Ungeprüfter Halbjahresbericht Suisse Romande Property Fund. ISIN CH SIX Symbol SRPF

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Suisse Romande Property Fund

ISIN CH0258245064 SIX Symbol SRPF

Ungeprüfter Halbjahresbericht

30.06.2021

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JSS Real Estate Management AG Rue de la Corraterie 4

1204 Genf

T: +41 (0)58 317 57 80 F: +41 (0)58 317 57 99 E: jssrem@jsafrasarasin.com www.jssrem.ch

Chemin de Mouille-Galand 3–5, Vernier, GE

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SRPF, Halbjahresbericht 2021 | 3

Inhalt

Einleitung 4

Organisation 7

Mitteilung der Fondsleitung 8

Verwaltungsbericht 10 Vermögensrechnung 12 Erfolgsrechnung 13 Hypothekarische Verbindlichkeiten 14 Vergütungssätze 15

In der Berichtsperiode getätigte Käufe

und Verkäufe 17

Liegenschaftenbestand 18 Kennzahlen gemäss AMAS-Richtlinie 21

Grundsätze für die Bewertung und

Berechnung des NIW 22

Ereignisse von besonderer wirtschaftlicher

und rechtlicher Bedeutung 24

Weitere Informationen 25

Geographische Lage der Liegenschaften 26

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Der Fondsvertrag wurde von der JSS Real Estate Man- agement AG («JSSREM» oder die «Fondsleitung») mit Sitz in Genf, in ihrer Eigenschaft als Fondsleitung, mit Zustimmung der Bank J. Safra Sarasin AG mit Sitz in Basel, in ihrer Eigenschaft als Depotbank, erstellt.

Der Fonds wurde am 15. Oktober 2014 von der Eidgenös- sischen Finanzmarktaufsicht (FINMA) zugelassen.

Er ist seit dem 11. Dezember 2017 an der SIX Swiss Exchange kotiert und Bestandteil des SXI Real Estate®

Funds Broad Index.

Der Immobilienfonds basiert auf einem kollektiven An- lagevertrag (Fondsvertrag), in dem sich die Fondslei- tung verpflichtet, die Anleger entsprechend der Anzahl ihrer Anteile am Immobilienfonds teilhaben zu lassen und das Fondsvermögen selbstständig und im eigenen Namen zu verwalten. Die Depotbank ist Vertragspartei

Verkaufsbeschränkungen

Eine Bewilligung für den Vertrieb im Ausland besteht nicht.

Die Anteile dieses Immobilienfonds dürfen innerhalb der USA

Einleitung

und übernimmt die ihr durch das Gesetz und den Fondsvertrag übertragenen Aufgaben.

Der Kreis der Anleger ist nicht beschränkt. Der Immo- bilienfonds ist nicht in Anteilsklassen unterteilt.

Das Ziel des SRPF ist es, das Fondskapital langfristig zu erhalten und die Ausschüttung einer angemessenen Dividende zu gewährleisten.

Die Fondsleitung legt das Fondsvermögen in Schweizer Immobilienwerten an und achtet darauf, dass mindestens 80 % des Fondsvermögens in der Westschweiz investiert sind.

Der SRPF investiert hauptsächlich in Wohn- und Ge- schäftsimmobilien sowie in andere laut Fondsvertrag zugelassene Vermögenswerte.

Fondsleitung

JSS Real Estate Management AG Rue de la Corraterie 4

1204 Genf

Depotbank

Bank J. Safra Sarasin AG Elisabethenstrasse 62 4002 Basel

Der Suisse Romande Property Fund («SRPF»

oder der «Fonds») ist ein Anlagefonds nach

Schweizer Recht der Kategorie «Immobilien-

fonds» im Sinne des Bundesgesetzes über

die kollektiven Kapitalanlagen vom 23. Juni

2006 (KAG).

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Redoute 14–22, Nyon, VD

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Organisation

Fondsleitung JSS Real Estate Management AG Rue de la Corraterie 4, 1204 Genf Verwaltungsrat Oliver Cartade Präsident

Oren-Olivier Puder Vizepräsident Jean-Pierre Jacquemoud VR-Mitglied

Michael Montebaur VR-Mitglied (ab 24. Juni 2021) Geschäftsleitung Dan Bihi-Zenou CEO

Clément Marchenoir CFO

Antoine Chauvière Verantwortlicher des Fondsmanagements Depotbank Bank J. Safra Sarasin AG, Basel

Prüfgesellschaft Deloitte AG, Genf

Ständige Ellen Hoérée Wüest Partner AG, in Zürich und Genf Schätzungsexperten Hervé Froidevaux Wüest Partner AG, in Zürich und Genf Liegenschafts- m3 Real Estate SA, Genf

verwaltungen Régie de la Couronne SA, Pully

Die genauen Ausführungsmodalitäten der Aufträge sind in den Verträgen festgelegt, welche die JSS Real Estate Management AG mit den genannten Anbietern abgeschlossen hat.

Risikomanagement ASMA Asset Management Audit & Compliance SA, Genf Legal & Compliance J. Safra Sarasin Investmentfonds AG, Basel

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Arcenter, Vernier, GE, in dem m3 Nomade einen Mietvertrag über 2’000 m² abgeschlossen hat

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JSSREM freut sich, für das erste Halbjahr 2021 starke Ergebnisse für den SRPF melden zu können Im Einklang mit der Erzielung langfristiger, nachhaltiger Werte für unsere Anleger zeigen die folgenden Ergeb- nisse die Widerstandsfähigkeit des Portfolios in einem schwierigen Umfeld sowie die Fähigkeit des Vermö- gensverwalters, Mehrwert zu schaffen:

• Wachstum des Nettoinventarwerts von mehr als 5 % in den letzten 12 Monaten

• Steigerung des Marktwerts des gesamten Portfolios um CHF 12,4 Mio. in den ersten 6 Monaten des Jahres

• Der Verkauf eines Gebäudes, der dem SRPF einen sofortigen Nettogewinn von 10 % einbringt

• Die Unterzeichnung von zwei Mietverträgenmit zwei bedeutenden Mietern im Arcenter mit jeweils 10 Jah- ren Laufzeit

Umwelt, Soziales, Unternehmensführung («ESG»):

ein Schlüsselelement für die Zukunft des Fonds Was das Thema ESG betrifft, so setzt der Fonds seine Bemühungen zur Verbesserung und Integration von ESG-Überlegungen in das Anlageportfolio mit der An- nahme einer neuen Strategie und Richtlinie fort. Nach- haltige Investitionen sind wirtschaftlich sinnvoll, denn eine nachhaltige Bewirtschaftung von Immobilien kann sich nicht nur positiv auf die Umwelt, sondern auch auf ihren künftigen Wert auswirken. Die ESG-Strategie soll sicherstellen, dass die Nachhaltigkeitsziele über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie verfolgt werden: vom Erwerb oder der Erstellung über die tägliche Bewirtschaftung und regelmässigen Renovationen bis hin zur Veräusserung (sofern zutreffend).

Im Rahmen der Einführung der Strategie wurden im ersten Halbjahr die folgenden Massnahmen ergriffen:

• Einsetzung eines unabhängigen Gutachters, der jähr- lich eine ESG-Bewertung der Immobilien vornimmt und dabei hilft, die Fortschritte zu überwachen, um langfristige Verbesserungen an den Objekten zu er- mitteln und vorzunehmen

• Beauftragung eines Ingenieurbüros zur Ermittlung des Potenzials für Photovoltaikanlagen im gesamten Portfolio

CAPEX-Investitionen:

Die Umsetzung zeigt bereits gute Ergebnisse

Wie in früheren Berichten beschrieben, sind solide Re- novations- und Bauinvestitionen („CAPEX-Investitio- nen“) in das bestehende Portfolio das Herzstück des Wertschöpfungsprozesses von SRPF.

Die Umsetzung dieser Strategie ist im Gange, und im ersten Halbjahr gab es folgende wichtige Ereignisse:

• Die Renovierung von Wohn- und Geschäftsräumen hat zu zusätzlichen Einnahmen geführt: Eine Gesam- tinvestition von 1,5 Millionen CHF hat dazu beigetra- gen, dass durch neue Mietverträge und die Erhöhung bestehender Mieten jährliche Einnahmen von über CHF 800’000 erzielt werden konnten (insbesondere im Westpark (GE), im Arcenter (GE), im Rothschild 21 (GE) und in der Redoute 14–22 (VD)).

• Der Austausch der Fenster in Philosophe 7 (GE), der sich bereits positiv auf die Lärmminderung und den Energieverbrauch ausgewirkt hat (dies wird sich durch den Austausch der Heizungsanlage, der gerade begonnen hat, noch weiter verbessern)

• Architekten und Ingenieure werden beauftragt, die sehr attraktiven und dringend benötigten Entwicklun- gen in St. Pierre 6 (FR) und Arsenaux-Simplon (FR) voranzutreiben: Ziel ist es, die von unseren Mietern genutzte Infrastruktur zu verbessern, negative Um- welteinflüsse zu verringern und gleichzeitig einen Mehrwert von über 10 % zu schaffen.

Mittel- bis langfristig wird diese CAPEX-Strategie eine verbesserte Energieeffizienz, die Senkung von War- tungskosten und die Erschliessung von weiteren Wert- schöpfungen ermöglichen. Dies wiederum dürfte zu einem Anstieg der Mieteinnahmen und des Ausschüt- tungspotenzials führen.

Mitteilung der

Fondsleitung

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Weitere Stärkung der JSSREM Organisation

Das Unternehmen hat seine Ressourcen im Bereich der Vermögensverwaltung und der Datensysteme auf- gestockt. Darüber hinaus wurde die Organisation der Fondsverwaltung gestrafft, indem die Zahl der Immobi- lienverwalter von neun auf zwei reduziert wurde, was eine effizientere Verwaltung der Immobilien und das Potenzial für grössere Synergien ermöglicht.

SRPF ist gut positioniert, um beste Ergebnisse im Schweizer Immobilienmarkt zu erzielen

Das makroökonomische Umfeld in der Schweiz ist auf- grund der Entwicklung der Covid-19-Pandemie nach wie vor unsicher, hat sich aber dank des erneuten Wirt- schaftswachstums und der attraktiven Mietrenditen im Vergleich zu den rekordtiefen Zinsen in der Schweiz als sehr förderlich für Immobilieninvestitionen erwiesen.

Es ist inzwischen allgemein anerkannt, dass die Aus- wirkungen der Pandemie und die notwendige Bedeu- tung, die Umweltfragen beigemessen wird, zu zahlrei- chen Veränderungen der Bau-, Wohn-, Arbeits- und Ein- kaufsgewohnheiten geführt haben und weiterhin führen werden. JSSREM sieht Chancen in einem sich verän- dernden Umfeld: Die Anpassung an eine neue Nachfra-

ge ist genau das, was SRPF mit seiner CAPEX-Strategie erreichen will.

SRPF hat in der jüngsten Vergangenheit bereits gute Ergebnisse erzielt - eine Erhöhung der Dividende von CHF 0,88 pro Anteil auf CHF 2,40 pro Anteil zwischen 2019 und 2020, ein Wachstum des Nettovermögenswer- tes von mehr als 6 % über die letzten 18 Monate - und angesichts der letzten Entwicklungen hält JSSREM an seinem Ziel fest, diese Schlüsselindikatoren weiter zu erhöhen und das ESG-Profil des Fonds zu verbessern.

JSSREM dankt seinen Investoren und Partnern für ihre Unterstützung und ihr Vertrauen.

Oliver Cartade

Verwaltungsratspräsident, JSS Real Estate Management AG

Dan Bihi-Zenou

CEO, JSS Real Estate Management AG

Eingang Appart’City, Vernier, GE

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Ergebnisse

Der Fonds schloss das erste Halbjahr zum 30. Juni 2021 mit einem realisierten Ertrag von CHF 3’448’587, +12% gegenüber CHF 3’086’805 per Juni 2020 und einem Gesamtertrag von CHF 13’900’139 ab, was dank des Wertzuwachses der Immobilien im Portfolio eine bedeutende Steigerung gegenüber den CHF 6’150’901 des ersten Halbjahres des letzten Jahres darstellt.

Die Mieteinnahmen belaufen sich auf CHF 9’024’007 und liegen damit trotz der Covid-19-Pandemie und der Veräusserung von drei Gebäuden in diesem Zeitraum sehr nahe am Vorjahresniveau von CHF 9’109’349.

Der Gesamtertrag für das erste Halbjahr 2021 belief sich auf CHF 9’273’818 (gegenüber CHF 9’689’889 zum 30. Juni 2020). Der Aufwand reduzierte sich auf CHF 6’195’173 (gegenüber CHF 6’647’679 des Vorjah- res).

Der Marktwert des Portfolios steigt weiter an: von CHF 467’225’000 zum 30. Juni 2020 auf CHF 473’960’400 zum 30. Juni 2021 (+1,4 % im

Berichtszeitraum), während der Fonds zwei Immobilien in der zweiten Jahreshälfte 2020 und eine im ersten Quartal 2021 verkauft hat. Dies zeigt, dass das Ma- nagement in der Lage ist, durch die Verbesserung der Qualität und der Renditen des Portfolios einen Mehr- wert zu schaffen und trotz des schwierigen Umfelds der Gesundheitskrise effektiv zu arbeiten. Die Verschul- dungsquote wurde bis Ende Juni 2021 auf 30,19 % gesenkt (32,01 % zum 30. Juni 2020).

Das Nettovermögen des Fonds beläuft sich auf CHF 316’314’440 (CHF 300’826’318 per 30.06.2020, also +5,1%). So erreichte der Nettovermögenswert (NAV) pro Anteil per 30. Juni 2021 CHF 117.86, eine konti- nuierliche und sehr positive Steigerung seit Ende 2019 (CHF 110.68 pro Anteil).

Rückblick auf die erste Hälfte des Jahres 2021 JSSREM hat mit der Umsetzung einer Investitionsstra- tegie begonnen, die wertschöpfende und, wann immer möglich, ESG-orientierte Renovierungen vorsieht. Das

Verwaltungsbericht am 30. Juni 2021

Théodore-Vernes 12–14, Versoix, GE

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Team hat sich auch weiterhin um neue Mieter bemüht, um den Leerstand zu verringern, und hat eine Immobi- lie zu einem sehr profitablen Preis verkauft.

In diesem Zusammenhang sind folgende Punkte zu nennen:

• Westpark B (GE), wo Lidl zusätzliche Flächen ange- mietet hat, die der Fonds ausgestattet hat,

• Philosophe 7 (GE) und seine neuen Isolationsfenster,

• Arcenter (GE), wo SRPF einen Teil des Ausbaus für seine neuen Partner Etat de Genève und m3 Nomade finanziert hat,

• Rothschild 21 (GE) und Redoute 14–22 (VD), wo die renovierten Wohnungen den Mietern bessere Le- bensbedingungen bieten.

Ausserdem werden die Hypothekenzinsen weiterhin genau beobachtet, um günstigere Kreditkonditionen zu erzielen. Mit diesem Ziel wurde der durchschnittliche jährliche Zinssatz des Fonds, der vor einem Jahr 0,85 % betrug, bis Ende Juni 2021 auf 0,76% gesenkt.

Käufe und Verkäufe

Im ersten Halbjahr 2021 veräusserte der Fonds die Lie- genschaft Rue des Lattes 41, eine Wohnliegenschaft in Meyrin (GE), zum Preis von CHF 4’070’000 und erzielte damit einen Gewinn von 10% für die SRPF von CHF 369’941 (siehe Seite 17).

Dies ermöglichte es SRPF, Investitionen zu finanzieren, ohne die Verschuldung zu erhöhen, und gleichzeitig die Finanzierungskosten zu senken.

Ausblick

Das makroökonomische Umfeld in der Schweiz verbes- sert sich weiter, da die Impfbemühungen bisher offen- bar starke positive Auswirkungen auf die Verlangsa- mung der Ausbreitung des Covid-19-Virus hatten und das Wirtschaftswachstum, soweit man das beurteilen kann, wieder angezogen hat, die Inflation für das Jahr unter 1 % prognostiziert wird und die Spanne zwischen

risikofreien Zinsen und Immobilienrenditen sehr attrak- tiv ist.

Da Mietwachstum stagniert und ist in einigen Segmen- ten sogar rückläufig, insbesondere bei Büro- und Ein- zelhandelsflächen. SRPF ist jedoch gut positioniert, um die Chancen eines sich wandelnden Marktes zu nutzen, insbesondere dank seiner CAPEX-gesteuerten Strate- gie, die langfristig unterdurchschnittliche OPEX erbrin- gen wird und die es ermöglichen kann, höhere Mieten im Gegenzug für renovierte und moderne Mietflächen zu erzielen.

Die Gesundheitskrise ist immer noch präsent, da neue Varianten des Virus auftauchen. In diesem Zusam- menhang widmet die Fondsleitung der Entwicklung der Pandemie weiterhin besondere Aufmerksamkeit; die finanziellen Auswirkungen von Covid-19 im Jahr 2021 beschränken sich auf weniger als 1 % der jährlichen Mieteinnahmen von SRPF, und die weiterhin erzielten positiven Ergebnisse bestärken die Fondsleitung in ihrer Zuversicht, in Zukunft einen Anstieg des NIW und der Ausschüttungen zu erzielen.

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Vermögensrechnung

Aktiven

30.06.2021 CHF

30.06.2020 CHF

Post- und Bankguthaben auf Sicht 4’583’724 2’594’214

Liegenschaften

Bauland, angefangene Bauten 0 0

Wohnbauten 136’711’000 137’217’000

Kommerziell genutzte Liegenschaften 261’667’400 244’802’000

Gemischte Bauten 75’582’000 85’206’000

Total Liegenschaften 473’960’400 467’225’000

Sonstige Aktiven 5’679’961 5’055’791

Total Aktiven 484’224’085 474’875’005

Passiven

Kurzfristige Verbindlichkeiten

Kurzfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten 98’840’000 99’231’807

Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten 13’859’819 14’008’700

Langfristige Verbindlichkeiten

Langfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten 44’232’000 50’333’000

Sonstige langfristige Verbindlichkeiten 0 0

Total Passiven 156’931’819 163’573’507

Nettofondsvermögen vor geschätzten Liquidationssteuern 327’292’265 311’301’498

Geschätzte Liquidationssteuern –10’977’825 –10’475’180

Nettofondsvermögen 316’314’440 300’826’318

Veränderung des Nettofondsvermögens

Nettofondsvermögen zu Beginn der Berichtsperiode 308’855’402 297’037’154

Ausschüttung –6’441’101 –2’361’737

Zwischenausschüttung 0 0

Saldo aus dem Anteilverkehr 0 0

Gesamterfolg der Berichtsperiode 13’900’139 6’150’901

Nettofondsvermögen am Ende der Berichtsperiode 316’314’440 300’826’318

Entwicklung der Anzahl (zurückgenommener und ausgegebener) Anteile

Bestand zu Beginn der Berichtsperiode 2’683’792 2’683’792

Ausgegebene Anteile 0 0

Zurückgenommene Anteile 0 0

Anzahl Anteile im Umlauf 2’683’792 2’683’792

Nettoinventarwert pro Anteil 117.86 112.09

Weitere Informationen (Anhang 3 Art. 95 KKV-FINMA)

Höhe des Abschreibungskontos der Grundstücke 0 0

Höhe des Rückstellungskontos für künftige Reparaturen 0 0

Betrag auf dem Konto für Reinvestitionen 0 0

Anzahl der auf Ende des nächsten Rechnungsjahres gekündigten Anteile 0 0

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SRPF, Halbjahresbericht 2021 | 13 30.06.2021

CHF

30.06.2020 CHF

Ertrag

Erträge der Post- und Bankguthaben 179’015 219’620

Mietzinseinnahmen (erzielte Bruttoerträge) 9’024’007 9’109’349

Aktivierte Bauzinsen 0 319’293

Sonstige Erträge 70’796 41’627

Total Erträge 9’273’818 9’689’889

Aufwand

Hypothekarzinsen und Zinsen aus hypothekarisch gesicherten Verbindlichkeiten 558’356 691’158

Sonstige Negativzinsen 175’128 203’914

Unterhalt und Reparaturen 580’281 678’597

Liegenschaftenverwaltung

Liegenschaftsaufwand 1’855’102 2’241’982

Verwaltungsaufwand 599’310 570’911

Schätzungs- und Prüfaufwand 90’882 97’000

Direkte Steuern 1’124’548 983’942

Bankspesen 13’608 12’267

Publikations-, Druck- und andere Kosten 7’192 17’053

Reglementarische Vergütung an die Fondsleitung 1’027’735 974’535

Reglementarische Vergütung an die Depotbank 91’895 88’867

Sonstige Aufwendungen 71’136 87’454

Total Aufwand 6’195’173 6’647’679

Erfolg

Nettoerfolg 3’078’646 3’042’210

Realisierte Kapitalgewinne und -verluste 369’941 44’596

Realisierter Erfolg 3’448’587 3’086’805

Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste 11’236’308 4’023’026

Liquidationssteuern –784’756 –958’930

Gesamterfolg 13’900’139 6’150’901

Verwendung des Erfolgs

Realisierter Erfolg 3’448’587 3’086’805

Vortrag des Kapitalgewinns des Vorjahres 0 0

Vortrag des ordentlichen Erfolgs des Vorjahres 2’389’766 3’259’477

Zur Verteilung verfügbarer Erfolg 5’838’353 6’346’282

Ausgeschüttetes Kapital 0 0

Ausgeschüttete Erträge 0 0

Vortrag des ordentlichen Erfolgs auf neue Rechnung 5’838’353 6’346’282

Erfolgsrechnung

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Hypothekarische Verbindlichkeiten

Auflistung der Hypothekarschulden

Typ CHF Satz Von Fälligkeit

Kurzfristige Schulden

ATF 14’000’000 0,40% 30.06.2021 30.09.2021

ATF 9’000’000 0,45% 03.06.2021 05.07.2021

ATF 5’500’000 0,50% 29.06.2021 29.09.2021

Libor 3 Monate 57’075’000 0,70% 30.06.2021 30.09.2021

Fix 1’425’000 1,00% 02.10.2016 02.10.2021

Fix 7’550’000 0,40% 16.12.2020 16.12.2021

Fix 4’290’000 0,94% 30.11.2016 31.12.2021

Total kurzfristige Schulden 98’840’000 0,62%

Durchschnittlicher gewichteter Zinssatz < 1 Jahr

Langfristige Schulden

Fix 4’550’000 1,15% 21.07.2017 31.12.2022

Fix 5’750’000 2,13% 15.07.2014 15.07.2023

Fix 5’446’000 0,88% 14.09.2018 14.09.2023

Fix 1’945’000 0,88% 14.09.2018 14.09.2023

Fix 2’556’000 2,39% 25.02.2014 25.02.2024

Fix 1’000’000 1,90% 07.10.2014 07.10.2024

Fix 1’430’000 2,27% 30.11.2015 30.11.2024

Fix 1’080’000 2,27% 30.11.2015 30.11.2024

Fix 475’000 1,80% 13.03.2015 13.03.2025

Total langfristige Schulden (1 bis 5 Jahre) 24’232’000 1,59%

Durchschnittlicher gewichteter Zinssatz von 1 bis 5 Jahre

Fix 20’000’000 0,45% 08.01.2020 08.01.2030

Total langfristige Schulden (mehr als 5 Jahre) 20’000’000 0,45%

Durchschnittlicher gewichteter Zinssatz > 5 ans

Total langfristige Schulden 44’232’000 1,07%

Total 143’072’000 0,76%

Durchschnittlicher gewichteter Zinssatz

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Angaben zu den gemäss Fondsvertrag angewandten Sätzen

Jahreshöchstsatz gemäss

Fondsprospekt Angewandter Satz

Vergütung an die Fondsleitung

Für die Verwaltungskommission (Artikel 20 Absatz 1 des Fondsvertrags) 1,00% 0,65%

Für die Ausgabekommission (Artikel 19 Absatz 1 des Fondsvertrags) 5,00% na

Für den Kauf oder Verkauf von Liegenschaften (Artikel 20 Absatz 4 des Fondsvertrags) 3,00% 3,00%

Für die Einleitung von Machbarkeitsstudien und die Vertretung des Bauleiters

(Artikel 20 Absatz 4 des Fondsvertrags) 3,00% 3,00%

Für die Bemühungen betreffend Projektentwicklungen und Baustellenüberwachung (Artikel 20 Absatz 4 des Fondsvertrags)

Übliche

SIA-Provision max. 5,00%

Für die Liegenschaftsverwaltung (Artikel 20 Absatz 4 des Fondsvertrags) 6,00% 6,00%

Für die Dividendenvergütung (auf den ausgezahlten Betrag)

(Artikel 20 Absatz 3 des Fondsvertrags) 0,50% 0,50%

Vergütung an die Depotbank

Für die Aufbewahrung des Fondsvermögens, Besorgung des Zahlungsverkehrs

(Artikel 20 Absatz 2 des Fondsvertrags) 0,06 % 0,06%

Vergütungssätze

Transparente Offenlegung der Verwaltungskommissionen

Die Fondsleitung kann aus der Verwaltungskommission Retrozessionen an Vertriebsträger zahlen als Vergütung für ihre Tätigkeiten im Zusammenhang mit dem Verkauf und der Vermittlung von Fondsanteilen (Artikel 20 Absatz 7 des Fondsvertrags).

Die Fondsleitung gewährt keine Rabatte oder Retrozessionen im Sinne der Transparenzrichtlinie der AMAS vom 22.

Mai 2014.

(16)

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In der Berichtsperiode getätigte Käufe und Verkäufe

Käufe

Vom 1. Januar bis zum 30. Juni 2021 fanden keine Kaufe statt.

Verkäufe

Kanton Gemeinde Adresse Typ Verkaufsdatum Verkaufspreis

CHF

GE Meyrin Rue des Lattes 41 Wohnbauten 31.03.2021 4’070’000

Total Verkäufe 4’070’000

Grand Saint-Jean 2, Lausanne, VD

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Liegenschaftenverzeichnis

Kanton Gemeinde Adresse Typ Einstandspreis Verkehrswert Mietzins-

einnahmen per 30.06.2021

GE Aïre Route Aïre 162, 164, 166 ¹ Wohnbauten 3’574’072 4’140’000 92’802

GE Chêne-Bougeries Rue de Chêne-Bougeries 17 Gemischt 2’547’769 3’105’000 58’302

GE Chêne-Bougeries Rue de Chêne-Bougeries 19/

Chemin de la Fontaine 3–5 Gemischt 5’084’619 6’847’000 112’888

GE Chêne-Bougeries Chemin du Pont-de-Ville 18 Kommerziell 381’548 601’400 0

GE Genf Place du Bourg-de-Four 33 Gemischt 2’750’966 3’670’000 66’038

GE Genf Boulevard des Philosophes 7 ¹ Gemischt 9’972’051 15’810’000 274’758

GE Genf Rue Rothschild 21 ¹ Wohnbauten 6’056’816 7’520’000 129’514

GE Genf Avenue Théodore-Weber 9 ¹ Wohnbauten 9’818’213 14’600’000 248’040

GE Genf Rue de Lyon 71 ¹ Wohnbauten 12’421’808 16’850’000 327’660

GE La Plaine/Dardagny Route de Challex 4–6 Wohnbauten 11’520’105 12’800’000 287’950

GE Meyrin Route du Mandement 17 Wohnbauten 8’141’102 9’118’000 201’762

GE Satigny Route d’Aire la Ville 225–229 Gemischt 35’509’067 32’920’000 606’497

GE Versoix Avenue Théodore Vernes 12–14 ¹ Wohnbauten 9’277’962 11’960’000 229’164

GE Genf Avenue Pictet-de-Rochemont 29 ¹ Wohnbauten 9’480’857 13’540’000 212’044

GE Vernier Ch. Mouille-Galand 5/Route de Peney 20 Kommerziell 22’804’204 24’400’000 102’047 GE Vernier Ch. Mouille-Galand 3/Route de Peney 20 Kommerziell 31’202’085 40’530’000 724’532

GE Vernier Route de Montfleury 1–3 ¹ Kommerziell 94’646’009 87’360’000 1’682’100

VD Clarens Rue du Lac 54 Gemischt 4’839’012 4’488’000 70’966

VD Lausanne Place Grand-Saint-Jean 2 Kommerziell 11’530’053 17’660’000 297’388

VD Lausanne Place du Tunnel 13–14 ¹ Gemischt 5’966’404 8’477’000 167’780

VD Lausanne Chemin de Renens 55–57/Av. Morges 92 ¹ Gemischt 3’754’928 5’118’000 98’586

VD Lonay Chemin des Mouettes ¹ Kommerziell STOWE 2’128’566 2’011’000 58’263

VD Lonay Chemin des Mouettes 1 (lot 8) Kommerziell STOWE 1’958’381 1’869’000 62’998

VD Montreux Chemin du Réchon 7 ¹ Wohnbauten 2’068’351 2’085’000 39’620

VD Nyon Chemin de la Redoute 14–22 Wohnbauten 30’378’817 31’090’000 628’793

VD Prangins Route de l'Aérodrome 73–75 Kommerziell 3’330’301 2’559’000 75’823

VD Renens Avenue de Préfaully 28–30 Kommerziell 7’517’257 8’010’000 205’746

VD Vevey Rue des Bosquets 14–15 Gemischt 3’616’418 3’372’000 65’580

FR Bulle Rue de Gruyères 56 Gemischt 2’745’984 2’170’000 64’000

FR Bulle Rue des Agges / Rte des Granges ¹ Gemischt 2’643’654 2’570’000 64’649

FR Freiburg Rue de Romont 3 Kommerziell 3’822’028 3’710’000 66’750

FR Freiburg Route des Arsenaux 9/Rue du Simplon 13 Kommerziell 24’887’957 19’510’000 445’717

FR Freiburg Rue du Varis 20 Wohnbauten 2’557’807 2’950’000 51’435

FR Freiburg Rue Saint-Pierre 6 Kommerziell 27’582’547 26’510’000 570’739

NE Neuenburg Rue de Maillefer 11b /11c Kommerziell STOWE 5’308’146 5’160’000 95’078

JU Delsberg Rue des Moulins 28 Kommerziell 14’882’165 13’300’000 312’454

JU Pruntrut Rue des Tilleuls 31–33 Wohnbauten 6’048’543 5’570’000 110’287

Total 442’756’571 473’960’400 8’908’752

1 Indirekter Besitz

(19)

Zusammenfassung

Typ Einstandspreis Verkehrswert Mietzinseinnahmen

per 30.06.2021

Grundstücke, angefangene Bauten 0 0 0

Wohnbauten 116’183’464 136’711’000 2’630’037

Kommerziell genutzte Liegenschaften 248’552’558 252’627’400 4’651’078

Kommerziell genutzte Liegenschaften im Stockwerkeigentum (STOWE) 9’395’093 9’040’000 216’339

Gemischte Bauten 68’625’456 75’582’000 1’411’298

Total 442’756’571 473’960’400 8’908’752

Immobilien-Typen

Kommerziell genutzte Liegenschaften: Liegenschaften, die ausschliesslich oder zu einem überwiegenden Teil kommerziellen Zwecken dienen; der kommerzielle Anteil gilt dann als überwiegend, wenn der Ertrag daraus mindestens 60 % des Liegenschaftsertrages ausmacht (Art. 86b KKV).

Bauten mit gemischter Nutzung (die sowohl Wohn- als auch kommerziellen Zwecken dienen); eine gemischte Nutzung liegt vor, wenn der Ertrag aus dem kommerziellen Anteil mehr als 20 %, aber weniger als 60 % des Liegenschaftsertrages ausmacht (Art. 86c KKV).

Liste der vertraglichen Zahlungsverpflichtungen für Immobilienkäufe und Mandate für Bau und Investitionen in Gebäuden zum 30. Juni 2021

Zum Bilanzstichtag bestehen keine vertraglichen Zahlungsverpflichtungen im Zusammenhang mit Immobilienkäufen oder Mandate für Bau und Investitionen in Gebäuden.

Arcenter, Vernier, GE – Mieterempfang

(20)

(21)

Kennzahlen gemäss AMAS-Richtlinie

30.06.2021 30.06.2020 30.06.2019

Mietzinsausfallrate¹ 14,51% 14,08% 8,10%

Fremdfinanzierungsquote 30,19% 32,01% 31,28%

Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) 54,86% 54,16% 67,46%

Fondsbetriebsaufwandquote (TER REF GAV) 0,79% 0,78% 0,80%

Fondsbetriebsaufwandquote (TER REF MV) 1,22% 1,34% 1,16%

Eigenkapitalrendite «Return on Equity» (ROE) 9,20% 4,18% 4,71%

Rendite auf das investierte Kapital “Return on Invested Capital” (ROIC) 6,22% 3,02% 3,44%

Ausschüttungsrendite 2,09% 0,96% 2,12%

Ausschüttungsquote na na 109,29%

Agio / Disagio –2,43% –18,28% –2,87%

Anlagerendite 4,60% 2,09% 4,82%

1 Diese Rate schliesst Sonderkonditionen aus, die den Mietern während der Vermarktungsperiode und nach Übergabe von Neubauten gewährt werden

Die Angaben zu der in der Vergangenheit erzielten Performance und Rendite liefern keine Hinweise auf die laufende oder die zukünftige Wertentwicklung und Rendite.

In den Angaben zur Performance und Rendite wurden keine Kommissionen und Kosten berücksichtigt, die bei der Zeichnung und bei Rückkauf von Anteilen erhoben werden können. Bei ihrer Berechnung wurde davon ausge- gangen, dass die gezahlte Bruttodividende sofort wieder in den Fonds investiert wird.

Fondsperformance ^30.06.2021 ^30.06.2020 ^30.06.2019

Suisse Romande Property Fund 1,69% –17,85% –2,19%

SXI Real Estate® Funds Broad Index 6,73% –1,68% 12,96%

(22)

Grundsätze für die Bewertung und

Berechnung des NIW

schaft zu marktüblichen Konditionen veräussert werden könnte. Gleichwohl können sich anlässlich von Liegen- schaftskäufen und -verkäufen in Einzelfällen günstige Gelegenheiten bieten, die bestmöglich im Interesse des Fonds genutzt werden. Daher können die erzielten Preise unter Umständen von den Schätzwerten abweichen.

Der Nettoinventarwert des Fonds wird alljährlich und bei jeder Ausgabe von Anteilen ermittelt. Der Nettoinventar- wert pro Anteil ergibt sich aus dem Verkehrswert des Fondsvermögens abzüglich allfälliger Verbindlichkeiten des Fonds, dividiert durch die Anzahl Anteile im Umlauf.

Die Vermögensrechnung und die Erfolgsrechnung werden in Übereinstimmung mit Art. 95 KKV-FINMA und den geltenden Selbstregulierungsregeln erstellt.

Die Gutachten für den gesamten Immobilienbestand des Portfolios zum 30. Juni 2021 wurden von Wüest Partner erstellt. Nachfolgend wird die von ihnen verwendete Methode erläutert.

Methode von Wüest Partner AG

Wüest Partner wendet das Discounted-Cash-Flow-Modell (DCF) für zwei Zeiträume an, d. h., Cashflows werden in Form von Ausgabewerten für einen Zeithorizont von zehn Jahren sowie als ewige Rente für einen weiteren (unbegrenzten) Zeithorizont geschätzt. Die ewige Rente im Jahr elf wird auf der Grundlage einer Annuität model- lierter Cashflows von Jahr elf bis unendlich berechnet.

Der theoretische Ausgabe- bzw. Verkaufswert wird auf Grundlage der Kapitalisierung einer ewigen Rente (auf Englisch auch «terminal value» oder «residual value»

genannt) ermittelt. Der Marktwert zum Bewertungszeit- punkt ergibt sich aus den diskontierten Netto-Cashflows der Zeiträume 1 bis 10 zuzüglich des Residualwerts der Liegenschaft. Im Übrigen werden die erwarteten Cash- flows in Echtzeit dargestellt, was den Vorteil einer bes- seren Leserlichkeit der Prognosen hat. Der Mietertrag der einzelnen Liegenschaften wird für jedes einzelne Objekt unter Berücksichtigung der gegenwärtigen Situa- tion und der potenziellen Marktmieten (abgeschlossene Mietverträge und Mietzinsen der laufenden Angebote) detailliert analysiert. Bei der Prüfung der Mietverträge können die Art der Mietverträge und deren Fristen berück- sichtigt werden und es kann dadurch festgestellt werden, ob Nebenkosten, Umbauten zulasten des Mieters und/

oder Vermieters, unentgeltliche Nutzungsüberlassungen usw. bestehen. Zudem ist die Einbeziehung einer struk- Grundsätze für die Bewertung und

Berechnung des Nettoinventarwerts

Die Liegenschaften (einschliesslich unbebauter Grund- stücke und angefangener Bauten) wurden gemäss den gesetzlichen Bestimmungen und der Richtlinie der Swiss Funds & Asset Management Association (AMAS) über die Immobilienfonds vom 2. April 2008 (in der Fassung vom 13. September 2016) von unabhängigen Schätzungs- experten gemäss der Discounted-Cash-Flow-Methode (DCF) bewertet. Bei dieser Bewertungsmethode wird das Ertragspotenzial jeder Liegenschaft auf Grundlage der zukünftigen und über einen gegebenen Zeitraum prognostizierten Einnahmen und Ausgaben ermittelt.

Die so berechneten Netto-Zahlungsströme werden dis- kontiert. Die Summe der diskontierten Zahlungsströme zuzüglich des Residualwerts der Liegenschaft ergibt deren Verkehrswert. Dieser entspricht zum Bewertungs- zeitpunkt dem fairen Marktwert der Liegenschaft.

Jeder Schätzungsexperte beurteilt die Wertentwicklung der Objekte völlig unabhängig, verwendet eigene Para - meter für sein Modell zur Berechnung der abgezinsten Zahlungsströme und bestimmt auch den Diskon tierungs- satz. Die Liegenschaften werden zum Verkehrswert bewertet. Dieser entspricht dem Betrag, zu dem eine Liegen-

Teil der Überbauung Tilleuls 31–33, Pruntrut, JU

(23)

turellen Leerstandsquote für die verschiedenen Arten der Nutzung zulässig. Für die Kostenanalyse dienen die Betriebsabrechnungen der Vorjahre als Arbeitsgrundlage.

Sie wird mit den Benchmarks von Wüest Partner und der Beurteilung des Zustands jeder Liegenschaft ergänzt.

Dabei werden insbesondere die Renovierungs- und In- standsetzungskosten auf Grundlage eines Splits des Neu- werts der Liegenschaft in Abhängigkeit von ihren einzelnen Bauelementen und ihrer Lebensdauer geschätzt. Die Ermittlung des anwendbaren Abzinsungssatzes widerspie- gelt die Einschätzung des mit der betroffenen Liegen- schaft verbundenen Risikos. Um diesen Wert festzule- gen, berücksichtigt Wüest Partner sowohl die spezifischen Merkmale der Liegenschaft als auch die standort- und marktgebundenen Einflussfaktoren. Der marktgerechte Diskontierungssatz wird dank der von Anlegern gefor- derten, regelmässigen Überwachung der Rentabilität entsprechend dem Risiko angepasst. Er ist auf der Grund- lage eines risikofreien Zinssatzes (langfristige Bundes- anleihen) sowie der Prämien für das allgemeine Immo- bilienrisiko (Illiquiditätsprämie, Marktrisiko) und für die

spezifischen Risiken der Liegenschaft (Mikrosituation, Eigentumsform, Qualität des Objekts usw.) definiert.

Der gewichtete durchschnittliche reale Diskontierungs- satz für das betrachtete Geschäftsjahr (zum 30.06.2021) betrug 3,15 %, und die für die Einzelbewertungen der Im- mobilien angewandten Sätze lagen in einer Spanne zwischen 2,5 % und 4,0 %.

Infolge der dritten Welle der COVID-19-Pandemie sind in vielen Ländern Gegenmassnahmen in Kraft gesetzt worden. Die Folgen der Massnahmen für den Immobilienmarkt sind noch nicht vollständig absehbar und im Moment schlecht quantifizierbar, weil noch wenige aktuelle Vergleichsabschlüsse und Transaktionen mit den Randbedingungen der dritten Welle vorliegen. Entsprechend ist die Bewertungsunsicherheit aktuell erhöht.

Agges 1, Bulle, FR

(24)

Informationen zu bestimmten

wirtschaftlichen oder rechtlichen Fragen

Die finanziellen Auswirkungen von Covid-19 für das erste Halbjahr 2021 auf den Fonds sind begrenzt und machen weniger als 1 % der jährlichen Bruttoeinnah- men der SRPF aus Mieten aus. Dies entspricht den Mietausfällen infolge von Ausnahmeregelungen, die Mietern in Schwierigkeiten gewährt wurden.

Obwohl mit der breit angelegten Impfkampagne in der ersten Jahreshälfte 2021 eine deutliche Verbesserung der Covid-19-Situation erreicht wurde, bleibt die aktuelle Situation unsicher, da immer noch rund 43,5 % der Schweizer Bevölkerung ungeimpft sind. Insbesondere ist festzustellen, dass zum Zeitpunkt der Veröffentli- chung dieses Berichts die Infektionszahlen steigen und im Falle einer vierten Welle neue Beschränkungen oder Lockdown-Massnahmen Auswirkungen auf die Wirt- schaft und den Immobilienmarkt haben könnten.

Das sogenannte «CO_²-Gesetz» wurde in der ersten Hälfte des Jahres 2021 vom Schweizer Volk knapp ab- gelehnt. Diese Entscheidung ist jedoch für den Fonds und die Fondsleitung nicht direkt relevant, da Umwelt- kriterien unabhängig von einem Regierungsdekret hohe Priorität haben.

Im Mai 2021 brach die Schweiz ihre Verhandlungen über ein Handelsrahmenabkommen mit der EU ab.

Auch wenn die Auswirkungen auf die Wirtschaft derzeit schwer abzuschätzen sind, könnte dies in Zukunft zu einer gewissen Unsicherheit führen.

Im Übrigen bestätigt die Fondsleitung, dass sie für den Fonds weder Immobilien von nahestehenden Personen erworben noch veräussert hat und dass allfällige weitere Geschäfte mit nahestehenden Personen zu Markt- konditionen getätigt wurden (Kap. 18 der Richtlinien betreffend die Immobilienfonds der AMAS, Asset Ma- nagement Association Switzerland).

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Weitere Informationen

Liste der von Capital Real Estate SA gehaltenen Immobilien:

Boulevard des Philosophes 7, Genf Chemin du Réchon 7, Montreux Rue Rothschild 21, Genf Avenue Théodore-Weber 9, Genf Rue de Lyon 71, Genf

Avenue de Morges 92 /

Chemin de Renens 55/57, Lausanne Place du Tunnel 13–14, Lausanne Chemin des Mouettes 1, Lonay

Route des Granges/Rue des Agges, Bulle Route d’Aïre 162–164–166, Aïre

Avenue Théodore Vernes 12–14, Versoix Avenue Pictet-de-Rochemont 29, Genf

Liste der von Arcenter SA gehaltenen Immobilien:

Route de Montfleury 1–3, Vernier Liste der Mieter, die mehr als 5 % der

Mietzinseinnahmen ausmachen:

Es gibt keinen Mieter, auf den Mietzinseinnahmen von 5 % oder mehr der Gesamtmieteinnahmen entfallen.

Informationen zu Derivaten:

Der Fonds hält keine derivativen Finanzinstrumente.

Konsolidierung der Immobiliengesellschaften:

Der Fonds besitzt zwei Immobiliengesellschaften:

Capital Real Estate SA, im Besitz des Fonds seit 2016, und Arcenter SA, im Besitz des Fonds seit März 2019.

Diese Immobiliengesellschaften werden im Jahresab- schluss des Fonds vollständig konsolidiert (Rechnungs- abschluss zum 31. Dezember).

Réchon 7, Montreux, VD

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Geographische Aufteilung

(Anzahl Immobilien)

Aufteilung nach Typ

(Anzahl Immobilien)

Genf 65%

Waadt 18%

Freiburg 12%

Jura 4%

Neuenburg 1%

Wohnbauten 30%

kommerzielle Bauten 54%

gemischte Bauten 16%

(17) (13)

(11)

(15) (9) (6)

(2) (1)