Inhalt
A DIE ANSCHAFFUNGSPHASE EINER IMMOBILIE
AI Kauf und Bau einer Immobilie 17
1 Der Käufer hat Anschaffungskosten 17
1.1 Was gehört zu den Anschaffungskosten? 17 1.2 So ermitteln Sie die Anschaffungskosten 18 1.3 So teilen Sie den Kaufpreis auf Gebäude und Grundstück
auf 20
2 Der Bauherr hat Herstellungskosten 29
3 ABC der Herstellungskosten 30
4 Anschaffungs- / Herstellungskosten sind abschreibbar 40
4.1 Wer darf abschreiben? 40
4.2 Wann beginnt/endet die Abschreibung? 42
4.3 Wie darf abgeschrieben werden? 43
5 Teilweise Vermietung: Kauf und Bau steueroptimal finanzieren . .53 5.1 Optimierung beim Kauf einer Immobilie 55 5.2 Optimierung beim Bau einer Immobilie 56
6 Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf 58
6.1 Wann fällt Grunderwerbsteuer an? 58
6.2 Wer zahlt die Grunderwerbsteuer? 59
6.3 Ausnahmen von der Grunderwerbsteuerpflicht 59
6.4 Fälligkeit der Grunderwerbsteuer 61
6.5 Bemessungsgrundlage 61
6.6 Steuersatz 62
6.7 So können Sie die Höhe der Grunderwerbsteuer
beeinflussen 62
7 Grundsteuer auf den Immobilienbesitz 65
7.1 Wer muss Grundsteuer zahlen? 65
7.2 Die Grundsteuer pro Kalenderjahr festgesetzt 66
7.3 So funktioniert die Festsetzung 66
7.4 Grundsteuererlass und -ermäßigung 72 7.5 Bundesverfassungsgericht entscheidet über Einheits
bewertung 73
I 5
A2 Geld von der Bank: Das Annuitätendarlehen 75 1 Das Annuitätendarlehen - Klassiker der Baufinanzierung 75 2 Kreditvergabe: Sicherheit wird großgeschrieben 75
2.1 Die persönliche Kreditwürdigkeit bestimmt den
Finanzierungsrahmen 76
2.2 Mit diesen Kosten müssen Sie zusätzlich rechnen 79
2.3 Beleihung nur in Grenzen 82
3 Das Annuitätendarlehen 88
3.1 Das Prinzip der Annuität 88
3.2 Die Wahl des Darlehens 90
4 Darlehensformen 91
4.1 Festzinsdarlehen: Darlehen mit fester Zinsvereinbarung ....91 4.2 Variables Darlehen: Darlehen mit variabler Zins
vereinbarung 94
4.3 Kombidarlehen 96
4.4 Sonderkredite 97
5 Alternativen zum Annuitätendarlehen 98
5.1 Realkredit/Sachkredit 98
5.2 Ratentilgungsdarlehen 100
6 Gesamtlaufzeit und Gesamtbelastung eines Kredits 101 6.1 Im Voraus nur grob abzuschätzen: Gesamtlaufzeit und
Gesamtbelastung eines Kredits 101
6.2 Vorsicht vor der Tilgungsfalle 102
7 Falls Sie vorzeitig aussteigen möchten: Kündigungsmöglich
keiten bei Immobiliendarlehen 103
8 So finden Sie das günstigste Finanzierungsangebot 104 8.1 Konditionenübersichten richtig lesen 104
8.2 Darlehen von Baugeldvermittlern 106
A3 Immobilienkauf: Erst informieren, dann zum Notar 109
1 Informieren und aufklären 109
2 Auf welche rechtlichen Eigenschaften des Grundstücks es
ankommt 112
2.1 Bestehen Beschränkungen, Verbote oder Altlasten? 112
2.2 Was sagt das Grundbuch? 120
2.3 Was wird eigentlich alles mitverkauft? 124 3 Prüfen Sie den Vertragsentwurf eingehend 125 4 Vertragsschluss und Beurkundung beim Notar 127
4.1 Die Aufgaben des Notars 127
5 Das kommt an Kosten auf Sie zu 132
5.1 Notar-und Gerichtskosten 132
5.2 Steuern 134
5.3 Beiträge 134
5.4 Sonstige Kosten 135
6 Sonderformen des Immobilienerwerbs 136
6.1 Sie erwerben eine Immobilie auf Rentenbasis 136
6.2 Sie erwerben ein Erbbaurecht 138
6.3 Sie erwerben im Wege der Zwangsversteigerung 139
B DIE EIGENE NUTZUNG
B1 Mit Handwerkern und Hilfen im Haushalt Steuern sparen .... 143 1 Grundlagen und Höhe der steuerlichen Förderung 143 1.1 So hoch sind die Steuerermäßigungen 143 1.2 Umfang der begünstigten Aufwendungen 145 1.3 Wer kann die Steuerermäßigung in Anspruch nehmen? ...148 1.4 Wann gibt es die Steuerermäßigung? 149 2 Voraussetzungen für die steuerliche Förderung 150
2.1 Erforderliche Nachweise 150
2.2 Keine Barzahlung 152
2.3 Tätigkeit im Haushalt 154
3 Handwerkerleistungen 161
3.1 Voraussetzungen für die Steuerermäßigung 162 3.2 Welche Leistungen begünstigt sind 163
3.3 Ein Neubau ist nicht begünstigt 165
3.4 Kein Steuerbonus für öffentlich geförderte Maßnahmen ... 166
4 Haushaltsnahe Hilfen 167
4.1 Haushaltsnahe Dienstleistungen 167
4.2 Pflege- und Betreuungsleistungen 171 4.3 Sozialversicherungspflichtige Beschäftigung im Privat
haushalt 174
5 Minijob im Privathaushalt 177
5.1 Was ist ein Minijob im Privathaushalt? 177 5.2 Haushaltsscheck erleichtert Ihre Pflichten als Arbeitgeber . 180 5.3 Welche Aufwendungen begünstigt sind 185 6 Die Höchstbeträge gelten haushaltsbezogen 185
6.1 Ganzjährig gemeinsamer Haushalt 185
6.2 Gemeinsamer Haushalt besteht nicht das ganze Jahr 187
7 Andere Steuerregeln haben Vorrang 190 7.1 Werbungskosten oder Betriebsausgaben 190
7.2 Sonderausgaben 191
7.3 Außergewöhnliche Belastungen 192
8 Mieter, Wohnungseigentümer und Heimbewohner 195
8.1 Mieter und Wohnungseigentümer 196
8.2 Heimbewohner 199
B2 Wie können Sie sich gegen Strom- und Gaspreiserhöhungen
wehren? 203
1 Schöpfen Sie Ihre Rechte aus 203
2 So prüfen Sie eine Energiepreiserhöhung 203 2.1 Darf Ihr Energieversorger die Preise überhaupt erhöhen? .. 203 2.2 Gibt es eine Rechtsgrundlage für die Erhöhung? 204 2.3 Ist die Erhöhung im konkreten Fall angemessen? 206 3 Wie können Sie gegen eine Preiserhöhung vorgehen? 209 3.1 Sie müssen unmittelbarer Vertragspartner sein 209 3.2 Vorbehaltszahlung oder Zahlungsverweigerung - Sie
haben die Wahl 209
3.3 Wann sollten Sie gegen eine Preiserhöhung vorgehen? .... 211 3.4 Ist jede neue Erhöhung gesondert anzugreifen? 213 3.5 Was müssen Sie bei der Rückforderung unberechtigter
Preiserhöhungen beachten? 213
4 Womit müssen Sie rechnen, wenn Sie erhöhte Abschläge oder
die Jahresabrechnung kürzen? 215
5 Wenn Sie eine Preiserhöhung gerichtlich prüfen lassen 217 6 So funktioniert der Tarif-oder Anbieterwechsel 219
6.1 Wann können Sie wechseln? 219
6.2 Wie können Sie wechseln? 220
6.3 Was gilt für die Auswahl eines neuen Anbieters? 220 B3 Gekonnt mit Handwerkern und Kundendiensten umgehen 223 1 Worauf es schon bei der Auftragsvergabe ankommt 223
1.1 Erteilen Sie einen möglichst genauen und verbindlichen
Auftrag 223
1.2 Begrenzen Sie die Kosten durch Kosten-Voranschlag oder
Festpreisvereinbarung 224
2 Was tun, wenn sich die Arbeiten verzögern? 227
2.1 Auf Vertragserfüllung bestehen? 227
3 Worauf sollten Sie vor und während der Arbeiten achten? .... 229 3.1 Wenn Sie etwas unterschreiben sollen 229 3.2 Wenn der Handwerker in Begleitung kommt 230 3.3 Wenn Kaffeepausen eingelegt werden 230 3.4 Wenn der Handwerker ein zweites Mal kommen muss .... 230
4 Wenn die Arbeiten abgeschlossen sind 231
4.1 Müssen Sie das Werk abnehmen? 231
4.2 Wann hat das Werk einen »Mangel«? 233 4.3 Ihre Rechte, wenn Mängel vorhanden sind 234 4.4 Wenn der Handwerker Schäden angerichtet hat 235 5 Was tun, wenn Sie nach der Abnahme Mängel feststellen? .... 236 5.1 Schritt 1: Halten Sie bestimmte Maßregeln ein 236 5.2 Schritt 2: Verlangen Sie »Nacherfüllung« 237 5.3 Schritt 3: Wenn keine Nacherfüllung (mehr) in Betracht
kommt 241
6 Was tun, wenn Sie zur Kasse gebeten werden? 244
B4 Ihre Rechte als Straßenanlieger 251
1 Wer gilt als Anlieger? 251
2 Wer darf eine öffentliche Straße wie nutzen? 251 2.1 Das bedeutet Gemeingebrauch, Anliegergebrauch bzw.
Sondernutzung 251
2.2 Was gilt, wenn Dritte sich am Gebrauch stören? 252 3 Ihre Nutzungsrechte und Duldungspflichten als Anlieger 253
3.1 Wenn es ums Parken geht 253
3.2 Wenn es um den Straßenverkehr geht 254 3.3 Wenn es um Lärm und Gestank geht 256 3.4 Wenn es um Kommunikation auf der Straße geht 259 3.5 Wenn es um Sport, Spiel und Freizeit geht 260 3.6 Wenn es um Pflanzen und Bäume geht 262
3.7 Wenn Sie privat bauen wollen 263
4 Wenn Straßenbaumaßnahmen Ihr Grundstück beein
trächtigen 264
4.1 Bauarbeiten behindern den Zugang zu Ihrem Grundstück 264 4.2 Bauarbeiten verursachen Lärm, Staub und
Erschütterungen 265
4.3 Wasser schädigt Ihr Grundstück 266
5 Wie Sie Ihre Rechte durchsetzen 268
5.1 Wenn es Streit um die Straßennutzung gibt 268 5.2 Wenn es Streit rund um Straßenbauarbeiten gibt 268 5.3 Denken Sie an die Beweissicherung 269
B5 Das Nachbarrechts-ABC 271
1 Wer ist überhaupt »Nachbar«? 271
2 Was umfasst das Nachbarrecht? 272
2.1 Das private Nachbarrecht 272
2.2 Das öffentliche Nachbarrecht 273
2.3 Was gilt im Verhältnis von privatem und öffentlichem
Nachbarrecht? 273
2.4 Es gibt kein abschließendes Nachbarrechtsgesetz 275 2.5 Wo finden Sie Gesetze und Informationen zum Nachbar
recht? 277
3 Wie Sie Ihre Ansprüche durchsetzen können 278 3.1 Wenn ein Fall von »Selbsthilfe« vorliegt 278
3.2 Wenn die Polizei kommen darf 279
3.3 Wenn Sie sich außergerichtlich einigen 280 3.4 Wenn es doch vor Gericht gehen soll 282 3.5 Nachbarrechtliche Ansprüche bestehen nicht ewig 284
4 Nachbarrecht von »A« bis »Z« 284
B6 Barrierefreies Eigenheim 343
1 Vorausschauend planen 343
2 Die Wohnung barrierefrei machen 344
2.1 Die wichtigsten Regeln für die Gesamtwohnung 344
2.2 Bad 345
2.3 Küche 349
2.4 Flur, Diele 351
2.5 Schlafzimmer 352
2.6 Wohnzimmer 353
2.7 Balkon, Terrasse 354
2.8 Eingangsbereich und Treppenhaus 355
3 Rechtsgrundlagen und Normen 356
3.1 Normen für altersgerechten Wohnungsumbau 356
3.2 Mietrecht und Umbau 358
4 Wer hilft bei der Planung? 359
5 Hilfen bei der Finanzierung 359
5.1 Hilfen der Pflegekasse 360
5.2 Darlehen der KfW-Bank 360
5.3 Landesprogramme 361
5.4 Hilfen vom Amt 361
5.5 Krankenkassen 361
5.6 Sonstige Fördermittel 361
B7 Was bringt der Energieausweis für Eigentümer, Mieter und
Käufer? 365
1 Es geht um die energetische Qualität eines Gebäudes 365 1.1 Die Energieeffizienz ist entscheidend 365 1.2 Es gibt zwei Arten von Energieausweisen 365 1.3 Welchen Energieausweis benötigen Sie? 367
2 Was sagt ein Energieausweis aus? 368
2.1 Je grüner, desto besser 368
2.2 Welchen Nutzen bietet der Energieausweis? 371 2.3 Wie lange ist ein Ausweis gültig? 371 3 Welche Gebäude sind ausweispflichtig? 372
4 Wer benötigt den Ausweis - und wozu? 373
4.1 Eigentümer 373
4.2 Käufer oder Mieter 375
4.3 Wohnungseigentümer 376
5 Wenn es um Fragen der Ausstellung geht 377 5.1 Wie wird der Energieausweis erstellt? 377 5.2 Nur Fachleute dürfen den Ausweis ausstellen 377 5.3 Wie finden Sie den »richtigen« Energieberater? 378
5.4 Was kostet ein Ausweis? 378
5.5 Werden die Ausweise kontrolliert? 379 5.6 Haftet der Aussteller für fehlerhafte Ausweise? 379
C DIE ZUKÜNFTIGE NUTZUNG
C1 Häuser und Wohnungen bei Schenkung und Erbschaft 383 1 Die steuerlichen Folgen bei Schenkung und Erbschaft 383
1.1 Wann ist der Erwerb unentgeltlich, vollentgeltlich oder
teilentgeltlich? 383
1.2 Vermietung oder Selbstnutzung? 385
2 Wann ist der Erwerb unentgeltlich oder entgeltlich? 386
2.1 Das gilt bei einer Erbschaft 386
2.2 Das gilt bei der vorweggenommenen Erbfolge 399 3 Wenn der Rechtsnachfolger das Objekt vermietet 402 3.1 So können Sie die Abschreibungen nutzen 402
3.2 Das sind Ihre Werbungskosten 407
4 Sonderfragen 411
4.1 Wann das Finanzamt Ihnen die Anschaffungskosten kürzt 411 4.2 Aufgepasst beim Verkauf des Grundbesitzes 412
4.3 Gewerblicher Grundstückshandel 416
4.4 Wenn der erworbene Grundbesitz mit einem Nutzungs
recht belastet ist 416
C2 Verkauf einer Immobilie 419
1 Selbst genutzte Immobilien 419
1.1 Für die Besteuerung entscheidend: die Nutzung in den
Jahren vor dem Verkauf 420
1.2 Erbschaft und Schenkung 423
2 Vermietete Immobilien 424
2.1 Für diese Veräußerungen gilt die Zehnjahresfrist 424 2.2 So wird die Zehnjahresfrist berechnet 425 2.3 So können Sie Anschaffungsvorgänge im Erbfall
vermeiden 427
3 Gemischt genutzte Immobilien 428
4 Ermittlung des Veräußerungsgewinns 428
5 Gestaltungsmöglichkeiten beim Veräußerungsgewinn 430 5.1 Bau auf einem Erbbaurechtsgrundstück 430
5.2 Kaufpreiszahlung in Raten 431
6 Verlustverrechnung 432
6.1 So dürfen Sie den Verlust beim Verkauf einer Immobilie
verrechnen 432
6.2 Wenn der Verkauf scheitert 433
7 Gewerblicher Grundstückshandel 434
C3 Die vermietete Immobilie als Altersvorsorge 437
1 Immobilienmarkt im Wandel 437
1.1 Der Markt boomt seit der Finanzkrise 437 1.2 Lohnt es sich jetzt noch, zu vermieten? 439 1.3 Wohneigentum: Kapitalanlage mit Wertzuwachs 440 2 Kapitalanlage mit vermieteter Immobilie 442
2.1 Immobilie kontra Kapitalversicherung, Aktie oder Bank
sparplan 443
2.2 So hoch ist die Mietrendite 445
2.3 So rechnen Sie die Rendite aus 447
2.4 Differenz zwischen Mietrendite und Festzinshypothek .... 448 2.5 Stolperfallen für Kapitalanleger 449
3 Rendite für die Altersversorgung 450
3.1 Wie ist es um die Wirtschaftlichkeit bestellt? 450 3.2 Welche Steuerersparnisse kommen hinzu? 452
3.3 Rendite nach Hypothekendarlehen 453
3.4 Rendite mit tilgungsfreiem Festdarlehen 455
3.5 Rendite und Inflation 457
4 Die richtige Miethöhe 458 4.1 Welche Mietentwicklung ist zu erwarten? 458 4.2 So ermitteln Sie die Miethöhe vor Ort 459 4.3 Welche Miethöhe nicht unterschritten werden sollte 461
C4 Steuergestaltungen mit Angehörigen 463
1 Vermietung an Angehörige 463
1.1 So wird das Mietverhältnis anerkannt 464 1.2 So werden alle Werbungskosten akzeptiert 467 1.3 Mit welchen Angehörigen werden Mietverträge
anerkannt? 470
2 Übertragung einer Immobilie an Angehörige 473 2.1 Diese Punkte sollten Sie vor einer Übertragung prüfen .... 474 2.2 Wenn durch die Übertragung das Kindeseinkommen
steigt 475
3 Immobilienkauf von Angehörigen (gemischte Schenkung) ....476
3.1 Steuerliche Belastungen 477
3.2 So ermitteln Sie die neue Abschreibungsbasis 478 3.3 Verkauf der Immobilie durch den Beschenkten 479 C5 Nießbrauchs- und Wohnrechtsverträge richtig abschließen ... 481 1 Nießbrauch und Wohnrecht: Was bedeutet das? 481
1.1 Was ist ein Nießbrauch? 482
1.2 Was ist ein Wohnrecht? 485
1.3 Lohnen sich Nießbrauchs-und Wohnrechtsverträge? 485 2 Voraussetzungen für die steuerliche Anerkennung 485
3 So vereinbaren Sie einen Nießbrauch 486
3.1 Erster Schritt: Sie müssen einen Vertrag abschließen 486 3.2 Zweiter Schritt: Der Nießbrauch muss ins Grundbuch
eingetragen werden 492
3.3 Der Nießbrauch wird nicht ins Grundbuch eingetragen -
was passiert dann? 492
3.4 Wann endet der Nießbrauch? 493
3.5 Der Nießbrauch bei minderjährigen Kindern 494 4 Vorbehaltsnießbrauch: steuerliche Folgen 495 4.1 Der Vorbehaltsnießbrauch ist meist unentgeltlich 495 4.2 Steuerliche Folgen beim Nießbraucher 495 4.3 Steuerliche Folgen beim Eigentümer 497 4.4 Wenn nur ein Teil des Grundbesitzes mit dem Nießbrauch
belastet ist 499
4.5 Wenn nur ein Teil des Grundbesitzes mit einem Wohn
recht belastet ist 499
4.6 Ablösung des Vorbehaltsnießbrauchs:
Was ist zu beachten? 502
4.7 Was passiert nach dem Erlöschen des Nießbrauchs? 504 4.8 Was wird aus dem Vorbehaltsnießbrauch beim Tod eines
Ehepartners? 504
4.9 Wenn die Eltern sich am Hausbau der Kinder beteiligen ... 504 4.10 Statt Vorbehaltsnießbrauch:
Welche Alternativen gibt es? 505
5 Zuwendungsnießbrauch: steuerliche Folgen 508 5.1 Der Zuwendungsnießbrauch kann entgeltlich, teilent
geltlich oder unentgeltlich sein 508
5.2 Steuerliche Folgen beim Eigentümer 510 5.3 Steuerliche Folgen beim Nießbraucher 512 5.4 Ablösung des Zuwendungsnießbrauchs:
Was ist zu beachten? 514
5.5 Wann lohnt sich der Zuwendungsnießbrauch? 516 5.6 Sonderfall Vermächtnisnießbrauch 517
6 Anhang 518
6.1 Anlage 1: Nießbraucherlass vom 30. 9. 2013 518 6.2 Anlage 2: Kapitalwert einer wiederkehrenden, zeitlich
beschränkten Nutzung oder Leistung im Jahresbetrag von
einem Euro 537
6.3 Anlage 3: Kapitalwert einer lebenslangen Nutzung oder
Leistung im Jahresbetrag von einem Euro 539 6.4 Anlage 4: Sterbetafel 2009 / 2011 des Statistischen Bundes
amtes 542
Abkürzungsverzeichnis 545
Index 555
