Leichte Zunahme am Transaktionsmarkt für Wohnungsportfolios

(1)

BBSR-Berichte

KOMPAKT

Leichte Zunahme am Transaktionsmarkt

für Wohnungsportfolios

9 / 2010

Anzahl der verkauften Wohnungen steigt

im 1. Halbjahr 2010 geringfügig

Nachdem der Handel von größeren Mietwohnungsbeständen ab 800 Wohnungen1_{in 2009 bis auf wenige Verkäufe weit gehend}

zum Erliegen gekommen war2_{, stiegen im ersten Halb jahr 2010}

die Wohnungsportfolio-Transaktionen wieder leicht an. Dies gilt sowohl für die Anzahl gehandelter Wohnungen als auch für die Verkaufsfälle. Mit rund 26 700 gehandelten Wohnungen in zwölf Transaktionen wurde im ersten Halbjahr 2010 bereits annä-hernd das Gesamtvolumen des Vorjahres mit 28 300 verkauften Wohnungen und elf Trans aktionen erreicht. Allerdings liegt das Transaktionsgeschehen im Vergleich zur Hochphase am deut-schen Transaktionsmarkt der Jahre 2004 bis 2007 weiterhin auf niedrigem Niveau (vgl. Abb. 1 und Abb. 2).

Die beiden größten Transaktionen der ersten Jahreshälfte waren der Erwerb einer Aktienmehrheit von 59 % an der Tower Group mit insgesamt 9 200 Wohneinheiten durch BXR Real Estate Investment sowie die Veräußerung von 4 700 Woh-nungen durch die BGP Investment an den Investor Corestate Capital. Elf der zwölf registrierten Transaktionen umfassten

Wohnungsbestände von weniger als 5 000 Wohnungen, da von betrafen fünf Verkaufsfälle Portfoliogrößen zwischen 800 und 2 000 Wohneinheiten.

Wie in den letzten fünf Jahren dominierte auch in der ersten Jahreshälfte der Verkauf von Wohnungspaketen gegenüber dem Verkauf von Unternehmen. Bei neun der zwölf Wohnungs- transaktionen handelte es sich um Paketverkäufe. Lediglich in drei Fällen wurden Unternehmen beziehungsweise Unterneh-mensanteile verkauft. Innerhalb von Unternehmensverkäufen wurden bisher im Durchschnitt wesentlich größere Portfolios als beim Transaktionsweg Paketverkauf gehandelt. Die mittlere Portfoliogröße von Unternehmens verkäufen im Zeitraum 2009 bis Mitte 2010 umfasste knapp 3 500 Wohnungen, wohin-gegen sie über den gesamten Betrachtungszeitraum ab 1999 im Durchschnitt bei etwa 13 100 Wohnungen lag. Somit wurde (1)

Betrachtet werden alle in der Datenbank des BBSR erfassten Transaktionen von Wohnungsportfolios ab 800 Wohnungen seit 1999.

(2)

Leichte Zunahme am Transaktionsmarkt für Wohnungsportfolios

BBSR-Berichte KOMPAKT

9 / 2010

2

zuletzt eine deutliche Verkleinerung der durchschnittlichen Port-foliogröße gegenüber den Vorjahren beobachtet. Die erheblich kleineren Paketverkäufe wiesen dagegen von 2009 bis Mitte 2010 sowie im Gesamtzeitraum eine durchschnittliche Größe von 2 000 be ziehungsweise 2 100 Wohnungen auf.

Wiederverkäufe der ausländischen

Investoren nehmen zu

Auf der Verkäuferseite erfolgte die Gesamtheit der zwölf Port-foliotransaktionen des ersten Halbjahres 2010 durch private Eigentümer/Investoren. Die öffentliche Hand war dagegen in diesem Zeitraum an keinem Verkauf beteiligt. Damit setzt sich die Zurückhaltung der Kommunen bei der Veräußerung ihrer Wohnungsbestände weiter fort, wie Abbildung 3 zeigt. In den letzten drei Jahren wurden jährlich nur zwischen 6 000 und 13 000 kommunale Wohnungen verkauft. Maßgebliche Akteure auf der Verkäuferseite waren im ersten Halbjahr 2010 Eigentümer aus dem Ausland (acht Verkäufe). Insgesamt ver-äußerten internationale Investoren rund 20 800 Wohnungen. Der Anteil der wiederverkauften Wohnungen ist im ersten Halbjahr 2010 verhältnismäßig hoch, da es sich bei allen acht Portfolioverkäufen durch ausländische Unternehmen um Wie-derverkäufe3_{handelte. Die Quote der wiederholt gehandelten}

Wohnungen an den insgesamt verkauften Wohnungen lag bei 78 %. Somit gewinnen Wiederverkäufe (acht Fälle) gegenüber Erstverkäufen (vier Fälle) aktuell erneut stark an Bedeutung.

Während die Wiederverkaufsquote in den Jahren 2006 und 2007 auf über 50 % angestiegen war, kam es in 2008 infolge der Finanzmarktkrise zu einem erheblichen Einbruch (vgl. Abb. 4). Vor dem Hintergrund der deutlich verschlechterten Finanzierungsbedingungen größerer Immobilieninvestments und der nicht zu realisierenden Preisvorstellungen auf der An-gebotsseite verhielten sich Verkäufer und Käufer in 2008 und 2009 spürbar zurückhaltender. Viele Investoren konnten ihre ursprünglich geplanten kurzfristigen Wiederverkaufsstrategien bei gleichzeitig hohen Renditeerwartungen nicht umsetzen und bevorzugten eine weitere Bewirtschaftung der Bestände. Investoren aus dem Ausland waren vor allem in der Hoch-phase am Transaktionsmarkt als Käufer aktiv (siehe unten). Bei den wiederverkauften Wohnungen im ersten Halbjahr 2010 handelt es sich überwiegend um Portfolios, die in der Boomphase gekauft wurden.

Die in der Hochphase gezahlten durchschnitt lichen Preise für Wohnungsbestände lassen sich aufgrund der verhaltenen Nachfrage zurzeit nicht erzielen. Daher ist ein Wiederverkauf gegebenenfalls mit größeren Verlusten verbunden. Vier der in-nerhalb der ersten Jahreshälfte 2010 durchgeführten Verkäufe

Abbildung 1

Anzahl verkaufter Wohnungen nach Portfoliogröße 1999 bis Mitte 2010 0 50 100 150 200 250 300 350 400 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 800 bis unter 2 000 2 000 bis unter 5 000 5 000 bis unter 10 000 10 000 bis unter 25 000 © BBSR Bonn 1. Hj. 2010 Anmerkung:

Berücksichtigt sind Verkäufe großer Wohnungsbestände ab 800 Wohnungen. Quelle: BBSR-Datenbank Wohnungstransaktionen

Anzahl verkaufter Wohnungen in 1 000

25 000 und mehr

Abbildung 2

Anzahl Verkaufsfälle nach Portfoliogröße 1999 bis Mitte 2010 0 10 20 30 40 50 60 70 80 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 800 bis unter 2 000 2 000 bis unter 5 000 5 000 bis unter 10 000 10 000 bis unter 25 000 Anzahl Verkaufsfälle 1. Hj. 2010 25 000 und mehr Anmerkung:

Berücksichtigt sind Verkäufe großer Wohnungsbestände ab 800 Wohnungen. © BBSR Bonn Quelle: BBSR-Datenbank Wohnungstransaktionen

(3)

Es werden nur solche Fälle als Wiederverkäufe erfasst, bei denen die betroffenen Wohnungen bereits ab dem Jahr 1999 Gegenstand einer Transaktion waren.

(3)

Leichte Zunahme am Transaktionsmarkt für Wohnungsportfolios

9 / 2010

BBSR-Berichte KOMPAKT

3

haben unter finanziellem Druck stattgefunden. Dies zeigt einen aktiveren Handel von notleidenden Portfolios als in den Jahren zuvor.

Im gesamten Betrachtungszeitraum ab 1999 wurden die Wie-derverkäufe auf der Verkäufer- wie auch auf der Käufer seite vor allem von privaten Investoren geprägt. Hierbei handelte es sich überwiegend um gehandelte Wohnungen im Rahmen von Unternehmensverkäufen (74 %), wohingegen Wohnungs-pakete nur einen kleinen Teil der insgesamt wiederverkauften Wohnungen ausmachten. Im ersten Halbjahr 2010 hat sich das Verhältnis gedreht. Es dominierten die Verkäufe von Wohnungspaketen mit einem Anteil von 73 % an allen wieder-holt gehandelten Wohnungen, allerdings bei einer insgesamt geringen Anzahl an Verkaufsfällen.

Die Betrachtung der Käuferseite des ersten Halbjahres 2010 zeigt, dass ausländische Investoren auch hier die größte Akteursgruppe stellten. Bei acht der zwölf Transaktionen erwarben Unternehmen/Investoren aus dem Ausland Woh-nungsportfolios und damit insgesamt rund 21 900 Wohnungen. Dies entspricht einem Anteil von 82 % an allen verkauften Woh-nungen. Zum Vergleich: In den Jahren 2004 bis 2007 wurden etwa zwei Drittel der veräußerten Wohnungen an internationale Investoren verkauft. Bei zwei weiteren Transaktionen traten private Investoren aus Deutschland als Käufer auf, und in jeweils einem Fall wurden Wohnungsbestände von einer Kommune beziehungsweise einem Wohnungsunternehmen, das sich im Eigentum einer Landesbank befindet, gekauft.

Resümee

Das aktuelle Geschehen am Transaktionsmarkt zeigt eine leichte Belebung bei jedoch weiterhin relativ niedrigem Transaktionsvolumen. Verkäufer und Käufer scheinen langsam ihre während der Finanzmarktkrise gezeigte Zurückhaltung aufzugeben. Der Zuwachs gegenüber 2009 ist vor allem auf die Aktivität ausländischer Investoren/Unternehmen zurückzu-führen, die im ersten Halbjahr 2010 sowohl die Verkäufer- als auch die Käuferseite prägten. Hierbei handelte es sich über-wiegend um Wiederverkäufe von Wohnungsbeständen, die in der Hochphase gekauft wurden.

Es wird ein weiterer Anstieg des Handels von Wohnungs-portfolios in Deutschland erwartet. Die zukünftige Transak-tionstätigkeit dürfte jedoch deutlich unter dem Volumen der Boomjahre 2004 bis 2007 liegen. Sobald sich die Marktlage verbessert, dürften viele Investoren aus den früheren Jahren, die Wohnungspakete nicht mit einer längerfristigen Bewirt-schaftungsstrategie erworben haben, versuchen, die sich bietenden Verkaufsmöglichkeiten zu nutzen. Zudem haben die Auswirkungen der Wirtschafts- und Finanzkrise die haus-haltswirtschaftliche Lage der Kommunen verschärft. Demzu-folge könnte der Druck der Haushaltskonsolidierung auf die Kommunen und damit auch die Bereitschaft zum Verkauf von kommunalen Wohnungsbeständen steigen.

Abbildung 3

Anzahl verkaufter Wohnungen nach Verkäufertyp 1999 bis Mitte 2010

Abbildung 4

Anzahl Verkaufsfälle nach Erst- und Wiederverkauf 1999 bis Mitte 2010 0 10 20 30 40 50 60 70 80 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 1. Hj. 2010 Anzahl Verkaufsfälle Wiederverkauf Erstverkauf Anmerkung:

0 50 100 150 200 250 300 350 400 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Anzahl verkaufter Wohnungen in 1 000 1 Hj. 2010

Kommune Bund/Land Privat Sonstige

Anmerkung:

(4)

Herausgeber

Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) Deichmanns Aue 31–37 53179 Bonn Bearbeitung / Ansprechpartner Karin Lorenz-Hennig karin.lorenz-hennig@bbr.bund.de Tobias Held tobias.held@bbr.bund.de Redaktion Julia Lindemann

Satz und Gestaltung

Marion Kickartz

Druck

Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung

Bestellungen

forschung.wohnen@bbr.bund.de

Stichwort: BBSR-Berichte KOMPAKT 9/2010 Die BBSR-Berichte KOMPAKT

erscheinen in unregelmäßiger Folge. Interessenten erhalten sie kostenlos. ISSN 1867-0547 (Printversion) ISBN 978-3-87994-395-1

9 / 2010

BBSR-Berichte KOMPAKT

Bonn September 2010

BBSR-BerichteKOMPAKT

Metropolräume in Europa

Kurzfassung einer neuen Studie des BBSR

4 / 2010

Metropolräume zeichnen sich durch eine hohe Konzentration von Funktionen aus, die sie in überregionalen, europäischen und globalen Netzwerken von Gesellschaft und Wirtschaft wahrnehmen. Die Beschreibung dieser metropolitanen Funk -tionen und die Analyse ihrer räumlichen Verteilung ist schon länger Gegenstand der Raumforschung in Deutschland und Europa und so auch im BBSR und seinen Vorläuferinstituten. Dieses Berichte KOMPAKT stellt die Ergebnisse einer neuen Studie des BBSR vor, die sich nun erstmals flächendeckend auf ganz Europa bezieht. Nach einem neuen, theoretisch fundierten Konzept werden nach einheitlichen Maßstäben die räumliche Verteilung von Metropolfunktionen in Europa gemessen und zusammenhängende Metropolräume abge -grenzt und typisiert. Die Daten dazu stammen ausschließlich aus nichtamtlichen Statistiken und wurden originär aus dem Internet erhoben oder selbst berechnet. Im Rahmen der Politikberatung ver -wertet das BBSR diese neuen Informationen und Daten zur Weiterentwicklung der Territorialen Agenda der EU und der nationalen Leitbilder zur Raumentwicklung in Deutschland.

Dichtegebirge der Metropolfunktionen

(siehe Seite 10)

Metropolräume in Europa Kurzfassung einer neuen Studie des BBSR BBSR-Berichte KOMPAKT 4/2010, Hrsg.: BBSR Download: www.bbsr.bund.de à Veröffentlichungen à BBSR-Berichte KOMPAKT BBSR-BerichteKOMPAKT Wohnungsmärkte im Wandel

Zentrale Ergebnisse der Wohnungsmarktprognose 2025

1 / 2010

Einführung

Seit einigen Jahren ist die Bevölkerungszahl Deutschlands rückläufig. Kurzfristig ist mit einer deutlichen Trendwende nicht zu rechnen. Für die Nachfrageseite der Wohnungs märkte sind deswegen unmittelbare und mittelbare Auswir kungen zu erwarten. Allerdings ist Bevölkerungsrückgang für viele Regionen bereits seit längerem feststellbar. Für andere Regionen kann jedoch auch aktuell von einem Bevölkerungsrückgang nicht die Rede sein: Etliche Regi onen wachsen noch weiterhin und stellen den regionalen Wohnungsmarkt vor Herausforderungen, was sich beispiels weise in steigenden Neuvermietungsmieten zeigen kann. Demgegenüber steht in schrumpfenden Regionen eher der Umgang mit Wohnungsleerständen auf der Tagesordnung. Gleichwohl kann auch in Regionen mit rückläufiger quanti tativer Wohnungsnachfrage durch Präferenzverschiebungen der Haushalte – beispielsweise durch Wohneigentums

bildung – und qualitative Anforderungen an die Wohnungs bestände (z.B. höhere Wohnflächen, veränderte Zuschnitte der Wohnung) eine Nachfrageverschiebung hin zu anderen Wohnungsbedarfen beobachtet werden. In diesem Fall besteht folglich eine zusätzliche Wohnungsnachfrage trotz rückläufiger Bevölkerungs und Haushaltszahlen. Vielerorts gehen Präferenzverschiebungen der Haushalte einher mit fehlender Marktgängigkeit von bestimmten Wohnungsbe ständen, die aufgrund ihrer Entstehungsgeschichte oftmals „in die Jahre“ gekommen sind. In dieser Ausgabe von BBSRBerichte KOMPAKT werden einige zentrale Ergebnisse der Wohnungsmarktprognose 2025 vorgestellt. Sie basieren auf den demographischen Modellen der BBSRRaumordnungsprognose 2025 und weiterführenden Szenarien zur Raumentwicklung.

Wohnungsmärkte im Wandel Zentrale Ergebnisse der Wohnungsmarktprognose 2025 BBSR-Berichte KOMPAKT 1/2010, Hrsg.: BBSR Download: www.bbsr.bund.de à Veröffentlichungen à BBSR-Berichte KOMPAKT

Marktentwicklung bei der Ausstellung von Energieausweisen im Gebäudebestand BMVBS-Online-Publikation 06/2010, Hrsg.: BMVBS Download: www.bbsr.bund.de à Veröffentlichungen des BMVBS à BMVBS-Online-Publikation