BP_Friedenstr. 1-17a_Satzung
Bebauungsplan „Friedenstraße 1-17a“
mit örtlichen Bauvorschriften
Fassung vom 08.11.2019
SCHÖFFLER.stadtplaner.architekten Weinbrennerstraße 13
76135 Karlsruhe
Tel. 0721 - 831030 Fax. - 8310399 mail@planer-ka.de
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Verfahrensvermerke
Die Aufstellung des Bebauungsplans erfolgt im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB
Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 (1) BauGB am 20.03.2018
Einholung der Stellungnahmen gemäß § 4 (2) BauGB vom 05.08.2019
bis 06.09.2019
Ortsübliche Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung gemäß § 3 (2) BauGB am 26.07.2019
Öffentliche Auslegung gemäß § 3 (2) BauGB vom 05.08.2019
bis 06.09.2019
Behandlung der eingegangenen Anregungen gemäß § 1 (7) BauGB am 07.01.2020
Satzungsbeschluss gemäß § 10 (1) BauGB am 07.01.2020
Ausfertigungsvermerk: Es wird bestätigt, dass die Inhalte dieses Bebauungsplans sowie die Inhalte der örtlichen Bauvorschriften mit den hierzu ergangenen Gemeinderatsbeschlüssen übereinstimmen.
Gemeinde Eggenstein-Leopoldshafen, am ………
...
Bernd Stober Bürgermeister
Ortsübliche Bekanntmachung und Inkrafttreten
des Bebauungsplans mit örtlichen Bauvorschriften gemäß § 10 (3) BauGB am ………
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Satzung
über den Bebauungsplan „Friedenstraße 1-17a“
Baugesetzbuch (BauGB)
i.d.F. der Bekanntmachung durch Gesetzes vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634).
Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (BauNVO)
i.d.F. der Bekanntmachung durch Gesetzes vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 3786).
Gemeindeordnung Baden-Württemberg (GemO)
i.d.F. vom 24.07.2000 (GBl. S. 581, ber. 698) zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetztes vom 19.06.2018 (GBl. S. 221).
Planzeichenverordnung 1990 (PlanzV 90)
i.d.F. vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58), geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 04.05.2017 (BGBl. I S. 1057).
Landesbauordnung für Baden-Württemberg (LBO)
vom 08.08.1995 (GBI. S. 617) zuletzt geändert durch Gesetz vom 18.07.2019 (GBl. S. 313).
Aufgrund des Baugesetzbuches (BauGB) sowie des § 74 der Landesbauordnung für Baden- Württemberg (LBO) in Verbindung mit der Gemeindeordnung für Baden-Württemberg (GemO) - je- weils in den Fassungen der letzten Änderungen – hat der Gemeinderat in seiner Sitzung am
……… den Bebauungsplans „Friedenstraße 1-17a“, sowie die Satzung über die örtlichen Bauvor- schriften zum Bebauungsplan als Satzung beschlossen.
Räumlicher Geltungsbereich
Für den räumlichen Geltungsbereich ist der zeichnerischen Teil (Deckblatt) in der Fassung vom 08.11.2019 maßgebend.
Bestandteile der Satzung
A Zeichnerischer Teil (Deckblatt) in der Fassung vom 08.11.2019 B Bauplanungsrechtliche Festsetzungen in der Fassung vom 08.11.2019
C Örtliche Bauvorschriften in der Fassung vom 08.11.2019
Beigefügte Anlagen zur Satzung
D Hinweise in der Fassung vom 08.11.2019
E Begründung in der Fassung vom 08.11.2019
Gesonderte Anlagen zur Satzung
F Artenschutzrechtliche Einschätzung in der Fassung vom 10.07.2019
Ordnungswidrigkeiten
Ordnungswidrig im Sinne des § 75 (3) Nr. 2 LBO handelt, wer aufgrund von § 74 LBO erlassenen örtlichen Bauvorschriften zuwider handelt. Ergänzend wird auf § 213 BauGB (Ordnungswidrigkeiten) verwiesen.
Inkrafttreten
Die Satzung des Bebauungsplans „Friedenstraße 1-17a“ tritt mit der ortsüblichen Bekanntmachung gemäß § 10 (3) BauGB in Kraft.
Gemeinde Eggenstein-Leopoldshafen, am ………
...
Bernd Stober Bürgermeister
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A Zeichnerischer Teil zum Bebauungsplan
Siehe separate Planzeichnung
In Ergänzung des zeichnerischen Teils wird folgendes festgesetzt:
B Planungsrechtliche Festsetzungen
1.0 Art und Maß der baulichen Nutzung
1.1 Art der baulichen Nutzung Allgemeines Wohngebiet (§ 9 (1) Nr. 1 BauGB i.V.m. § 4 BauN- VO)
Zulässig sind folgende Nutzungen:
Wohngebäude,
die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften,
sowie nicht störende Handwerksbetriebe,
Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.
Ausnahmsweise können zugelassen werden:
sonstige nicht störende Gewerbebetriebe.
1.2 Maß der baulichen Nutzung (§ 9 (1) Nr. 1 BauGB)
Das Maß der baulichen Nutzung wird festgesetzt durch die Grundflächenzahl sowie die Trauf- und Firsthöhen gemäß Eintrag in der Nutzungsschablone des zeichnerischen Teils.
Als Bezugspunkt für die Ermittlung der Trauf-, und Firsthöhen wird jeweils die Höhe der Gehweghinterkante bzw. bei nicht nutzungsunterteilten Straßen die Höhe der Straßenkante, die an das jeweilige Grundstück anschließt der erschließenden Straße in Grundstücksmitte definiert. Bei Eckgrundstücken ist der jeweils tiefer liegende Bezugspunkt maßgebend.
Die Traufhöhe ist das Maß zwischen Bezugshöhe und dem Schnittpunkt der Wand mit der Dachhaut.
Die Firsthöhe ist das Maß zwischen Bezugshöhe und dem höchsten Punkt der Dachhaut.
2.0 Überbaubare Grundstücksflächen (§ 9 (1) Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 BauNVO)
Baugrenzen und Baulinien setzen die überbaubare Grundstücksfläche im zeichnerischen Teil zum Bebauungsplan fest.
Terrassen sind auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen bis zu einer Größe von 15 m² und einer maximalen Tiefe von 3 m zulässig.
3.0 Flächen für Garagen, Stellplätze und Nebenanlagen (§ 9 (1) Nrn. 4 und 11 BauGB)
Garagen und Carports sind innerhalb und außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche, je- doch nur hinter der vorderen Baulinie bzw. Baugrenze, zulässig. Stellplätze und Nebenanlagen sind auf der gesamten Grundstücksfläche zulässig. Garagen, Carports, Stellplätze können im seitlichen Grenzabstand errichtet werden.
4.0 Höchstzulässige Zahl von Wohnungen in Wohngebäuden
Zulässig sind maximal vier Wohneinheiten (WE) je Einzelhaus bzw. Doppelhaus (d.h. max. zwei WE je Doppelhaushälfte).
5 5.0 Pflanz- und Erhaltungsgebote (§ 9 (1) Nr. 25 BauGB)
Allgemeines
Die nicht überbauten und nicht der Erschließung dienenden Flächen sind gärtnerisch zu gestal- ten. Es sind gebietsheimische und standortgerechte Pflanzen zu verwenden. Die Pflanzungen sind dauerhaft zu pflegen und bei Verlust nachzupflanzen. Mindestabstände zu Leitungstrassen und Grundstücksgrenzen sind einzuhalten.
6.0 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Land- schaft (§ 9 (1) Nr. 20 BauGB)
Für die Außenbeleuchtung sind insektenfreundliche Leuchtmittel mit geringem UV-Anteil und nach unten gerichteter Lichtquellen zu verwenden (keine Halogenmetalldampf- oder Quecksil- berdampflampen).
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C Örtliche Bauvorschriften
In Ergänzung des zeichnerischen Teils gelten folgende Vorschriften:
1.0 Äußere Gestaltung baulicher Anlagen 1.1. Dachgestaltung (§ 74 (1) Nr. 1 LBO)
Zulässig sind Satteldächer mit einer max. Dachneigung von 45°.
Für untergeordnete Bauteile, Garagen und Nebenanlagen sind auch andere Dachformen und -neigungen zulässig.
1.2 Dachaufbauten (§ 74 (1) Nr. 1 LBO)
Die Breite der Einzelgaube darf höchstens 3,00 m betragen; in ihrer Summe dürfen Dach- gauben je Dachseite 50 % der zugehörigen Gebäudelänge nicht überschreiten.
Mit den Dachgauben sind die nachfolgend genannten Abstände, Höhen und Dachneigungen einzuhalten:
o von der Giebelseite: mindestens 1,25 m o von den traufseitigen Außenwänden: mindestens 0,50 m o vom First des Hauptdaches: mindestens 1,00 m
(gemessen in der Dachschräge) o zwischen mehreren Aufbauten: mindestens 1,50 m
o Schleppgauben: maximale senkrechte Höhe 1,40 m (gemessen je Oberkante Dachhaut) o Giebel-, Dreiecks-, Tonnengauben: mind. 30° Dachneigung bzw. Tonnendach
maximale senkrechte Höhe 2,75 m
(gemessen Dachanschnitt bis zum höchsten Punkt)
1.3 Gestaltung von Doppelhäusern (§ 74 (1) Nr. 1 LBO)
Für Doppelhäuser sind nur Dächer mit gleicher Dachneigung zulässig.
Doppelhäuser sind mit der gleichen Trauf- und Firsthöhe zu errichten. Abweichungen sind zulässig, wenn der Unterschied zwischen den Höhen höchstens 0,5 m beträgt.
2.0 Werbeanlagen (§ 74 (1) Nr. 2 LBO)
Werbeanlagen sind nur als Hinweisschilder auf Beruf, Gewerbe oder Wohnung an der Gebäu- defassade innerhalb der Erdgeschosszone zulässig. Einzelne Hinweisschilder dürfen eine Flä- che von 1,00 qm und in der Summe eine Gesamtfläche von 2,00 qm pro Gebäude nicht über- schreiten.
3.0 Einfriedungen (§ 74 (1) Nr. 3 LBO)
Im Vorgartenbereich sind Zäune als Drahtzäune, z.B. Maschendrahtzäune oder Stabmatten- zäune, und lebende Einfriedungen (z.B. Hecken) bis 0,80 m Höhe zulässig.
4.0 Stellplätze (§ 74 (2) Nr. 2 LBO)
Je Wohneinheit sind mind. 1,5 Stellplätze nachzuweisen. Soweit sich bei der Stellplatzberech- nung Dezimalzahlen ergeben, sind diese aufzurunden.
7 5.0 Umgang mit Niederschlagswasser (§ 74 (3) Nr.2 LBO)
Dachdeckungen und Dachinstallationen aus unbeschichteten Metallen wie Zink, Blei, Kupfer und anderen Materialien, von denen Schadstoffe in das abfließende Niederschlagswasser gelangen können, sind ohne wasserrechtliche Erlaubnis unzulässig.
Das auf Grundstücken von Dachflächen und sonstigen befestigten Flächen abfließende Nie- derschlagswasser ist gemäß den Regelungen der auf Grundlage der einschlägigen Gesetze (Wasserhaushaltsgesetz WHG i.V.m. Wassergesetz Baden-Württemberg WG) erlassenen Verordnung des Umweltministeriums über die dezentrale Beseitigung von Niederschlags- wasser schadlos auf den Baugrundstücken zu versickern.
Soweit keine Gefahr des Eintrags von wassergefährdenden Stoffen besteht und soweit es technisch und/oder rechtlich nicht anders geboten ist, sind die Flächen für Stellflächen, We- ge und Zufahrten mit wassergebundenen Belägen oder in anderer versickerungsfähiger Bauweise zu befestigen und zu begrünen.
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D Hinweise
1.0 Maßnahmen zum Artenschutz gem. § 44 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG)
Rodungsarbeiten und Baumaßnahmen an Gebäuden dürfen nur von Oktober bis Februar durchgeführt werden. Bei Arbeiten außerhalb dieses Zeitraums ist der Nachweis zu erbringen, dass artenschutzrechtliche Tatbestände nicht erfüllt werden.
Gemäß des Beschädigungsverbots (§ 44 (1) Nr. 3 BNatSchG), ist im Falle von Baumaßnah- men, vor allem im Dachbereich, zu gewährleisten, dass weiterhin Nistmöglichkeiten für Haussperlinge bereitgehalten werden. Falls erforderlich, besteht die Möglichkeit, geeignete Nistkästen am Gebäude, im Falle eines Gebäudeabrisses an Nachbargebäuden, anzubringen.
2.0 Wasserwirtschaft
Grundwasserschutz
Wird bei Bauarbeiten Grundwasser erschlossen, ist dies der Unteren Wasserbehörde (Landrat-
samt Karlsruhe, Umweltamt) anzuzeigen. Dauerhafte Grundwasserhaltungen oder –absenkungen sind nicht zulässig.
3.0 Belange des Denkmalschutzes
Sollten bei der Durchführung vorgesehener Erdarbeiten archäologische Funde oder Befunde entdeckt werden, ist dies gemäß § 20 Denkmalschutzgesetz (DSchG) umgehend einer Denk- malschutzbehörde oder der Gemeinde anzuzeigen. Archäologische Funde (Steinwerkzeuge, Metallteile, Keramikreste, Knochen, etc.) oder Befunde (Gräber, Mauerreste, Brandschichten, auffällige Erdverfärbungen, etc.) sind bis zum Ablauf des vierten Werktages nach der Anzeige in unverändertem Zustand zu erhalten, sofern nicht die Denkmalschutzbehörde mit einer Ver- kürzung der Frist einverstanden ist. Auf die Ahndung von Ordnungswidrigkeiten (§ 27 DSchG) wird hingewiesen. Bei der Sicherung und Dokumentation archäologischer Substanz ist zumin- dest mit kurzfristigen Leerzeiten im Bauablauf zu rechnen. Ausführende Baufirmen sollten schriftlich in Kenntnis gesetzt werden.
4.0 Bodenschutz
Hinweise zu Auffüllungen
Wird im Rahmen von Verfüllungen, Auffüllungen und Geländemodellierungen die Verwertung (das Auf- und Einbringen) von aufbereiteten mineralischen Bau- und Abbruchabfälle (Recyc- lingmaterial) oder Böden vorgesehen, so sind die in Baden-Württemberg gültigen technischen Hinweise
Mitteilung des Umweltministeriums Baden-Württemberg "Vorläufige Hinweise zum Einsatz von Baustoffrecyclingmaterial" vom 13.04.2004,
Verwaltungsvorschrift des Umweltministeriums Baden-Württemberg für die Verwertung von Abfall eingestuftem Bodenmaterial, 14.03.2007 Az. 25-8980.08M20 Land/3 einzuhalten.
Bei der Herstellung einer durchwurzelbaren Bodenschicht (z. B. Grünfläche, gärtnerische Nut- zung o. ä.) sind die Vorsorgewerte der Bundesbodenschutz- und Altlastenverordnung (BBodSchV) bzw. die Zuordnungswerte 0 (Z 0) der vorgenannten Verwaltungsvorschrift für Bo- denmaterial einzuhalten.
Sonstige Vorschriften zum Bodenschutz
Auf die unmittelbar geltenden gesetzlichen Pflichten zur Beachtung der Bestimmungen des Bo- denschutzgesetzes (BBodSchG) wird hingewiesen. Es gelten folgende Maßnahmen zur Ver- meidung und Minimierung von Eingriffen in das Schutzgut Boden, die i.d.R. bereits in der Ob- jektplanung bzw. Ausschreibung des Bauvorhabens zu berücksichtigen sind:
- Minimierung der Oberflächenversiegelung auf das unbedingt notwendige Maß, Verwendung von wasserdurchlässigen Belägen.
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- Gezieltes Erdmassenmanagement für die anfallenden Aushubmassen, ökologisch sinnvoller Einbau der Oberboden- und Rohbodenmassen in der Nähe des Aushubgebietes.
- Beschränkung der Inanspruchnahme von Boden, Natur und Landschaft auf das notwendige Maß und Schutz der Böden außerhalb des Baubereiches vor temporärer Inanspruchnahme durch Ausweisen von Tabuflächen und Baulagerflächen, Errichtung von Schutzzäunen.
- Sorgsamer/sachgerechter Umgang mit dem Boden:
Verzicht auf befahren nasser Böden mit schweren Maschinen (beschränken der Lasteinträ- ge, ggf. witterungsbedingter Baustillstand; Anlage von Baustraßen); schichtgerechte sach- gemäße Behandlung, (Zwischen-)Lagerung (Trennung von Ober- und Unterboden) und Wiedereinbau der zwischengelagerten Böden; frühzeitige Wiederbegrünung/Zwischensaat offener Böden, ggf. temporäre Erosionsschutzmaßnahmen ergreifen; Rückhaltung, Klärung und, wenn möglich, Versickerung von Oberflächenwasser.
- Die rechtlichen Vorgaben sowie Normen und Hinweise sind unbedingt zu beachten:
Bundesbodenschutzgesetz (BBodSchG), Bundesbodenschutzverordnung (BBodSchV);
DIN 18915 – Bodenarbeiten;
DIN 18918 – Ingenieurbiologische Sicherungsbauweisen;
DIN 19731 (1998): Bodenbeschaffenheit-Verwertung von Bodenmaterial;
BAFU (2001) Bodenschutz beim Bauen.
- Auf sachgemäßen Umgang mit wassergefährdenden Stoffen im gesamten Baubereich ist zu achten, ggf. sind geeignete Sicherungsmaßnahmen vorzusehen (z.B. Abdichtungen zum Schutz von Boden und Grundwasser).
5.0 Kampfmittel
Vor Beginn von Bauarbeiten auf dem Grundstück wird eine Abfrage bezüglich Kampfmittelfrei- heit empfohlen.
6.0 Geologische Hinweise, Altlasten
Eine objektbezogene ingenieurgeologische Beratung durch ein privates Ingenieurbüro wird empfohlen.
Bei Hinweisen auf bodenfremde Auffüllungen, Materialien oder lokale Verunreinigungen sind die zuständigen Behörden (Amt für Wasser- und Bodenschutz und Gesundheitsamt) unverzüg- lich zu benachrichtigen. Maßnahmen zur Erkundung, Sanierung und Überwachung sind bei Be- darf zuzulassen. Gegebenenfalls erforderliche Sanierungsmaßnahmen können im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens vollzogen werden.
Bekannte, vermutete sowie gefundene Bodenbelastungen, bei denen Gefahren für die Gesund- heit von Menschen, bedeutende Sachwerte oder erhebliche Beeinträchtigungen des Natur- haushalt nicht ausgeschlossen werden können, sind der Unteren Bodenschutzbehörde zu mel- den.
7.0 Einfriedungen
Für Einfriedungen zu den Nachbargrundstücken wird auf die entsprechenden Regelungen des Nachbarrechtsgesetzes Baden-Württembergs (NRG) zu Höhen, Abständen etc. hingewiesen.
8.0 Normen
Sofern im Rahmen der textlichen Festsetzungen Bezug auf DIN-Normen (z.B. DIN 4109) ge- nommen wird, können diese beim Bau- und Liegenschaftsamt der Gemeinde Eggenstein- Leopoldshafen (Gemeindeverwaltung Friedrichstraße 32, Zimmer OG 04) während der Dienst- stunden eingesehen bzw. kostenpflichtig, z.B. bei der Beuth Verlag GmbH, Burggrafenstraße 6, 10787 Berlin, bezogen werden.
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E Begründung
1.0 Planerfordernis
Der ca. 5.160 m² große Geltungsbereich des Bebauungsplans erstreckt sich entlang der Frie- denstraße zwischen den Anwesen 1 und 17a und umfasst die Flurstücke 233, 235, 236, 237, 238, 239, 240/4, 240/1, 240/2 und 240/5. Maßgeblich ist der Lageplan des zeichnerischen Teils zum Bebauungsplan.
Die bisherige Beurteilung des Planbereichs richtet sich nach § 34 BauGB (Einfügen). Im Rah- men des Bebauungsplanverfahrens soll eine Entwicklung gesichert werden, bei der die Grund- stücke mit der Option einer maßvollen Nachverdichtung weiterhin zum Wohnen genutzt werden können. Zusammen mit Aufstellungsbeschluss des Bebauungsplans wurde eine Veränderungs- sperre erlassen, mit der die Entwicklung von städtebaulichen Missständen verhindert werden soll. Um einer Verschlechterung des Wohnumfeldes vorzubeugen, wird die Zahl der Wohnein- heiten beschränkt (max. 4 WE/Gebäude). Dadurch soll gesichert werden, dass die Grundstücke nicht durch übermäßig große Wohngebäude überbaut werden. Das vorgesehene Konzept nimmt die bestehende Struktur entlang der Friedenstraße auf (giebelständige Gebäude entlang der Straße, im Wesentlichen in einer Flucht). In den „Randzonen“ (Hs.Nrn. 1, 17 und 17a) wird auf die bestehende Ecksituation reagiert.
Ein wesentliches Planungsziel der Gemeinde Eggenstein-Leopoldshafen ist die Sicherung und Stärkung der innerörtlichen Wohnfunktion und die Schaffung neuen Wohnraumes durch Nach- verdichtung geeigneter Flächen. Zur Sicherung der Planungsziele und der städtebaulichen Ordnung ist deshalb die Aufstellung des Bebauungsplans „Friedenstraße 1-17a“ erforderlich.
Die Aufstellung des Bebauungsplans erfolgt im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB ohne Umweltprüfung.
Der Gemeinderat beschließt aus o.g. Gründen am 20.03.2018 die Aufstellung des Bebauungs- plans „Friedenstraße 1-17a“, mit örtlichen Bauvorschriften im beschleunigten Verfahren nach
§13a BauGB ohne Umweltprüfung.
2.0 Städtebauliche Ziele
Ziel der Gemeinde Eggenstein-Leopoldshafen ist die Sicherung und Stärkung der innerörtlichen Wohnfunktion und die Schaffung neuen Wohnraumes durch Nachverdichtung geeigneter Flä- chen.
3.0 Verkehrserschließung
Das Gebiet wird über die angrenzende Friedenstraße erschlossen.
4.0 Technische Erschließung, Ver-/Entsorgung
Die technische Erschließung mit Wasserversorgung, Strom, Medien wird vollständig über den vorhandenen Anschluss an die Versorgungsleitungen in der Friedenstraße bewerkstelligt.
Die Müllentsorgung erfolgt durch die Bereitstellung an der Friedenstraße.
5.0 Entwässerungskonzept
Schmutzwasser: Die Entsorgung des häuslichen Schmutzwassers ist über einen Anschluss an den Ortskanal in der Friedenstraße vorgesehen.
Regenwasser: Niederschlagswasser ist nach dem Wassergesetz Baden-Württemberg (WG) dezentral zu beseitigen. Es ist soweit möglich zu sammeln und auf den Grundstücksflächen zu versickern. Alternativ ist eine Nutzung als Brauchwasser möglich.
11 6.0 Beschleunigtes Verfahren nach § 13a BauGB
Der Bebauungsplan wird als Bebauungsplan der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB aufgestellt.
Die Voraussetzungen nach § 13a (1) Satz 2 Nr. 1 BauGB sind erfüllt. Die zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO im räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans liegt deutlich unter dem Schwellenwert von 2,0 ha. Sonstige Bebauungspläne, die in einem engen Zusammenhang im Sinne von § 13a (1) Satz 2 Nr. 1 BauGB mit dem vorliegenden Bebauungs- plan aufgestellt werden, gibt es nicht.
Weitere Voraussetzungen für das beschleunigte Verfahren liegen vor:
Es bestehen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung von Schutzgütern im Sinne des
§ 1 (6) Nr. 7b BauGB (keine FFH- oder Vogelschutzgebiete betroffen).
Vorhaben, die eine Umweltverträglichkeitsprüfung erfordern, sind nicht geplant.
Es liegen keine Hinweise auf vorhandene geschützte Tierarten vor.
Anhaltspunkte, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Aus- wirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) zu beachten wären, bestehen nicht.
7.0 Umweltprüfung und Artenschutz
Die Bebauungspläne gemäß § 13a BauGB bedürfen nach § 13a (2) Nr. 1, § 13 (3) Satz 1 BauGB keiner förmlichen Umweltprüfung.
Auch wenn die Erstellung eines Umweltberichts gemäß § 13a BauGB entbehrlich ist, sind die von der Planung betroffenen Umweltbelange entsprechend den Anforderungen des BauGB zu untersuchen und in den Abwägungsprozess einzustellen.
Artenschutz:
Das Tötungsverbot (§ 44 (1) Nr. 1 BNatSchG) kann durch die Einhaltung der Bauzeitenregelung umgangen werden. Rodungsarbeiten und Baumaßnahmen an Gebäuden dürfen nur von Okto- ber bis Februar durchgeführt werden. Bei Arbeiten außerhalb dieses Zeitraums ist der Nach- weis zu erbringen, dass artenschutzrechtliche Tatbestände nicht erfüllt werden.
Gemäß des Beschädigungsverbot (§ 44 (1) Nr.3 BNatSchG), ist im Falle von Baumaßnahmen, vor allem im Dachbereich, zu gewährleisten, dass weiterhin Nistmöglichkeiten für Haussperlinge bereitgehalten werden. Falls erforderlich besteht die Möglichkeit, geeignete Nistkästen am Ge- bäude, im Falle eines Gebäudeabrisses an Nachbargebäuden, anzubringen.
Zur Erhebung und Bewertung der Umweltbelange wurde im Rahmen des Bebauungsplanver- fahrens eine artenschutzrechtliche Untersuchung durchgeführt:
Artenschutzrechtliche Einschätzung vom 10.07.2019, Planungsbüro Beck und Partner, Karlsru- he
Fazit:
Von August 2018 bis Juni 2019 wurden die Europäischen Vogelarten und die Reptilien bei ins- gesamt acht Begehungen im Geltungsbereich des B-Planes und seinem unmittelbaren Umfeld untersucht. Eine Untersuchung der Fledermausvorkommen erschien dem Gutachter zum der- zeitigen Stand der Planung als zu aufwändig (unverhältnismäßig) und nicht zielführend.
Bei der Brutvogelkartierung konnte im Geltungsbereich nur eine Art mit sieben Einzelnachwei- sen erfasst werden. Es handelt sich dabei um den Haussperling, für den das Gebiet von beson- derer Bedeutung ist. An insgesamt 7 Gebäuden wurden Reviere dieser Art festgestellt.
Zur Vermeidung des Verbotstatbestandes nach § 44 (1) Nr. 1 BNatSchG (Tötungsverbot) eignet sich eine Bauzeitenregelung. Baumaßnahmen an Gebäuden dürfen nur außerhalb der Brutzeit durchgeführt bzw. begonnen werden (1. Oktober bis Ende Februar), wenn sich weder Eier noch Jungvögel in den Nestern befinden.
Mit einer Störung im Sinne des § 44 (1) Nr. 2 BNatSchG (Störungsverbot) ist nicht zu rechnen.
Die hier nachgewiesenen Arten sind Kulturfolger oder doch Arten, die menschliche Aktivitäten gewohnt sind und tolerieren.
12 In § 44 (1) Nr. 3 BNatSchG wird geprüft, ob Fortpflanzungs- oder Ruhestätten aus der Natur entnommen werden. Wenn ja, muss untersucht werden, ob die ökologische Funktion im räumli- chen Zusammenhang ohne vorgezogene Ersatzmaßnahme nach § 44 (5) Satz 2 gewahrt bleibt.
Hier sind vor allem die Haussperlinge betroffen. Im Falle von Baumaßnahmen, vor allem im Dachbereich, muss gewährleistet sein, dass weiterhin Nistmöglichkeiten für Haussperlinge be- reitgehalten werden. Falls erforderlich besteht die Möglichkeit, geeignete Nistkästen am Ge- bäude, im Falle eines Gebäudeabrisses an Nachbargebäuden, anzubringen.
Die wenigen Gehölzbrüter können im Falle eines Bauvorhabens ihr Revier verlagern oder in die nähere Umgebung ausweichen, sodass für sie die ökologische Funktion im räumlichen Zu- sammenhang gewahrt bleibt.
Eidechsen konnten im gesamten Untersuchungszeitraum (August 2018 bis Juni 2019) nicht nachgewiesen werden.
Im konkreten Fall eines Bauvorhabens muss die aktuelle Situation neu und vollständig (incl.
Fledermaus-Vorkommen) erfasst und bewertet werden (spezielle artenschutzrechtliche Prü- fung).
8.0 Bauplanungsrechtliche Festsetzungen
Die Festsetzungen erfolgen im zeichnerischen Teil (Teil A) und den textlichen Festsetzungen (Teil B) zum Bebauungsplan.
8.1 Art und Maß der baulichen Nutzung
Als Art der baulichen Nutzung ist ein allgemeines Wohngebiet gemäß § 4 Baunutzungsverord- nung (BauNVO) vorgesehen. Dies entspricht der umgebenden Nutzung, welche vornehmlich von Wohnen geprägt ist. Um den Gebietscharakter auch zukünftig zu bewahren, werden Be- triebe des Beherbergungsgewerbes und Anlagen für Verwaltungen ausgeschlossen. Tankstel- len und Gartenbaubetriebe werden ausgeschlossen, da diese innerhalb der städtebaulich ge- wünschten kleinteiligen (Wohn-)Bebauung ohnehin nicht zu realisieren wären.
Das Maß der baulichen Nutzung wird festgesetzt durch die maximal zulässige Grundflächen- zahl GRZ in der Planzeichnung sowie die maximal zulässigen Höhen (TH Traufhöhe und FH Firsthöhe) gemäß Eintrag im zeichnerischen Teil des Bebauungsplans. Die zulässige Über- schreitung der GRZ regelt § 19 (4) BauNVO. Über die festgesetzten Höhen wird die Einpassung der geplanten Bebauung in den angrenzenden Gebäudebestand gesichert.
8.2 Überbaubare Grundstücksfläche
Die im zeichnerischen Teil festgelegten Baugrenzen und Baulinien regeln die überbaubare Grundstückfläche, wodurch gesichert werden soll, dass die rückwärtigen Bereiche von einer Wohnbebauung freigehalten werden. Terrassen sind auch außerhalb der überbaubaren Grund- stücksfläche zulässig, dort allerdings nur bis zu einer Größe von 15 m² und einer maximalen Tiefe von 3 m. Durch die Beschränkung der Terrassengröße soll einer unkontrollierten Versie- gelung des Gartenbereichs entgegengewirkt werden. Mit der Festsetzung einer Baulinie entlang der Friedenstraße wird die vorhandene städtebauliche Prägung durch eine Bauflucht auch wei- terhin erhalten und gesichert.
8.3 Flächen für Garagen, Carports, Stellplätze und Nebenanlagen
Garagen und Carports sind innerhalb und außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche, je- doch nur hinter der vorderen Baulinie bzw. Baugrenze, zulässig. Stellplätze und Nebenanlagen sind auf der gesamten Grundstücksfläche zulässig. Garagen, Carports, Stellplätze können im seitlichen Grenzabstand errichtet werden. Dadurch soll die Herstellung einer ausreichenden Anzahl von Stellplätzen auf der Grundstücksfläche ermöglicht werden.
8.4 Höchstzulässige Zahl von Wohnungen in Wohngebäuden
Um einer Verschlechterung des Wohnumfeldes vorzubeugen und eine maßvolle Nachverdich- tung zu garantieren, ist es erforderlich die Zahl der Wohneinheiten (WE) zu begrenzen. Zulässig sind für Einzelhäuser (E) sowie Doppelhäuser (DH, d.h. zwei WE pro Doppelhaushälfte) max.
vier Wohneinheiten.
13 8.5 Flächen für Erhalt- und Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonst. Bepflanzungen
Es werden in geringem Umfang grünordnerische Festsetzungen zur Gestaltung der nicht bau- lich genutzten Grundstücksflächen getroffen. Dies ist auch im Sinne der Regelung des § 9 (1) der Landesbauordnung (LBO). Hierzu wird ergänzt, dass zu einer gärtnerischen Gestaltung keine sog. „Schottergärten“ zählen.
Die getroffenen Festsetzungen lassen dabei genügend Spielraum das geplante Bebauungs- konzept umzusetzen.
Bezüglich Höhen und erforderlichen Abständen bei Bepflanzungen wird auf das Nachbar- rechtsgesetz Baden-Württemberg (NRG) verwiesen.
8.6 Leuchtmittel
Für die Außenbeleuchtung sind insektenfreundliche Leuchtmittel mit geringem UV-Anteil und nach unten gerichteter Lichtquellen zu verwenden (keine Halogenmetalldampf- oder Quecksil- berdampflampen). Diese Festsetzung dient der Vermeidung von sog. Insektenfallen.
9.0 Örtliche Bauvorschriften (Teil C)
9.1 Dachgestaltung/ Gestaltung von Doppelhäusern/ Einfriedungen/ Stellplätzen
Satteldächer bestimmen die umgebende Bebauung. Die Festsetzungen ermöglichen Satteldä- cher mit einer max. Neigung von 45°, um die Höhenentwicklung zu begrenzen. Für Doppelhäu- ser sind Satteldächer mit gleicher Dachneigung festgesetzt. Darüber hinaus wird aus gestalteri- schen Gründen festgesetzt, dass beide Doppelhaushälften mit der gleichen Trauf- und Firsthö- he zu errichten sind. Abweichungen sind zulässig, wenn der Unterschied zwischen den Höhen höchstens 0,5 m beträgt. Durch diese Festsetzungen soll aus baugestalterischen Gründen ein einheitliches Erscheinungsbild entlang des Straßenzugs gesichert werden.
Zusätzlich werden zur Dachgestaltung auch Regelungen zu Gauben etc. getroffen. Diese orien- tieren sich an Gestaltungsvorschriften in anderen Baugebieten im Ortsbereich und lassen aus- reichend Raum für individuelle Lösungen.
Durch die Begrenzung der Höhe für Einfriedungen im Vorgartenbereich auf 0,80 m, wird eine uneingeschränkte Einsehbarkeit in den öffentlichen Straßenraum sichergestellt. Für Einfriedun- gen zu den Nachbargrundstücken wird auf die entsprechenden Regelungen des Nachbar- rechtsgesetzes Baden-Württembergs (NRG) zu Höhen, Abständen etc. hingewiesen.
Im öffentlichen Straßenraum ist das realisierbare Parkierungsangebot begrenzt. Erfahrungsge- mäß geht der tatsächlich zu erwartende Bedarf an privaten Stellplätzen über den nach Landes- bauordnung (LBO) zu führenden Nachweis von 1 Stellplatz je Wohneinheit hinaus. Negative Er- fahrungen aus anderen Bereichen der Ortslage belegen, dass eine zunehmende Verlagerung des ruhenden Verkehrs in den öffentlichen Straßenraum erfolgt. Eine solche Verlagerung kann aufgrund der Anzahl parkender Kfz die Verkehrssicherheit für querende Passanten - insbeson- dere Kinder - verringern und führt auch zu negativen Auswirkungen auf das städtebaulich- gestalterische Erscheinungsbild der Straßenräume. Für Wohnungen gilt deshalb die Vorschrift 1,5 Stellplatz pro Wohneinheit. Für andere Nutzungen ist der Stellplatzbedarf gemäß LBO und der VwV Stellplätze zu ermitteln. Soweit sich bei der Stellplatzberechnung Dezimalzahlen erge- ben, sind diese aufzurunden (z.B. 4,5 = 5 Stellplätze).
9.2 Werbeanlagen
Werbeanlagen können die gestalterische Wirkung eines Baugebiets beeinflussen. Zur Begren- zung solcher Einflüsse sind aus städtebaulich-gestalterischen Gründen einzelne Werbeanlagen nur an der Stätte der Leistung an der Gebäudefassade im Erdgeschoss bis zu einer Größe von 1 qm zulässig. Zusammengenommen darf eine Gesamtfläche von 2 qm nicht überschritten werden.
14 9.3 Umgang mit Niederschlagswasser
Gemäß den einschlägigen Richtlinien (Wasserhaushaltsgesetz (WHG), Wassergesetz (WG) und Verordnungen) soll Niederschlagswasser soweit möglich und andere Rechtsbestimmungen nicht entgegenstehen, über Versickerung auf dem Grundstück entsorgt werden. Dies entspricht dem Grundsatz einer nachhaltigen Regenwasserbewirtschaftung und fördert die Grundwasser- bildung.
Maßgeblich für die Behandlung der Niederschlagswasser ist die wasserrechtliche Erlaubnis bzw. Maßgaben, die sich in Abstimmung mit der Unteren Wasserrechtsbehörde ergeben.
Zur Vermeidung schädlicher Einträge in den Boden und das Grundwasser sind Dachdeckungen und Dachinstallationen aus unbeschichteten Metallen wie Zink, Blei, Kupfer und anderen Mate- rialien nicht zulässig, sofern eine wasserrechtliche Erlaubnis nicht vorliegt.
Wege, Zufahrten und Stellplätze sind wasserdurchlässig z.B. mit versickerungsaktiven Pflaster Belägen, zu gestalten; dies gilt, soweit andere Rechtsbestimmungen nicht entgegenstehen.
Durchlässig befestigte Verkehrsflächen sollen benutzerfreundlich gestaltet sein. Behinderten- parkplätze sollen grundsätzlich eine für die Nutzergruppe geeignete Befestigung erhalten.
