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hbergabeprotokoll ffr Wohn- und Geschgftsraum Vereinbarung fber bauliche Vergnderung u. a.
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Rudolf Stfrzer Michael Koch
14., aktualisierte Auflage 2015
Haufe Gruppe Freiburg.Mfnchen
http://www.dnb.de abrufbar.
Print: ISBN: 978-3-648-06572-3 Bestell-Nr.: 06236-0011
EPUB: ISBN: 978-3-648-06573-0 Bestell-Nr.: 06236-0103
EPDF: ISBN: 978-3-648-06574-7 Bestell-Nr.: 06236-0153
Rudolf Stfrzer, Michael Koch Vermieter-Lexikon
14., aktualisierte Auflage 2015
e 2015, Haufe-Lexware GmbH & Co. KG, Munzinger Straße 9, 79111 Freiburg
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Produktmanagement: Jasmin Jallad
Lektorat: Lektoratsbfro Cornelia Rfping, 81245 Mfnchen Satz: preXtension GbR, 82284 Grafrath
Umschlag: RED GmbH, 82152 Krailling Druck: CPI BOOKS GmbH, 89075 Ulm
Alle Angaben/Daten nach bestem Wissen, jedoch ohne Gewghr ffr Vollstgndigkeit und Richtigkeit.
Alle Rechte, auch die des auszugsweisen Nachdrucks, der fotomechanischen Wiedergabe (einschließlich Mikrokopie) sowie der Auswertung durch Datenbanken oder ghnliche Einrichtungen, vorbehalten.
Die vorliegende Neuauflage ist geprägt von wichtigen gesetzlichen Änderungen sowie einer Vielzahl gerichtlicher Entscheidungen, die seit der letzten Auflage ergangen sind. Das neue Stichwort „Mietpreisbremse“ informiert Sie über die Einzelheiten dieser Neuregelung, die am 5.3.2015 vom Deutschen Bundestag nach langer und kontroverser Diskussion beschlossen wurde.
Weitere Informationen zu neuen Pflichten des Vermieters über die turnusmäßige Kontrolle des Trinkwassers auf Legionellen sowie die Nachrüstung von Gebäuden mit Rauchwarnmeldern finden Sie unter den neuen Stichwörtern „Trinkwasserverordnung“ und „Rauchmelder“.
Eingearbeitet wurden ferner mehr als 150 neue Grundsatzurteile des Bundesgerichtshofs, unter anderem zur Zulässigkeit vertraglicher Schönheitsreparaturklauseln, zu Rauchverboten, zum Eigenbedarf sowie zu den Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters.
Stand von Gesetzgebung und Rechtsprechung ist der 1.5.2015.
Im Übrigen wurde das bewährte Konzept der Vorauflagen beibehalten, die einzelnen Stichwörter wurden unter Berücksichtigung ihrer praktischen Bedeutung kürzer oder ausführlicher dargestellt.
Breiten Raum nehmen danach die Ausführungen zur Mieterhöhung, zur Kündigung und zu den Betriebskosten, denen durch ihr starkes Ansteigen immer größere Bedeutung zukommt, ein.
Wir hoffen, dass das vorliegende Werk allen, die mit dem Mietrecht privat oder beruflich befasst sind, die notwendige Hilfestellung bei der Vermeidung wie auch bei der Lösung anstehender Probleme gibt.
München, im Mai 2015 Die Autoren
a.A. anderer Ansicht a.a.O. am angegebenen Ort
Abs. Absatz
a. E. am Ende
a.F. alte Fassung
AG Amtsgericht
AGBG Gesetz zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen
Anm. Anmerkung
AO Abgabenordnung
Art. Artikel
Aufl. Auflage
Az. Aktenzeichen
Barthelmess Zweites Wohnraumkündigungsschutzgesetz/Miethöhengesetz (Kommentar)
BauGB Baugesetzbuch
BayBO Bayerische Bauordnung
BayObLG Bayerisches Oberstes Landesgericht BayVBl Bayerische Verwaltungsblätter BB Der Betriebsberater (Zeitschrift) BerlVerfGH Berliner Verfassungsgerichtshof
BetrKostUV Betriebskostenumlage-Verordnung (außer Kraft)
BetrKV Betriebskostenverordnung – Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten
BewG Bewertungsgesetz
BFH Bundesfinanzhof
BGB Bürgerliches Gesetzbuch
BGBl Bundesgesetzblatt
BGH Bundesgerichtshof
BGHZ Entscheidungen des BGH in Zivilsachen BImSchV Bundes-Immissionsschutzverordnung Blank/
Börstinghaus Miete (Kommentar)
BlnGE Berliner Grundeigentum (Zeitschrift) BTDrucks. Bundestags-Drucksache
Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete
II. BV Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berechnungsverordnung)
BVerfG Bundesverfassungsgericht
BVerfGE Bundesverfassungsgericht (Entscheidungen) BVerwG Bundesverwaltungsgericht
BvR Registerzeichen des BVerfG für Verfassungsbeschwerden DB Der Betrieb (Zeitschrift)
DIN Deutsche Industrie-Norm
DVBl Deutsches Verwaltungsblatt
DWW Deutsche Wohnungswirtschaft (Zeitschrift, herausgegeben von Haus und Grund, Verlag und Service GmbH Berlin)
EGBGB Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch Emmerich-
Sonnenschein Mietrecht (Kommentar) EnEV Energieeinsparverordnung ErbbauVO/
ErbbRVO Verordnung über das Erbbaurecht
ESt Einkommensteuer
EStG Einkommensteuergesetz EStR Einkommensteuer-Richtlinien EURO-EG EURO-Einführungsgesetz f., ff. folgende, fortfolgende
GBO Grundbuchordnung
GE Das Grundeigentum (Zeitschrift)
GG Grundgesetz
ggf. gegebenenfalls
GKG Gerichtskostengesetz
GmbH Gesellschaft mit beschränkter Haftung
Gruppe … Gruppe … der Loseblattsammlung Schönhofer/Reinisch, Haus- und Grundbesitz in Recht und Praxis (HuG)
GuT Gewerbemiete und Teileigentum, Prewest Verlag, 53193 Bonn GVBl Gesetz- und Verordnungsblatt
GVG Gerichtsverfassungsgesetz
GVGA Geschäftsanweisung für Gerichtsvollzieher
HGB Handelsgesetzbuch
h.M. herrschende Meinung
HmbGE Hamburger Grundeigentum (Zeitschrift) HuG Haus- und Grundbesitz in Recht und Praxis
InsO Insolvenzordnung
i.V.m. in Verbindung mit
i.S.v. im Sinne von
KG Kammergericht Berlin
KO Konkursordnung
KostO Kostenordnung
LG Landgericht
MDR Monatsschrift für Deutsches Recht
MHG Gesetz zur Regelung der Miethöhe (außer Kraft) ModEnG Modernisierungs- und Energieeinsparungsgesetz Mü-Ko Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch m.w.N. mit weiteren Nachweisen
n.F. neue Fassung
NJOZ Neue Juristische Online Zeitschrift
NJW Neue Juristische Wochenschrift
NJWE NJW-Entscheidungsdienst, Miet- und Wohnungsrecht NJW-RR Neue Juristische Wochenschrift, Rechtsprechungsreport
NMV Verordnung über die Ermittlung der zulässigen Miete für preisgebundene Wohnungen (Neubaumietenverordnung)
NutzEV Nutzungsentgelt-Verordnung n.v. nicht veröffentlicht
NZM Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht
o. Ä. oder Ähnliches
OLG Oberlandesgericht
OLGZ Entscheidungen des Oberlandesgerichts in Zivilsachen OVG Oberverwaltungsgericht
OwiG Gesetz über Ordnungswidrigkeiten Palandt Bürgerliches Gesetzbuch (Kommentar) PAngV Preisangabenverordnung
PrKG Gesetz über das Verbot der Verwendung von Preisklauseln bei der Bestimmung von Geldschulden (Preisklauselgesetz)
PrKV Preisklauselverordnung
m2 Quadratmeter
m3 Kubikmeter
Rn. Randnummer
RE Rechtsentscheid
RG Reichsgericht
RG RK Das Bürgerliche Gesetzbuch mit besonderer Berücksichtigung der Recht- sprechung des Reichsgerichts und des Bundesgerichtshofs (Kommentar) RGZ Entscheidungen des Reichsgerichts in Zivilsachen
S. Satz, Seite
s. siehe
Schmidt-Futterer Mietrecht (Kommentar) Sternel Mietrecht (Kommentar)
StGB Strafgesetzbuch
u.a. unter anderem
u.Ä. und Ähnliches
usw. und so weiter
u.U. unter Umständen
v. von, vom
VerglO Vergleichsordnung
VersR Versicherungsrecht (Zeitschrift)
VG Verwaltungsgericht
VGH Verwaltungsgerichtshof
vgl. vergleiche
VO Verordnung
VVG Versicherungsvertragsgesetz VwGO Verwaltungsgerichtsordnung
VwVfG Verwaltungsverfahrensgesetz
WährG Währungsgesetz
Weber/Marx Rechtsentscheidsammlung zum Wohnraummietrecht, Band, Seite
WEG Wohnungseigentumsgesetz
WiStG Wirtschaftsstrafgesetz
WKSchG Gesetz über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum (außer Kraft)
2. WKSchG Zweites Gesetz über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum (außer Kraft)
WoBauG Wohnungsbaugesetz
WoBindG Gesetz zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen (Wohnungsbindungsgesetz)
WoFG Wohnraumförderungsgesetz
Wolf/Eckert Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts WPM Wertpapiermitteilungen (Zeitschrift)
WuM Wohnungswirtschaft und Mietrecht (Zeitschrift)
z.B. zum Beispiel
ZGB Zivilgesetzbuch der ehemaligen DDR
Ziff. Ziffer
ZMR Zeitschrift für Miet- und Raumrecht, Werner Verlag, Düsseldorf
ZPO Zivilprozessordnung
ZVG Zwangsversteigerungsgesetz
Stichwort-Übersicht
Abbuchung?„Miete“ . . . 1
Ablösezahlung?„Abstandzahlung“ . . . 1
Abmahnung . . . 1
Abnahmeprotokoll?„Wohnungsabnahmeprotokoll“ . . . 3
Abrechnung der Betriebskosten . . . 3
Abstandszahlung . . . 69
Abstellen von Fahrzeugen . . . 72
Allgemeine Geschäftsbedingungen . . . 72
Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz (AGG) . . . 99
Änderung des Mietvertrags . . . 104
Anfechtung des Mietvertrags . . . 107
Angehörige?„Eigenbedarf“ . . . 111
Angemessener Ersatzwohnraum?„Kündigungsschutz“ . . . 111
Anpassungsklausel?„Wertsicherungsklausel“, „Leistungsvorbehalt“ . . . 111
Antenne . . . 112
Anzeigepflicht . . . 124
Aufrechnung gegen die Miete . . . 126
Aufwendungen?„Verwendungen“ . . . 128
Aufzug . . . 128
Außenwerbung . . . 130
Bagatellschäden?„Kleinreparaturen“ . . . 133
Balkon?„Wohnfläche“ . . . 133
Barrierefreiheit?„Bauliche Veränderungen durch den Mieter“ . . . 133
Bauherrenmodell?„Geschäftsräume“, „Herausgabeanspruch gegen Dritte“ . . . 133
Bauliche Veränderungen durch den Mieter . . . 133
Bauliche Veränderungen durch den Vermieter?„Modernisierung“, „Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume“ . . . 144
Beendigung des Mietverhältnisses . . . 144
Befristeter Mietvertrag?„Zeitmietvertrag“ . . . 144
Belästigungen?„Störung des Hausfriedens“ . . . 144
Belegungsbindung?„Sozialwohnung“ . . . 144
Berechtigtes Interesse?„Kündigungsschutz“, Abschnitt 2 „Kündigungsgründe“ . . . 144
Berliner Modell?„Zwangsräumung“ . . . 145
Berufsausübung?„Gewerbliche Nutzung von Wohnräumen“ . . . 145
Beschädigung?„Verschlechterung der Mietsache“ . . . 145
Besuchsempfang . . . 145
Betreten und Besichtigen der Mieträume . . . 145
Betrieblicher Wohnraumbedarf?„Kündigungsschutz“, Abschnitt 2.5.1 „Kündigung im Zweifamilienhaus (§ 573a BGB)“ . . . 150
Betriebskosten . . . 150
Betriebskostenabrechnung?„Abrechnung der Betriebskosten“ . . . 190
Beweislast?„Verschlechterung der Mietsache“ . . . 190
Beweissicherung . . . 190
Blumen/Pflanzen . . . 194
Boiler?„Betriebskosten“, Abschnitt 2.5.3 „Kosten der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten“ . . . 195
Bote . . . 195
Brand?„Verschlechterung der Mietsache“ . . . 196
Breitbandkabel?„Kabelfernsehen“ . . . 196
Briefkästen . . . 196
Bruttomiete?„Miete“ . . . 198
Bürgschaft . . . 198
Contracting?„Betriebskosten“, Abschnitt 2.5.3 „Kosten der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten“ . . . 204
Darlehen des Mieters?„Mieterdarlehen“ . . . 205
Denkmalschutz . . . 205
Dienstwohnung?„Werkswohnungen“, „Herausgabeanspruch gegen Dritte“ . . . 205
Digitales Fernsehen?„Antenne“ . . . 205
Dingliches Wohnrecht . . . 205
Doppelvermietung . . . 211
Duldungspflicht des Mieters?„Modernisierung“ . . . 212
Durchlauferhitzer?„Betriebskosten“, Abschnitt 2.5.3 „Kosten der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten“ . . . 212
Eheähnliche Gemeinschaft . . . 213
Ehegatten als Mieter . . . 217
Ehescheidung . . . 222
Eichkosten?„Betriebskosten“, Abschnitt 2.4.1.7 „Kosten einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung“ . . . 225
Eigenbedarf . . . 225
Eigentümerwechsel . . . 263
Einbauten?„Einrichtungen“ . . . 281
Einbruch?„Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume“ . . . 281
Einliegerwohnung?„Kündigungsschutz“, Abschnitt 2.5 „Ausnahmen vom Kündigungsschutz“, „Mieterhöhung bei Wohnraum“ . . . 281
Einrichtungen . . . 281
Einstellplätze?„Garage“ . . . 284
Einzugsermächtigung?„Miete“ . . . 284
Energieausweis . . . 284
Energieeinsparung?„Modernisierung“ . . . 289
Energieeinsparverordnung . . . 289
Energieversorgungsunterbrechung durch Vermieter?„Betriebskosten“, Abschnitt 1 „Definition und Umlage auf den Mieter“ . . . 295
Erbengemeinschaft?„Personenmehrheit auf Mieterseite“, „Personenmehrheit auf Vermieterseite“ . . . 295
Erhaltungsmaßnahmen?„Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume“ . . . 295
Erhöhungsklauseln?„Wertsicherungsklauseln“, „Leistungsvorbehalt“ . . . 295
Ermächtigung?„Vollmacht“ . . . 295
Ersatz von Aufwendungen?„Einrichtungen“ . . . 295
Ersatzmieter . . . 295
Fälligkeit der Miete . . . 307
Fahrräder . . . 310
Fahrstuhl?„Aufzug“ . . . 310
Fehlbelegung?„Sozialwohnung“ . . . 310
Fehler der Mietsache?„Mängel“ . . . 310
Ferienwohnung . . . 310
Fernsehen?„Antenne“ . . . 312
Fernwärme?„Betriebskosten“, Abschnitt 2.4.3 „Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme“ . . . 312
Feuchtigkeit in der Wohnung . . . 313
Fogging?„Feuchtigkeit in der Wohnung“ . . . 321
Formularverträge?„Allgemeine Geschäftsbedingungen“ . . . 321
Fortsetzung des Mietverhältnisses?„Zeitmietvertrag“ . . . 321
Fragebogen?„Anfechtung des Mietvertrags“ . . . 321
Fristlose Kündigung?„Kündigung“, Abschnitt 2.2.1 und Abschnitt 3.2.1 „Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund“ . . . 321
Garage . . . 323
Gartenbenutzung . . . 331
Gebrauchsgewährung . . . 335
Gegensprechanlage?„Modernisierung“ . . . 335
Gerichtliches Verfahren in Mietsachen . . . 335
Geschäftsräume . . . 347
Gesellschafterwechsel?„Eigentümerwechsel“ . . . 353
Gesundheitsgefährdende Räume . . . 353
Gewerbliche Nutzung von Wohnräumen . . . 359
Gewerblicher Zwischenmieter?„Geschäftsräume“, „Herausgabeanspruch gegen Dritte“ . . . 361
Gleitklauseln?„Wertsicherungsklauseln“ . . . 361
Grundbuch . . . 361
Grundsteuer?„Betriebskosten“, Abschnitt 2.1 „Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks (Nr. 1)“ . . . 363
Härteklausel?„Kündigungsschutz“, Abschnitt 3 „Die Sozialklausel (§ 574 BGB)“ . . . 365
Haftung des Vermieters?„Schadenersatz“, „Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume“ . . . 365
Hausbesitzerverein . . . 365
Hausmeister . . . 365
Hausordnung . . . 366
Hausrecht . . . 370
Haustiere?„Tierhaltung“ . . . 370
Haustürwiderrufsgesetz?„Mietvertrag“, Abschnitt 2.10 „Widerrufsrecht bei Haustürgeschäften“ . . . 370
Hausverwalter . . . 371
Hauswart?„Hausmeister“ . . . 375
Heizkosten?„Betriebskosten“, Abschnitt 2.4 „Die Kosten der Heizung (Nr. 4)“ . . . 375
Heizkostenverordnung . . . 375
Heizperiode?„Zentralheizung“ . . . 386
Heizung?„Zentralheizung“ . . . 386
Heizungsanlagenverordnung?„Energieeinsparverordnung“ . . . 386
Heizungsumstellung?„Modernisierung“ . . . 386
Herausgabeanspruch gegen Dritte . . . 386
Index?„Wertsicherungsklauseln“, „Leistungsvorbehalt“ . . . 395
Insolvenz des Mieters – Insolvenz des Vermieters . . . 395
Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume . . . 400
Instandhaltungskostenpauschale . . . 425
Internetanschluss?„Kommunikationseinrichtungen“ . . . 427
Kabelfernsehen . . . 429
Kabelgebühren?„Betriebskosten“, „Die Kosten des Betriebs der Gemeinschafts- antennenanlage (Nr. 15a) oder des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage (Nr. 15b)“, „Kabelfernsehen“ . . . 436
Kaltmiete?„Miete“ . . . 436
Kappungsgrenze?„Mieterhöhung bei Wohnraum“ . . . 436
Kaution . . . 436
Kenntnis von Mängeln . . . 455
Kleinreparaturen . . . 464
Kommunikationseinrichtungen . . . 468
Konkurrenzschutz?„Wettbewerbsschutz“ . . . 469
Konkurs?„Insolvenz des Mieters – Insolvenz des Vermieters“ . . . 469
Kosten des Mietprozesses?„Prozesskosten“ . . . 469
Kostenmiete . . . 469
Kündigung . . . 480
Kündigungsausschlussvereinbarung?„Zeitmietvertrag“, Abschnitt 1 „Allgemeines, Kündigungsausschlussvereinbarung“, „Kündigung“, Abschnitt 1.12 „Verzicht auf das ordentliche Kündigungsrecht“ . . . 574
Kündigungsfristen . . . 574
Kündigungsschutz . . . 581
Lärm . . . 629
Lasten des Grundstücks . . . 640
Lebenspartnerschaft?„Eheähnliche Gemeinschaft“, „Tod des Mieters“ . . . 640
Legionellen?„Trinkwasserverordnung“ . . . 640
Leistungsvorbehalt . . . 640
Lift?„Aufzug“ . . . 643
Mängel . . . 645
Mehrheit?„Personenmehrheit auf Mieterseite“ . . . .. 665
Mehrwertsteuer?„Miete“, Abschnitt 4 „Höhe der Miete“ . . . .. 665
Mietaufhebungsvertrag . . . 666
Miete . . . .. 667
Mieterdarlehen . . . 671
Mieterhöhung bei Geschäftsräumen . . . 671
Mieterhöhung bei Wohnraum . . . 673
Mietpreisbindung?„Kostenmiete“, „Sozialwohnung“ . . . .. 726
Mietpreisbremse . . . 726
Mietpreisüberhöhung . . . 731
Mietprozess?„Gerichtliches Verfahren in Mietsachen“ . . . 739
Mietrückstände?„Zahlungsverzug des Mieters“, „Kündigung“ . . . 739
Mietspiegel?„Mieterhöhung bei Wohnraum“, Abschnitte 2.5.1 „Mietspiegel“ und 2.6 „Zustimmung und Klage“ . . . 739
Mietvertrag . . . 739
Mietvorauszahlung . . . 748
Mietvorvertrag . . . 749
Mietwucher . . . 750
Mietzins?„Miete“ . . . 753
Minderung der Miete . . . 753
Mischräume . . . 760
Möblierter Wohnraum . . . 762
Modernisierung . . . 764
Musikausübung . . . 773
Nachmieter?„Ersatzmieter“ . . . 775
Nachrüstpflicht, Nachbesserung?„Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume“ 775 Nebenkosten?„Betriebskosten“ . . . 775
Nichteheliche Lebensgemeinschaft?„Eheähnliche Gemeinschaft“ . . . 775
Nießbrauch?„Eigentümerwechsel“ . . . 775
Nutzungsentschädigung . . . 775
Nutzungsverträge?„Kündigungsschutz“, Abschnitt 2.6 „Sonderregelungen auf dem Gebiet der ehemaligen DDR“ . . . 776
Obdachlosenunterbringung . . . 777
Obhutspflicht des Mieters . . . 777
Optionsrecht . . . 779
Ortsübliche Vergleichsmiete . . . 781
Pachtvertrag . . . 783
Parabolantenne?„Antenne“ . . . 783
Personenmehrheit auf Mieterseite . . . 783
Personenmehrheit auf Vermieterseite . . . 786
Personenwechsel auf Mieterseite . . . 788
Personenwechsel auf Vermieterseite . . . 788
Pfandrecht des Vermieters . . . 789
Plakatieren?„Kündigung“, Abschnitt 3.2.1 „Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund“ . . . 791
Preisgebundener Wohnraum?„Sozialwohnung“ . . . 791
Prozesskosten . . . .. 792
Räumungsfrist . . . 795
Räumungsklage . . . 797
Räumungsschutz?„Vollstreckungsschutz“ . . . 798
Räumungsverfügung . . . 799
Räumungsvergleich?„Mietaufhebungsvertrag“ . . . .. 799
Räumungsvollstreckung?„Zwangsräumung“ . . . 799
Rauchen?„Schönheitsreparaturen“ . . . 799
Rauchwarnmelder . . . 800
Raumtemperatur?„Zentralheizung“ . . . 801
Rechtsentscheid . . . 801
Rechtsmangel?„Mängel“ . . . 802
Rechtsnachfolger des Mieters?„Ersatzmieter“, „Personenwechsel auf Mieterseite“ . . .. 802
Rechtsnachfolger des Vermieters?„Personenwechsel auf Vermieterseite“ . . . .. 802
Reinigungspflicht des Mieters . . . 802
Reklameschilder?„Außenwerbung“ . . . 803
Renovierung?„Schönheitsreparaturen“ . . . 803
Reparaturen?„Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume“, „Kleinreparaturen“ . . . 803
Revisionsverfahren?„Rechtsentscheid“ . . . 803
Rückgabe der Mietsache . . . 804
Rücktritt vom Mietvertrag . . . 811
Ruhestörung?„Störung des Hausfriedens“ . . . 811
Sammelheizung?„Zentralheizung“ . . . 813
Schadenersatz . . . 813
Schimmel?„Feuchtigkeit in der Wohnung“ . . . 816
Schlüssel . . . 816
Schneeräumen?„Verkehrssicherungspflicht“ . . . 817
Schönheitsreparaturen . . . 817
Schriftform . . . 853
Selbstauskunft des Mieters . . . 864
Selbsthilferecht des Mieters . . . 867
Selbstständiges Beweisverfahren?„Beweissicherung“ . . . 867
Sicherungsanordnung . . . 867
Sozialklausel . . . 869
Sozialwohnung . . . 871
Spannungsklauseln . . . 875
Sperrmüll?„Betriebskosten“, Abschnitt 2.8 „Die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung (Nr. 8)“ . . . 875
Staffelmiete . . . 875
Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses . . . 877
Störung des Hausfriedens . . . 879
Straßenreinigung?„Verkehrssicherungspflicht“ . . . 881
Streitwert?„Gerichtliches Verfahren in Mietsachen“ . . . 881
Studentenwohnheim?„Kündigungsschutz“, Abschnitt 2.5.6 „Kündigung von Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim (§ 549 Abs. 3 BGB)“ . . . 881
Tagesmutter?„Gewerbliche Nutzung von Wohnräumen“ . . . 883
Tankreinigung?„Betriebskosten“, Abschnitt 2.4 „Die Kosten der Heizung (Nr. 4)“ . . . . 883
Teilkündigung . . . .. 883
Telefonanschluss?„Kommunikationseinrichtungen“ . . . 884
Teppichboden . . . .. 884
Textform?„Mieterhöhung bei Wohnraum“, Abschnitt 9 „Textform“ . . . 885
Thermostatventile?„Modernisierung“, „Mieterhöhung bei Wohnraum“,
„Energieeinsparverordnung“ . . . 885
Tierhaltung . . . 886
Tod des Mieters . . . 889
Tod des Vermieters . . . 893
Trinkwasserverordnung . . . 893
Trittschall?„Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume“ . . . 894
Überbelegung . . . 895
Umlage von Betriebskosten?„Betriebskosten“ . . . 896
Umwandlung . . . 896
Unbefugte Gebrauchsüberlassung?„Vertragswidriger Gebrauch“ . . . 898
Unpünktliche Mietzahlung?„Kündigung“, Abschnitt 3.2.1 „Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund“ . . . 898
Untermiete . . . 898
Urkundenprozess?„Mängel“, Abschnitt 10 „Zahlungsklage des Vermieters“, „Urkundenprozess“ . . . 909
Veräußerung des Mietgrundstücks . . . 911
Verjährung . . . 916
Verkehrssicherungspflicht . . . 925
Verschlechterung der Mietsache . . . 929
Versorgungssperre?„Zahlungsverzug des Mieters“ . . . .. 934
Verstopfung . . . 934
Vertragsstrafe . . . 934
Vertragswidriger Gebrauch . . . 935
Verwaltungskosten . . . 936
Verwendungen . . . 938
Verwirkung . . . 940
Verzug . . . 945
Vollmacht . . . 948
Vollstreckungsschutz . . . 950
Vorkaufsrecht des Mieters . . . 953
Vormietrecht . . . 955
Wartungskosten . . . 957
Wäschewaschen in der Mietwohnung . . . 958
Weitervermietung?„Herausgabeanspruch gegen Dritte“ . . . .. 958
Werkswohnungen . . . 958
Wertsicherungsklauseln . . . 962
Wettbewerbsschutz . . . 967
Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung . . . 969
Wirtschaftlichkeitsberechnung?„Kostenmiete“ . . . 971
Wohnfläche . . . 971
Wohngemeinschaft . . . 976
Wohnrecht?„Dingliches Wohnrecht“ . . . 978
Wohnungsabnahmeprotokoll . . . 978
Wohnungsbeschlagnahme?„Obdachlosenunterbringung“ . . . 979
Wohnungsbrand?„Verschlechterung der Mietsache“ . . . .. 979
Wuchermiete?„Mietwucher“ . . . 979
Zahlungsverzug des Mieters . . . 981
Zeitmietvertrag . . . 985
Zentralheizung . . . 990
Zerstörung des Gebäudes?„Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume“ . . . 991
Zurückbehaltungsrecht des Mieters an der Miete?„Mängel“, Abschnitt 8 „Erfüllungsanspruch und Zurückbehaltungsrecht des Mieters“ . . . 991
Zuständigkeit?„Gerichtliches Verfahren in Mietsachen“ . . . 991
Zwangsräumung . . . .. 991
Zwangsversteigerung . . . .. 995
Zwangsverwaltung . . . .. 995
Zweckentfremdung . . . .. 995
Zwischenablesung?„Heizkostenverordnung“ . . . 1001
Zwischenmieter?„Herausgabeanspruch gegen Dritte“ . . . 1001
Zwischenumzug?„Kündigungsschutz“, Abschnitt 3 „Die Sozialklausel (§ 574 BGB)“ . . . 1001
Abbuchung?„Miete“
Ablösezahlung?„Abstandzahlung“
Abmahnung
Der Sinn und Zweck einer Abmahnung besteht zum einen darin, dem Empfänger unmissver- ständlich deutlich zu machen, dass ein be- stimmt bezeichnetes vertragswidriges Verhal- ten nicht mehr länger hingenommen wird. Zum anderen soll die Abmahnung dem Mieter Ge- legenheit zur Änderung des beanstandeten Verhaltens geben (BGH, Urteil v. 11.1.2006, VIII ZR 364/04, WuM 2006 S. 193). Im Gesetz ist die Abmahnung in den §§ 541 und 543 Abs. 3 BGB als Voraussetzung der Unterlas- sungsklage bzw. der Kündigung des Mietver- hältnisses grundsätzlich vorgeschrieben, wenn der Mieter seine Pflichten aus dem Mietvertrag verletzt (z.B. durch unbefugte Gebrauchsüber- lassung an Dritte, Überbelegung einer Woh- nung, unerlaubte Haustierhaltung, ruhestören- der Lärm, erhebliche Gefährdung der Mietsa- che). Bei anderen Vertragsverstößen, z.B.
ständig unpünktliche Mietzahlung, ist die Ab- mahnung zwar nicht förmliche Voraussetzung für die Kündigung, jedoch kann im Einzelfall die für die Kündigung notwendige Erheblich- keit leichter angenommen werden, wenn der Mieter das vertragswidrige Verhalten trotz Ab- mahnung fortsetzt (OLG Oldenburg, RE v.
18.7.1991, 5 UH 2/91, WuM 1991 S. 467 (s.
im Einzelnen bei „Kündigung“).
Die Einhaltung einer bestimmten Form ist für die Abmahnung zwar nicht vorgeschrie- ben, jedoch ist aus Beweisgründen unbe- dingt Schriftform zu empfehlen und die Zustellung mitZustellungsnachweis(z.B.
durch Einschreiben mit Rückschein; Boten, s. auch „Bote“, Gerichtsvollzieher) vor- zunehmen.
Erklärt ein Bevollmächtigter (z.B. Rechts- anwalt, Hausverwalter, Haus- und Grundbesit- zerverein) die Abmahnung, ist eine schriftliche Vollmacht im Original beizufügen, da die Ab- mahnung eine rechtsgeschäftsähnliche Erklä- rung darstellt, auf die § 174 BGB entsprechend
anwendbar ist. Anderenfalls kann die Abmah- nung unter Hinweis auf die fehlende Voll- macht zurückgewiesen werden. Besteht die Vermieterseite aus mehreren Personen (s.
„Personenmehrheit auf Vermieterseite“, bedür- fen Abmahnungen und Kündigungen entspre- chender Erklärungen sämtlicher Vermieter (LG Heidelberg, Urteil v. 9.6.2000, 5 S 22/00, NZM 2001 S. 91). Sind mehrere Personen Mie- ter, ist die Abmahnung auch an alle Mieter zu richten.
Die Abmahnung muss das beanstandete Ver- halten konkret bezeichnen; allgemeine For- mulierungen (z.B. „Sie haben wiederholt die Nachtruhe im Hause gestört“) genügen nicht.
Vielmehr ist die Vertragswidrigkeit, d.h. der Tatbestand, der die Abmahnung ausgelöst hat, so genau wie möglich darzustellen (z.B. wann, wo und auf welche Art und Weise die Nacht- ruhe gestört wurde). Bei Maßnahmen, die der Mieter vertragswidrig unterlassen hat (z.B. bei Schönheitsreparaturen), sind die auszuführen- den Arbeiten konkret zu benennen.
In einer Abmahnung wegen laufend unpünkt- licher Zahlung muss dargelegt werden, welche Miete nicht pünktlich eingegangen ist und wie lange der Zeitraum der Verzögerung war, da- mit der Mieter die Möglichkeit hat, die Ver- spätungen abzustellen. Eine lediglich formel- hafte Beanstandung, z.B. dass die Miete ent- gegen den Bestimmungen des Mietvertrags nicht am dritten Werktag eingegangen ist, reicht daher nicht aus (so LG Frankfurt/M., Urteil v. 21.4.1992, 2/11 S 421/91, WuM 1992 S. 370).
In einer vorangegangenen z.B. aus formellen Gründen unwirksamen Kündigung wegen ständig unpünktlicher Mietzahlungen kann un- ter Umständen auch eine Abmahnung gesehen werden (LG Berlin, Urteil v. 3.8.2010, 63 S 607/09, GE 2010 S. 1271).
Auch wenn der Vermieter nach einer ersten Abmahnung, z.B. wegen eines vertragswid-
rigen Gebrauchs der Mietsache, nicht von sei- nem Kündigungsrecht Gebrauch macht, bleibt er zu einer erneuten Abmahnung und Kündi- gung berechtigt, da ein vertragswidriges Ver- halten des Mieters nicht dadurch vertrags- gemäß wird, dass der Vermieter nach einer ersten Abmahnung über einen längeren Zeit- raum nicht von seinem Kündigungsrecht Ge- brauch macht. Zwar kann der Vermieter seinen Anspruch auf Räumung und Herausgabever- wirken, wenn er diesen längere Zeit nicht geltend macht. Eine Untätigkeit über einen Zeitraum von 5 Monaten reicht für die An- nahme einer Verwirkung jedenfalls nicht aus.
Auf Vertrauensschutz kann sich der Mieter in diesem Fall nicht berufen (KG Berlin, Be- schluss v. 22.11.2010, 8 U 87/10, ZMR 2011 S. 543).
Soll aufgrund eines erneuten Vertragsverstoßes nach Abmahnung eine Kündigung ausgespro- chen werden, muss ein zeitlicher Zusammen- hang zwischen der Abmahnung und der erneu- ten Vertragsverletzung bestehen. Liegt daher z.B. nach der Abmahnung wegen laufender unpünktlicher Zahlung ein größerer Zeit- raum, in dem der Mieter pünktlich gezahlt hat, muss bei wiederum unpünktlicher Zahlung eine erneute Abmahnung ausgesprochen wer- den.
Setzt der Mieter die unpünktliche Mietzahlung nach der Abmahnung fort, muss der Vermieter zwar nicht sofort kündigen. Allerdings darf er auch nicht zu lange zuwarten, da sonst der Eindruck entsteht, er würde die Zahlungs- unpünktlichkeiten nicht als unzumutbar emp- finden. Verbindliche Fristen gibt es insofern nicht. Ein Zeitraum von 6 Monaten wird in der Rechtsprechung bereits als Obergrenze ange- sehen (so LG Berlin, Urteil v. 27.3.2008, 62 S 412/07, ZMR 2009 S. 285, wonach ein Zeit- raum von mehr als 8 Monaten zwischen der letzten missachteten Abmahnung und der Kün- digung jedenfalls zu lang ist).
Gleiches gilt bei laufenden Lärmstörungen.
Insofern kann eine Kündigung nicht auf eine Abmahnung gestützt werden, die länger als ein Jahr zurückliegt (LG Halle, Urteil v.
11.1.2002, 1 S 192/01, NZM 2003 S. 310).
Bei einer Abmahnung darf sich der Vermieter, abhängig von dem beanstandeten Verhalten des Mieters, einer deutlichen, ggf. auch drasti- schen Sprache bedienen, ohne Schmerzens- geldansprüche des Mieters befürchten zu müs- sen, da in einer Abmahnung das beanstandete Verhalten des Mieters ohne freundliche Um- schreibung deutlich zum Ausdruck gebracht werden muss (AG Berlin-Neukölln, Urteil v.
26.1.2009, 22 C 85/08, GE 2009 S. 329).
Umstritten ist, ob in der Abmahnung zusätzlich eine bestimmte Rechtsfolge (Unterlassungs- klage, Kündigung) für den Fall weiterer Ver- stöße angedroht werden muss. Nach richtiger Auffassung (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV 394; vgl. auch OLG Hamburg, Beschluss v.
26.9.1985, 4 U 62/85, WuM 1986 S. 12) ist diese Androhungnichtnotwendig, da der Ver- mieter häufig erst nach Abmahnung entschei- den kann, ob er auf die Erhebung einer Unter- lassungsklage beschränkt ist oder ob er das Mietverhältnis kündigen kann, weil seine Rechte in erheblichem Maße verletzt sind (so auch LG Kleve, Urteil v. 10.5.1995, 6 S 353/94, WuM 1995 S. 537). Eine andere Auf- fassung vertritt das AG Hamburg (Urteil v.
26.4.2002, 318 C 327/01, NZM 2003 S. 60).
Danach muss die Abmahnung dieErnsthaftig- keitder Absicht des Vermieters erkennen las- sen, bei erneuten Vertragsverstößen, z.B.
Lärmstörungen, das Mietverhältnis beenden zu wollen, und dem Mieter daher die entspre- chende Rechtsfolge konkretandrohen. Dem- entsprechend ist für eine nachfolgende Kündi- gung nicht ausreichend, wenn dem Mieter in der Abmahnung lediglich „Konsequenzen“
oder eine Klage auf Unterlassung angedroht wird, da der Mieter dann nach Auffassung des AG Hamburg nicht mit einer Kündigung rech- nen muss (so bereits LG Hamburg, Urteil v.
29.8.1985, 7 S 69/85, WuM 1986 S. 338).
Eine zusätzliche ausdrückliche Aufforderung, sich in Zukunft vertragstreu zu verhalten, muss die Abmahnung nach der Rechtsprechung des BGH nicht enthalten. Daher kann eine (un- wirksame) fristlose Kündigung wegen Zah- lungsverzugs als Abmahnung zu verstehen sein, weil sie dem Mieter deutlich vor Augen geführt hat, dass der Vermieter mit einer ver-
späteten Zahlung der Miete nicht einverstan- den ist (BHG, Urteil v. 14.9.2011, VIII ZR 345/10, WuM 2011 S. 676). Dennoch sollte zur Vermeidung von Missverständnissen und Unklarheiten in der Abmahnung deutlich zum Ausdruck kommen, dass weitere Verstöße bzw. das Unterlassen der Beseitigung des ver- tragswidrigen Zustands die entsprechenden rechtlichen Konsequenzen nach sich ziehen werden.
Eine Abmahnung (nach § 543 Abs. 3 BGB) liegt daher nicht vor, wenn die schriftliche Aufforderung mit der Bitte um Stellungnahme endet (OLG Frankfurt/M., Beschluss v.
8.9.2010, 15 U 53/10, ZMR 2011 S. 121).
Zur Beseitigung eines vertragswidrigen Zu- stands (z.B. bei unerlaubter Gebrauchsüberlas- sung) ist eine angemessene Abhilfefrist zu setzen, deren Länge sich nach den Umständen des Einzelfalls bestimmt.
Gegen eine Abmahnung des Vermieters (z.B.
wegen vertragswidrigem Gebrauch) kann der Mieter im Regelfallnichtmit einerKlage auf Feststellung, die Abmahnung sei unberechtigt gewesen, vorgehen. Dazu fehlt dem Mieter das Rechtsschutzbedürfnis (AG Münster, Urteil v.
15.3.2006, 49 C 5633/05, WuM 2006 S. 456).
Der Mieter kann weder Beseitigung noch Un- terlassung der Abmahnung verlangen. Ein sol-
cher Anspruch ist im Mietvertragsrecht nicht geregelt und lässt sich auch nicht aus anderen gesetzlichen Bestimmungen herleiten, da eine unberechtigte Abmahnung den Mieter noch nicht in seinen Rechten verletzt. Der Vermieter erlangt auch keinen Beweisvorsprung für einen späteren Rechtsstreit. Letztlich besteht im Mietrecht im Gegensatz zum Arbeitsrecht keine vergleichbare Fürsorgepflicht des Ver- tragspartners (BGH, Urteil v. 20.2.2008, VIII ZR 139/07, WuM 2008 S. 217).
Entbehrlich ist eine Abmahnung nur aus- nahmsweise, wenn der Vertragsverstoß so gra- vierend ist, dass eine sofortige Kündigung aus besonderen Umständen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist (§ 543 Abs. 3 Nr. 2 BGB; z.B. Straftat zum Nachteil des Vermieters, Brandstiftung) oder die Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht (§ 543 Abs. 3 Nr. 1 BGB), weil sie mit Sicherheit nicht zu einer Beseitigung des vertragswidrigen Zustands führen kann, z.B.
weil der Mieter die Beseitigung ernsthaft und endgültig verweigert oder vollendete Tatsa- chen geschaffen hat, sodass die Abmahnung nur eine „leere Förmelei“ wäre (vgl. BGH, Urteil v. 19.2.1975, VIII ZR 195/73, MDR 1975 S. 572; LG München, Urteil v. 17.7.1985, 14 S 6598/85, ZMR 1985 S. 384).
Abnahmeprotokoll?„Wohnungsabnahmeprotokoll“
Abrechnung der Betriebskosten
Inhaltsübersicht
Seite 1 Vereinbarung von Abschlagszahlungen. . . 4 2 Änderung der Mietstruktur. . . 7 2.1 Bei frei finanzierten Wohnungen . . . 7 2.2 Bei preisgebundenen Wohnungen . . . 8 2.3 Schlüssige Änderungen . . . 9 3 Anpassung von Vorauszahlungen . . . 12 4 Der Abrechnungszeitraum. . . 14 5 Form der Abrechnung . . . 15
6 Inhalt der Abrechnung . . . 17 6.1 Haushaltsnahe Dienstleistungen . . . 24 6.2 Abrechnung nach Mietminderung . . . 26 7 Umfang der Rechnungslegungspflicht . . . 27 7.1 Einsichtsrecht des Mieters . . . 27 8 Die Umlageschlüssel. . . 31 8.1 Im frei finanzierten Wohnungsbau . . . 31 8.2 Bei gemischt genutzten Gebäuden . . . 37 8.3 Bei preisgebundenem Wohnraum . . . 40 8.4 Leer stehende Wohnungen . . . 40 8.5 Änderung des Umlageschlüssels und der Abrechnungsart . . . 42 8.6 Bildung von Abrechnungseinheiten . . . 42 9 Grundsatz der Wirtschaftlichkeit . . . 44 10 Abrechnungsfristen . . . 48 11 Rechte des Mieters bei nicht fristgerechter Abrechnung . . . 54 12 Der Nachforderungsanspruch des Vermieters. . . 57 13 Der Rückforderungsanspruch des Mieters . . . 67 14 Nachträgliche Korrektur der Abrechnung . . . 68 1 Vereinbarung von Abschlagszahlungen
Eine Abrechnung in mietrechtlichem Sinne kann nur erfolgen, wenn und soweit der Mieter Vorauszahlungenin Form von Abschlagszah- lungen geleistet hat. Soweit dagegen eine sog.
„Bruttomiete“ vereinbart wurde, in der die Betriebskosten enthalten sind, ist der Vermie- ter weder berechtigt noch verpflichtet, über die in der Miete enthaltenen Betriebskosten abzu- rechnen bzw. Auskunft oder Rechenschaft zu erteilen. Gleiches gilt bei Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale, mit der die Be- triebskosten ungeachtet ihrer Höhe abgegolten sein sollen.
In diesem Fall hat der Mieter gegen den Ver- mieterkeinenAnspruch aufAuskunftüber die tatsächliche Höhe der von der Pauschale abge- deckten Betriebskosten. Eine Ausnahme kommt nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nur dann in Betracht, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine nach- trägliche Ermäßigung der Betriebskosten be- stehen. Dabei sind Ermäßigungen der einzel- nen Betriebskosten jedoch nicht relevant, wenn sie durch Erhöhungen bei anderen Positionen ausgeglichen werden. Somit kann ein Aus-
kunftsanspruch nur dann entstehen, wenn kon- krete Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass sich die von der Pauschale erfassten Betriebskosten insgesamtermäßigt haben. Ferner ist der Ver- mieter grundsätzlich auch nicht verpflichtet, die anfängliche Kalkulation einer Betriebskos- tenpauschale offenzulegen. Die Höhe der Pau- schale kann von den Parteien im Rahmen der Vertragsautonomie frei vereinbart werden (BGH, Urteil v. 16.11.2011, VIII ZR 106/11, WuM 2011 S. 688).
Im frei finanzierten Wohnungsbau dürfen le- diglich die Kosten der Sammelheizung und Warmwasserversorgung (s. „Betriebskos- ten“, Abschnitt 2.4 „Die Kosten der Heizung (Nr. 4)“ und Abschnitt 2.5 „Die Kosten der Warmwasserversorgung (Nr. 5)“) nicht in der Miete enthalten oder als Pauschale vereinbart sein (Unzulässigkeit einer „Warmmiete“), da diese nach den Bestimmungen der Heizkosten- verordnung (s. „Heizkostenverordnung“) ge- trennt zu erfassen und zu verteilen sind. Bezüg- lich der übrigen Betriebskosten steht es den Parteien frei, eine Bruttomiete, in der diese enthalten sind, oder eine Nettomiete zzgl. einer Vorauszahlung auf die Betriebskosten oder
eine Betriebskostenpauschale zu vereinbaren (§ 556 Abs. 2 BGB). Nur imöffentlich geför- dertensozialen Wohnungsbau und im steuer- begünstigten oder frei finanzierten Wohnungs- bau, der mit Wohnungsfürsorgemitteln geför- dert worden ist, ist die Vereinbarung einer Nettomiete zzgl. einer Betriebskostenvoraus- zahlungvorgeschrieben (§ 27 Abs. 3 II. BV).
Die Verpflichtung des Mieters zur Leistung von Vorauszahlungen setzt eineeindeutige Vereinbarung voraus. § 556 Abs. 2 S. 2 BGB, wonach für Betriebskosten angemes- sene Vorauszahlungen vereinbart werden dürfen, gibt selbst keinen Anspruch auf Leistung von Vorauszahlungen. Er geht vielmehr vom Bestehen einer entsprechen- den wirksamen vertraglichen Vereinbarung aus.
Zur Wirksamkeit einer solchen Vereinbarung ist erforderlich, dass darin eindeutigbestimmt ist,dass und welcheBetriebskosten vom Mie- ter zu tragen sind.
Nach der Rechtsprechung des BGH genügt es, dass der Umfang der umzulegenden Betriebs- kosten durch die Bezugnahme auf die Betriebs- kostenverordnung (bis 31.12.2003 Anlage 3 zur § 27 II. BV; s. „Betriebskosten“) umschrie- ben und die Höhe der ungefähr zu erwartenden Kosten durch den Gesamtbetrag der geforder- ten Vorauszahlungen mitgeteilt wird. Eine Aufschlüsselung der Vorauszahlungen auf die einzelnen Betriebskosten ist nicht erforderlich (BGH, Urteil v. 13.1.2010, VIII ZR 137/09, WuM 2010 S. 153; Beschluss v. 23.2.2010, VIII ZR 199/09, WuM 2010 S. 294).
Ist die Vereinbarung mangels Bestimmtheit unwirksam, muss der Mieter den monatlich vereinbarten Beitrag trotzdem zahlen. Dieser ist dann aber nicht als Vorauszahlung auf die Betriebskosten anzusehen, sondern als Teil der Bruttokaltmiete mit der Folge, dass der Beitrag – im Gegensatz zu einem Vorauszahlungs- betrag – für die Zukunft nicht geändert werden kann. Auch als Betriebskostenpauschale kann die unwirksame Vorauszahlung nicht angese- hen werden (LG Berlin, Urteil v. 14.12.2006, 67 S 221/06, MM 2007 S. 111).
Ist umgekehrt die Umlage von Betriebskosten wirksam vereinbart, aber kein Vorauszah- lungsbetrag angesetzt, ist der Mieter dennoch nach Vorlage einer Abrechnung des Vermie- ters zur Zahlung der vereinbarten Betriebskos- tenpositionen verpflichtet (KG Berlin, Urteil v.
27.11.2006, 12 U 182/04, ZMR 2007 S. 364).
Entstehen Betriebskosten erst, nachdem die Vertragsparteien Teilinklusivmiete vereinbart haben, können diese – auch kraft konkludenter Vereinbarung (widerspruchslose Berechnung) – umgelegt oder zum Gegenstand einer Vo- rauszahlung gemacht werden (BGH, Urteil v.
21.1.2004, VIII ZR 99/03, NZM 2004 S. 253).
Somit darf der Vermieter die notwendigen Fol- gekosten (laufende Betriebskosten), die durch eine nachträglicheModernisierung(z.B. Ein- bau einer Gaszentralheizung) ausgelöst wer- den, auch dann auf den Mieter abwälzen und ist daher auch dann zur Geltendmachung von angemessenen Vorauszahlungen berechtigt, wenn an sich eine Bruttomiete (ohne zusätzli- che Vorauszahlungen) vereinbart worden war (LG Berlin, Urteil v. 29.7.2004, 62 S 111/04, ZMR 2005 S. 192; s. auch Flatow, DWW 2007 S. 195, wonachneu entstehendeBetriebskos- ten, z.B. nach Einbau eines Aufzugs oder Um- stellung von Einzelöfen auf Zentralheizung, aufgrund einer ergänzenden Vertragsausle- gung(§§ 133, 157 BGB) umlagefähig sind, da die Parteien die Umlage auch bei Abschluss des Mietvertrags vereinbart hätten, wenn ihnen die Modernisierung mit den entsprechenden Folgekosten bei Vertragsabschluss bereits be- kannt gewesen wäre).
Daher kann der Vermieter auch ohne entspre- chende mietvertragliche Vereinbarung solche Betriebskosten auf den Mieter umlegen, die nach Abschluss des Mietvertrags aufgrund ei- ner Modernisierung entstanden sind; so z.B.
beim nachträglichen Einbau von Rauchmel- dern (AG Lübeck, Urteil v. 5.11.2007, 21 C 1668/07, ZMR 2008 S. 302).
BeigewerblicherVermietung kann i.S.v. § 9 UStG vereinbart werden, dass „Miete und Be- triebskostenvorauszahlungen zzgl. Umsatz- steuer in gesetzlicher Höhe zu zahlen sind, soweit der Vermieter die Mieteinkünfte der Umsatzsteuer unterworfen hat“. Im Fall einer
derartigen Vereinbarung umfasst die Umsatz- steuerpflicht die gesamten Betriebskosten un- abhängig davon, ob die einzelne Betriebskos- tenart bereits mit Vorsteuern belastet ist oder ob keine Vorsteuern anfallen (so z.B. bei öf- fentlichen Lasten; LG Hamburg, Urteil v.
23.1.1998, 311 S 165/97, DWW 1998 S. 119;
s. auch Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rn. 781).
Hat der Vermieter vor Abschluss eines ge- werblichen Mietvertrags für die Mehrwert- steueroptiert und schuldet der Mieter vertrag- lich die auf die Miete entfallende Mehrwert- steuer, so gilt dies im Wege ergänzender Ver- tragsauslegung auch für die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung der Mehrwertsteuer auf das sich aus der Schlussabrechnung ergebende Nebenkostensaldo, da es dem Zweck der Um- legung der Nebenkosten widersprechen würde, wenn der Vermieter den hierauf entfallenden Steueranteil zu tragen hätte (OLG Schleswig, Urteil v. 17.11.2000, 4 U 146/99, ZMR 2001 S. 619; OLG Düsseldorf, Urteil v. 26.10.1995, 10 U 207/94, WuM 1996 S. 211; Sternel, Miet- recht, 3. Aufl., III 27 m.w.N.).
Befindet sich der Mieter mit der Zahlung der laufenden Betriebskostenin Verzug, kann der Vermieter einer Wohnung kein Zurückbehal- tungsrecht an der Energieversorgung geltend machen, d.h., er istnichtberechtigt, die Ver- sorgung des Mieters mit Wasser und Heizung zuunterbrechen(LG Göttingen, Beschluss v.
7.3.2003, 5 T 282/02, WuM 2003 S. 626).
Im frei finanzierten Wohnungsbau kann für sämtlicheBetriebskosten ein Vorauszahlungs- betrag vereinbart werden. Eine Aufgliederung ist nicht erforderlich. Gleiches gilt für preis- gebundene Wohnungen (z.B. Sozialwohnun- gen). Auch hier genügt es, dass der Vermieter den Umfang der umzulegenden Betriebskosten durch Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 II.
BV umschreibt und die Höhe der ungefähr zu erwartenden Kosten durch denGesamtbetrag der geforderten Vorauszahlungen mitteilt. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die voraus- sichtlichen Kosten für jede Betriebskostenart gesondert anzugeben. Eine solche Verpflich- tung ergibt sich weder aus dem Wortlaut noch aus dem Sinn und Zweck des § 20 NMV (BGH, Urteil v. 13.1.2010, VIII ZR 137/09).
Ferner ist der Vermieter nicht verpflichtet, evtl. Kostensteigerungen gegenüber dem Vor- jahr zu erläutern. Eine solche Verpflichtung ist den §§ 20 Abs. 4, 7 NMV nicht zu entneh- men (BGH, a.a.O.).
Für den Bereich der preisfreienWohnungen hat der BGH bereits mit Urteil vom 28.5.2008 (VIII ZR 261/07, NZM 2008 S. 567) entschie- den, dass der Vermieter nicht zur Erläuterung von Kostensteigerungen verpflichtet ist.
In einem Gewerbemietvertrag über ein Haus kann auch wirksam vereinbart werden, dass der Mieter keine Betriebskostenvorauszahlungen leistet, sondern die Betriebskosten, die der Mieter nicht direkt mit den Versorgern abrech- net, zunächst vom Vermieter verauslagt und dann dem Mieter einmal im Jahr in Rechnung gestellt werden (LG Potsdam, Urteil v.
13.4.2004, 3 O 101/03, NZM 2005 S. 303).
Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter auf Zahlung von Betriebskosten sind – unab- hängig davon, ob sie separat gezahlt werden oder in einer Bruttomiete enthalten sind –un- pfändbar. Dies gilt sowohl für Vorauszahlun- gen als auch für Nachforderungen aus einer Betriebskostenabrechnung (OLG Celle, Be- schluss v. 13.4.1999, 4 W 48/99, ZMR 1999 S. 697).
Teilzahlungendes Mieters ohne ausdrückliche oder schlüssige Tilgungsbestimmung sind ge- mäß § 366 Abs. 2 BGB vorrangig nicht auf die Grundmiete, sondern auf die Betriebskosten- vorauszahlung zu verrechnen. Dieser Voraus- zahlungsanspruch stellt für den Vermieter die
„lästigere“ Forderung i.S.d. § 366 BGB dar, der weniger gesichert ist als der Anspruch auf die Grundmiete, da der Vermieter ihn nach Abrechnungsreife nicht mehr geltend machen kann (OLG Brandenburg, Urteil v. 3.3.2010, 3 U 108/08, ZMR 2010 S. 753; OLG Köln, Urteil v. 11.6.2010, 1 U 66/09, ZMR 2010 S. 850).
Nach der Rechtsprechung des BGH (Urteile v.
16.6.2010, VIII ZR 258/09 und 18.5.2011, VIII ZR 271/10) steht dem Vermieter jedoch für die Zeit nach Ablauf der gesetzlichen Abrech- nungsfristkeinAnspruch aufVorauszahlun- gen mehr zu; er kann Nebenkosten nur noch
aufgrund einer Abrechnung in der sich daraus ergebenden Höhe verlangen.
2 Änderung der Mietstruktur
Grundsätzlich besteht kein Rechtsanspruch des Vermieters auf Änderung des Mietvertrags, sodass die Umstellung einer vereinbarten Brut- tomiete (Inklusivmiete) bzw. Teilbruttomiete (Teilinklusivmiete) auf eine Nettomiete zzgl.
einer Vorauszahlung auf die Betriebskosten (Änderung der Mietstruktur) nur im Einver- nehmenmit den Mietern möglich ist.
Anders ist die Rechtslage, wenn der Mietver- trag in einer zusätzlichen Vereinbarung die (einseitige) Befugnis des Vermieters enthält, eine (Teil-)Inklusivmiete in eine Nettomiete zzgl. Betriebskostenvorauszahlungen umzu- wandeln. Bei einem solchen zulässigenÄnde- rungsvorbehalt genügt die Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV bzw. auf den Betriebskostenkatalog der Betriebskostenver- ordnung, um die vom Mieter jetzt zusätzlich zur Miete zu zahlenden Betriebskosten in aus- reichend transparenter Weise zu bestimmen (BGH, Beschluss v. 6.4.2011, VIII ZR 199/10, GE 2011 S. 815).
Wird jedoch ein Mieter, der vertraglich nur zur Zahlung eines kleinen Teils der tatsächlich anfallenden Betriebskosten verpflichtet ist (Teilinklusivmiete), allein durch ein Schreiben des Vermieters ohne entsprechende vertragli- che Vereinbarung dazu veranlasst, einer Um- stellung auf eine Nettomiete zzgl. einer Vo- rauszahlung aufsämtlicheBetriebskosten (ge- mäß Betriebskostenverordnung) zuzustimmen, kann der Mieter diese Zustimmung wegenarg- listiger Täuschung (§ 123 BGB) anfechten, wenn ihm in dem Schreiben des Vermieters vorgespiegelt wurde, die geänderte Mietstruk- tur wäre nicht nur „zeitgemäß“, sondern für ihn auch in jedem Fall günstiger und das Schreiben auch keinen Hinweis auf mögliche Risiken der Mietstrukturumstellung (Nachzahlung von Be- triebskosten) enthält (AG München, Urteil v.
14.8.2003, 453 C 36238/02; LG München, Beschluss v. 19.3.2004, 15 S 19692/03, NZM 2004 S. 421).
2.1 Bei frei finanzierten Wohnungen EineAusnahmevon dem Grundsatz, dass eine Änderung der Mietstruktur nur im Einverneh- men mit den Mietern möglich ist, besteht im frei finanzierten Wohnungsbau gemäß § 556a Abs. 2 BGB für Betriebskosten, deren Umfang bzw. Verursachungerfasstwerden, z.B. durch entsprechende Zähler.
Insofern hat der Vermieter die Möglichkeit, durcheinseitigeErklärung (in Textform; s.
„Schriftform“) von einer Brutto- bzw. Teil- inklusivmiete oder einer Betriebskosten- pauschale zu einerverbrauchsabhängigen Abrechnung solcher Betriebskosten über- zugehen.
Die Erklärung ist jedoch nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig.
Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten, so muss diese entsprechend herabgesetzt wer- den.
Das Recht des Vermieters gemäß § 556a Abs. 2 BGB, durch einseitige Erklärung von einer vereinbarten Brutto- bzw. Teilinklusiv- miete oder Betriebskostenpauschale zu einer verbrauchsabhängigen Abrechnung überzuge- hen, besteht auch bei Mietverhältnissen, die vor Inkrafttreten des § 556a BGB am1.9.2001 begründet worden sind (BGH, Urteil v.
21.9.2011, VIII ZR 97/11, WuM 2011 S. 682).
Die Kosten der Müllbeseitigung (s. „Betriebs- kosten“, Abschnitt 2.8 „Die Kosten der Stra- ßenreinigung und Müllbeseitigung (Nr. 8)“) kann der Vermieter auf eine verbrauchs- abhängigeMüllentsorgung mit Kostenumlage auf die jeweiligen Mieterumstellen, in dem er anstelle des vorhandenen Müllcontainers ein- zelne Restmüllbehälter den Mietparteien be- darfsgerecht zur Verfügung stellt. Dabei kann der Vermieter den vormaligen verbrauchs- unabhängigen Umlageschlüssel für die Müll- gebühren (z.B. nach Wohnfläche) einseitig än- dern, indem er den Umlageschlüssel nach der Müllgebühr für die zur Verfügung gestellte Mülltonne bestimmt (AG Brandenburg, Urteil v. 25.10.2004, 32 C 543/03, WuM 2010 S. 423).
Die Möglichkeit der einseitigen Umstellung durch den Vermieter auf eine Direktabrech- nungzwischen Mieter und Leistungserbringer besteht nicht mehr. Allerdings bleiben ältere Vereinbarungen, z.B. eine im Formularmiet- vertrag aus dem Jahr 1993 dem Vermieter vorbehaltene Vertragsänderung zur Direkt- abrechnung und Direktlieferung, wirksam. Da- ran ändert der Umstand nichts, dass die Option der Direktabrechnung durch das Mietrechts- reformgesetz (vom 1.9.2001) abgeschafft wurde (LG Hamburg, Urteil v. 11.11.2005, 311 S 34/05, WuM 2006 S. 96). Bestimmt der Vermieter gemäß dem (bis 31.8.2001 gelten- den) § 4 Abs. 5 Nr. 2 MHG, dass die Kosten der Wasserversorgung und der Entwässerung unmittelbar mit demjenigen abgerechnet wer- den, der die entsprechenden Leistungen er- bringt, kann sich der Leistungserbringer zur Erfüllung der von ihm übernommenen Leis- tungspflichten auch Dritter bedienen (BGH, Urteil v. 25.11.2009, VIII ZR 235/08). Die Vertragsparteien sind auch jetzt nicht gehin- dert, diese Möglichkeit vertraglich zu verein- baren (vgl. Begründung des Gesetzentwurfs, abgedruckt in NZM 2000 S. 438).
Allerdings sind Wasserversorgungsunterneh- men auch bei einer Monopolstellung grund- sätzlich nicht verpflichtet, Versorgungsver- träge mit den Mietern abzuschließen und den Grundstückseigentümer als Vermieter aus sei- nem Vertragsverhältnis zu entlassen (BGH, Urteil v. 30.4.2003, VIII ZR 279/02, [KG]
NZM 2003 S. 551).
Wird das Wasser verbrauchsabhängig abge- rechnet und zeigt der Hauptwasserzähler des Hauses einen größeren Verbrauch an als die Wohnungswasserzähler zusammen, erfolgt eine Abrechnung entsprechend dem Hauptwas- serzähler, wobei die Wasserkosten anteilig nach dem Verhältnis der Anzeigewerte der Wohnungszähler auf die Mieter verteilt werden (AG Dortmund, Urteil v. 5.2.1992, 120 C 14181/91, DWW 1992 S. 180).
Differenzen zwischen der vom Hauptzähler gemessenen Gesamtwassermenge und den er- fassten Einzelmengen sind aufgrund von Mess- toleranzen technisch nicht zu vermeiden. So- fern diese alle Mieter gleichermaßen betreffen,
sind sie in einem Umfang von ca. 20 % noch hinzunehmen und beeinträchtigen nicht die Ordnungsgemäßheit der Abrechnung (LG Duisburg, Beschluss v. 22.2.206, 13 T 9/06, WuM 2006 S. 199).
Eine Messdifferenz von mehr als 20 % schließt jedoch die Umlage der Unterschieds- menge aus (LG Braunschweig, Urteil v.
22.12.1998, 6 S 163/98, WuM 1999 S. 294).
Dürfen Wasserzähler nicht mehr zur Erfassung des tatsächlichen Verbrauchs verwendet wer- den, z.B. weil die gesetzlichen Eichfristen ab- gelaufen sind (5 Jahre für Kaltwasserzähler), gilt der gesetzliche Umlagemaßstab nach m2, wobei ein Abzug von 15 % anzusetzen ist, der erfahrungsgemäß der Kostendifferenz zwi- schen verbrauchsabhängiger und verbrauchs- unabhängiger Abrechnung entspricht. Eine Abrechnung nach der Personenzahl kommt nur bei einer entsprechenden vorherigen Ver- einbarung in Betracht (LG Kleve, Urteil v.
19.4.2007, 6 S 205/06, ZMR 2007 S. 621).
Gleiches gilt, wenn die Ablesung funktions- fähiger Verbrauchszähler unterbleibt und infol- gedessen die vertraglich geschuldete ver- brauchsabhängige Abrechnung der Wasserkos- ten nicht möglich ist. Auch in diesem Fall kann nach dem Maßstab der Wohnfläche abgerech- net werden, wobei grundsätzlich eine Kürzung des sich danach ergebenden Abrechnungs- betrags (um 15 % analog § 12 HeizkostenV) unter dem Gesichtspunkt eines Schadenersatz- anspruchs infolge einer Vertragsverletzung in Betracht kommt (BGH, Beschluss v.
13.3.2012, VIII ZR 218/11, WuM 2012 S. 316).
2.2 Bei preisgebundenen Wohnungen Eine weitere Ausnahme von dem Grundsatz, dass die Änderung der Mietstruktur nur im Einvernehmen mit den Mietern möglich ist, besteht beipreisgebundenem Wohnraum, da hier Betriebskosten nicht in der Miete enthal- ten sein dürfen (§ 27 Abs. 3 II. BV) und eine Bruttomiete spätestens bis 31.12.1986 auf eine Nettokaltmiete umgestellt werden musste. Dies ist jedoch keine Ausschlussfrist, sodass die einseitige Umstellung auch noch nach diesem
Zeitpunkt, längstens jedoch bis zum Ablauf der Preisbindung der konkreten Wohnung, vor- genommen werden kann (LG Koblenz, Urteil v. 21.7.1995, 14 S 102/95, WuM 1996 S. 560).
Ferner kann der Vermieter durch einseitige Erklärung (§ 10 Abs. 1 WoBindG) den Katalog der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten für zukünftige Abrechnungszeiträume auch auf solche Kostenarten ausdehnen, deren Umlage- fähigkeit im Mietvertrag noch nicht vereinbart war. Ausreichend ist, dass der Vermieter dem Mieter Art und Höhe der neu umgelegten Be- triebskosten bekannt gibt. Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag nur die Umlage einzel- ner Betriebskosten vorsieht (Teilinklusivmie- te). Die Umlage kann auch dadurch erfolgen, dass der Vermieter dem Mieter eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung erteilt, die derartige Betriebskosten umfasst (BGH, Urteil v. 14.4.2010, VIII ZR 120/09).
Ausgeschlossen ist dies nur, wenn die Umlage der betreffenden Kosten im Mietvertrag aus- drücklich ausgeschlossen ist oder sich aus den Umständen ergibt (vgl. § 10 Abs. 4 Wo- BindG). Die einseitige Gestaltungserklärung (§ 10 Abs. 1 S. 2 WoBindG) ist jedoch nur wirksam, wenn in ihr die Umstellungberech- net und erläutert ist. Dies erfordert für die Umstellung von Altverträgen eine neue Wirt- schaftlichkeitsberechnung und eine Berech- nung und Erläuterung der für die Umlage vor- gesehenen Betriebskosten. Hierzu ist erforder- lich, dass die in die Umlage einzubeziehenden Betriebskosten einzeln und namentlich auf- geführt werden; der bloße Hinweis auf Be- triebs- oder Nebenkosten reicht nicht aus (LG Aachen, Urteil v. 28.10.1994, 5 S 177/94, WuM 1995 S. 545). Die Umstellung kann je- dochnicht rückwirkend, sondern nur für die Zukunft erfolgen. Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag eine Gleitklausel (s. „Miet- erhöhung“) enthält (LG Bonn, Urteil v.
26.7.1995, 6 S 111/95, WuM 1997 S. 229).
Nach Beendigung der Preisbindung kann die Umstellung der Mietstruktur nur noch einver- nehmlich erfolgen. Kommt eine Einigung nicht zustande, verbleibt es bei der vereinbarten Bruttomiete.
2.3 Schlüssige Änderungen
Eine vertragliche Vereinbarung, wonach der Mieter zur Zahlung bestimmter Betriebskosten verpflichtet ist, kann nicht nur ausdrücklich, sondern auch schlüssig, d.h. durch ein be- stimmtes Verhalten der Vertragsparteien, ge- ändert bzw. erweitert werden. Dies ist z.B. der Fall, wenn der Vermieter dem Mieter Betriebs- kosten in Rechnung stellt, deren Umlage ver- traglich nicht vereinbart ist, und der Mieter diese dennoch über einen Zeitraum von mehre- ren Jahren (hier: 6 Jahre) vorbehaltlos be- zahlt. Solche schlüssig abgegebenen Willens- erklärungen sind aus Sicht des Erklärungs- empfängers – des Vermieters – auszulegen und können von diesem dahin verstanden wer- den, dass der Mieter mit der Abwälzung der erhöhten Nebenkostenabrechnungen einver- standen ist (BGH, Beschluss v. 29.5.2000, XII ZR 35/00, NZM 2000 S. 961).
Allerdings kommt eine (stillschweigende) Än- derung der mietvertraglichen Umlageverein- barung nicht schon dadurch zustande, dass der Vermieter Betriebskosten abrechnet, zu deren Umlage er nach dem Mietvertrag nicht berech- tigt ist, und der Mieter eine darauf beruhende Nachzahlung begleicht. Denn aus Sicht des Mieters ist der Übersendung einer Betriebskos- tenabrechnung, die vom Mietvertrag abweicht, nicht ohne Weiteres, sondern nur bei Vorliegen besonderer Umstände ein Angebot des Ver- mieters zu entnehmen, eine Änderung des Mietvertrags herbeiführen zu wollen (BGH, Urteile v. 10.10.2007, VIII ZR 279/06, NJW 2008 S. 283 und v. 13.2.2008, VIII ZR 14/06, NJW 2008 S. 1302). Solche besonderen Um- stände können vorliegen, wenn der Vermieter seinem Mieter eine Änderung der Betriebskos- ten telefonisch oder schriftlich mitteilt und danach eine Abrechnung übersendet, in die auch die mitgeteilten zusätzlichen Betriebskos- ten eingestellt sind. Darin kann ein Angebot des Vermieters auf Erweiterung der Umlage- vereinbarung gesehen werden, das der Mieter durch Begleichung der Nachforderung oder Zahlung der erhöhten Vorauszahlungen an- nimmt (BGH, Urteil v. 9.7.2014, VIII ZR 36/14, GE 2014 S. 1134).
Fraglich ist insofern, ob solche „besonderen Umstände“ auch bei einemWechseldes Ver- mieters (z.B. nach Verkauf des Mietobjekts) vorliegen können, wenn dieser dann in seiner Betriebskostenabrechnung nicht vereinbarte Betriebskosten umlegt (so z.B. KG Berlin, Urteil v. 31.3.2014, 8 U 135/13, GE 2015 S. 55, wonach eine konkludente Einigung über die Umlage weiterer Betriebskosten auch da- durch zustande kommen kann, dass ein Ge- werberaummieter die von dem neuen Ver- mieter in der Betriebskostenabrechnung umge- legten Kosten für Instandhaltung und Verwal- tung über 4 Jahre hinweg zahlt, ohne zu rügen, dass es hierfür an einer vertraglichen Grund- lage fehlt).
Bezüglich Betriebskosten, die vom Mieter bei Abschluss des Mietvertrags selbst getragen wurden (z.B. Müllentsorgung durch Bereitstel- lung von Müllgefäßen auf eigene Kosten), die aber inzwischen durch organisatorische Ände- rungen (Bereitstellung größerer Müllgefäße durch die Wohnungseigentümergemeinschaft) auf den Vermieter übergegangen sind, ist die dadurch entstandene Lücke im Mietvertrag im Wege ergänzender Vertragsauslegung dahin zu schließen, dass der Mieter diese Kosten wei- terhin nunmehr in Form von Betriebskosten gegenüber dem Vermieter zu tragen hat (BGH, Urteil v. 9.7.2014, a.a.O.).
Umgekehrt bedeutet es mangels eines entspre- chenden Rechtsbindungswillens auch keinen schlüssigen Verzicht des Vermieters auf be- stimmte Betriebskostenpositionen, wenn er jahrelang nur einen Teil der umlegbaren Be- triebskosten in die Abrechnung aufgenommen hat (AG Neuss, Urteil v. 3.11.1995, 36 C 234/95, DWW 1996 S. 284). Dieser Umstand allein reicht für die Annahme einer entspre- chenden stillschweigenden Änderung des Mietvertrags nicht aus. Voraussetzung für ein schlüssiges Angebot des Vermieters auf Redu- zierung der vereinbarten Betriebskostenposi- tionen wäre ein Verhalten des Vermieters, mit dem dieser einen entsprechendenRechtsfolge- willen zum Ausdruck bringt. In der Umlage nur eines Teils der vereinbarten Betriebskosten kann ein solches Angebot nicht gesehen wer- den. Die Annahme, ein Vermieter von Ge-
schäftsräumen würde damit schlüssig ohne er- sichtlichen Grund auf die Zahlung nicht uner- heblicher Beträge verzichten, ist lebensfremd.
Ohne das Vorliegen weiterer Anhaltspunkte kann ein Mieter somit nicht annehmen, dass der Vermieter die nicht abgerechneten Be- triebskostenpositionen für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses nicht mehr geltend ma- chen will (BGH, Urteil v. 27.1.2010, XII ZR 22/07). Dementsprechend bewirkt auch eine nurteilweise Umlagevon Betriebskosten (z.B.
nur Erhöhungsbetrag statt vereinbartem vollen Betrag)keine Änderung des Mietvertrags für die Zukunft, da darin aus Sicht des Erklärungs- empfängers, d.h. des Mieters, keine auf eine Vertragsänderung abzielende Willenserklä- rung des Vermieters zu sehen ist (LG Mann- heim, Urteil v. 23.11.2005, 4 S 64/05, DWW 2006 S. 68).
Allein dasUntätigbleibenbeider Vertragspar- teien führtnichtzu einer Änderung des Miet- vertrags. Rechnet z.B. der Vermieter entgegen den vertraglichen Vereinbarungen über einen längeren Zeitraumnichtüber die vom Mieter geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen ab und zahlt der Mieter aber trotzdem die Voraus- zahlungen vorbehaltlos weiter, führt diesnicht zu einer Umstellung des Mietvertrags dahin- gehend, dass nunmehr anstelle einer abrechen- baren Vorauszahlung eine Betriebskostenpau- schale vereinbart wäre.
Für eine Änderung des Mietvertrags ist viel- mehr ein Verhalten einer Partei erforderlich, das aus Sicht der anderen Partei einen entspre- chenden Vertragsänderungswillen erkennen lässt. Bloßes Untätigbleiben ist hierfür nicht ausreichend (BGH, Urteil v. 13.2.2008, VIII ZR 14/06, WuM 2008 S. 225).
Der erforderliche Vertragsänderungswille kann sich z.B. daraus ergeben, dass für Hei- zung und übrige BetriebskostengetrennteVo- rauszahlungsbeträge vereinbart wurden und jahrelang (hier: 14 Jahre) zwar stets über die Heizkosten, nicht aber über die übrigen Be- triebskosten abgerechnet worden ist. Dies kann aus der maßgeblichen Sicht des Erklä- rungsempfängers nur dahin verstanden werden, dass man über die übrigen Betriebskosten nicht abrechnen, sondern es bei einem pauschalen
Ausgleich belassen wollte (LG Hamburg, Ur- teil v. 3.9.2004, 311 S 26/04, NZM 2005 S. 216).
Eine Verwirkung kann nicht angenommen werden, wenn der Vermieter seit Beginn des Mietverhältnisses vertraglich umgelegte Be- triebskosten nicht geltend gemacht hat (LG Waldshut-Tiengen, Urteil v. 25.1.2001, 1 S 60/00, WuM 2001 S. 245; a.A. AG Gießen, Urteil v. 19.10.2004, 48 MC 484/04, NJW-RR 2005 S. 309, wonach es im Hinblick auf die Rechtsprechung des BGH (Urteil v. 29.5.2000, a.a.O.) der Gleichheitsgrundsatz gebietet, dass umgekehrt auch der Vermieter in späteren Jah- ren keine Betriebskosten mehr nachfordern kann, wenn er diese trotz Umlagefähigkeit über Jahre hinweg nicht geltend gemacht hat).
Deshalb muss der Mieter eine sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebende Nach- forderung auch bezahlen, wenn der Vermieter entgegen den vertraglichen Vereinbarungen 20 Jahre lang keine Abrechnung vorgelegt hat und auch keine besonderen Umstände ersicht- lich sind, die aus Sicht des Mieters die An- nahme rechtfertigen, der Vermieter wolle durch das Unterlassen der Abrechnung den Mietvertrag zu seinem Nachteil dahin abän- dern, dass künftig eine Pauschale ohne Abrech- nungsmöglichkeit vereinbart sein soll (BGH, Urteil v. 13.2.2008, VIII ZR 14/06, WuM 2008 S. 225).
Solche besonderen Umstände können sich z.B.
aus einer schriftlichen Mitteilung des Vermie- ters ergeben.
Teilt der Vermieter dem Mieter schriftlich mit, dass er künftig auch andere als die im Miet- vertrag vereinbarten Betriebskosten umlegen wird, und zahlt der Mieter daraufhin über meh- rere Jahre vorbehaltlos auch diese weiteren Betriebskostenpositionen, kommt ein rechts- geschäftlicher Bindungswille des Mieters hin- reichend deutlich zum Ausdruck, sodass von einer entsprechenden Änderung des Mietver- trags auszugehen ist (LG Kassel, Urteil v.
11.7.1996, 1 S 143/96, DWW 1996 S. 312).
Bei Fehlen einer Vorauszahlungsvereinbarung können sich die Parteien zumindest still- schweigendauf die Leistung von Vorauszah- lungen geeinigt haben, wenn der Mieter die
vom Vermieter geforderten Vorauszahlungen über mehr als 9 Jahre vorbehaltlos geleistet hat (OLG Düsseldorf, Urteil v. 29.9.2005, 10 U 86/05, DWW 2006 S. 21).
Ferner liegt eine schlüssige Änderung der Mietstruktur vor, wenn der Mieter trotz einer vertraglichen Bruttomiete einem Mieterhö- hungsverlangendes Vermieters auf Basis ei- ner Nettomiete ausdrücklichzugestimmt und über einen Zeitraum von 2 Jahren die Betriebs- kosten sowie den sich aus der Betriebskos- tenabrechnung ergebenden Saldo bezahlt hat (LG Berlin, Urteil v. 6.5.1997, 64 S 564/96, ZMR 1998 S. 165; AG Koblenz, Urteil v.
12.10.1999, 15 C 1198/99, NZM 2000 S. 238).
Gleiches gilt bei einer vereinbarten Teilinklu- sivmiete. Akzeptiert der Mieter ein davon ab- weichendes Mieterhöhungsverlangen (Grund- miete zzgl. Betriebskosten- und Heizkosten- vorauszahlung) und zahlt in den Folgejahren auch die ursprünglich „inklusiven“ Betriebs- kosten, so ist konkludent eine Nettokaltmiete wirksam vereinbart (LG Hamburg, Urteil v.
3.9.2009, 307 S51/09, ZMR 2010 S. 118).
Beiunklarenvertraglichen Regelungen kann jedenfalls diejahrelange Handhabungdurch die Parteien einen entscheidenden Anhalts- punkt dafür geben, wie die Parteien die Rege- lung selbst verstanden haben (OLG Düssel- dorf, Urteil v. 14.5.2002, 24 U 142/01, GuT 2002 S. 178).
Hat der Mieter z.B. über mehrere Jahre be- stimmte Betriebskosten (z.B. die Kosten des Wassers und der Entwässerung) aufgrund eines Versorgungsvertragsunmittelbar an die kom- munalen Stadtwerke bezahlt, ist eine Unklar- heit im Mietvertrag bezüglich der Umlage die- ser Betriebskostenpositionen dahin zu verste- hen, dass diese Betriebskosten nicht in der Miete enthalten und vom Mieter somit weiter- hin separat zu zahlen sind (LG Stuttgart, Be- schluss v. 17.1.1996, 10 T 696/95, WuM 1996 S. 626).
Betriebskosten, die nach Abschluss des Miet- vertragsneu entstehen, z.B. durch den nach- träglichen Einbau eines Aufzugs, kann der Vermieter mittels einer entsprechenden schrift- lichen Erklärung nach § 560 Abs. 1 BGB auf
den Mieter umlegen (BGH, Urteil v. 7.4.2004, VIII ZR 167/03, WuM 2004 S. 291; s. auch BGH, Urteil v. 21.1.2004, VIII ZR 99/03, NZM 2004 S. 253, wonach solche neu einge- führten Betriebskosten ausnahmsweise die Er- höhung der Miete rechtfertigen, da sie von einer Teilinklusivmiete nicht erfasst sind). Un- beschadet dessen können sich die Parteien auchschlüssigüber die Umlage neu entstande- ner Betriebskosten geeinigt haben, wenn diese vom Vermieter in die Betriebskostenabrech- nung eingestellt und vom Mieter jahrelang akzeptiert worden sind (BGH, Urteil v.
21.1.2004, a.a.O.).
3 Anpassung von Vorauszahlungen Jede Partei kann durch einseitige Erklärung (Textform, s. „Schriftform“) eineAnpassung der vereinbarten Vorauszahlungen auf eine an- gemessene Höhe vornehmen, wenn sich aus der Betriebskostenabrechnung über die voraus- gegangene Periode ergibt, dass die geleistete Vorauszahlung infolge stark gestiegener oder gesunkener Betriebskosten nicht mehr den tat- sächlich anfallenden Betriebskosten entspricht (§ 560 Abs. 4 BGB). Mit der Anpassung der Vorauszahlungen nach einer Abrechnung soll erreicht werden, dass die vom Mieter zu leis- tenden Abschläge den tatsächlichen Kosten möglichst nahe kommen, sodass weder der Mieter dem Vermieter – durch zu hohe Voraus- zahlungen – ein zinsloses Darlehen gewährt noch der Vermieter – angesichts zu niedriger Vorauszahlungen – die Nebenkosten teilweise vorfinanzieren muss (BGH, Urteil v.
18.5.2011, VIII ZR 271/10, GE 2011 S. 881).
BeigetrenntenVorauszahlungen für Heizkos- ten und sonstige Nebenkosten gilt für die je- weiligen Vorauszahlungen ein gesondertes Anpassungsrecht (LG Duisburg, Beschluss v.
22.2.2006, 13 T 9/06, WuM 2006 S. 199). Das Anpassungsrecht des Vermieters setzt jedoch nach der neuen Rechtsprechung des BGH vo- raus, dass eine inhaltlich korrekte Abrech- nung vorliegt. Eine lediglich formell ordnungs- gemäße Abrechnung ist entgegen der früheren Rechtsprechung nicht mehr ausreichend. Dies bedeutet, dass die Abrechnung nicht nur keine grundsätzlichen strukturellen (formellen) Feh-
ler aufweisen darf, z.B. falscher Abrechnungs- zeitraum, Unverständlichkeit, fehlende Nach- vollziehbarkeit. Die Abrechnung darf nach der neueren Rechtsprechung auch keine inhalt- lichen (materiellen) Fehler aufweisen, z.B. Re- chenfehler, unzulässiger Ansatz oder unzutref- fende Höhe einzelner Betriebskostenpositio- nen, falscher Umlageschlüssel. Eine inhaltlich fehlerhafte Abrechnung berechtigt den Ver- mieter nicht zu einer Anpassung der Voraus- zahlungen (BGH, Urteile v. 15.5.2012, VIII ZR 245/11 und 246/11, WuM 2012 S. 321).
Dagegen steht einer Erhöhung der monatli- chen Vorauszahlungen für die Zukunft grund- sätzlich nicht entgegen, dass der Vermieter über längere Zeit keine Betriebskostenabrech- nungen erteilt hat und daher wegen Versäu- mens der Abrechnungsfrist mit Nachforderun- gen ausgeschlossen ist.
Eine Anpassung der Vorauszahlungen durch den Vermieter nach § 560 Abs. 4 BGB setzt nämlich nicht voraus, dass die vorangegangene Abrechnung zu einer Nachforderung des Ver- mieters geführt hat. Bei einer verspäteten Nachforderung sieht das Gesetz über den Nachforderungsausschluss hinaus keine Sank- tion für die verspätete Abrechnung vor. Auch eine verspätete Abrechnung liefert einen schlüssigen Anhaltspunkt für die zukünftige Entwicklung der Kosten. Eine Anpassung der Vorauszahlungen ist daher auch nach verspäte- ter Abrechnung zulässig (BGH, Urteil v.
16.6.2010, VIII ZR 258/09, WuM 2010 S. 490;
so bereits LG Berlin, Urteil v. 14.9.2009, 67 S 44/09, ZMR 2010 S. 115).
Ferner lässt sich dem Gesetz keine Einschrän- kung der Grundlage des Anpassungsrechts auf die letztmögliche Abrechnung entnehmen.
Eine Anpassung der Vorauszahlungen auf Grundlage einer Betriebskostenabrechnung ist daher auch dann möglich, wenn bereits die folgende Abrechnungsperiode abgelaufen, aber noch nicht abgerechnet ist (BGH, Urteil v. 18.5.2011, VIII ZR 271/10, GE 2011 S. 881). Dieses Urteil ist zwar zu einem An- passungsverlangen des Mieters ergangen, gilt aber in gleicher Weise für das Anpassungsver- langen des Vermieters, da § 560 Abs. 4 BGB insoweit keinen Unterschied macht.
