Coreo AG. Buy. Kursziel: 2,00 Euro (unverändert) 8 Juli Kurs (Euro) 1,54 Hoch / Tief 52 Wochen 1,75 / 1,17

8 | Juli | 2021

Buy

Portfolio mit Zukauf von mehreren Objekten ausgebaut - weite- rer positiver News Flow auf der Transaktionsseite in den kom- menden Wochen erwartete - Buy und 2,00 Euro Kursziel bestätig

Das Unternehmen hat heute den Zukauf von zwei Produktions- standorten und einem Verwaltungsgebäude eines börsengelis- teten deutschen Automobilzulieferers im Rahmen einer Sale and lease back Transaktion bekannt gegeben und konnte somit wie angekündigt nach der im März vollständig ausgezahlten Un- ternehmensfinanzierung auch auf der Transaktionsseite einen Erfolg vermelden. Die besagten Objekte befinden sich in Baden- Württemberg, NRW und Thüringen und bieten zusammen über 14 Tsd. qm an vermietbarer Fläche, wovon nahezu 11 Tsd. qm der Produktion dienen. Die Mieteinnahmen belaufen sich auf über 700 Tsd. Euro und die Mietverträge sind Triple-Net und haben eine Laufzeit von 10 bzw. 3 Jahren zuzüglich drei Verlän- gerungsoptionen von jeweils 5 bzw. 1 Jahr. Zum Kaufpreis wur- de Stillschweigen vereinbart, wir gehen jedoch aufgrund der Dealstruktur und der verschiedenen Laufzeiten von einer sehr lukrativen Rendite im Bereich von 8% oder sogar noch leicht darüber aus. Das Closing der Transaktion soll im 3. Quartal des laufenden Geschäftsjahres stattfinden.

Die heutige Meldung ist sehr erfreulich und wir gehen davon aus, dass in den kommenden Wochen noch weitere News von der Transaktionsseite folgen werden, welche dem Unterneh- men weiteren Aufwind bieten. Die Aktie hat sich seit unserem letzten Update vom 26. Mai ebenfalls erfreulich entwickelt und konnte um nahezu 15% zulegen. Wir gehen auch von ei- ner weiterhin positiven Entwicklung aus. Für den Moment be- stätigen wir unser Kursziel von 2,00 Euro, sehen jedoch bei weiterem positiven News Flow auch Potenzial für eine Anhe- bung im Jahresverlauf. Bei einem derzeitigen Kurspotenzial von 30% bestätigen wir unsere Kaufempfehlung mit dem Ra- ting Buy.

nKurs (Euro) 1,54

Hoch / Tief 52 Wochen 1,75 / 1,17 nAllgemeine Angaben

ISIN Bloomberg

Rechnungslegungsstandard Marktkapitalisierung ( Mio. Euro) Anzahl von Aktien (Mio.) Streubesitz

Streubesitz Market Cap (Mio. Euro) 5,9

CAGR EBT ('19 -'23e) 98,1%

nBewertung / Multiplikatoren 2020 2021e 2022e 2023e

Marktkapitalisierung/Umsatz 7,7 6,5 4,3 2,9

Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV) -11,1 12,0 5,8 4,1

Dividendenrendite 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

nKennzahlen je Aktie (Euro '000) 2020 2021e 2022e 2023e

Nettogewinn je Aktie -0,14 0,13 0,26 0,37

Dividende je Aktie 0,00 0,00 0,00 0,00

NAV je Aktie 1,73 2,05 2,73 3,59

nFinanzdaten (Euro '000) 2020 2021e 2022e 2023e

Erlöse aus der Vermietung 3.515 4.148 6.222 9.332

Veräußerungsergebnis 488 1.734 1.673 1.706

Bewertungsergebnis 847 4.624 8.458 10.227

Sonstige betriebliche Erträge 57 821 1.308 1.899

Materialaufwand -2.290 -2.114 -2.658 -3.202

Personalaufwand -1.050 -1.149 -1.422 -1.750

Sonstige betriebliche Aufwendungen -1.726 -1.870 -2.117 -2.364 Operatives Ergebnis (EBIT) -689 6.051 11.663 16.091

Finanzergebnis -2.151 -2.257 -3.828 -5.157

Vorsteuerergebnis (EBT) -2.814 3.828 7.890 11.010

Steueraufwand 377 -1.053 -2.209 -2.973

Nettoergebnis nach Minderheiten -2.424 2.699 5.575 7.904 nWesentliche Aktionäre

Apeiron Investment Group Ltd. 49%

BF Holding GmbH 20%

alex schütz familienstiftung 9%

nFinanzkalender

HV (virtuell) August 2021

1H 2021 Bericht Okt. 2021

nAnalysten Dipl.-Kfm. Stefan Scharff, CREA

Christopher Mehl, MBA, CFA

E-Mail scharff@src-research.de

mehl@src-research.de

Internet www.src-research.de

www.aktienmarkt-international.at www.aktienmarkt-international.de www.aktienmarkt-deutschland.de

17,5 22%

DE000A0B9VV6 CORE:GR IFRS 27,01

2 Coreo AG

Industrie: Immobilien Vorstand der Coreo:

Segment: Gewerbe und Wohnen Marin N. Marinov

Zielmarkt: Deutschland

Geschäftssitz: Frankfurt

Gründung: 2003

Anzahl Mitarbeiter: 11 Aufsichtsrat der Coreo:

Stefan Schütze (Vorsitzender)

IR Kontakt: Axel-Günter Benkner (Stellv. Vorsitzender)

ir@coreo.de Dr. Friedrich Schmitz

Source: Company Data, SRC Research

Die Coreo AG is ein wachsendes deutsches Immobilienunternehmen mit dem Fokus auf Gewerbe- und Wohnimmobilien in deutschen B- und C-Städten. Investitionen erfolgen in Immobilien mit deutlichem Wertsteigerungspotenzial, also im Value-Add segment. Die Aktie des Unternehmens ist derzeit im Freiverkehr der Frankfurter Börse und im Xetra gelistet.

Die Gesellschaft wurde 2003 unter dem Namen Nanostart AG gegründet und war bis 2016 als

Beteiligungsgesellschaft von Nanotechnologieunternehmen tätig. Seit der Umfirmierung zur Coreo AG Ende Mai 2016 hat sich die Strategie hin zu einem Bestandsimmobilienentwickler geändert, mit dem Ziel des Aufbaus eines Gewerbe- und Wohnimmobilienportfolios. Investitionen erfolgen in Objekte mit erheblichem Wertsteigerungspotenzial bei bestehendem Entwicklungsbedarf. Hierzu werden Value- Add-Portfolioen erworben, um diese mit einem manage-to-core Ansatz deutlich im Wert zu steigern.

Nicht-strategische Teile eines erworbenen Portfolios werden kurzfristig wieder veräußert. Die ersten Zukäufe erfolgten im Mai 2017. Zum Jahresende 2020 hatte das Portfolio ein Volumen von rund 64 Mio. Euro. Das mittelfristige Ziel für die kommenden 4 bis 5 Jahre ist es auf ein Portfoliovolumen von 400 Mio. Euro bis 500 Mio. Euro zu gelangen.

Mit seiner wertschaffenden Wachstumsstrategie erschließt sich das Unternehmen drei Ertragsquellen.

Neben den laufenden Mieteinnahmen, deren Bedeutung für das Gesamtergebnis mit fortschreitendem Portfolioaufbau stetig steigen wird, werden durch den Verkauf nicht strategischer Immobilien

Handelsgewinne generiert. Zusätzlich tragen die im Zuge der durchgeführten Bestandsentwicklungs- maßnahmen erzielten Wertsteigerungen zum Gesamtergebnis des Unternehmens und dem NAV bei.

Im 2018 hat das Unternehmen zur Finanzierung bereits zwei Kapitalmarktmaßnahmen durchgeführt.

Zum einen wurde eine Optionsanleihe mit einem Volumen von 20 Mio. Euro platziert, zum anderen erfolgte gegen Jahresende 2018 eine Bezugsrechtkapitalerhöhung, bei welcher ein Emissionsvolumen von 10,5 Mio. Euro erzielt wurde. In 2020 fanden erneut zwei Kapitalmarktmaßnahmen statt. Im Juni wurde ein 10% Eigenkapitalerhöhung abgeschlossen und im Dezember konnte ein 23 Mio. Euro Darlehen aufgenommen werden. Dieses Kapital wird als Eigenkapital an die Projektgesellschaften zur Verfügung gestellt. Die derzeitige Finanzposition, Stand 31. Dezember 2020, weist eine

Eigenkapitalquote von 34,6% auf und sollte nach der angekündigten Kapitalerhöhung mit einem

Volumen von mindestens 5 Mio. Euro wieder steigen. Coreo ist, vorausgesetzt der nötigen Liquidität,

somit solide und flexibel für einen weiteren Ausbau des Portfolios aufgestellt.

3

SWOT Analyse

 Der Vorstand des Unternehmens verfügt über mehr als 20 Jahre Erfahrung im Immobilien- bereich und hat zudem einen Background im Finanzbereich.

 Das Netzwerk des Unternehmens ist weitläufig. Hierzu tragen auch die Mitglieder des Aufsichtsrats sowie die Hauptaktionäre der Gesellschaft bei.

 Die derzeitigen Objekte im Portfolio des Unternehmens sind zu sehr niedrigen Multiples gekauft worden, Zuschreibungen erfolgten bisher nur einmal in überschaubaren Rahmen. Es bestehen noch deutliche Aufwertungspotentiale. Somit hat Coreo nicht nur ein sehr gerin- ges Risiko bezüglich eines möglichen Downturns des Immobilienmarktes, sondern könnte hiervon im Vergleich mit etablierten Marktteilnehmern von einer solchen Entwicklung deut- lich profitieren.

 Coreo selbst hat noch keine lange Historie als Immobilienunternehmen und somit auch noch keinen hohen Bekanntheitsgrad. Dieser sollte sich jedoch weiterhin verbessern. Dabei kann das Unternehmen von der Historie der Organe profitieren.

 Der Fokus des Unternehmens auf Value Add Immobilien (sowohl Wohn- als auch Gewerbe- objekte) an Standorten außerhalb der Top 7 im Bereich von 3 - 20 Mio. Euro sollte auch weiterhin Möglichkeiten für einen lukrativen Ausbau des Bestandportfolios bieten.

 Durch das Ziels des Bestandaufbaus und die vorhandene Liquidität könnten bei einem möglichen Abschwung des Immobilienmarktes attraktive Kaufmöglichkeiten entstehen, auf die das Unternehmen schnell reagieren kann. Doch auch in einem eher wahrscheinlich posi- tiv anhaltenden Marktumfeld kann das Unternehmen den Bestandsaufbau erfolgreich um- setzen.

 Der geplante Abbau der Beteiligung an der Magforce führt zu einer weiteren Zufuhr von Kapital was folglich zur Investition in den Immobilienbestand zur Verfügung steht ohne eine weitere Kapitalmaßnahme zu benötigen. Zudem entwickelt sich das Unternehmen durch den Abbau der Position zu einem pure-play Immobilienunternehmen, was die Wahrneh- mung bei Investoren deutlich verbessern und der Aktie weiteren Rückenwind verleihen sollte.

 Die Finanzierungsstruktur und –kosten sind derzeit noch etwas zu hoch und bietet daher Verbesserungspotenzial. Durch die vorzeitige Rückzahlung der teuren Optionsanleihe in 2020 hat das Unternehmen jedoch bereits einen guten Schritt in die richtige Richtung ge- macht und wir sehen hier noch weiteres Potenzial für die kommenden Jahre.

 Das Portfolio des Unternehmens ist noch relativ klein, so dass ein etwaiger (wenngleich wenig wahrscheinlicher) Problemfall innerhalb des Portfolios relativ stärker auf die Gewinn- rechnung und den NAV durchschlagen würde. Zudem ist der Immobilienmarkt schon sehr gut gelaufen. Dies könnte möglicherweise zu Problemen beim Aufbau des Portfolios führen, wenn keine (dem Ankaufsprofil der Coreo entsprechenden) genügenden Objekte mehr am Markt sind.

 Die anhaltenden globalen Spannungen sowie die derzeitige Corona Pandemie können die wirtschaftliche Lage in Deutschland weiter verschlechtern und zu einem weiteren Ab- schwung in der Konjunktur und einer größeren Rezession führen. Eine solche Entwicklung würde nicht ohne Auswirkungen auf den Immobilienmarkt sowie den Kapitalmarkt bleiben.

In der Folge dürfte der Abschluss von Wachstumsfinanzierungen bei zugleich verschlechter- ten Konditionen schwieriger werden.

Stärken

Schwächen

Chancen

Risiken

4

Coreo AG 31/12 IFRS ('000)

2017 2018 2019 2020 2021e 2022e 2023e

CAGR '19 - '23e

Erlöse aus der Vermietung 482 2.164 2.919 3.515 4.148 6.222 9.332 26,2%

Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien 0 2.503 1.434 488 1.734 1.673 1.706 3,5%

˪ Erlöße aus der Veräußerung von Immobilien 0 6.730 2.983 6.092 9.687 5.731 6.844

˪ Buchwert der veräußerten Immobilien 0 -4.228 -1.549 -5.604 -7.953 -4.058 -5.138

Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties 0 2.643 3.060 847 4.624 8.458 10.227 27,3%

Andere Erlöse 4 365 4 168 215 256 314

Sonstige betriebliche Erträge 4.105 1.429 47 57 821 1.308 1.899

Materialaufwand -113 -1.096 -2.592 -2.290 -2.114 -2.658 -3.202

Personalaufwand -370 -747 -807 -1.050 -1.149 -1.422 -1.750

Abschreibungen und Wertminderungen -10 -18 -15 -698 -358 -57 -71

Sonstige betriebliche Aufwendungen -863 -2.348 -1.547 -1.726 -1.870 -2.117 -2.364

Operatives Ergebnis (EBIT) 3.235 4.895 2.502 -689 6.051 11.663 16.091 45,1%

Finanzerträge 0 137 17 165 202 1.013 1.824

Finanzaufwendungen -132 -2.527 -2.181 -2.316 -2.459 -4.841 -6.981

Übriges Finanzergebnis 0 0 23 26 34 55 76

Vorsteuerergebnis (EBT) 3.103 2.505 361 -2.814 3.828 7.890 11.010 98,1%

Steuern vom Einkommen und Ertrag -19 -845 -1.223 377 -1.053 -2.209 -2.973

Nettoergebnis 3.084 1.660 -862 -2.437 2.775 5.680 8.038

davon Minderheiten 0 35 -18 -13 76 105 134

Nettoergebnis nach Minderheiten 3.084 1.625 -845 -2.424 2.699 5.575 7.904

Aktienanzahl 9.360 15.946 15.946 17.540 21.114 21.114 21.114

Ergebnis je Aktie 0,33 0,10 -0,05 -0,14 0,13 0,26 0,37

Dividende je Aktie 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Portfoliogröße 10.303 40.969 45.093 64.079 95.368 142.337 189.306 33,2%

NAV je Aktie n.v. 1,93 1,88 1,73 2,05 2,73 3,59

5

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Rating Chronik:

Wichtige Hinweise:

Der in dieser Studie genannte Kurs der Coreo AG entspricht dem Schlusskurs am 7. Juli 2021. Die Coreo AG hat SRC Research mit der Research-Betreuung des Unternehmens be- auftragt.

Disclaimer © 2021 Herausgeber: SRC-Scharff Research und Consulting GmbH (Kurzname: SRC Research), Klingerstr. 23, D-60313 Frankfurt am Main. Alle Rechte vorbehalten.

Obwohl die in dieser Veröffentlichung der SRC-Scharff Research und Consulting GmbH enthaltenen Infor- mationen aus sorgfältig ausgesuchten Quellen stammen, die wir für zuverlässig und vertrauenswürdig halten, können wir nicht für die Genauigkeit, Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen garantieren. Jede in dieser Veröffentlichung geäußerte Meinung gibt das gegenwärtige Werturteil des Autors wieder und entspricht nicht notwendigerweise der Meinung der SRC-Scharff Research und Consulting GmbH und/oder eines Stell- vertreters oder Mitarbeiters. Die in dem Bericht wiedergegebenen Meinungen und Einschätzungen können ohne Ankündigung geändert werden. In dem vom Gesetz erlaubten Umfang übernehmen weder der Autor noch die SRC-Scharff Research und Consulting GmbH irgendeine Haftung für die Verwendung dieses Doku- ments oder seines Inhalts. Der Bericht dient nur zu Informationszwecken und stellt kein Angebot oder eine Aufforderung, einen Rat oder eine Empfehlung zum Kauf oder Verkauf der genannten Wertpapiere dar und ist auch nicht als solches auszulegen. Privatkunden sollten sich beraten lassen und sich darüber bewusst sein, dass die Preise und Erträge von Wertpapieren ebenso fallen wie steigen können und dass in Bezug auf die zukünftige Entwicklung der genannten Wertpapiere keine Zusicherungen oder Garantien gegeben werden können. Der Autor und die SRC-Scharff Research und Consulting GmbH und/oder Stellvertreter oder Mit- arbeiter verpflichten sich auf freiwilliger Basis, keine Long- oder Short-Positionen der in diesem Bericht ge- nannten Wertpapieren zu halten und auch keine Optionen oder andere optionsähnliche Instrumente (deri- vative Instrumente) zu halten, die als Basis die in dieser Studie besprochenen Aktien zum Gegenstand haben.

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Unternehmen Datum Rating

damaliger Aktienkurs

damaliges Kursziel

Coreo AG 26.05.2021 Buy 1,36 € 2,00 €

Coreo AG 22.12.2020 Buy 1,51 € 2,00 €

Coreo AG 24.08.2020 Buy 1,19 € 2,00 €

Coreo AG 12.05.2020 Buy 1,24 € 2,00 €

Coreo AG 21.11.2019 Buy 1,57 € 3,00 €

Coreo AG 19.09.2019 Buy 1,54 € 3,00 €

Coreo AG 12.08.2019 Buy 1,54 € 3,00 €