Dirk Hohm
Öko-effiziente Dienstleistungen in der Wohnungswirtschaft:
Handlungsoptionen und Akzeptanz bei wohnungswirtschaftlichen Ent- scheidungsträgern
Nr. 45
Hannover, Oktober 2000
Dirk Hohm
Öko-effiziente Dienstleistungen in der Wohnungswirtschaft:
Handlungsoptionen und Akzeptanz bei wohnungswirtschaftlichen Ent- scheidungsträgern
Nr. 45
Hannover, Oktober 2000
Inhaltsverzeichnis
1 Einleitung: Wohnungsunternehmen als Schlüsselakteure für eine Verbreitung
öko-effizienter Dienstleistungen? 3
2 Die Wohnungswirtschaft im Spannungsfeld von ökologischen, sozialen und
ökonomischen Herausforderungen 4
2.1 Wohnen als Bedarfsfeld 4
2.2 Wohnungswirtschaftliche Akteure und Leistungsfelder 6 2.3 Aktuelle Rahmenbedingungen und Entwicklungstrends in der Wohnungswirtschaft 9 2.3.1 Allgemeine gesellschaftliche Rahmenbedingungen 9
2.3.2 Marktliche Rahmenbedingungen 10
3 Handlungsoptionen für öko-effiziente Dienstleistungen in der
Wohnungswirtschaft 12
3.1 Konzeptionelle Grundlagen 12
3.1.1 Grundidee und Grundformen öko-effizienter Dienstleistungen 12 3.1.2 Mögliche Rollen und Funktionen von Wohnungsunternehmen bei der
Vermarktung von öko-effizienten Dienstleistungen 14
3.2 Anwendungsbereiche in der Wohnungswirtschaft 16
3.2.1 Wohnungstauschvermittlung und Umzugsmanagement 16
3.2.2 Energie- und Wasserdienstleistungen 17
3.2.3 Wohnungseinrichtung und -möblierung 17
3.2.4 Gemeinschaftswaschanlagen 18
3.2.5 Wohnanlagenbezogenes Car-Sharing 19
3.2.6 Werkzeug- und Geräteverleih 20
3.3 Organisatorische Grundoptionen 20
4 Fallstudie: „Eigentumsloser Konsum im Habitat“ 22
4.1 Hintergrund und Rahmenbedingungen 22
4.2 Gemeinschaftsnutzung im Habitat 23
4.2.1 MIETERMOBIL: Car-Sharing für Bewohner 23
4.2.2 Waschsalon, Fitnessraum und Geräteverleih 24
4.2.3 Beabsichtigte Wirkungen des Servicekonzeptes 25
5 Empirische Untersuchung: Öko-effiziente Dienstleistungen aus Sicht von
Entscheidungsträgern in der Wohnungswirtschaft 26
5.1 Ziele und theoretisch-konzeptionelle Grundlagen 26
5.2 Ergebnisse der Befragung 28
5.2.1 Stichprobenzusammensetzung 28
5.2.2 Wissensstand und Akzeptanz 31
5.2.3 Einschätzung der Nutzen- und Risikenpotentiale für das eigene Unternehmen 35 5.2.4 Einschätzung der Marktsituation, aktuelle Unternehmensziele sowie
Handlungsschwerpunkte 37
5.2.5 Bestehendes Servicespektrum 41
5.2.6 Einfluß von Unternehmensmerkmalen auf die Akzeptanz 43
5.3 Konsequenzen aus den empirischen Einsichten 44
6 Fazit 45
Literaturverzeichnis 46
Anhang 49
1 Einleitung: Wohnungsunternehmen als Schlüsselakteure für eine Verbreitung öko-effizienter Dienstleistungen?
Öko-effiziente Dienstleistungen gelten als ein zukunftsweisendes Konzept, mit dem negative Umweltwirkungen des Wirtschaftens reduziert werden können, ohne dabei die Bedürfnisse von Kunden zu vernachlässigen und die Wettbewerbschancen von Unternehmen aus dem Blick zu verlieren. Dem Wohnen wird in diesem Zusammenhang eine besondere Bedeutung zugeschrieben: Zum einen besteht hier ein großer Handlungsbedarf, da das Wohnen weitrei- chende ökologische Folgewirkungen nach sich zieht und zugleich von großer ökonomischer wie gesellschaftlicher Bedeutung ist. Zum anderen weisen viele Beispiele für öko-effiziente Dienstleistungen eine direkte oder indirekte Beziehung zum Bedarfsfeld des Wohnens auf.
Die Wohnungswirtschaft könnte deshalb eine Schlüsselfunktion für die Verbreitung öko- effizienter Dienstleistungen einnehmen, sofern geeignete Konzepte und Modelle vorliegen und die Unternehmen selbst dazu bereit sind.
Die vorliegende Arbeit setzt deshalb am Themenfeld öko-effiziente Dienstleistungen in der Wohnungswirtschaft an und beabsichtigt in diesem Zusammenhang eine vertiefte theoretische wie empirische Analyse wohnungswirtschaftlicher Handlungsoptionen und deren Bestim- mungsfaktoren. Neben einer Beschreibung denkbarer Leistungsmodelle und praktischer Um- setzungsmöglichkeiten soll vor allem der Frage nachgegangen werden, in welchem Ausmaß und unter welchen Voraussetzungen Wohnungsunternehmen tatsächlich fähig und bereit sind, die ihnen zugedachte Schlüsselfunktion für eine Verbreitung öko-effizienter Dienstleistungen durch konkrete Markthandlungen auszufüllen. Dazu sollen vor allem auch die Sichtweisen und Einschätzungen von wohnungswirtschaftlichen Entscheidungsträgern Berücksichtigung finden.
Ausgangspunkt der folgenden Ausführungen ist zunächst eine allgemeine Bedingungsanalyse, in der das Bedarfsfeld Wohnen, relevante wohnungswirtschaftliche Akteure sowie allgemeine Rahmenbedingungen der Wohnungswirtschaft dargestellt werden (Kapitel 2). Sie dient vor allem der notwendigen Eingrenzung und Strukturierung des vielschichtigen und komplexen Untersuchungsbereiches „Wohnen und Wohnungswirtschaft“. Anschließend werden mögliche Handlungsoptionen für öko-effiziente Dienstleistungen in der Wohnungswirtschaft erörtert (Kapitel 3), die dann anhand einer Fallstudie über das „Habitat-Quartier“ auf dem Kronsberg, das als Projekt der Expo 2000 in Hannover entstanden ist, konkretisiert werden (Kapitel 4).
Aufbauend auf den konzeptionellen und einzelfallbezogenen Ausführungen ist das folgende Kapitel den Ergebnissen einer schriftlichen Befragung von Wohnungsunternehmen gewidmet.
Dabei wurde u.a. die Akzeptanz eines ausgewählten, konkreten Leistungsbeispiels (Fahrzeug-
pool für Bewohner) bei wohnungswirtschaftlichen Entscheidungsträgern empirisch erfaßt (Kapitel 5).
2 Die Wohnungswirtschaft im Spannungsfeld von ökologischen, sozialen und ökonomischen Herausforderungen
2.1 Wohnen als Bedarfsfeld
Der Begriff des Wohnens bezeichnet im weitesten Sinne all jene Tätigkeiten und Verhaltens- weisen von Menschen, die regelmäßig an einem bestimmten Wohnort vollzogen werden.1 Generell handelt es sich dabei um einen zentralen Lebensbereich, bzw. um eine „elementare Erscheinungs- und Ausdrucksform menschlichen Seins“.2 Das Wohnen erfüllt dabei viele ver- schiedene, miteinander verbundene Bedürfnisse: Vordergründig sorgt es vor allem für den existentiell notwendigen Schutz vor Emissionen und Wetter und dient der physischen und psychischen „Reproduktion“, darüber hinaus beeinflussen aber auch der Wunsch nach indivi- dueller Aneignung des Lebensraums sowie soziale Bedürfnisse nach Geselligkeit, Unterhal- tung, Selbstdarstellung und Repräsentation die Art und Weise des Wohnens.3
Gemeinsam ist den verschiedenen Wohnbedürfnissen, daß ihre Erfüllung in einer Wohnum- welt angestrebt wird. Die Wohnumwelt weist dabei verschiedene Ebenen und Dimensionen auf. Was den räumlichen Umfang betrifft, kann zwischen der eigentlichen Wohnung, dem Wohngebäude und dem (unmittelbaren oder weiteren) Wohnumfeld unterschieden werden.
Während die Wohnung dabei die private Sphäre der Wohnumwelt kennzeichnet, sind das Wohngebäude der halb-öffentlichen und das Wohnumfeld überwiegend der öffentlichen Sphä- re zuzurechnen. Einrichtungen und Anlagen in der (halb-)öffentlichen Sphäre stehen dabei in der Regel einer gemeinschaftlichen Nutzung durch Bewohner zur Verfügung. Neben diesen Umweltebenen lassen sich ferner zahlreiche Dimensionen von Wohnumwelten charakterisie- ren, die mögliche Bedingungen des Wohnens kennzeichnen (siehe Abb. 1).
1 Vgl. Spiegel (1991), S. 41.
2 Spiegel (1991) S. 41.
3 Vgl. Schneider; Spellerberg (1999), S. 23, Walden (1995), S. 70, Flade (1987) S. 52.
Wohnumfeld / Wohnquartier
Gebäude / Wohnanlage
Wohnung
Miete
Stellenwert d. Wohnung Größe/ Austattung
Einrichtung
Mitbewohner
Nebenkosten
Einstellung zur Anlage u. Mitbewohnern Architektur
Zugänglichkeit
Image des Wohngebietes Einstellung zu Nachbarschaft
Kontakte zu Mitbewohnern Hauswart
Kontakte zur Nachbarschaft
Einkaufspreise Fahrtkosten Einkaufsmöglichkeiten Anbindung
Gemeinschaftseinrichtungen
Abb. 1: Bedingungsfaktoren u. Ebenen des Wohnumfeldes Quelle: In Anlehnung an Heinze, R. et. al. (1997), S. 47
Ein Teil der Wohnbedürfnisse, deren Befriedigung in der Wohnumwelt erfolgt, wird „markt- wirksam“ und führt damit zu konkreten Bedarfen und Nachfragen nach Produkten und Dienstleistungen, die verschiedene Funktionen für das Wohnen erfüllen. Ein solches Be- darfsfeld des Wohnens umfaßt dabei verschiedene Teilbereiche, wie z.B.:
ð den Bedarf nach Wohnraum zur Nutzung (Wohnungen),
ð den Bedarf nach Anschlüssen und Diensten zur Ver- und Entsorgung, ð den Bedarf nach Produkten zur Wohnungseinrichtung und -ausstattung,
ð den Bedarf an Geräten und Produkten/Diensten für die Haushaltsführung und woh- nungsnahe Freizeitgestaltung,
ð den Bedarf nach Versorgungseinrichtungen, Infrastruktureinrichtungen und Dienst- leistungen im näheren Wohnumfeld.
Wohnungen bilden dabei das „materielle Substrat“ des Wohnens „im engeren Sinne“4, bzw.
den materiellen Kern des Bedarfsfeldes Wohnen. Als Wirtschaftsgüter sind sie dabei durch eine Reihe von Besonderheiten gekennzeichnet, wie z.B. einem hohen Maß an Komplexität und Heterogenität, einer prinzipiellen Immobilität, einer großen Dauerhaftigkeit und Langle-
4 Spiegel (1991), S. 41.
bigkeit und einer weitgehenden Unteilbarkeit im Konsum.5 Der Nutzen einer Wohnung wird wesentlich bestimmt von den jeweiligen Bedingungen des Wohnumfeldes, wie sie beispiel- haft in der Abbildung 1 beschrieben sind. Die Produkte und Dienstleistungen der übrigen Be- darfsbereiche sind dabei Teil der Wohnbedingungen und stehen mit der Wohnung und mit- einander in einer inhaltlichen Verbundbeziehung.
Die Entscheidung für eine bestimmte Wohnung ist vor diesem Hintergrund eine „strategische Konsumentscheidung“ im Sinne einer „langfristigen Weichenstellung“ für das Konsum- und Umweltverhalten6 im Bedarfsfeld Wohnen und in benachbarten Konsumbereichen: Bei- spielsweise bedingen die relative Lage des Wohnortes sowie die nähere Wohninfrastruktur einen bestimmten Mobilitätsbedarf. Die Größe und Beschaffenheit von Wohnungen wirkt sich auf die Nachfrage nach solchen Haushalts- und Freizeitgeräten aus, die zwar normaler- weise nicht zur Wohnungseinrichtung im eigentlichen Sinne gezählt werden, aber dennoch in der Wohnung oder im näheren Wohnumfeld genutzt oder aufbewahrt werden und dabei Wohnfläche in Anspruch nehmen, die dann für andere Wohnfunktionen nicht mehr zur Ver- fügung steht. In der Folge weist das Wohnen somit enge Verbindungen zu Konsumfeldern wie Gesundheit und Pflege (z.B. in Bezug auf die Badezimmerausstattung und -einrichtung), Ernährung (Kücheneinrichtung und -austattung), Kleidung (Textilpflege, -wäsche und - aufbewahrung) sowie Freizeit (Gerätenutzung und -aufbewahrung) auf. Aufgrund der Viel- zahl an Teilbedarfen und den Wechselwirkungen zu benachbarten Konsumbereichen verbin- det sich mit dem Wohnen einerseits auf der Inputseite ein erhebliches ökonomisches Wertge- wicht, andererseits enthält das Wohnen auf der Outputseite ein großes Potential an Bedarfsbe- friedigungsmöglichkeiten für die Gestaltung des menschlichen Lebens sowie einen immensen Flächen-, Material- und Energieeinsatz. 7
2.2 Wohnungswirtschaftliche Akteure und Leistungsfelder
Der Begriff Wohnungswirtschaft bezeichnet als Sammelbegriff all jene wirtschaftlichen Akti- vitäten, die im Zusammenhang mit dem Wirtschaftsgut Wohnung stehen und somit zunächst vor allem den materiellen Kern des Bedürfnisfeldes Wohnen betreffen. Dabei können private Einzelanbieter (i.S. von natürlichen Personen) und unternehmerische Marktakteure unter- schieden werden. Ein großer Teil des Wohnungsbestandes in Deutschland befindet sich zwar
5 Vgl. Kühne-Büning, L.; Heuer, J. (1994), S. .6ff
6 Vgl. Bodenstein; Spiller; Elbers (1997).
7 Bis zu 40% aller konsumtiven Ausgaben privater Haushalte betreffen das Wohnen. Vgl. Oettle, K. (1991), S.
7. Ca. 30% des Materialverbrauchs und knapp 1/3 des gesamten Primärenergieverbrauchs im Wirtschafts system gehen in der Folge nach Berechnungen des Wuppertal Institutes auf das Konto des Bedarfsfeldes Wohnen, vgl. hierzu BUND / Misereor (1997), S. 234.
im Eigentum von privaten Einzelanbietern, im folgenden soll aber dennoch vor allem die un- ternehmerische Wohnungswirtschaft im Vordergrund der Analyse stehen, da nur diese i. d. R.
über hinreichend große Wohnungsbestände und breite Zugänge zu Bewohnern als potentiellen Konsumenten öko-effizienter Dienstleistungen verfügt.
Die traditionellen Kernfunktionen der unternehmerischen Wohnungswirtschaft sind die Be- reitstellung, Instandhaltung und Bewirtschaftung von Wohnungen und Wohngebäuden.8 We- sentlich ist dabei, daß die wohnungswirtschaftlichen Unternehmen bei der Erfüllung dieser Kernfunktionen vor allem als Koordinationsstellen fungieren, die alle Leistungsbereiche der am Wohnen beteiligten Märkte zum Endprodukt „Wohnung“ zusammenführen (vgl. Tabelle 1).Diese Koordinationsfunktion betrifft zwar vorwiegend den Bereich der eigentlichen Woh- nung sowie Teile der Dienste und Einrichtungen für die Ver- und Entsorgung, je nach Unter- nehmenstyp und Wohnform sind aber auch die übrigen Teilbereiche des Bedarfsfeldes Woh- nens tangiert, insbesondere die Ausstattung und Einrichtung von Wohnungen, Anlagen und Einrichtungen zur gemeinschaftlichen Nutzung sowie Infrastrukturmaßnahmen.
Zu koordinierende Funktion / Leistung Zu koordinierende Akteure
Grunderwerb und Grundstückserschließung Gerichte / Notare / Tiefbauunternehmen Planung und Finanzierung Architekten / Ingenieure / Finanzdienstleister
Bauausführung Bauunternehmen
Vermittlung und Vermarktung Makler / Werbeagenturen
Instandhaltung und Modernisierung Bauunternehmen / Handwerker
Ver- und Entsorgung Versorgungsunternehmen (z.B. Stadtwerke), Abfallwirt- schaftsbetriebe
Einrichtung (Grundausstattung) Groß- und Einzelhandel / Möbel- und Gerätehersteller Technische Ausstattung Dienstleister im Bereich Kommunikation und Informati-
on, Handwerker
Service Dienstleister im Bereich Haushalt, Pflege, Sicherheit,
Gebäudereinigung u.a.m.
Tab. 1: Koordinationsobjekte von Wohnungsunternehmen Quelle: In Anlehnung an Hämmerlein, H. (1996), S. 14
Anhand von unterschiedlichen Tätigkeitsfelder und Handlungsschwerpunkten lassen sich fol- gende wohnungswirtschaftliche Unternehmenstypen von einander abgrenzen: 9
8 Vgl. Hämmerlein. (1996), S. 76
9 Vgl. Hämmerlein. (1996), S. 77
ð Vermietungsunternehmen kümmern sich in der Hauptsache um die Bewirtschaftung und Verwaltung eigener oder fremder Mietwohnungsbestände.
ð Verkaufsbauunternehmen lassen demgegenüber Wohnraum errichten und verkaufen diesen.
ð Bauträgerunternehmen bereiten Bauvorhaben für eigene oder fremde Rechnung vor und führen diese durch.
ð Betreuungsunternehmen (Heimstätten, Landesentwicklungsgesellschaften sowie Treuhandunternehmen) fungieren als Dachgesellschaft und Ansprechpartner für Bauherren und eigene Beteiligungsgesellschaften.
In der Praxis agieren die wohnungswirtschaftlichen Unternehmen häufig, z. T. über verbun- dene Teilgesellschaften, sowohl als Vermietungsunternehmen, als auch im Bereich des Im- mobilienverkaufs und des Bauträgergeschäfts. Im Verlauf der weiteren Untersuchung werden vor allem solche Unternehmen in die Analyse einbezogen, die größere Wohnungsbestände vermieten oder verwalten und so dauerhaft auf die Nutzungsphase von Wohnimmobilien ein- wirken. Betrachtet werden damit vorwiegend Vermietungsunternehmen, sie werden im fol- genden als Wohnungsunternehmen bezeichnet. Grundsätzlich können im Marktsegment der Vermietungsunternehmen drei größere Unternehmensgruppen identifiziert werden: Öffentli- che Wohnungsunternehmen, die i.d.R. als Kapitalgesellschaften der öffentlichen Hand agieren und zu denen Unternehmen des Bundes, der Länder und der Kommunen zählen, Non-Profit- Unternehmen, d.h. insbesondere die Wohnungsgenossenschaften sowie kirchliche und be- triebsverbundene Wohnungsunternehmen, sowie sogenannte freie privatwirtschaftliche Woh- nungsunternehmen.10
Die Vermietung eigener Wohnungsbestände stellt bei den meisten Wohnungsunternehmen den Kernbereich der Leistungspolitik dar. Grundsätzliche Aufgabenfelder der Dienstleistung
„Vermietung von Wohnungen“ sind die Bereitstellung eines geeigneten Mietobjektes, die Ge- staltung und Abwicklung des Mietvertrages, die Instandhaltung und ggf. Modernisierung des Mietobjektes sowie die Gestaltung und Pflege des Wohnumfeldes.11 Erfüllt werden ferner ver- schiedene Servicefunktionen für die Mieter, diese betreffen dabei nicht nur (z. T. zwingend
10 Die ca. 3000 öffentlichen Wohnungsunternehmen und Non-Profit-Anbieter sind überwiegend im Bundes- verband deutscher Wohnungsunternehmen e.V. (GdW ) organisiert und bewirtschaften nach eigenen Angaben zusammen über sieben Millionen Wohnungen, was einem Fünftel aller Wohnungen, bzw. rund einem Drittel aller Mietwohnungen in Deutschland entspricht (Vgl. GdW (2000)). Der „Bundesverband Freier Wohnungsunternehmen“ zählt ca. 1200 Mitgliedsunternehmen und verfügt über ca. 2% aller bundesdeutschen Wohnungsbestände. (vgl. Kühne-Büning: Heuer (1994), S. 84).
11 Vgl. Meissner (1987), S. 66-67.
erforderliche) Zusatzleistungen im Zusammenhang mit dem eigentlichen Mietverhältnis (z.B.
Abrechnung der Wohnnebenkosten), sondern häufig auch soziale Aufgaben, wie z.B. die För- derung einer „gut-nachbarschaftlichen“ Gemeinschaft oder die Betreuung und Beratung von Bewohner mit besonderen Bedürfnissen.12 Entsprechende zusätzliche Serviceleistungen für Bewohner können dabei in zwei verschiedene Kategorien eingeteilt werden: Zum einen gibt es Zusatzangebote, die auf der Grundlage des Mietverhältnisses angeboten werden und deren Kosten in der Miete oder den Betriebskosten enthalten sind, bzw. die den Bewohnern unent- geltlich zur Verfügung gestellt werden. Davon abzugrenzen sind solche Serviceangebote, de- ren Kosten nach dem Ausmaß der persönlichen Inanspruchnahme abgerechnet werden.13 Bei diesen Serviceleistungen fungiert das Wohnungsunternehmen u.U. nicht mehr selbst als origi- närer Anbieter, sondern als Vermittler oder „Zwischenhändler“ für einzelne Leistungen. Ge- rade letzteres ist, wie im weiteren Verlauf der Arbeit deutlich werden wird, für öko-effiziente Zusatzangebote von besonderer Bedeutung.
2.3 Aktuelle Rahmenbedingungen und Entwicklungstrends in der Wohnungs- wirtschaft
2.3.1 Allgemeine gesellschaftliche Rahmenbedingungen
Verschiedene sozio-ökonomische, demographische und kulturelle Entwicklungen haben in den letzten fünfzig Jahren zu einer deutlichen Verschiebung von Haushaltsstrukturen und Haushaltsgrößen in Deutschland geführt, was sich in der Folge wesentlich auf die Wohnbe- dürfnisse sowie den Flächen- und Raumverbrauch des Wohnens ausgewirkt hat und in der Zukunft weiter auswirken wird. In Niedersachsen leben z.B. mittlerweile in mehr als zwei Drittel aller Haushalte lediglich eine oder zwei Personen14 und die traditionelle „Normalfami- lie“ wird zunehmend zur „statistischen Ausnahme“ 15. Die Gründe für diese Entwicklung, die häufig auch als Indikator für eine wachsende Individualisierung der Gesellschaft gedeutet wird, sind dabei vielfältig und beispielsweise in einem Aufschub der Familiengründungspha- se, neuen Partnerschafts- und Lebensmodellen und steigenden Scheidungsquoten zu suchen.16 In Folge der veränderten Haushaltsstrukturen steigt die durchschnittliche Wohnfläche pro Person an (von 23 qm pro Bewohner in 1960 auf mittlerweile fast 40qm).17 Verstärkt werden diese Entwicklungen zusätzlich durch demographische Prozesse in Form der zunehmenden
12 Vgl. Meissner (1987), S. 66-67.
13 Vgl. o. V. (1997), S. 20.
14 Vgl. Landestreuhandstelle (1999a) S. 25.
15 Vgl. Bucksteeg; Eichener (1995)S. 23.
16 Vgl. Bucksteeg; Eichener (1995). 1995, S. 23, Landestreuhandstelle (1999a), S. 4.
17 Vgl. BUND / Misereor (1997), S. 234.
Überalterung der Gesellschaft: Gerade ältere Menschen halten in der Regel an ihrer
„ge-wohnten“ Umgebung fest, auch wenn sich die Familienverhältnisse ändern. Daraus ergibt sich ein entsprechend großer Anteil an Senioren, die allein in relativ großen Wohnungen und Häusern leben.18
Die Individualisierung der Gesellschaft findet ihren Ausdruck nicht allein in sozio- ökonomischen und demographischen Prozessen, sondern wird häufig auch als ein sozio- kulturelles Phänomen umschrieben. Nicht nur in der Familie, sondern auch in der Nachbar- schaft vollzieht sich nach Meinung einiger Beobachter ein Bedeutungswandel von sozialen Bindungen und Beziehungen, der unmittelbare Auswirkungen auf das Wohnverhalten habe.19 Das Wohnen birgt darüber hinaus soziale Herausforderungen in Bezug auf bestimmte „Pro- blemgruppen“, die sozialen Benachteiligungen ausgesetzt sind und/oder nur über ein geringes Einkommen verfügen. Diese Bewohnergruppen laufen z. T. Gefahr, auf dem Wohnungsmarkt in „stigmatisierte“ Bestände abgedrängt zu werden, womit der Bildung von sozialen „Brenn- punkten“ und einer sozialen Segregation Vorschub geleistet würde.20
Die skizzierten Entwicklungstrends können unmittelbar Einfluß auf die Wohnbedürfnisse und Wohn-Bedarfsfelder haben: So könnte der Bedarf von Bewohnern an haushaltsbezogenen Dienstleistungen, Gemeinschafts- und Infrastruktureinrichtungen sowie technischen Geräten weiter wachsen, weil Leistungen, die früher von der Familie, ggf. mit nachbarschaftlicher Unterstützung, noch überwiegend selbst erbracht wurden, nun zunehmend durch Marktlei- stungen und Güter substituiert oder ergänzt werden müssen.21 In der Folge wächst der Flä- chenbedarf des Wohnens (z.B. für die Haushaltsgeräte), gleichzeitig eröffnen sich vielfältige Möglichkeiten für wohnbegleitende Leistungsangebote.
2.3.2 Marktliche Rahmenbedingungen
Die veränderten gesellschaftlichen Rahmenbedingungen führen u.a. dazu, daß sich die Nach- frage nach Wohnungen und Wohnnutzungen qualitativ verändert.22 Die veränderten Wohn- bedürfnisse entfalten dabei vor allem auch deshalb eine Wirkung, weil sich die Märkte gleichzeitig von Vermieter- zu Mietermärkten wandeln. So hat sich bundesweit der Woh- nungsmarkt in den letzten Jahren offenbar deutlich entspannt: Die lange Jahre vorherrschen- den Nachfrageüberhänge - nach einer vorübergehenden zuwanderungsbedingten Anspannung
18 Vgl. Landestreuhandstelle (1999b), S. 28.
19 Vgl. Bucksteeg; Eichener (1995), S. 29.
20 Vgl. Riebel (1995), S. 19.
21 Vgl. Bucksteeg; Eichener (1995), S. 16.
22 Vgl. Bucksteeg; Eichener (1995), S. 16.
der Situation Anfang der 90er - haben sich weitgehend abgebaut. Das Ausmaß der Verände- rungen ist dabei auf den verschiedenen Teilmärkten unterschiedlich groß: In Niedersachsen z.B. wird zwar auch eine weitgehende Entspannung bis hin zu Leerständen diagnostiziert, jedoch wird die Marktlage für die Nachfrager in niedrigeren Preissegmenten als „problema- tisch“ eingestuft, insbesondere kinderreiche Familien gelten als „unterversorgt“.23 Die Stati- stiker prognostizieren dabei eine „differenzierte“ Fortentwicklung: Für Niedersachsen wird bis zum Jahre 2010 z.B. mit einem überwiegend „qualitativen, sanften“ Wachstum des Woh- nungsbedarfs gerechnet, wobei es zu einer Parallelität von Leerständen und hoher Nachfrage kommen könne.24
Die veränderten Marktbedingungen ermöglichen es vielen Mietern, sich nicht mehr wie früher bei der Wohnungswahl nur an den Strukturen des vorhandenen Angebotes zu orientieren, sondern sie können sich bei der Wohnungssuche nun mehr nach ihren individuellen Motiven und Wohnbedürfnissen richten. Dies setzt die Wohnungsunternehmen verstärkt der Notwen- digkeit aus, sich um eine Lenkung und Beeinflussung der Wohnungsnachfrage zu bemühen, bzw. die Anstrengungen für die Gewinnung und Bindung von Bewohnern zu verstärken. Dies betrifft vor allem auch solche Wohnsiedlungen, die mit einem „Imageproblem“ zu kämpfen haben und leicht zu sozialen Brennpunkten werden könnten. Angesichts der z.T. sehr ver- schiedenen Wohnbedürfnisse diverser Zielgruppen erscheint es zu dem notwendig, das woh- nungswirtschaftliche Leistungsprogramm differenziert auf die unterschiedlichen Bewohner- bedürfnisse abzustimmen. Neue Ansprüche und Erwartungen an die Dienstleistungen von Wohnungsunternehmen können sich dabei nicht allein auf das vermeintlich „objektive“ Preis- Leistungsverhältnis einer Wohnung beschränken: Gerade eher schwer greifbare Aspekte wie Imagefaktoren oder Erlebniswerte des Wohnens dürften in Zukunft weiter an Bedeutung ge- winnen.
Angesichts der veränderten gesellschaftlichen wie marktlichen Faktoren wird häufig auf die wachsende Bedeutung von verschiedenen Dienstleistungen „rund um das Wohnen“ verwie- sen. Dies resultiere unmittelbar aus veränderten Bewohnerbedürfnissen und -ansprüchen, z.B.
aus völlig neuartigen Konsumwünschen, aus Bequemlichkeitsansprüchen, aus Kommunikati- onsbedürfnissen, aus Sicherheitsansprüchen, aus dem Bedürfnis nach Betreuung und Pflege, aus Ansprüchen nach professioneller und kompetenter Beratung, technischem Service, ökolo- gischer Effizienz und Ressourcenschonung sowie dem Wunsch, möglichst alles aus einer Hand zu erhalten.25 Obwohl es denn auch nicht an Bekenntnissen und ersten Konzepten für
23 Vgl. Landestreuhandstelle (1999b), S. 3-5
24 Vgl. Landestreuhandstelle (1999a), S. IX
25 Vgl. Galonska (1999), S.19-20
eine verstärkte Dienstleistungsorientierung in der Wohnungswirtschaft fehlt, zeigen sich man- che Wohnungsunternehmen offenbar noch „skeptisch“ sowie „wenig flexibel, motiviert und engagiert“ hinsichtlich neuer Dienstleistungsangebote an die Mieter.26 Mit dem wachsenden Marktdruck und einer weiter fortschreitenden Dynamisierung der Branche ist jedoch damit zu rechnen, daß sich Wohnungsunternehmen mehr und mehr den Dienstleistungscharakter ihres Kerngeschäftes bewußt machen und mögliche Spielräume beim Service „rund um das Woh- nen“ nutzen werden.
3 Handlungsoptionen für öko-effiziente Dienstleistungen in der Wohnungs- wirtschaft
3.1 Konzeptionelle Grundlagen
3.1.1 Grundidee und Grundformen öko-effizienter Dienstleistungen
Hinter dem Grundkonzept öko-effizienter Dienstleistungen steht die Idee einer umfassenden Funktions- und Bedürfnisorientierung. 27 Demnach sollen Unternehmen ihre Leistungspolitik weniger an materiellen Produkten ausrichten, sondern mehr an den eigentlichen Funktionen, die Produkte erfüllen, bzw. an den Leistungen, die sie den Nutzern liefern. Damit könnten nach Meinung vieler ökologischer Wirtschaftsforscher alternative Leistungskonzepte entwic- ckelt werden, welche die Bedürfnisse der Nachfrager ebenso gut oder sogar besser befriedigen und die gleichzeitig weniger Ressourcenverbrauch und Umweltwirkungen verursachen als herkömmliche Produktlösungen. Ökologischen Wirkungen sollen diese Dienstleistungskon- zepte aufgrund der Tatsache entfalten, daß Leistungsanbieter ihre ökologische Produktver- antwortung in allen Nutzungsphasen eines Produktes wahrnehmen und damit eine intensivere und längere Produktnutzung mit entsprechend reduziertem Material- und Energieverbrauch
„pro Nutzeneinheit“ erzielt werden kann. Aufgrund der postulierten Bedürfnisorientierung dieses Grundkonzeptes, die letztlich auch dem „Kern der Marketingphilosophie“28 entspricht, sollen neben den ökologischen Fortschritten auch die Markt- und Wettbewerbschancen von Unternehmen durch öko-effiziente Dienstleistungen gewahrt oder sogar verbessert werden.
Öko-effiziente Dienstleistungen werden vor diesem Hintergrund definiert als Marktleistun- gen, die das Produkteigentum ersetzen oder ergänzen und dabei positive ökologische Effekte
26 Vgl. Forschungsverbund öko-effiziente Dienstleistungen (1998), S. 84.
27 Vgl. zur Funktionsorientierung z.B. Leinkauf; Zundel 1994; Einert, D.;Schrader, U. (1996), S. 16-17.
28 Vgl. Hansen; Schrader (1997), S. 88.
auslösen.29 Zu den produktbegleitenden ökologischen Dienstleistungen zählen u. a. Garantien, Rücknahmeverpflichtungen sowie Instandhaltungsdienstleistungen. Eigentumsersetzende Lei- stungen bieten demgegenüber die Möglichkeit, Produkte in Anspruch zu nehmen, ohne deren Eigentümer werden zu müssen, d.h. sie bewirken einen „Konsum ohne Eigentum“.30 Sie wer- den in der Regel weiter unterschieden in nutzungsbezogene Dienstleistungen, bei denen die Güter den Konsumenten zur Nutzung überlassen werden, und in ergebnisbezogene Dienstlei- stungen, bei denen die Anbieter die Leistung mit Hilfe des Produkte selbst erbringen und dem Leistungsempfänger nur das Ergebnis zur Verfügung stellen. Eine abschließenden Überblick über diese Systematik bietet Abbildung 2.
Öko-effiziente Dienstleistungen
Eigentumsergänzende Dienstleistungen
Eigentumsersetzende Dienstleistungen
Nutzungsbezogene Dienstleistungen
Ergebnisbezogene Dienstleistungen
Z. B. Instandsetzung, Reparatur von Gebrauchsgütern
Z. B. Gemeinschaftliche Nutzung von Gebrauchsgütern
(Waschmaschine)
Z. B. Waschservice (Hol- u. Bringdienst)
Abb. 2: Systematik öko-effizienter Dienstleistungen Quelle: in Anlehnung an Schrader (1999), S. 107
29 vgl. Schrader (1999), S. 106
30 vgl. Einert; Schrader (1996)
3.1.2 Mögliche Rollen und Funktionen von Wohnungsunternehmen bei der Vermarktung von öko-effizienten Dienstleistungen
Eine Übertragung der Grundidee und möglicher Ausprägungsformen öko-effizienter Dienst- leistungen auf den Bereich des Wohnens und der Wohnungswirtschaft kann an allen beschrie- benen Bedarfsteilbereichen des Wohnens ansetzen (siehe Kapitel 2.1), d.h. letztlich an allen Produkten, die in einem inhaltlichen Zusammenhang mit dem Wohnen stehen. Das Spektrum denkbarer Trägermedien für öko-effiziente Dienstleistungen reicht damit vom eigentlichen materiellen Kern (Wohnung) über unmittelbar mit dem Wohnen verbundene Produkte (z. B.
Armaturen oder Möbel) bis hin zu all jenen Gebrauchsgütern, die in der Wohnung oder im näheren Wohnumfeld zum Einsatz kommen oder dort aufbewahrt werden. Generell können die Wohnungsunternehmen bei der Vermarktung wohnungsnaher, öko-effizienter Dienstlei- stungen unterschiedliche, mit einander kombinierbare Rollen und Funktionen übernehmen : ð Sie können als originärer „Produzent“ und Anbieter öko-effizienter Dienstleistungen an
Bewohner herantreten.
ð Sie können als Vermittler für Angebote spezialisierter Dienstleister fungieren, bzw. diese in Kooperation mit Spezialisten bereitstellen.
ð Sie können als Initiator, Moderator und/oder Betreuer von Projekten oder Konzepten fun- gieren, die von den Bewohnern selbst organisiert und getragen werden (z.B. gemein- schaftliche Anschaffung und Nutzung von Gebrauchsgütern).
Eine „Einschaltung“ von Wohnungsunternehmen in den Marktweg für öko-effiziente Dienst- leistungen bietet Abnehmern u.U. konkrete Nutzenvorteile, z.B. in Form von reduzierten Nut- zungspreisen (ausgehandelte „Rabatte“ für Bewohner), sonstigen „geldwerten“ Vorteilen oder geringeren Mühen und Zeitaufwänden der Inanspruchnahme. Theoretisch formuliert bedeutet dies, daß eine Beteiligung von Wohnungsunternehmen bei öko-effizienten Dienstleistungen Transaktionskosten senken kann, also all jene Mühen und Kosten, die durch die Übertragung von Verfügungsrechten beim Austauschprozeß entstehen. Wohnungsunternehmen müssen also dazu beitragen, die Anbahnung, Vereinbarung, Kontrolle und Anpassung entsprechender Leistungsarrangements zu vereinfachen. Transaktionskostensenkend können sich dabei prin- zipiell z. B. folgende Aspekte auswirken: 31
31 vgl. zu den diesen Punkten Forschungsverbund öko-effiziente Dienstleistungen (1998), S. 46
ð Wohnungsunternehmen weisen einen direkten und dauerhaften Zugang zu einer größeren Zahl von Bewohnern auf und verfügen ggf. über relevante bewohnerspezi- fische Informationen, die bei der Leistungsgestaltung berücksichtigt werden können.
ð Sie haben Erfahrungen und Kompetenzen im Bereich nutzungsbezogener Dienstlei- stungen, die sie aus Sicht der Bewohner als vertrauenswürdige und fähige Anbieter oder Koordinatoren erscheinen lassen.
ð Sie verfügen über nutzbare räumliche und infrastrukturelle Einrichtungen sowie über Personal „vor Ort“.
ð Sie können durch die Bündelung von Bewohnerbedarfen u.U. günstige Konditionen für die Bewohnern aushandeln und zeitlich-mengenmäßige Bedarfsschwankungen und daraus resultierende Kapazitätsauslastungsprobleme ausgleichen.
Mögliche Vorteile und Nutzenpotentiale, die sich den Bewohnern durch die Einschaltung von Wohnungsunternehmen bei der Vermarktung von öko-effizienten Dienstleistungen ergeben können, beschränken sich allerdings nicht auf die eher funktionalen und ökonomischen Aspekte des Angebots. Zu berücksichtigen sind auch die eher „weichen“ Faktoren, z. B.
mögliche Auswirkungen solcher Angebote auf das Image eines Quartiers, wovon Bewohner emotional ebenso „profitieren“ wie von dem Gefühl, daß sich der Vermieter mit solchen Zu- satzleistungen in einer besonderen Art und Weise um ein Wohnquartier „kümmert“.
Entscheidend dürften aus Sicht der Wohnungsunternehmen für die Beteiligung an öko- effizienten Dienstleistungskonzepten demnach vor allem die mögliche Wirkung auf die sub- jektiv empfundene Wohnqualität der Bewohner, die sich dann in der Folge über die Mieter- bindung und -identifikation und die Art und Weise des Umgangs mit dem Mietobjekt auch ökonomisch positiv auswirken kann. Öko-effiziente Dienstleistungen werden so zu einer In- vestition in die Beziehung zum Mieter und in das nachbarschaftliche Miteinander der Bewoh- ner, wobei die Wirtschaftlichkeit der Angebot eine sicherlich wichtige und nicht zu vernach- lässigende „Nebenbedingung“ darstellt.
3.2 Anwendungsbereiche in der Wohnungswirtschaft
3.2.1 Wohnungstauschvermittlung und Umzugsmanagement
Durch Dienstleistungsangebote wie eine Wohnungstauschvermittlung oder ein Umzugsmana- gement wird versucht, eine effizientere Nutzung existierender Wohnungsbestände zu errei- chen und Neubaumaßnahmen zu vermeiden, in dem „ungewollte“ Wohnflächenverbräuche reduziert werden. Ausgangspunkt ist die Einsicht, daß vor allem ältere Bewohner in Folge veränderter Familienstrukturen ihre Wohnungen häufig als „zu groß“ und im Prinzip nicht mehr „bedarfsgerecht“ empfinden (siehe Kapitel 2.3). Empirische Daten belegen dabei eine weit höhere Mobilität und Umzugsbereitschaft in dieser Bewohnergruppe als gemeinhin an- genommen und verweisen somit auf entsprechende Handlungspotentiale in diesem Bereich:
So wurde in einer repräsentativen Untersuchung festgestellt, daß immerhin 2,7 Mio. Haus- halte in Deutschland in der Altersgruppe über 55 Jahre ihre jetzige Wohnung als „zu groß“
empfinden und unter bestimmten Umständen zu einem Umzug bereit wären.32 Allerdings scheuen viele Betroffenen den organisatorischen und finanziellen Aufwand eines Wohnungs- wechsels.
Vor diesem Hintergrund haben bereits einige Wohnungsunternehmen in Deutschland, z. T. in Kooperation mit kommunalen Einrichtungen, das Umzugsmanagement als Dienstleistungsan- gebot in das eigene Leistungsprogramm aufgenommen. 33 Die Leistung hat i.d.R. eine Ver- mittlung von bedarfsgerechten Wohnungen aus dem eigenen Bestand zum Inhalt, ggf. kombi- niert mit begleitenden finanziellen wie organisatorischen Hilfen, z.B. in Form von „Umzugs- prämien“ sowie einer Vermittlung von preisgünstigen Umzugsdienstleistungen (Personal, Material, Transport).
Das Potential für eine Ressourceneinsparung ist in diesem Bereich immens: Das Wuppertalin- stitut errechnete für die öffentlichen und Non-Profit Wohnungsunternehmen in Deutschland z. B. eine Potential von 25.000 Wohnungswechslern, bei dessen Ausschöpfung 413.500 m2 Wohnfläche frei würden und in der Folge entsprechend hohe Einsparungen bei Material, Wasser und Energie zu erwarten wären.34 Nebenbei sind diese Angebote für Wohnungsunter- nehmen auch ein Mittel zur Bewohnerbindung, da Umzügler damit im eigenen Bestand ge- halten werden können.
32 vgl. Heinze et al. (1997), S. 3
33 vgl. Forschungsverbund öko-effiziente Dienstleistungen (1998), S. 34
34 vgl. Forschungsverbund öko-effiziente Dienstleistungen (1998), S. 34
3.2.2 Energie- und Wasserdienstleistungen
Im Bereich der Dienste und Anschlüsse zur Versorgung von Wohnungen mit Energie und Wasser finden sich zahlreiche Ansatzpunkte für öko-effiziente Dienstleistungen, wobei z.T.
lediglich bestehende Leistungen unter ökologischen Gesichtspunkten umgestaltet werden müssen: So kann die technische Wohnungsgrundausstattung, die zusammen mit der Wohnung vermietet oder auch verkauft wird, ökologisch optimiert werden, d.h. beispielsweise um Spararmaturen, Energiesparlampen und Einrichtungen zur Fernablesung erweitert werden.
Weitere Handlungspotentiale sind im Bereich der Abrechnungen von Versorgungsdienstlei- stungen denkbar: Dies betrifft sowohl verbrauchsabhängige Nebenkostenabrechnungen, die sich motivierend auf ein energiesparendes Wohnverhalten auswirken können, als auch neuar- tige „Contracting-Modelle“.35 Zur „Abrundung“ können ökologische Informations- und Be- ratungsdienste für ein ressourcen- und umweltschonendes Wohnnutzungsverhalten angeboten werden.
Grundsätzlich lassen sich auch ökologisch motivierte Maßnahmen im Bereich der Instandset- zung und Modernisierung von Wohnungen, die häufig auch oder gerade unter dem Gesichts- punkt einer verbesserten Energieeffizienz des Wohnens durchgeführt werden, diesem An- wendungsfeld zurechnen. Ferner bieten Anschlüsse und Einrichtungen im Wohnumfeld (z.B.
dezentrale Blockheizkraftwerke / Regenwassernutzungsanlagen) vielfältige Möglichkeiten, im Handlungsgebiet Energie und Wasser von der technisch-materiellen Seite her wohnungswirt- schaftliche Dienstleistungen ökologisch zu verbessern. Sowohl in diesem Bereich als auch bei den übrigen Beispielen dürften Wohnungsunternehmen vor allem als Kooperationspartner und Vermittler für Versorgungsunternehmen tätig werden.
3.2.3 Wohnungseinrichtung und -möblierung
Die Wohnungsaustattung, die im Rahmen eines Mietvertrages zusammen mit der Wohnung einem Mieter zur Nutzung überlassen wird, kann prinzipiell auch auf den Bereich der Woh- nungseinrichtung ausgedehnt werden. Denkbare Ansatzpunkte bieten vor allem langlebige und umweltfreundliche Möbel, wobei bislang Handlungspotentiale vor allem bei Küchen (Einbauküche), der Badezimmereinrichtung sowie bei Wandschränken gesehen werden. Dis-
35 Beim Contracting übernimmt ein Akteur die Verantwortung für die Energieversorgung eines oder mehrerer Kunden und führt dabei Investitionen in Energiesparmaßnahmen durch, die anschließend über eingesparte Energiekosten refinanziert werden. Im Mietwohnugsbereich ist dieses Modell allerdings bislang „problema- tisch“, da Mieter Anspruch auf eine verbrauchsabhängige Nebenkostenabrechnung haben. Vgl. Scharp (1998), S. 15
kutiert werden ferner Möglichkeiten eines „Möbelleasings“ für Bewohner, bei denen Woh- nungsunternehmen vermittelt tätig werden könnten. 36
Die Vermietung einer Wohnung mit einer erweiterten Grundausstattung in Form von Möbeln und Einrichtungsgegenständen ist in der Wohnungswirtschaft als Angebotskonzept nicht neu.
Allerdings wird in diesem Zusammenhang auf wachsende und zunehmend individuelle An- spruchshaltungen von Mietern verwiesen, die sich hemmend auf solche Zusatzangebote aus- zuwirken scheinen. Mieter würden sich häufig nicht mehr mit standardisierten, einfachen und kostengünstigen Ausstattungen zufriedengeben und wollten sich die Wohnungen vollständig nach eigenen Vorstellungen einrichten.37 Neue Handlungspotentiale eröffnen sich u. U. im Bereich neuer Wohnformen und Modelle, beispielsweise beim „mittelfristigen Wohnen“ in möblierten Appartmentwohnungen, das sich vor allem an Pendler und Wochenendfahrer richtet, oder im wachsenden Geschäftsfeld des „Service-Wohnens“ für ältere Bewohnerziel- gruppen.38
3.2.4 Gemeinschaftswaschanlagen
Gemeinschaftlich nutzbare Waschanlagen und -einrichtungen sind eine geradezu „klassische“
Zusatzleistung von Wohnungsunternehmen für Mieter in Mehrfamilienhäusern. In vielen Wohnungsunternehmen sind diese traditionellen „eigentumslosen“ Nutzungsdienstleistungen über die Jahre allerdings immer weiter zurückgefahren worden und die Skepsis im Hinblick auf eine „Revitalisierung“ dieser Angebots ist offenbar sehr groß. Argumentiert wird dabei häufig mit Kostenbelastungen in Folge von Vandalismus und unsachgemäßer Bedienung so- wie nachlassenden Nutzungsinteressen bei den Mietern. Berücksichtigt werden muß in diesem Zusammenhang, daß weit über 90% aller Haushalte in Deutschland eine Waschmaschine be- sitzen und sich die Notwendigkeit zur Wäsche außerhalb der eigenen vier Wände nur für we- nige Zielgruppen ergibt.39 Die mangelnde Akzeptanz kann allerdings auch auf die Tatsache zurückgeführt werden, daß Gemeinschaftswaschanlagen früher häufig in relativ abgeschiede- nen und unübersichtlichen Kellerräumen der Mehrfamilienhäuser bereitgestellt wurden. Neue- re Konzepte orientieren sich deshalb an der Idee des Waschsalons, der zu Folge die Wascheinrichtung häufig zugleich als sozialer Treffpunkt fungieren kann und räumlich des- halb ansprechend gestaltet werden sollte.40 Weitere Potentiale für neue wohnbegleitende
36 Vgl. Forschungsverbund öko-effiziente Dienstleistungen (1998), S. 35ff.
37 Die Aussagen stammen aus Einzelinterviews, die der Verfasser mit Entscheidungsträgern aus der Wohnungs wirtschaft geführt hat.
38 Zum Appartmentkonzept vgl. Huber, W. (1999), zum Service Wohnen exemplarisch Heinze et al. (1997).
39 Vgl. Hirschl; Konrad; Scholl (2000), S. 11.
40 Vgl. Hirschl; Konrad; Scholl (2000), S. 11.
Dienstleistungen von Wohnungsunternehmen eröffnen sich u.U. durch die Vermittlung von waschbezogenen Ergebnisdienstleistungen (inkls. Hol- u. Bringdienst).
3.2.5 Wohnanlagenbezogenes Car-Sharing
Ein weitere Beispiel für eine Nutzungsdienstleistung von Wohnungsunternehmen für Mieter ist die Einrichtung und Unterhaltung eines gemeinschaftlich nutzbaren Fahrzeugpools. Es handelt sich dabei um eine innovative Variante des Dienstleistungskonzept Car-Sharing. In Deutschland haben bereits mehrere Wohnungsunternehmen entsprechende Modellprojekte initiiert, wobei die ersten Konzepte in der Tages- wie Fachpresse auf eine relativ große Reso- nanz gestoßen sind.
Die Grundidee dieses Dienstleistungskonzeptes ist eine Verknüpfung der Bedarfsbereiche Wohnen und Mobilität: Die Bewohner einer Wohnanlage bilden dabei einen geschlossenen Nutzerkreis mit einem exklusiven Zugriff auf einen Fahrzeugpool in unmittelbarer Nähe der Wohnungen. Der Fahrzeugpool kann sich - je nach Bewohnerpräferenzen und Objektstruktur - aus verschiedenen Fahrzeugtypen (vom Kleinwagen über ein Cabrio bis zum Kleintrans- porter) zusammensetzen. Die Bewohnern können spontan, schnell und flexibel auf die Fahr- zeuge zugreifen, die für den jeweiligen Fahrtzweck (Freizeitfahrt, Einkauf, Umzug) am besten geeignet scheinen. Durch die Unterbringung der Fahrzeuge in unmittelbarer Nähe der Woh- nungen und dem vereinfachten Ausleihvorgang werden die Transaktionskosten einer Nutzung (Zeit, Geld und Mühe) gegenüber herkömmlichen Car-Sharingangeboten reduziert und damit der Zugang zu den finanziellen und sonstige Vorteilen dieses Mobilitätskonzeptes verein- facht.41
Als potentieller Nutzen eines Car-Sharingangebots wird Wohnungsunternehmen, ähnlich wie bei anderen wohnbegleitenden Servicelleistungen auch, ein Imagegewinn durch die Positio- nierung als moderner und zugleich ökologisch wie sozial verantwortungsbewußt handelnder Dienstleister in Aussicht gestellt, was sich auf die Identifikation der Mieter mit ihrem Unter- nehmen und somit auf die Mieterbindung positiv auswirken soll.42 Hinzu kommt eine denkba- re Entlastung hinsichtlich notwendiger Stellplätze bei Neubauprojekten sowie die Möglich- keit, daß Angehörige des Wohnungsunternehmens selbst auf den Fuhrpark zurückgreifen
41 Grundsätzlich erfolgt die Abrechnung über die gefahrenen Kilometer und die Dauer der Fahrt, wobei sich die Tarife je nach Fahrzeug um die 4 DM pro Stunde und 0,40 DM pro Kilometer bewegen. Ausgenommen hiervon sind mögliche Tarife für Langzeitnutzungen (Urlaub, Tagesausflug) sowie Vielnutzer. In den Tarifen sind in der Regel alle Kosten der Fahrzeugnutzung – d.h. inklusive Benzin, Versicherungen und Steuern – enthalten. Ein zusätzliche Kaution, wie sie bei den meisten herkömmlichen Car-Sharingsystemen üblich ist, fällt nicht an.
42 Vgl. auch zum folgenden o.V. (1998), S. 3.
könnten. Verwiesen wird auch auf mögliche sozialpolitische Wirkungen, da Car-Sharing ein- kommensschwächere Mieter finanziell entlasten könne.43 Wohnungsunternehmen, die sich für ein solches Angebot entscheiden, können auf Konzepte von spezialisierten Dienstleistern zu- rückgreifen, die u.a. das technische System inklusive einer Abrechnungssoftware sowie bera- tende Dienstleistungen umfassen. Als Kosten entstehen die laufenden Betriebskosten (inklu- sive Leasinggebühren für die Fahrzeuge) sowie ggf. Personalkosten für die Betreuung des Systems. In der Regel wird das System so konzipiert, daß die Vorlauf- und Betriebskosten durch die Nutzungsentgelte gedeckt werden, sofern der Fahrzeugpool hinreichend ausgelastet ist.
3.2.6 Werkzeug und Geräteverleih
Die Grundidee des Fahrzeugpools kann prinzipiell auf alle größeren und teureren und relativ selten genutzten Gebrauchsgüter ausgedehnt werden, die in der Wohnung oder im näheren Wohnumfeld zum Einsatz kommen oder dort aufbewahrt werden und somit Wohnfläche in Anspruch nehmen, die für andere Wohnfunktionen dann nicht mehr zur Verfügung steht.
Damit geht u.U. ein „doppelter“ ökologischer Effekt einher, da nicht nur die ökologische Ef- fizienz der Gebrauchsgutnutzung erhöht wird, sondern gleichzeitig auch Wohnfläche einge- spart werden kann. Die Wohnungsunternehmen könnten dazu quartiersbezogen Gerätepools etablieren, bei denen Bewohner gegen ein Nutzungentgelt Geräte nach Bedarf leihen können.
Diese Idee wird bislang vor allem für Heimwerkergeräte, Gartengeräte und bestimmte haus- haltsbezogene Reinigungsgeräte diskutiert.44 Ein mögliches Anwendungsfeld sind ferner Frei- zeitprodukte wie z.B. bestimmte Sportgeräte, Bollerwagen, Fahrräder u.ä.
3.3 Organisatorische Grundoptionen
Ausgehend von der Einsicht, daß Wohnungsunternehmen um so eher als Anbieter und Ver- mittler von öko-effizienten Dienstleistungen in Frage kommen, je eher sie die monetären und nicht-monetären Kosten der Inanspruchnahme senken können, gilt es möglichst effiziente Wege einer Organisation und Distribution ensprechender Dienstleistungskonzepte zu finden und dabei nach Möglichkeit auf vorhandene Strukturen und Ressourcen zurückgreifen zu können.
Ein möglicher Weg dazu ist die Nutzung vorhandener personeller wie räumlicher Ressourcen in den Wohnanlagen „vor Ort“, beispielsweise in dem die Hausmeister und/oder Hauswarte
43 Vgl. o.V. (1998), S 23: In diesem Zusammenhang verweisen die Autoren auf die Tatsache, daß 50% der Schulden in privaten Haushalten auf den Erwerb eines PKW zurückzuführen seien
44 Vgl. Forschungsverbund öko-effiziente Dienstleistungen (1998), S. 36.
sowie bereits existierende Gemeinschaftsräume in die Angebotskonzeption mit eingebunden werden. Ggf müssen die Handlungs- und Aufgabenspielräume des Personals entsprechend erweitert und die Gemeinschaftseinrichtungen umgestaltet werden. 45 Genutzt werden könnten in diesem Zusammenhang auch sog. Concierge-Konzepte, die sich mittlerweile in verschiede- nen Ausprägungen in vielen verdichten Großwohnanlagen finden lassen.46 Concierge- Konzepte zielen auf eine Aufwertung und qualitative Verbesserung der Eingangszonen von Wohnanlagen, wobei u.a. eine Pförtnerloge eingerichtet wird. Der Pförtner achtet dabei nicht nur auf „Sauberkeit und Sicherheit“ sondern ist vielmehr Ansprechpartner und Helfer für die Bewohner und kümmert sich nebenbei um Gemeinschaftseinrichtungen. Grundsätzlich kön- nen diese Dienste sehr gut für öko-effizinete Dienstleistungen im Wohnbereich genutzt wer- den, etwa in dem der Pförtner Wascheinrichtungen oder Gerätepools mit betreut und verwal- tet.
Eine aus wirtschaftlicher Sicht relevante Frage ist die Organisation der Trägerschaft entspre- chender Dienstleistungsangebote. Je nachdem wie umfangreich das Spektrum zusätzlicher (auch nicht primär öko-effizienter) Dienstleistungen rund um das Wohnen ist, um so eher kann über eine organisatorische Auslagerung der Dienstleistungsaktivitäten nachgedacht wer- den. Eine marktliche Lösung stellt die Bildung eigenständiger „Profit-Center“ für die Ver- marktung von wohnbegleitenden Dienstleistungen dar, in dem z.B. wirtschaftlich selbststän- dige Tochtergesellschaften gegründet werden, die für den gesamten Wohnungsbestand als eine Art Service Agentur in Funktion treten. Eine eher dezentrale Lösung bietet die Gründung eines Nachbarschaftsvereins, der als Träger des Serviceprogramms fungieren kann und zu- gleich für eine weitgehende Beteiligung der Bewohner bei der Konzipierung und Umsetzung entsprechender Serviceprojekte sorgt. Dies kann sich förderlich auf die Identifikation mit der Wohnanlage und Nachbarschaft auswirken, setzt allerdings auch eine hinreichend große Be- reitschaft zum Engagement und zur Beteiligung bei den Bewohnern voraus.
Welche Leistungen im einzelnen angeboten werden sollten und welche organisatorische Grundoption jeweils am besten geeignet ist, hängt von den jeweiligen ökonomischen, ökolo- gischen und sozialen Wohnbedingungen vor Ort sowie den spezifischen Interessen und Moti- vationen des jeweiligen Wohnungsunternehmens ab (siehe Kapitel 2.1). Wie ein entsprechen- des Gesamtkonzept aussehen könnte, soll im folgenden in Form einer Fallstudie über ein rea- les Wohnprojekt mit einem umfassenden Serviceangebot dargelegt werden.
45 Vgl. Forschungsverbund öko-effiziente Dienstleistungen (1998), S. 37ff.
46 Vgl. hierzu Hoppenstedt (1998).
4 Fallstudie: „Eigentumsloser Konsum im Habitat“
4.1 Hintergrund und Rahmenbedingungen
Die folgende Fallstudie bezieht sich auf ein Wohnprojekt des Gundlach Wohnungsunterneh- men in Hannover, bei dem u.a. eigentumslose Zusatzangebote für Bewohner bereitgestellt werden.47 Die Konzeption und Umsetzung der Dienstleistungen wurde vom Lehrstuhl Mar- keting I: Markt und Konsum organisatorisch unterstützt und wissenschaftlich begleitet und ausgewertet.
Mit dem Bau des sogenannten Habitats, einem Wohnquartier mit besonderen sozialen, kultu- rellen und ökologischen Ansprüchen, hat sich das Gundlach Wohnungsunternehmen an einem der größten Siedlungsbauvorhaben in Deutschland beteiligt. In dessen Verlauf entstand auf dem Kronsberg in Hannover in unmittelbarer Nähe zum Gelände der Weltausstellung EXPO 2000 ein neuer Stadtteil, dem ein Modellcharakter für den Städtebau, das ökologische Bauen und Wohnen sowie der „Sozialplanung“ zugesprochen wurde. Die öffentliche Hand stellte ein breit gefächertes Förderkonzept für den Mietwohnungsbau und die Eigentumsbildung bereit und zugleich wurden flächendeckend hohe ökologische Standards gesetzt.48 Insgesamt sind bis zur Weltausstellung etwa 2.800 Wohneinheiten von verschiedenen Investoren auf dem Kronsberg errichtet worden.
Das Gundlach Wohnungsunternehmen ist Teil der Unternehmensgruppe Gundlach, einem mittelständischen Familienunternehmen, das sich in den Handlungsfeldern Wohnungsbau, Wohnungsverwaltung, Wohnungsvermietung und Wohnungsverkauf engagiert. Das Woh- nungsunternehmen betreut mehr als 4000 Mietwohnungen im Raum Hannover. 80% der Wohnungen fallen dabei in den Bereich der preisgebundenen Sozial- und Fürsorgewohnun- gen. Das Unternehmen ist ein sog. „freies“ Wohnungsunternehmen (siehe Kapitel 2.2), wobei es sich nach eigenen Angaben einer besonderen sozialen, kulturellen und ökologischen Ver- antwortung verpflichtet fühlt. Im Rahmen des Projektes „Habitat – internationales Wohnen auf dem Kronsberg“ hat Gundlach 93 öffentlich geförderte Wohnungen mit verschiedenen Größen und Grundrissen erstellt. Ein Teil der Wohnungen wurde dabei für Migranten bereit- gehalten und z. T. nach deren spezifischen Bedürfnissen gestaltet. 30 Wohneinheiten wurden zunächst für die Zeit der Weltausstellung an Expo-Bedienstete vergeben. Bei den Wohnungen
47 Vgl. auch zum folgenden Gundlach (1998)
48 Bei der Förderung des sozialen Wohnungsbaus wurden für die Erstvermietung die normalen Einkommens grenzen stark erhöht. Die ökologische Optimierung umfaßt die Bereiche Bodenmanagement, Baustoffe, Energie (Niedrigenergiehausstandard für alle Gebäude), Abfall und Wasser.
hat die Stadt Hannover auf ihre Belegrechte verzichtet und ermöglichte es Gundlach damit, auf die Bewohnerstruktur direkt Einfluß zu nehmen.
Das Habitat bietet interessierten Mietern eine ganze Reihe von architektonischen, ökologi- schen und sozialen Besonderheiten. U.a. stellt Gundlach den Bewohnern ein umfangreiches Serviceangebot bereit, das neben Versorgungeinrichtungen (Bistro) und einem Gemein- schaftshaus auch Möglichkeiten für einen eigentumslosen Konsum zum Inhalt hat. Das Ser- vicekonzept wird personell getragen und betreut von einem Hausverwalter vor Ort, der zu- sätzlich von einem Quartiersmanager unterstützt wird. Ferner ist ein Nachbarschaftsverein gegründet worden, der in Zukunft die Gemeinschafts- und Serviceeinrichtung mittragen und verwalten soll. Alle zusätzlichen Serviceleistungen inklusive der Angebote zum eigentumslo- sen Konsum werden nach persönlicher Inanspruchnahme abgerechnet.
4.2 Gemeinschaftsnutzung im Habitat
4.2.1 MIETERMOBIL: Car-Sharing für Bewohner
Im Aufbau befindet sich derzeit ein Car-Sharingangebot für Bewohner, wie es in ähnlicher Form bereits von verschiedenen Wohnungsunternehmen in Deutschland betrieben wird (siehe Kapitel 3.2.5). Das Projekt erfolgt in Kooperation mit der Abteilung Vertriebsstrategien der Volkswagen AG sowie dem Lehrstuhl Marketing I: Markt und Konsum49, wobei VW die technische Infrastruktur, d.h. insbesondere Buchungsterminal, Fahrzeuge und Software, be- reitstellt und der Lehrstuhl für die Bedarfsermittlung bei den Bewohnern verantwortlich zeichnet. Im Vorfeld wurden bei den Bewohnern mittels eines standardisierten, schriftlichen Fragebogens die Nutzungsintention sowie gewünschte Konfiguration des Fahrzeugpools er- mittelt. Im Ergebnis äußerten 36 (von 100 befragten) Bewohnern ein Nutzungsinteresse, wo- mit die bekundete Nutzungsintention vergleichsweise hoch ist und einen wirtschaftlichen Be- trieb von mindestens zwei Fahrzeugen in Aussicht stellt.50 Als Träger des Systems soll der neu gegründete Nachbarschaftsverein fungieren.Als Fahrzeuge sind ein Kleinwagen (VW Polo), ein multi-funktionaler Van/Transporter (VW-Sharan) und ggf. eine Mittelklassewagen (Golf Variant) vorgesehen.
Der Nutzungsvorgang ist wie folgt geplant: Falls gewünscht können die Nutzer an einem Bu- chungsterminal, der in einem der Zugänge zum Gemeinschaftshaus untergebracht ist, eine
49 Der Lehrstuhl und VW führen derzeit ein ähnliches Projekt mit dem Studentenwerk Hannover durch, wobei hier die Zahl der betroffenen Bewohner und möglichen Nutzer weit höher liegen wird als im Habitat.
50 Berücksichtigt werden muß, daß nach Beendigung des EXPO weitere 30 Bewohner in das Habitat einziehen werden, was den potentiellen Nutzerkreis erhöht.
Vorbuchung durchführen, ansonsten ist eine spontane Nutzung möglich, sofern nicht gerade ein anderer Nutzer das gewünschte Fahrzeug in Anspruch genommen hat. Zur Fahrt meldet sich der Bewohner per EC Karte am Terminal an und gibt dort ein, welches Fahrzeug er zu nutzen wünscht. Das Terminal gibt daraufhin den Fahrzeugschlüssel frei (dieser befindet sich in einem Schlüsseltresor direkt neben dem Terminal). Während der Fahrt speichert der Bordcomputer des Fahrzeugs automatisch alle Nutzungsdaten (Dauer und Kilometer). Nach Beendigung der Fahrt stellt der Nutzer das Fahrzeug wieder auf den vorgesehenen Stellplatz und legt die Fahrzeugschlüssel zurück in den Tresor. Die fällige Nutzungsgebühr wird auto- matisch über die EC-Karte abgebucht.
Das Car-Sharingprojekt wird von allen beteiligten Institutionen als ein Modellprojekt be- trachtet, mit dem Erfahrungen gesammelt werden können und die Wirtschaftlichkeit eines solchen Konzeptes getestet werden soll. Im Vergleich zu anderen Wohnprojekten, in denen ein Car-Sharingsystem angeboten wird, erscheint das Habitat vergleichsweise klein und hat nur einen begrenzten potentiellen Nutzerkreis. Ggf. soll deshalb das Angebot auch auf Be- wohner anderer Quartiere im Kronsberg ausgeweitet werden.
4.2.2 Waschsalon, Fitnessraum und Geräteverleih
Den Bewohnern des Habitat steht in einem extra dafür eingerichteten Raum eine gemein- schaftlich nutzbare Einrichtung zum Wäschewaschen, bestehend aus zwei Waschmaschinen und einem Trockner, zur Verfügung. Um die Geräte nutzen zu können, müssen die Bewohner Waschmarken erwerben (DM 2 pro Stück). Der Waschraum eignet sich durch seine Gestal- tung und Ausstattung als angenehmer Aufenthaltsraum und fungiert nebenbei nach Auskunft des Verwalters mittlerweile auch als „soziale Begegnungsstätte“. Die Auslastung der Geräte ist sehr hoch, das preiswerte Angebot wird von vielen Bewohner offenbar gerne angenom- men, obwohl die Bewohner nach Auskunft des Verwalters i.d.R. noch eine eigene Waschma- schine zur Verfügung haben. Die hohe Akzeptanz des Waschsalon steht damit im deutlichen Gegensatz zu Erfahrungen in anderen Wohnungsunternehmen (siehe Kapitel 3.2.4), offen- sichtlich spielen der Preis sowie die Gestaltung und Ausstattung für die Akzeptanz eines sol- chen Angebots eine herausragende Rolle.
Neben den Waschmaschinen steht den Bewohner für eine gemeinschaftliche Nutzung ferner ein Fitnessraum mit verschiedenen Sportgeräten zur Verfügung sowie eine Sauna. Darüber hinaus wird im Habitat ein Gerätepool für qualitativ hochwertige Werkzeuge und Gartenge- räte aufgebaut. Ausgeliehen werden können diese beim Verwalter gegen eine geringe Nut- zungsgebühr (DM 2 pro Tag). Der Verwalter kauft dazu Geräte nach Bedarf und Wunsch der
Bewohner (siehe Tab. 3). Vorgesehen ist ferner ein Verleih von Produkten wie einem Grill, Geschirr und Gästebett.
Gartengeräte Werkzeug, u.a.
§ Rasenmäher
§ elektrische Heckenschere § Bohrmaschine
§ Stichsäge
§ Winkelschleifer
§ Rasenmäher
§ Werkzeugtisch
§ Stufenleiter
§ Werkzeugkiste mit Standardwerkzeug
Fitnessraum Sonstiges
§ Radtrainer
§ Rudergerät
§ Lauftrainer
§ Kraftmaschine
§ Gästebetten
§ Grill
§ Partygeschirr
Tab. 3: Güter für einen eigentumslosen Konsum im Habitat (ohne Car-Sharing) 4.2.3 Beabsichtigte Wirkungen des Servicekonzeptes
Vordringliches Ziel des Servicekonzeptes im Habitat ist nach Angaben des Unternehmens die Förderung eines „nachhaltigen Lebens- und Wohnstils“, Zusatzangebote für einen eigen- tumslosen Konsum sollen den Bewohner ein „Plus“ an Lebensqualität bescheren und dabei die Bindung an das Wohnquartier und das Wohnungsunternehmen dauerhaft sicherstellen.
Eine möglicherweise wichtige Zielgruppe für den eigentumslosen Konsum wird bei Gundlach im Bereich der Sozialhilfeempfänger gesehen. Diesen eröffne sich der Zugang zu vielen ver- schiedenen Konsumgütern und somit u. U. mehr Entfaltungsmöglichkeiten und Lebensquali- tät durch eigentumslosen Konsum. Verwiesen wird auch auf die Tatsache, daß besondere An- gebote und ein Engagement für die Mieter auch bei denjenigen Bewohnern eine positive Wir- kung entfalten können, die selbst die Angebote nicht in Anspruch nehmen, wohl aber den Imageeffekt und das „sich kümmern“ des Vermieters registrierten. Zusätzliche Dienstleistun- gen erforderten dabei vergleichsweise geringe Invesitionen, könnten sich aber auf der anderen Seite kostenmäßig in Form von geringeren Fluktuationsraten, ausbleibenden Vandalismus- schäden sowie in einer ggf. erhöhten Zahlungsbereitschaft der Bewohner für Miete und Zu- satzleistungen niederschlagen.
Die Umsetzung mehrerer eigentumsloser Konsumangebote im Rahmen eines projektbezoge- nen Servicekonzeptes wie beim Habitat stellt bislang eine Besonderheit in der Wohnungswirt- schaft dar und wirft die Frage auf, inwieweit und unter welchen Voraussetzungen auch andere Wohnungsunternehmen grundsätzlich bereit wären, ähnliche Servicekonzepte in einem brei- ten Umfang zu initiieren. Dieser Frage soll im folgenden auf empirischer Basis nachgegangen werden.
5 Empirische Untersuchung: Öko-effiziente Dienstleistungen aus Sicht von Entscheidungsträgern in der Wohnungswirtschaft
5.1 Ziele und theoretisch-konzeptionelle Grundlagen
In den bisherigen Ausführungen wurde gezeigt, welche grundsätzlichen Handlungsoptionen Wohnungsunternehmen im Zusammenhang mit öko-effizienten Dienstleistungen offenstehen, welche Faktoren und Rahmenbedingungen hierbei beeinflussend wirken und wie konkrete Beispiele in der wohnungswirtschaftlichen Praxis aussehen können. Diese vorwiegend kon- zeptionellen oder auf den Einzelfall bezogenen Darstellungen sollen nun im folgenden mit empirischen Daten konfrontiert werden, die Aufschluß über das Verbreitungspotential aus Sicht der Wohnungswirtschaft selbst liefern sowie Erkenntnisse über diejenigen Faktoren, die aus der Perspektive wohnungswirtschaftlicher Entscheidungsträger von Relevanz sind. Die empirische Untersuchung ist explorativ angelegt und zielt auf eine Generierung von Hypothe- sen über das wahrscheinliche Verhalten von Wohnungsunternehmen im Zusammenhang mit öko-effizienten Dienstleistungen. Damit wird dem theoretische wie empirischen Frühstadium dieses Untersuchungsbereiches Rechnung getragen.
Ausgangspunkt der Untersuchung ist ein unternehmenspolitisch-situatives Grundverständnis des Unternehmensverhaltens. Demnach ist das Handeln eines Gesamtunternehmens in seiner Abhängigkeit von den Einstellungen, Ziel- und Strategieentscheidungen der Unternehmens- führung sowie verschiedener situativer Einflüsse zu untersuchen. 51 Damit wird explizit be- rücksichtigt, daß Entscheidungsträger bei der Wahrnehmung und Einschätzung der Unter- nehmenssituation größeren Interpretations- und Bewertungsspielräumen unterliegen, die im Einzelfall sehr unterschiedlich ausgefüllt werden können. Ausdrücklich vermieden wird somit die Vorstellung eines Unternehmenshandelns, daß lediglich situativen „Zwängen“ folgt und den Verantwortlichen keinerlei Alternativen läßt.
Die Akzeptanz (i.S. einer positiven Einstellung) öko-effizienter Dienstleistungsangebote bei den Entscheidungsträger ist nicht zuletzt deshalb eine notwendige, wenn auch vermutlich nicht hinreichende Voraussetzung für die Verbreitung öko-effizienter Dienstleistungen über die Wohnungswirtschaft. In ihrer Rolle als potentielle interne Promotoren sind vor allem sie in der Lage, die nötigen Entscheidungs- und Beschaffungsprozesse zu initiieren und, sofern sie von der Sinnhaftigkeit solcher Projekte überzeugt sind, auch „interne Barrieren des Nicht-
51 Vgl. Kirchgeorg, M. (1990), S. 33
Wollens“ zu überwinden.52 Ihre Akzeptanz dürfte dabei eher von aggregierten Urteilen über die möglichen Wirkungen eines solchen Angebots für das Gesamtunternehmen abhängen, als als von fachlichen Detailurteilen.53
Ausgehend von diesen theoretischen Vorüberlegungen richtete sich die Untersuchung direkt an die obersten Entscheidungsträger in einem Wohnungsunternehmen (Geschäftsführung und / oder Vorstand). Ihnen wurde ein schriftlicher, standardisierter Fragebogen (siehe Anhang) zugeschickt, mit dem die Akzeptanz und vermutliche Realisierungswahrscheinlichkeit eines konkreten Anwendungsbeispiels für öko-effiziente Dienstleistungen in der Wohnungswirt- schaft sowie mögliche Einflußfaktoren erfaßt werden sollten. Als Beispiel wurde das Konzept eines Fahrzeugpools für Bewohner (wohnanlagenbezogenes Car-Sharing) gewählt, da hier (im Gegensatz zu vielen anderen Anwendungsbereichen) bereits konkrete Erfahrungen mit neuartigen Konzepten vorliegen, die zudem in der Fachpresse auf eine umfassende Resonanz gestoßen sind und die somit von den Befragten relativ konkret beurteilt werden konnten. Zur
„Unterstützung“ der Urteilsbildung wurde dem Fragebogen ferner ein Informationsblatt bei- gelegt, auf dem die wesentlichen Inhalte eines wohnanlagenbezogenen Car-Sharingkonzeptes zusammengefaßt dargestellt waren.
Um ein differenzierteres Meinungsbild der Befragten erhalten zu können, wurden ihnen Aus- sagen über mögliche Nutzenwirkungen und Risiken eines Car-Sharingangebots für das eigene Unternehmen zur Beurteilung vorgelegt. Ermittelt wurde darüber hinaus, wie die Befragten derzeit die Situation am Wohnungsmarkt einschätzen, welche Unternehmensziele für sie ak- tuell und von Bedeutung sind und wie stark sich das Unternehmen in verschiedenen Hand- lungsfeldern engagiert, um anschließend zu prüfen, ob diese Größen einen Einfluß auf die Akzeptanz und Umsetzungswahrscheinlichkeit des wohnanlagenbezogenen Car- Sharingsystems ausüben. Ausgehend vom situativen Grundansatz stand dahinter die Überle- gung, daß das wohnanlagenbezogenen Car-Sharing insbesondere dann auf eine positive Reso- nanz stoßen dürfte, wenn es den aktuellen Herausforderungen, Handlungsschwerpunkten so- wie Unternehmenszielen entgegenkommt. Ferner sollte geprüft werden, ob sich die Befragten hinsichtlich verschiedener Unternehmens- und Personenfaktoren in ihrem Antwortverhalten unterscheiden, um daraus ggf. mögliche Merkmale für unterschiedliche „Unternehmens- Zielgruppen“ ableiten zu können. Abbildung 3 vermittelt abschließend einen Gesamtüberblick über den Untersuchungsplan.
52 Vgl. zum Promotorenmodell Hauschild; Schewe (1997), S. 507, Witte (1976), S. 324ff, Backhaus (1997), S. 65.
53 Vgl. Backhaus (1997), S. 25
