Das urbane Wohnen – als Tätigkeit und als Teil von Alltagsroutinen – spielt in der deutsch- sprachigen Humangeographie eigentlich keine eigenständige Rolle. Wenn es thematisiert wird, dann als das Wohnen von bestimmten Bevölke- rungsgruppen wie Wohnungslosen (siehe bspw.
Marquardt 2015; Scholtz/Strüver 2017), Ge- flüchteten (siehe Friedrichs et al. 2019) oder auch Frauen (Strüver 2020) – oder aus der Per- spektive zentraler geographischer „Nachbar- disziplinen“, wie bspw. Architektur (Jany 2019) oder Soziale Arbeit (Beck 2021). Im Fokus in der Stadt-Geographie (und auch -Soziologie) stehen vielmehr die Dauerbrenner Segregation und Gentrifizierung, Wohnumfeldinfrastruktu- ren und in jüngerer Zeit Wohnungsmärkte bzw.
Immobilienmärkte, ihre Vermarktlichung und Finanzialisierung (für einen aktuellen Überblick, siehe Schipper/Vollmer 2020).
Vor dem Hintergrund dieser Unterthema- tisierung haben wir uns als Teil des Masterstu- dienganges nachhaltige Stadt- und Regional- entwicklung am Institut für Geographie und Raumforschung der Universität Graz im Herbst 2020 dem Thema bzw. der Tätigkeit Wohnen intensiver gewidmet und uns zunächst verschie- dene Wohntypologien angeschaut; anschließend wurden vier verschiedene Wohnvisionen für Grazer (Bau-)Lücken entwickelt (s.u.). Massiv unterstützt wurden unsere Diskussionen durch die Erfahrungen aus den ersten zwei Lockdowns als Maßnahmen zur Bekämpfung der Covid-19 Pandemie. Alle, studentische Teilnehmer*in- nen wie die zwei Lehrenden, befanden sich in einer Art ungeplantem (und vor allem: schlecht organisierten) „Reallabor“ für den angeordne- ten Rückzug in den privaten Wohnraum, das Arbeiten im provisorischen Homeoffice (in Kel- ler, Küche oder Klo) und zur Erfahrung der Ver- dichtung der Körper zu Hause. Die Pandemie als Verdichtung der Körper im Wohnraum hat
das Erleben des Wohnens – und die Routine- tätigkeit Wohnen – gleichermaßen multipliziert wie radikalisiert; und sie hat auch die gesell- schaftskritische Debatte um das Wohnen bzw.
gesellschaftliche Ungleichheiten des Wohnens (neu) inspiriert (siehe die Debatte um „Pande- mie, Digitalisierung und planetarische Enturba- nisierung“ in: sub\urban. zeitschrift für kritische stadtforschung 9/1-2 (https://zeitschrift-sub- urban.de/sys/index.php/suburban/debatte19).
Neben der „Coronakrise“ fand unsere Lehr- veranstaltung aber auch vor der Folie der sich verschärfenden Klimakrise statt. Im Sinne letz- terer wäre bspw. urbane „Nachverdichtung“ ab- solut notwendig – und zu einer der Hochzeiten der Coronakrise im Februar 2021 wurde u.a. das Verbot des Einfamilienhaus-Neubaus europa- weit diskutiert. Allein dieser Widerspruch macht deutlich, dass der Wohnraum als Ort und das Wohnen als Tätigkeit aus einem multiplen Be- ziehungsgeflecht ökologischer, ökonomischer und sozialer Aspekte bestehen. In Kombination mit alltäglichen Aktivitäten außerhalb der Woh- nung definiert er maßgeblich den Lebensort.
Die Wechselwirkungen zwischen gebauten Wohnstrukturen, der Konzeptionierung und Planung sowie die Auswirkungen auf Alltags- praxis und Lebensqualität der Bewohner*innen stellen einen zentralen Pfeiler in der nachhalti- gen Ausgestaltung österreichischer Städte und Siedlungen dar. Die Beziehung zum Wohnraum hat sich jedoch seit einigen Jahren verändert:
Ursprünglich stellt die selbst genutzte Wohn- immobilie ein Gebrauchsgut dar (Heeg 2013a).
In diesem Zusammenhang dient sie der persön- lichen Grundbedürfnisbefriedigung u.a. nach Erholung, Schutz und Sicherheit. Im Gegensatz zum Gebrauchsgut zielen Investitionsgüter da- rauf ab, Vermögen durch regelmäßige Erträge zu vermehren. Die Betrachtung des Wohnraums als Investitionsgut bzw. Ware, also die Kommo-
Wohnen, das [schwaches Verb]:
Wohnen als (starke) Frage in der Humangeographie
difizierung dessen, schreitet seit geraumer Zeit stetig voran. Die Rückkehr der Wohnfrage als Wohnungsfrage wird daher angesichts beständig steigender Wohnimmobilienpreise im nächsten Abschnitt kurz diskutiert.
NEOLIBERALER STADTUMBAU UND KOMMODIFIZIERUNG VON WOHNEN
Im Kontext der kritischen Stadtgeographie fin- det „urbanes Wohnen“ seit fünfzig Jahren Beach- tung. Allerdings kaum im Sinne der oben ange- deuteten Alltagstätigkeit des Wohnens, sondern als Wohnungsmarkt. Bereits 1989 kritisierte Da- vid Harvey prominent die neoliberalen Entwick- lungen zur Unternehmerischen Stadt, zu deren Programmpunkten u.a. die Deregulierung und Privatisierung sowie die Markt- und Wettbe- werbsorientierung gehören. Die sozialwissen- schaftlichen Auseinandersetzungen griffen diese Themen zum Umbau wohlfahrtsstaatlicher So- zialsysteme sowie von Stadtentwicklungsstra- tegien auf und fokussierten seitdem vermehrt Wohnungsfragen als Immobilienmarktfragen (siehe z.B. Schipper 2018).
Außerdem intensivierte sich die bereits seit den 1970er geführte Theoriedebatte um die kapitalistischen Grundlagen des urbanen Woh- nungsmarktes – aktuell diskutiert als Kommo- difizierung und Finanzialisierung des Wohnens:
Denn durch die Betonung der Rolle der ge- bauten Umwelt bzw. (neuer) Raumproduktio- nen für die temporäre Überwindung kapitalis- tischer Krisen („spatio-temporal fixes“, Harvey 1982/2006; siehe auch Belina 2011) gewannen Anlagenimmobilien nachhaltig an Bedeutung.
Vor diesem Hintergrund – sowie dem an- haltenden Trend des städtischen Bevölkerungs- wachstums – stellt die Wohnungsmarktfrage auch eine Wohnfrage dar – eine Frage, in der zunächst die Bereitstellung von ausreichend und angemessenem Wohnraum eine Schlüssel- rolle einnimmt. Seit Anfang der 2010er Jahre können Veränderungsprozesse der Wohnraum- versorgung beobachtet werden. Diese basieren u.a. auf steigenden Miet- und Immobilienprei- sen und sie resultieren bspw. in der Verdrängung
prekarisierter Haushalte und Bevölkerungsgrup- pen aus innenstadtnahen bzw. anderweitig be- gehrten Wohnlagen.
Während sich die Argumentation zur De- ckung des quantitativen Bedarfs an Wohnraum meist um die bauliche Verdichtung des städti- schen Gefüges entwickelte, standen (und stehen) zeitgleich immer weniger öffentliche Finanz- mittel dafür zur Verfügung, so dass zunehmend private Investoren diese baulichen wie finanziel- len Lücken füllen. Die stetig wachsende Wohn- raumproduktion löst das Problem der quanti- tativen wie qualitativen Wohnraumversorgung gleichwohl nicht auf – im Gegenteil, es verstärkt sie: Wohnimmobilien sind mittlerweile Finanz- marktinstrumente. Ihr Zweck ist keine Wohn- raumversorgung, sondern die Erwirtschaftung maximaler Renditen (Heeg 2013b; Holm 2014).
DER WOHNIMMOBILIENMARKT IN ÖSTERREICH
Auch in Österreich zeigen sich in den letzten Jahren eine Reihe an Verschiebungen im Woh- nungssystem und spätestens 2012 hat die so- ziale Wohnungsfrage auch Österreich erreicht (Springler 2018). Der Umbau des Wohnungs- und Sozialsystems unterliegt seit den 1980er Jahren einem Strukturwandel hin zu einem marktorientierten System. Die Steuerungs- macht des österreichischen Staates hat seit den 1990er Jahren durch die Aufhebung der Zweck- bindung der Fördergelder und die Verländerung der Wohnbauförderung im Rahmen der Wohn-
Abb. 1.1: Geförderter und nicht-geförderter (= freifinanzierter) Neubau in Österreich 1992-2017, Quelle: Kadi et al. 2020
bauförderung stark abgenommen. Eine ausrei- chende Versorgung mit Wohnraum für untere und mittlere Einkommensgruppen in urbanen Regionen wird zunehmend schwieriger (Kadi et al. 2020). Die Steuerungsmacht des Staates im Rahmen geförderter Wohneinheiten und somit der Vorgaben von Rahmenbedingungen wurde seit den 1990er Jahren zugunsten freifinanzier- ter Einheiten abgebaut. Die damit verbunde- nen Lenkungseffekte des Staates bezogen auf einen sozialen gerechten und fairen Zugang für alle zum Wohnen sanken hiermit ebenso (Vgl.
Abb. 1.1; Kadi et al. 2020).
Mit dem verstärkten Bau von freifinanzierten Wohnimmobilien steigen gleichzeitig die Wohn- immobilienpreise. Die österreichische Entwick- lung der Wohnimmobilienpreise im Vergleich zum europäischen Durchschnitt zwischen 2010 und 2019 zeigt, dass in diesem Betrachtungszeit- raum ein stetiger Aufwärtstrend zu verzeichnen ist. Mit einem Ausgangsniveau in Österreich im Jahr 2010 von 76,8% zum Basiswert von 2015 mit 100% stiegen die Wohnungsimmobilien- preise bis 2019 auf 126,6% an. Österreich zählt
dadurch – bei einer sehr moderaten Ausgangsla- ge – zu den Ländern mit den größten Preisstei- gerungen am Wohnungsmarkt im europäischen Vergleich zwischen 2010 bis 2019 nach Estland, Ungarn, Lettland und Luxemburg (Vgl. Abb.
1.2, Eurostat 2021).
Steigende Wohnungsimmobilienpreise führen zu einer Wohnkostenüberbelastung in Haushal- ten. Die Quote der Wohnkostenüberbelastung misst den Anteil der Bevölkerung, der in einem Haushalt lebt, in dem die gesamten Wohnkosten mehr als 40% des verfügbaren Haushaltsein- kommens übersteigen. Im EU27-Durchschnitt lag dieser Wert für 2019 für die städtische Be- völkerung bei 11,8% im Vergleich dazu in Deutschland bei 16,2%. Im gleichen Jahr traf eine Wohnkostenüberbelastung in Österreich 12,2% der städtischen Bevölkerung (Eurostat 2021).
In einem Vergleich der Medianeinkommen der unselbstständig Beschäftigten in einem Be- trachtungszeitraum von 2005 bis 2017 wird dies ebenso deutlich mit einem nominellen Anstieg von lediglich 25%. Die untere Einkommens-
Abb. 1.2: Wohnimmobilienpreisentwicklung Österreich im Vergleich mit EU27 zwischen 2010 und 2019, Quelle: Eurostat 2021
gruppe verzeichnet im Vergleich noch geringere Zuwächse. Die Kaufpreise und Mieten hingegen stiegen deutlich an (Vgl. Abb. 1.2, Kadi et al.
2020). Zusätzlich bedingt die Eigentumsstruk- tur am österreichischen Wohnungsmarkt, dass steigende Immobilienpreise die Leistbarkeit von Wohnraum für die unteren Einkommensgrup- pen verschlechtert, bei gleichzeitigen Vermö- genszuwächsen der höheren Einkommensgrup- pen durch die steigenden Immobilienpreise. In der Erhebung der Umverteilung durch den ös- terreichischen Staat im Jahr 2015 ergingen Ein- nahmen aus Vermietung und Verpachtung zu 82,5% an das oberste Einkommensdrittel und lediglich 5,2% an das unterste Einkommensdrit- tel (WIFO 2019).
Neben der real steigenden Nachfrage an Wohnungen durch städtischen Zuzug steigt par- allel die Nachfrage nach Wohnungen als Finanz- anlage auch in Österreich seit Jahren (Kadi et al.
2020). Gründe hierfür liegen in der Niedrigzins- phase am eigentlichen Kapitalmarkt und führen am Immobilienmarkt zu Überbewertungen.
Ende 2019 lag der Fundamentalpreis-Indika- tor für Wohnimmobilien für Gesamtösterreich bei 14% und wurde seitens der Nationalbank als erstes Anzeichen für eine Überhitzung des Marktes und eine potenzielle Blasenbildung ge- deutet (ÖNB 2019). Dieser Trend schrieb sich für das Jahr 2020 fort mit einer Erhöhung des Indikators auf 17,4% und deutet auf eine zu- nehmende Überhitzung des Wohnimmobi- lienmarkts hin (ÖNB 2020). Für das Jahr 2021 wurde eine Überschussproduktion von 35.000 Wohneinheiten prognostiziert (ÖNB 2019). Ak-
tuell setzt sich der Trend steigender Preise für Wohnimmobilien fort mit einem deutlichen An- stieg um 9,5% im 3. Quartal 2020 (ÖNB 2020).
Getrieben durch die stetig steigende Wohnungs- nachfrage im städtischen Umfeld wirkt diese durch die steigenden Preise selbstverstärkend für die Anlegerseite. Die Attraktivität der Investition in Wohnimmobilien gewinnt durch anhaltende Niedrigzinsen und durch steigende Immobilien- preise und treibt sich hiermit selbst an. Immo- bilienbesitzer*innen können diese Effekte durch Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung positiv nutzen, während die Nachfrage nach leistbarem Wohnraum bei unteren und mittle- ren Einkommensgruppen steigt und tendenziell unerfüllt bleibt (Kadi et al. 2020).
DIE LAGE IN GRAZ
Graz als zweitgrößte Stadt Österreichs wächst, ebenso wie andere urbane Regionen. Die Be- völkerungsanzahl weist derzeit einen Perso- nenstand mit Hauptwohnsitz von 294.236 auf (Stadt Graz, Stand: 01.01.2021). Prognosen der Stadt von 2015 gingen von einem durchschnittli- chen jährlichen Anstieg von 2.000 Personen aus (Referat für Statistik 2015).
Nach einer Reduktion fertiggestellter Wohn- einheiten zwischen 2014 bis 2015 verzeichnete die Stadt Graz bis 2020 einen jährlichen Woh- nungszuwachs. Für 2021 ergibt sich erstmals wieder eine Reduktion (Vgl. Abb. 1.4). Gleich- zeitig zeigt sich ein Zuwachs zwischen 2013 und 2016 bei der anwesenden Bevölkerung, welcher jedoch seitdem dauerhaft rückläufig ist.
Das Grazer Stadtentwicklungskonzept STEK 4.0, als oberstes Instrument der örtlichen Raum- planung 2015 in Kraft getreten, stellt die Ent- wicklungsgrundlage für den Grazer Raum bis 2030 dar. Die Grundsätze der Grazer Stadtent- wicklung, als Grundlage für die Entwicklung des STEK 4.0, verfolgten die Ziele „die zu einer ge- steigerten Attraktivität durch eine hohe Lebens- qualität für Bürger*innen und Investoren*innen und einer sicheren Perspektive für Privatinvesti- tionen führen“ (Schöttli 2012).
Abb. 1.3 Mieten, Kaufpreise und Einkommen in Österreich, Quelle: Kadi et al. 2020
Sowohl die Prognosen als auch die reale Ent- wicklung und die Ausrichtung des STEK 4.0 der Stadt ziehen seit Jahren finanzmarktveran- kerte Investoren in die Stadt. Die Kaufpreise für Grazer Wohnungen steigen seit 2016 stetig.
Im Jahr 2016 wurde eine Veränderungsrate der Wohnungspreise im Vergleich zum Vorjahr um 6,3% verzeichnet. Im Folgejahr zwar nur mehr um 2%, jedoch war 2018 wieder ein Anstieg um 3,8% und 2019 um 5,7% zu beobachten. Im Jahr 2020 stiegen die Grazer Wohnungspreise um 4,6% (Statistik Austria 2021).
Seitens der Immobilienbranche wird auf- grund verstärkter Nachfrage speziell von institu- tionellen Anlegern aus dem Ausland mit einem weiteren Anstieg der Preise und speziell in den Innenstadtlagen am linken Murufer gerechnet.
Ebenso sieht man in den ehemaligen Arbeiter- vierteln am rechten Murufer neue Entwicklun- gen (Martich 2021). Gleichzeitig wird auf Seiten der Investor*innen die zunehmende Knappheit an attraktiven Investmentmöglichkeiten in Graz bemängelt (Pöltl et al. 2020), während die Seite der Bürger*innen gegenwärtig einen Baustopp für die Stadt fordert (Pollet-Kammerlander et al.
2021). Die Initiative für ein unverwechselbares Graz als Bürger*innenbewegung gegen den fort- schreitenden Identitätsverlust der Stadt verlangt ein Überdenken der aktuellen Bautätigkeiten mittels einer Leerstandserhebung in der Stadt als Grundlage für eine Abschätzung der not- wendigen Wohnbauentwicklung (Pollet-Kam- merlander et al. 2021).
DIE STUDIERENDENPROJEKTE
Wohngebäude sollten vorrangig den Bewoh- ner*innen und ihrem Alltag, dem Wohnen dienlich sein. Darüber hinaus müssen diverse Krisenerscheinungen, wie Klima-, Finanz- und auch Coronakrise verstärkt in zukünftige Über- legungen zum Wohnen wie zum Wohnungs- markt einfließen. Ausgehend von den skizzierten Dynamiken am Wohnungsmarkt sowie im Zuge der Nachhaltigkeitstransformation wurde von Masterstudierenden das urbane Wohnen in so- zialer, ökologischer und ökonomischer Hinsicht thematisiert und „ausprobiert“: Hierzu gehörten v.a. innovative Wohnkonzepte für innerstädti- sche sowie Stadt-Land-Verflechtungsräume in Zeiten von Wohnraumknappheit und Gentrifi- zierung – aber Pandemisierung, Digitalisierung und Klimakrise. Ziel war es die aktuellen De- batten um urbane Gerechtigkeit im Kontext von Wohnen und nachhaltiger Stadtentwicklung zu diskutierten und anhand konkreter sozialer wie räumlicher Beispiele zu bearbeiten. Dazu gehö- ren kooperatives Wohnen (Bienengasse, im sich gentrifizierenden Lend), barrierefreies Wohnen (Kopernikusgasse), junges Wohnen (am Grün- anger im Süden Graz) und Wohnangebote für wohnungslose Menschen am Ruckerlberggürtel.
Die vorliegende Publikation stellt die Ergebnisse der vier Projekte vor und möchte hiermit Im- pulse zu Fragen des Wohnens in Graz sowie zur Grazer Wohnversorgung leisten.
Abb. 1.4: Bevölkerungs- und Wohnungszuwachs Graz 2013 - 2020, Quelle: Pollet- Kammerlander et al. 2021, eigene Darstellung
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