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Inhaltsverzeichnis
Vorwort . . . 11
1 Einleitung . . . 13
1.1 Was ist eigentlich eine Mietverwaltung? . . . 13
1.2 Wer ist der Auftraggeber einer Mietverwaltung? . . . 14
1.3 Was Sie in diesem Buch erwartet . . . 14
2 Die Immobilie als Mietobjekt . . . 17
2.1 Welche Objekte können durch Sie verwaltet werden? . . . 17
2.2 Was ist eine Wohnung? . . . 18
2.3 Was ist ein Geschäftsraum? . . . 20
3 Der Mietverwalter und sein Unternehmen . . . 21
3.1 Die Mietverwaltung . . . 21
3.1.1 Tätigkeitsumfang . . . 21
3.1.2 Die Berufszulassungsregelung für Wohnimmobilienverwalter (§ 34c GewO) . . . 22
3.1.3 Rechtsformen in der Hausverwaltung . . . 23
3.1.4 Haftungsansprüche gegen den Mietverwalter . . . 23
3.2 Organisation in der Mietverwaltung . . . 26
3.2.1 Das Hausverwaltungsbüro . . . 26
3.2.2 Was bei der Einstellung von Mitarbeitern zu beachten ist . . . 39
3.2.3 Büroorganisation und Zeitmanagement . . . 52
4 Vom Marketing bis zur Übernahme eines neuen Mietobjekts . . . 61
4.1 Was bedeutet Marketing? . . . 61
4.2 Akquirieren von Neukunden . . . 61
4.3 Maßnahmen der Bekanntmachung (Werbung) . . . 62
4.4 Rentabilitätsprüfung von Verwaltungsobjekten . . . 63
4.5 Der Verwaltervertrag . . . 67
4.5.1 Vertragsdauer . . . 68
4.5.2 Wie lauten der Name und die Adresse des Vorverwalters? . . . 69
4.5.3 Die Verwaltungsunterlagen . . . 69
4.5.4 Das Verwalterhonorar . . . 69
4.6 Übernahme eines neuen Verwaltungsobjekts . . . 71
4.6.1 Entgegennahme, Vollständigkeitsprüfung, Übergabe der Hausverwaltungsunterlagen . . . 71
4.6.2 Eröffnung eines Bankkontos . . . 75
Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis
8
4.6.3 Benachrichtigung der Mieter, Behörden, Vertragspartner
über die Verwaltungsübernahme . . . 75
4.6.4 Erfassen von Stammdaten . . . 76
4.6.5 Versicherungen der Liegenschaften . . . 77
4.6.6 Kostenanalyse . . . 80
4.6.7 Hausmeister . . . 81
5 Rund um die Mietverwaltungspraxis . . . 83
5.1 Anbahnung einer Neuvermietung . . . 83
5.1.1 Zusammenarbeit mit Maklern . . . 84
5.1.2 Selbstakquirierung von Neumietern . . . 85
5.2 Der Mietvertrag . . . 91
5.3 Die Mietkaution . . . 95
5.4 Die Mieterhöhungen . . . 97
5.5 Mieterhöhung im preisfreien Wohnungsbau . . . 104
5.6 Was tun, wenn ein Mieter nicht zahlt? . . . 104
5.7 Fristlose Kündigung des insolventen Mieters wegen Altschulden . . . 107
5.8 Zulässige Kündigung bei unverschuldeter Geldnot . . . 108
5.9 Richtiges Verhalten im Streitfall mit Mietern . . . 108
5.10 Beauftragen von Rechtsanwälten . . . 110
5.11 Kündigung eines Mietvertragsverhältnisses . . . 111
5.11.1 Kündigungsprüfung . . . 111
5.11.2 Beendigung von Mietverhältnissen . . . 111
5.12 Vorabnahmetermin/Vorabprotokoll . . . 114
5.13 Abnahmetermin . . . 115
5.14 Kautionsabrechnung . . . 116
5.15 Die Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) und ihre Verwendung in der Mietverwaltung . . . 116
5.16 Die Mietpreisbremse . . . 120
5.17 Gesetz zur Ergänzung der Regelungen der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache – »Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG)« . . . 121
5.18 Interessantes zum geltenden Mietrecht . . . 123
5.19 Interessante Rechtsprechung . . . 126
6 Buchhaltung und Abrechnung . . . 133
6.1 Rechnungslegung und Jahresabrechnung gegenüber dem Vermieter . . . 133
6.2 Erstellung einer Betriebskostenabrechnung . . . 134
6.2.1 Anforderungen . . . 134
6.2.2 Heizkosten und Warmwasserabrechnung . . . 137
6.2.3 Betriebskostenabrechnung . . . 138 6.2.4 Gesetz zur steuerlichen Förderung von Wachstum und Beschäftigung . 140
Inhaltsverzeichnis
9
7 Technische Verwaltung . . . 157
7.1 Instandhaltung . . . 157
7.2 Instandsetzung . . . 157
7.3 Schadensfeststellung . . . 161
7.4 Schimmel in Wohnungen . . . 161
7.5 Angebotseinholung . . . 163
7.6 Auftragsvergabe . . . 164
7.7 Benachrichtigung der Mieter über anfallende Arbeiten . . . 164
7.8 Überwachung der Arbeiten . . . 164
7.9 Abnahme der Arbeiten . . . 165
7.10 Rechnungsprüfung . . . 165
7.11 Trinkwasserverordnung . . . 166
7.12 Energieeinsparverordnung . . . 169
7.12.1 Die Energieeinsparverordnung (EnEV) . . . 170
7.12.2 Sanierungspflichten . . . 172
7.12.3 Gebäudeenergiepass . . . 172
7.13 Ökodesign-Richtlinie . . . 174
7.14 Änderung des gesetzlichen Messwesens (MessEG) . . . 175
7.15 Verschärfte Vorschriften der Betriebssicherheitsverordnung für Aufzugsbetreiber . . . 177
7.16 Rauchwarnmelder . . . 179
7.17 Interessantes und Ausblick in die Zukunft . . . 180
7.17.1 Heizkosten: Fernablesung wird Pflicht . . . 180
7.17.2 Höherer CO2-Preis – Heizen wird ab 2021 deutlich teurer . . . 180
7.17.3 Barrierefreiheit in vermietetem Wohnraum . . . 181
7.17.4 Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG) . . . 182
7.17.5 Neuberechnung der Grundsteuer ab Januar 2025 . . . 183
7.17.6 Elektronische Rechnungen . . . 183
7.17.7 Zensus 2021 – verschoben auf 2022 . . . 184
8 Soziale Verwaltung . . . 185
9 Basics zum Gewerberaummietrecht . . . 187
9.1 Besonderheiten bei der Vermietung von Gewerbeobjekten . . . 187
9.2 Einstufung des Mietvertrags . . . 187
9.3 Wahl des richtigen Mieters für Ihr Objekt . . . 188
9.3.1 Bonität . . . 188
9.3.2 Konkurrenzschutz . . . 188
9.3.3 Überzogene Mietpreisvorstellungen . . . 189
9.4 Der gewerbliche Mietvertrag . . . 189
9.4.1 Mietgegenstand . . . 190
9.4.2 Vertragszweck . . . 190
Inhaltsverzeichnis
10
9.4.3 Mietzeit . . . 191
9.4.4 Option . . . 191
9.4.5 Mietzins . . . 191
9.4.6 Änderung des Mietzinses . . . 192
9.5 Betriebskosten im Gewerbe . . . 193
9.6 Mietkautionen . . . 194
9.7 Instandhaltung des Mietobjekts . . . 195
9.8 Bauliche Veränderung . . . 195
9.9 Rückgabe des Mietgegenstands . . . 195
9.10 Schriftform für Änderungen und Ergänzungen . . . 196
9.11 Ausschluss von Mietminderungen . . . 196
9.12 Betriebspflicht . . . 196
9.13 Werbung . . . 196
9.14 Personengesellschaften . . . 196
9.15 Untervermietung . . . 197
10 Übungen . . . 199
10.1 Fallbeispiel: Betriebskostenabrechnung . . . 199
10.2 Fallbeispiel: Neuberechnung einer Miete gem. Mietspiegel . . . 200
10.3 Fallbeispiel: Erstellung einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs . . . . 204
10.4 Aufgaben zur Selbstüberprüfung . . . 205
Stichwortverzeichnis . . . 211
