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Hinweise •Anregungen
DEUTSCHES ÄRZTEBLATT
Heft 16
vom 22. April 1983
Kauf und Renovierung von Altbauten aus steuerlicher Sicht
Noch ist sie steuerlich begün- stigt, die Sanierung von Alt-
bauten Foto: dew
Mancher Anleger steht vor der Entscheidung, ein Ein-, Zwei- oder Mehrfamilien- haus zu bauen oder zu kau- fen. Besonders interessant sind für den Anleger die steuerlichen Vergünstigun- gen, die es beim Kauf von Altbauten, bei der Renovie-
rung oder dem Ausbau der- selben gibt.
Diese erhöhten Absetzun- gen sind vor allem des- wegen interessant, weil für die betragsmäßig keine Höchstgrenze vorgesehen ist, der Abschreibungssatz mit 10 Prozent erheblich über der degressiven Ab- schreibung bzw. der erhöh- ten Abschreibung nach § 7 b des Einkommensteuerge- setzes (EStG) von jeweils 5 Prozent für die ersten acht Jahre liegt und der Steuer- pflichtige nicht Bauherr sein muß oder durch die Zahl der Objekte be- schränkt ist. Allerdings sind nicht alle baulichen Maßnahmen „§-82-a-fä- hig". Hierzu gibt es einen Katalog.
Bevor jedoch der Anleger die steuerlichen Vorteile des § 82 a der Einkommen-
steuer-Du rchfü h ru ngsver- ordnung (EStDV) voll aus- nutzen kann, müssen wich- tige nichtsteuerliche Ent- scheidungen fallen.
Der Anleger benötigt ein Objekt, das einmal nicht zu teuer, zum anderen aber von so guter baulicher Substanz ist, daß die steu- erlichen Vorteile der Ab- schreibung nicht durch zu hohe Anschaffungskosten oder durch Kosten für Re- novierungsarbeiten kom- pensiert werden.
Diese nichtsteuerlichen Fragen sollten mit dem Ar- chitekten, Statiker oder ei- nem Sachverständigen be- sprochen werden, da sie grundlegende Vorausset- zung für die spätere steuer- liche Ausnutzung der er- höhten Abschreibungen sind.
Wird nunmehr ein Altbau erworben, so sind die An- schaffungskosten in Auf- wendungen für Grund und
Boden und für das Gebäu- de aufzuteilen. Der Teil der Anschaffungskosten, der auf den Grund und Boden entfällt, ist steuerlich nicht abschreibungsfähig. Da der Kaufpreis in den wenig- sten Fällen eindeutig auf- zuschlüsseln ist, zieht die Finanzverwaltung als Ver- gleichsmaßstab für die An- schaffungskosten von Grund und Boden „Kauf- preissammlungen" heran.
Das sind Richtpreise von Gutachterausschüssen bei den Gemeinden, die nach dem Bundesbaugesetz die Kaufpreissammlungen für unbebauten Grund und Bo- den erstellen. Die Finanz- verwaltung zieht diese Richtpreise auch für be- baute Grundstücke als Ver- gleichsmaßstab heran.
Die beim Kauf eines Alt- baus entstandenen Neben- kosten, auch Anschaf- fungsnebenkosten ge- nannt, wie die Gebühren des Immobilienmaklers, des Notars, die Kosten für die Eintragung der Eigen- tumsverhältnisse in das Grundbuch, die Grunder- werbsteuer usw., entfallen anteilig auf Grund und Bo- den und Gebäude. Anders
jedoch die Geldbeschaf- fungskosten, die ihrerseits sofort abzugsfähige Wer- bungskosten darstellen und bei denen somit keine Aufteilung erforderlich ist.
Die Anschaffungskosten für den Altbau (d. h. die Ko- sten, die nicht auf den Grund und Boden entfal- len) sind abschreibungsfä- hig, wobei es sehr wichtig ist, welche Art der Ab- schreibung gewählt wird.
Durch das 2. Haushalts- strukturgesetz (BGBI I, S.
1523 vom 29. Dezember 1981) wurde dahingehend eine Neuerung geschaffen, daß § 7b EStG in seinen Grenzen von 150 000 auf 200 000 bei Einfamilien- häusern und von 200 000 auf 250 000 DM bei Zwei- familienhäusern erhöht wurde.
Die Zahl der Vorbesitzer und das Alter des Objekts sind seit dem 11. Juli 1977 (BGBl 1, S. 1317) ohne Be- deutung, so daß bei jedem Neuerwerb eines Altbaus die Abschreibung nach § 7 b EStG vorgenommen wer- den kann. Ledigen steht hierbei ein Objekt, Ehegat- ten zwei Objekte zu, was bedeutet, daß § 7 b EStG nicht mehrfach geltend ge- macht werden kann.
Handelt es sich bei dem Altbau um ein Mehrfami- lienhaus, was sehr häufig der Fall sein dürfte, ist § 7 b EStG nicht anwendbar, le- diglich die normale Ab- schreibung nach § 7 Abs. 4 EStG mit einem Abschrei- bungssatz von 2 v. H. kann auf die Anschaffungsko- sten angewendet werden.
Ausgabe A DEUTSCHES ÄRZTEBLATT 80. Jahrgang Heft 16 vom 22. April 1983 117
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Hinweise •Anregungen
Altbausanierung FOTOGRAFIE
Herstellungs- oder Erhaltungsaufwand?
Mit dem Erwerb des Alt- baus sind in der Regel um- fangreiche Renovierungs- arbeiten verbunden, wobei zu unterscheiden ist, ob es sich um reine Repa- raturaufwendungen, lau- fende Instandhaltungsko- sten oder um Instandset- zungskosten handelt. Die Grenzen sind fließend, und daher ist es wichtig, die
„Erhaltungsaufwendun- gen", die sofort als Wer- bungskosten abgezogen werden können, von den
Herstellungsaufwendun- gen, die über einen be- stimmten Zeitraum abzu- schreiben sind, abzu- grenzen.
Die § 82-a-Abschreibung kommt nur für Herstel- lungskosten in Betracht.
Dies gilt auch für den „an- schaffungsnahen Herstel- lungsaufwand", das sind Kosten, die kurze Zeit nach der Anschaffung (innerhalb von drei Jahren) des Ge- bäudes anfallen und im Verhältnis zum Kaufpreis hoch sind. Dies liegt z. B.
vor, wenn Instandhaltungs- arbeiten nachgeholt wer- den.
Von den Anschaffungs- und Herstellungskosten sind die Erhaltungsaufwen- dungen zu trennen. Diese sind sofort als Werbungs- kosten abzugsfähig. Die Rechtsprechung hat in den letzten Jahren vor allem bei der Umstellung bzw. Er- neuerung von Heizungsan- lagen entschieden, daß es sich um Erhaltungsauf- wand und nicht um Her- stellungsaufwand handelt.
Kleinere Reparaturaufwen- dungen mit Rechnungsbe- trägen unter 4000 DM ohne Mehrwertsteuer können im Jahre der Instandhaltung eines Gebäudes auch dann als Werbungskosten abge- zogen werden (Abschnitt 157 Abs. 4 EStR), wenn es sich eventuell um Herstel- lungsaufwand handelt. Er- haltungsaufwand wäre z.
B. der Austausch von Ein- fach- oder Doppelfenster oder der Austausch von Holz- gegen Aluminiumrah- men, der Einsatz von neu- en Heizungsanlagen, bei denen es nicht darauf an- kommt, ob die alten Teile technisch und/oder wirt- schaftlich verbraucht sind.
Auch die Neudeckung ei- nes Daches fällt hierunter.
Hingegen sind Aufwendun- gen für Entlüfungs- und
Lichteinfallvorrichtungen Herstellungsaufwand.
Aufwendungen für den Ausbau oder die Erweite- rung eines Altbaus — ein häufiger Fall ist der Ausbau eines Dachgeschosses — sind grundsätzlich Herstel- lungsaufwendungen, die damit zusammenhängen- den Reparaturen, wie Ma- lerarbeiten, Ausbesserung des Schornsteins, die Er- neuerung des Gebälks von Dachstühlen und vieles mehr, die an und für sich von ihrem Charakter her Erhaltungsaufwand sind, jedoch in einem sehr en- gen Zusammenhang mit dem Ausbau und der Er- weiterung stehen, werden dem Herstellungsaufwand zugerechnet. Wirtschaft- lich ist dies ein einheit- licher Vorgang, so daß die Gesamtaufwendungen
Herstellungsaufwendun- gen darstellen. Nur dann, wenn eine räumliche Tren- nung gegeben ist, können die Aufwendungen in Er- haltungsaufwand einer- seits und Herstellungsauf- wand andererseits aufge- teilt werden.
Fallen Renovierungsarbei- ten erst nach Ablauf von mehr als drei Jahren seit Anschaffung des Altbaus an und liegt Erhaltungsauf- wand vor, so können die Aufwendungen sofort gel- tend gemacht werden.
• Wird fortgesetzt
Dr. Hans-Ulrich Lang Steuerberater
Sofortbilder mit der
Rollei SL 2000 F
Rollei SL 2000 F mit Polaroid-
Magazin Werkfoto
Rollei berichtet, daß sich trotz allgemein schwieriger Marktlage das Inlandsge- schäft überdurchschnitt- lich positiv entwickelt ha- be. Die Firma legt zuneh- mendes Interesse auf die intensive Zusammenarbeit mit industriellen und wis-
Fish-Eye-Objektiv in Kleinstformat
Fish-Eye-Objektiv: 8 mm Brennweite 68,5 x 58 mm groß und nur 250 Gramm
schwer Werkfoto
Die Hersteller von Fremd- objektiven bieten in der Re- gel 17 mm als kürzeste Brennweite an. Anders bei der Firma Sigma, Dietzen- bach. Sie hat schon lange ein Fish-Eye-Objektiv mit 16 mm Brennweite in ihrem
senschaftlichen Anwen- dern. So ist für die Rollei- flex SL 2000 F ein Polaroid- Magazin entwickelt und vorgestellt worden. Wie in den Heften 40, 42 und 44/
1981 beschrieben, ist eines der hervorstechenden Merkmale der genannten Kleinbild-Spiegelreflexka- mera das auswechselbare Filmmagazin. Nun ist es auch mit dieser Kleinbild- kamera möglich, was sonst nur Mittel- und Großfor- mat-Kameras vorbehalten blieb, bei problematischen Aufnahmen zur Kontrolle ein Polaroid-Sofortbild zu machen. Ohne Filmverlust kann das Kleinbild-Film- magazin gegen das Polaro- id-Magazin ausgetauscht werden. Verwendet werden können Polaroid-Profes- sional-Packfilme 8,6 x 10,8 cm der Typen 665 und 667 für Schwarzweiß- sowie 668 und 669 ER für Color- Aufnahmen (Hersteller:
Rollei, Salzdaluhmer Stra- ße 196, 3300 Braun- schweig). Orbach
Programm, ein sogenann- tes Vollformat-Fischauge, das heißt, das gesamte Ne- gativ wird ausgezeichnet;
man nennt das eine „flä- chentreue Abbildung der Richtungskugel".
Neu ist das Fish-Eye-Objek- tiv von 8 mm Brennweite.
Dieser Objektivtyp zeichnet auf dem Negativ bzw. Dia- positiv nur einen Kreis, im vorliegenden Falle von 23 mm Durchmesser. Der Bildwinkel beträgt 180 Grad; diese Abbildungsart nennt man auch die „äqui- distante Projektion". Was bei diesem Objektiv beson- ders auffällt sind seine ge- ringen Ausmaße. Es ist nur 68,5 x 58 mm groß und hat ein Gewicht von 250 Gramm. Damit zählt es si- cher zu den Miniausgaben dieses Objektivtyps. (Ver- trieb: Sigma, Messenhäu- ser Straße 18, 6057 Diet- zenbach) H. 0.
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