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Wohnungs- und Flüchtlingsamt S – III – W / B 1
Möglichkeit einer „Altmieter-Hilfe“
Antrag Nr. 7053 des Bezirksausschusses des 5. Stadtbezirkes Au-Haidhausen vom 22.02.2002
1 Anlage
Beschluss des Sozialausschusses vom 26.09.2002 (SB) Öffentliche Sitzung
I. Vortrag des Referenten
Der Bezirksausschuss 5 Au-Haidhausen hat am 22.02.2002 den beiliegenden Antrag auf Empfehlung von Herrn Dr. Wolfgang Brudny, Trogerstr. 17 b, 81675 München, beschlos- sen. Im Rahmen seiner Ausführungen fordert Herr Dr. Brudny die Landeshauptstadt Mün- chen auf zu prüfen, ob für Mieter-/innen, die das 70. Lebensjahr überschritten haben und bereits 20 Jahre in ein und derselben Wohnung wohnen unter bestimmten Voraussetzun- gen eine „Altmieter-Hilfe“ aus Mitteln der Stadtverwaltung aufgebracht werden kann. Alter- nativ hierzu regt er an, Regelungen zu prüfen, die von einer Minderung städtischer Gebüh- ren für Hausbesitzer ausgehen, die die Miete ihrer Altmieter-/innen nicht oder nur geringfü- gig erhöhen.
1. Allgemeine Wohnsituation in München
Die sehr angespannte Situation auf dem Münchner Wohnungsmarkt hat verschiedene Gründe:
München hat seit jeher in der Beliebtheitsskala der Bundesbürger-/innen einen hohen Stellenwert und gewinnt weiterhin zunehmend an Attraktivität. Zurückzuführen ist dies vor allem auf das kulturelle Angebot sowie die vielfältigen Freizeitmöglichkeiten, nicht zuletzt durch das Münchner Umland. Firmen, gerade aus dem New Economy Bereich, siedeln sich schon aus Imagegründen gerne hauptsächlich in der Münchner Innenstadt an. Viele zahlen dabei ihren Beschäftigten einen „Mietzuschuss“, wodurch die Preisspi- rale auf dem freien Wohnungsmarkt weiter nach oben getrieben wird.
Eine weitere Ursache neben diesen Faktoren sind die gestiegenen Ansprüche der Münchner Bevölkerung. Immer mehr gefragt ist eine hohe Wohnqualität. Trotz der zu- nehmenden Zahl an Single-Haushalten innerhalb der Gesellschaft (Anteil 52,6 Prozent) lassen sich Ein-Zimmer-Wohnungen in München am schlechtesten vermieten. Die
Zahl der Personen pro Haushalt ist deutlich zurückgegangen und führt folglich zu ei- nem wesentlich höheren Flächenbedarf pro Person.
Frei werdende Wohnungen werden von den Vermieter/innen oftmals grundlegend sa- niert, um sie in zeitgemäßen Zustand zu bringen. Die Wohnungen sind während dieser Zeit für den Markt blockiert. Anschließend wird die Miete angehoben.
Vor diesen Hintergründen sind die von Herrn Dr. Brudny getroffenen Aussagen zur Wohnsituation insbesondere älterer Mitmenschen und diesbezüglichen Empfehlungen sehr gut nachvollziehbar.
2. Haushaltslage der Landeshauptstadt München
Das Sozialreferat hat für die im Antrag gestellte Forderung, die geschätzten 1 – 3 % äl- terer Mieterhaushalte finanziell zu unterstützen, volles Verständnis, muss andererseits aber die sehr angespannte Haushaltslage der Landeshauptstadt München berücksich- tigen. Die seit Monaten anhaltenden Einbrüche bei der Gewerbesteuer führen zu ei- nem sehr hohen Fehlbetrag im laufenden Stadthaushalt.
Hinsichtlich der Finanzierung einer „Altmieter-Hilfe“ wurde von der Stadtkämmerei mit Schreiben vom 03.05.2002 zum einen darauf hingewiesen, dass die Vorgaben des 2. Haushaltssicherungskonzeptes nach wie vor in Kraft seien, wonach Budgetauswei- tungen grundsätzlich zu vermeiden sind. Zum anderen habe die Vollversammlung des Stadtrates mit dem Konsolidierungsbeitrag für das Haushaltsjahr 2002 (Eckdatenbe- schluss 2002 vom 24.07.2001) dem Sozialreferat eine Budgetkürzung in Höhe von 6.476 Mio. € in Form einer pauschalen Minderausgabe zugemessen, deren Umset- zung und haushaltstechnische Auflösung im Rahmen des 1. Nachtragshaushaltspla- nes 2002 erfolgt sei. Zudem würden derzeit alle Referate der Landeshauptstadt Mün- chen Konzepte erarbeiten, welche die weitere Umsetzung des Konsolidierungsauftra- ges darstellten.
Vor diesem Hintergrund könne eine Finanzierung aus allgemeinen Haushaltsmitteln von der Stadtkämmerei nicht getragen werden. Um den aktuellen Konsolidierungsnot- wendigkeiten gerecht zu werden, könne eine Finanzierung allenfalls aus vorhandenen Budgetmitteln unter referatsinterner Prioritätensetzung erfolgen.
Das Sozialreferat muss in den Jahren 2002 – 2006 insgesamt 33,7 Mio. € einsparen.
Die bereits von der Stadtkämmerei angesprochene Haushaltskonsolidierung allein für das Jahr 2002 in Höhe von 6,47 Mio. € wurde bereits durch dauerhafte Haushaltsan- satzkürzungen in den Verwaltungskosten des Referates und der vom Referat geführ- ten Einrichtungen erbracht. Ab 2003 sind auch Zuschussnehmer mit in die Konsolidie- rung einbezogen. Betroffen sind insbesondere die Jugend- und Sozialhilfe.
Dies alles zeigt, dass in allen Bereichen produkt- und zielorientiert gekürzt und alle bis- herigen finanziellen Leistungen auf den Prüfstand gestellt werden müssen. Demzufol- ge ist für neu aufzulegende Programme kein zusätzlicher Spielraum mehr vorhanden.
Die am 24.07.2002 beschlossene Haushaltssperre hat die Situation zusätzlich ver- schärft.
3. Bedarfsorientierte Grundsicherung im Alter
Die in Folge von Mieterhöhungen vom Antragsteller angesprochenen - oft hohe finan- ziellen - Belastungen im Alter werden jedoch künftig in Teilbereichen auf der Grundla- ge einer gesetzlichen Neuregelung gemildert werden können.
Mit dem „Altersvermögensgesetz" (AVmG) wurde am 13. März 2002 das Gesetz über eine bedarfsorientierte Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung (GSiG) verabschiedet. Damit haben jahrzehntelange sozialpolitische Diskussionen und ver- schiedene parlamentarische Initiativen über eine „Grundsicherung" als Alternative zur Sozialhilfe ihren ersten Niederschlag im Sozialrecht gefunden. Zur Sicherung des Le- bensunterhaltes im Alter und bei dauerhafter voller Erwerbsminderung können ab dem 1. Januar 2003 Personen ab 65 Jahre oder dauerhaft voll Erwerbsgeminderte auf An- trag Leistungen nach dem Grundsicherungsgesetz (GSiG) erhalten, die u.a. einen um 15 % erhöhten Regelsatz der Sozialhilfe und die Übernahme einer angemessenen Miete umfasst. Ziel dieses Gesetzes ist, die sogenannte „verschämte Altersarmut“ zu beseitigen.
Im Übrigen sind die Leistungen der Grundsicherung einkommensteuerfrei.
4. Initiativen zur Mietpreisbegrenzung in München
Der Stadtrat der Landeshauptstadt München hat in der Vergangenheit durch eine Rei- he von Maßnahmen maßgeblich dazu beigetragen, das künftige Mietpreisniveau auf Dauer in einem sozial verträglichem Umfang zu begrenzen, Mietpreisüberhöhungen zu verfolgen und gegen den Mangel an bezahlbarem Wohnraum vorzugehen. Dies kommt zweifellos auch den langjährigen älteren Münchner Mieterinnen und Mietern zugute.
So wurde zum Beispiel im Rahmen der Mietrechtsreform, die am 01.09.2001 in Kraft getreten ist, eine langjährige Forderung der Stadt München erfüllt, die Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen spürbar von 30 % auf 20 % herabzusetzen. Dies bedeutet jedoch nicht, dass Vermieter alle drei Jahre eine pauschale prozentuale Anpassung vorneh- men können. Mieterhöhungen müssen im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften be- sonders begründet werden, wobei die für die Wohnung nach Baujahr, Art, Lage, Größe und Ausstattung maßgebliche ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten werden darf.
Als Grundlage für die Berechnung ist der Münchner Mietspiegel für frei finanzierte Wohnungen im Stadtgebiet München anwendbar. Er ist eine wichtige Orientierungshil- fe für Mieter/innen und Vermieter/innen gerade bei Verhandlungen über die Miethöhe im Rahmen von Neuvermietungen, aber auch im außergerichtlichen Verfahren bei Mieterhöhungen.
Die Beratungsstelle für Miet- und Wohnungsfragen im Wohnungs- und Flüchtlingsamt, Franziskanerstr. 8 (Zi. 238) berechnet die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen im Stadtgebiet München und gibt nähere Informationen zu einem Antrag auf Mietpreis- überprüfung bei Verdacht einer Mietpreisüberhöhung nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz.
Außerdem haben Mieterinnen und Mieter hier die Möglichkeit, sich zu informieren in- wieweit sie im Einzelfall aus finanziellen Gründen berechtigt sind ggfs. ein Zimmer un- ter zu vermieten, um unter Umständen die Eigenbelastungsquote durch die monatli- chen Mietzahlungen zu senken.
Als weitere Maßnahme, um dem Wohnungsengpass in München zu begegnen, wurde vom Stadtrat Mitte des vergangenen Jahres das kommunale Wohnungsbauprogramm
„Wohnen in München III“ beschlossen. Es enthält für die nächsten Jahre wesentliche neue Maßnahmen, die zum Abbau des Wohnungsmangels führen sollen. Unter ande- rem sollen durchschnittlich ca. 7000 Wohnungen pro Jahr neu entstehen, davon ca.
1800 Wohnungen pro Jahr öffentlich gefördert, besonders für Durchschnittsverdiener und Familien mit Kindern. Die finanziellen Mittel sollen gegenüber den Vorjahren um rund 50 Mio. Euro pro Jahr erhöht werden. Das bewährte „München Modell“ wird auch auf den Mietwohnungsbau ausgeweitet. Dies soll vor allem Haushalten mit mittleren Einkommen zu Gute kommen.
Darüber hinaus ist die Stadtspitze an die Bundesregierung mit der Bitte herangetreten, die Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau zu erleichtern und die bisher zugeteil- ten Fördermittel aufzustocken.
5. Minderung städtischer Gebühren
Alternativ zu einem „Altmieter-Förderprogramm“ wurden im vorliegenden Antrag Überlegungen angestellt, die von einer Minderung städtischer Gebühren für Hausbesit- zer ausgehen, die die Miete ihrer Altmieter nicht oder nur geringfügig erhöhen (z.B.
wurden die laufenden Gebühren für Abwasser, Müllabfuhr und dgl. angesprochen).
Zu diesem Vorschlag nahmen die entsprechenden Fachreferate und die Stadtwerke München GmbH wie folgt Stellung:
5.1 Müllgebühren
Die Gebührensätze in der geltenden Hausmüllentsorgungsgebührensatzung wurden unter Beachtung des Kostendeckungsgebots kalkuliert (Art. 8 Abs. 2 Sätze 1 und 3 Kommunalabgabengesetz = KAG). Nach Ablauf des Kalkulationszeitraums soll das Gebührenaufkommen die nach betriebswirtschaftlichen Grundsätzen ansatzfähigen Kosten nicht übersteigen. Andererseits müssen sie ausreichend sein, damit kein Fehl- betrag entsteht. Eine Ermäßigung für einzelne Benutzergruppen hätte Mindereinnah- men zur Folge, die bisher nicht berücksichtigt sind.
Die Vorgabe, sämtliche Leistungen der öffentlichen Einrichtung „Städtische Hausmüll- entsorgung" über Gebühren abzudecken, schließt außerdem die Verpflichtung ein, die Einnahmen ausschließlich zur Erfüllung der Pflichtaufgabe Abfallbeseitigung zu ver- wenden. Eine Querfinanzierung weiterer Aufgaben mit Hilfe von Müllentsorgungsge- bühren ist deshalb rechtlich nicht zulässig.
Einer Minderung der Müllentsorgungsgebühren für Hauseigentümer als alternative För- dermaßnahme des Projekts „Altmieter-Hilfe" kann damit nach Auskunft des Abfallwirt- schaftsbetriebes (zentrale und kaufmännische Verwaltung) aufgrund der Unvereinbar- keit mit den Grundsätzen des KAG nicht entsprochen werden.
5.2 Grundstücksgebühren
Grundstücksgebühren wie Schmutzwasser- oder Straßenreinigungsgebühren sind kos- tendeckend kalkulierte Benutzungsgebühren nach dem Kommunalabgabengesetz.
Das bedeutet, dass der für die Reinigung und Sicherung der öffentlichen Straßen oder für die Ableitung und Reinigung des Schmutzwassers anfallende Kostenaufwand nach einem geeigneten Maßstab und entsprechend dem Umfang der individuellen Inan- spruchnahme der Einrichtung auf alle Grundstückseigentümer umgelegt wird.
Die Minderung der Gebühr in den vorgeschlagenen Einzelfällen zur Unterstützung von
„Altmietern" würde, da ihr keine äquivalente Minderung im Maß der Inanspruchnahme gegenübersteht, den Gleichbehandlungsgrundsatz verletzen; für gleiche Einleitungs- verhältnisse wären unterschiedliche Gebühren zu entrichten. Eine weitere Folge wäre, dass die in den angesprochenen Fällen erwirtschafteten Mindereinnahmen zur Erzie- lung der Kostendeckung auf die Gesamtheit der übrigen Gebührenschuldner umgelegt werden müssten. Die Entlastung Einzelner würde also durch erhöhte Gebühren von den übrigen Benutzern der Einrichtung mitfinanziert. Dies widerspräche allen Grund- sätzen der Gebührengerechtigkeit. Die im Antrag des Bezirksausschusses 5 in Ziffer 6 angesprochenen gebührenrechtlichen Möglichkeiten für die beabsichtigte "Altmieterhil- fe" kommen deshalb nicht in Frage.
5.3 Gebühren für Wasser und Energie
Die Preise für Strom, Gas, Wasser und Fernwärme werden von der Stadtwerke Mün- chen-VersorgungsGmbH auf der Basis der Kosten festgelegt. Die Tarifpreise für Strom und Gas werden auf dieser Grundlage vom Aufsichtsrat beschlossen und müssen zur Genehmigung der Regierung von Oberbayern vorgelegt werden.
Eine günstige Alternative zu den Stromtarifpreisen ist das bereits bestehende Angebot
„M-Strom privat“ der SWM-Versorgungs GmbH. Eine Abweichung von den Preisen dieser Angebote und Tarife ist nicht möglich. Die Preise für die Produkte Strom, Gas, Wasser und Fernwärme können aus diesem Grund für eine Kundengruppe nicht ge- senkt werden.
Dem Korreferenten, Herrn Stadtrat Benker, dem Verwaltungsbeirat des Wohnungs- und Flüchtlingsamtes, Herrn Stadtrat Pretzl, der Stadtkämmerei, dem Kommunalreferat, dem Planungsreferat und der/dem Vorsitzenden und den Fraktionssprecherinnen und -spre- chern des Bezirksausschusses des 5. Stadtbezirkes ist ein Abdruck der Beschlussvorlage zugeleitet worden.
Der Korreferent hat der Vorlage zugestimmt / nicht zugestimmt / hat die Vorlage zur Kennt- nis genommen.
Der Verwaltungsbeirat hat der Vorlage zugestimmt / nicht zugestimmt / hat die Vorlage zur Kenntnis genommen.
II. Antrag des Referenten
1. Wegen der sehr angespannten Haushaltssituation ist die Landeshauptstadt München derzeit nicht in der Lage, ein weiteres Mietzuschussprogramm in Form einer speziellen
„Altmieter-Hilfe“ zu finanzieren.
2. Die vorgeschlagene Herabsetzung städtischer Gebühren kann nicht realisiert werden, da sie wegen Unvereinbarkeit mit den Grundsätzen des Kommunalabgabengesetzes und der Gleichbehandlung aller Kundengruppen rechtlich nicht zulässig ist.
3. Der Antrag Nr. 7053 des Bezirksausschusses des 5. Stadtbezirkes Au-Haidhausen vom 22.02.2002 ist damit geschäftsordnungsgemäß behandelt.
nach Antrag.
Der Stadtrat der Landeshauptstadt München
Die Vorsitzende Der Referent
Dr. Gertraud Burkert Friedrich Graffe
Bürgermeisterin Berufsm. Stadtrat
IV. Abdruck von I. mit III.
über den Stenografischen Sitzungsdienst an das Direktorium - Dokumentationsstelle an die Stadtkämmerei
an das Revisionsamt
an das Direktorium HA II (3-fach) z. K.
V. Wv. Sozialreferat
1. Die Übereinstimmung vorstehenden Abdrucks mit der beglaubigten Zweitschrift wird bestätigt.
2. An das Planungsreferat
An das Kommunalreferat, ZKV 21 An das Baureferat, Bau-V-4 An das Sozialamt, S-I-L
An die Stadtwerke München Versorgungs-GmbH , Abt. VE-V-V An den Mieterbeirat der LH München
An die Vorsitzende und die Fraktionssprecherinnen und Sprecher des 5. Stadt- bezirkes (5-fach)
z. K.
Am I.A.
