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nders als bei den offenen Immobilienfonds ver- pflichten sich die Initia- toren der geschlossenen nicht, Anteile zurückzuneh- men, wenn ein Anleger aus- steigen will. Allerdings be- mühen sich die großen Pla- zierungsgesellschaften, für ei- nen verkaufswilligen Anleger einen Nachfolger zu finden.Aber eine Verpflichtung hier- zu hat die Gesellschaft nicht.
Gleichwohl haben einige In- itiatoren einen recht gut funktionierenden Markt or- ganisiert. Einen firmenüber- greifenden Zweitmarkt, auf dem alle Anteile angeboten und erworben werden kön- nen, gibt es jedoch nicht. Ver- suche, ihn zu etablieren, scheiterten bisher.
Die H.F.S. Hypo-Fonds- beteiligungen für Sachwerte GmbH, ein Unternehmen der Bayerischen Hypothe- ken- und Wechselbank, will nun endlich einen Weg gefun- den haben, das Problem zu lösen. Aber auch bei ihrem Angebot handelt es sich bei näherem Hinsehen eher um einen firmeninternen als einen firmenübergreifenden Zweitmarkt.
Vor allem eigene Fonds
Hintergrund: Die Gesell- schaft hat einen geschlosse- nen Immobilienfonds aufge- legt, den H.F.S. Zweitmarkt- fonds Deutschland 1 KG. Die Fondsmanager investieren in Anteile von früher plazierten geschlossenen Immobilien-
fonds. Die Gesellschaft macht indes kaum einen Hehl daraus, daß nur wenige Pro- dukte für den Zweitmarkt- fonds in Frage kommen. Als Grund dafür werden die we- nig aussagekräftigen Jahres- berichte der meisten Unter- nehmen angegeben.
Um beurteilen zu können, ob Anteile einen Kauf lohnen und zu welchem Preis, müs- sen alle Einzelheiten über den Umfang der Vermietung eines Objekts und über die Höhe und Entwicklung der Mieten bekannt sein. Es müs- sen Informationen vorliegen, wieviel Rücklagen gebildet
sind und welche Reparaturen und Instandsetzungen ergrif- fen wurden.
Viele Geschäftsberichte von Fondsgesellschaften ent- halten diese Informationen aber nicht. Dietmar Schloz, Geschäftsführer bei der H.F.S. Hypo-Fondsbeteili- gungen, ist der Ansicht, daß nur fünf bis sechs Gesell- schaften wirklich aussage- kräftige Jahresberichte veröf- fentlichen. Der H.F.S. Zweit- marktfonds wird deshalb im wesentlichen Anteile ins Portefeuille nehmen, die früher von der eigenen Bank emittiert worden sind. Der neue Fonds ist al- so im Grunde nur ein werbewirksa- mes Instrument, den firmeneige- nen Zweitmarkt zu entwickeln.
Den Vorwurf, es vor allem auf die Publizität ab- gestellt zu haben, mußte sich auch die LBB Immobi- lien Beteiligungs- und Vertriebsge- sellschaft mbH, Wiesbaden, eine Tochter der Lan- desbank Berlin, gefallen lassen, als sie im September 1995 einen fir- menübergreifen- den Zweitmarkt
„in Gang setzen“
wollte. Um diesen ist es schon wieder recht still gewor- den. Zwar wurden einige Kurszettel
für Second-Hand-Anteile mit An- und Verkaufskursen ver- öffentlicht. Die Zahl der Transaktionen blieb aber of- fenbar sehr gering.
Auch die Tochter der Landesbank Berlin, größter Plazierer geschlossener Im- mobilienfonds, mußte die Er- fahrung machen, daß der In- formationsgehalt vieler Ge- schäftsberichte spärlich ist.
Bei der Ermittlung von An- gebots- und Nachfragekursen stellt die LBB-Tochter aus- schließlich auf die „nachhalti- ge Ausschüttung“ ab. Ob ei- ne Ausschüttung aber wirk- lich nachhaltig ist, also in den kommenden Jahren aufrecht- erhalten werden kann, läßt sich nur aus der Laufzeit der Mietverträge, der Möglich- keit der Mietpreisanpassung, der Höhe der Leerstandsrate und anderen Faktoren ermit- teln. Diese und andere Infor- mationen kann ein außenste- hender Zweitmarktveranstal- ter nur aus dem Geschäftsbe- richt entnehmen – sofern sie denn veröffentlicht werden.
Lasche
Anforderungen
All diese mangelhaften Bemühungen machen das be- kannte Manko der geschlos- senen Immobilienfonds deut- lich. Es ist auch darauf zurückzuführen, daß die ge- setzlichen Anforderungen an die Rechenschaftsberichte la- scher sind als die (strengen) Richtlinien für die Prospekte.
Ohnehin bietet ein Zweit- markt keine Möglichkeit, der krisenhaften Entwicklung am Immobilienmarkt zu entge- hen. Für den H.F.S. Zweit- marktfonds werden nur An- teile von Fonds gekauft, de- ren Objekte voll vermietet sind. Wer in einem Fonds en- gagiert ist, der über ein zur Hälfte leerstehendes Büroge- bäude verfügt, hat keine Chance, auf diesem Weg aus seinem Engagement heraus- zukommen – gleichgültig, ob es sich um einen firmenüber- greifenden Zweitmarkt han- delt oder einen initiatorbezo- genen. Armin Löwe A-1912 (58) Deutsches Ärzteblatt 93,Heft 28–29, 15. Juli 1996
V A R I A WIRTSCHAFT
Ein neuer Aktienindex, Zinsstrategien bei der Immo- bilienfinanzierung, Beteiligungen an Windenergie- projekten – diese und andere Themen wurden im ak- tuellen Geldanlage-Magazin behandelt. Wer in sei- nem Ärzteblatt kein Exemplar beiliegen hatte, kann das Magazin über die Redaktion anfordern: Post- fach 40 02 43, 50832 Köln, Tel 0 22 34/70 11-11.
Zeichnung: Gerhard Glück
