Wohnbauenquete
„Wohnbau und Wohnen in Innsbruck 2013 – 2025“
Möglichkeiten in der Raumordnungspraxis
der Gemeinden
These :
Die Verfügbarkeit von günstigem
Baugrund ist die zentrale Stellschraube
für Wohnungskosten im Neubau.
• Mobilisierung von gewidmeten privaten Bauland
• Umwidmung von Bauland für sozialen Wohnbau
• kostentreibende baurechtliche Bestimmungen
• Mehrfachnutzung von Gewerbegebieten
• Tiroler Bodenfonds
Baulandreserven
Baulandbilanzen - § 28a TROG 2011:
• Erstellung von Baulandbilanzen mit Ausweisung von Baulandreserven und Verdichtungsreserven
durch die Landesregierung
• alle fünf Jahre für jede Gemeinde
• werden Gemeinden zur Verfügung gestellt
• Überprüfung auf Aktualität und Plausibilität erforderlich!
• Aktueller Stand der Erhebungen
Automatische Baulandbilanzerstellung:
Grundlagen
Automatische Baulandbilanzerstellung:
kartografische Ergebnisse
Baulandbilanz
Baulandbilanz
Örtliche Raumordnungskonzepte
Baulandüberhänge
Kriterien für die Ausweisung von Vorbehalts- flächen für den geförderten Wohnbau –
§ 31 Abs. 2 und 3 TROG 2011:
• Soweit wie möglich Flächen im Besitz der Gemeinde, des Tiroler Bodenfonds und von Bauträgern
• Flächen von anderen Rechtsträgern, wenn erforderlich nach - Grad der Eignung nach Lage, Verdichtungspotential und
erschließungsmäßigen Voraussetzungen - Zeitraum seit erstmaliger Baulandwidmung,
vorrangig mehr als 15 Jahre
Flächenwidmungsplan
Widmungskategorien
Vorbehaltsflächen für geförderten Wohnbau –
§ 52 a TROG 2011
• für alle Arten des geförderten Wohnbau zulässig
• Ersteckung der Befristung von 5 auf 10 Jahre
• Aufhebung der Vorbehaltsfläche, wenn innerhalb von einem Jahr trotz Kaufangebots nicht von Gemeinde, Tiroler Bodenfonds oder Bauträger erworben wird
• Ex-lege Rückwidmung in Freiland, wenn innerhalb von 10 Jahren nicht zum Verkauf angeboten wird, Neuwidmung möglich bei Bedarfsnachweis
Örtliche Raumordnungskonzepte
Baulandüberhänge
Beschränkungen für Vorbehaltsflächen für den geförderten Wohnbau – § 31 Abs. 3 TROG 2011:
• höchstens 50 % der im baulichen Entwicklungsbereich gelegenen Flächen eines Eigentümers
• 1500 m² müssen jedenfalls unberührt bleiben
• Wenn Eigentümer über Flächen bis zu einem Gesamtausmaß von höchstens 2000 m² verfügt, darf nicht herangezogen werden
Örtliches Raumordnungskonzept
Zusätzliche Festlegungen
Mobilisierung von Bauland
Exkurs - Vorgezogener Erschließungskostenbeitrag:
• Bauplatzanteil bereits mit Rechtswirksamkeit der Baulandwidmung fällig
• Zahlung in 5 Jahresraten, wird auf Erschließungskosten angerechnet
• ab 1.7.2014 auch für bereits am 1.7.2011 als Bauland gewidmete unbebaute Flächen (Baulandreserven)
• Entfall der Abgabenpflicht bei Festlegung einer Zeitzone mit Bauverbot
Örtliche Raumordnungskonzepte
Neue Inhalte
Ergänzung des Mindestinhaltes –
§ 31 Abs. 5 bis 7 TROG 2011:
• Festlegung von Gebieten, für die Bebauungspläne erlassen werden müssen – zwingender Inhalt
• Bebauungsregeln für Bereiche ohne Bebauungsplanpflicht – möglicher Inhalt
• Festlegung von Gebieten, für die Baulandumlegungen durchgeführt werden müssen – zwingender Inhalt
Örtliche Raumordnungskonzepte
Bebauungsplanpflicht
Kriterien für die Festlegung der Bebauungsplanpflicht –
§ 31 Abs. 5 TROG 2011:
• jedenfalls größere im wesentlichen unverbaute Gebiete
• wegen bestehender Grundstücksordnung erforderlich
• wegen Stand der Erschließung und Bebauung im Hinblick auf eine geordnete verkehrsmäßige Erschließung oder bodensparende Bebauung erforderlich
• zur Verwirklichung verdichteter Bauformen oder der nachträglichen Verdichtung zweckmäßig ist
Örtliche Raumordnungskonzepte
Bebauungsregeln
Textliche Festlegungen – § 31 Abs. 6 TROG 2011:
• nur für Gebiete ohne Bebauungsplanpflicht
• Festlegungen über Fahrbahnbreiten
• Mindestabstände baulicher Anlagen von Straßen
• Mindest- und Höchstbaudichten
• Bauhöhen
• Fassadenstrukturen und Gestaltung von Dachlandschaften
• zulässige Ausmaße von Geländeveränderungen
• Unmittelbar im Bauverfahren anwendbar!
Bebauungsregeln
Können generell im Verordnungstext enthalten sein
Bsp: für den Bereich ... sind 2 oberirdische Geschoße in offener Bauweise zulässig oder können im Stempel festgehalten sein
BR 1 = Bebauungsregel 1 :
3 OG, Baufluchtlinie 5 m parallel zur Straßengrenze, HGH 10 m zum niedersten Punkt der Parzelle
Örtliche Bauvorschriften
§ 20 TBO 2011
Mögliche Inhalte:
• äußere Gestaltung von baulichen Anlagen, aber nur in Gebieten mit erhaltenswerten Orts- und Straßenbildern oder Gebäudegruppen
• Art und Gestaltung von Einfriedungen inkl. Festlegung geringerer Höhen
• Art, Gestaltung, Größe und Lichtwirkung von Werbeeinrichtungen
• Zulässigkeit, Art und Ausmaß von Bodenversiegelungen bei Zufahrten, Stellplätzen, Vorplätzen, Innenhöfen und dergleichen
• Festlegung der Notwendigkeit und des Ausmaßes von Bepflanzungen bei großflächigen baulichen Anlagen wie Parkplätzen, Spielplätzen und dergleichen
Örtliche Bauvorschriften
§ 20 TBO 2011
Verfahrensregelungen:
• kein zulässiger Inhalt von Raumordnungskonzepten
• TROG-Verfahren nicht anwendbar
• Verordnungserlassungsverfahren nach TGO
• nur GR-Beschluss und zweiwöchige Kundmachung
• keine aufsichtsbehördliche Genehmigungspflicht
• Verordnungsprüfung
Anpassung der
Baumassendefinition
Neue Nutzflächendichte
Rot = Nutzfläche Grün = keine Nutzfläche
Örtliche Raumordnung
Raumordnungsverfahren
• Entschädigungsregelung
– Verpflichtung zum Ausgleich des Wertverlustes bei Umwidmungen, insb. Rückwidmungen bei Vorliegen eines Sonderopfers
– kein Entschädigungsanspruch wenn
• Eigentümer Umwidmung schriftlich angeregt oder ihr zugestimmt hat
• Baulandeignung nicht oder nicht mehr besteht
• Ersatzflächen gewidmet werden
– Frist für Geltendmachung gegenüber Gemeinde auf 1 Jahr ab Inkrafttreten der Umwidmung verlängert
– Frist für Festsetzungsantrag an Bezirksverwaltungsbehörde 1 Jahr ab Geltendmachung
§ 51 TROG
Sonderflächen für Widmungen mit Teilfestlegungen
Dient zur Festlegung verschiedener Verwendungszwecke für einzelne Ebenen von Grundflächen oder für
Teilflächen solcher Ebenen
Wird für eine Ebene oder Teilfläche einer Ebene
die Widmung als Bauland, als Sonderfläche oder als Vorbehaltsfläche festgelegt, so sind in diesem Umfang die
für die jeweilige Art der Widmung geltenden Bestimmungen anzuwenden.
Bodenfonds schafft
kostengünstigen Wohnraum
Der Tiroler Bodenfonds spielt in einigen
Gemeinden eine zentrale Rolle, verfügt über Grundstücke für Wohnbau oder für Gewerbe.
Die Vergabe der Bauplätze erfolgt primär über die jeweilige Gemeinde .
Kontakt:
Tiroler Bodenfonds
Amt der Tiroler Landesregierung A-6020 Innsbruck, Heiliggeiststraße 7-9
++43 (0) 512/508-2519 reinhard.huber@tirol.gv.at
