Suisse Romande Property Fund
Jahresbericht
Suisse Romande Property Fund
ISIN CH0258245064 SIX Symbol SRPF
2020
Boulevard des Philosophes 7, Genf, GE
Inhalt
Einleitung 4
Organisation 7
Mitteilung der Fondsleitung 8
Verwaltungsbericht 11 Vermögensrechnung 14 Erfolgsrechnung 15 Hypothekarische Verbindlichkeiten 16 Vergütungssätze 17 Im Berichtsjahr getätigte Käufe und Verkäufe 19 Liegenschaftenbestand 20 Kennzahlen gemäss SFAMA-Richtlinie 22
Ausschüttung der Dividenden 22
Entwicklung des Fonds über die
vergangenen 3 Jahre 23
Grundsätze für die Bewertung und
Berechnung des NIW 24
Besondere wirtschaftliche und
rechtliche Vorkommnisse 26
Weitere Informationen 27
Kurzbericht der Prüfgesellschaft 28 Geographische Lage der Liegenschaften 31
4 | SRPF, Jahresbericht 2020
Der Fondsvertrag wurde von der JSS Real Estate Man- agement AG («JSSREM» oder die «Fondsleitung») mit Sitz in Genf, in ihrer Eigenschaft als Fondsleitung, mit Zustimmung der Bank J. Safra Sarasin AG mit Sitz in Basel, in ihrer Eigenschaft als Depotbank, erstellt.
Der Fonds wurde am 15. Oktober 2014 von der Eidgenös- sischen Finanzmarktaufsicht (FINMA) zugelassen.
Er ist seit dem 11. Dezember 2017 an der SIX Swiss Exchange kotiert und Bestandteil des SXI Real Estate®
Funds Broad Index.
Der Immobilienfonds basiert auf einem kollektiven An- lagevertrag (Fondsvertrag), in dem sich die Fondslei- tung verpflichtet, die Anleger entsprechend der Anzahl ihrer Anteile am Immobilienfonds teilhaben zu lassen und das Fondsvermögen selbstständig und im eigenen Namen zu verwalten. Die Depotbank ist Vertragspartei
Verkaufsbeschränkungen
Eine Bewilligung für den Vertrieb im Ausland besteht nicht.
Die Anteile dieses Immobilienfonds dürfen innerhalb der USA weder angeboten noch abgetreten oder ausgeliefert werden.
Einleitung
und übernimmt die ihr durch das Gesetz und den Fondsvertrag übertragenen Aufgaben.
Der Kreis der Anleger ist nicht beschränkt. Der Immo- bilienfonds ist nicht in Anteilsklassen unterteilt.
Das Ziel des SRPF ist es, das Fondskapital langfristig zu erhalten und die Ausschüttung einer angemessenen Dividende zu gewährleisten.
Die Fondsleitung legt das Fondsvermögen in Schweizer Immobilienwerten an und achtet darauf, dass mindes- tens 80 % des Fondsvermögens in der Westschweiz investiert sind.
Der SRPF investiert hauptsächlich in Wohn- und Ge- schäftsimmobilien sowie in andere laut Fondsvertrag zugelassene Vermögenswerte.
Fondsleitung
JSS Real Estate Management AG Rue de la Corraterie 4
1204 Genf
Depotbank
Bank J. Safra Sarasin AG Elisabethenstrasse 62 4002 Basel
Der Suisse Romande Property Fund («SRPF»
oder der «Fonds») ist ein Anlagefonds nach
Schweizer Recht der Kategorie «Immobilien-
fonds» im Sinne des Bundesgesetzes über
die kollektiven Kapitalanlagen vom 23. Juni
2006 (KAG).
Rue du Varis 20, Fribourg, FR
Organisation
Fondsleitung JSS Real Estate Management AG Rue de la Corraterie 4, 1204 Genf Verwaltungsrat Oliver Cartade Präsident
Oren-Olivier Puder Vizepräsident Jean-Pierre Jacquemoud VR-Mitglied Geschäftsleitung Dan Bihi-Zenou CEO
Clément Marchenoir CFO
Antoine Chauvière Verantwortlicher des Fondsmanagements Depotbank Bank J. Safra Sarasin AG, Basel
Prüfgesellschaft Deloitte AG, Genf
Ständige Ellen Hoérée Wüest Partner AG, in Zürich und Genf Schätzungsexperten Hervé Froidevaux Wüest Partner AG, in Zürich und Genf Liegenschafts- Naef Immobilier SA, Genf/ Neuenburg
verwaltungen Rosset SA und Régie Rosset & Cie, Freiburg /Genf Gerama SA, Freiburg
Bernard Nicod SA, Waadt Burnier & Cie SA, Waadt m3 Real Estate, Genf
Société Privée de Gérance SA, Genf
Fidimmobil Agence Immobilière & Commerciale SA, Neuenburg
Die genauen Ausführungsmodalitäten der Aufträge sind in den Verträgen festgelegt, welche die JSS Real Estate Management AG mit den genannten Anbietern abgeschlossen hat.
Risikomanagement ASMA Asset Management Audit & Compliance SA, Genf Legal & Compliance J. Safra Sarasin Investmentfonds AG, Basel
8 | SRPF, Jahresbericht 2020
Starke Ergebnisse, trotz schwierigem Umfeld
2020 war ein positives Jahr für den Suisse Romande Property Fund, da viele umgesetzte Initiativen zu deut- lichen Verbesserungen im gesamten Portfolio führten.
Ungeachtet der Schwierigkeiten, die durch die Covid-19-Pandemie verursacht wurden, verzeichnete das Jahr einen Anstieg der Mieteinnahmen um fast 2%
und eine Steigerung des Nettoertrags um 93%. Darü- ber hinaus stieg das Nettovermögen des Fonds im Ver- gleich zum Vorjahr um 4%.
Die verschiedenen Bemühungen im Jahr 2020 führten zu einer attraktiven Jahres-Anlagerendite von 4,81%, einem gestiegenem Nettoinventarwert von CHF 110.68 pro Anteil auf CHF 115.08 pro Anteil und einem Gesam- tertrag, der CHF 14,179 Millionen übersteigt.
In Anbetracht dieser starken Ergebnisse freut sich der Verwaltungsrat, eine deutliche Erhöhung der Dividende von CHF 0.88 pro Anteil im Vorjahr auf CHF 2.40 pro Anteil in diesem Jahr bekannt zu geben, und er hat beschlossen, einen ausgewiesenen Gewinn von ca.
0,5% des Portfoliowertes im Sinne eines weiterhin umsichtigen Cash- und Risikomanagements einzube- halten.
Konkrete Erfolge
• Die Übergabe von zwei Gebäuden innerhalb des Entwicklungsprojekts West Park, die rund 6’700 m² Mietfläche in Vernier (GE) ausmachen. Die Objekte sind Minergie-zertifiziert und erfüllen hohe Nach- haltigkeitsstandards, was den Weg für stabile Cashflows und Wertsteigerungen in der Zukunft ebnet.
• Die Unterzeichnung von neuen Mietverträgen in 2020 für insgesamt mehr als 5’300 m² Gewerbefläche während des Jahres.
• Die sofortige Wiedervermietung für 10 Jahre an einen hochkarätigen Mieter von fast 2’700 m² Fläche in Arcenter (GE), die im September 2020 nach der
schnellen Beilegung des Rechtsstreits mit einem säumigen Grossmieter, geräumt wurde.
• Die Unterzeichnung einer Mietvertragverlängerung um 5 Jahre über ca. 1’200 m2 mit einem langjähri- gen Hotelmieter im Stadtzentum von Freiburg wurde anfangs 2021 bestätigt und ein neuer Mietvertrag über 1’090 m2 mit dem Kanton Genf für Arcenter unterzeichnet.
Nach dem Ausbruch der Pandemie übernahm JSSREM im Jahr 2020 eine aktive Rolle und interagierte auf- merksam mit den am stärksten betroffenen Mietern, um die negativen Auswirkungen zu begrenzen und für beide Seiten vorteilhafte Vereinbarungen zu treffen.
Somit wurden 98,9% der SRPF-Einnahmen gegen die Auswirkungen der Covid-19-Pandemie abgesichert. Es wurde eine Reihe von Vereinbarungen getroffen und vor allem die Zusammenarbeit mit bestimmten Mietern aus dem Gastgewerbe gestärkt, was zu zusätzlichen zukünftigen Mietverträgen in Höhe von über CHF 1,9 Millionen führte.
Fundamente für zukünftiges nachhaltiges Wachstum JSSREM hat bereits starke Massnahmen ergriffen:
Straffung der Liegenschaftsverwaltungs-Organisation des Fonds, Modernisierung des Datenmanagementsys- tems und Verstärkung des Teams. Dies wird den Fonds in die Lage versetzen, sich besser zu positionieren, um Chancen für Portfolioakquisitionen und organische Wertschöpfung wahrzunehmen.
In diesem Zusammenhang wurde eine vollständige technische Überprüfung mit einem Team von Ingenieu- ren durchgeführt, die Potenzial für den Einsatz von CapEx und Entwicklungsmöglichkeiten in den kommen- den fünf Jahren aufzeigt. Diese werden so schnell wie möglich umgesetzt, um Werte zu erschliessen und Ren- diten zu erzielen, die die aktuellen Bedingungen des Investmentmarktes deutlich übertreffen könnten.
Mitteilung der
Fondsleitung
JSSREM ist bestrebt, ESG-Faktoren (Umwelt, Soziales und Governance) weiter in die Anlagestrategie des Fonds zu integrieren. Wir glauben, dass wir mit einem gut durchdachten und disziplinierten ESG-Ansatz unsere soziale und ökologische Verantwortung erfolg- reich in der Waage halten können, und gleichzeitig die Bedürfnisse unserer Investoren erfüllen sowie unserer treuhänderischen Verantwortung gerecht werden, attraktive risikobereinigte Renditen zu erzielen. Fast ein Drittel der Anlagen des Portfolios wurde in den letz- ten 8 Jahren errichtet und weist daher eine sehr posi- tive Umweltbilanz auf. Für diese wie auch für die anderen Gebäude wurde die regelmässige Überwa- chung des Energieverbrauchs und der CO2-Emissionen eingeleitet. Es wurden eine Strategie und eine spezifi- sche Richtlinie entwickelt, und es wird damit begon- nen, Verbesserungen in allen ESG-relevanten Bereichen
umzusetzen. Bei diesem zentralen Thema ist es das Ziel, die Anleger regelmässig über den Status, die Massnahmen und den Fortschritt zu informieren und Ende 2021 einen ersten ESG-Bericht für den Fonds vor- zulegen.
Der Verwaltungsrat und das Management der JSS Real Estate Management SA danken den Investoren, Mie- tern und Partnern des SRPF für ihr Vertrauen.
Oliver Cartade
Verwaltungsratspräsident, JSS Real Estate Management AG Dan Bihi-Zenou
CEO, JSS Real Estate Management AG
Avenue Pictet-de-Rochemont 29, Genf, GE
10 | SRPF, Jahresbericht 2020 Chemin de la Redoute 14–22, Nyon, VD
Ergebnisse
SRPF hat das Geschäftsjahr 2020 angesichts der aktu- ellen Gesundheitskrise und des schwierigen Umfelds mit einem soliden Ergebnis abgeschlossen.
Der Marktwert des Immobilienbestands stieg von CHF 461’283’300 per 31. Dezember 2019 auf CHF 464’785’300 per 31. Dezember 2020, obwohl während des Geschäftsjahres drei Liegenschaften ver- äussert wurden (siehe nachstehenden Abschnitt Käufe und Verkäufe). Die Verschuldungsquote sank auf 29,94 %, verglichen mit 31,95 % im Vorjahr.
Das Nettovermögen des Fonds stieg im Vergleich zum Vorjahr um 4% auf CHF 308’855’408 (CHF 297’037’154 per 31.12.2019). Damit lag der Nettoinventarwert (NIV) pro Anteil zum 31. Dezember 2020 bei CHF 115.08 gegenüber CHF 110.68 zum 31. Dezember 2019.
Per 31.12.2020 betrug der Nettoertrag des SRPF CHF 6’488’400, das bedeutet +93% gegenüber 2019. Der Gesamtertrag belief sich auf CHF 14’179’991 gegen-
über CHF 1’313’159 im Vorjahr, beflügelt durch den gestiegenen Verkehrswert der Immobilien im Jahr 2020.
Dank des regelmässigen Austauschs und der Gesprä- che mit den Mietern, die zu Vereinbarungen führten, wenn dies im besten Interesse beider Parteien war, wur- den die finanziellen Einbussen aufgrund von Covid-19 für SRPF auf 1,05% der Mieteinnahmen beschränkt.
Diese Ergebnisse spiegeln die intrinsische Qualität des Portfolios und die Widerstandsfähigkeit des Fonds wider.
Die Mieteinnahmen stiegen von CHF 17’432’175 im Jahr 2019 auf CHF 17’734’837 im Jahr 2020, vor allem dank der Bereitstellung neuer Räumlichkeiten.
Leider ist Covid-19 noch nicht vorbei, und angesichts der Schwierigkeiten, mit denen die Mieter konfrontiert sind, wird JSSREM weiterhin einen umsichtigen Ansatz in Bezug auf das Cash-Management anwenden, um unerwarteten Schwierigkeiten in dieser Hinsicht zu begegnen.
Verwaltungsbericht für das
Geschäftsjahr 2020
12 | SRPF, Jahresbericht 2020
Analyse der Indizes
Die Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) schnellte von 47,39% im Jahr 2019 auf 58,23% im Jahr 2020. Die TER (GAV) lag bei 0,77% gegenüber 0,80% im Vorjahr.
Die Eigenkapitalrendite betrug 4,77% (gegenüber 0,43% im Vorjahr), während die Rendite auf das inves- tierte Kapital (ROIC) 3,35% betrug, gegenüber 0,72%
im Jahr 2019. Die Anlagenrendite belief sich auf 4,81%
(0,44% in 2019).
Die Mietausfallrate stieg von 11,56% im Jahr 2019 auf 20,50% im Jahr 2020. Die Situation ist vorübergehend und JSSREM ist zuversichtlich, dass sich diese Zahl im Jahr 2021 drastisch und schnell verringern wird: Das Problem mit dem Grossmieter, das im letzten Jahr angekündigt wurde, ist nun gelöst und die Gewerbeflä- chen wurden bereits neu vermietet, so dass keine damit verbundenen Mietausfälle das Ergebnis oder die Mietausfallquote des kommenden Geschäftsjahres beeinflussen werden.
Rückblick auf das vergangene Geschäftsjahr
Das Projekt Westpark wurde im Laufe des Jahres 2020 übergeben und die Mieter sind eingezogen. Für die Zukunft des Fonds wurden mehr als CHF 2,8 Millionen an Einnahmen gesichert.
Die Strategie von JSSREM in Bezug auf die Senkung der Finanzierungskosten des SRPF trägt weiterhin Früchte; der durchschnittliche jährliche Zinssatz des Fonds sank im Jahr 2020 weiter von 0,96 % auf 0,77 %.
Zum 31. Dezember 2020 schloss der Kurs von SRPF bei CHF 115.50, was einem Anstieg von +3,58 % wäh- rend des Jahres und einem Agio von 0,36 % in Bezug auf den NIW entspricht.
Akquisitionen und Verkäufe
Im Laufe des Jahres 2020 verkaufte SRPF 3 nicht stra- tegische Immobilien: das Gebäude an der Route de Chantemerle 3, eine Gewerbeimmobilie in der Gemeinde Granges-Paccot (FR), sowie die Gebäude am Chemin des Uttins 2 und Chemin des Uttins 6-8 in Colombier (NE). Diese Verkäufe ermöglichen es dem Fonds, die Barmittel in Bau- und Entwicklungsprojekte mit mehr Wachstumspotenzial zu investieren (siehe Details auf Seite 19 dieses Berichts).
Ausblick
Zu den wichtigen und positiven Ereignissen nach dem Jahreswechsel gehört die Unterzeichnung eines neuen Mietvertrags mit einem soliden Mieter, den Kanton Genf, der in diesem Jahr in Arcenter (GE) einziehen und dort mehr als 1’000 m² mieten und seinen «Biomet- rie-Service» einrichten wird.
Die Covid-19-Krise hat die Welt im vergangenen Jahr völlig unvorbereitet getroffen und wirkt sich auch im Jahr 2021 weiterhin auf die Weltwirtschaft und die Immobilienmärkte in der Schweiz aus. Vor diesem Hin- tergrund wird das umsichtige Risikomanagement von JSSREM aus dem letzten Jahr fortgesetzt und gleich- zeitig die Ausschüttung einer Dividende von CHF 2.40 pro Anteil in diesem Jahr ermöglicht.
Renovierung am Chemin de la Redoute 14–22, Nyon, VD Renovierung am Chemin de la Redoute 14–22, Nyon, VD
14 | SRPF, Jahresbericht 2020
Vermögensrechnung
Aktiven
31.12.2020 CHF
31.12.2019 CHF
Post- und Bankguthaben auf Sicht 3’127’283 1’331’078
Liegenschaften
Bauland, angefangene Bauten 0 55’650’000
Wohnbauten 131’422’000 134’445’000
Kommerziell genutzte Liegenschaften 247’219’300 173’409’300
Gemischte Bauten 86’144’000 97’779’000
Total Liegenschaften 464’785’300 461’283’300
Sonstige Aktiven 4’406’872 4’647’229
Total Aktiven 472’319’455 467’261’608
Passiven
Kurzfristige Verbindlichkeiten
Kurzfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten 94’755’350 113’102’457
Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten 14’120’634 13’335’747
Langfristige Verbindlichkeiten
Langfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten 44’395’000 34’270’000
Sonstige langfristige Verbindlichkeiten 0 0
Total Passiven 153’270’984 160’708’203
Nettofondsvermögen vor geschätzten Liquidationssteuern 319’048’472 306’553’404
Geschätzte Liquidationssteuern –10’193’069 –9’516’250
Nettofondsvermögen 308’855’402 297’037’154
Veränderung des Nettofondsvermögens
Nettofondsvermögen zu Beginn der Berichtsperiode 297’037’154 302’326’124
Ausschüttung –2’361’737 –6’602’128
Zwischenausschüttung 0 0
Saldo aus dem Anteilverkehr 0 0
Gesamterfolg der Berichtsperiode 14’179’985 1’313’159
Nettofondsvermögen am Ende der Berichtsperiode 308’855’402 297’037’154
Entwicklung der Anzahl (zurückgenommener und ausgegebener) Anteile
Bestand zu Beginn der Berichtsperiode 2’683’792 2’683’792
Ausgegebene Anteile 0 0
Zurückgenommene Anteile 0 0
Anzahl Anteile im Umlauf 2’683’792 2’683’792
Nettoinventarwert pro Anteil 115.08 110.68
Weitere Informationen (Anhang 3 Art. 95 KKV-FINMA)
Höhe des Abschreibungskontos der Grundstücke 0 0
Höhe des Rückstellungskontos für künftige Reparaturen 0 0
Betrag auf dem Konto für Reinvestitionen 0 0
Anzahl der auf Ende des nächsten Rechnungsjahres gekündigten Anteile 0 0
31.12.2020 CHF
31.12.2019 CHF
Ertrag
Erträge der Post- und Bankguthaben 389’735 470’639
Mietzinseinnahmen (erzielte Bruttoerträge) 17’734’837 17’432’175
Aktivierte Bauzinsen 319’293 978’984
Sonstige Erträge 69’632 48’223
Total Erträge 18’513’497 18’930’020
Aufwand
Hypothekarzinsen und Zinsen aus hypothekarisch gesicherten Verbindlichkeiten 1’281’012 1’496’896
Sonstige Negativzinsen 384’821 479’375
Unterhalt und Reparaturen 1’776’736 1’691’968
Liegenschaftenverwaltung
Liegenschaftsaufwand 2’751’853 5’112’856
Verwaltungsaufwand 1’148’216 1’147’040
Schätzungs- und Prüfaufwand 202’806 287’506
Direkte Steuern 2’146’421 2’737’445
Bankspesen 26’992 182’039
Publikations-, Druck- und andere Kosten 23’422 6’363
Reglementarische Vergütung an die Fondsleitung 1’960’256 2’012’511
Reglementarische Vergütung an die Depotbank 179’857 182’723
Sonstige Aufwendungen 142’712 227’894
Total Aufwand 12’025’103 15’564’616
Erfolg
Nettoerfolg 6’488’394 3’365’404
Realisierte Kapitalgewinne und -verluste –917’005 2’232’875
Realisierter Erfolg 5’571’390 5’598’279
Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste 9’285’415 –8’709’701
Liquidationssteuern –676’819 4’424’580
Gesamterfolg 14’179’985 1’313’159
Verwendung des Erfolgs
Realisierter Erfolg 5’571’390 5’598’279
Vortrag des Kapitalgewinns des Vorjahres 0 0
Vortrag des ordentlichen Erfolgs des Vorjahres 3’259’477 22’935
Zur Verteilung verfügbarer Erfolg 8’830’867 5’621’214
Ausgeschüttetes Kapital 0 0
Ausgeschüttete Erträge 6’441’101 2’361’737
Vortrag des ordentlichen Erfolgs auf neue Rechnung 2’389’766 3’259’477
Erfolgsrechnung
16 | SRPF, Jahresbericht 2020
Hypothekarische Verbindlichkeiten
Auflistung der Hypothekarschulden
Typ CHF Satz Von Fälligkeit
Kurzfristige Schulden
ATF 3’000’000 0,40% 13.11.2020 13.02.2021
ATF 5’235’350 0,40% 31.12.2020 31.03.2021
ATF 5’000’000 0,40% 31.12.2020 31.03.2021
ATF 5’000’000 0,45% 30.12.2020 29.01.2021
ATF 5’500’000 0,50% 27.12.2020 29.03.2021
Libor 3 Monate 57’725’000 0,70% 31.12.2020 31.03.2021
Fix 1’425’000 1,00% 02.10.2016 02.10.2021
Fix 7’550’000 0,40% 16.12.2020 16.12.2021
Fix 4’320’000 0,94% 30.11.2016 31.12.2021
Total kurzfristige Schulden 94’755’350 0,62%
Durchschnittlicher gewichteter Zinssatz < 1 Jahr
Langfristige Schulden
Fix 4’600’000 1,15% 21.07.2017 31.12.2022
Fix 5’825’000 2,13% 15.07.2014 15.07.2023
Fix 5’474’000 0,88% 14.09.2018 14.09.2023
Fix 1’955’000 0,88% 14.09.2018 14.09.2023
Fix 2’556’000 2,39% 25.02.2014 25.02.2024
Fix 1’000’000 1,90% 07.10.2014 07.10.2024
Fix 1’430’000 2,27% 30.11.2015 30.11.2024
Fix 1’080’000 2,27% 30.11.2015 30.11.2024
Fix 475’000 1,80% 13.03.2015 13.03.2025
Total langfristige Schulden (1 bis 5 Jahre) 24’395’000 1,59%
Durchschnittlicher gewichteter Zinssatz von 1 bis 5 Jahre
Fix 20’000’000 0,45% 08.01.2020 08.01.2030
Total langfristige Schulden (mehr als 5 Jahre) 20’000’000 0,45%
Durchschnittlicher gewichteter Zinssatz > 5 ans
Total langfristige Schulden 44’395’000 1,08%
Total 139’150’350 0,77%
Durchschnittlicher gewichteter Zinssatz
Angaben zu den gemäss Fondsvertrag angewendeten Sätzen
Jahreshöchstsatz gemäss
Fondsprospekt Angewandter Satz
Vergütung an die Fondsleitung
Für die Verwaltungskommission (Artikel 20 Absatz 1 und Artikel 8 des Fondsvertrags) 1,00% 0,65%
Für die Ausgabekommission (Artikel 19 Absatz 1 des Fondsvertrags) 5,00% na
Für den Kauf oder Verkauf von Liegenschaften (Artikel 20 Absatz 4 des Fondsvertrags) 3,00% 3,00%
Für die Einleitung von Machbarkeitsstudien und die Vertretung des Bauleiters
(Artikel 20 Absatz 4 des Fondsvertrags) 3,00% 3,00%
Für die Entwicklung des Projekts und die Baustellenüberwachung (Artikel 20 Absatz 4 des Fondsvertrags)
Übliche
SIA-Provision max. 5,00%
Für die Liegenschaftsverwaltung (Artikel 20 Absatz 4 des Fondsvertrags) 6,00% 6,00%
Für die Dividendenvergütung (auf den ausgezahlten Betrag)
(Artikel 20 Absatz 3 des Fondsvertrags) 0,50% 0,50%
Vergütung an die Depotbank
Für die Leitung, die Regelung des Zahlungsverkehrs,
die Überwachung der Fondsleitung (Artikel 20 Absatz 2 des Fondsvertrags) 0,06 % 0,06%
Vergütungssätze
Transparente Offenlegung der Verwaltungskommissionen
Die Fondsleitung kann aus der Verwaltungskommission Retrozessionen an Vertriebsträger zahlen als Vergütung für ihre Tätigkeiten im Zusammenhang mit dem Verkauf und der Vermittlung von Fondsanteilen (Artikel 20 Absatz 7).
Die Fondsleitung gewährt keine Rabatte oder Retrozessionen im Sinne der Transparenzrichtlinie der SFAMA vom 22. Mai 2014.
Neue Gebäude geliefert am chemin de Mouille-Galand 3–5, Vernier, GE
Im Berichtsjahr getätigte Käufe und Verkäufe
Käufe
Vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020 fanden keine Kaufe statt.
Verkäufe
Kanton Gemeinde Adresse Typ Verkaufsdatum Verkaufspreis
CHF
FR Granges-Paccot Route de Chantemerle 3 Kommerziell 24.06.2020 3’850’000
NE Colombier Chemin des Uttins 2 Wohnbauten 01.08.2020 3’200’000
NE Colombier Chemin des Uttins 6-8 Wohnbauten 01.08.2020 5’900’000
Total Verkäufe 12’950’000
20 | SRPF, Jahresbericht 2020
Liegenschaftenverzeichnis
Kanton Gemeinde Adresse Typ Einstandspreis Verkehrswert Mietzins-
einnahmen
GE Aïre Route Aïre 162, 164, 166 1 Wohnbauten 3’574’072 4’033’000 175‘204
GE Chêne-Bougeries Rue de Chêne-Bougeries 17 Gemischt 2‘547‘255 3‘092‘000 126‘722
GE Chêne-Bougeries Rue de Chêne-Bougeries 19/
Chemin de la Fontaine 3–5 Gemischt 5‘076‘843 6‘757‘000 240‘394
GE Chêne-Bougeries Chemin du Pont-de-Ville 18 Kommerziell 381‘279 583‘300 0
GE Genf Place du Bourg-de-Four 33 Gemischt 2‘750‘966 3‘551‘000 130‘976
GE Genf Boulevard des Philosophes 7 1 Gemischt 9‘931‘274 15‘310‘000 549‘516
GE Genf Rue Rothschild 21 1 Wohnbauten 5‘968‘510 7‘128‘000 259‘929
GE Genf Avenue Théodore-Weber 9 1 Wohnbauten 9‘817‘605 13‘940‘000 486‘714
GE Genf Rue de Lyon 71 1 Wohnbauten 12‘421‘808 16‘340‘000 652‘057
GE La Plaine/Dardagny Route de Challex 4–6 Wohnbauten 11‘520‘105 12‘400‘000 608‘632
GE Meyrin Route du Mandement 17 Wohnbauten 8‘139‘452 8‘721‘000 403‘424
GE Meyrin Rue des Lattes 41 Wohnbauten 3‘577‘959 3‘264‘000 177‘024
GE Satigny Route d’Aire la Ville 225–229 Gemischt 35‘472‘496 31‘770‘000 1‘160‘327
GE Versoix Avenue Théodore Vernes 12–14 1 Wohnbauten 9‘277‘585 11‘690‘000 463‘975
GE Genf Avenue Pictet-de-Rochemont 29 1 Wohnbauten 9‘480‘857 13‘030‘000 434‘913
GE Vernier Ch. Mouille-Galand 5/Route de Peney 20 Kommerziell 22‘803‘886 22‘550‘000 180‘332 GE Vernier Ch. Mouille-Galand 3/Route de Peney 20 Kommerziell 31‘076‘418 39‘800‘000 1‘025‘436
GE Vernier Route de Montfleury 1–3 1 Kommerziell 93‘707‘984 85‘440‘000 3‘081‘507
VD Clarens Rue du Lac 54 Gemischt 4‘839‘012 4‘486‘000 161‘041
VD Lausanne Place Grand-Saint-Jean 2 Kommerziell 11‘530‘053 17‘040‘000 550‘738
VD Lausanne Place du Tunnel 13–14 1 Gemischt 5‘964‘894 8‘127‘000 334‘405
VD Lausanne Chemin de Renens 55–57/Av. Morges 92 1 Gemischt 3‘754‘928 4‘915‘000 187‘680
VD Lonay Chemin des Mouettes 1 Kommerziell STOWE 2‘128‘566 1‘959‘000 118‘262
VD Lonay Chemin des Mouettes 1 (lot 8) Kommerziell STOWE 1‘958‘381 1‘825‘000 125‘940
VD Montreux Chemin du Réchon 7 1 Wohnbauten 2‘068‘351 2‘083‘000 81‘240
VD Nyon Chemin de la Redoute 14–22 Wohnbauten 30‘165‘181 30‘240‘000 1‘183‘207
VD Prangins Route de l'Aérodrome 73–75 Kommerziell 3‘295‘301 2‘613‘000 156‘740
VD Renens Avenue de Préfaully 28–30 Kommerziell 7‘512‘894 7‘670‘000 402‘434
VD Vevey Rue des Bosquets 14–15 Gemischt 3‘616‘418 3‘274‘000 130‘350
FR Bulle Rue de Gruyères 56 Gemischt 2‘741‘733 2‘209‘000 128‘040
FR Bulle Rue des Agges / Rte des Granges 1 Gemischt 2‘643‘654 2‘653‘000 123‘045
FR Fribourg Rue de Romont 3 Kommerziell 3‘819‘391 3‘617‘000 130‘050
FR Fribourg Route des Arsenaux 9/Rue du Simplon 13 Kommerziell 24‘887‘957 19‘180‘000 919‘605
FR Fribourg Rue du Varis 20 Wohnbauten 2‘557‘061 2‘958‘000 111‘971
FR Fribourg Rue Saint-Pierre 6 Kommerziell 27‘579‘347 26‘490‘000 1‘209‘981
NE Neuchâtel Rue de Maillefer 11b /11c Kommerziell STOWE 5‘308‘146 5‘142‘000 278‘434
JU Delémont Rue des Moulins 28 Kommerziell 14‘871‘613 13‘310‘000 675‘150
JU Porrentruy Rue des Tilleuls 31–33 Wohnbauten 6‘048‘543 5‘595‘000 225‘955
Total 444‘817‘778 464‘785‘300 17‘391‘349
1 Indirekter Besitz
Zusammenfassung
Typ Einstandspreis Verkehrswert Mietzinseinnahmen
Grundstücke, angefangene Bauten 0 0 0
Wohnbauten 114‘617‘088 131‘422‘000 5‘264‘245
Kommerziell genutzte Liegenschaften 241‘466‘123 238‘293‘300 8‘331‘974
Kommerziell genutzte Liegenschaften im Stockwerkeigentum (STOWE) 9‘395‘093 8‘926‘000 522‘636
Gemischte Bauten 79‘339‘474 86‘144‘000 3‘272‘495
Total 444‘817‘778 464‘785‘300 17‘391‘349
Immobilien-Typen
Kommerziell genutzte Liegenschaften: Liegenschaften, die ausschliesslich oder zu einem überwiegenden Teil kommer- ziellen Zwecken dienen; der kommerzielle Anteil gilt dann als überwiegend, wenn der Ertrag daraus mindestens 60 % des Liegenschaftsertrages ausmacht (Art. 86b KKV).
Bauten mit gemischter Nutzung (die sowohl Wohn- als auch kommerziellen Zwecken dienen); eine gemischte Nutzung liegt vor, wenn der Ertrag aus dem kommerziellen Anteil mehr als 20 %, aber weniger als 60 % des Liegenschaftsertrages ausmacht (Art. 86c KKV).
Liste der vertraglichen Zahlungsverpflichtungen für Immobilienkäufe und Mandate für Bau und Investitionen in Gebäuden zum 31. Dezember 2020
Zum Bilanzstichtag bestehen keine vertraglichen Zahlungsverpflichtungen im Zusammenhang mit Immobilienkäufen oder Mandate für Bau und Investitionen in Gebäuden.
22 | SRPF, Jahresbericht 2020
Dividenden
Kennzahlen gemäss SFAMA-Richtlinie
31.12.2020 31.12.2019 31.12.2018
Mietzinsausfallrate1 20,50% 11,56% 9,39%
Fremdfinanzierungsquote 29,94% 31,95% 20,99%
Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) 58,23% 47,39% 70,53%
Fondsbetriebsaufwandquote (TER REF GAV) 0,77% 0,80% 0,75%
Fondsbetriebsaufwandquote (TER REF MV) 1,32% 1,26% 0,90%
Eigenkapitalrendite «Return on Equity» (ROE) 4,77% 0,43% 1,27%
Rendite auf das investierte Kapital “Return on Invested Capital” (ROIC) 3,35% 0,72% 1,23%
Ausschüttungsrendite 0,76% 2,18% 2,12%
Ausschüttungsquote 99,27% 70,18% 109,29%
Agio / Disagio 0,36% 1,65% 2,89%
Anlagerendite 4,81% 0,44% 2,68%
1 Diese Rate schliesst Sonderkonditionen aus, die den Mietern während der Vermarktungsperiode und nach Übergabe von Neubauten gewährt werden
Coupons CHF per Anteil
Coupon Nr. 9 Rendite auf Immobilienvermögen, direkter Besitz 1.43
Coupon Nr. 10 Rendite auf Immobilienvermögen, indirekter Besitz 0.97
Total 2.40
Nettorendite (nach Verrechnungssteuer) CHF per Anteil
Coupon Nr. 9 Rendite auf Immobilienvermögen, direkter Besitz 1.43
Coupon Nr. 10 Rendite auf Immobilienvermögen, indirekter Besitz 0.63
Total 2.06
Die Angaben zu der in der Vergangenheit erzielten Performance und Rendite liefern keine Hinweise auf die laufende oder die zukünftige Wertentwicklung und Rendite.
In den Angaben zur Performance und Rendite wurden keine Kommissionen und Kosten berücksichtigt, die bei der Zeichnung und bei Rückkauf von Anteilen erhoben werden können. Bei ihrer Berechnung wurde davon ausge- gangen, dass die gezahlte Bruttodividende sofort wieder in den Fonds investiert wird.
Die Gesamtausschüttung für das am 31. Dezember 2020 endende Jahr beträgt CHF 6’441’101, was einer Gesamtausschüttung von CHF 1’361’737 entspricht. Dividende von CHF 2.40 brutto pro Einheit. Die Coupons 11 und 12 werden bis spätestens 14.05.2021 einlösbar sein.
Performance des Fonds 31.12.2020 31.12.2019 31.12.2018
Suisse Romande Property Fund 3,58% –0,94% –9,61%
SXI Real Estate® Funds Broad Index 10,81% 27,46% –5,00%
Entwicklung des Fonds über die vergangenen 3 Jahre*
Nettovermögen CHF
Anzahl Anteile Nettoinventarwert (NIW) CHF
2019 308‘855‘402 2‘683‘792 115.08
2018 297‘037‘154 2‘683‘792 110.68
2017 302‘326‘124 2‘683‘792 112.65
* (Stand 31. Dezember und gemäss Artikel 103 Absatz 2 KKV-FINMA)
24 | SRPF, Jahresbericht 2020
Grundsätze für die Bewertung und
Berechnung des NIW
schaft zu marktüblichen Konditionen veräussert werden könnte. Gleichwohl können sich anlässlich von Liegen- schaftskäufen und -verkäufen in Einzelfällen günstige Gelegenheiten bieten, die bestmöglich im Interesse des Fonds genutzt werden. Daher können die erzielten Preise unter Umständen von den Schätzwerten abweichen.
Der Nettoinventarwert des Fonds wird alljährlich und bei jeder Ausgabe von Anteilen ermittelt. Der Nettoinventar- wert pro Anteil ergibt sich aus dem Verkehrswert des Fondsvermögens abzüglich allfälliger Verbindlichkeiten des Fonds, dividiert durch die Anzahl Anteile im Umlauf.
Die Vermögensrechnung und die Erfolgsrechnung wer- den in Übereinstimmung mit Art. 95 KKV-FINMA und den geltenden Selbstregulierungsregeln erstellt.
Die Gutachten für den gesamten Immobilienbestand des Portfolios zum 31. Dezember 2020 wurden von Wüest Partner erstellt. Nachfolgend wird die von ihnen verwen- dete Methode erläutert.
Methode von Wüest Partner AG
Wüest Partner wendet das Discounted-Cash-Flow-Modell (DCF) für zwei Zeiträume an, d. h., Cashflows werden in Form von Ausgabewerten für einen Zeithorizont von zehn Jahren sowie als ewige Rente für einen weiteren (unbegrenzten) Zeithorizont geschätzt. Die ewige Rente im Jahr elf wird auf der Grundlage einer Annuität model- lierter Cashflows von Jahr elf bis unendlich berechnet.
Der theoretische Ausgabe- bzw. Verkaufswert wird auf Grundlage der Kapitalisierung einer ewigen Rente (auf Englisch auch «terminal value» oder «residual value»
genannt) ermittelt. Der Marktwert zum Bewertungszeit- punkt ergibt sich aus den diskontierten Netto-Cashflows der Zeiträume 1 bis 10 zuzüglich des Residualwerts der Liegenschaft. Im Übrigen werden die erwarteten Cash- flows in Echtzeit dargestellt, was den Vorteil einer bes- seren Leserlichkeit der Prognosen hat. Der Mietertrag der einzelnen Liegenschaften wird für jedes einzelne Objekt unter Berücksichtigung der gegenwärtigen Situa- tion und der potenziellen Marktmieten (abgeschlossene Mietverträge und Mietzinsen der laufenden Angebote) detailliert analysiert. Bei der Prüfung der Mietverträge können die Art der Mietverträge und deren Fristen berück- sichtigt werden und es kann dadurch festgestellt werden, ob Nebenkosten, Umbauten zulasten des Mieters und/
oder Vermieters, unentgeltliche Nutzungsüberlassungen usw. bestehen. Zudem ist die Einbeziehung einer struk- Grundsätze für die Bewertung und
Berechnung des Nettoinventarwerts
Die Liegenschaften (einschliesslich unbebauter Grund- stücke und angefangener Bauten) wurden gemäss den gesetzlichen Bestimmungen und der Richtlinie der Swiss Funds & Asset Management Association (SFAMA) über die Immobilienfonds vom 2. April 2008 (in der Fassung vom 13. September 2016) von unabhängigen Schätzungs- experten gemäss der Discounted-Cash-Flow-Methode (DCF) bewertet. Bei dieser Bewertungsmethode wird das Ertragspotenzial jeder Liegenschaft auf Grundlage der zukünftigen und über einen gegebenen Zeitraum prognostizierten Einnahmen und Ausgaben ermittelt.
Die so berechneten Netto-Zahlungsströme werden dis- kontiert. Die Summe der diskontierten Zahlungsströme zuzüglich des Residualwerts der Liegenschaft ergibt deren Verkehrswert. Dieser entspricht zum Bewertungs- zeitpunkt dem fairen Marktwert der Liegenschaft.
Jeder Schätzungsexperte beurteilt die Wertentwicklung der Objekte völlig unabhängig, verwendet eigene Para - meter für sein Modell zur Berechnung der abgezinsten Zahlungsströme und bestimmt auch den Diskon tierungs- satz. Die Liegenschaften werden zum Verkehrswert be- wertet. Dieser entspricht dem Betrag, zu dem eine Liegen-
Rue des Bosquets 14–15, Vevey, VD
turellen Leerstandsquote für die verschiedenen Arten der Nutzung zulässig. Für die Kostenanalyse dienen die Betriebsabrechnungen der Vorjahre als Arbeitsgrundlage.
Sie wird mit den Benchmarks von Wüest Partner und der Beurteilung des Zustands jeder Liegenschaft ergänzt.
Dabei werden insbesondere die Renovierungs- und In- standsetzungskosten auf Grundlage eines Splits des Neu- werts der Liegenschaft in Abhängigkeit von ihren einzel- nen Bauelementen und ihrer Lebensdauer geschätzt. Die Ermittlung des anwendbaren Abzinsungssatzes widerspie- gelt die Einschätzung des mit der betroffenen Liegen- schaft verbundenen Risikos. Um diesen Wert festzule- gen, berücksichtigt Wüest Partner sowohl die spezifischen Merkmale der Liegenschaft als auch die standort- und marktgebundenen Einflussfaktoren. Der marktgerechte Diskontierungssatz wird dank der von Anlegern gefor- derten, regelmässigen Überwachung der Rentabilität entsprechend dem Risiko angepasst. Er ist auf der Grund- lage eines risikofreien Zinssatzes (langfristige Bundes- anleihen) sowie der Prämien für das allgemeine Immo- bilienrisiko (Illiquiditätsprämie, Marktrisiko) und für die
spezifischen Risiken der Liegenschaft (Mikrosituation, Eigentumsform, Qualität des Objekts usw.) definiert.
Der gewichtete durchschnittliche reale Diskontierungs- satz für das betrachtete Geschäftsjahr (zum 31.12.2020) betrug 3,2 %, und die für die Einzelbewertungen der Im- mobilien angewandten Sätze lagen in einer Spanne zwi- schen 2,6 % und 4,0 %.
Infolge der zweiten Welle der Covid-19-Pandemie mit steigenden Infektionszahlen sind in vielen Ländern erneut einschneidende Massnahmen in Kraft gesetzt oder ver- schärft worden. Die Folgen der Massnahmen für den Immobilienmarkt sind noch nicht vollständig absehbar und im Moment schlecht quantifizierbar, weil noch wen- ige aktuelle Vergleichsabschlüsse und Transaktionen mit den Randbedingungen der zweiten Welle vorliegen.
Entsprechend ist die Bewertungsunsicherheit aktuell erhöht.
Route d’Aire la Ville 225–229, Satigny, GE
26 | SRPF, Jahresbericht 2020
Besondere wirtschaftliche und rechtliche Vorkommnisse
Zum Zeitpunkt der Veröffentlichung dieses Berichts herrscht weiterhin Ungewissheit über die weitere Ent- wicklung Coronavirus-Krise. Es ist zu erwarten, dass die Entwicklung der Aktienmärkte, der Rückgang der Produktionswirtschaft, Reisebeschränkungen und die erhöhte Volatilität der Märkte die Wertentwicklung und das Entwicklungspotenzial des Fonds im laufenden Geschäftsjahr beeinflussen könnten.
Die Coronavirus-Krise hat die Wirtschaft hart getrof- fen. Einerseits haben die weltweiten Einschränkun- gen von Produktionsbetrieben und Geschäftsaktivi- täten das Schweizer Wirtschaftswachstum abrupt gebremst. Andererseits wurden und werden auch in der Schweiz viele wirtschaftliche Aktivitäten durch die staatlichen Anordnungen zur Eindämmung der Pandemie stark eingeschränkt oder teilweise sogar lahmgelegt. Einige Wirtschaftszweige sind von den Massnahmen besonders stark betroffen. Betroffen waren vor allem der Einzelhandel (mit Ausnahme des Lebensmittelhandels), die Gastronomie und der Tou- rismus sowie die Luftfahrt und verschiedene Export- unternehmen. Die finanziellen Auswirkungen im Jahr 2020 belaufen sich für den Fonds auf TCHF 257, wovon TCHF 186 Verluste sind und der Rest Rückstel- lungen, die für die noch zur Diskussion stehenden
Fälle gebildet wurden. Die Verluste spiegeln die gewährten Mietbefreiungen wider, die von den Mie- teinnahmen abgezogen wurden.
Zum Jahresende wurde die Anzahl der Property Mana- ger reduziert und ab 01.01.2021 sind nur noch m3 Real Estate (für Genf) und Régie de la Couronne (für die anderen Kantone) die Property Manager für SFPR tätig.
Die mit dem Mietverhältnis eines ehemaligen SFPR-Hauptmieters, der sich im Arcenter-Gebäude befindet, zusammenhängende Angelegenheit konnte positiv gelöst werden. Eine Reihe von Fällen bereinigte JSSREM darüber hinaus aussergerichtlich. Dadurch konnte die Gesamtzahl der Fälle generell reduziert wer- den. Eine Verbesserung der Mietrückstandsquote ist im laufenden Geschäftsjahr 2021 zu erwarten.
Darüber hinaus bestätigt JSSREM, dass es weder Immobilienvermögen von oder an nahestehende Perso- nen erworben noch veräußert hat und dass die sons- tigen Transaktionen mit nahestehenden Personen zu marktüblichen Bedingungen erfolgten (Ziff. 18 der Richtlinien für Immobilienfonds der Asset Management Association Switzerland (AMAS) (vormals Swiss Funds
& Asset Management Association (SFAMA)).
Rue des Tilleuls 31–33, Porrentruy, JU Avenue Théodore Vernes 12–14, Versoix, GE
Weitere Informationen
Liste der von Capital Real Estate SA gehaltenen Immobilien:
Boulevard des Philosophes 7, Genf Chemin du Réchon 7, Montreux Rue Rothschild 21, Genf Avenue Théodore-Weber 9, Genf Rue de Lyon 71, Genf
Avenue de Morges 92 /
Chemin de Renens 55/57, Lausanne Place du Tunnel 13–14, Lausanne Chemin des Mouettes 1, Lonay
Route des Granges/Rue des Agges, Bulle Route d’Aïre 162–164–166, Aïre
Avenue Théodore Vernes 12–14, Versoix Avenue Pictet-de-Rochemont 29, Genf
Liste der von Arcenter SA gehaltenen Immobilien:
Route de Montfleury 1–3, Vernier Liste der Mieter, die mehr als 5 % der
Mietzinseinnahmen ausmachen:
Es gibt keinen Mieter, auf den Mietzinseinnahmen von 5 % oder mehr der Gesamtmieteinnahmen entfallen.
Informationen zu Derivaten:
Der Fonds hält keine derivativen Finanzinstrumente.
Konsolidierung der Immobiliengesellschaften:
Der Fonds besitzt zwei Immobiliengesellschaften:
Capital Real Estate SA, im Besitz des Fonds seit 2016, und Arcenter SA, im Besitz des Fonds seit März 2019.
Diese Immobiliengesellschaften werden im Jahresab- schluss des Fonds vollständig konsolidiert (Rechnungs- abschluss zum 31. Dezember).
28 | SRPF, Jahresbericht 2020
Kurzbericht der Prüfgesellschaft
Irrtümern ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berück- sichtigt der Prüfer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung der Jahresrechnung von Bedeutung ist, um die den Umständen entsprechenden Prüfungshand- lungen festzulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über die Existenz und Wirksamkeit des internen Kontrollsys- tems abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurtei- lung der Angemessenheit der angewandten Rechnungs- legungsmethoden, der Plausibilität der vorgenommenen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung der Jahresrechnung. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden.
Prüfungsurteil
Nach unserer Beurteilung entspricht die Jahresrechnung für das am 31. Dezember 2020 abgeschlossene Ge- schäftsjahr dem schweizerischen Kollektivanlagengesetz, den dazugehörigen Verordnungen sowie dem Fondsvertrag und dem Prospekt.
Berichterstattung aufgrund weiterer gesetzlicher Vorschriften
Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen an die Zulassung sowie an die Unabhängigkeit gemäss Revisionsaufsichtsgesetz erfüllen und keine mit unserer Unabhängigkeit nicht vereinbare Sachverhalte vorliegen.
Deloitte SA
Simona Terranova Jamal Kherroubi Zugelassener Revisionsexperte
Leitender Prüfer
Genf, 27. April 2021 Jahresrechnung für das am 31.12.2020 abgeschlos-
sene Geschäftsjahr und Bericht der Prüfgesellschaft Als kollektivanlagengesetzliche Prüfgesellschaft haben wir die beiliegende Jahresrechnung des Anlagefonds Suisse Romande Property Fund, bestehend aus der Vermögens- rechnung und der Erfolgsrechnung, den Angaben über die Verwendung des Erfolges und die Offenlegung der Kosten sowie den weiteren Angaben gemäss Art. 89 Abs. 1 Bst. b–h und Art. 90 des schweizerischen Kollektivanlagengesetzes (KAG) für das am 31. Dezember 2020 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft (Seiten 7, 14 zu 27).
Verantwortung des Verwaltungsrates der Fondsleitung Der Verwaltungsrat der Fondsleitung ist für die Aufstellung der Jahresrechnung in Übereinstimmung mit dem schwei- zerischen Kollektivanlagengesetz, den dazugehörenden Verordnungen sowie dem Fondsvertrag und dem Prospekt verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Aus- gestaltung, Implementierung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems, mit Bezug auf die Aufstellung der Jahresrechnung, die frei von wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstössen oder Irrtümern ist.
Darüber hinaus ist der Verwaltungsrat der Fondsleitung für die Auswahl und die Anwendung sachgemässer Rech- nungslegungsmethoden sowie die Vornahme angemesse- ner Schätzungen verantwortlich.
Verantwortung der kollektivanlagengesetzlichen Prüfgesellschaft
Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über die Jahresrechnung abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schwei- zerischen Gesetz und den Schweizer Prüfungsstandards vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die Prü- fung so zu planen und durchzuführen, dass wir hinreichen- de Sicherheit gewinnen, ob die Jahresrechnung frei von wesentlichen falschen Angaben ist.
Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungs- handlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen für die in der Jahresrechnung enthaltenen Wertansätze und sons- tigen Angaben. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eine Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Anga- ben in der Jahresrechnung als Folge von Verstössen oder
Kurzbericht der kollektivanlagengesetzlichen Prüfgesellschaft zur Jahresrechnung des Anlagefonds Suisse Romande Property Fund
Die französische Fassung des Jahresberichts war Gegenstand einer Prüfung durch die Prüfgesellschaft. Daher ist es ausschliesslich diese Fassung, auf welche der Kurzbericht der Prüfgesellschaft Bezug nimmt.
Chemin de Renens 55–57, Lausanne, VD
Geographische Aufteilung
(Anzahl Immobilien)
Aufteilung nach Typ
(Anzahl Immobilien)
Genf 64%
Waadt 18%
Freiburg 12%
Wohnbauten 30%
kommerzielle Bauten 51%
gemischte Bauten 19%
(18) (13)
(11)
(14) (11) (6)
(2) (1)
Geographische Lage
der Liegenschaften
JSS Real Estate Management AG Rue de la Corraterie 4
1204 Genf
T: +41 (0)58 317 57 80 F: +41 (0)58 317 57 99 E: jssrem@jsafrasarasin.com www.jssrem.ch
