Bauvorhaben in der Landwirtschaft

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Bauvorhaben in der Landwirtschaft

Merkblatt

Rechtsabteilung Landwirtschaftskammer Oberösterreich Stand: 2021-09

Auf landesgesetzliche Ebene finden sich raumordnungsrechtliche Bestimmungen zu Bauvorhaben im Oö. ROG und in der Oö. Landwirtschaftsverordnung (Oö. Lw-VO). Die Landwirtschaftskammer Oberösterreich bietet auf Basis dieser rechtlichen Regelungen zum Thema Bauen im Grünland zahl- reiche Beratungsangebote und Unterlagen an.

Das Merkblatt informiert Sie, welche konkreten Unterlagen und landesgesetzlichen Bestimmungen für Ihr landwirtschaftliches Bauvorhaben – abhängig von der Größe das landwirtschaftlichen Betriebs – raumordnungsrechtlich relevant sind.

 Unabhängig von der Größe der luf Nutzfläche gilt:

Eine Außeragrarische Nutzung bereits bestehender luf Anlagen und Gebäude ist nahezu immer zulässig (Vermie- tung zu Seminarzwecken, Vermietung zu Wohnzwecken, Urlaub am Bauernhof).

 0 – 2 Hektar:

Zulässig sind infrastrukturelle Bauwerke und Anlagen (wie Carports, Garten- und Gerätehütten, Schwimmbecken) bis insgesamt 100 m2 bebauter Fläche, sofern ein solcher Bedarf zweckmäßigerweise nicht im Bestand sichergestellt werden kann (§ 30 Abs 5 letzter Satz Oö. ROG).

 ab 2 Hektar:

Im unmittelbaren Nahbereich einer aktiv bewirtschafteten Hofstelle ist die einmalige Errichtung von Wirtschaftsge- bäuden für Einstell- und Lagerzwecke für eigene Maschinen und Geräte im Rahmen der zugehörigen Land- bzw.

Forstwirtschaft bis zu einer maximalen Bruttogrundfläche von 150 m2 unter gewissen Voraussetzungen zulässig (§ 4 Abs 2 Oö. Lw-VO).

Die Errichtung von einmaligen Neu-, Zu- und Umbauten von Gebäuden und Anlagen (Wirtschaftsgebäude) ist unter gewissen Voraussetzungen bis zu einem Ausmaß von insgesamt maximal 300 m² Bruttogrundfläche möglich (§

4 Abs 1 Oö. Lw-VO). Über die Zulässigkeit entscheidet ein Gutachten der Landesregierung.

Der Bau eines Auszugshauses, von Gebäuden zu Wohnzwecken bzw. die Errichtung eines Wirtschaftsgebäudes oder Stalles sind bei Vorliegen gewisser weiterer Voraussetzungen grundsätzlich möglich (zB sind beim Bau eines Aus- zugshauses Übergabesituation bzw. Bedarf notwendig) (§ 30 Abs 5 Oö. ROG).

10 Hektar Mögliche

Bauvorhaben:

5 Hektar 2 Hektar

0 Hektar Größe der luf Nutzfläche

in Hektar (Grundeigentum) Carport, Gerätehütte

Wirtschaftsgebäude für Einstell- und Lagerzwecke

Wirtschaftsgebäude Wohnnutzung, Wirtschaftsgebäude

Außeragrarische Nutzung

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Wann liegt ein aktiver landwirtschaftlicher Betrieb vor?

Aktiver land- und forstwirtschaftlicher Betrieb (§ 2 Z1 Oö. Lw-VO):

Zeichnet sich durch Tätigkeiten im Rahmen der land- und forstwirtschaftlichen Urproduktion und deren Nebengewerben aus. Die Produktion geht über die Eigenversorgung hinaus, erfolgt nachhaltig und planvoll mit dem Ziel, dauerhaft einen land- und forstwirtschaftlichen Betriebserfolg als maßgeblichen Einkommensbeitrag zu erzielen. Die landwirtschaftliche Tätigkeit wird von der Betriebsführerin bzw.

vom Betriebsführer auf eigene Rechnung und Gefahr durchgeführt, wobei eine räumlich und funktio- nell selbstständige Wirtschaftseinheit vorliegen muss. Eine bloß dem Eigenbedarf dienende Erzeu- gung begründet keine landwirtschaftliche Betriebseigenschaft.

Ein landwirtschaftlicher Betrieb liegt (nach Auskunft des Landes OÖ) jedenfalls ab folgendem Bewirtschaftungsumfang vor:

 Rinderhaltung: 10 ha landwirtschaftliche Nutzfläche (LN) und 15 Rinder

 Schweinezucht: 10 ha LN und 30 Zuchtsauenplätze

 Schweinemast: 10 ha LN und 100 Mastplätze

 Kombinierter Schweinezucht- und -mastbetrieb: 10 ha LN und 20 Zuchtsauenplätze

 Hühnermast: 10 ha LN und 1.000 Masthühner

 Legehennenhaltung: 10 ha LN und 500 Legehennen

 Viehloser Marktfruchtbetrieb: 15 ha LN

 Gemüsebaubetrieb: 2 ha Gemüseanbaufläche

 Obstbaubetrieb: 2 ha Intensivobstanlage

Neugründung einer Landwirtschaft (mind. 5 ha luf. Nutzfläche im Grundeigentum):

1) Gebäude und Anlagen, die im Zuge einer Neugründung einer Landwirtschaft errichtet werden, dienen der Eigennutzung.

=> Informationen bei Eigennutzung des Bauvorhabens: § 3 Oö. Landwirtschaftsverordnung 2) Eine außeragrarische Nutzung (Vermietung, etc) ist bei neu errichteten Gebäuden nicht

möglich.

Landwirtschaft kleiner als 2 ha luf. Nutzfläche im Grundeigentum:

1) Jedenfalls zulässig im unmittelbaren Nahbereich des land- und forstwirtschaftlichen Hauptge- bäudes sind das Wohnumfeld land- und forstwirtschaftlicher Gebäude ergänzende infra- strukturelle Bauwerke und Anlagen (wie Carports, Garten- und Gerätehütten, Schwimmbe- cken) bis insgesamt 100 m2 bebauter Fläche, sofern ein solcher Bedarf zweckmäßigerweise nicht im Bestand sichergestellt werden kann (§ 30 Abs 5 Oö. ROG).

=> Informationen bei Eigennutzung des Bauvorhabens: § 30 Abs 5 Oö. ROG letzter Satz

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2) Die Nutzung bereits bestehender Gebäude und Anlagen ist im Rahmen der Bestimmungen der § 30 Abs 6 – 8 Oö. ROG zulässig (zB Vermietung zu Seminarzwecken, Vermietung zu Wohnzwecken, Urlaub am Bauernhof).

=> Informationen bei Außeragrarischer Nutzung des Bauvorhabens: § 30 Abs 6-8, 9 Oö.

ROG > Merkblatt Außeragrarische Raumnutzung im luf Grünland

Landwirtschaft mit einer Größe von mehr als 2 ha luf. Nutzfläche im Grundeigentum:

1) Im unmittelbaren Nahbereich einer aktiv bewirtschafteten Hofstelle ist die einmalige Er- richtung von Wirtschaftsgebäuden für Einstell- und Lagerzwecke für eigene Maschinen und Geräte im Rahmen der zugehörigen Land- bzw. Forstwirtschaft bis zu einer maximalen Bruttogrundfläche von 150 m2 unter gewissen Voraussetzungen zulässig (§ 4 Abs 2 Oö. Lw- VO).

Jedenfalls zulässig im unmittelbaren Nahbereich des land- und forstwirtschaftlichen Hauptgebäu- des sind das Wohnumfeld land- und forstwirtschaftlicher Gebäude ergänzende infrastrukturelle Bauwerke und Anlagen (wie Carports, Garten- und Gerätehütten, Schwimmbecken) bis insge- samt 100 m2 bebauter Fläche, sofern ein solcher Bedarf zweckmäßigerweise nicht im Bestand sichergestellt werden kann

=> Informationen bei Eigennutzung des Bauvorhabens: § 4 (2) Oö. Lw-VO, § 30 Abs 5 Oö.

ROG letzter Satz

2) Die Nutzung bereits bestehender Gebäude und Anlagen ist im Rahmen der Bestimmun- gen der § 30 Abs 6 – 8 Oö. ROG zulässig (zB Vermietung zu Seminarzwecken, Vermietung zu Wohnzwecken, Urlaub am Bauernhof)

=> Informationen bei Außeragrarischer Nutzung des Bauvorhabens: § 30 Abs 6-8, 9 Oö.

Landwirtschaft größer als 5 ha luf Nutzfläche im Grundeigentum:

1) Die Errichtung von einmaligen Neu-, Zu- und Umbauten von Gebäuden und Anlagen (Wirtschaftsgebäude) ist unter gewissen Voraussetzungen bis zu einem Ausmaß von insge- samt maximal 300 m² Bruttogrundfläche möglich (§ 4 Abs 1 Oö. Lw-VO). Über die Zulässigkeit entscheidet ein Gutachten der Landesregierung.

=> Informationen bei Eigennutzung des Bauvorhabens: § 4 Oö. Lw-VO

2) Die Nutzung bereits bestehender Gebäude und Anlagen ist im Rahmen der Bestimmun- gen der § 30 Abs 6 – 8 und § 30 Abs 9 Oö. ROG zulässig (zB Vermietung zu Seminarzwe- cken, Vermietung zu Wohnzwecken, Urlaub am Bauernhof).

=> Informationen bei Außeragrarischer Nutzung des Bauvorhabens: § 30 Abs 6-8, 9 Oö.

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Landwirtschaft größer als 10 ha luf Nutzfläche (mind. die Hälfte im Grundeigentum):

1) Der Bau eines Auszugshauses, von Gebäuden zu Wohnzwecken bzw. die Errichtung eines Wirtschaftsgebäudes oder Stalles sind bei Vorliegen gewisser weiterer Voraussetzungen grundsätzlich möglich (zB sind beim Bau eines Auszugshauses Übergabesituation bzw. Be- darf notwendig).

=> Informationen bei Eigennutzung des Bauvorhabens: § 30 Abs 5 bzw. 5a Oö. ROG > Merkblatt Auszugshaus/-wohnung im luf Grünland,

> Merkblatt Wohnraum im luf Grünland,

> Merkblatt Wirtschaftsgebäude/Stall im luf Grünland,

2) Die Nutzung bereits bestehender Gebäude und Anlagen ist im Rahmen der Bestimmun- gen der § 30 Abs 6 – 8 und § 30 Abs 9 Oö. ROG zulässig (zB Vermietung zu Seminarzwe- cken, Vermietung zu Wohnzwecken, Urlaub am Bauernhof).

=> Informationen bei Außeragrarischer Nutzung des Bauvorhabens: § 30 Abs 6-8, 9 Oö. ROG

> Merkblatt Außeragrarische Raumnutzung

Sämtliche angeführten Merkblätter und noch viel mehr zum Thema Bauvorhaben in der Land- wirtschaft finden Sie auf der Homepage der Landwirtschaftskammer Oberösterreich unter https://ooe.lko.at/recht-steuer.

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Auszug aus den zum Thema Bauvorhaben in der Landwirtschaft wichtigsten raum- ordnungsrechtlichen Bestimmungen:

Oö. Raumordnungsgesetz 1994

§ 30 Abs 5 und 5a Oö. Raumordnungsgesetz (Oö. ROG)

(5) Im Grünland dürfen nur Bauwerke und Anlagen errichtet werden, die nötig sind, um dieses be- stimmungsgemäß zu nutzen. Die Landesregierung kann dazu durch Verordnung nähere Bestim- mungen erlassen und im Zusammenhang damit Regelungen über zulässige Verwendungen ge- mäß Abs. 6 bis 9 vornehmen. Die Notwendigkeit von land- und forstwirtschaftlichen Neu- und Zu- bauten, ausgenommen Ersatzgebäude, liegt jedenfalls dann nicht vor, wenn eine geplante Nut- zung auch in einem nach Abs. 6 bis 8 verwendeten Gebäude oder Gebäudeteil möglich wäre. Je- denfalls zulässig im unmittelbaren Nahbereich des land- und forstwirtschaftlichen Hauptgebäudes sind das Wohnumfeld land- und forstwirtschaftlicher Gebäude ergänzende infrastrukturelle Bau- werke und Anlagen (wie Carports, Garten- und Gerätehütten, Schwimmbecken) bis insgesamt 100 m2 bebauter Fläche, sofern ein solcher Bedarf zweckmäßigerweise nicht im Bestand sicher- gestellt werden kann.

(5a) Auszugshäuser für Übergeber bzw. Übernehmer dürfen nur errichtet werden, wenn eine Auszugssituation vorliegt, die Wohnbedürfnisse im Zusammenhang mit Betriebsübergaben nicht im land- und forstwirtschaftlichen Baubestand sichergestellt werden können, ein Zubau nicht mög- lich ist und die Errichtung im unmittelbaren Nahbereich des land- und forstwirtschaftlichen Haupt- gebäudes erfolgt; die Ver- und Entsorgung muss sichergestellt sein. Die Eröffnung einer eigenen Einlagezahl für das Auszugshaus im Grundbuch ist unzulässig; § 9 Abs. 6 Oö. Bauordnung 1994 gilt sinngemäß.

§ 30 Abs 6 – 8 Oö. Raumordnungsgesetz (Oö. ROG)

(6) Bestehende land- und forstwirtschaftliche Gebäude und Gebäudeteile der Hofstelle und deren unmittelbarer Nahbereich dürfen für Wohn-, Verwaltungs-, Schulungs-, Seminar- und Lagerzwe- cke sowie für Klein- und Mittelbetriebe, die die Umgebung nicht wesentlich stören, unter folgen- den Voraussetzungen verwendet werden:

1. die land- und forstwirtschaftlichen Gebäude müssen über einen mindestens zehnjährigen rechtswirksamen baubehördlichen Konsens verfügen;

2. die land- und forstwirtschaftlichen Gebäude müssen erhaltungswürdig sein;

3. die Gebäude müssen durch eine der Verwendung entsprechende geeignete öffentliche Ver- kehrsfläche oder eine Verbindung zum öffentlichen Straßennetz aufgeschlossen sein;

4. die gestalterische Qualität des Bestands darf nicht gemindert und das Orts- und Landschafts- bild nicht beeinträchtigt werden;

Abs. 5 letzter Satz gilt sinngemäß.

(6a) Der Abbruch und der Neubau von Gebäuden bzw. Gebäudeteilen ist nur einmalig und im un- tergeordneten Umfang jeweils bezogen auf die Hofstelle zulässig. Eine Vergrößerung der ur- sprünglich allseits über Gelände liegenden Gesamtkubatur ist nur zulässig, soweit zeitgemäße Raumhöhen hergestellt werden und damit keine Vergrößerung der Nutzfläche verbunden ist.

Sämtliche Baumaßnahmen oder Nutzungen sind nur innerhalb und unter Beibehaltung der bishe- rigen ursprünglichen und klassischen Hofform zulässig. Abs. 6 Z 1 bis 4 gelten sinngemäß.

(6b) Zubauten je Hofstelle für Wohnzwecke sind nur einmalig unter folgenden Voraussetzungen zulässig:

1. die bebaute Fläche überschreitet einschließlich des Zubaus das Ausmaß von 300 m² nicht;

2. das Gebäude steht mindestens zehn Jahre im Eigentum der Antragstellerin oder des Antrag- stellers und wurde während der letzten zehn Jahre durch die Eigentümerin oder den Eigen-

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tümer zumindest fünf Jahre durchgehend bewohnt, wobei Erbinnen bzw. Erben sowie Ange- hörige gemäß § 36a AVG der Eigentümerin bzw. dem Eigentümer gleichzuhalten sind;

3. der Zubau überschreitet eine Bruttogrundfläche von 60 m2 nicht;

4. eine Baubewilligung gemäß Abs. 6c liegt nicht vor;

Abs. 6 Z 1 bis 4 gelten sinngemäß.

(6c) Zubauten je Hofstelle für Betriebszwecke sind nur zulässig, sofern es sich um die einmalige Herstellung eines Zubaus handelt, der eine Bruttogrundfläche von 60 m2 nicht überschreitet und eine Baubewilligung gemäß Abs. 6b nicht vorliegt. Abs. 6 Z 1 bis 4 gelten sinngemäß.

(6d) Die Herstellung von befestigten Freiflächen an der Hofstelle und deren unmittelbarem Nah- bereich ist einmalig entweder zur Schaffung von maximal acht Stellplätzen für Kraftfahrzeuge o- der bis zu einem Gesamtausmaß von maximal 300 m2 für betriebliche Manipulationszwecke zu- lässig, sofern dadurch das Orts- und Landschaftsbild nicht beeinträchtigt wird.

(7) Eine Verwendung nach Abs. 6 für Wohnzwecke ist nur für insgesamt höchstens vier Wohneinheiten erlaubt. Die betriebliche Verwendung gemäß Abs. 6 ist nur für nicht wesentlich störende Betriebe gemäß § 22 Abs. 5 Z 1 zulässig.

(8) Über Abs. 6 bis 7 hinausgehende Verwendungen bestehender land- und forstwirtschaftlicher Gebäude können im Einzelfall durch Sonderausweisungen im Flächenwidmungsplan für zulässig erklärt werden. Eine solche Sonderausweisung ist nur zulässig, soweit die Voraussetzungen des Abs. 6 gegeben sind. In dieser Sonderausweisung ist die Anzahl der Wohneinheiten und die Art der zulässigen Verwendung zu bestimmen. Abs. 5 vierter Satz gilt sinngemäß. Liegt für Gebäude oder Gebäudeteile eine Widmung für betriebliche Zwecke vor, ist auf der gesamten Hofstelle kei- ne zusätzliche landwirtschaftsfremde Wohnung zulässig.

§ 30 Abs 9 Oö. Raumordnungsgesetz (Oö. ROG)

(9) Neubauten für die Beherbergung von Gästen als häusliche Nebenbeschäftigung (Urlaub am Bauernhof) sind unzulässig. Zubauten für die Beherbergung von Gästen als häusliche Nebenbe- schäftigung (Urlaub am Bauernhof) sind jedenfalls im Ausmaß von bis zu 60 m2 Bruttogrundfläche zulässig.

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Oö. Landwirtschaftsverordnung- Raumordnung 2021

§ 2 Oö. Landwirtschaftsverordnung – Raumordnung 2021 (Oö. Lw-VO)

Im Sinn dieser Verordnung bedeutet:

1. Aktiver land- und forstwirtschaftlicher Betrieb: Zeichnet sich durch Tätigkeiten im Rahmen der land- und forstwirtschaftlichen Urproduktion und deren Nebengewerben aus. Die Produktion geht über die Eigenversorgung hinaus, erfolgt nachhaltig und planvoll mit dem Ziel, dauerhaft einen land- und forstwirtschaftlichen Betriebserfolg als maßgeblichen Einkommensbeitrag zu erzielen. Die landwirtschaftliche Tätigkeit wird von der Betriebsführerin bzw. vom Betriebsfüh- rer auf eigene Rechnung und Gefahr durchgeführt, wobei eine räumlich und funktionell selbstständige Wirtschaftseinheit vorliegen muss. Eine bloß dem Eigenbedarf dienende Er- zeugung begründet keine landwirtschaftliche Betriebseigenschaft.

2. Land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen: Im Eigentum der Betriebsführerin bzw. des Be- triebsführers stehende oder auf mindestens fünf Jahre vertraglich gesicherte Flächen, die der Land- bzw. Forstwirtschaft dienen.

3. Urproduktion: Ist die Produktion pflanzlicher bzw. tierischer Erzeugnisse gemäß der Verord- nung des Bundesministers für Wirtschaft und Arbeit über die Zugehörigkeit der von Land- und Forstwirten hergestellten Produkte zur land- und forstwirtschaftlichen Urproduktion (Urpro- dukteverordnung), auf Basis ausreichender landwirtschaftlicher Nutzflächen, Wald oder Tag- gewässer.

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(1) Bei der Errichtung von Gebäuden und Anlagen im Zuge der Neugründung eines land- bzw. forst- wirtschaftlichen Betriebs ist die Betriebseigenschaft mittels einer Vollkostenrechnung nachzuweisen.

Als Grundlage dieser Berechnung sind die entsprechenden Deckungsbeitragskataloge, Baurichtpreise oder vergleichbare, öffentlich anerkannte Richtlinien und Normen heranzuziehen.

(2) Bei der Neugründung eines land- bzw. forstwirtschaftlichen Betriebs muss, unabhängig ob diese durch eine natürliche oder juristische Person erfolgt, die Hälfte der projektgemäß benötigten landwirt- schaftlichen Nutzfläche im Eigentum der Betriebsgründerin bzw. des Betriebsgründers stehen, jeden- falls aber ein Grundeigentum von mindestens fünf Hektar land- und forstwirtschaftlicher Nutzfläche vorliegen. Die Wirtschaftlichkeit aller Gebäude muss gegeben sein.

(3) Zur Beurteilung der Vollkostenrechnung, Notwendigkeit von Gebäuden sowie deren Wirtschaftlich- keit ist ein Gutachten der Landesregierung einzuholen.

(4) Zusätzliche Bauwerke gemäß § 4 Abs. 1 und 2 sowie eine Nachnutzung gemäß § 30 Abs. 6 bis 8 Oö. ROG 1994 sind erst mit Ablauf von zehn Jahren nach Erteilung einer Baubewilligung im Rahmen der Neugründung einer Landwirtschaft zulässig.

Einmalige Neu-, Zu- und Umbauten von Gebäuden und Anlagen bis zu einem Ausmaß von ins- gesamt maximal 300 m2 Bruttogrundfläche sind über § 30 Abs. 5 Oö. ROG 1994 hinaus unter folgenden Voraussetzungen zulässig:

1. Vorliegen eines aktiven land- bzw. forstwirtschaftlichen Betriebs;

2. Verwendung für die Lagerung, Be- und Verarbeitung sowie die anschließende Vermarktung der eigen erzeugten Urprodukte (inklusive dem Bereich des landwirtschaftlichen Nebenge- werbes gemäß § 2 Abs. 1 Z 2 Gewerbeordnung 1994 und eines daraus entstehenden Ge- werbes);

3. die geplante Nutzung kann zweckmäßigerweise nicht in bestehenden Gebäuden bzw. Ge- bäudeteilen vorgenommen werden bzw. werden diese nicht gemäß § 30 Abs. 6 bis 8 Oö. ROG 1994 verwendet;

4. Einhaltung eines Urprodukteanteils von zumindest 25 Prozent. Hierzu ist ein Gutachten der Landesregierung einzuholen.

(2) Im unmittelbaren Nahbereich einer aktiv bewirtschafteten Hofstelle ist die einmalige Errichtung von Wirtschaftsgebäuden für Einstell- und Lagerzwecke für eigene Maschinen und Geräte im Rahmen der zugehörigen Land- bzw. Forstwirtschaft bis zu einer maximalen Bruttogrundfläche von 150 m2 zulässig. Dabei dürfen im Gebäudebestand keine Nutzungen gemäß § 30 Abs. 6 bis 8 Oö. ROG 1994, ausgenommen Wohnnutzungen, vorhanden sein. Zudem müssen mindestens zwei Hektar eigene land- bzw. forstwirtschaftliche Flächen bewirtschaftet werden. Zur Frage des Vorliegens dieser Voraussetzungen ist ein Gutachten der Landesregierung einzuholen.

(3) Eine Nachnutzung gemäß § 30 Abs. 6 bis 8 Oö. ROG 1994 von auf Grundlage dieser Best- immungen errichteten Gebäuden ist unzulässig.