1. Wissenswertes für den Käufer 1.1 Bestandteil
Im Kaufpreis der Käufer (STW-Eigentümer) inbegriffen sind sämtliche gemäss Baubeschrieb aufgeführten Leistungen in der beschriebenen Ausführung. Der Baubeschrieb definiert den Standard.
Nicht fest eingebaute Einrichtungen wie Vorhänge, Pflanztröge und Bepflanzungen innerhalb des Gebäudes und auf den Sitzplätzen und Balkonen, die nicht explizit im Baubeschrieb aufgeführt sind, sind nicht Bestandteil des Leistungsumfangs.
Der GU stellt einen Käuferbetreuer zur Verfügung, der dem Käufer für Fragen zur Verfügung steht, regelmässige Käufergespräche (mit Protokoll) durchführt und die Käufer bis und mit Schlüsselübergabe betreut.
1.2 Projektänderung: Änderungswünsche der Käufer
Individuelle, vom Standard abweichende Änderungswünsche der Käuferschaft, können je nach Baufortschritt, wenn technisch, formell und gestalterisch möglich, bei rechtzeitiger Auftragserteilung an den GU, berücksichtigt und umgesetzt werden.
Auf Änderungswünsche an den allgemeinen Werkteilen (Erschliessung, Gebäudehülle, Treppenhaus, etc.) kann nicht eingegangen werden.
Die durch die Änderungswünsche anfallenden baulichen Mehrkosten
und Planungsaufwände, sowie die Kosten für das Management-Honorar des GU, werden dem Käufer offeriert.
Der GU stellt die Änderungswünsche und die daraus resultierenden Kosten in einer Projektänderungsliste zusammen und lässt diese durch den Käufer schriftlich bestätigen. Ohne schriftliche Bestätigung werden keine Arbeiten durch den GU ausgeführt.
Auf die aus den Änderungswünschen resultierenden baulichen Mehr-oder Minderkosten werden folgende Honorare verrechnet:
• 10 % Management-Honorar (für Projekt- und Bauleitung,
Risiko/Versicherung, Nebenkosten, Spesen und Plankopien) der GU auf die aus den Änderungswünschen resultierenden baulichen Mehrkosten. Minderkosten haben keine Reduktion der Honorare zur Folge.
• Architekt/ Bau-Ingenieur/ Fachplaner werden, sofern sie in
Änderungen involviert sind, nach ihrem entsprechenden Aufwand verrechnet.
Die gesamten Mehr- oder Minderkosten sind spätestens vor der
Restkaufpreiszahlung per Nutzen- und Gefahrenübergang zu bezahlen.
Der GU darf Änderungswünsche aus sachlichen Gründen wie beispielsweise Terminverzögerungen, Statik, Schallschutz und dergleichen, ablehnen. Bei umfassenden, kostenintensiven
Projektänderungen ist der GU berechtigt, einen Finanzierungsnachweis zu verlangen.
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1.3 Rückvergütungen und Eigenleistungen der Käufer
Rückvergütungen für Arbeiten im Innenausbau, die vom Käufer selbst erbracht oder vergeben werden, sind in Absprache mit dem GU möglich.
Die Ausführung von Eigenleistungen ist erst nach der Übergabe des
Generalunternehmers an die Käufer möglich. Die Eigenleistungen sind von der Gewährleistungspflicht des GU Unternehmerin ausgeschlossen. Bei Eigenleistungen der Käufer berechnet sich der Minderpreis
(Rückvergütung) aus dem Nettoeinkaufspreis des GU, abzüglich 15% (für Vorleistungen und Aufwandentschädigung des GU und der
Subunternehmer bzgl. Planung, Devisierung, etc.).
Sollte die Käuferschaft den ihr zur Verfügung stehenden Budgetbetrag nicht ausschöpfen oder gar nicht in Anspruch nehmen, werden 85% der Differenz zwischen verwendetem Budget und vorgegebenem Budget gutgeschrieben.
Die Auszahlung erfolgt in jedem Fall frühestens mit der Objektübergabe.
1.4 Verrechnung
Die Verrechnung der Änderungswünsche und die Abrechnung über die Budgetpositionen werden direkt zwischen dem Käufer und des GU geregelt.
Der GU ist berechtigt bei Bestellung und nach Baufortschritt einer Projektänderung eine angemessene Anzahlung in Rechnung zu stellen.
1.5 Termine
Für einen termingerechten Bezug sind die Termine für die definitiven Änderungswünsche gemäss Vorgabe der Bauleitung zwingend durch die Käufer einzuhalten. Ohne termingerechte Entscheide der Käufer zu Projektänderungen wird der Standard ausgeführt.
1.6 Abnahme / Mängel / Garantiearbeiten
Die im Kaufvertrag festgehaltenen Regelungen bezüglich Abnahme, Mängel und Garantiearbeiten gelten auch für die durch den GU an die Käuferschaft verrechneten Mehrleistungen.
1.7 Schlüsselübergabe
Die Schlüsselübergabe erfolgt nach der erfolgreichen Endabnahme.
1.8 Käuferbetreuung Startsitzung
Die Startsitzung wird durch den Verkäufer mit dem Käufer und der GU terminiert. Anlässlich der Startsitzung wird der Käuferschaft der zuständige Käuferbetreuer vorgestellt und der Projektablauf
erläutert. Anlässlich dieser Sitzung wird dem Käufer eine
umfassende Dokumentation des Kaufobjektes ausgehändigt und durch den Käuferbetreuer erläutert.
In der Dokumentation sind die Projektorganisation, der
Projektablauf, die Bemusterungen durch die Käuferschaft mit den entsprechenden Terminen, die Budgetpositionen und der aktuelle Planungsstand ersichtlich.
Die Dokumentation (Exemplar Käufer) ist durch den Käufer auf aktuellem Stand zu halten.
Bemusterung beim GU
Dem Käufer stehen 2 kostenlose Bemusterungen inkl. Dokumentation und Offerte zur Verfügung.
Rohbauabnahme
Die Rohbauabnahme wird durch den GU angezeigt. Dabei wird der Rohbau gemeinsam (Käuferschaft / Bauleitung / Käuferbetreuer) geprüft und zum Ausbau freigegeben. Bei der Rohbauabnahme werden insbesondere folgende Gewerke geprüft:
• Raumeinteilung / Layout gemäss Bestellung und unterzeichneten Grundrissen
• Standort und Anzahl der Elektro- und Sanitäranschlüsse
• Standort der Küche
Das Ergebnis der Prüfung wird schriftlich festgehalten und ist durch Käufer und GU zu unterzeichnen.
Freigabe des Ausbaus
Die Dokumentation des Ausbaus (Ausbaupläne für Wand- und Bodenbeläge, Kücheneinrichtungen, Schreinerarbeiten, usw.) wird durch den GU erstellt. Dadurch wird die Ausbauqualität definiert und abschliessend für die Realisierung freigegeben. Die Käuferschaft bestätigt dies durch die Unterschrift auf den entsprechenden Unterlagen.
Vorabnahme
Die Vorabnahme wird durch die GU angezeigt. Dabei wird das Werk gemeinsam (Käuferschaft / Bauleitung) geprüft. Allfällige offene Arbeiten oder Mängel werden mittels einer Mängelliste erfasst und die Massnahmen zu deren Beseitigung bestimmt. Das Ergebnis der Abnahme wird schriftlich festgehalten und ist durch Käufer und Bauleitung zu unterzeichnen.
Übergabe/ Endabnahme
Die definitive Übergabe wird während des Abnahmetermins besprochen und terminiert. Dabei wird das Werk gemeinsam (Käuferschaft / Bauleitung) aufgrund der, am Abnahmetermin erstellten Mängelliste, geprüft. Allfällige offene Arbeiten oder Mängel werden mittels Mängelliste dokumentiert und die Massnahmen zu deren Beseitigung bestimmt und terminiert. Das Ergebnis der Übergabe wird schriftlich festgehalten und ist durch Käufer und GU zu unterzeichnen.
Voraussetzung für die Übergabe ist der Nachweis der erfolgten Vergütung aller allfälligen vom Käufer bestellten Mehrleistungen.
2. Pflichten des Generalunternehmers 2.1 Organigramm erstellen:
Wer sind die Ansprechpartner für die Käufer während der gesamten Bauzeit.
2.2 Ordner erstellen: Zwei Exemplare: 1x Käufer, 1x GU.
Diese Ordner dienen als Grundlage für die gemeinsame Startsitzung mit dem Käufer.
Die Ordner werden laufend während des Bau- und Auswahlprozesses ergänzt.
Ordnerinhalt:
• Adressen
• Entscheidungsliste, Termine
• Budgetpositionen (Sanitärapparate, Waschturm, Küche, Platten, Parkett)
• Architektenpläne 1:50 (UG, AEH/PP, Umgebung) und Schnitte
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• Sanitär Apparateliste Standard
• Küchenplan und Küchenofferte Standard
• Parkett (Definition Standardprodukt)
• Platten (Verlege Plan Standard, Definition Standardprodukt)
• Baubeschrieb Käufer
• Projektänderungen (Liste mit Änderungswünschen und Kosten)
• Bemusterung Individualausbau. Diese umfasst insbesondere:
• Sanitär Apparatelisten
• Höhe Lavabo, WC, ggf. Regendusche, Duschstange und Spiegelkasten
• Duschwände: Anordnung und Material
• Küchenpläne und Küchenofferten
• Fliesen: Fliesenpläne und Material
• Parkett: Verlegerichtung und Material
• Wand- und Deckenbeläge (Abrieb, Tapete, Weissputz, usw.)
• Oberflächen Dachschrägen (Täfer, Gipskartonplatten, usw.)
• Interne Treppen (inkl. Trittflächen, Stirnen, Wangen, Handläufe)
• Interne Geländer und Absturzsicherungen
• Türen (Zargen, Türblätter, Griffe, Schilder, Rosetten, usw.)
• Vorhangschienen und Vorhangstangen
• Dachfensterzubehör
• Materialübergänge und Farbgestaltung 2.3 Startsitzung durchführen
• Verkäufer, Käufer, Käuferbetreuer der GU
• Abgabe Ordner
• Erläuterung Ordnerinhalt
• Allgemeine Erläuterung (Handhabung Projektänderungen, Entscheide, Budgetpositionen, Abnahme, Einzug, Garantien)
• Erste Änderungswünsche der Käufer besprechen
2.4 Laufenden Projektänderungen erstellen
• Aufgrund der Änderungswünsche der Käufer werden die Mehr- und Minderkosten berechnet und dem Käufer zur Genehmigung vorgelegt.
• Mit jeder Projektänderung wird eine aktuelle Kostenzusammenstellung abgegeben.
• Änderungswünsche werden nicht ausgeführt, solange die Projektänderung nicht schriftlich vom Käufer genehmigt ist.
2.5 Allgemeines Verhalten gegenüber dem Käufer
• Klare Aussagen treffen, bezüglich der Abgabetermine für Änderungswünsche
• Den Käufern innert Wochenfrist eine Antwort auf Ihre Fragen geben
• Alle Gesprächstermine (pers. oder am Tel) protokollieren
• Änderungswünsche sollen soweit als möglich berücksichtigt werden
• Kundenorientiertes Denken und Handeln 2.6 Abnahme Rohbau durchführen
• Kontrolle HLKS-Installationen / Elektro Apparatestandorte und Anzahl
• Raumeinteilung / Layout gemäss Bestellung und unterzeichneten Grundrissen
• Standort Küche
2.7 Ausbaupläne, Materialisierungen und Apparatelisten freigeben lassen Dies umfasst insbesondere:
• Sanitär Apparatelisten
• Höhe Lavabo, WC, ggf. Regendusche, Duschstange und Spiegelkasten
• Duschwände: Anordnung und Material
• Küchenpläne und Küchenofferten
• Fliesen: Fliesenpläne und Material
• Parkett: Verlegerichtung und Material
• Wand- und Deckenbeläge (Abrieb, Tapete, Weissputz, usw.)
• Oberflächen Dachschrägen (Täfer, Gipskartonplatten, usw.)
• Interne Treppen (inkl. Trittflächen, Stirnen, Wangen, Handläufe)
• Interne Geländer und Absturzsicherungen
• Türen (Zargen, Türblätter, Griffe, Schilder, Rosetten, usw.)
• Vorhangschienen und Vorhangstangen
• Dachfensterzubehör
• Materialübergänge und Farbgestaltung
2.8 Vorabnahme und Endabnahme durchführen (gem. Standardprotokoll)
• Mängelaufnahme / Mängelbehebung
• Käuferseitige Einbauten erfolgen erst nach der Übergabe.
2.9 Übergabe durchführen (gem. Standardprotokoll)
• Es müssen alle Projektänderungen bereinigt sein.
• Ablesung der Zähler
• Übergabe der Schlüssel
• Übergabe der Handwerkeradressenliste
• Übergabe der Wartungs- und Betriebsanleitungen sowie rev. Pläne (sobald vorhanden)
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