt und in der Sitzung vom 8. Februar 2012 zum Stichtag 1. Januar 2012 beschlossen worden.
Nach § 196 BauGB sind die Gutachterausschüsse verpflichtet aus der Kaufpreissammlung mindestens alle zwei Jahre Bodenrichtwerte zum Ende des Kalenderjahres abzuleiten und weitere für sachgerechte Wertermittlungen erforderliche Daten (z.B. Liegenschaftszinssätze, Indexreihen, Marktanpassungsfaktoren, Umrechnungsfaktoren, u. a.) zur Verfügung zu stel-len.
Die Ermittlung der Bodenrichtwerte erfolgt derzeit jährlich bezogen auf den 1. Januar. Die Bodenrichtwerte können ab Beschlussdatum bei der Geschäftsstelle mündlich oder schrift-lich erfragt werden.
Der Bodenrichtwert ist der aus Kaufpreisen ermittelte durchschnittliche Lagewert für Grund-stücke eines Gebietes oder einer Bodenrichtwertzone, für die im Wesentlichen gleiche Nut-zungs- oder Wertverhältnisse vorliegen.
9.2 Bodenrichtwerte für Bauland (Beispiele)
Der Bodenrichtwert für Bauland ist bezogen auf ein baureifes Grundstück, dessen Eigen-schaften für dieses Gebiet typisch sind und ist in € je m² Bodenfläche angegeben. Bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte wurde unterstellt, dass die Grundstücke ortsüblich
erschlos-Die Höhe ist im Einzelfall bei den Gemeinden zu erfragen. Beiträge nach § 8 Kommunalab-gabengesetz (KAG) können zusätzlich erhoben werden. Bodenrichtwerte, die Ausnahmen von dieser Grundsatzregel aufweisen, hat der Gutachterausschuss eindeutig als erschlie-ßungsbeitragsfrei gekennzeichnet.
Abweichungen eines zu bewertenden Grundstückes in den wertbestimmenden Eigen-schaften, insbesondere hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung, Boden-beschaffenheit, Erschließungszustand und Grundstückszuschnitt, sowie der Lage bewirken Abweichungen seines Verkehrswertes (§ 194 BauGB) vom Bodenrichtwert.
Die Art der baulichen Nutzung wird durch die Eigenart der Bebauung des Gebietes oder durch die geltende Bauleitplanung bestimmt und entsprechend der Baunutzungsverordnung (BauNVO) gekennzeichnet. Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die gebietstypische Nutzung der Grundstücke und durch die Angabe der Geschossflächenzahl (Geschossfläche zu Grundstücksfläche z.B. 0,3) und die Anzahl der Geschosse (z.B. II) ausgedrückt.
In Auswertung der im Jahr 2011 in die Automatisierte Kaufpreissammlung eingegangenen 2.710 Kaufverträge konnten aktuell 335 Bodenrichtwerte für Bauland ermittelt werden, wovon sieben erstmals bestimmt werden konnten. Die einzelnen Änderungen zum Vorjahr können der nachfolgenden Tabelle entnommen werden:
Tabelle 9-1 Anzahl der Bodenrichtwerte
Bodenrichtwerte Wohnen Mischgebiet Gewerbe Erholung Summe
unverändert 64 168 17 16 265
gestiegen 26 7 2 2 37
gefallen 5 2 4 2 13
neu 2 4 14 0 20
Summe 97 181 37 20 335
Wie in den Vorjahren zeigte sich der weitere Metropolenraum stabil mit nur geringen Verän-derungen.
Im Berliner Umland mit deutlich höherem Preisniveau wiesen die Bodenrichtwerte etwas mehr Bewegung auf und es kam vereinzelt zu moderaten Veränderungen um 5 %.
Bodenrichtwerte werden im Land Brandenburg nach einer einheitlichen Legende wie folgt dargestellt:
Merkmale lussende
Wertbeeinf
€/m² in w ert Bodenricht
Die wertbeeinflussenden Merkmale ergeben sich aus:
- Art der baulichen Nutzung
- Abweichendem Entwicklungszustand - Bauweise
- Maß der baulichen Nutzung
- Angaben zum Bodenrichtwertgrundstück
Beispiele:
Durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte wurden im Auftrag der zuständigen Städte Königs Wusterhausen, Lübben und Mittenwalde weiterhin 57 Anfangs- und Endwerte für Sanierungsgebiete ermittelt.
9.3 Bodenrichtwerte für Land- und Forstwirtschaft
Bodenrichtwerte für land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen stehen für ein regelmäßig geformtes Grundstück mit gebietstypischer landwirtschaftlicher Nutzung.
Durch den Gutachterausschuss wurden Bodenrichtwerte für Ackerland, Grünland und für Forstflächen ermittelt. Erstmals konnten im Jahr 2011 Bodenrichtwerte für Forstflächen ohne Aufwuchs ermittelt werden. Dabei wurden Verträge ausgewertet, in denen eine Wertuntertei-lung in Waldboden und Bestand vorgenommen wurde. Es wurden 25 Bodenrichtwerte für Flächen in land- und forstwirtschaftlicher Nutzung ermittelt.
Tabelle 9-2 Anzahl der Bodenrichtwerte
Bodenrichtwerte Acker Grünland Forst mit Aufwuchs
Forst ohne
Aufwuchs Summe
unverändert 3 1 2 0 6
gestiegen 4 5 4 0 13
gefallen 0 0 0 0 0
neu 0 0 0 6 6
Summe 7 6 6 6 25
Das Wertniveau für Ackerland stieg um 13 %, für Grünlandflächen um 20 % und für Forstflä-chen zogen die Werte durchschnittlich um 14 % an.
Die Bodenrichtwerte spiegeln nicht eindeutig die Bodenqualität der jeweiligen Gebiete wider.
Die Lage, die Kaufkraft der Landwirtschaftsbetriebe und das Angebot an Flächen überde-cken bei der Preisfindung häufig die Bodenfruchtbarkeitsmerkmale.
Zur Auswertung für die Bodenrichtwerte wurden nur typisch land- und forstwirtschaftlich ge-nutzte Flächen über 0,2 ha in freier Feldlage herangezogen.
Kleinere und ortsnahe Flächen werden häufig zu höheren Preisen gehandelt und werden aufgrund ihrer spezifischen Eigenschaft zur Ermittlung der land- und forstwirtschaftlichen Bodenrichtwerte nicht berücksichtigt.
wurden zonal zugeordnet und sind im brandenburg-viewer12 mit Stand 1. Januar 2012 dar-gestellt.
9.4 Übersichten über die Bodenrichtwerte
Ausschnitt aus dem Programm Bodenrichtwert-Erfassung (BRW-Erfassung) des Landkreises Dahme-Spreewald (Stichtag 1. Januar 2012)
Grafik 9-1 Druckausgabe aus BRW-Erfassung für die Umgebung um Halbe
Der Landesbetrieb Landesvermessung und Geobasisinformation Brandenburg hat in Zu-sammenarbeit mit den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte sein Informationsange-bot im brandenburg-viewer erweitert. Seit dem 20. September 2010 werden die Bodenricht-werte in Kombination mit den aktuellen Geobasisdaten zur kostenlosen Ansicht im Internet angeboten. Zu den angebotenen Geobasisdaten gehören Topographische Karten, die Auto-matisierte Liegenschaftskarte und Luftbilder. Diese können einzeln oder in Kombination mit den Bodenrichtwertinformationen überlagert werden.
12 http://www.geobasis-bb.de/bb-viewer.htm
Grafik 9-2 Bildschirm brandenburg-viewer, Ausschnitt für die Umgebung um Halbe13
Der brandenburg-viewer erlaubt damit einen visuellen Einblick in die aktuellen Bodenricht-werte auf verschiedenen Darstellungsgrundlagen. Ferner steht eine Ortssuche zur Verfü-gung. Die Ortssuche ermöglicht eine Suche nach beliebigen Gebieten. Hierbei ist es mög-lich, eine Adresse (Straße, PLZ und Hausnummer) oder einen Ort, einen Gemarkungsnamen oder Flurkennzeichen (Katasterangaben) oder einen Kartenblattnamen (Kartenblätter) ein-zugeben. Für die Bodenrichtwertdarstellung werden eine Zeichenerklärung und Informatio-nen zu den dargestellten Bodenrichtwerten und deren wertbeeinflussenden Merkmalen in separaten Erläuterungen angeboten.
Amtliche Bodenrichtwertauskünfte werden wie bisher durch die Geschäftsstelle des Gut-achterausschusses für Grundstückswerte erteilt.14