Schroders Immobilienwerte Deutschland

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Schroders

Immobilienwerte Deutschland

Halbjahresbericht

30. Juni 2021

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Kennzahlen im Überblick

Gesamtfonds-

vermögen Anteilsklasse

P Anteilsklasse

Gothaer Anteilsklasse E

Fondsvermögen EUR 45,4 Mio. TEUR 2,5 TEUR 488,2 EUR 44,9 Mio.

Immobilienvermögen gesamt EUR 51,0 Mio. TEUR 2,8 TEUR 548,6 EUR 50,4 Mio.

– direkt gehalten EUR 51,0 Mio.

Anzahl Immobilien 1

– direkt gehalten 1

Vermietungsquote 100,0 % ¹

Fremdkapitalquote 27,5 %

Ankäufe (Anzahl) 1

Davon direkt gehalten 1

Verkäufe 0

Nettomittelveränderung EUR 45,4 Mio. TEUR 2,5 TEUR 488,2 EUR 44,9 Mio

Wertentwicklung (BVI-Methode) – 0,03 % 0,02 % – 0,23 %

Anteilwert in EUR 99,97 99,98 99,77

Rücknahmepreis in EUR 99,97 99,98 99,77

Ausgabepreis in EUR 104,97 102,98 99,77

ISIN DE000A2QG7S4 DE000A2QG7Q8 DE000A2QG7P0

WKN A2QG7S4 A2QG7Q8 A2QG7P0

Immobilienvermögen

der Immobilien verfügen über ökologische und/

oder soziale Merkmale

Objekt verfügt über ein Green-Building-Zertifikat

Primärenergie- bedarf im Portfolio

Veränderung des Primärenergiebedarfs im

Vergleich zum Vorjahr

51

100

0*

86

1

N/A

Mio. EUR

%

von 1

kWh/m

²

*a

Objekt

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Hinweise für den Anleger

Wichtiger Hinweis

Der Kauf von Fondsanteilen erfolgt auf Grundlage des zurzeit gültigen Verkaufsprospekts (aktueller Stand 16. März 2021) sowie der „Wesentlichen Anlegerinformationen“, ergänzt durch den jeweiligen letzten geprüften Jahresbericht und zusätzlich durch den jeweiligen Halbjahresbericht, falls ein solcher jüngeren Datums als der letzte Jahresbericht vorliegt.

Schroders Immobilienwerte Deutschland 3 Halbjahresbericht zum 30. Juni 2021

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Anteilsklasse

P Anteilsklasse

Gothaer Anteilsklasse

S Anteilsklasse

I Anteilsklasse

E Mindestanlagesumme

Keine

Mindestanlagesumme Keine

Mindestanlagesumme EUR 250.000,0 (die Gesellschaft darf auch geringere Beträge akzeptieren)

EUR 5,0 Mio.

(die Gesellschaft darf auch geringere Beträge akzeptieren)

Anteile dürfen ausschließ- lich und exklusiv nur von der Gesellschaft, deren verbundene Unterneh- men und von Gruppen- gesell schaften des Gothaer Konzerns erworben und gehalten werden.

Ausgabe aufschlag 5,0 %

(Gesellschaft darf niedrigeren Ausgabe- aufschlag berechnen oder hiervon absehen)

3,0 %

Kein

Ausgabe aufschlag

Rücknahmeabschlag Kein

Rücknahmeabschlag Kein

Rücknahmeabschlag Anteilsausgabe/Ermittlung Ausgabe- und Rücknahmepreise sowie Rückgabe von Anteilen²

Börsentäglich Börsentäglich Börsentäglich Börsentäglich Börsentäglich

Verwaltungsvergütung³

1,0 % p.a. 1,0 % p.a. 0,6 % p.a. 0,53 % p.a. 0,3 % p.a.

Übertragbarkeit Übertragbarkeit

Gegeben Gegeben Gegeben Gegeben Eingeschränkt

WKN

A2QG7S A2QG7Q A2QG7T A2QG7R A2QG7P

ISIN

DE000A2QG7S4 DE000A2QG7Q8 DE000A2QG7T2 DE000A2QG7R6 DE000A2QG7P0

Anteilsklassen im Überblick

Hinweise zu den Anteilsklassen

Für den „Schroders Immobilienwerte Deutschland“ bestehen fünf Anteilsklassen mit den Bezeichnungen P, Gothaer, I, S und E. Die Anteilsklassen P und Gothaer richten sich an alle potenziellen Anleger, insbesondere Privatanleger. Auf Grund der Mindestanlagesummen richten sich die Anteilsklassen S und I insbesondere an institutionelle Anleger, aber auch an vermögende Privatanleger. Die Mindestanlagesumme für den

Erwerb von Anteilen der Anteilsklasse S beträgt EUR 250.000 und für den Erwerb von Anteilen der Anteilsklasse I beträgt EUR 5.000.000. Die Anteilkasse E ist exklusiv für Schroders sowie für den Gothaer Konzern bestimmt. Darüber hinaus unterscheiden sich die fünf Anteilsklassen auch hinsichtlich des Ausgabeaufschlags, der Verwaltungsvergütung und der Übertragbarkeit.

Hinweis:

Bei der Summierung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben in diesem Bericht können rundungsbedingte Differenzen auftreten.

2 Nach Ablauf der gesetzlichen Mindesthaltefrist von 24 Monaten einschließlich Einhaltung einer Rückgabefrist von 12 Monaten.

3 Jeweils bezogen auf den durchschnittlichen Nettoinventarwert des auf die jeweilige Anteilsklasse bezogenen anteiligen Sondervermögens.

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Inhalt

7 An unsere Anleger

7

Vorwort der Geschäftsführung

8

Nachhaltigkeit

12 Tätigkeitsbericht

12

Anlageziel und Anlagepolitik

13

Entwicklung des Fonds im ersten Geschäftshalbjahr

14

Aktuelle Marktsituation

20

Portfoliostruktur

22

An- und Verkäufe

22

Vermietungsinformation

24

Liquiditäts- und Währungsmanagement

24

Finanzierungsmanagement

25

Risikobericht

28 Vermögensübersicht zum 30. Juni 2021

30 Erläuterungen zur Vermögensübersicht

31 Vermögensaufstellung Teil I: Immobilienverzeichnis zum 30. Juni 2021

32 Vermögensaufstellung Teil II: Liquiditätsübericht zum 30. Juni 2021

32 Vermögensaufstellung Teil III: Sonstige Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen zum 30. Juni 2021

33 Anhang gemäß § 7 Nr. 9 KARBV

33

Sonstige Angaben

33

Angaben zu den gewandten Bewertungsverfahren gemäß § 16 Abs. a Nr. 2 KARBV

36 Corporate Governance und BVI Wohlverhaltensregeln

37 Angaben zu Kapitalverwaltungsgesellschaft, Abschlussprüfer, Verwahrstelle und Gremien

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An unsere Anleger

Vorwort der Geschäftsführung

Sehr geehrte Anlegerin, sehr geehrter Anleger,

der von uns verwaltete offene Immobilien-Publikums- fonds „Schroders Immobilienwerte Deutschland“

hat das 1. Halbjahr des Rumpfgeschäftsjahres 2021 (17.05. bis 31.12.2021) abgeschlossen und es war ganz sicher kein normales erstes Halbjahr.

Die vergangenen Monate, geprägt durch die Corona- Pandemie, waren für uns alle nicht einfach und stellten die gesamte Gesellschaft vor neue Heraus- forderungen. Insbesondere in derartig schwierigen Zeiten ist der Wunsch von Anlagern nach einem „siche- ren Hafen“ besonders groß. Auch wenn die ein oder andere Branche im Immobiliensektor stärker von den Auswirkungen der Pandemie betroffen war bzw. ist, stehen die Immobilienmärkte als Gesamtheit nicht im Zentrum der Turbulenzen und beweisen sich einmal mehr als stabile Anlageklasse.

Uns, als Schroders, war es wichtig, Ihnen als An- leger ein Produkt zu konzipieren, welches auch in diesen stürmischen Zeiten keinen zu großen Wert- schwankungen unterliegt und zudem Nachhaltig- keitsaspekte in den Vordergrund rückt.

Aus diesem Grund haben wir am 17. Mai 2021 den offenen Immobilien-Publikumsfonds „Schroders Immo bilienwerte Deutschland“ aufgelegt, mit den drei Fokus-Themen:

Im Gegensatz zu langjährig existierenden Immobilien- fonds, welche besonders durch die Corona-Krise betroffen sind, wenn es zu Beeinträchtigungen der Erträge durch Mietausfälle und reduzierte Immobilien- werte kommt, startete der „Schroders Immobilienwerte Deutschland“ ohne von der Corona-Krise betroffene Altbestände. Sein Fokus ist klar ausgerichtet auf Immo- bilien in deutschen Metropolregionen und ökologische und soziale Merkmale haben von Anfang an Priorität.

Als erstes Fondsobjekt konnten wir im Juni 2021 den HGHI-Tower in Berlin erwerben. Mit seiner zentralen Lage in Berlin, seinem modernen Design, das auch den hohen Nachhaltigkeitsanforderungen gerecht wird, und seinen bonitätsstarken Mietern, ist das Objekt ein hervorragendes erstes Investment in unserem Portfolio.

Ausblick

Weiterhin werden wir intensiv die Märkte und natürlich das Geschehen im Zusammenhang mit der Corona- Pandemie beobachten und entsprechende Maß- nahmen ergreifen, sofern erforderlich.

Für den HGHI-Tower wurde eine Green-Building- Zertifizierung bereits angestoßen. Diese werden wir entsprechend weiter finalisieren.

Auch unsere Investitionsvorhaben werden wir entsprechend der gesetzten Fondsstrategie weiterver- folgen. Beispielsweise wurde im Juli 2021 eine weitere Immobilie am Standort Hamburg erworben. Hierbei handelt es sich um eine Kindertagesstätte, welche sich im Bau befindet. Mit einer Fertigstellung wird bis Mitte/Ende 2022 gerechnet. Da dieser Ankauf außer- halb des Berichtszeitraums liegt, wurde dieser nicht mehr im Detail in diesem Halbjahresbericht berück- sichtigt, wird jedoch Bestandteil des folgenden Jahres- berichts sein.

Nachhaltigkeit

Deutschland Corona-Resistenz

Nils Heetmeyer Michael Abramo Georg Gmeineder

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die Auswirkungen finanzieller und nicht-finanzieller Risiken zu managen.

Bei Schroders Real Estate ist das Verständnis dieser Themen und ihrer Auswirkungen integraler Bestand- teil unseres Investmentprozesses und gilt für alle Aspekte von Immobilieninvestitionen, einschließlich der Due-Diligence-Prüfung bei Akquisitionen, Asset Management, Immobilienmanagement durch Dritte, Sanierungen und Entwicklungen.

Das Verstehen und Verbessern der Auswirkungen von Immobilieninvestitionen auf die Umwelt und die Gesellschaft, steht im Einklang mit unserer Priorität, Renditen für unsere Kunden in Übereinstimmung mit dem Risikoprofil unserer Fonds zu maximieren.

Die Säulen der Wirkung

Schroders Real Estate entwickelt seine Anlagephilo- sophie stetig weiter, mit dem Ziel, dass diese Anlagen eine positive Wirkung aufweisen können. Dies geht über ESG hinaus, da es darauf abzielt, proaktiv Maß- nahmen zu ergreifen, um die Lage zu verbessern. Mit diesem Ziel vor Augen, haben wir unsere Säulen der Wirkung an den UN-Nachhaltigkeitszielen ausgerichtet.

Unser Nachhaltigkeitsansatz Real Estate with Impact

Wir bei Schroders Real Estate sehen uns als lang- fristiger Verwalter des Vermögens unserer Kunden, und diese Philosophie führt dazu, dass wir uns auf die langfristigen Aussichten für die Vermögenswerte konzentrieren, in die wir investieren. Es ist zentraler Bestandteil unseres Anlageprozesses, die Fähigkeit jeder Anlage zu analysieren, Werte zu schaffen, zu erhalten und zu schützen, um sicherzustellen, dass sie Renditen erwirtschaften, die mit den Zielen unserer Kunden übereinstimmen.

Immobilieninvestitionen konzentrieren sich auf die be- baute Umwelt, die die Bausteine für eine nachhaltige Wirtschaft liefert und die Gesellschaft und die Umwelt unterstützt. Die weltweiten Erkenntnisse aus dem Klimawandel, gesellschaftlicher Wandel und die tech- nologische Revolution sind in ständigem Wandel und diese Themen verändern unseren Planeten und die Reaktion der Gesellschaft. Im Rahmen von Immobilien- investitionen ist es daher unsere Verantwortung, ökologische, soziale und wirtschaftliche Auswirkungen zu erkennen, zu verstehen und zu managen, um lang- fristig belastbare Investitionsrenditen zu erzielen und

PEOPLE

PLANET PROSPERITY

PLACE

Nachhaltigkeit

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Nachhaltigkeit

Net Zero Carbon Commitment von Schroder Real Estate

Schroder Real Estate erkannte 2019 zusammen mit anderen Mitgliedern der Better Buildings Partnership (BBP) die Notwendigkeit, die Immobilienbranche zu ermutigen, ihre CO2-Auswirkungen zu reduzieren – Immo bilien erzeugen ca. 40 % der weltweiten CO₂- Emissionen.

Die BBP-Klimaverpflichtung wurde im September 2019 ausgearbeitet. Gemeinsam mit anderen BBP-Mitglie- dern hat sich Schroder Real Estate darauf verständigt, bis 2050 CO2-neutral zu werden. Nähere Informationen finden Sie unter https://www.schroders.com/de/de/

realestate/nachhaltigkeit/unser-ansatz/.

Was heißt Nachhaltigkeit konkret für den „Schroders Immobilienwerte Deutschland“?

Nachhaltigkeitsaspekte sind heute maßgebliche Trei- ber für die Qualität der Immobilienobjekte und deren langfristige Rentabilität. Daher richtet der „Schroders Immobilienwerte Deutschland“ seinen Auswahlprozess streng an ökologischen und sozialen Merkmalen aus und qualifiziert sich demnach als Produkt im Sinne des Art. 8 der EU-Offenlegungsverordnung.

Ökologische und

1

soziale Merkmale

Der „Schroders Immobilienwerte Deutschland“

investiert den mehrheitlichen Teil (mind. 75 %) in Immobilien, die ökologische und/oder soziale Merkmale berücksichtigen.

Ein ökologisches Merkmal, dass der Fonds im Rahmen seiner Immobilieninvestitionen berück sichtigt, ist insbesondere die Leistung eines Bei trags zum Klima- schutz durch Steigerung der Ressourceneffizienz bei der Nutzung von Energie. Die Berücksichtigung dieses ökologischen Merkmals erfolgt durch die Investition in energie effiziente Gebäude. Der Nachweis der Energie- effizienz eines Gebäudes wird wie folgt durchgeführt:

– Bei Wohnimmobilien bei einem Endenergiever- brauch/-bedarf gemäß Energieausweis unter 100 kWh/qm/p.a. (Energieeffizienzklasse C) und bei Gewerbeimmobilien über einen geringeren Energieverbrauch/-bedarf als der Vergleichswert dieser Gebäudekategorie im Energieausweis.

– Alternativ kann der Nachweis durch folgende anerkannte Zertifizierungen erfolgen: Durch eine BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) Zertifizierung mit mindestens „sehr gut” oder durch eine DGNB (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen) Zertifizierung mit mindestens „Silber”.

Soziale Merkmale, die der Fonds im Rahmen seiner Immobilieninvestitionen berücksichtigt, sind insbesondere die Leistung eines Beitrags (i) zugunsten wirtschaftlich oder sozial benachteiligter Bevöl- kerungsgruppen durch die Zurverfügungstellung geförderten und somit bezahlbaren Wohnraums oder (ii) zur sozialen Integration durch Bildung und Pflege durch die Zurverfügungstellung von Flächen zum Betrieb von Bildungs- und Pflegeeinrichtungen. Der Nachweis zu (i) erfolgt, wenn mindestens 50 % der Mietflächen einer Immobilie auf geförderten Wohn- raum entfallen und zu (ii), wenn mindestens 50 % der Mietflächen einer Immobilie für Bildungszwecke (wie z. B. den Betrieb einer Universität oder Kindertages- stätte) bzw. für Pflegezwecke (wie z. B. Pflegeheime) durch den Abschluss entsprechender Mietverträge zur Verfügung stehen.

Bei der Bewertung der relevanten ökologischen und/

oder sozialen Merkmale unterstützen externe Dienst- leister im Rahmen einer Sustainability Due Diligence im Ankaufsprozess.

Folgende Aspekte werden, soweit prüf- und nachvollziehbar, beispielhaft im Rahmen einer Sustainability Due Diligence durch einen externen Dienstleister- analysiert und bewertet:

– Energie: Aspekte wie die Nutzung von Versorgungs - einrichtungen zur Warmwasserbereitung im Gebäude, zum Heizen und zum Kühlen werden bewertet. Zudem werden die installierten Lampen, die Art der Fensterverglasung sowie das Alter der technischen Ausrüstung bewertet.

– Wasser: Aspekte wie die Erfassung des Wasser- verbrauchs auf Gebäudeebene, wassersparende Toiletten- und Kücheneinrichtungen, die Nutzung von Grau- und Regenwasser und die Prüfung der Trinkwasserqualität werden bewertet.

– Gesundheit und Wohlbefinden: Im Bereich Gesund- heit und Wohlbefinden/Komfort werden Aspekte wie Blendschutzmaßnahmen im Gebäude, Lüftung und Temperatur an den Arbeitsplätzen, Licht- management und Einfluss des Nutzers bewertet.

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Nachhaltigkeit

Zusätzlich hat Schroders einen internen Schroders ESG-Score entwickelt, welcher als Maßstab für die Merkmalserfüllung ebenso herangezogen wird.

Durch die Sustainability Due Diligence und den internen ESG-Score bildet sich das Fondsmanagement ein umfassendes Bild der ökologischen und sozialen Merkmale einer Investition.

Zum Stichtag dieses Berichtes erfüllt die im Portfolio befindliche Immobilie – der HGHI-Tower- die An- forderungen an die Energieeffizienz und somit wird das gesetzte Ziel, dass mind. 75 % der Immobilien, ökologische und/oder soziale Merkmale berück- sichtigen, erfüllt.

Social und Governance –

2

Mindeststandards für Menschen- und Arbeitsrechte

Die ganzheitliche Betrachtung von Nachhaltigkeit schließt, soweit prüf- und nachvollziehbar, inter- nationale Mindeststandards für Menschen- und Arbeitsrechte ein. Zur Einhaltung dieser Mindest- standards werden wesentliche Dienstleister und Auslagerungsunternehmen, die zugunsten des Fonds tätig werden, beispielsweise im Rahmen der Vertragsgestaltung und Leistungsbeschreibung, verpflichtet.

Eine Prüfung der Einhaltung dieser Mindeststandards durch die Dienstleister erfolgt im Rahmen der regel- mäßigen Outsourcing-Prüfung. Hierfür wurde speziell ein ESG-Fragebogen und ein interner Outsourcing- ESG-Score entwickelt. Die erstmalige Anwendung findet im Rahmen der Q3 2021 Outsourcing-Prüfung statt. Bezüglich Informationen zu Arbeits- und Menschenrechts-Mindeststandards bei wesentlichen Dienstleistern ist Schroders zum Teil auf die Bereit- stellung interner und nicht-öffentlicher Informationen durch Dritte angewiesen. Die Prüfungen hängen daher sowohl von der Quantität als auch der Qualität der bereitgestellten Daten ab.

Schroders Gruppe ist Unterzeichner der UN PRI

Schon im Oktober 2017 hat die Schroders Gruppe die von den Vereinten Nationen unterstützen Prinzi- pien für verantwortliches Investieren (UN PRI United Nations Principles for Responsible Investment) unter- zeichnet. Damit erklärten wir uns sehr früh bereit, Umwelt- und Sozialfragen sowie Themen einer guten Unternehmensführung in unseren Unternehmens- und Investmentprozesse miteinzubeziehen.

Das sechste Jahr in Folge (2015, 2016, 2017, 2018, 2019 und 2020) erhielt die Schroders Gruppe die höchste Bewertung A+ im Hinblick auf seinen Strategie- &

Governance-Ansatz für verantwortungsvolles Inves- tieren.

Den öffentlichen PRI-Transparenzbericht von der Schroders Gruppe finden Sie unter

https://www.unpri.org/signatory-directory/

schroders/1746.article.

Schroders ist aktives Mitglied im DGNB

Als Europas größtes Netzwerk für nachhaltiges Bauen verfolgt die DGNB seit 2007 das Ziel, Nachhaltigkeit in der Bau- und Immobilienwirtschaft und darüber hinaus zu fördern und im Bewusstsein der Öffentlich- keit zu verankern.

Mit unserer Mitgliedschaft übernehmen wir sichtbar Verantwortung für unsere Organisation und für die Gesellschaft. Durch den Austausch mit anderen Mit- gliedern können wir gemeinsam den Weg hin zu einer nachhaltig gebauten Umwelt aktiv gestalten.

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GRESB-Rating wird angestrebt

Gerade weil Nachhaltigkeit für uns von enormer Bedeutung ist, beabsichtigen wir mit dem „Schroders Immo bilienwerte Deutschland“, nach dem ersten vollen Fondsgeschäftsjahr, wiederkehrend am GRESB Global Real Estate Sustainability Benchmark teilzunehmen.

GRESB ist das führende Bewertungssystem zur Messung der Nachhaltigkeitsleistung von ganzen Immo bilien- portfolios, unabhängig davon, ob eine einzelne Immo- bilie zertifi ziert (z. B. DGNB, BREEAM) ist oder nicht.

Es gibt neben GRESB auf dem Markt bisher kein vergleichbares Bewertungssystem.

Nachhaltigkeits-Beauftragte

kümmert sich um alle Themen rund um das Thema Nachhaltigkeit

Neben den Geschäftsführern unterstützt eine zentrale Nachhaltigkeits-Beauftragte die Schroders Gruppe bei der Defi nition, Steuerung und Überwachung von Nachhaltigkeitszielen und -risiken. Hiermit verdeut- lichen wir noch einmal, welchen hohen Stellenwert das Thema Nachhaltigkeit in der gesamtem Schroders Gruppe einnimmt.

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Anlageziel und Anlagepolitik

Der „Schroders Immobilienwerte Deutschland“ ist eines der ersten neuen OIF-Produkte auf dem deutschen Markt nach Ausbruch der Covid-19-Pandemie und qualifiziert als einer der ersten als Art. 8-Fonds gemäß der Offenlegungsverordnung. Als Anlageziel wird das Erreichen einer nachhaltigen Rendite durch den Aufbau und die Bewirtschaftung eines Portfolios von mehreren (direkt und/ oder indirekt gehaltenen) Immobilien entsprechend den gesetzlichen und ver- traglichen Risikostreuungsregeln angestrebt. Das Anlageziel soll über regelmäßig zufließende Miet- erträge, Zinserträge und eine kontinuierliche Wert- steigerung des Immobilienbestandes erreicht werden.

Als Art. 8-Fonds verfolgt der Fonds explizit die Anlage in Vermögensgegenständen mit ökologischen und/

oder sozialen Merkmalen und stellt dabei vor allem Energieeffizienz, Investitionen in Bildung und Pflege sowie soziale Gleichberechtigung in den Mittelpunkt.

Der Fonds investiert fortlaufend mehr als 50 % seines Aktivvermögens direkt oder indirekt in Immobilien und Immobilien-Gesellschaften. Die Immobilien müssen in Deutschland belegen sein, wobei Immobilien-Gesell- schaften auch in Vertragsstaaten des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum ansässig sein dürfen. Alle direkt oder indirekt vom Fonds zu erwerbenden Immobilien werden einer von der Ge- sellschaft selbst oder gemeinsam mit einem externen Dienstleister festgelegten Nachhaltigkeitsprüfung unterzogen.

Als Fondsimmobilien kommen schwerpunktmäßig Objekte aus den Nutzungsarten Büro, Logistik, Hotel, Einzelhandel und Wohnen infrage. Es können allerdings auch vereinzelt Immobilien mit anderen Nutzungsarten (wie z. B. Studentenwohn- oder

Pflegeheime) erworben werden, sodass der Fonds hinsichtlich der Nutzungsarten der zu erwerbenden Immobilien grundsätzlich flexibel ist. Die Immobilien können auch über eine Mischnutzung verfügen.

Zudem können auch Bewirtschaftungsgegenstände erworben werden. Bei der Auswahl der Immobilien für den Fonds sollen die Eigenschaften nachhaltige Ertragskraft sowie Diversifikation nach Lage, Größe, Nutzung und Mieter im Vordergrund der Über- legungen stehen.

Überblick Nutzungsarten

1 Büro 2 Wohnen

3 Lebensmitteleinzelhandel und Logistik

Darüber hinaus, können aber auch Immobilien mit Revitalisierungsbedarf und Leerständen zum Zwecke einer nachhaltigen Wertsteigerung (z. B. durch ge- eignete Instandhaltungs- und Modernisierungsmaß- nahmen sowie Maßnahmen zur Repositionierung am Markt) erworben werden. Hierdurch können Wert- steigerungspotentiale gehoben werden.

Für den Fonds werden sowohl Bestands- als auch Neubauimmobilien erworben. Der Anteil der Grund- stücke im Zustand der Bebauung darf 20 % des Wertes des Fonds (wobei die aufgenommenen Darlehen nicht abzuziehen sind) nicht übersteigen. Neben den im Bau befindlichen Immobilien besteht die Möglichkeit, auch Immobilien zum Zwecke der Durchführung von Projektentwicklungen zu erwerben.

Tätigkeitsbericht

1 2 3

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Entwicklung des Fonds im ersten Geschäftshalbjahr

Im Berichtszeitraum erzielte der Fonds einen Netto- mittelzufluss von EUR 45,4 Mio. Das Gesamtfonds- vermögen lag zum Ende des Berichtszeitraums bei EUR 45,4 Mio. Es setzt sich zusammen aus dem Fondsvermögen der Anteilsklasse P i. H. v. TEUR 2,5, der Anteilsklasse Gothaer i. H. v. TEUR 488,2 und der Anteilsklasse E i. H. v. EUR 44,9 Mio.

Das reine Immobilienvermögen des Gesamtfonds beläuft sich auf EUR 51,0 Mio.

Im ersten Fondsgeschäftshalbjahr hat der Fonds in der Anteilsklasse P eine Wertentwicklung von –0,03 %

je Anteil, in der Anteilsklasse Gothaer eine Wertent- wicklung von –0,03 % je Anteil und in der Anteilsklasse E eine Wertentwicklung von –0,23 % je Anteil erzielt.⁴ Wertentwicklungen in der Vergangenheit

sind kein verlässlicher Indikator für die zukünftige Wert entwicklung.

Auf Grund der Tatsache, dass der Fonds im Mai 2021 aufgelegt wurde, ist noch keine Ausschüttung erfolgt.

Eine erste Ausschüttung ist erst nach der Veröffent- lichung des Jahresberichts des Rumpfgeschäftsjahres vorgesehen.

4 Berechnung der Wertentwicklung nach BVI-Methode, d. h. ohne Berücksichtigung des Ausgabeaufschlages.

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Aktuelle Marktsituation

Wirtschaft Deutschland

Am Ende des 1. Halbjahres 2021 stehen die Zeichen für die deutsche Wirtschaft deutlich auf Erholung.

Allerdings schrumpfte das Bruttoinlandsprodukt (BIP) im ersten Quartal im Vergleich zum Vorquartal noch um 1,8 %, da die Maßnahmen zur Bekämpfung der dritten Welle von Covid-Infektionen insbesondere den privaten Konsum beeinträchtigten, was durch die Wiederanhebung der Mehrwertsteuer teils noch ver- stärkt wurde. Die weitgehenden Lockerungen angesichts sinkender Infektionen und steigender Impfraten beflügeln allerdings die Aussichten für das 2. Halbjahr 2021. Das Vertrauen der Wirtschaft und der Ver- braucher hat sich rasant erholt und liegt nun wieder auf dem Niveau von 2018. Hinzu kommen positive Zahlen vom Arbeitsmarkt, wo die Arbeitslosigkeit im Juni 2021 auf 5,7 % sank und die Kurzarbeit bereits wieder auf das Niveau von vor dem Ausbruch der Pandemie zurückgefallen ist. Die starke Erholung in den USA und China treibt zudem die Exportnachfrage weiter an. Dass das Wachstum im 2. Quartal 2021 (+1,5 % nach vorläufigen Zahlen) etwas niedriger als erwartet ausfiel, lag weitgehend an Lieferengpässen für Ausgangsmaterialen in der Industrie. Für das 2. Halbjahr 2021 wird mit einer anhaltenden Erholung gerechnet. In der Juli-Umfrage wurde die Consensus- Prognose für das Wachstum für Deutschland an- gehoben: Für das Gesamtjahr 2021 werden nun 3,4 % Wachstum erwartet.

Büromarkt Deutschland

Angesichts der Unsicherheiten mit Blick auf das Infektionsgeschehen und die wirtschaftliche Entwick- lung am Anfang des Jahres, ist es wenig verwunder- lich, dass die Vermietungsaktivitäten im 1. Halb jahr 2021 eher zurückhaltend ausfielen. In den sieben Metropolen lag der Büroflächenumsatz im 1. Halb- jahr 2021 zusammengefasst fast auf gleichem Niveau wie im Vorjahreszeitraum. Viele Mieter zogen es vor, Mietverträge für bestehende Flächen (kurzfristig) zu verlängern, während sie die Auswirkungen der Krise auf ihr Geschäft und den zukünftigen Flächenbedarf analysieren, auch insbesondere im Hinblick auf die Ein- führung hybrider Arbeitsplatzstrategien. Gerade mit Blick auf großflächige Anmietungen blieben die Unter- nehmen vorsichtig. Mit Ausnahme Stuttgarts stieg der Leerstand in allen Hochburgen als Folge weiterer Fertigstellungen sowie einer Zunahme von Unterver- mietungsaktivitäten seit Jahresbeginn an. Es bleibt aber festzuhalten, dass die Leerstände insgesamt gering und neuwertige Flächen stark gefragt bleiben und leerstehende Flächen weitgehend aus veralteten oder kürzlich freigezogenen Flächen bestehen. Dies erklärt auch die Robustheit der Spitzenmieten, die seit Jahresbeginn in allen sieben Hochburgen unverändert blieben.

Büromarkt – Deutschland

Übersicht der wichtigsten deutschen Büromärkte zum Halbjahr 2021

Spitzenmiete Spitzenrendite Leerstandsquote

EUR / m² / pm

Veränderung zum Vorjahr

% %

Veränderung zum Vorjahr

bps in %

Berlin 38,0 2,7 2,50 – 15 3,9

Düsseldorf 28,5 0,0 2,80 – 30 7,6

Frankfurt/M. 41,5 0,0 2,80 – 5 6,6

Hamburg 31,0 3,3 2,60 – 25 3,1

Köln 26,0 0,0 2,90 – 30 3,1

München 41,0 0,0 2,70 – 10 4,2

Stuttgart 25,5 0,0 2,85 – 10 1,8

Quelle: JLL, Schroders – Juli 2021

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Einzelhandelsmarkt Deutschland

Für den deutschen Einzelhandelsvermietungsmarkt ist im ersten Halbjahr 2021 ein Aufwärtstrend zu erkennen, obwohl im laufenden Jahr ein weiterer Lockdown verkraftet werden musste. Die Pandemie hat zudem den Trend zum Onlineeinkauf weiter beschleunigt. Und auch wenn mittlerweile die Ver- braucher wieder in die Läden zurückkehren, wird ein Teil des Umsatzes dauerhaft an den Onlinehandel verloren gegangen sein. Insofern verwundert es nicht, dass durch die wiederholten Ladenschließungen und Einschränkungen die stationären Einzelhändler ge- zwungen sind, ihre Kunden auf neuen Kanälen zu erreichen. Neben Click & Collect haben sich auch Online- Plattformen weiter etabliert. Insgesamt führt dies aber zu einem weiterem Bedarf der Optimierung des Filialnetzes auf Seiten der Einzelhändler und es muss mit weiteren Filialverkleinerungen oder -schließungen gerechnet werden. Auch Konkurse und Geschäftsauf- gaben sind nicht ausgeschlossen. Insofern muss mit einem weiteren Anstieg der Leerstände insbesondere

bei wenig attraktiven Flächenqualitäten und -lagen gerechnet werden, was insgesamt zu einem Abwärts- druck auf die Mieten führt. Im Gegensatz dazu zeigt sich der Lebensmitteleinzelhandel äußerst robust. Hier bleibt der Onlineanteil auch nach der Pandemie weiter gering. Die hohe Ladendichte und die Präferenz der Kunden insbesondere frische Produkte selbst aus- zuwählen wirkt hier wie ein Bollwerk. Gerade Super- marktketten sind weiter bereit lange Mietverträge zu unterschreiben. Zudem zeigt sich der Lebensmittel- einzelhandel weiter innovativ in Bezug auf den Einsatz neuer Technik, aber auch die Einbindung z. B. von Wohnprojekten an ihren Standorten.

Logistikmarkt Deutschland

Die Nachfrage nach Logistik- und Lagerflächen bleibt ungebrochen hoch. So wurden im 1. Halbjahr 2021 nach Angaben von JLL mit fast 4,0 Mio. m² so viele Flächen wie nie zuvor umgesetzt. Getrieben wird diese Entwicklung durch das weitere Wachstum des Online-

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Aktuelle Marktsituation

handels. Aber auch Handels- und Industrieunter- nehmen waren weiter auf Flächensuche, auch weil als Reaktion auf die Lieferengpässe während der Pande- mie einige Unternehmen ihre Lagerhaltung erhöht haben. Gesucht werden besonderes moderne Flächen, in denen neuste Technik und Automatisierung zum Einsatz kommen kann. Auch Nachhaltigkeitskriterien spielen eine immer größere Rolle. Der Wunsch der Kunden online bestellte Waren zu immer kürzeren Lieferzeiten zu erhalten treibt die Nachfrage nach stadtnahen oder innerstädtischen Flächen. In vielen Regionen ist die mangelnde Verfügbarkeit von Grundstücken ein Thema. So wurden in den ersten sechs Monaten in 2021 in den Big 5 auch nur rund 191.000 m² neue Lagerflächen fertig gestellt. Weitere rund 1,15 Mio. m² befinden sich derzeit im Bau, von diesen Flächen werden nur 30 % spekulativ errichtet.

Die Spitzenmieten blieben seit Jahresanfang in den großen Metropolen stabil. Anstiege wurden aber in Düsseldorf und dem Ruhrgebiet registriert.

Wohnmarkt Deutschland

Der deutsche Wohnungsmarkt zeigt sich weiter sehr robust, wobei es aber weiter teils starke regionale Unterschiede gibt. Angesichts der Erfahrung von Lock-

downs, Reisebeschränkungen und Home Office wurde Wohnen aber weiter aufgewertet. Als Folge setzt sich der Mietpreisanstieg besonderes in den Metropolen und im Einzugsgebiet weiter fort. Faktoren wie ein langsam steigendes Angebot durch eine Ausweitung des Wohnungsbaus, das bereits hohe Mietniveau und ein sich leicht verlangsamendes Bevölkerungs- wachstum sollten jedoch das Tempo des Anstiegs in den nächsten Jahren etwas drosseln. Das starke Un- gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage sollte aber dennoch zu weiteren Preissteigerungen führen.

Stabile Einnahmen und die Aussicht auf weiteres Wachstum beflügeln aktuell weiter das Interesse institutioneller Investoren an Wohninvestments.

Investmentmarkt Deutschland

Die Aktivität auf dem deutsche Immobilieninvestment- markt erholt sich zusehends. Nachdem zum Ende des 1. Quartals 2021 das Investmentvolumen noch über 40 % unter dem (sehr aktiven) 1. Quartal 2020 lag, hat die Aktivität in der zweiten Hälfte des 1. Halbjahres zugenommen. Zum Halbjahr liegt das Investment- volumen über alle Assetklassen hinweg nun nur noch rund 15–20 % unter dem Ergebnis des Vorjahrs- zeitraums. Verantwortlich für das Defizit sind unter

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Aktuelle Marktsituation

anderem das bis dato Ausbleiben von großvolumigen Portfoliotransaktionen, wobei es aber auch im 1. Halb- jahr 2021 durchaus große Einzelobjekt-Transaktionen gab. In Bezug auf die Assetklassen bleiben Anlagen in jegliche Form von Wohnimmobilien, aber auch moderne Büroimmobilien gefragt. Insgesamt etwas kleiner in Bezug auf das absolute Investmentvolumen aber ex trem gefragt bleiben Logistikimmobilien.

Einzelhandelsobjekte verlieren weiter in der Gunst der Investoren. Allerdings ist hier der Markt extrem pola- risiert: Während Supermärkte und Fachmarktzentren stark gefragt sind, ist die Nachfrage nach Ladenlokalen oder Einkaufszentren insbesondere in weniger guten Lagen äußerst gering.

Mit Blick auf die Spitzenrenditen sanken diese für Büroimmobilien in den sieben Hochburgen in Folge weiterer Kompression in Berlin, Düsseldorf, Ham- burg und Köln seit Jahresbeginn nach Angaben von JLL auf nun im Schnitt 2,74 %. Auch die Renditen für Fachmärkte und -zentren fiel seit Jahresbeginn. Stabil blieben sie für Spitzenprodukte im Bereich Shopping- center und Ladenlokale, nachdem diese bereits im Vorjahr eine Dekompression hinnehmen mussten.

Nach starker Kompression im letzten Jahr blieben die Spitzenrenditen für Logistikimmobilien seit Jahres- beginn stabil, bei nun allerdings nur noch 3,38 %.

Geld- und Kapitalmarkt

Die starke wirtschaftliche Erholung treibt die Infla- tion weiter nach oben. Das Statistische Bundesamt erwartet für Juli 2021 einen Anstieg der Verbraucher- preise zum Vorjahresmonat von voraussichtlich 3,8 %.

Zu beachten bleibt aber, dass dieser weitere Anstieg der Inflationsrate im Juli 2021 insbesondere auf den Basiseffekt der Corona-bedingten Senkung der Mehr- wertsteuersätze im Juli 2020 zurückzuführen ist. Hinzu kommen allerdings aber auch weitere Preisanstiege für Energie und im Dienstleistungssektor. Gerade vor den anstehenden Bundestagswahlen sind hohe Inflationsraten keine willkommenen Nachrichten.

Allerdings dürften diese Effekte – wie auch die EZB annimmt – nur temporär sein. Mit einer Änderung der Geldpolitik der EZB dürfte also nicht zu rechnen sein, weshalb auch weiterhin mit anhaltend niedrigen Zinsen gerechnet werden muss, was die Preise für Sachanlagen weiter antreiben dürfte.

(18)

Aktuelle Marktsituation

Wachstum der Bürobeschäftigten und Prognose in % p.a.

6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0

2005 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 20252006

BIP Wachstum und Prognose in % p.a.

6,0 4,0 2,0 0,0 –2,0 –4,0 –6,0

2005 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 20252006

Wirtschaftliche Rahmendaten⁵

Fokus Berlin

Zu den wichtigsten und bedeutendsten deutschen Immo bilien-Standorten, den „Big 7“, gehört die Bundeshauptstadt Berlin. Diese besitzt 3,8 Mio.

(Stand 31.12.2020) Einwohner und ist damit die größte Stadt Deutschlands. Die Wirtschaft Berlins ist

unter anderem stark durch den Tourismus-, Kreativ-, Medien- und Gesundheitsbranche gekennzeichnet.

Des Weiteren gilt die Hauptstadt als globaler An- ziehungspunkt für Technologieunternehmen und Start-Ups.

Prognose Quelle:

Oxford Economics, Schroders – Juli 2021

Prognose Quelle:

Oxford Economics, Schroders – Juli 2021

(19)

Aktuelle Marktsituation

Der Büromarkt in Berlin hat sich in den vergangenen Jahren sehr dynamisch entwickelt und auch gegen die Pandemie deutliche Widerstandsfähigkeit bewiesen.

Berlins Spitzenmiete präsentiert sich zur Jahresmitte 2021 weiterhin stabil bei rund 38,0 EUR/m²/Monat.

Einen leichten Rückgang hat jedoch die gewichtete Durchschnittsmiete von 26,5 EUR/m²/Monat auf 26,3 EUR/m²/Monat zu verzeichnen.

Der Leerstandsanstieg hat sich seit dem 2. Quartal 2020 weiter fortgesetzt. Damit notiert die Leerstands- quote zum Ende des ersten Halbjahres 2021 bei 3,9 %.

Im „Big 7“-Vergleich rangiert Berlin auf Platz 4, vor München, Düsseldorf und Frankfurt.

Spitzenmiete in Berlin in EUR/m²

Leerstandsquote in Berlin in %

Quelle: JLL, Schroders – Juli 2021 Quelle: JLL, Schroders – Juli 2021 40

38 36 34 32 30 28 26 24 22 20 18 16

10,0 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0

Q2/05 Q2/05Q2/06 Q2/06Q2/07 Q2/07Q2/08 Q2/08Q2/09 Q2/09Q2/10 Q2/10Q2/11 Q2/11Q2/12 Q2/12Q2/13 Q2/13Q2/14 Q2/14Q2/15 Q2/15Q2/16 Q2/16Q2/17 Q2/17Q2/18 Q2/18Q2/19 Q2/19Q2/20 Q2/20Q2/21 Q2/21

(20)

Portfoliostruktur

Der Fonds befindet sich aktuell in seiner Aufbauphase.

Zum Ende des Berichtszeitraums besteht das Portfolio aus einer Immobilie, dem HGHI-Tower in Berlin.

Wirtschaftliche Altersstruktur der Immobilien (Prozentsätze nach Verkehrswerten)

Verkehrswert in EUR Mio.

Wirtschaftliche Altersstruktur der Immobilien in Jahren, Angabe in % der Verkehrswerte und der Anzahl in den einzelnen Altersklassen.

60 50 40 30 20 10 0

bis 5 5 bis 10 10 bis 15 über 15

Geographische Verteilung der Immobilien (Prozentsätze nach Verkehrswerten)

Deutschland 100 %

Größenklassen der Immobilien (Prozentsätze nach Verkehrswerten) Verkehrswert in EUR

10 bis 25 Mio. 25 bis 50 Mio.

50 bis 100 Mio. über 150 Mio.

100 %

Nutzungsarten der Immobilien auf Basis der Jahresnettomieterträge

Büro Andere

99,8 % 0,2 %

Angabe in % der Verkehrswerte und der Anzahl in den einzelnen Größenklassen.

(21)

Schroders Immobilienwerte Deutschland 21 Halbjahresbericht zum 30. Juni 2021 Berlin

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An- und Verkäufe

Vermietungsinformation

Im Berichtszeitraum wurde ein Objekt in Deutschland erworben und ist in den Bestand übergegangen.

HGHI-Tower, Berlin

Der „Schroders Immobilienwerte Deutschland“ hat als erste Fondsimmobilie den HGHI-Tower in Berlin erworben. Der Übergang von Nutzen und Lasten fand am 4. Juni 2021 statt.

Das 8-geschossige Gebäude wurde im Juni 2020 mit einer Mietfläche von 4.396 m² (BGF) fertiggestellt.

Neben einem repräsentativen Eingangsbereich im Erdgeschoss, wird das Gebäude hauptsächlich als Gewerbeeinheiten genutzt.

Der stilvolle, architektonisch moderne Bürokomplex mit Natursteinfassade und lichtdurchfluteten Büro- flächen befindet sich im Herzen Berlins, welches durch

Zum Ende des Berichtszeitraums stehen Büro- und Lagerflächen mit einer Nutzfläche von ca. 549 m² leer.

Für diese leerstehenden Mietflächen des HGHI-Towers gewährt der Verkäufer jedoch eine Mietgarantie.

Somit beträgt die Vermietungsquote 100 % zum 30.06.2021.

Die nachfolgende Grafik zeigt die auslaufenden Miet- verträge gemessen an der derzeitigen Vertragsmiete (zur Info: die abgeschlossenen Mietverträge verfügen über keine Sonderkündigungsrechte).

Die durchschnittliche Mietvertragslaufzeit (WAULT) beträgt 5,5 Jahre.

eine Vielzahl an gastronomischen und kulturellen Ange boten geprägt ist. Überdies verfügt der HGHI- Tower durch seine sehr gute Lage über eine hervor- ragende Verbindung an den öffentlichen Nahverkehr.

Der HGHI-Tower vereint das Bürogebäude Großstadt- feeling mit Erholungscharakter und stellt daher einen optimalen Arbeitsplatz in der boomenden Metropole Berlin dar.

Zudem erfüllt das Gebäude die strengen Nach- haltigkeitsanforderungen für den nach Art. 8 der Verordnung über nachhaltigkeitsbezogene Offen- legungspflichten im Finanzdienstleistungssektor der Europäischen Union (SFDR) eingestuften Fonds. Der hochwertige Neubau hat einen niedrigen Energie- verbrauch (KfW Effizienzhaus 70) und eine Green- Building-Zertifizierung ist ebenfalls in Kürze zu erwarten.

Aufteilung des Mieteinkommens nach Mietfläche

Büro Werbefläche Leerstand 12,5 %

0,2 %

87,3 %

Restlaufzeit der Mietverträge in %

70 60 50 40 30 20 10 0

(23)

Moderne Büros auf 4.396 m ²

Top-Lage:

Grün &

Zentral

Boomende Metropole

Nachhaltig

& Energie- effizient

Gastro-

nomie und Nahverkehr zu Fuß

erreichbar

(24)

Liquiditäts- und Währungsmanagement

Der „Schroders Immobilienwerte Deutschland“ hält zum Ende des Berichtszeitraums EUR 5.724.42, also 12,6 % des Fondsvermögens, an liquiden Mitteln.

Hierbei handelt es sich lediglich um Bankguthaben.

Der Zinssatz zum 30.06.2021 beträgt –0,65 %.

Die Mindestliquidität in Höhe von 5,0 % des Fondsver- mögens zur Sicherstellung einer täglichen Anteilsrück-

nahme sowie die Höchstliquiditätsgrenze von 49,0 % des Fondsvermögens wurden im gesamten Berichts- zeitraum sichergestellt.

Zum Ende des Berichtszeitraums bestehen keine Währungspositionen.

Finanzierungsmanagement

Gemäß den Anlagebedingungen ist die Aufnahme von Krediten bis zur Höhe von 30,0 % der Verkehrswerte der Immobilien möglich.

Der Fonds hatte zum Stichtag 30.06.2021 Kreditver- bindlichkeiten in einem Umfang von EUR 14,0 Mio.

Demnach beträgt die Fremdfinanzierungsquote zum Berichtsstichtag 27,5 % bezogen auf das Immo bilienvermögen (EUR 51,0 Mio.). Die Zinsen sind für die Dauer des Kredites festgeschrieben.

(25)

Risikobericht

Das Risikomanagement ist integraler Bestandteil der Managementprozesse und hilft, Risiken möglichst frühzeitig zu erkennen und daraus resultierende Gefahren für den Fonds abzuwenden. Schroders hat zur Identifizierung, Beurteilung und Steuerung der Risiken der einzelnen Fonds ein entsprechendes Risikomanagementsystem im Einsatz. Das Risiko- managementsystem wird regelmäßig auf seine Aktualität und Angemessenheit hin überprüft und entsprechend weiterentwickelt.

Schroders stellt für jeden seiner Fonds eine eigene Richtlinie „Risikostrategie AIF“ auf und regelt die zutreffenden Risiken für den jeweiligen Fonds im Risikokatalog.

Im Einzelnen werden folgende Risiken behandelt:

Gegenparteirisiko/

Adressenausfallrisiko

Unter dem Gegenparteirisiko wird das Risiko verstan- den, dass ein Vertragspartner (insbesondere Mieter und Kreditinstitute) aufgrund eines Ausfalls (z. B. durch Insolvenz) oder einer Bonitätsverschlechte rung nicht in der Lage sein wird, seine Verpflichtungen zu er- füllen, so dass finanzielle Verluste oder Opportunitäts- kosten für den Fonds entstehen können. Auch sonstige Leistungsstörungen aus anderen Gründen können hierunter fallen.

Daher erfolgt eine sorgfältige Auswahl der Vertrags- partner, um das Ausfallrisiko entsprechend zu be- schränken. Beispielsweise werden Kreditverträge nur mit renommierten Banken abgeschlossen, welche über eine gute Bonität verfügen.

Das Mietausfallrisiko wird mit üblichen Methoden, wie bspw. Kautionsleistungen, Bonitätsauskünften, zeitnahem Mietinkasso und der Steuerung der Outsourcing Partner (z. B. Property Manager) gemindert.

Darüber hinaus wird das Gegenparteirisiko für den Fonds risikoseitig auch quantitativ durch einen regel- mäßigen Gegenparteirisiko-Stresstest überwacht.

Im Zuge der Corona-Pandemie können verstärkt Adressenausfallrisiken bestehen. Maßnahmen wie beispielsweise Mietstundungen können diesem entgegenwirken. Zum Ende des Berichtszeitraums wurden keine Mietstundungen vereinbart.

Finanzierungs- und Liquiditätsrisiko

Finanzierungs- und Liquiditätsrisiken beschreiben die Gefahr, dass der Fonds nicht über ausreichende liquide Mittel und/oder Banklinien verfügt, um seinen finanziellen Verpflichtungen nachzukommen.

Insbesondere bei extremen Marktentwicklungen, besteht für die Anleger das Risiko, dass im Rahmen der Anteilscheinrückgabe, die erforderlichen Mittel durch den Fonds nicht zur Verfügung gestellt werden können.

Liquiditätsrisiken werden im „Schroders Immobilien- werte Deutschland“ intensiv überwacht und ge- steuert. Beispielsweise durch das Beobachten der Anteilsbewegungen sowie mittels Durchführung von regelmäßigen Stresstests, die u. a. eine typische An- teilscheinrückgabe simulieren. Darüber hinaus wirkt die gesetzliche Mindesthaltedauer von 24 Monaten risikolimitierend.

Im Zuge der Corona-Pandemie könnte es zu einer Aussetzung der Anteilsrücknahmen kommen.

Zum Ende des Berichtszeitraums sehen wir hierfür jedoch keine Anzeichen.

Immobilienspezifische Risiken – Objektwertänderungsrisiko

Die Anleger sind durch ihre Investition in den Fonds an der Wertentwicklung der sich im Fonds befindlichen Immobilien beteiligt. Somit besteht die Gefahr von Wertverlusten auf Grund negativer Wertänderungen einzelner Immobilien oder des gesamtem Immobilien- marktes. Darüber hinaus besteht die Gefahr, dass die Immobilienbewertungen von der tatsächlichen Höhe der aktuellen Erträge aus den Immobilien abweichen können. Obwohl solche Bewertungen nach anerkann- ten Grundsätzen von unabhängigen Bewertern durch- geführt werden, gibt es keine Gewähr dafür, dass diese den tatsächlich am Markt erzielbaren Preis widerspiegeln.

Schroders begegnet diesem Risiko durch die Streuung auf verschiedene Immobilien, Due Diligence Prüfung der Objekte beim Ankauf, Beschränkung der Kredit- aufnahme sowie durch die Auswahl professioneller Gutachter, welche die Anforderungen gemäß KAGB erfüllen.

Im Zuge der Corona-Pandemie könnten entsprechende Immobilienspezifische Risiken auftreten.

(26)

Währungs- und Zinsänderungsrisiko

Da der Fonds lediglich in Deutschland investiert ist, besteht kein Währungsrisiko. Das gleiche gilt für das Zinsänderungsrisiko, da das aufgenommene Darlehen über einen festen Zinssatz verfügt.

Operationelle Risiken

Bei operationellen Risiken handelt es sich um Ver- lustrisiken in Folge der Unangemessenheit oder des Versagens von internen Verfahren, Menschen und Systemen oder in Folge externer Ereignisse.

Schroders steuert diese Risiken durch risikomindernde Maßnahmen. Bei Leistungen, welche Schroders ausgelagert hat, werden die wesentlichen Auslage- rungspartner im Rahmen des quartalsweisen Outsourcing-Controllings überwacht und bewertet.

Besonders hervorzuheben ist bei den operationellen Risiken das sogenannte Reputationsrisiko – die Gefahr der Rufschädigung gegenüber Kunden, Vertriebs- partnern, Aufsichtsbehörden, Dienstleistern und sonstigen Geschäftspartnern mit nachteiligem Einfluss auf die zukünftige Geschäftstätigkeit und somit auch auf den Fonds. Diesem Risiko wird durch eine sorg- fältige Abwägung von Maßnahmen und Steuerungs- methoden begegnet. Darüber hinaus erfolgt eine sorgfältige Prüfung aller Marketing-Unterlagen und Pressemitteilungen.

Nachhaltigkeitsrisiko

Nachhaltigkeitsrisiken sind Ereignisse oder Bedin- gungen aus den Bereichen Umwelt, Soziales oder Unternehmensführung („Environment, Social, Governance” – „ESG”), deren Eintreten tatsächlich oder potenziell wesentliche negative Auswirkungen auf den Wert der Investitionen des Fonds haben können.

Es handelt sich hierbei nicht um eine eigenständige Risikoart, sondern vielmehr ist dieses Risiko als Teil der bereits identifizierten Risikoarten zu betrachten, welches als Faktor zur Wesentlichkeit der Risikoarten beitragen kann.

Eine Analyse zu Nachhaltigkeitsrisiken ist integraler Bestandteil des Ankaufsprozesses und der Risiko- managementprozesse. Im Rahmen der Risikoinventur wurden die wesentlichen Nachhaltigkeitsrisiken des Fonds zu den bekannten Risikoarten entsprechend zugeordnet und fortlaufend überwacht.

Im Laufe des Berichtszeitraums wurde ein ESG- Fragebogen erarbeitet, um den Umgang mit ESG- Themen von wesentlichen Auslagerungspartnern zu überprüfen. Die erstmalige Anwendung dieses Fragebogens wird im Rahmen der anstehenden Outsourcing-Prüfung erfolgen.

Risikobericht

(27)

(28)

Vermögensübersicht zum 30. Juni 2021

Gesamtfondsvermögen

A. Vermögensübersicht Insgesamt in EUR Anteil am Fondsvermögen in %

I. Immobilien 51.000.000,0 112,4

1. Geschäftsgrundstücke 51.000.000,0 112,4

II. Liquiditätsanlagen 5.724.427,4 12,6

1. Bankguthaben 5.724.427,4 12,6

III. Sonstige Vermögensgegenstände 4.074.814,2 9,0

1. Forderungen aus der

Grundstücks-Bewirtung 119.848,3 0,3

2. Anschaffungsnebenkosten

bei Immobilien 3.943.660,9 8,7

3. Andere 11.305,0 0,02

Summe der

Vermögensgegenstände 60.799.241,6 134,0

B. Schulden

I. Verbindlichkeiten aus 15.365.243,4 33,9

1. Krediten 14.000.000,0 30,8

2. Grundstückskäufe und

Bauvorhaben 1.364.793,8 3,0

3. Grundstücksbewirtschaftungen 0,0 0,0

4. anderen Gründen 449,6 0,0

II. Rückstellungen 47.581,1 0,1

Summe der Schulden 15.412.824,6 34,0

C. Fondsvermögen 45.386.417,1 100

(29)

Anteilsklasse P Gothaer E A. Vermögensübersicht Insgesamt in EUR Insgesamt in EUR Insgesamt in EUR

I. Immobilien 2.808,4 548.558,9 50.448.632,7

1. Geschäftsgrundstücke 2.808,4 548.558,9 50.448.632,7

II. Liquiditätsanlagen 315,2 61.572,3 5.662.539,9

1. Bankguthaben 315,2 61.572,3 5.662.539,9

III. Sonstige Vermögensgegenstände 224,4 43.828,9 4.030.760,9

Grundstücks-Bewirtung 6,6 1.289,1 118.552,6

bei Immobilien 217,2 42.418,2 3.901.025,5

3. Andere 0,6 121,6 11.182,8

Summe der

Vermögensgegenstände 3.348,0 653.960,1 60.141.933,5

B. Schulden

I. Verbindlichkeiten aus 846,1 165.269,4 15.199.127,9

1. Krediten 770,9 150.584,8 13.848.644,3

Bauvorhaben 75,2 14.679,8 1.350.038,9

3. Grundstücksbewirtschaftungen 0,0 0,0 0,0

4. anderen Gründen 0,02 4,8 444,8

II. Rückstellungen 2,6 511,8 47.066,7

Summe der Schulden 848,7 165.781,2 15.246.194,6

C. Fondsvermögen 2.499,2 488.178,9 44.895.738,9

Anteilsklasse P Gothaer S I E

Anteilswert in EUR per 30.06.2021 99,97 99,98 N/A N/A 99,77

Umlaufende Anteile 25 4.883 N/A N/A 450.000

(30)

Die Vermögensübersicht enthält detaillierte Infor- mationen über die Aufteilung der Vermögensgegen- stände auf die jeweilige Anteilsklasse. Der Fonds besteht aus fünf Anteilsklassen mit den Bezeichnungen P, Gothaer, S, I und E.

Die nachfolgenden Erläuterungen beziehen sich auf das gesamte und den Anteilsklassen anteilig zustehende Fondsvermögen.

Nettomittelzufluss

Seit Auflage des Fonds am 17. Mai 2021 verzeichnete das Sondervermögen einen Nettomittelzufluss von EUR 45,4 Mio.

Per Saldo wurden für die Anteilsklasse P 25 Anteile, die Anteilsklasse Gothaer 4.883 Anteile und für die Anteils- klasse E 450.000 Anteile ausgegeben. Für die Anteils- klassen S und I erfolgt im Berichtszeitraum noch keine Anteilscheinausgabe.

Zum Stichtag 30. Juni 2021 errechnet sich ein Wert pro Anteil von EUR 99,97 für die Anteilsklasse P, EUR 99,98 für die Anteilsklasse Gothaer und EUR 99,77 für die Anteilsklasse E.

Fondsvermögen

Das Fondsvermögen beträgt zum Stichtag 30. Juni 2021 EUR 45,4 Mio.

Liquidität

Der Bestand an direkt gehaltene Immobilienvermögen beträgt EUR 51,0 Mio. und die Liquidität beläuft sich per Stichtag auf EUR 5,7 Mio.

Sonstige Vermögensgegenstände

Die Sonstigen Vermögensgegenstände belaufen sich auf EUR 4,1 Mio. Hiervon entfallen EUR 3,9 Mio. auf zur Abschreibung verbleibende Anschaffungsneben- kosten, sowie EUR 0,2 Mio. auf Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung und Sonstiges.

Verbindlichkeiten/Fremdfinanzierung

Zum Stichtag werden Verbindlichkeiten in Höhe von EUR 15,4 Mio. ausgewiesen. Darin enthalten als größter Einzelposten ist mit EUR 14,0 Mio. die anteilige Fremdfinanzierung der Immobilie HGHI-Tower. Zudem bestehen noch EUR 1,4 Mio. weitere Verbindlichkeiten aus dem Ankauf dieser Liegenschaft.

Rückstellungen

Per Stichtag wurden Rückstellungen in Höhe von TEUR 47,6 gebildet. Hiervon entfallen TEUR 17,8 auf die Prüfungs- und Veröffentlichungskosten, TEUR 17,4 auf die Fondsverwaltungsvergütung, TEUR 2,4 auf die Verwahrstellenvergütung und TEUR 10,0 auf Set-Up- Kosten des Verwalters.

Erläuterungen zur

Vermögensübersicht

(31)

A. Vermögensübersicht I. Direkt gehaltene Immobilien

Nr. 1

Objektname HGHI-Tower

Lage des Grundstückes Bachstraße 12, 10555 Berlin

Objektbeschreibung 8 Etagen, Bürokomplex

Art des Grundstückes B (Bürogebäude)

Art der Nutzung B (Büro); hauptsächlich gewerbliche Nutzung

Erwerbsdatum 4. Juni 2021

Bau-/Umbaujahr 2020

Grundstücksgröße in m² 641

Nutzfläche in m² (BGF):

1. gesamt 4.396

2. davon Gewerbe 4.396

3. davon Wohnfläche 0

Klimaanlage Ja

Aufzug Ja, zwei

Objektzertifizierung In Erstellung

Fremdfinanzierungsquote

in % des Verkehrswertes/Kaufpreises 27,5 % Leerstandsquote

in % der Sollmiete 0 %

(für die leerstehende Büro/Lager-Fläche von rund 549 m² gewährt der Verkäufer eine Mietgarantie über 3 Jahre)

Hauptmieter Next Big Thing

Knight Frank CLP Rechtsanwälte Anschaffungsnebenkosten:

1. gesamt in EUR Mio. 3,97

2. gesamt in % des Kaufpreises 7,79 3. davon Gebühren und Steuern in EUR Mio. 3,84

4. davon Sonstige in TEUR 130

5. im Geschäftshalbjahr abgeschrieben in TEUR 30 6. zur Abschreibung verbleibend in EUR Mio. 3,94 7. voraussichtlich verbleibender

Abschreibungszeitraum in Jahren 9 Gutachterliche Marktmiete in TEUR⁶ 1.695

Restnutzungsdauer in Jahren⁶ 64

Verkehrswert / Kaufpreis in TEUR 51.000

Vermögensaufstellung Teil I:

Immobilienverzeichnis zum 30. Juni 2021

6 Bei den Angaben handelt es sich um Durchschnittswerte aus zwei Gutachten.

(32)

Vermögensaufstellung Teil II:

Liquiditätsübericht zum 30. Juni 2021

Vermögensaufstellung Teil III:

Sonstige Vermögensgegenstände,

Verbindlichkeiten und Rückstellungen zum 30. Juni 2021

II. Liquiditätsanlagen 5.724.427,4 12,6

1. Bankguthaben 5.724.427,4 12,6

III. Sonstige Vermögensgegenstände 4.074.814,2 9,0

Grundstücks-Bewirtung 119.848,3 0,3

bei Immobilien 3.943.660,9 8,7

3. Andere 11.305,0 0,02

B. Schulden

I. Verbindlichkeiten aus 15.365.243,4 33,9

1. Krediten 14.000.000,0 30,8

Bauvorhaben 1.364.793,8 3,0

3. Grundstücksbewirtschaftungen 0,0 0,0

4. anderen Gründen 449,6 0,0

II. Rückstellungen 47.581,1 0,1

(33)

Anhang gemäß § 7 Nr. 9 KARBV

Anteilsklasse Anteilswert in EUR per 30.06.2021 Umlaufende Anteile

P 99,97 25

Gothaer 99,98 4.883

S N/A Keine Ausgabe von Anteilen

im Berichtszeitraum

I N/A Keine Ausgabe von Anteilen

im Berichtszeitraum

E 99,77 450.000

Die Bewertung der Vermögensgegenstände, Verbind- lichkeiten und Rückstellungen des Sondervermögens erfolgt gemäß den Grundsätzen für die Kurs- und Preisfeststellung, die im Kapitalanlagegesetzbuch („KAGB“) und der Kapitalanlage-Rechnungslegungs- und -Bewertungsverordnung („KARBV“) genannt sind, sowie den folgenden Grundsätzen:

I. Bewertung von Immobilien, Bauleistungen, Beteiligung an Immobilien-Gesellschaften und Liquiditätsanlagen

Immobilien

Immobilien werden bei Erwerb und danach nicht länger als drei Monate mit dem Kaufpreis angesetzt, anschließend werden sie mit dem zuletzt von den Bewertern festgestellten Wert angesetzt. Dieser Wert wird für jede Immobilie spätestens alle drei Monate ermittelt. Sofern zwei Gutachten einzuholen sind, wird der Verkehrswert der Immobilie aus dem arithmetischen Mittel der von den zwei voneinander unabhängigen Bewertern ermittelten Verkehrswerte gebildet.

Die Bewertungen werden möglichst gleichmäßig verteilt, um eine Ballung von Neubewertungen zu bestimmten Stichtagen zu vermeiden. Treten bei einer

Sonstige Angaben

Angaben zu den angewendeten Bewertungsverfahren gemäß § 16 Abs. a Nr. 2 KARBV

Immobilie Änderungen wesentlicher Bewertungs- faktoren ein, so wird die Neubewertung gegebenenfalls zeitlich vorgezogen. Innerhalb von zwei Monaten nach der Belastung eines Grundstücks mit einem Erbbaurecht ist der Wert des Grundstücks neu festzu- stellen.

Anschaffungsnebenkosten, die beim Erwerb einer Immobilie für das Sondervermögen anfallen, werden über die voraussichtliche Haltedauer der Immo- bilie, längstens jedoch über zehn Jahre in gleichen Jahresbeträgen abgeschrieben. Wird die (unmittel- bar oder über eine Immobilien-Gesellschaft gehaltene) Immobilie oder die Beteiligung an einer Immo bilien-Gesellschaft wieder veräußert, sind die bis zur Ver äußerung noch nicht abgeschriebenen Anschaffungs nebenkosten in voller Höhe abzu- schreiben. Im Einzelnen richtet sich die Behandlung von An schaf fungs nebenkosten nach § 30 Abs. 2 Nr. 1 der Kapital anlage-Rechnungslegungs- und Bewertungs verordnung (KARBV).

Bauleistungen

Bauleistungen werden, soweit sie bei der Bewertung der Immobilien nicht erfasst wurden, grundsätzlich zu Buchwerten angesetzt. Bei Immobilien, die sich im Bau befinden, sind die kontinuierlich steigenden Her- stellungskosten während der gesamten Bauphase anzusetzen. Sofern sich wesentliche Bewertungsfaktoren ändern, ist innerhalb der Projektphase der Verkehrs-

(34)

wert neu zu ermitteln. Längstens drei Monate nach Fertigstellung ist auf den gutachterlichen Verkehrswert überzugehen.

Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaft Für die Bewertung der Immobilien-Gesellschaften werden monatliche Vermögensaufstellungen zu- grunde gelegt. Beim Erwerb von Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften oder beim Erwerb von Immobilien über Immobilien-Gesellschaften werden bei Erwerb und danach nicht länger als drei Monate die Immobilien in der Vermögensaufstellung mit dem Kaufpreis angesetzt, welcher im Kaufvertrag über die Gesellschaftsanteile oder über die Immobilie vereinbart wurde.

Danach wird der Kaufpreis durch den gutachterlichen Wert regelmäßig überprüft bzw. ersetzt. Spätestens alle drei Monate wird der Wert der Beteiligung auf Grundlage der aktuellsten Vermögensaufstellung von einem Abschlussprüfer im Sinne des § 319 Handelsgesetzbuch ermittelt. Der ermittelte Wert wird anschließend von der Gesellschaft auf Basis der Vermögensaufstellungen bis zum nächsten Wert- ermittlungstermin fortgeschrieben. Treten bei einer Beteiligung Änderungen wesentlicher Bewertungs- faktoren ein, die durch eine Fortschreibung nicht erfasst werden können, so wird die Neubewertung gegebenenfalls zeitlich vorgezogen.

Anschaffungsnebenkosten, die beim Erwerb einer Beteiligung an Immobilien-Gesellschaften oder beim Erwerb von Immobilien über Immobilien-Gesell- schaften für das Sondervermögen anfallen, werden über die voraussichtliche Haltedauer der Beteiligung bzw. der in der Immobilien-Gesellschaft gehaltenen Immo bilie, längstens jedoch über zehn Jahre in gleichen Jahresbeträgen abgeschrieben. Wird die Beteiligung bzw. die Immobilie wieder veräußert, sind die bis zur Veräußerung noch nicht abgeschriebenen Anschaffungsnebenkosten in voller Höhe abzu- schreiben.

Die in den Vermögensaufstellungen ausgewiesenen Immobilien sind mit dem Wert anzusetzen, der von dem bzw. den externen Bewerter(n) festgestellt wurde.

Liquiditätsanlagen

Vermögensgegenstände, die zum Handel an Börsen zugelassen sind oder in einem anderen organisierten Markt zugelassen oder in diesen einbezogen sind

sowie Bezugsrechte für das Sondervermögen werden zum letzten verfügbaren handelbaren Kurs, der eine verlässliche Bewertung gewährleistet, bewertet, sofern nachfolgend im Abschnitt „Besondere Bewertungs- regeln für einzelne Vermögensgegenstände” nicht anders angegeben.

Vermögensgegenstände, die weder zum Handel an Börsen zugelassen sind noch in einem anderen organisierten Markt zugelassen oder in diesen einbezogen sind oder für die kein handelbarer Kurs verfügbar ist, werden zu dem aktuellen Verkehrswert bewertet, der bei sorgfältiger Einschätzung nach geeigneten Bewertungsmodellen unter Berücksichtigung der aktuellen Marktgegebenheiten angemessen ist, sofern nachfolgend im Abschnitt „Besondere Bewertungs- regeln für einzelne Vermögensgegenstände” nicht anders angegeben.

II. Besondere Bewertungsregeln für einzelne Vermögensgegenstände

Nachfolgend werden besondere Bewertungsregeln aufgeführt, die grundsätzlich gelten, von denen die Gesellschaft aber in Ausnahmefällen abweichen darf, sofern die Gesellschaft unter Berücksichtigung der Marktgegebenheiten dies im Interesse der Anleger für erforderlich hält.

An einer Börse zugelassene/in einem organisierten Markt gehandelte Vermögensgegenstände Vermögensgegenstände, die zum Handel an Börsen zugelassen sind oder in einem anderen organisierten Markt zugelassen oder in diesen einbezogen sind, sowie Bezugsrechte für das Sondervermögen werden zum letzten verfügbaren handelbaren Kurs, der eine verlässliche Bewertung gewährleistet, bewertet.

Nicht an Börsen oder in organisierten Märkten gehandelte Vermögensgegenstände oder Vermögensgegenstände ohne handelbaren Kurs Vermögensgegenstände, die weder zum Handel an Börsen zugelassen sind noch in einem anderen organisierten Markt zugelassen oder in diesen einbezogen sind oder für die kein handelbarer Kurs verfügbar ist, werden zu dem aktuellen Verkehrswert bewertet, der bei sorgfältiger Einschätzung nach geeigneten Bewertungsmodellen unter Berücksichtigung der aktuellen Marktgegebenheiten angemessen ist.