Dietmar Kern
Individual-strategische Facetten einer optimalen Immobilienfinanzierung
Kleine Schritte zum großen Ziel
Wirtschaft
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optimalen-immobilienfinanzierung
Dietmar Kern
Individual-strategische Facetten einer optimalen Immobilienfinanzierung
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Individual-strategische Facetten einer op- timalen Immobilienfinanzierung
07/2016
von Dietmar Kern
2
Inhaltsverzeichnis Seite
Glossar ... 4
Vorwort ... 10
1. Einleitung zur Bausparfinanzierung ... 11
1.1 Die Sparphase der Bausparfinanzierung ... 11
1.1.1 Die Zuteilungsphase der Bausparfinanzierung ... 12
1.1.2 Die Darlehensphase der Bausparfinanzierung ... 13
2. Bausparen oder Bankfinanzierung? ... 14
2.1 Optimale Immobilienfinanzierung durch einen vorfinanzierten Bausparvertrag oder durch eine klassische Tilgungshypothek? ... 16
2.2 Wegen der negativen Zinsdifferenz zwischen Hypothek und Sparvertrag dürfen Bausparverträge nur ein Finanzierungsbaustein sein ... 22
2.3 Baufinanzierer müssen bei ihrer Baufinanzierung auf Tilgung setzen ... 23
3. Riester-Förderung auf Bausparverträge ... 23
3.1 Riesterzulagen auf Bausparvertrag ... 24
3.1.1 Voraussetzung: Selbstgenutzte Wohnimmobilie ... 24
3.1.2 Verwendung des Riester-Guthabens für ein Ferienhaus im EU-Ausland ... 25
3.1.3 Kapital aus Bausparvertrag für Tilgung (Entschuldung) ... 25
3.2 Was ist ein Wohn-Riester?... 26
3.3 Einkommensteuer auf Riester-Bausparvertrag ... 27
3.4 Hausmodernisierung mit Riester-Bausparvertrag ... 28
3.5 Problematisch: Verkauf von Haus oder Wohnung bei Riester-Förderung ... 29
4. Der Anteil der Bausparsumme an der Gesamtfinanzierung ... 30
4.1 Die Festlegung der optimalen Bausparsumme ... 32
4.2 Die Festlegung der optimalen Höhe der Mindestansparleistung ... 34
4.3 Wann sollte der Regelsparbeitrag reduziert werden? ... 36
4.4 Beim Bausparen ist auf die Wahl der Einzahlungstermine zu achten ... 38
5. Deutliche Unterschiede zwischen einer Sofort- und einer Zwischenfinanzierung mit Bausparvertrag ... 43
5.1 Die Funktionsweise einer Zwischenfinanzierung ... 45
5.1.1 Maßnahmen zur Vermeidung einer teuren Zwischenfinanzierung ... 49
5.1.2 Immobilienfinanzierer haben die Wahl: Optimale Baufinanzierung durch einen vorfinanzierten Bausparvertrag oder über eine klassische Tilgungshypothek ... 52
6. Unterschiedliche Möglichkeiten eines Bausparers, wenn das Sparziel erreicht wurde ... 61
6.1 Die Wahl des richtigen Mindestguthaben beim Bausparvertrag ... 63
6.2 Wenn ein Bausparvertrag zuteilungsreif wird ... 66
6.2.1 Erhöhung bzw. Reduzierung der vereinbarten Bausparsumme ... 69
3
6.2.2 Die Fortführung eines Bausparvertrages ... 71
6.2.3 Kündigung des Bausparvertrages ... 73
6.3 Auszahlung Bauspardarlehen ... 76
6.4 Beleihungswert und Beleihungsgrenze – zwei wichtige Faktoren in einer Immobilienfinanzierung ... 78
6.4.1 Beleihungsgrenze ist zumeist geringer ... 81
6.4.2 Bauspardarlehen oder 1a-Hypotheken oder erste Hypotheken? ... 83
7. Vorteile und Nachteile beim Bausparen... 85
7.1 Die entscheidenden Nachteile beim Bausparen ... 86
7.2 Die Vorteile beim Bausparen ... 90
8. Nicht zu unterschätzen: Die Abschlussgebühr beim Bausparvertrag ... 91
9. Bauspartarife: Übersicht und Vergleich ... 92
9.1 Bauspartarife mit Wahl- oder Mehrzuteilung ... 93
9.2 Nicht in allen Fällen lohnenswert: Der Wechsel der Bausparkasse und die Kündigung des Bausparvertrags ... 95
Literaturempfehlungen und Quellenverzeichnis... 99
Internetrechner / Internetrecherche ... 99
4
Glossar
Allgemeine Bedingungen für Bau- sparverträge (ABB)
Rechtsgrundlage für Bausparverträge, werden Inhalt jedes einzelnen Vertrags
Annahmeurkunde Vertragsbestätigung durch die Bausparkasse, enthält relevante Vertragsdaten wie z.B. Tarifvariante, Ver- zinsung, Bausparsumme, Regelsparbeitrag und Ver- tragsbeginn
Auszahlung Die Auszahlung erfolgt, wenn die Darlehensvoraus- setzungen erfüllt sind. Das Bauspardarlehen darf nur für wohnungswirtschaftliche Zwecke ausgezahlt wer- den.
Abschlussgebühr Wird mit Abschluss eines Bausparvertrags fällig, vari- iert je nach Tarif und Bausparkasse und wird in Pro- zent der Bausparsumme berechnet.
BA-Fin Abkürzung für die "Bundesanstalt für Finanzdienst- leistungs-Aufsicht". Ist dem Bundesministerium der Finanzen unterstellt und eine staatliche Behörde, die die privaten Versicherungsunternehmen beaufsichtigt.
Bausparbeiträge Regelmäßige monatliche oder unregelmäßige Zahlun- gen eines Bausparers
Bauspardarlehen Ein in der Regel unkündbares zinsgünstiges Darlehen, darf nur für wohnungswirtschaftliche Zwecke ver- wendet werden
Bausparen Staatlich gefördertes Zwecksparen, bei dem zuerst ein Guthaben angesammelt wird, über das bei Zuteilung des Vertrages frei verfügt oder zusammen mit dem Bauspardarlehen für eine wohnungswirtschaftliche Maßnahme eingesetzt werden kann.
Bausparguthaben Setzt sich aus regelmäßigen Sparbeiträgen, Sonder- zahlungen, gutgeschriebenen Zinsen und vermögens- wirksamen Leistungen zusammen.
Bausparsumme Bestimmte Bausparsumme, umfasst das anzusam- melnde Bausparguthaben, die Zinsgutschriften sowie das Bauspardarlehen und kann später nach Abschluss des Bausparvertrages durch Erhöhung, Ermäßigung, Teilbausparsummenbildung, anteilige Teilung oder durch Zusammenlegung verändert werden.
Beleihungsgrenze Das Bauspardarlehen darf zusammen mit vor- und/
oder gleichrangigen Belastungen 80 % des von der Bausparkasse festgesetzten Beleihungswertes nicht übersteigen.
Beleihungswert Maßgebend für die Beleihbarkeit eines Objektes ist der Beleihungswert, dieser liegt in der Regel unter dem Marktwert und unter der Investitionssumme.
Bewertungsstichtag Es gibt bis zu 12 Bewertungsstichtage im Jahr, an denen für alle Verträge die Bewertungszahlen errech- net und die zur Zuteilung anstehenden Bausparverträ- ge ermittelt werden.
Bewertungszahlberechnung Berechnungsformel für die Bewertungszahl am Be- wertungsstichtag, ist von Bausparkasse zu Bauspar- kasse unterschiedlich.
Bewertungszahl Kennziffer für die Zuteilung, der Bewertungszahl.
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Zuteilungsreif ist ein Bausparvertrag, wenn die gefor- derte Zielbewertungszahl erreicht wurde.
Bindungsfrist Nach Ablauf von 7 Jahren ab Vertragsbeginn kann das Guthaben auch für nichtwohnwirtschaftliche Zwecke verwendet werden. Eine vorzeitige Auszahlung ohne Prämiennachteile ist nur bei Tod des Bausparers bzw.
des Ehegatten, bei völliger Erwerbsunfähigkeit des Bausparers bzw. des Ehegatten (95 % Minderung der Erwerbsfähigkeit) oder bei ununterbrochener Arbeits- losigkeit des Bausparers von mehr als 12 Monaten möglich.
Darlehensantrag Die Auszahlung des Bauspardarlehens (falls ge- wünscht) wird mit einem Darlehensantrag beantragt.
Darlehensabsicherung Bauspardarlehen werden grundsätzlich durch Bestel- lung von Hypotheken oder Grundschulden an 2.
Rangstelle in der Abt. III des Grundbuchs abgesichert.
Darlehensgebühr Wird bei einer Voll- oder Teilauszahlung des Bau- spardarlehens berechnet, zum Bauspardarlehen hinzu- gerechnet und mitverzinst.
Darlehenshöhe Höhe des zinsgünstigen Bauspardarlehens. Ergibt sich aus der Differenz zwischen der Bausparsumme und dem jeweiligen Sparguthaben.
Darlehensverzinsung Durch Sparleistung erworbener Anspruch auf ein be- sonders zinsgünstiges Darlehen, dessen Zinssatz für die gesamte Laufzeit konstant ist. Der Zinssatz ist vom gewählten Tarif abhängig.
Disagio Bauspardarlehen mit Disagio werden nicht zu 100 % ausbezahlt, sondern meist zu 90 bzw. 95 Prozent. Die Inanspruchnahme eines Disagios reduziert zwar den nominalen Darlehenszinssatz, dennoch muss das Dar- lehen zu 100 % zurückgezahlt werden. Kann bei ver- mieteten Immobilien als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden.
Effektiver Jahreszins Nach der Preisangabenverordnung (PAngV) ist die jährliche Gesamtkostenbelastung in einem %-Satz des Kredits anzugeben (bei Bausparkassen als "effektiver Jahreszins ab Zuteilung"). In diese Berechnung wer- den u. a. Nominalzins, Laufzeit, Darlehensgebühr und anteilige Abschlussgebühr einbezogen.
Erhöhung Jede Bausparsumme kann erhöht werden, wenn diese ursprünglich zu niedrig gewählt wurde. Optimal ist eine Bewertungszahl optimierte Erhöhung, bei der ein Vertrag in dem Maße erhöht wird, dass dieser zum gewünschten Zeitpunkt zuteilungsreif ist.
Ermäßigung Auf Wunsch kann die Bausparsumme ermäßigt wer- den, in dem die Bewertungszahl der ermäßigten Bau- sparsumme angepasst wird. Die neue Bausparsumme darf jedoch nicht geringer sein als das bereits ange- sparte Bausparguthaben.
Ersatzsicherheiten Statt durch Bestellung einer Grundschuld können Bauspardarlehen auch durch Ersatzsicherheiten, bspw.
durch Abtretung von Guthaben bei Kreditinstituten zu 100 % abgesichert werden.
Flexible Teilung Wer eine Teilsumme aus seinem Bausparvertrag be-
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nötigt, sollten den Vertrag teilen (je nach Tarif ist auch eine flexible Teilung möglich). Bei gegebener Bewertungszahl kommt die Teilbausparsumme dann sofort in die Zuteilung.
Gemeinschaftsvertrag Bausparverträge, die auf ein Ehepaar, eine Eigentü- mer- oder Erbengemeinschaft lauten.
Grundschuld Grundpfandrecht, mit dem ein Grundstück zur Siche- rung eines Darlehens durch Eintragung im Grundbuch belastet wird. Berechtigt den Darlehensgeber, das Grundstück bzw. die Immobilie per Zwangsvollstre- ckung zu veräußern.
Hypothek Dingliches Recht an einem Grundstück oder einer Immobilie. Ist rechtlich nur verbindlich, wenn eine Auszahlung des beantragten Darlehens stattgefunden hat.
Kontoauszug Gibt einen Überblick über den Stand des Bausparkon- tos und ermöglicht eine Kontrolle der eingezahlten Spar- und Tilgungsbeiträge. Dem Kontoauszug ist auch die Bestätigung über die Anlage vermögenswirk- samer Leistungen beigefügt. Damit kann die Arbeit- nehmersparzulage beim Finanzamt beantragt werden.
Mindestguthaben Eine Voraussetzung für die Zuteilung eines Bauspar- vertrages (meist 40 oder 50 % der Bausparsumme).
Weitere Voraussetzung ist das Erreichen der Bewer- tungszahl.
Negativerklärung Bauspardarlehen bis zu einem Betrag von 15.000 € bzw. Vorfinanzierungs- und Zwischenkredite bis 10.000 € bedürfen keiner grundpfandrechtlichen Si- cherung oder einer Sicherung durch Ersatzsicherhei- ten, da sich der Darlehensnehmer gegenüber der Bau- sparkasse verpflichtet, eine mögliche Sicherung durch Grundpfandrechte der Bausparkasse nicht durch eine Verpfändung oder Veräußerung des in Frage kom- menden Grundstücks oder Immobilie an Dritte zu verhindern.
Regelbesparung Wird in Promille der Bausparsumme gezeigt und ist so kalkuliert, dass der Bausparkunde nach einer an- gemessenen Sparzeit das erforderliche Mindestgutha- ben erreicht. Bei Unterschreiten der Sparrate wird die erforderliche Sparzeit verlängert. Die Regelbesparung beträgt bei den meisten Bausparkassen 5 Promille pro Monat der Bausparsumme. Bei Regelbesparung ist ein Bausparvertrag je nach Bausparkasse nach etwa 7 bis 8 Jahren zuteilungsreif. Nach den Allgemeinen Be- dingungen für Bausparverträge (ABB) wird ein mo- natlicher Regelsparbeitrag in vom Tausend der Bau- sparsumme festgelegt. Die regelmäßige Einzahlung dieses Regelsparbeitrages ist jedoch nicht zwingend;
auch eine Besparung über höhere Beträge, bzw. jähr- liche Beiträge, ist zulässig. Hierdurch hat der Bauspa- rer die Möglichkeit, sein Sparverhalten in Bezug auf die gewählte Bausparsumme und sein Sparziel abzu- stimmen.
Risikolebensversicherung Bei Inanspruchnahme eines Bauspardarlehens schließt
