DIE PERFEKTE MIETERHÖHUNG

(1)

DIE PERFEKTE

MIETERHÖHUNG

I N K L U S I V E G R A T I S A N L E I T U N G

(2)

Einvernehmliche Mieterhöhung

zwischen ______________________________________________________________________________

als Vermieter und _______

______________________________________________________________________________ als Mieter

Die Nettokaltmiete für die Wohnung im Hause _______________________________________________

erhöht sich mit Wirkung ab _________ auf Euro (§ 557 Abs. 1 BGB).

Dadurch setzt sich die Gesamtmiete künftig wie folgt zusammen:

Nettokaltmiete neu ________________ Euro

zuzüglich Vorauszahlung auf die Betriebskosten wie bisher Euro zuzüglich Vorauszahlung auf die Heizkosten wie bisher Euro zuzüglich Garagen-/Stellplatzmiete wie bisher Euro zuzüglich ___________ Euro

Gesamtmiete neu ________________ Euro

❏ Der Mieter überweist die neue Gesamtmiete ab _________________________________ auf das ihm bekannte Konto des Vermieters.

❏ Die neue Gesamtmiete wird ab ___________________________ vom Konto des Mieters abgebucht.

_ _

Ort, Datum Ort, Datum

_ _

Vermieter Mieter

(3)

Mieterhöhung nach Modernisierung: Wählen Sie aus 4 Alternativen den für Sie günstigsten Weg

Nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten dürfen Sie die Miete erhöhen. Hierzu stehen Ihnen 4 verschiedene Möglichkeiten offen. Neben der besonderen Mieterhöhungsmöglichkeit nach einer Modernisierung (§ 559 BGB) kön- nen Sie die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) nutzen. Und das Beste: Sie dürfen sogar beide Erhöhungsmöglichkeiten miteinander kombinieren. Prüfen Sie selbst, was sich in Ihrem Fall am meisten lohnt.

Mieterhöhung nach Modernisierung: Dies sind Ihre 4 Möglichkeiten

Erhöhung Modernisierungsmiet-

erhöhung nach

§ 559 BGB

Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichs- miete nach § 558 BGB

Kombination beider Erhöhungsarten Erst nach § 558 BGB,

dann nach § 559 BGB Erst nach § 559 BGB, dann nach § 558 BGB So machen

Sie es richtig

Sie erhöhen die Miete auf Grundlage der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungs- kosten. Erhöhungsbetrag: 8% der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete, die Monatsmiete steigt also um 1/12 dieser 8%.

Sie erhöhen die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete, beispielsweise mithilfe eines Mietspiegels. Dabei berück- sichtigen Sie den neuen Zu- stand der jetzt modernisierten Wohnung. In diesem Fall ist eine anschließende Modernisierungs- mieterhöhung wegen eben dieser Modernisierung nicht ausgeschlossen. Wohl aber ist die die erste Mieterhöhung bei der höchstzulässigen Moder- nisierungsmieterhöhung anzurechnen (BGH, Urteil v.

16.12.20, Az. VIII ZR 367/18).

Sie erhöhen zuerst die Miete der Wohnung in ihrem ursprüngli- chen Zustand auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Bei der Einord- nung in einen Mietspiegel gehen Sie ausdrücklich vom Zustand der unrenovierten Wohnung aus.

Anschließend steigern Sie die so ermittelte Vergleichsmiete noch um den Modernisierungs- zuschlag (den Sie wie in Spalte 1 ermitteln).

Sie erhöhen zuerst die Miete im Wege der Modernisierungsmiet- erhöhung (wie in Spalte 1). Liegt die so erhöhte Miete noch unter- halb der ortsüblichen Vergleichs- miete für die modernisierte Wohnung, können Sie nun nach

§ 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Im Gegensatz zu Spalte 3 gehen Sie aber bei der Einordnung in den Mietspiegel vom Zustand der neu renovierten Wohnung aus.

Kappungs-

grenze

Seit 2019 gilt: Liegt die aktuelle Miete bei 7 € /m2 oder darüber, dürfen Sie die monatliche Miete aufgrund von Modernisierungen innerhalb von 6 Jahren. um bis zu 3 € /m2 erhöhen. Zahlt Ihr Mieter aktuell eine Mieteunter 7 € /m2, darf die Miete aufgrund von Modernisierungen innerhalb von 6 Jahren um maximal 2 € / m2 steigen.

Es gilt die Kappungsgrenze: Sie dürfen die Miete um maximal 20% bzw. 15% innerhalb von 3 Jahren erhöhen.

Die Kappungsgrenzen beider Mieterhöhungsmöglichkeiten sind für ihren Anteil jeweils zu berücksichtigen.

Wartefrist

Sie brauchen keine Wartefrist von 1 Jahr seit der

letzten Mieterhöhung einzu- halten.

Es gilt die Wartefrist: Die Miete muss in dem Zeitpunkt, in dem die Mieterhöhung eintreten soll, seit mindestens 15 Mona- ten unverändert gewesen sein.

Die Wartefrist gilt für den Teil Ihrer Mieterhöhung, der nach

§ 558 BGB erfolgt. Möchten Sie die Modernisierungsmieterhö- hung erst später aussprechen, gilt keine weitere Wartefrist.

Behalten Sie sich die Moder- nisierungsmieterhöhung aber ausdrücklich vor.

Die Wartefrist gilt für den Teil Ihrer Mieterhöhung, der nach

§ 558 BGB erfolgt. Sie betrifft nicht den Modernisierungs- zuschlag. Fazit: Sie können die Modernisierungsmieterhöhung sofort durchführen, müssen aber mit dem 2. Schritt die 15 Monate seit der (vor der Modernisierung liegenden) letzten Mieterhöhung abwarten.

Wann für Sie sinn- voll?

Häufig die beste Alternative, wenn Sie Ihre Mieten bisher re- gelmäßig auf die ortsübliche Ver- gleichsmiete angehoben haben.

Sie erreichen damit meist eine Miete oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Spart Zeit und Begründungs- aufwand, wenn durch die jetzt geänderte Einordnung in den Mietspiegel eine Mieterhöhung möglich wird, die den Moder- nisierungszuschlag (Spalte 1) erreicht oder übersteigt.

Achtung: Kappungsgrenze und Wartefrist dürfen Ihre Erhö- hung nicht beeinträchtigen!

Günstig, wenn Sie schon mehrere Jahre lang keine Miet- erhöhung mehr vorgenommen haben und Ihre Ausgangsmiete deshalb unter der ortsüblichen Vergleichsmiete für die noch nicht modernisierte Wohnung liegt. Mit der anschließenden Modernisierungsmieterhöhung dürfen Sie dann die Vergleichs- miete für die modernisierte Wohnung überschreiten.

Sinnvoll, wenn nach der Moder- nisierungsmieterhöhung gemäß Spalte 1 die Vergleichsmiete der modernisierten Wohnung noch nicht erreicht wird, Kappungs- grenze oder Wartefrist aber einem Vorgehen nach Spalte 2 entgegenstehen. Die Miethöhe ist durch die ortsübliche Ver- gleichsmiete für die modernisierte Wohnung begrenzt.

(4)

Schnellübersicht: Termine und Fristen bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (vgl. § 558b Abs. 1 BGB)

Wenn dem Mieter die Mieter- höhung im Zeitraum vom ...

bis ... zugeht ...

... dann hat er eine Überle- gungsfrist

bis zum ...

So weit der Mieter zustimmt, muss er die neue Miete ab ...

zahlen.

So weit er nicht

zustimmt, muss der Vermieter bis ... Klage erheben.

01.–31.01. 31.03. 01.04. 30.06.

01.–29.02. 30.04. 01.05. 31.07.

01.–31.03. 31.05. 01.06. 31.08.

01.–30.04. 30.06. 01.07. 30.09.

01.–31.05. 31.07. 01.08. 31.10.

01.–30.06. 31.08. 01.09. 30.11.

01.–31.07. 30.09. 01.10. 31.12.

01.–31.08. 31.10. 01.11. 31.01.

01.–30.09. 30.11. 01.12. 28.02.

01.–31.10. 31.12. 01.01. 31.03.

01.–30.11. 31.01. 01.02. 30.04.

01.–31.12. 29.02. 01.03. 31.05.

So lesen Sie die Tabelle: Angenommen, Sie erlangen von Ihrem Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung von 640 Euro auf 750 Euro und Ihr Schreiben geht Ihrem Mieter im März zu. Dann hat er eine Überlegungsfrist von zwei Monaten, hier also bis zum 31.05., ob er Ihrem Mieterhöhungsverlangen zustimmen will.

Soweit Ihr Mieter zustimmt, muss er die erhöhte Miete in Höhe von 750 Euro ab 01.06. zahlen. Soweit er nicht zustimmt, haben Sie ab dem Ende seiner Überlegungsfrist drei Monate Zeit, hier also bis zum 31.08., ob Sie Klage auf Zustimmung zur Mieterhö- hung auf die ortsübliche Vergleichsmiete erheben. Versäumen Sie die Klage frist, wird das Mieterhöhungsverlangen unwirksam. Es bleibt also bei der bisherigen Miete in Höhe von 640 Euro.

Entsprechendes gilt, soweit der Mieter der Mieterhöhung nur

teilweise zugestimmt hat und Sie die darüber hinausgehende Mieterhöhung nicht im Klageweg verfolgen.

Beispiel: Ihr Mieter hat mitgeteilt, dass er Ihr Mieterhöhungs- verlangen teilweise anerkennt und bereit ist, ab 01.06. 700 Euro Miete zu zahlen.

Wenn Sie die Klagefrist versäumen bzw. bewusst verstreichen lassen (weil Sie keinen Rechtsstreit wollen), schuldet Ihr Mieter ab 01.06.

eine Miete in Höhe von 700 Euro, mehr nicht.

Erheben Sie dagegen fristgerecht Klage auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 750 Euro und gewinnen Sie den Rechtsstreit, muss Ihr Mieter rückwirkend ab 01.06. 750 Euro Miete zahlen – egal, wie lange der Rechtsstreit dauert und wann das Urteil rechtskräftig wird.

Schnellübersicht: Termine und Fristen bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung (vgl. § 559b Abs. 2 S. 1 BGB)

Wenn dem Mieter die Erhöhungserklärung im Zeitraum von

bis zugeht, …

… ist die erhöhte Miete im Normalfall* ab

fällig, … ist die erhöhte Miete

im Sonderfall**

ab fällig.

01.–31.01. 01.04. 01.10.

01.–29.02. 01.05. 01.11

01.–31.03. 01.06. 01.12.

01.–30.04. 01.07. 01.01.

01.–31.05. 01.08. 01.02.

01.–30.06. 01.09. 01.03.

01.–31.07. 01.10. 01.04.

01.–31.08. 01.11. 01.05.

01.–30.09. 01.12. 01.06.

01.–31.10. 01.01. 01.07.

01.–30.11. 01.02. 01.08.

01.–31.12. 01.03. 01.09.

* Sie haben das Modernisierungsvorhaben ordnungsgemäß angekündigt und die tatsächliche Mieterhöhung übersteigt die angekündigte Erhöhung um nicht mehr als 10% (§ 559b Abs. 2 S. 1 BGB).

** Sie haben das Modernisierungsvorhaben nicht oder nicht ordnungsgemäß angekündigt oder die tatsächliche Mieterhöhung übersteigt die angekündigte Erhöhung um mehr als 10% (§ 559b Abs. 2 S. 2 BGB).

So lesen Sie die Tabelle: Nach Abschluss der Modernisierungs- maßnahme verlangen Sie von Ihrem Mieter einen Modernisie- rungszuschlag. Angenommen, die Erhöhungserklärung geht Ihrem Mieter im Februar zu, ist die erhöhte Miete ab 1. Mai fällig. Haben Sie das Modernisierungsvorhaben allerdings nicht ordnungsge- mäß angekündigt oder übersteigt die Mieterhöhung die angekün- digte Erhöhung um mehr als 10%, ist die Mieterhöhung wegen Modernisierung erst ab 1. November möglich.

(5)

Muster einer Mieterhöhung anhand eines Mietspiegels

Viktor Vermieter Vermieterstraße 1 12345 Vermieterstadt Michael und Manuela Mieter Mieterstraße 1

23456 Mieterstadt

Betreff: Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete Vermieterstadt, den 09.11.2021 Sehr geehrte Frau Mieter, sehr geehrter Herr Mieter,

für die von Ihnen gemietete Wohnung zahlen Sie nunmehr seit 3 Jahren konstant eine Miete von 500,00 €. Da das Mietennieveau am Ort mittlerweile gestiegen ist, bitte ich Sie, einer Mieterhöhung zum 01.02.2022 um monatlich 48,00 € zuzustimmen. Hierzu sind Sie gesetzlich verpflichtet (§§ 558 Abs. 1, 558b Abs. 1 BGB).

Diese Mieterhöhung entspricht dem, was in Mieterstadt derzeit an Mieten für vergleichbare Wohnungen gezahlt wird. Die ortsübliche Vergleichsmiete (Nettomiete) für Ihre Wohnung ergibt sich aus dem qualifizierten Mietspiegel der Stadt Mieterstadt aus dem Jahr 2021 wie folgt:

Baujahr Ihrer Wohnung: 1968

Wohnfläche: 73 m ²

Grundausstattung: Sammelheizung (Ölzentralheizung), Bad und WC in der Wohnung Hieraus ergibt sich eine Basis-Nettomiete von 5,80 €/m².

Weiterhin sind folgende Zuschläge zu berücksichtigen:

Gehobene Badezimmerausstattung + 0,84 €/m ² Balkon mit einer Mindesttiefe von 1,5 m + 0,64 €/m ²

Fahrradkeller + 0,23 €/m ²

Die ortsübliche Vergleichsmiete errechnet sich als Summe aus der Basis-Nettomiete und den Zuschlägen.

Abschläge kommen bei der von Ihnen gemieteten Wohnung nicht in Betracht.

Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt: 5,80 + 0,84 + 0,64 + 0,23 = 7,51 1/m ² . Das sind bei einer Wohnfläche von 73 m ² : 7,51 x 73 = 548,23 1 monatlich.

Die von mir erbetene Mieterhöhung auf 548,00 1 monatlich überschreitet damit die ortsübliche Vergleichsmiete nicht. Der Erhöhungsbetrag wahrt zudem die Kappungsgrenze gemäß § 558 Abs. 3 BGB.

Bei gleich bleibenden Betriebskostenvorauszahlungen setzt sich Ihre Miete daher ab dem 01.02.2022 wie folgt zusammen:

Nettokaltmiete 548,00 €

Betriebskostenvorauszahlungen 120,00 €

Summe: 668,00 €

Bitte senden Sie mir die beigefügte Kopie dieses Schreibens unterschrieben zurück. Ihre

Zustimmungserklärung muss spätestens am 31.01.2022 bei mir eingegangen sein. Andernfalls müsste ich gemäß § 558b Abs. 2 BGB bei Gericht auf Ihre Zustimmung klagen.¹

Mit freundlichen Grüßen Viktor Vermieter

¹ Anmerkung: Sollten Sie auf Zustimmung klagen müssen, muss Ihre Klage innerhalb von 3 Monaten ab Ende der für den Mieter geltenden Zustimmungsfrist beim Amtsgericht eingegangen sein (§ 558b Abs. 2 BGB).

(6)

IMPRESSUM

Angaben gemäß §5 TMG

GeVestor Financial Publishing Group, ein Unternehmensbereich der VNR Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG

Theodor-Heuss-Straße 2-4

D-53177 Bonn, Großkundenpostleitzahl: D-53095 Bonn Handelsregister: HRB 8365

Registergericht: Amtsgericht Bonn Vertreten durch den Vorstand Richard Rentrop

Kontakt

Telefon: 0228 – 9 55 01 74 (Kundendienst) Telefax: 0228 – 36 96 480

E-Mail: kundenservice@gevestor.de Internet: https://www.gevestor.de Umsatzsteuer

Umsatzsteuer-Identifikationsnummer gemäß 27a Umsatzsteuergesetz: DE 812639372 Verantwortlich für den Inhalt nach § 55 Abs. 2 RStV

Marc Brede

Theodor-Heuss-Straße 2-4 D-53177 Bonn

Streitschlichtung

Die Europäische Kommission stellt eine Plattform zur Online-Streitbeilegung (OS) bereit: https://ec.europa.eu/consumers/odr.

Unsere E-Mail-Adresse finden Sie oben im Impressum. Wir sind nicht bereit oder verpflichtet, an Streitbeilegungsverfahren vor einer Verbraucherschlichtungsstelle teilzunehmen.

Haftung für Inhalte

Als Diensteanbieter sind wir gemäß §7 Abs.1 TMG für eigene Inhalte auf diesen Seiten nach den allgemeinen Gesetzen verantwortlich. Nach §§ 8 bis 10 TMG sind wir als Diensteanbieter jedoch nicht verpflichtet, übermittelte oder gespeicherte fremde Informationen zu überwachen oder nach Umständen zu forschen, die auf eine rechtswidrige Tätigkeit hinweisen.

Verpflichtungen zur Entfernung oder Sperrung der Nutzung von Informationen nach den allgemeinen Gesetzen bleiben hiervon unberührt. Eine diesbezügliche Haftung ist jedoch erst ab dem Zeitpunkt der Kenntniseiner konkreten Rechtsverletzung möglich. Bei Bekanntwerden von entsprechenden Rechtsverletzungen werden wir diese Inhalte umgehend entfernen.

Haftung für Links

Unser Angebot enthält Links zu externen Websites Dritter, auf deren Inhalte wir keinen Einfluss haben. Deshalb können wir für diese fremden Inhalte auch keine Gewähr übernehmen. Für die Inhalte der verlinkten Seiten ist stets der jeweilige Anbieter oder Betreiber der Seiten verantwortlich. Die verlinkten Seiten wurden zum Zeitpunkt der Verlinkung auf mögliche Rechtsverstöße überprüft.

Rechtswidrige Inhalte waren zum Zeitpunkt der Verlinkung nicht erkennbar. Eine permanente inhaltliche Kontrolle der verlinkten Seiten ist jedoch ohne konkrete Anhaltspunkte einer Rechtsverletzung nicht zumutbar. Bei Bekanntwerden von Rechtsverletzungen werden wir derartige Links umgehend entfernen.

Urheberrecht

Die durch die Seitenbetreiber erstellten Inhalte und Werke auf diesen Seiten unterliegen dem deutschen Urheberrecht. Die Vervielfältigung, Bearbeitung, Verbreitung und jede Art der Verwertung außerhalb der Grenzen des Urheberrechtes bedürfen der schriftlichen Zustimmung des jeweiligen Autors bzw. Erstellers. Downloads und Kopien dieser Seite sind nur für den privaten, nicht kommerziellen Gebrauch gestattet. Soweit die Inhalte auf dieser Seite nicht vom Betreiber erstellt wurden, werden die

Urheberrechte Dritter beachtet. Insbesondere werden Inhalte Dritter als solche gekennzeichnet.

Sollten Sie trotzdem auf eine Urheberrechtsverletzung aufmerksam werden, bitten wir um einen entsprechenden Hinweis. Bei Bekanntwerden von Rechtsverletzungen werden wir derartige Inhalte umgehend entfernen.

Bildnachweis

Adobe Stock, https://stock.adobe.com/de/